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房地產公司財務風險范文1
縱觀全球房地產業的發展現狀來看，由于該行業具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現能力薄弱等特點，導致其在發展過程中普遍存在著財務管理的風險隱患。尤其是我國房地產行業，因為受到既定的政策干預，所以風險因素更多。若想讓房地產企業能夠在風云變幻的國內市場獲得穩定長足的發展，關鍵就是要尋找最有效的風險應對策略。
一、政策干預下國內房地產行業的發展現狀
目前，由于國內房地產市場需求的不斷增加，導致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產市場的泡沫經濟現象，給行業發展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產開發商為了迎合房產市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產開發中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續的市場運作。為了規范房地產市場的發展，國家先后出臺了很多干預政策進行宏觀調控，結果致使房地產開發商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現實問題，必然的制約了自身的良性發展，最主要的就是給財務管理帶來大量諸多意想不到的風險。這是因為，在利用政策干預進行市場調控的大環境下，某些房地產公司由于缺乏風險應對策略，無法按照計劃實現資金的后續運作，導致了在發展過程中出現資金斷鏈現象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業倒閉或是被兼并的危險。
二、政策干預下房地產財務風險的成因分析
由于國內房地產企業在發展過程中面臨著愈發激烈的競爭，所以在變化多端的房地產市場上，很多難以預測和不可控制的因素都有可能導致企業出現財務風險，甚至會最終破產倒閉。具體說來，造成房地產財務風險的原因有如下幾點：
(一)財務管理人員素質低下帶來的風險
由于國內的房地產行業在發展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產企業自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業務素質。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業人員因為自身行業知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產企業的高層管理決策造成了困難，更為企業的財務管理帶來了諸多風險。
(二)新信貸政策造成的風險
為了進一步規范國內房地產的市場行為，國家對房地產市場的發展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現對房地產行業的干預，這也同時給房地產行業的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產企業不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環境下，必然地會影響到房地產交易市場的產品成交率，給房地產行業帶來了意想不到的財務管理風險。
(三)新的稅收政策帶來的風險
另外，隨著國家相關房地產政策的進一步出臺，房地產企業的土地增值稅和企業所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業因為必須要提前多交稅款而牽制了企業資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施后，對于房地產行業的市場調控更為明顯，最主要的就是表現在大力推廣房地產的稅收工作試點，對于開發商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調控政策無形中便是增加了開發商的交易成本，同時也就導致了開發商的財務風險。同時，由于稅務部門根據相關政策為房地產企業制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產企業自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產行業不得不面臨的財務管理的風險之一。
(四)新的土地政策帶來的風險
當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發商擴張開發，隨意濫用國有土地資源的不良現象，相繼出臺了很多控制開發建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產企業擅自改變土地的使用性質。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產開發企業必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。
三、降低房地產財務風險的有效策略
為了保證房地產企業能夠更穩步發展，有必要在進行企業管理過程中，有針對性地采取相應的策略來有效降低房地產的財務風險。
(一)創新融資形式，提高應對風險能力
由于房地產開發企業對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產市場競爭形勢下，注定了房地產企業在發展過程中需要利用商業地產融資并同時將商業地產進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續出臺，房地產企業必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經濟不是特別充足的無房者；或根據市場實際適當降低產品的銷售價格，盡早地順利地推出產品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發，不斷創新融資形式，才有可能不斷提高企業應對風險的能力。
(二)完善管理制度，有效發揮財務監督職能
很多房地產企業在進行財務管理的過程中表現出比較明顯的意識淡薄現象，常常因為過于關注工程的工期和質量而忽視了對財務規范化操作的監督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現極大反差的現象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產企業必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發展狀況與房地產市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發投資的準確性。同時，還要最大限度發揮財務的監督職能，對施工過程中每一個環節的資金使用情況做到跟蹤調查分析，在做好過程性財務監管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內。
(三)加強內部審計，提高財務人員的綜合素質
根據相關要求，作為房地產企業的財務管理人員，既要具備必要的房地產政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產企業的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產企業財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業并未充分做好對其內部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業經濟效益的最大化。為此而，房地產企業有必要從提高財務人員的綜合素質入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規范化和科學化對于企業發展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續培訓，特別是要強化其對于房地產企業財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發揮應有的作用。
(四)合理避稅，降低部分土地增值稅
作為房地產企業，如果能夠在不違背國家政策法規的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產增值率的控制來實現降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產商在制定房地產的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協調關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業增加不必要的稅收。另外，房地產企業還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現降低企業營業稅的目的。
四、結束語
面對愈發嚴峻的房地產市場的發展大環境，若想真正有效地促使整個房地產行業的良性發展，必要的政策干預自然不可或缺。那么，作為房地產企業，在面臨國家的政策不斷出臺的干預時，理性的做法便是立足于客觀存在的國家政策干預環境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優化內部管理入手，并在此基礎上努力提高應對財務風險的能力，這是企業能夠獲得可持續發展的重要保障，更是切實推進房地產整個行業發展的最佳途徑。
房地產公司財務風險范文2
【關鍵詞】 房地產上市公司 財務風險 評價體系 因子分析
房地產業作為新興的朝陽產業、支柱產業，在新一輪發展周期中呈現出一片繁榮景象，但在某些地區甚至出現了過熱的勢頭，多數房地產企業承擔著中長期財務風險。加之目前受國家宏觀調控政策的影響，國際經濟變化的影響，金融政策的從緊，財務風險己經成為很多房地產企業求生存、發展而迫切需要解決的問題。從理論上看，財務風險評價理論正呈現出以下幾點發展趨勢：從定性分析轉化為定量分析；從指標化形式轉向模型化形式，或二者結合；從對單個財務指標分析轉化為對財務指標體系進行分析，描述風險的變量從離散形式向連續形式轉化。鑒于此，本文以房地產上市公司為研究對象，構建一套與房地產行業緊密結合的財務風險評價體系，借此給房地產上市公司改善財務狀況、規避財務風險提供理論和方法指導。
一、房地產上市公司財務風險評價指標的選擇及計算方法
為了能準確靈活反映房地產企業當前所面臨的生存風險的強弱，基于指標構建原則的考慮，本文在設計研究變量時，借鑒了我國財政部等四部委聯合頒布的“國有資本績效評價規則”中廣泛應用的財務評價指標體系，以及財務指標獲取的難易程度和成本效益原則，并結合房地產企業自身的特點，根據1996年財政部頒布的關于《施工、房地產開發企業財務評價指標體系（試行）》的通知，選擇體現房地產企業財務狀況的財務指標。因為一個房地產企業的整體財務狀況不是單一的一方面，而是一個綜合整體，所以在以上財務指標設計原則的指導下，反映房地產企業經濟運行狀況的財務風險指標體系，應包括企業的償債能力、經營效率、盈利能力、成長能力、基于現金流量的指標。雖然這些指標也用于評價企業的財務績效，但企業財務風險評價和財務績效評價是同一事物的兩個相對方面，若企業財務狀況良好，則企業財務風險較?。蝗糌攧諣顩r較差，則企業財務風險較大。因此，財務績效評價和財務風險評價在指標的選擇上是可以互相借鑒的，這些反映財務狀況的指標也可以用來評價企業財務風險。
根據以上原則，本文在借鑒國內外學者的實證研究成果并結合房地產上市公司實際情況的基礎上，初步確定了包括反映企業盈利能力、成長能力、營運能力、償債能力和現金流量5大類的14個財務指標，構建房地產上市公司的財務風險評價指標體系（見表1）。
二、因子分析的基本原理及數學模型
由于多指標分析本身比較復雜，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。國內外對于多因素評價問題的分析方法主要有：層次分析法、數據包絡分析法和因子分析法等。在眾多的分析方法中，因子分析法有其獨特的優勢。對于房地產上市公司的財務分析體系的構建，因子分析法比較合適。因子分析主要的作用在于：減少分析變量的個數，通過對變量間相關性的探測，把原始變量分類，然后把相關性高的變量分為一組，再用公因子代替該組變量。因子分析有兩個核心問題：其一是構造因子變量；其二是對因子變量進行命名解釋。所以，因子分析的基本步驟就是圍繞這兩個問題逐步展開的。因子分析通常有以下四個基本步驟。
第一，確認需要分析的原變量是否適合作因子分析。在為樣本數據做因子分析前我們首先做KMO測定，以便確定是否適合做數據精減。
第二，構造因子變量。設X是觀測得到的隨機向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F2，…，Fm）是不可測的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互獨立的。e=（e1，e2，…，ep）與F相互獨立，且E（e）=0，協方差陣是對角陣，即各分量之間是相互獨立的，則模型：
稱為因子分析模型，由于該模型是針對變量進行的，各因子又是正交的，所以也稱為R型正交因子模型。其矩陣形式為：X=AF+e。
第三，利用旋轉方法使得因子變量更具有可解釋性。如果求出公因子解后，各個公因子的典型代表變量不很突出，還需要進行因子旋轉，通過適當的旋轉得到比較滿意的公因子。
第四，計算因子變量最終得分。在因子分析模型建立后，還要對樣本進行綜合評價。對于所研究的問題，就是用最少個數的不可測的公因子的函數以及特殊因子之和來描述原來觀測的各個分量。
三、因子分析模型在房地產上市公司財務風險評價中的應用
D公司是一個以房地產開發為主營業務的上市公司，近年來盡管D公司發展迅猛，但仍然存在負債率高和流動比率過低的問題，加之目前受國內宏觀政策調控和國際經濟變動的影響，D公司承受著巨大的財務風險，已經嚴重影響到D公司的生存和健康發展。本節以D公司為例，研究因子分析模型在房地產上市公司財務風險評價中的應用。根據指標數據的可獲得性和完整性，本文選取從2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29組季度財務數據，并將原始樣本數據進行標準化變換。本文運用SPSS16.0統計軟件，對財務指標數據進行因子分析，實證步驟如下。
第一，對數據的檢驗。在為樣本數據做因子分析前我們首先做KMO測定，以便確定本研究中標準化財務是否適合做數據精減。經SPSS16.0軟件計算結果如表2所示。
表2結果顯示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可認為本數據可用于做主成分分析。
第二，公因子的提取。表3為各變量和因子的方差貢獻情況。它分為兩部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差貢獻率和累計貢獻率；第二部分反映的是特征值大于1的5個公共因子的特征值、方差貢獻率和累積貢獻率?？偡讲罘纸獗盹@示，共選取5個因子，解釋了總體方差的89.66%，也就是說5個公共因子可以概括14個原始變量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的結果是較為滿意的。主成分的提取及命名如表3所示。
第三，財務風險的綜合評價模型。為了簡化各主因子的結構，我們對因子負荷矩陣進行求逆計算，得到因子得分矩陣。根據因子得分系數和原始變量的標準化值，可以計算每個觀測量的各個因子的分數，并可以據此對觀測量進行下一步的分析。旋轉后的主成分因子表達式可以寫成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3
-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10
-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+
0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9
-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+
0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8
-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=
-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7
-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-
0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+
0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12
+0.021X13+0.051X14。
因子F1、F2、F3、F4和F5分別從不同方面反映了各個體指標的貢獻率大小情況。雖然它們的綜合原始信息較強，但一單獨使用某因子并不能對所有變量進行一個綜合評價，因此按照測度財務綜合因子，將F1、F2、F3、F4和F5按照貢獻率綜合加權如下：
F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）
從而利用此表達式計算出D公司各季度財務狀況的綜合得分，F值越大表示D公司財務狀況越好，財務風險越小；相反，F值越小表示D公司財務狀況越差，財務風險越大。
第四，D公司財務風險評價模型的檢驗。利用SPSS軟件和EXCEL軟件處理，可快速獲得企業的主因子和綜合因子得分情況，據此可對D公司各季度的財務狀況做出分析和比較。由于己經采用標準化數據進行分析，所以因子得分為正表示財務狀況處于平均水平之上，財務風險處于平均水平之下；因子得分為負表示財務狀況處于平均水平之下，財務風險處于平均水平之上。將F取負值可以得出上述29個季度的財務風險分布圖，如圖1所示。
根據D公司的基本情況，把評價區域的臨界值定為0具有較強的適用性，據此把0作為公司財務風險的一個分水嶺，D公司財務風險判斷標準見表4所示。
四、結論
本文在借鑒國內外學者的實證研究成果并結合D公司實際情況的基礎上，初步確定了包括反映企業盈利能力、成長能力、營運能力、償債能力和現金流量5大類的14個財務指標，構建D公司的財務風險評價指標體系，采用一種多元統計方法――因子分析法建立D公司財務風險綜合評價因子分析模型，并選取D公司從2004年1季度至2011年1季度公布的29組季度財務數據進行實證分析。通過理論分析和實例證明，表明該模型具有實踐意義，在現實中應是可行的。由于我國房地產上市公司財務風險管理體系建設尚處于起步階段，有許多理論尤其是實務方面的問題，還需進一步探討與解決。本文在研究中只考慮財務指標，而非財務指標也可以影響企業的財務狀況，故不能概括企業經營過程的總體，因此如何在做財務評價中引入非財務指標是今后研究的方向。
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房地產公司財務風險范文3
[關鍵詞]宏觀調控；房產企業；風險管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155
1 研究背景
在目前國家宏觀調控政策中，我國房地產行業早已完成買方與賣方市場的轉變，特別是最近限購及限貸相關政策不斷實施，房地產行業所面臨的市場發展環境也日趨激烈，在資金呈現不斷匱乏的同時，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產企業資產負債率居高不下，即將面臨破產的風險，然而也有些房地產企業卻能從風險中尋求發展機會，在不斷開發的新樓盤中處于優勢地位，成為行業的領軍者，由此可以發現，環境給企業帶來的影響僅是一方面，對于房地產開發項目來說財務風險的控制才是發展的關鍵，和房地產開發是否成功有直接關系。
隨著我國經濟體制改革的不斷深化，房地產領域企業形式和經營產品品種的不斷革新，為我國房地產領域中企業的財務風險管理帶來了新的難度。近年來，我國政府不斷出臺新的政策來促進房地產行業的發展和去庫存，為房地產行業帶來了新的發展機遇，但同時，房地產公司的資金來源問題以及內部財務風險管理模式陳舊的問題成了房地產公司發展和業務革新的桎梏，因此，本文依托價值鏈分析方法對于房地產公司的財務風險管理方式提出了理論建議并構建了操作程序體系，并依托我國房地產上市公司的實例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產公司在財務風險管理模式升級上提供了參考。
2 我國房產企業價值鏈財務風險分析
2.1 基于我國房產公司產業鏈的縱向價值鏈分析
我國房產公司當前的發展，結合國內房地產行業的發展特征，以“做強銷售、做大外包、拓展管理”為目標，加快產業布局，目前，大多數房產企業已形成房地產開發、建設外包、租賃與管理三大主業，能夠在住宅、商業用地、商鋪、建筑建設、住宅管理等領域，為客戶提供高品質產品與服務，為客戶提供開發―產品―銷售―服務的一站式服務，業務鏈與管理詳見下圖。
對我國房產公司而言，其縱向價值鏈更多的是對于財務成本管理的分析，在整個價值鏈過程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我國房地產企業在整個產業鏈上的利潤率是比較平均的。
為了能夠促進公司更好地化解財務風險，提高公司盈利能力，我國房產公司應當進一步探究其利潤率平均的主要原因，并根據原因進一步分析后期的應對措施。
2.2 基于我國房地產公司內部價值鏈背景下的財務分析
所謂的我國房產公司內部價值鏈戰略，即我國房產公司通過對公司內部當前現有的各種財務資源以及其他資源進行整合，從而實現提高公司核心競爭力水平的一種發展戰略。
本文的分析，綜合考慮我國房產公司所處的行業環境以及其自身所具有的特性，通過引入SPM 公司財務戰略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內部價值鏈戰略分析方法，來對我國房產公司的整個內部價值鏈發展戰略進行分析和說明。
根據我國上市房產公司 2011―2014年的平均相關財務數據，本文分析得出了我國房產公司內部價值鏈分析的相關指標，具體情況如表2所示。
分析上表中的數據，能夠發現：
對于我國房產公司而言，在2011―2014年經歷了一個較高的增長時期，但在2011年由于政府部門相關房地產調控政策的制定和實施，導致了公司的經營受到嚴重影響，公司經營的虧損導致了公司各項指標的嚴重下滑。而這種境況也迫使我國房產上市公司尋求業務的多元化發展與轉型。
2009―2012年，剔除國家宏觀調控的影響，根據所處公司財務矩陣與生命周期耦合象限來看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續增長能力是極強的，在企業生命周期中是成長型企業，但現金短缺，籌資壓力大。
因此，對于我國房產公司而言，其財務風險管理應當專注于保障其財務戰略的實施上，對其價值鏈中財務風險的管理當集中在其財務戰略中的關鍵環節上，保證企業在整個價值鏈業務中的經營平穩性。
3 我國房產企業財務風險管理建議
3.1 內部價值鏈財務風險管理
（1）成本控制管理的建立。通過內部價值鏈分析，我國房產公司當前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財務水平，我國房產公司應當注重成本控制的建立。具體而言，應當做到平衡效益與質量的關系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細賬以及完善內部成本管理體系，依靠科技創新等方面來實現成本控制。
（2）資本結構優化。基于價值鏈的資本結構優化戰略，主要是指企業在籌資上實施資本結構優化戰略，根據與價值鏈依存度的關系，合理確定融資戰略。
在當前房地產“去庫存”成為主基調的市場環境下，通過資產證券化模式來優化資本結構、降低資金成本，已成為房地產開發商和業主的新選擇，房地產資產證券化將呈現井噴式增長。有關專家甚至斷言，隨著國內房地產資產證券化業務趨于成熟，房地產行業的商業模式也將隨之改變。
近年來，我國房地產證券化市場已進行了許多探索和創新。從市場情況看，房地產資產證券化產品大致可分為標準的房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權和債權的基礎資產發行的資產支持證券等。
多種新型房地產金融工具的出現，都為我國房產公司資本結構的優化提供了良好的外部基礎，能夠在很大程度上實現資本結構的優化。
3.2 外部價值鏈財務風險管理
外部價值鏈戰略是指價值鏈的核心企業通過協調以其為核心的價值鏈企業群整體的財務資源來達到提升整個價值鏈核心競爭能力的策略。
當前我國房產公司已經形成了一整套圍繞客戶所展開的價值鏈體系，能夠為客戶提供一系列的價值服務。因此對于我國房產公司而言，其外部財務風險的管理應當注重合作伙伴的選擇，從而實現共贏。
（1）公司戰略伙伴與競爭者策略。對于我國房產公司而言，在橫向價值鏈中的合作中，應當通過吸引更多的戰略伙伴以及合作伙伴來實現公司技術以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價值鏈的合作中，應當通過產業鏈的不斷整合來實現公司業務價值鏈的不斷拓寬。
（2）生命周期戰略。價值創新生命周期財務戰略，主要是基于價值鏈創新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應的財務戰略予以配合。
我國房產公司在籌資戰略上采取權益籌資戰略，以鞏固財務基礎，以支撐經營戰略；在投資上應集中財力，投資于最急切、最關鍵的環節上；分配上，應注重好激勵及內源性資金，抵御財務風險。
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房地產公司財務風險范文4
關鍵詞：房地產企業 財務風險 風險測度
房地產業是一種高風險、高收益的產業，價值規律如同一只“看不見的手”給房地產開發企業投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業，由于資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點，同時存在行業自身尚不成熟、體制不健全、法規不規范等問題，決定了房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。中國指數研究院2008年6月的一項有關房地產上市公司研究成果表明：滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負債風險顯著提高。同時，部分滬深房地產上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經濟增加值）降幅明顯。數據顯示，近百家滬深房地產上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負，導致滬深上市公司資產成本壓力日益加大。房地產企業的財務風險成為當前房地產企業亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產企業財務風險，并就此提出防范房地產行業財務風險的相關對策，從而為促進我國房地產企業健康發展進行積極探索。
一、房地產企業財務風險表現形式及其管理問題分析
（一）房地產企業財務風險的表現形式 房地產開發企業，財務風險主要表現為以下幾個方面：（1）償還債務風險。開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例相當低，大量的開發資金來源于借貸。根據調查顯示，目前我國房地產開發企業的資產負債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線?；I資結構不穩定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業置到期能否償還本金及高利率的風險于不顧，盲目地、過度地、不合規范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉貸等，為企業埋下了到期支付能力及利滾利負擔的財務風險。（2）利率變動風險。房地產企業需要的資金鏈一般都很長。在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。高額的利息將成為房地產企業沉重的負擔。自2008年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產公司資金成本的上升，進而使得企業預期收益減小的風險增大。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。（3）再籌資風險。對于房地產企業來說，高負債率進一步限制了企業在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產企業的經營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應， 再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅，從而對整個經濟來說也是一個巨大的經營風險。
（二）房地產企業財務風險管理存在問題 目前房地產企業財務風險管理存在問題主要有：（1）企業貸款比較隨意。目前我國有些房地產企業沒有對資金進行科學合理規劃，為了使得一些項目上項，有些企業沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業單位借款，從而加大了房地產項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。（2）單個項目的負債金額較大。我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質量的難度和風險使得項目在很長時間內都成為一個比較大的問題困擾著房地產企業。有些房地產企業為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險，企業負債規模巨大，利息支出加大，收益降低而導致企業喪失償付能力或破產的可能性也增大。（3）資本結構不合理。而且根據組合風險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業的籌資風險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內部信息傳遞不暢。目前，大多數房地產集團內部各部門之間以及上下級企業之間缺乏統一的規劃，就很容易造成房地產企業難以對下屬的部門及子公司的財務數據進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發項目缺乏合理規劃和科學管理。由于房地產具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權或是使用權的轉移；其次，由于房地產投資的規模大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，因此，科學的規劃和管理非常重要，一旦規劃不合理，開發定位出現失誤，投資分析缺乏可靠依據、開發過程缺乏嚴密、有效地投資控制、進度控制、質量控制等，就會造成企業財務風險的出現。鑒于房地產企業發生財務危機的現實，房地產企業只有構建符合自身條件的財務危機預警模型，才能及時的發現財務危機的相關動向，隨時動態跟蹤公司的財務狀況，根據預警判別值的變化和判別區間的歸屬來預測公司發生財務危機的可能性，及時發現導致公司財務危機存在的不良因素，以此尋找關鍵原因，采取適當措施，從而對財務風險加以有效防范和控制。
二、房地產企業財務風險的實證測度
（一）預測指標的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產行業上市公司數目，ST公司數目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結果的準確性和可靠度。本文選取的具體數據和相關指標按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當年12月31日收盤價為依據計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產與非流通股數相乘計算的；所有年報數據均采用合并會計報表中的數據；由于所需的利息費用一項從公司財務公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務費用來代替利息費用；每股凈資產、凈資產收益率、每股收益采用非國際標準數值；總資產按年末數計算。
（二）z模型及其修正 美國學者奧爾曼（Altma）在20世紀60年代中期構建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預測企業破產發生的概率。他通過選用66家樣本企業，即33家破產企業和與之相對應的相同規模相同行業的33家正常企業，然后按流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和周轉能力五項標準選取了22個指標，最后從中選取五個財務變量，并賦予這五個財務變量一定的權重，這五個變量分別為營運資本/總資產、留存收益/總資產、息稅前利潤/總資產、股權市價總值/總負債、銷售收入/總資產，并依據這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數據代入Z模型計算出一個數值，根據該數值歸屬哪個區間來預測企業財務危機發生的可能性，其本質是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結搜集到的破產企業數據中，發現了判別Z模型經驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當判別Z值高于2.675時，企業被認定為財務狀況良好，破產幾率極低；而當判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業通常財務狀況不穩定，有可能存在財務危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業被認為存在極大的破產概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區間如（表1）所示。從Z模型判別區間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業出現的財務危機越小，破產機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業出現破產機率逐漸增大。同時奧爾曼還發現Z模型在企業破產時前一年預測企業破產情況正確率相當高，在33家破產企業樣本中能有效預測31家，33家正常企業樣本也能準確預測到32家未發生破產，預測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業即25家破產企業和56家非破產企業，同樣采取類似的判別方法，實證結果得出Z模型預測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設定為：X1：營運資金/總資產=（流動資產-流動負債）/總資產；X2：留存收益/總資產=（未分配利潤+盈余公積）/總資產；X3：息稅前利潤/總資產=（凈利潤+所得稅+財務費用）/總資產；X4：股權市價總值/負債總額=（每股市價×流通股數十每股凈資產×非流通股數）/負債總額；X5：銷售收入/總資產=主營業務收入/總資產。
（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構建的Z模型是具有相當大的學術價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經濟環境下的企業風險測度，并不適合我國市場經濟條件下的上市公司風險測度，尤其是該模型所設置的臨界值偏高，并不適合我國房地產企業財務風險的評價。因此，具體到我國房地產企業的現實來說，必須探索適應我國市場經濟條件下的房地產企業財務風險判別標準，才能精準反映我國房地產企業的財務風險狀況?；诖?，本文在借鑒相關文獻資料和數據統計支持下提出我國房地產行業上市公司的經驗臨界值，然后利用2008年的數據對經驗臨界值做出檢驗。目前，國內學者使用凈資產收益率指標來預測財務危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認為當凈資產收益率小于6%，財務風險較大。因而根據凈資產收益率小于6%，得出財務風險較大這一結論。本文統計了此段區間房地產公司的Z統計值，隨后再把條件調整地更為嚴格一點，讓每股收益和凈資產收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產收益率小于零時，人們一般認為該公司出現財務危機的可能性更大，所以相應的本文也計算了此段區間房地產公司的Z統計值，具體見（表2）。由表得知，當Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據謹慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當每股收益大于0.4時，公司的財務狀況比較好，本文選為風險較小者，對每股收益大于0.4這一區間的Z值做數據統計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統指標凈資產收益率來判別風險較小者，根據有關文獻及房地產業業績評價標準，當凈資產收益率大于10%時，公司財務風險較小。對凈資產收益率大于10%這一區間的Z值做數據統計，見（表4）。根據謹慎性原則，本文定義當Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業績比較好的公司，風險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產收益率、主營業務收入排名都在前面，其每股收益、凈資產收益率遠超過房地產行業上市公司加權平均每股收益（-0.4）和加權平均凈資產收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產行業上市公司Z指標的經驗臨界值見（表6）。
（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產上市公司2008年度財務數據對結論進行檢驗，在86個非財務危機公司中，模型把9個非財務危機公司判別為財務危機公司，其判別準確度為89.5%；7個財務危機公司中，有1個被認定為非財務危機公司，模型判別準確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準確度為89.2%，模型能具有較好的區分度。從判定結果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢來預警房地產公司財務危機。如2009年房地產行業上市公司被實行退市風險警示的珠江控股公司股票，從連續三年的Z值數據來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發生財務危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產企業財務風險進行測度時，應該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準確衡量我國房地產企業財務風險，并能加以有效防范和控制。
三、房地產企業財務風險的控制策略
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內。一是做好全面預算和財務集中管理。將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。二是合理安排權益及債務資本，優化資本結構。一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。以此來優化資本結構，為控制財務風險奠定基礎。三是注重融資策略創新，建立多元化融資渠道。企業可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業壞賬損失風險，加速資金的運轉，提高資金的利用率。同時， 企業要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。六是建立房地產公司的財務預警系統。通過建立短期財務預警系統，編制現金流量預算，為房地產企業提供預警信號，使經營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務預警系統的同時，還要建立長期財務預警系統，更好地使管理者和員工掌握財務風險的預防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風險責任履行情況，責權利相結合，更好地激發員工參與風險管理，控制風險損失。
參考文獻：
房地產公司財務風險范文5
關鍵詞：房地產企業；財務管理；風險防范
一、概述
在我國房地產產業起步于上世紀80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發展潛力，是一個成長性很高的行業。隨著我國經濟的快速發展，各個行業呈現很快的發展趨勢，尤其是對于房地產行業來說，因為其是典型的資金密集型行業，本身具有資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點。這些特點使得房地產企業本身必然面臨很大的財務風險。同時房地產的開發經營也是投資周期很長的一種活動，資金收回又比較慢，所以只有提升整個企業的財務管理水平，才能夠增強房地產企業的整體競爭能力。
房地產業的風險，概括起來主要包括政治風險、政策風險、經濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術風險、經營風險等，這一風險分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學者把房地產業的風險劃分為商業風險和財務風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結合，靜態動態相補充。本文所指的財務管理風險指的是企業在籌資、投資、資金運用以及利潤分配等多種活動中由于各種原因而導致的對企業的存在、贏利以及發展等方面而產生的重大影響的風險。從小的方面來說指的是企業財務結構的不合理與融資不當而導致投資者預期收益下降的風險。本文將從房地產企業建設所面臨的經濟背景入手，主要分析我國房地產企業財務管理的風險表現，再在這個基礎上討論該類企業在財務管理風險方面存在的問題，并提出相關政策建議。
二、我國房地產企業財務管理的風險表現現狀
1.大部分企業的負債率偏高引起的還貸風險
據有關資料顯示我國大多數房地產企業的負債率很高，有的甚至達到72%以上，遠遠高于60%的警戒線水平。顯然，我們知道在房地產的運營中一般需要大量的流動資金參與運作，特別對于單個項目而言，這種情況下如果過多地借貸資金到運營當中，會使得企業經營風險無形增大。如果不進行合理和規范的借貸協調，不降低資產負債率的話，投資風險一旦增大，企業的運作就會如履薄冰。
2.通貨緊縮政策導致的貸款來源風險
房地產企業需要的資金鏈一般都很長，因此，銀行貸款對于企業來說如同救命的稻草，沒有足夠的資金房地產企業很難開展。而今年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，由于財政政策的緊縮銀行貸款政策的影響，很多企業得不到足夠的貸款，同時導致貨幣市場上利率的增長，最后必然使得我國大部分房地產公司資金成本的上升，進而使得企業預期收益減小的風險增大。
3.市場不景氣出現的再融資風險
在金融市場上融資通常是大部分上市房地產公司獲得項目資金的最常用方法。而對于前面負債經營的企業來說，又相應地進一步加大企業的負債率，從而客觀上企業對于債權人的債權保證程度降低，這樣的高負債率進一步限制了企業在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。另一方面，我們知道房地產企業的經營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應，從而對整個國民經濟來說也是一個巨大的經營風險?？梢姡瑢τ谠擃愗攧诊L險的識別和防范具有很大的意義。
三、我國房地產企業財務風險管理存在的問題
1.企業貸款比較隨意，沒有進行合理規劃
目前我國有些房地產企業沒有對資金進行科學合理規劃，為了使得一些項目上項，有些企業沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業單位借款，從而加大了房地產項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。
2.單個項目的負債金額較大，質量管理不到位
我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，或者很少，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質量的難度和風險使得項目在很長時間內都成為一個比較大的問題困擾著房地產企業。
3.資本結構不當
這是指企業資本總額中自有資本和借人資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成的情況。房地產企業進行項目運作實施開發行為，必須具備一定數量的資金，用于“拿地”、做規劃，支付各種費用、生產房地產產品。能否及時足額和經濟地籌集到所需資金，直接關系到企業的開發活動能否順利進行并進而影響到企業的生存。房地產開發企業一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產產品的生產，在此過程中借入資本比較對應。收費員當日收入當日結，根據收費員日報表解款，報表中有效票據、有效金額、退票收據、廢票收據等都有詳細記錄，財務科可隨時監控收費員錄入數據的真實性、準確性，監督票據的使用情況。財務科根據系統自動生成的財務報表，動態掌握醫院門急診人次、在院病人人數、各科室業務收入、醫院業務總收入、醫生業務收入、科室收費項目統計等內容，為醫院領導的決策提供了真實、科學的財務信息。
4.內部財務控制信息的傳遞不暢
房地產企業內部需要一個及時、準確的信息系統，并保證有關信息傳遞的各方都有認真負責的態度并及時傳遞真實的信息。但是房地產集團內部各部門之間以及上下級企業之間缺乏統一的規劃，就很容易造成房地產企業難以對下屬的部門及子公司的財務數據進行提取、匯總、分析和管理。
四、防范房地產企業財務管理風險的對策
1.樹立風險意識，建立風險防范防止措施
房地產企業必須針對自身情況樹立風險意識，科學預測一些可能出現的財務風險，并且設立風險防范機制等應對方案。及時對于管理中的財務風險進行預測和防范。例如，對于項目財務的控制要有專門的應對機制，可以通過低風險利率貸款來減少籌資風險，通過商品結構的調整來降低財務風險。此外，企業要認真分析內外部環境，制定多種應對宏觀環境的措施，提高自身的生存適應能力。
2.加強投資中單個項目的管理，從細節上控制投資風險
對于房地產企業來說基本上每一個項目都是投資大量資產的，屬于資金密集型行業，特別是對于一些重大項目而言，動則涉及幾個億資金。因此，對于每一個項目房地產公司都應該慎重地進行可行性研究，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免不必要的損失。具體而言，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，從而充分明確一些風險因素；另一方面，要運用一些投資組合理論，合理進行投資組合。我們知道不同類型房地產的商業奉獻不一樣，獲利能力也不一樣，為了降低投資的商業奉獻，又要保證獲取預期的投資收益，因此，比較合理的方法是進行房地產類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區以及商鋪等類型房地產的構建。以盡量利用不同類型房地產功能的相互補充，從而最大限度地適應市場，提高財務管理的抗風險和獲利能力。
3.強化資金利用效率，提高其管理水平
房地產企業是屬于資金密集型行業，因此，做好資金的管理工作是財務管理的中心意向。所以企業要統籌安排、合理利用資金。首先，要爭取建立結算中心形式的資金管理機構，起到統籌安排的作用，通過合理調度，充分發揮貨幣的時間價值，把分散的資金合理利用起來；其次，對于相關賬譜要進行認真審核，及時登記賬譜，有需要的時候要認真及時清查，發現問題要及時查明原因，追究相關責任。
其次，尤其應該加強房地產企業流動資金的管理。一般的流動資金管理包括現金管理、存貨管理和應收賬款管理等。加強現金管理主要是在國家有關規定的范圍內，做好日常收支，加快現金周轉速度，控制現金持有規模。傳統上我國房地產企業往往傾向于使在建項目占用公司大量的資金成本。而現代市場經濟本質上是信用經濟，信用已成為企業間交易的主流方式，因而應收賬款管理始終是財務管理的重要內容。我國房地產企業必須改變只注重銷售業績，忽視應收賬款的控制狀況，加強應收賬款管理，在日常經營活動中注重對客戶的資信調查工作，并提高信用分析能力，控制應收賬款規模。同時采取各種措施，盡量跟銀行保持良好的關系。
4.強化企業財務人員的業務素質
當前很多房地產企業的財務人員素質不夠高，嚴重影響了企業的經濟效益。事實上人員的素質關系很大，業務的好壞直接跟人的素質有關系，從而本人認為加強財務人員的業務培訓很重要。尤其是對于一些風險因素較大的房地產企業而言，質量好的財務人員對于新情況的處理能力很是關鍵。因此，如果企業能夠定期對財務人員進行業務水平的考察和培訓，必要的時候還可以引入考試等競爭淘汰機制，就可以從側面上為房地產企業的經濟效益做貢獻了。
參考文獻：
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房地產公司財務風險范文6
關鍵詞：上市房地產業；資本結構；資本弱化
1.緒論
1.1研究背景
隨著我國經濟的發展，我國的房地產業逐漸進入繁榮時期，在國民經濟中起著至關重要的作用。如今房地產業存在不合理的資本結構，導致房地產業出現許多負面影響。通過調查，我國房地產的資本弱化現象比較嚴重，資產負債率較高，而較高的資產負債率很不利于房地產業有序、健康的發展，將會加大房地產業的財務風險，使得其風險防范機制不能有效實施。除此之外，房地產業在一定程度上對其他行業有顯著的影響作用，所以不合理的資本弱化不僅對該行業的持續、健康發展不利，而且對社會其他行業的發展也有不利影響。
資本弱化是現代社會企業避稅的重要手段之一，就是改變企業資本結構。要想在資本結構中使債務資本的比重高于權益資本，就必須用債務融資的方式來代替股權籌資。企業債務利息可以作為費用在稅前扣除，而股息紅利則為稅前不得扣除項目，以這種方式來減少其應納稅額，達到避稅的效果。這種避稅方式對我國利益造成了不利影響，不利于企業間的公平競爭和國家經濟的穩定發展。如何有效防范通過資本弱化進行避稅是我國目前應該解決的問題。
1.2研究目的及意義
穩定的資本結構是上市公司生存與發展的基本保障，也是企業保持競爭優勢和獲得利益最大化的關鍵因素，故優化企業資本結構意義重大，也刻不容緩。房地產行業是我國重要的行業，如今雖然我國房地產業數量較多，但是規模較大的還是很少，持續長時間的也是有限的。房地產業作為我國經濟發展的支柱，已經受到國家的高度重視，人民生活水平的提高和質量的改善都離不開優越的居住環境。
本文通過對房地產上市公司資本弱化造成原因的分析，結合房地產企業的發展狀況，對我國房地產的現狀進行大概分析。要想降低房地產業的籌資風險，調整房地產業因資本弱化導致的資本結構的變動，就必須有合理的籌資方案，對房地產業的資本結構進行改進優化，這樣不僅可以促進房地產業的發展，而且對我國國民經濟的發展有著重要的意義。
2.資本結構的概述
資本結構的關系，反映的是企業與債權人的債務資本結構在一定程度上影響了企業的支付能力和企業融資能力、判斷能力，對企業未來盈利能力的一段時間，是一個重要的指標，了解公司財務狀況的公司結構。合理的融資能有效降低企業融資成本，為企業提供更多的資金和合理使用資金。融資情況影響企業的資本結構，也決定了企業產權的歸屬，及企業的收益和資金風險。
資本結構理論認為，最好的資本結構就是使企業的股東財富和股價達到最大化，即也就是使企業的資金成本最小。不同的企業，因為其自身條件和外部環境有所不同，其對目標資本結構的選擇也沒有一成不變的模式。優化資本結構調整過程，實際上是在企業持續融資的過程中體現。
3.上市房地產及其資本弱化
3.1上市房地產的概念
上市是指企業通過證券交易所公開上市的第一時間為投資者入股募集資金的企業發展過程。房地產是土地和建筑作為一個對象，從事房地產開發、建筑、經營、管理和維護、裝修和服務的各種綜合性經營活動。
上市公司通過有效地對職工進行激勵和約束，使公司制度更加透明，使公司的各項信息能夠及時、完整、準確地披露，這樣可以建立一個完整的現代企業制度，還可以改進投資者關系。
3.2房地產上市公司資本弱化
首先，到目前為止，房地產業的融資渠道是相對單一的，我國房地產公司最主要的渠道依然是銀行貸款。這種融資方式不僅給銀行帶來了沉重的負擔，并且伴隨著房地產和金融等相關政策的不斷出現，將會使房地產金融和房地產市場變得不穩定；其次，股權結構失衡，股權結構不嚴密使公司的管理效率不高，我國房地產公司對資金來源的依賴性較高，并且這種依賴逐年遞增；再次，資產負債率較高，是因為我國房地產公司的權益資本普遍較少，并且企業主要通過向銀行貸款來解決資金短缺的問題；最后，國家政策對房地產業的發展有一定的限制，比如，住房、信貸等調控政策的出現和變更將會對房地產業的融資產生嚴重的影響。
在中國沒有類似的和普遍使用的外商投資企業的固定比例法，我國稅收的大量流失，主要是因為資本弱化產生的；我國的稅收限制水平是25%，附加其他一些規定，對權益資本的循環流動產生了很大的限制，甚至超過了美國、日本等大多數發達國家的稅收限制標準，和我國經濟大環境下對引進大量資金的需求是相違背的。這樣可以看出，我國在該嚴格的方面過于寬松，不該嚴格的方面過于又太過于嚴格，這樣便造成稅收流失和資本外流。
4.房地產上市公司資本結構出現的問題
4.1負債規模保守
房地產上市公司的資本結構政策在市場上比較穩定，既不特別突出，也不是很保守，但伴隨著房地產行業的競爭越來越激烈，發展才是硬道理，要想使房地產業在市場上處于優勢，就必須花費大量資金來擴張規模，這樣使房地產業成本費用上升，進而導致企業營業利潤減少，資金循環不開，財務風險增加。因此，公司管理層為避免這種風險的惡化，采取了略微保守的財務政策，借款會給企業帶來巨大的風險成本，故企業傾向于發行股票融集資金，就算股權融資不能有效地進行，企業也愿改為發行可轉換債權，將債券第一時間轉換為股票。
4.2負債結構不合理
房地產股票上市公司的流動性負債率高，這一特點是非常明顯的，長期負債規模偏低。長期債務和短期務對公司風險有不同的效果，這就要求房地產股票上市公司對公司的盈利能力和風險進行選擇和確定，這樣不僅可以使企業風險降低，并且能給企業帶來最大的利潤能力的流動負債結構。當前負債率提高企業的盈利能力，也提高了企業的金融風險，長期負債率，降低企業的盈利能力，降低企業的債務風險。事實上，房地產上市公司在債務結構安排上認為高比例的流動負債可以增加企業的收入，但它卻忽視了嚴重的金融危機會給企業帶來的風險。
4.3股權結構相對分數
房地產上市公司的可流通股本數量明顯高于同行業的平均水平，而且是趨于不斷上升的趨勢的。這是房地產上市公司完善的一個重要原因。然而，分散的股權給房地產企業帶來不利的影響。股權的分散，使管理權和決策權分離，分散的股東發表的決策無法集中，對公司的經營產生不了影響，管理者不能有效地對公司進行監督，這將是一個很嚴重的問題。因此，房地產上市公司在提高可流通比例的同時也必須使大股東的股權集中，提高大股東在公司股權所占的比例。
5.房地產資本結構優化對策
5.1增強房地產公司的盈利能力，提高內部資金融合的比例
提高房地產企業的盈利能力，可以提高公司償還債務的能力，同時也能降低公司的財務風險。房地產公司應通過資金管理及銷售等方面的改革和創新，資金的合理分配，可以提高資金的循環速度，使產品的成本費用降低，改進產品的質量和結構等措施提高資本市場的占有率和銷售的速度，增強企業盈利的能力，使資金能夠盡快地回籠，用回籠的資金償還負債，規避企業的債務風險。對房地產上市公司來說，以企業盈利為基礎以及以企業內部資金積累為主要手段的內部資金融合是房地產企業最為可靠的融資方式，因此，要通過對房地產在資金收付款和回款方面的調整，以及確保資金循環流暢，來合理調整房地產企業內部資金的融合。
5.2促進房地產上市公司債券的成長，提升長期融資的占比
在房地產上市公司中，債券融資相對與股權融資成本較低、它可以作為銀行貸款替代融資產品，在完善相關法律和加強企業監管下，可以適當發行短期融資債券和可轉換債券，使我國的企業債券市場得到更好的發展。
5.3提高房地產上市公司的股權融資和直接融資
對于房地產股票上市公司應重視股權融資替代債券融資、引入信托基金，拓寬融資渠道，增加融資比例。與基礎結構相結合的房地產股票上市公司的理想和合理的融資渠道是股權融資。房地產業通過發行股票籌集資金，來提高自有資金的比例，改善企業資本結構來降低債務風險。房地產上市公司有很多種融資渠道，每一種渠道都有各自的優缺點，不同的公司使用適合本企業自己的渠道，使用多種融資渠道可以使融資問題變得相對簡單，還可以避免使用單一渠道帶來的較高風險。以此來優化房地產公司的資本結構，避免房地產業嚴重的資本弱化。
5.4樹立品牌優勢、增強公司競爭力
品牌是一個企業成功與否的決定性因素。品牌可以擴大市場占有率，使公司在行業中處于有利的地位，提高競爭力。品牌可以使公司的效益達到最大化，使公司的品牌優勢在公司的發展中得以體現。對于房地產公司，良好的品牌優勢可以使公司快速籌集資金、可以使資金能夠快速地收回，防范公司發展過程出現的資金不足問題，使商品房能夠以最快的速度出售。使房地產公司能有穩定健康的資本結構。因此房地產上市公司能否成功的重要秘訣就在于能否造出自己獨特的品牌并賦予產品豐富的功能及內涵，增加產品的文化底蘊，是公司能夠很好地發展，邁向成功的一個重要標志。
