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房地產企業財務處理范文1
【關鍵詞】“營改增”；甲供材
一、引言
“甲供材”是指房地產企業的項目施工建設期間，對于項目建設所需要的主要建筑材料由甲方提供，由甲方負責材料的采供，貨款支付，質量監管責任，增值稅發票抬頭開具甲名稱，施工方只是提供少量建筑材或輔助材料，主要提供勞務施工，和施工管理等工作。甲供材是目前房地產行業普遍采用的建設合作機制，他對于保障建設質量，減少施工方資金壓力實現多方互利共贏的局面，也能夠進一步促進中小房地產企業進一步發展。在國家2016年36號文出臺后，對于甲供材可以采用簡易計稅也可以采用一般計稅方法核算，增加了稅收繳納的自由度，對于降低房地產企業稅負水平有重要意義。
二、青島FG房地產開發有限公司情況介紹
1.公司概況
（1）公司簡介
青島FG房地產開發有限公司1994年創立于青島，是一家以房地產開發與經營為主要業務，涉及旅游休閑、物業管理、建筑設計等多個產業的企業集團。更好、更強、更長，成為一個不斷超越過往并可持續發展的百年企業是公司的基本目標。
（2）目情況
189項目是該公司新開發的“世紀城”項目，主要建設100平米以下的商住兩用項目，一樓和二樓作為商場，三樓到十五樓作為住房，該項目占地17888平米，建筑面積98778平方米，建設房屋987套。公司工程建設主要采用總包的形勢建設，建設方由青島榮鼎建設公司承攬，監理方為青島現代監理。為保障工程質量公司材料甲供材的方式進行，建設方主要提供建筑勞務。
（3）甲供材會計核算情況
甲方作為材料采購方，與建材市場的供貨商簽訂采購協議，并要求提供增值稅17%的稅率發票，以防作為建筑施工方提供6%建筑施工服務專用發票。FG公司財務部門收到材料后，會計分錄如下：借方：原材料 應交稅金-增值稅-進項稅 貸方：銀行存款。乙方施工領用建筑材料時，會計分錄為 借方：開發成本 貸方：原材料。
2.甲供材增值稅核算情況
公司主要采用一般計稅原則，進項稅發票主要以17%的稅率為主，銷售不動產主要為11%稅率為主。按照進項稅銷項稅差額計算增值稅稅額，應“營改增”之前公司繳納營業稅，無需取得專用發票，但是按照不動產銷售的5%計提營業稅金。
“營改增”后甲供材行為的界定由界定原材料范圍轉變為稅法不界定甲供材料范圍。因此，只要采購采購材料由甲方提供就可以確定甲供材模式，采取簡易征稅模式。
三、青島FG房地產開發有限公司會計核算與稅收處理存在的問題
1.領料建設開發方式造成開發成本核算信息失真
在建設施工過程中，乙方憑借領料單據到甲方處領建設材料。由于建設施工過程中統計不到位，存在很多多領料未使用完情況，但是計算開發成本中沒有扣除，造成開發成本虛高問題。公司目根據月度作為結轉材料時點，大量而品種繁多的建筑材料導致統計員統計壓力大，經常無按時完成統計工作，經常出現虛報，錯報，漏報的情況，因此多種情況下造成開發成本信息失真，開發成本無法核算正確的工程建設成本。
2.領料建設開發方式下材料耗費嚴重開發成本高
在非甲供材情況，乙方在概算的約束下，既要降低采購成本還要降低材料耗費，因此經濟效率高，材料浪費情況少，但是甲供材情況下，乙方材料領用耗用完全不受到約束，而企業甲方無暇對材料的耗用進行監管，造成在工程造假不斷升高，甲方利潤空間不斷院所。在材料耗費多的同時，也存在偷料，換料等管理問題，由于甲方使用品質較高的建筑材料，因此經常發生材料丟失混在消耗中報送數據，同時也存在外部以次充好的現象，將好材料換出，這樣就會嚴重影響建筑質量，造成安全隱患。
3.甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負重
其他建設材料成本占15%，資本化利息占據10%.而對于建設主體使用的砂石沙子水泥廠可以提供3%增值稅專用發票人力成本只有對于利潤部分開具增值稅專用發票，資本化利息無法提供專用發票，只有占據總成本15%的材料可以提供增值稅專用發票。公司在萬達二期項目中，對外銷售稅率為11%，但是增值稅發票進項稅只能取得3%，因此增加了是稅收成本，而對于資本化利息無法提供進項稅抵扣，直接增加稅務為11%，因此可以看出在甲供材情況下，增加甲方稅負水平。
四、青島FG房地產開發有限公司甲供材會計和稅收處理改進
1.設計成本差異科目，實施計劃成本管理
公司應當建立計劃成本管理機制，實行標準化管理機制，制定限額領料單，對于結轉超出的建筑材料，作為扣除乙方公司的結算或狂。具體會計處理方式如下：領用材料當日會計不做處理，月度核算時：借方：開發成本 貸方：原材料 材料成本差異。材料成本差異借方主要核算建設過程中節約材料狀況，科目貸方主要核算超支材料。工程結算時，根據工程部門的實際測算，確認雙方責任。會計科目為 借方：應付賬款 材料成本差異 貸方：銀行存款 。在計劃成本管理下可以真正實現對材料耗用管理，降低工程建造成本，保障公司利潤空間。
2.加強會計核算信息化管理提高核算效率
通過信息化手段，提高企業核算效率，實現核算效率全面提升，對于以前工程月度核算和統計慢的問題，可以建立與乙方的材料進銷存管理軟件互通，實現信息化操作，現場結轉處建筑施工單位實際使用材料狀況，對于品種多數量大的建筑材料可以通過概算的方式，在半年度進行全面核查，調整以前月份存在的核算出入，實現成本的真實核算。
3.建立稅收評估機制及相應稅務處理
建立供應商評估機制，在工程建設初期，應當建立項目稅收評估機制，評估項目建設成本同時，估算材料耗用與采購，與小規模納稅人和一般納稅人進行事前詢價。根據無差異平衡點的計算方式，計算選擇小規模納稅人還是一般納稅人。具體計算方式為：采購數量*小規模采購單價/（1+3%）=采購數量*一般納稅人采購單價/（1+17%），在雙方進項稅計算為0的情況下，小規模企業和一般納稅人的就會在同一水平之下。
建立一般計稅和簡易計稅評估機制，在項目建設初期，在充分的外部詢價后，分類統計供應商的納稅人資質和可以提供的專用發票稅率，如果在無法取得或這較少取得增值稅專用發票的情況，應當采用簡易計稅的方式實現增值稅征繳，具體會計分錄如下：借方 原材料 貸方：銀行存款 銷售時：解放n解放：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項稅。 結轉稅金 借方：銷項稅 貸方：進項稅 未繳增值稅
而對于供應商具備一般納稅人資質并能提供較高稅率的增值稅專用發票，應當采用一般納稅核算。一般納稅人具體稅收核算如下：應繳增值稅額=銷項稅-進項稅 ，具體會計分錄如下：借方 原材料 應繳稅金-進項稅 貸方：銀行存款 銷售時：借方：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項稅，結轉稅金 借方：銷項稅 貸方：進項稅 未繳增值稅。
五、結束語
綜上所述，在“營改增”之后，加強房地產企業的稅收和會計處理研究，對于房地降低建造成本和稅收成本有重要意義。本文通過青島FG房地產開發公司為例，介紹公司公司目前會計核算和稅務處理存在的問題如：（1）領料建設開發方式造成開發成本核算信息失真；（2）領料建設開發方式下材料耗費嚴重開發成本高；（3）甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負重。根據上述問題提出：（1）設計成本差異科目，實施計劃成本管理；（2）加強會計核算信息化管理提高核算效率；（3）建立稅收評估C制及相應稅務處理方案
參考文獻：
房地產企業財務處理范文2
關鍵詞：房地產企業；財務；集中管控；探討
中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）018-000-02
房地產企業屬于資金密集型企業，資金投入大、產業鏈長、涉及面廣，投資回收周期長，并且房地產企業下屬項目眾多，一般而言，房地產企業下屬一個樓盤注冊一個獨立核算的項目子公司，每一個項目子公司都有自己的一套財務處理賬簿和體系，財務部門需處理的事項較為分散和繁雜，房地產企業實施財務管控對公司管理具有重要意義。房地產企業財務集中管控可以提高財務工作效率，完善企業財務管理制度和規范，提升公司控制力度，完善管理機制，促進企業的良性發展。
一、房地產企業財務管控概括
企業財務管控是通過財務預算管理、資金管理、財務制度、信息系統和內控考核等對日常財務活動及資金運動的管理和控制活動。財務管控的實現一般以信息技術為平臺，通過系統化規范化的管理理念，將整個企業的財務信息數據進行整合處理，最大程度實現對子公司的財務控制和管理，充分利用有效資源，為企業的發展提供財務相關決策支持。
經過近30年的發展，我國房地產企業的規模越來越大，企業集團化程度也越來越高，且房地產行業有其獨有的特點，與一般企業相比，房地產企業具有資金投入大、產業鏈長、投資回收期長等特點；針對房地產企業而言，企業財務管控主要側重于對下屬子公司、區域公司以及項目分公司和各個業務部門的財務相關管理和控制。本文則著重探討房地產企業對下屬項目子公司的財務管理和控制。
二、財務管控運行存在的問題
1.資金審批和財務處理較緩慢
房地產企業由于其項目和業務的分散性和多樣性，各類項目工程款項和費用類款項申請較多，為了保證資金安全，企業往往實行統一的收支管理，企業資金審批流程在信息系統平臺上處理較慢是房地產企業常見的問題。很多房地產企業對日常資金管理不夠重視，審批流程復雜而繁瑣，每一個房地產項目公司各設一套賬簿，每個項目公司收支兩條線的情況下都下屬有至少兩到三個銀行賬戶，為了便于管理和控制壓縮財務部人員數量，僅一個財務出納的工作量極大，且偶爾還會由于賬務處理不能夠及時匹配，資金管理效率較低。
2.賬務相關核算和處理不規范
房地產企業固定資產、存貨、在建工程等會計科目的余額較多且品種多樣，不便于盤點核算，并且房地產企業的銷售費用占據很大一部分，其中的會計明細科目也是多種多樣，一些企業的財務人員在處理相關的核算和處理時較為隨意，一方面，對銷售費用類別明細科目的選擇沒有經過仔細考慮就隨意做賬，僅關注一級會計科目或二級會計科目的選擇，且在費用報銷過程中經常忽略報賬金額與發票金額公司不符一類的基礎問題。對另一方面，房地產固定資產和存貨類科目余額較多，是固定資產計提折舊的會計處理不夠規范這一問題也很常見。
3.企業內部對財務的審查和監督不重視
財務部門是公司的核心部門之一，房地產企業對財務管理工作也同樣重視，但是房地產企業內部對財務管理工作的審查和監督管理工作卻重視不足，以至于財務管控工作無法完全有效運行。一般房地產企業對財務審查和監督的監督僅僅停留在表面形式主義上，只看他們大體的業務處理和片面的財務分析檢查，關注項目的建設和回報率，而忽視了財務信息和資金資產的透明度，對財務管控的監督檢視程度較低，對財務管控運行過程也不夠重視。
三、財務管控出現問題的原因
1.資金管理體系不完善
房地產企業屬于資金密集型企業，對資金的靈活運轉成都要求較高，為了最大化實現資金管理有效運行，提高使用效率，房地產企業都會實行統一的收支管理，同時也確保企業資金安全。集中管控雖然在一定程度上確保了資金安全和收支統一管理，但是由于房地產企業可能在同一時間進行多個項目的開發，資金管理項目眾多，且項目周期較長，每個項目公司各類資金款項繁雜，企業資金管理體系不完善，運行效率受其影響放緩；公司資金與各子公司之間的協調更是加大了資金管理的難度。
2.財務核算制度未統一規范
在一些房地產企業的財務管控運行機制中，財務管理相關的制度未統一規范也是一個較為普遍的問題，這些企業日常財務管理比較粗放，財務管理工作制度規范相對不完善，舉例來說，地方子公司獨立核算，財務核算信息編碼和會計科目代碼名稱缺乏統一的使用標準，公司日常管控的財務內容未能規范化統一上報。
3.財務管理信息系統不完善
房地產企業財務各方面審批流程較慢、企業和子公司財務人員之間、財務人員與其他部門人員之間信息交流不對稱等問題的出現很大部分原因是公司財務管理信息系統不完善，信息系統未能與財務管理完全對接，這也在一定程度上影響公司財務管控的有效運行。房地產企業涉及多方面的財務關系，資金和業務運作復雜程度遠超過其他行業，財務管理信息系統的不完善使得財務方面申請事項在線上流程復雜而緩慢。
4.監督檢查力度不夠
一些房地產企業對財務雖然有足夠的重視和管理，但是卻忽略了財務工作的監督和檢查，這影響了企業對財務的管控工作效果，在很大程度也限制了財務管理職能的最大化發揮。企業進行的監督審查活動大多是外部的資產評估和審計工作，企業集團內部財務管控所進行的監管活動往往不能貫穿公司上下企業財務活動，監督檢查力度不夠，監控機制不完善，可能會引發企業資產流失、問題，阻礙財務管控有效進行。
四、加強財務管控的建議
1.加強資金管理和成本控制
房地產企業完善資金管理體制主要包括以下兩個方面：（1）統一企業的資金結算制度，統一進行預算管理和資金計劃上報，加強成本管理。公司預算的制定要符合近期的資金流動現狀和公司所在區域的發展現狀，堅持風控為先、合理規劃，規定各項目公司統一上報，集中管理統籌分析處理和規劃。（2）完善企業資金管理平臺系統，提高資金運轉處理效率，加快資金周轉速度。房地產企業的資金周轉速度不一，面對眾多子公司對資金的流入和流出，必須完善資金管理平臺，才能使資本更有效流動。
2.制定嚴格統一的財務核算制度
制定完善統一的財務核算制度是房地產企業健全財務管控制度體系的重要方向之一，嚴格統一的財務核算制度能夠為財會人員的業務處理提供制度性引導和規范，方便房地產企業對分公司和子公司的管理和控制。制度設計規范財務相關流程和手段，財務人員對企業的賬務處理嚴格依照制度規范內容和格式來進行，整個企業核算方法和系統統一，減少財務工作的隨意性。
3.完善財務管理信息處理系統
建立一套完善的財務管理信息處理平臺系統是房地產企業進行財務有效管控的重點工作。完善財務管理信息處理系統需要將財務信息和財務資料與企業組織架構、政策機制、管理標準等企業具體運行管理內容結合起來進行量化管理，提高企業財務申報和審批流程運行效率，同時在信息系統處理中加強審核功能，將公司總部與子公司財務信息交流協調起來，加強企業的財務管控工作。
4.增強財務管控觀念，健全財務監督體系
監督檢查有助于財務管控規范企業的日常財務行為，保證財務信息和工作的透明度，是企業財務管控至關重要的組成部分。加強財務管控監督工作，首先應增強企業領導及財務部門的財務管控觀念，增強風險意識，積極開展監督檢查活動；其次，集中的財務管控必須建立完善的監督體系和機制，以保證財務信息和活動的透明度和真實性。
五、結語
財務管控是財務管理乃至企業管理的重中之重，財務管控的優化對于房地產企業來說是提升自身競爭力和應對激勵的市場競爭以及時展的必然選擇。本文立足于房地產企業特點，僅著重從資金管理、核算制度、財務信息系統和監督體制四個方面對加強財務管控作了初步探討，房地產企業需在在財務管控的各個方面不斷努力調整，實現財務管控的有效運行，提升財務管理工作的有效性，確保房地產企業持續、穩定、蓬勃發展。
參考文獻：
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房地產企業財務處理范文3
關鍵詞：房地產開發企業；納稅籌劃；納稅管理；戰略籌劃
近幾年我國房地產行業發展迅速，成為了國民經濟的支柱產業。房地產業具有開發周期長、業務復雜、占用資金量大等特點，而且房地產企業涉稅事項眾多、計稅復雜，為了規避法律風險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產企業又必須合理合法的降低企業的稅負。面對如此現狀，房地產企業的稅務籌劃顯得很重要。
一、納稅籌劃基本原則
1.合法性原則
納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。
2.整體性原則
納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔的一種籌劃和減輕，因此，應當遵循整體性原則。
3.減稅性原則
納稅籌劃是一種減輕稅收負擔的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔直至稅收負擔最輕。
4.成本效益原則
納稅籌劃要有利于實現企業的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現經濟有效。
二、房地產企業納稅籌劃存在的問題
1.誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作
房地產企業的稅收存在兩個環節：一是企業產生稅收的環節；二是企業交納稅收的環節。但是有很多房地產企業的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業的應納稅額。出現多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產企業決策人的納稅觀念存在著誤區，未能了解稅收是如何產生的。
2.誤把納稅籌劃的實施放在業務產生的事后來進行
房地產企業為什么總在稅收方面出現問題，而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產企業暴露的最大缺陷。此時，房地產企業相關的稅收已產生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。
3.企業內部缺乏必要的納稅管理
目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。其他業務部門的不規范操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。
三、房地產開發企業納稅籌劃的建議措施
1.加強稅收政策的學習
怎樣利用國家的稅收政策來對房地產企業的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現減輕稅負的目的，是目前房地產企業納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業產生的影響，才能避免納稅風險。
2.重視規范性的決策操作
房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。
3.重視戰略籌劃
雖然能就事論事對單個項目、單筆業務或單個環節可以進行籌劃，但還應構建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產開發公司的納稅籌劃沒有一個整體系統的規劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業在開發、經營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業的效益，卻被同樣增加的經營成本消耗殆盡，結果是得不償失的。
4.重視前瞻性籌劃發展
不少房地產企業就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業從開發房產的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業規避納稅風險，還能免去不必要的經濟損失和名譽上的受損。所以，房地產企業要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規劃，這樣，才能給企業帶來更多的收益。
參考文獻：
[1]馬圣君：房地產企業土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.
[2]莊粉榮：房地產企業財稅籌劃實務[M].中國經濟出版社.2011.01.
房地產企業財務處理范文4
關鍵詞:新收入準則；房地產企業；“五步法”；模型
一、引言
收入作為會計的六大要素之一，其確認計量和披露一直都是市場經濟中的熱門話題，也是報表使用者準確評估企業經營狀況和財務水平的重要影響因素。為此，我國財政部于2017年正式頒布了新收入準則，在滿足市場需求的同時也不斷向國際準則趨同。房地產行業由于其行業特殊性，其收入的確認、計量和其他行業大不相同，因新收入準則受到的影響也更為明顯。作為我國的經濟命脈，房地產企業的收入水平與企業自身、社會公眾以及國家政府都緊密相關，因此本文以房地產企業在應用新收入準則時的實際情況為出發點，探討新收入準則在房地產企業中的應用情況及效果，并提出相應的建議。
二、新收入準則的兩大“新模塊”
相較于舊收入準則而言，新收入準則在內容所做的改進主要集中在以下兩個模塊:提出了確認收入的“單一標準”和“五大步驟”。
(一)新收入準則的“單一標準”
在舊準則中，銷售商品和提供勞務需要進行明確區分，在確認收入時以風險報酬的轉移作為標準，但是在實務操作中判斷風險報酬何時轉移并非易事;新收入準則彌補了舊收入準則的上述缺陷，不僅打破了商品和勞務之間的明確界限，還提出了在客戶取得商品控制權時確認收入的觀點，使得收入的確認過程更加合理。新收入準則還把銷售收入準則和建造合同準則進行了結合與統一，在現實業務中，很多企業的銷售業務和建造業務會出現重疊，界限劃分并不明顯，如果采用舊收入準則進行核算，就會出現同類型的企業使用不同收入確認模型的情況，新收入準則的實施就會很好地避免這種情況的發生，有利于同類型企業直接進行橫向比較，具有一定的實用性和創新性。
(二)新收入準則的五大步驟
作為新收入準則的核心內容，深入理解“五步法”原則對企業貫徹落實新收入準則十分重要。“五步法”在房地產企業中的應用如下所示:1．識別與客戶訂立的合同。新收入準則圍繞“合同”展開，把合同定義為雙方之間訂立有法律約束力的權利義務的協議。合同中所涉及的企業履約義務相關規定、在完成履約義務后享有的現時收款權利、支付款項相關內容、合同商業實質等條件，都需要在識別客戶合同中格外注意。具體到房地產企業中，要對買賣雙方的責任與義務進行明確約定，例如房價、相關稅費、優惠條件、付款時間、付款額、違約責任、逾期違約責任等內容。2．識別合同中的單項履約義務識別單項履約義務簡單來說就是對合同進行“分拆”。如果合同中包含多個要素，并且這些要素需要進行單獨的定價和出售，則需要明確區分每一項單項履約義務，并且將這份合同“分拆”成多份合同處理。在房地產企業中常見的銷售手段有:銷售房屋同時捆綁銷售車位、銷售房屋的同時贈送物業服務、銷售毛坯房贈送精裝修，這些情況都與要對合同進行合理的“分拆”。3．確定合同的交易價格。在新收入準則下，企業在確定交易價格時要考慮到可變對價、非現金對價以及重大融資成分等因素。如果企業在交易過程中涉及非現金轉讓的業務，就要根據非現金對價的公允價值來確定交易價格;我國房地產企業在進行銷售業務時，客戶通常會選擇按揭付款的方式，如果客戶一旦出現違約或者未能按時還款，企業就要承擔相應的責任，并且支付相關罰款，這種情況就會涉及融資成分，會計人員就要對客戶支付金額與當前合同對價的差額進行合理估計，并按實際利率法在一定期間內進行攤銷;除此之外還需要考慮是否存在代第三方收取的價款或者預期將退還給客戶的款項。4．將合同價格分攤至履約義務。在現實生活中企業與客戶訂立的合同往往包含多項履約義務，為了把企業因轉讓商品而有權收取的對價金額反映在交易價格中，就要把每項履約義務的交易價格按單獨售價占總售價的比例分攤至各項履約義務。每項商品的單獨售價可以按照市場的交易價格進行定價，如果該商品的單獨售價沒有辦法直接獲得，可以運用會計估計方法對單獨售價進行估算，常見的估算方法有成本加成法、余值法、市場調整法等。5．在履行義務時確認收入?！拔宀椒ā敝械牡谖宀绞欠康禺a企業在應用新準則時的難題。如果該項履約義務是某一時點內的履約義務，則要根據其控制權何時轉移確認時點;如果是時段內的履約義務，則要選擇合理的方法來確認履約進度。房地產行業中常見的銷售方式主要有現房銷售和期房銷售，現房銷售的收入確認時點標志較為明顯，通常都是在雙方簽署合同交付現房之后確認收入;對于預售房屋而言，客戶在房地產企業建造房屋的同時不能享受到消耗正在建造的房屋帶來的經濟利益，房屋的結構設計、該怎么建造房屋也不是客戶可以控制的，所以期房銷售是否屬于時間段內確認收入的“重擔”就落在了房地產企業所建造的房屋是否具有不可替代用途的身上。在房屋銷售合同中，房地產開發商會對客戶所購買房屋的具體單元和房號進行明確約定，并且不可以隨意更換。也就是說房地產企業提供的商品具有不可替代用途，由此可見期房銷售達到了某一時段確認收入的條件。
三、新收入準則在房地產企業中的實施效果
(一)收入的確認角度
在舊收入準則下，房地產企業通常在某一時點確認收入，在時點的選擇上也沒有統一的標準，其中常見的收入確認時點有“簽訂合同”、“交付使用”、“收到預收款項”、“完工并驗收合格”、“發出書面交房通知”等。然而房地產企業的開發流程一般都有長期性，復雜性等特點，從房屋項目立項到房屋竣工驗收再到交房往往需要經歷很漫長的一段時間，企業在這段時間內一直在產生成本，但是并沒有對取得的收入進行確認，這樣的收入確認方式使得企業的財務指標波動較大，財務報表也不能為報表使用者提供準確直觀的財務信息，即使弊端明顯，在實施新準則之前也沒有企業將收入在時間段內進行確認。新收入準則的頒布則使得在某一時段內確認收入成為可能。
(二)收入的計量角度
在舊收入準則下，房地產企業主要根據預收賬款的合同金額來確認收入，而新收入準則在確認收入時采用的是商品的交易價格，要把可變對價、非現金對價、重大融資成分等影響因素都考慮在內，除此之外還需要考慮與客戶簽訂的合同中是否涉及銷售折扣以及銷售后出現質量問題的處理方法，這也會對商品的交易價格產生一定的影響。統一以交易價格作為收入的計量標準使得原來復雜的計量模式變得直接，大大提高了房地產企業財務工作人員的工作效率。在舊收入準則下，把項目竣工結算之前收到的房屋款項作為“預收賬款”處理是房地產行業的“特色”，這樣的處理方法就會使得企業的資產負債率一直處于偏高的狀態;實施了新準則之后，房地產企業可以在時點和時段內分別確認收入，原本被當作負債的預收款項，可以提前確認收入并結轉相應的成本，企業的資產負債率也會隨之下降，償債能力也會相應的得到提高，這對企業在開發新項目進行資金籌集時也是有利的。
(三)均勻現金流的角度
在舊收入準則下，大多數房地產企業在項目開發初期會注入大量資金在各個房地產項目中，只有在這些項目達到可銷售條件之后才能收回資金，就導致了企業前一年凈現金流量為負，下一年就為正的現象出現。這種對現金需求出現大幅度波動的現象意味著房地產企業現金流回款周期長，速度慢，資金鏈的安全系數低。現金流量的分配不均也使得企業承擔現金流量風險的能力下降。在新收入準則中，房地產企業對符合條件的項目采取某一時段來確認收入，相對應的現金流量也會計入相應的會計期間，很好的平衡了企業的現金流量。
(四)信息披露的角度
新收入準則對財務報表信息披露主要側重于資產負債表的列示以及附注的補充信息，資產負債表的變化主要是新增了會計科目，并且要對期初數據進行重分類的調整;對企業應披露的與收入有關的會計政策也作出了相應的補充，打破了舊收入準則對會計政策“模板式”的描述方式，要求說明會計政策與雙方訂立合同之間內在的聯系，對收入確認過程中的重大變更事項、合同相關信息以及采取時段法確認收入的步驟都做出了相應的披露要求。企業在實施新收入準則之后，財務報表可以為報表使用者提供更加高質量的財務信息，一定程度上減弱了報表使用者對企業因使用新準則所產生數據變化的不確定性。
三、房地產企業如何適應準則變化
收入的確認對于每個企業來說都是至關重要的，新收入準則的實施除了在對收入的確認和計量上與舊準則有很大的不同外，還多多少少會對企業的內部控制、合同的編寫要求、各個部門之間的溝通合作等方面產生很大的影響，為此，本文為房地產企業提出以下加點建議:
(一)提高企業財務人員的專業勝任能力
經過上述分析不難發現，房地產行業因其獨特的行業特性，收入準則的變化對企業實際業務的處理影響較大，為了準確運用新收入準則進行會計處理，相關財務人員要深入研讀準則變化及其適用范圍，緊跟準則變化的腳步，增強自身的專業素養;新收入準則在實施過程中很多地方都涉及到了會計人員的主觀判斷，比如屬于某一時間段確認收入還是某一時間點確認收入、履約進度如何確認等等，在確認履約進度時，需要把會計核算和工程進度結合考慮，這不僅要求財務人員對房地產企業的各項經濟業務的實質進行判斷，還需要深入了解房地產企業的工程項目，以熟悉工程進度的計量方法;在學習專業知識的同時還要注重相關法律法規的學習，這樣才能準確的識別和解讀合同;房地產企業業務種類繁多，涉及的金額巨大，所以其面臨的稅務問題也較為嚴重，在會計稅法相關規定普遍存在差異的情況下，要想合理進行納稅申報，就要求財務人員正確理解相關法則并制定相關處理流程。
(二)提高對新收入準則所在風險點的防范意識
新收入準則在運用的過程中，財務人員不能只是簡單地從字面上解讀會計準則，還需要對新收入準則中存在的風險點進行有效的規避。新收入準則強調“合同”這一概念，涉及合同就會存在客戶違約風險，要對可能導致違約風險的影響因素進行合理的評估，比如對客戶的信用風險和財務狀況風險進行評估，房地產的工作人員在簽訂合同之前就要對客戶以往的合同履約情況和違約情況進行了解，如果購房客戶在以往的記錄中存在多次違約的情況，那企業想要按時收回房款就比較困難;另外還要對客戶的財務狀況進行評估，調查客戶是否擁有穩定的收入來源，其來源是否合理合法，是否存在其他可抵扣的財產等。通過對客戶信用和財務狀況的合理評估，對購房客戶后期的違約率有了充分的了解，也能夠在一定程度上避免因客戶后期違約而出現大量已經確定的收入被沖回的不利現象的發生;此外還要避免因預估總成本與實際總成本差別過大而影響實際收款進度的風險?？傊康禺a企業在確認收入時不能簡單的只關注于其會計處理，還要考慮到相應的潛在風險，積極采取相關的風險防范策略，把企業發生潛在損失的概率降到最低。
(三)加強企業合同管理，規范企業經營行為
“合同”作為新收入準則的起點，準則核心內容“五步法”的第一步就是對訂立的合同進行識別，企業財務人員在對收入進行確認和計量時，重要的參考標準就是其訂立的合同，其在整個收入確認過程中的重要性不言而喻，所以企業在對合同的管理方面就要格外注意。合同條款的訂立涉及到財務部，銷售部等多個部門，各個部門之間就要對合同的具體條款進行溝通探討;尤其要注意期房銷售合同，如果涉及期房銷售，那合同的時間跨度一般較長，條款相對較為復雜，相比其他業務來說合同風險也會更高，這就要加強企業員工對合同重要性的認識，對合同進行風險管理;還可以設定獎懲機制，讓每一個企業員工都加入到合同監督的過程中去，從而提高企業的合同管理水平，這也為企業盡快適應新收入準則提供了便利。我國在2017年正式頒布了新收入準則，該準則細化了收入核算的具體要求，滿足了當代企業各種新型經濟業務模式會計核算的要求。房地產行業與其他行業相比，其經營業務存在建設周期長、投入成本高、交易復雜等特點，這就使得房地產企業涉及的財務處理更為復雜，只有做好相關的銜接工作，才能避免企業在實施新準則后出現會計處理不當等問題;房地產企業要在提高財務人員專業素養的同時，加強企業的合同管理和各個部門之間的相互聯動，有效的對潛在風險進行識別和規避，才能保證企業長久穩定的發展。
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房地產企業財務處理范文5
營業稅改征增值稅，是我國稅制結構變遷歷史上的一次具有重要歷史意義的優化，主要是因為國家通過將營業稅改增值稅，降低了企業的納稅負擔，避免了重復征稅，在后金融危機時代，是保證我國的經濟持續穩定健康發展的一劑良藥。在這一背景之下，企業的財務管理者應及時抓住機遇，根據企業自身的情況，結合營改增的契機，為企業的經營和發展、轉型升級提供更多的建議和幫助。對房地產開發企業來說，稅改對企業產生了巨大的影響，頗有牽一發而動全身的效果。房地產開發企業有其獨特的經營繳稅特點，通過對企業本身的特點與經營情況進行深入透徹的分析之后，在對營改增制度加以分析，可以針對性的對那些稅改之后會對企業產生消極影響的財務措施予以規避，對可以降低企業稅負的財務措施予以支持，才能最大程度的使營改增政策的效益惠及房地產開發企業。
二、營改增對房開企業財務管理的影響
(一)對房開企業資產負債表的影響
在資產負債表層面上，房開企業受到營改增政策影響較大的是固定資產這個科目，這一科目在營改增前后的波動情況較大。具體表現為營改增之前，房地產開發企業是以原值作為固定資產和累計折舊這兩個科目的入賬金額的。在稅改之后，房開企業可以計入這兩個科目的入賬金額有所下降，致使房開企業的資產數額會產生一定的波動。除此之外，隨著企業應納稅額的降低，企業的納稅總額會產生變化，進而使企業的負債也會發生一定的波動。從較為長遠的角度來看，隨著營改增政策的執行與推進，企業內部的資金運作程度有所提升，流動資產和流動負債也出現了規模的增長。這對房地產開發企業這種資本密集型企業來說，是十分有益的。
(二)對房開企業利潤表的影響
房開企業的收益情況在稅改前后也有較為明顯的變化。可以通過近期和長期的角度來對這種變化予以解讀。在長期來看，實施營改增政策會有利于房開企業進行資本積累，提高企業內部的資金數量。企業進行日常經營的自有資金數量增加，主要來源于營改增之后，企業節省的稅費收入。這些節省的資金可以為企業提供低成本的發展資金，增加新項目的投入，對企業的長遠發展是十分有利的。從短期來看，在利潤表層面的變化使財務數據有所優化，企業的經營成果也有所體現。在利潤表層面，營改增為企業的報表數據優化提供了一個合理的契機。
(三)對房開企業現金流量表的影響
現金流量對房開企業這種資本密集型企業的重要性如同血液對人體一樣重要?，F金流一旦斷裂，即使房開企業的資產很多，利潤表也十分不錯，企業的經營也難以繼續下去。營改增政策降低了房開企業的成本，使得企業節省了大筆的內部資金，這部分資金會反映在現金流量表中，使房開企業的現金流壓力得以一定程度的舒緩。從長遠的角度來看，營改增對房開企業的經營是存在一個利好的趨勢的。這是因為隨著國家在房地產市場的宏觀調控日趨嚴格，在供給側對房開企業拿地提出了諸多限制。有的城市提高了房開企業支付土地款的比例，有的城市直接對房開企業的現金流量提出要求，購買土地的價款來源不可以是銀行的信貸資金。在這諸多的限制之下，如果企業沒有充足的現金流儲備，就很有可能喪失商機。營改增從國家的層面對稅制進行了改革，為房地產開發企業提前儲備了現金流，使得房地產企業的融資和負債壓力降低。
三、房地產開發企業在財務管理工作方面應對營改增的有效策略
(一)結合自身情況改進財務處理手法，健全會計核算制度
營業稅改征增值稅之后，原來征收營業稅的賬務處理方法要進行調整。企業的財務人員需要根據政策要求，結合房地產開發企業自身的經營特點，結合增值稅的征收要求，調整財務處理手法，以求在合法的范圍內為企業降低誰負成本，增加利潤，提升企業的盈利水平。健全的會計核算制度可以保證企業稅務資料的準確性、真實性、可靠性。房開企業需要增強企業的內部控制，降低稅務風險，通過及時與稅務機關進行信息交流，來為完善自身的財務處理手法提供一定的指引，也可以避免在政策變動時，因為缺乏指引而導致的一些業務確認不當的現象。
(二)緊密結合營改增政策，改進企業的稅收管理方式
房地產開發企業的稅收統籌管理是應對營改增政策的一個有力的抓手。企業的稅收管理要與當前的稅收政策緊密結合，房開企業在進行財務管理工作的過程中，需要充分結合當前的經濟形勢與企業的自身特點，充分考慮營改增政策對企業帶來的積極與消極的營銷，進行綜合的考量之后，才能制作出合理的稅收籌劃。針對房地產開發企業來說，因為其上下游客戶都具有一定的特點，企業本身也是負債率比較高的，在與上下游進行交易往來時，會開具一些增值稅發票，企業應該從更高的層面來選擇供應商，在交易中爭取占據主動，充分利用營改增政策為企業帶來的稅收減免優惠，以獲取更多的利潤。房地產企業業務特點導致稅收管理復雜程度較高，房開企業如果可以做好納稅統籌，將會產生一系列有益于公司發展的成果，如企業利益最大化等。在稅收管理和納稅統籌方面，需要考慮的因素較多，除了稅務機關和企業自身之外，還需要考慮當地的政府機關，在每一個環節，都要盡可能的保證其合法合理，才能最大程度的降低房開企業的稅務風險。在盡量降低稅負的稅收管理過程中，主要需要考慮營改增之后房開企業應該如何利用稅收杠桿來進行抵扣，以增加稅盾效應。
(三)深入研究納稅政策，為企業爭取更多的利益增長
營改增政策是為了避免重復征稅而出臺的，對我國的稅制結構有了很大程度的優化和提升。我國的稅制在不斷地優化完善，經過一段時間的試點與推廣，營改增對企業的影響已經有了較為明顯的體現，房地產開發企業也是受益良多。營改增政策的執行，為企業提供了一些可以合理提升收益的方式，例如企業可以在合理的范圍內申請延期納稅。延期納稅既可以使企業通過資金的時間價值來獲取一定的貨幣收益，同時也可以降低企業整體的資金成本。用這種自由資金進行經營周轉，其成本是遠遠低于其他融資成本的。這些提升收益的前提是要對營改增政策有一個充分透徹的了解才可以實現的。房開企業可以通過聘請外部的專業稅務人員來結合其自身的經營情況，對納稅方案予以調整，也可以通過組織培訓，提升公司從事相關業務的人員的專業素養來實現這一目的。營改增政策實施之后，房開企業的財務管理工作將會更加復雜，面對的稅務風險也會更加嚴峻。房開企業要提升相關人員的素質，加深對營改增政策的理解，才能為企業總體經營利潤的提升做出一定的貢獻。
房地產企業財務處理范文6
關鍵詞：“營改增” 企業 財務管理
中圖分類號：F810 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2017）02-145-02
“營改增”稅制改革是我國結構性減稅、促進企業創新發展的重要舉措?！盃I改增”可以有效地避免納稅過程中出現重復納稅的現象，在一定程度上減輕了企業的稅負負擔，降低企業的生產和營銷成本，有利于增強企業的競爭力，推動企業持續健康的發展。企業應緊抓“營改增”政策的契機，充分利用“營改增”這一政策給企業帶來的良好機遇，大力加強財務管理，實現企業的可持續發展。
一、“營改增”對我國企業財務管理工作的影響
（一）對企業一般納稅人認定的影響
在“營改增”前，不需選擇納稅人身份，企業只需按照收入及所處行業相對應的營業稅率計算繳稅?！盃I改增”后，企業應向當地主管稅務部門及時申報相關資質、財務資料，以便稅務部門根據政策核定企業納稅人身份。根據條例規定，如果企業年應稅銷售收入及財務核算等條件符合標準，就可被認定為一般納稅人，就可以享受購置材料、固定資產以及服務的進項稅抵扣的優惠政策。例如，房地產企業在“營改增”后，若經過主管稅務部門核定為一般納稅人，其在經營過程中所購置材料、水電費以及勞務等費用所產生的進項稅就可予以抵扣。
（二）對企業稅負的影響
“營改增”政策的實施對企業的稅負產生了很大的影響。如果“營改增”前企業就是增值稅一般納稅人，若與試點行業一般納稅人有業務合作，則企業可抵扣項目范圍增加，企業稅負會降低。但對于那些人力資源密集型的服務型企業，“營改增”后稅率增加，由于自身資本構成較特殊，通常需要購買的原材料與設備較少，企業的主要投入為人力資源，可以抵扣的增值稅進項稅票據較少，致使這類企業在“營改增”后自身稅負不會下降反而有可能會增加。對于之前就是小規模納稅人的企業，稅制改革后稅率沒有變化，稅負就不變。此外，營業稅改增值稅也會對其他稅種的稅負產生影響，如對于取決于消費稅和增值稅的教育費附加、城市維護建設稅，會因為“營改增”后增值稅變化而改變，同時對這兩項稅收產生一定的影響。因此，“營改增”政策的實施對于不同的企業，增值稅稅負增減程度不一樣，絕大多數企業稅負減少，只有個別行業稅負有可能增加。
（三）對企業會計核算和會計報表的影響
“營改增”后，與其相應的會計科目設置、會計核算方法及會計報表均發生較大的變化。首先，在“營改增”前，會計科目和會計核算不復雜，只需在應交稅費科目下設置應交增值稅明細科目進行核算?！盃I改增”后企業需在“應交稅費”一級會計科目下設置“應交增值稅”、“未交增值稅”等二級明細科目，再在應繳增值稅二級科目下設置“進項稅額”、“銷項稅額”、“已交稅金”、“出口退稅”等明細科目，并進行復雜的明細核算。其次，“營改增”后，新增的固定資產原值不含增值稅，且進項稅可以抵扣，企業固定資產的入賬金額、累積折舊額以及應交稅費均有較大幅度下降，主要影響資產負債表的“固定資產”和“應交稅費”項目，使企業的固定資產和負債同時減少，導致資產結構發生改變，致使企業的資產負債表發生較大的改變。另外，隨著營改增政策的全面推行，各試點企業利潤表也發生了顯著的變化?！盃I改增”后，因為企業的利潤表中主營業務收入不含增值稅，企業主營業務收入由含稅收入轉變成不含稅收入，主營業務收入就會有一定程度的下降。同時，“營改增”后，企業繳納的稅金較改革之前有較大程度的減少，這樣降低了企業的生產和運營成本，為企業帶來了一定的經濟效益，促進了我國第三產業的發展。.
（四）對企業發票管理的影響
“營改增”后，原征營業稅企業改征增值稅，發票的種類發生了變化，使用增值稅普通發票和專用發票。企業應嚴格按照國家有關增值稅發票使用規定進行發票購買、開具、銷毀等活動。同時，納稅人應根據增值稅納稅人身份分別使用增值稅普通發票和專用發票，由于增值稅專用發票進項稅可以抵扣，企業均會向業務往來賣方索取增值稅發票，通過增值稅發票可以反映企業經濟業務活動，也可以抑制企業不向買方開具發票等偷稅漏稅行為，以從源頭上防止國家稅收收入流失。這些給企業提供了鉆空的機會，給企業票據管理增加了難度。因此，如何防止企業為謀取私利虛開發票、非法轉讓發票等偷稅、漏稅行為，是企業亟待解決的問題。
二、企業應對“營改增”稅制改革的策略
（一）強化增值稅發票的管理
“營改增”后，企業使用統一的增值稅發票，但這種發票的發行與流通，出現了更多的經濟上違規操作和違法行為，企業必須重視，加強管理，避免違法行為的產生。企業應制定或完善增值稅發票管理制度，對其進行專門的管理，將發票管理的責任落實到人，安排相關專業人員負責，在日常業務往來交易中，不僅要獲得增值稅納稅人所提供的相關發票；同時，企業要加強增值稅發票的認證管理，安排專門的人員負責發票認證，讓發票進項稅最大程度地抵扣，盡量降低企業的稅負。另外，企業更應加強增值稅發票使用的管理，制定購買、保管、開票、領用及核銷的發票管理制度，小規模納稅人企業還應制定有關申請主管稅務部門代開專用發票管理規定，防止虛開發票、非法轉讓以及向稅務部門以外單位購買發票等違法行為的發生，避免納稅風險給企業造成的損失。
（二）提高企業財務人員管理水平與綜合素質
財務管理人員的管理水平與綜合素質決定著企業的財務管理工作水平。為了能夠較好地滿足“營改增”后企業財務管理工作的需要，企業必須設法提高自身財務管理人員的管理水平與綜合素質。首先，企業應淘汰企業中能力低下且責任意識淡薄的財務人員，引進社會中素質高、專業能力強的財務人員。其次，企業應根據自身情況制定長期有效的財務人員培訓制度，對財務人員進行定期培訓、定期考核，以進一步提高企業財務人員工作能力，保證財務人員熟悉并靈活運用“營改增”稅制改革的相關政策和信息，重視增值稅發票并按規定使用，認真做好企業的發票管理、會計核算以及稅務籌劃等財務管理方面的工作。
（三）調整和完善企業財務處理的流程，強化企業內控和風險防范管理
在“營改增”政策實施之后，企業應進一步加強自身的內部控制，企業要根據自身的的實際情況和發展方向，對原有的財務處理流程重新梳理，修訂預算管理、資金管理、財務核算、報表編制、財務分析、稅務管理、發票管理、財務監督等制度，確保內部控制完善、數據可靠、會計信息準確。在進行稅務籌劃時，要盡量采取對企業有利的方式，盡可能減少企業稅負。對一些大公司而言，他們旗下還有很多子公司，因此在“營改增”后要盡可能做好業務轉移，爭取最大的稅收優惠政策，避免發生納稅中不公平現象。同時，在核算增值稅時，及時制定稅負繳納辦法和時間表，對自身財務處理流程進行規范，加強制定新增業務的財務流程，以確保企業財務管理工作順利進行。另外，企業應該建立風險防范預警機制，針對“營改增”稅制改革帶來的企業納稅方面的風險，企業應安排人員排查業務流程中的風險點，對重點環節進行重點監督，最大限度地避免納稅風險給企業造成的損失。
（四）切實加強企業納稅籌劃
納稅籌劃是較復雜的系統工程。通過提前進行納稅籌劃可以保證資金運行效果，降低企業成本費用，較大程度地提高企業的經濟效益。企業根據其生產經營情況，在政策規定的范圍內對涉稅業務進行預先的策劃，制定相應的納稅方案，最大限度地減輕稅負，提高企業經營利潤。
1.納稅人身份不同對于納稅籌劃會產生不同的影響。在增值稅的納稅過程中，一般納稅人和小規模納稅人身份不同對于納稅籌劃會產生不同的影響。按照“營改增”之后的相關政策規定，核定企業納稅人身份標準是企業年銷售額和會計核算是否健全，企業可以利用稅負、成本比較等方法來進行納稅籌劃，如果是小規模納稅人想申請為一般納稅人身份時，還要考慮其要有健全的會計核算和可能增加的財務核算等方面的成本。
2.不同的企業納稅性質納稅籌劃也存在著較大的差異?！盃I改增”后，一些企業的風險很有可能會提高。因此，企業應該進一步完善和優化企業內部納稅籌劃體制，根據其自身情況，借助經營活動流通程序進行相關合理的稅負轉移，從而降低企業整體稅負。為了保證企業財務核算工作的順利開展，首先要設計完善的稅務籌劃方案，同時在稅務籌劃方案中做好財務風險的評估和防范工作。
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（作者單位：湘潭大學商學院 湖南湘潭 411100；吉首大學 湖南吉首 416000）
