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農村宅基地法律法規范文1
中圖分類號：[Z-0016] 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-05-0038-1
農村宅基地管理是國土部門對集體土地管理的一項重要內容，做好農村宅基地管理，是保證村屯規劃合理布局的重要手段。對美化農村環境和提高生活質量起到至關重要的作用。同時提高了農村土地節約、集約利用水平，提高了土地的利用率，減少占用耕地，保護耕地的總量平衡。正確科學地對農村宅基地管理，能有效促進農村經濟的發展，保護農民的切身利益。
1 由于現行的管理機制不健全，在宅基地管理中出現許多問題，主要體現在以下幾個方面：
1.1 農村宅基地審批方面
農村宅基地審批是農村建住宅的重要環節，在此項工作中如不嚴格把關，便會出現很多漏洞，給宅基地管理帶來麻煩和阻力。
1.1.1 對申請宅基地的申請資料審查不嚴格 一是對申請人建住宅資格的審查不嚴，往往是申請人拿著村介紹信來申請，國土所管理人員看到介紹信在不占用基本農田的情況下便受理了，忽略了該申請人的身份證明，法律規定城鎮居民不得到農村購買宅基地建房，非本村村民不得在本村購買宅基地建房。這樣給土地管理留下隱患。二是對申請資料審查不細。有的村民出賣、出租住房后再申請宅基地。法律規定農村居民一戶一宅。根據現實情況看仍存在一戶多宅現象。體現在宅基地審批時未能仔細調查審核申請人是否符合建房條件，造成土地違法行為的起因。
1.1.2 未能到現場踏查，只是紙上談兵 國土所在受理宅基地申請后，只是在規劃圖上劃定界線，未能到現場踏查、放線，從而造成宅基地規劃混亂，布局不盡合理。
1.2 農村宅基地管理方面
農村宅基地的管理直接體現土地管理工作是否到位，是否符合管理標準，能否給人民一個滿意的服務態度。
1.2.1 批后管理不嚴造成土地浪費 由于國土所管理人員有限，有時未能及時進行批后管理，從而造成批而不建或只打地基不建房屋，造成土地荒蕪、閑置。另外批后未能做到跟蹤管理，批后超占現象嚴重，建完后未能驗收，未能及時地進行集體土地使用證的發放，給宅基地后期管理留下繁重工作。
1.2.2 未批先建現象仍然存在 由于一些農民法律意識薄弱，無視法律的存在，憑自己的意愿不去申請，隨意建房，造成未批先建，違反了土地管理的法律法規，同時也易造成不符合規劃的現象，使村屯布局散亂，人居環境較差。
1.2.3 忽略了農村宅基地翻建的審批，未能及時登記 忽視了舊宅基地翻建管理。所以翻建房大部分都沒有進行審批，未能重新進行土地登記，造成土地管理檔案不健全，農民沒有審批手續，不能保證其權屬合法性，使農民取得土地使用權的合法權益得不到保障。
1.2.4 建設用地指標不明確 國家為了保護耕地總量的動態平衡，每年確定建設用地指標，但各鄉鎮農村宅基地建設指標不明確，沒能界定一定范圍，很難掌握建設用地與耕地的平衡關系，給土地管理工作帶來負擔。
1.3 土地管理法律法規方面
1.3.1 農民對法律法規了解甚少 對法律意識不強，認為自己家的地方就可以自己建房，這種行為大多具有我行我素特點，沒有認識到法律的嚴肅性，沒有意識到我國人多地少，吃飽飯不容易的問題，沒有意識到村鎮規劃的目的，給國家和社會出了一道難題。
1.3.2 土地管理法律法規宣傳不到位 國土部門每年就在6·25土地日時進行宣傳，國土所由于經費有限，只能短時間的進行，并且只是發放宣傳單，掛過街橫幅的單一形式，在這么短時間無法屯屯宣傳到位，從而使部分農民不了解有關土地的法律法規，進而造成土地違法違規現象時有發生。
2 幾點建議
就當前農村宅基地管理存在的問題提出幾點建議，僅供參考。
2.1 完善宅基地審批制度，規范審批程序
（1）嚴格審查農村宅基地的申請條件，對申請資料的提交進行嚴格審查，堅決貫徹一戶一宅的法律規定，所占面積不得超出?。▍^、市）規定的標準。對非本村村民不得在該村申請宅基地，杜絕城鎮居民購買農村宅基地的現象發生。
（2）嚴格實施規劃，按土地利用規劃批地，使居民點布局合理。防止占用基本農田，保護耕地紅線。
（3）健全宅基地管理制度，在宅基地審批過程中，鄉（鎮）國土所要“三到場”：一是受理宅基地申請后到實地踏查是否符合條件和符合規劃；二是宅基地審批后要到實地批放宅基地；三是建成后到實地檢查是否按批準面積和要求使用土地。
（4）對農村宅基地進行及時跟蹤管理，掌握其占地是否合理，有效防止超占土地面積。
（5）加強農村宅基地的登記發證工作。農村建房完成后進行驗收，依據相關的審批手續及時對其進行登記發證，這就需要國土所管理人員再到現場進行權屬調查，丈量等相關工作，使農民拿到合法證件，保障農民對宅基地使用的合法權益。
2.2 加強農村宅基地使用計劃管理，嚴格控制農村宅基地建設用地指標
為了保護耕地的總量，農村宅基地盡量少占耕地建設，加大盤活存量建設用地力度。充分利用村內空閑地、荒地、舊宅基地和廢棄地。政府還應制定激勵措施，鼓勵農民放棄多余的宅基地，填補建設用地指標不足的情況。
農村宅基地法律法規范文2
關鍵詞：宅基地；管理；難點；對策
中圖分類號：TU98 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2011）-07-0055-1
4月28日國家統計局公布了全國第六次人口普查數據，做為對城鄉土地制度影響最大的城鄉人口數據，對比2000年的第五次人口普查數據也有了較大的變化，其中城市人口增加了207137093人，鄉村人口減少了133237289人，也就是說有近1.33億農村人口進了城，轉為了非農人口。按農村每戶4-5人計算，有近2600萬戶。由于農村人口向城鎮大量轉移，致使大量的宅基地閑置，而宅基地問題涉及到廣大農民的切身利益，是不可回避的，也一直是農村基層土地工作的難點、熱點問題。
1 宅基地問題的難點
1.1 閑置宅基地增加
隨著農村人口向城鎮轉移這一新形勢，農村中出現大量閑置的宅基地。農村宅基地的性質屬于農民集體所有，按我國現行法律規定，農民對宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。這就出現一個特殊的現象，一方面農村人口進城后，農村的宅基地和房產閑置（也有部分出租獲利），另一方面又在城市里新購住房。還有的為了獲利，又在農村占地修建新房，也有因繼承而得到的宅基地。由此進一步擴大了宅基地的占用面積，嚴重浪費土地資源，也是一種對資源的不公平分配。
1.2 我國農村宅基地的使用缺乏規劃，布局散亂，土地占用、濫用嚴重
小、亂、散是我國村落房屋布局的基本結構，這也是宅基地分布散亂的主要原因。由于早期村落是自然形成的，根本就不存在規劃。而改革開放后，由于對農村房屋建設規劃投入晚，投入少，農村住宅和宅基地適用規劃進展極為緩慢，從而在重的阻礙了農村的經濟發展和新農村建設，有的地方甚至出現了宅基地遍地開花，住宅建設如撒豆的情形。
1.3 農村宅基地管理適用法律法規少、法律層級低
我國有關農村宅基地使用和管理的法律法規只有曲指可數的幾部，數量少，法律效力層次低。也沒有一部專門對農村房屋建設和宅基地使用進行規范和管理的法律法規，宅基地管理主要是由部門規范性文件和一些地方政策調整。這就造成了對宅基地的管理效力低下，執行規范不統一的問題。
1.4 宅基地管理部門層次底，管理難度大，違法成本低，查處執行難
農村的宅基地點多面廣，前期檔案資料缺乏，僅靠基層土地管理所和村鎮土地助理，很難實施有效的、全面的監管，更不要說宅基地管理全覆蓋了。同時農村違法建房，亂占宅基地等違法問題，由于查處難度大，成本高，而且管理部門又無強制執行權，只能通過各級法院執行，時間長，具體執行起來困難很大。
2 加強宅基地管理的對策
2.1 法律方面
應把農村宅基地管理放到促進國家經濟發展和和諧社會建設的大局中，制定專門的有關宅基地申請、使用、管理的法律規范，提高法律管轄的層級和具體執行標準，協調各級司法機關加強執行力。地方政府和各級土地管理工作也都應依據法律法規在新形勢下，根據新的情況，發展和適用新的工作方式方法。同時應加強鄉鎮國土資源管理部門和執法隊伍建設，提高其理論水平和執法水平。重視基層土地助理和協管員的作用，加強對宅基地的日常監督和管理，建立區域土地動態執法巡查機制，及時發現和制止宅基地亂占和濫用的違法行為。
2.2 經濟方面
宅基地管理困難，違法行多發的根本原因是經濟利益的驅使。在經濟上，提高違法占用濫用宅基地的經濟成本，適時加強宅基地在規定范圍內的流轉。同時在農轉非和征地補償等方面通過制度的安排減少因多占宅基地而獲得超額補償等經濟利益的沖動，對一戶多宅的情況就由政府制定規范，通過征收超額占用費或使用費等方式在經濟上加以限制，減少違法占用宅基地的沖動。同時也要在經濟上保護農民正當合法的利益。
2.3 技術方面
加大在農村宅基地基礎規劃和管理方面的投入，切實推進新農村建設。加強農村住宅建設和宅基地使用的規劃控制，制定完善的推進計劃，利用鄉鎮統一土地利用規劃修編的時機，組織編制村級土地利用規劃，合理的劃定農村宅基地的使用范圍，并確定總體數量和增量，做到量化控制，源頭控制。同時制定完善的宅基地申請、使用、審批制度，做到審批公開公示。指導農民在使用宅基地時按規劃、有計劃、依規范的有序進行。
2.4 輿論方面
在法律規范的保證下，各級地方政府和土地主管部門要加大宣傳力度，做到動態宣傳，常態宣傳。提高廣大農民群眾依法用地，合理用地的法律意識。使廣大農民知法懂法，了解國家對宅基地管理的法律法規和政策，在全社會形成一種從我做起，珍惜土地資源，集約節約用地的社會輿論氛圍。
農村宅基地法律法規范文3
關鍵詞：宅基地使用制度；宅基地使用權；農村宅基地
中圖分類號：F301. 2 文獻標識碼：A
土地制度是農村的基本制度，農村宅基地是廣大農民取得土地收益的一項基本經濟來源，因此農村宅基地的使用權就關系到億萬農民的切身利益。農村的宅基地使用制度關系到農民利益能否實現，是在我國土地公有制的特殊環境下應運而生的，是我國農村宅基地使用所特有的制度，在世界還沒有相應的模式可以對我們有所借鑒。在我國的現行法律制度中，雖然在農村宅基地使用權方面做了相應的規定，但是針對農村宅基地使用權制度方面還沒有形成一整套完整的制度體系，因此說在農村宅基地的管理方面還或多或少地存在著一定的問題，這些問題如不及時解決，將直接影響到農村經濟社會的發展與穩定。
1 農村宅基地管理現狀
1.1 村莊建設用地規?？偭坎粩鄶U大
村莊建設用地規?？偭坎粩鄶U大而且近幾年擴張非?？?，農村廣大的宅基地的使用集約、節約用地潛力也很大。根據國家統計局在2004年針對全國土地利用變更情況的調查報告中所顯示的結果來看，截止到2004年的10月末，農村的村莊所占用地約達到0.167億hm2，新增加的農村村莊建設用地超過了2.53億hm2，可見農村村莊建設用地的總量在不斷地增長。根據《中國統計年鑒（2005）》顯示，農村人均住房面積呈現出逐年遞增趨勢。與80年代末期相比較，農村人居面積得到了顯著的改善，農村的人均住房面積由過去的17.8m2上升到27.9m2，幾年之間增加了56.5%；與20世紀末期相比較，現在農村人均住房面積已經增加了12.4%。同時隨著近幾年來我國農村剩余勞動力的轉移和城鎮化的進程不斷加快，農村人口總量在不斷減少，而與之相反農村宅基地等建設用地卻不降反增，農村的宅基地等建設用地遠遠地超過了國家所制定的標準?？傊?，農村宅基地在土地利用方面還存在著粗放經營，農村居民點分布零散，居民點規模差異明顯，集約、節約用地潛力大。
1.2 新增宅基地呈逐年遞減趨勢，宅基地需求總量下降
隨著土地用途管制制度及農用地轉用制度的嚴格執行，各地宅基地管理法規制度的不斷建立和完善，節約用地意識和耕地保護意識的不斷提高，各地嚴格宅基地審批管理，積極探索、充分挖掘現有村莊用地潛力，充分利用閑置宅基地和空閑地，進行舊村改造；積極推行“空心村”整理和“城中村”改造，宅基地的用地需求大大減少，新增宅基地比例下降。自1999年《土地管理法》實施以來，宅基地需求總量下降，新增宅基地呈逐年遞減趨勢。據《中國統計年鑒（2005年）》顯示，2000～2004年，農民新建房屋面積呈逐年遞減趨勢，在農村新建住房面積方面，2004年的建筑面積比2000年的建筑面積減少了31.03%，而比2003年建筑面積相應地也減少了24.05%。
1.3 宅基地區域差異明顯，土地流轉日益活躍
從目前我們國家區域環境和周邊一些經濟的發展水平來看，在發達的工業區和大城市周邊的宅基地流轉最為活躍；其次是一些旅游資源條件好和自然景色優秀的地帶。
2 目前農村宅基地在使用管理中存在的問題分析
2.1針對農村宅基地使用的法律法規還不十分完善
宅基地管理的法律效力層次不高。農民宅基地管理方面的法律法規顯示這方面的數量也少，并且其法律效力方面也低，針對農村宅基地的分配和使用來講，其在很大程度上顯示出農村的土地要完全依靠制度和法律方面的規范性文件和地方相應政策的調整方面，其中關于農村宅基地使用權流轉方面的規范性文件數量就更少。目前，我國還尚未有完整的調整農村房屋和土地方面等方面的民事法律法規，在農村宅基地出現的問題而是僅僅依靠《民法通則》和《土地管理法》中所涉及的規范性規定進行調整，這方面來講是極為有限的。
2.2農村宅基地方面的土地規劃還略顯滯后
所有這些毫無疑問地在一定程度上也會導致我國農村宅基地在住宅建設方面的土地用地規模會失控。而我國的農村鄉鎮土地利用在總體規劃方面是嚴格地控制農村宅基地的使用標準，進而進行合理的劃定功能，這是進一步管理好農村宅基地的前提和基礎。
2.3農村“空心村”的存在使用大量的空置住宅在一定方面還有所存在
超出標準占用土地的現象在廣大的農村比較普遍。由于農村宅基地的使用權在我國實行的是無償并且永久使用的規則，這樣的結果是使一些經濟條件比較好或者有能力的人會不惜一切地通過各種手段和方法來獲取農村宅基地的使用權來獲得效益。再加上農村宅基地的使用權管理在不同程度上會出現相應的混亂情況，這就出現了農村超標建房的情況，在一些農村出現了建完新房也拒不交出以前閑置下來的舊宅基地的情況出現，以便于獲得土地的收益率，在個別村鎮也出現了干部利用手中的權力和關系多占用宅基地問題的出現，這樣做的后果是致使有些農村在不同程度上變成了“空心村”，這不但造成了土地資源的使用浪費，而且還使本來就稀缺地資源在某種程度上又增加了相應的壓力。
2.4農村宅基地的有償流轉和合理使用在一定程度上面臨著體制和機制性的障礙
農村宅基地法律法規范文4
關鍵詞：宅基地使用權；農村不動產統一登記制度
中圖分類號：DF4 文獻標識碼：A文章編號：1673-0992（2010）11-0000-01
隨著《物權法》的出臺，法律明確了宅基地屬于用益物權的范疇，結束了學界多年的宅基地使用權性質的爭論，構建了現行的宅基地使用權制度。然而《物權法》對宅基地使用權規定過于簡單，籠統，多是準用性標準，因而給實踐中帶來了適用的困難。
一、宅基地的概念與特征
1.宅基地的概念。
宅基地是農村集體經濟組織成員．按照法律法規規定用于建造自己住房的土地。 現行立法上，宅基地所有權屬農民集體。
2.歷史原因。
我過現行農村宅基地登記制度問題的由來是有其歷史原因的。我過宅基地制度經歷了一下幾個時期。第一，1949年國民經濟恢復時期，農村繼續進行并基本完成了，消滅了延續幾千年的土地所有制。第二 社會主義探索時期，建立農村宅基地適用權。第三，改革開放完善農村宅基地。1978年后實行了以為核心的農村經濟體制改革，但這一改革并沒有改變宅基地所有權屬于集體、宅基地使用權屬于農民的權利分配框架。第四，現行立法嚴格管理宅基地。中國現行的農村宅基地權利制度是在《憲法》框架下，由《物權法》《土地管理法》《擔保法》等法律規范所組成的，嚴格限制土地的流轉。
二、現行關于登記的法律規定及問題解析。
1.現行法律規定。
我國目前關于農村宅基地登記散見于《物權法》《土地管理法》《擔保法》《土地實施條列》等等法律法規中，其中重要的如下：第一，《物權法》。第10條規定:不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。第152條規定:宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,第153條規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規定了申請房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
2.現行法律規定的缺陷分析。
第一 權利主體界定不清。
由于目前仍是一戶一宅，由戶在本村中申請宅基地。戶的概念是不準確的，首先在孩子與父母分立戶的情況下是否可以申請宅基地再進行登記呢?其次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農村集體成員，而繼承人脫離原集體經濟組織，是否仍給予其登記呢？最后， 目前由于經濟的發展，集體經濟組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進程中，一部分農村已沒有集體經濟組織了，那么在法律法規中涉及經濟組織的將面臨尷尬境地。因而無論從理論還是實踐來看，突破城鄉二元結構是勢在必行的。
第二 登記面積問題。
由于規定是每戶面積不得超過國家省自治區直轄市的規定標準，那么就會激發農民分戶搶地的現象。而且歷史原因，對于已經超標的并無相關規定。
第三 權利期限不清。
通過上述法律法規可以看出國家對于農村宅基地是可登記可不登記的原則，而且沒有權利期限的限制，只要仍是集體經濟組織的人員其永久享有宅基地適用權，房屋是永久繼承的。如果不進行變更登記，那么將來在原房屋上進行擴建等就會造成原權利人與使用權人權利界定不清的問題。
三、實踐調研發現的問題。
法律法規我們可以從理論上邏輯推導出相應的問題，但是實踐中的問題遠遠多于理論問題。本文作者對北京市郊區面臨搬遷的農村進行了初步調研發現了一系列的問題，現歸納如下：
1.登記意識嚴重缺失。
作者調查的14個村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產權證，本文作者認為這個證過于簡單，只有正房主體結構的標識，院子長寬的米數。問題有二，其一,是農民后又進行了擴建等等，無論是否超過國家要求的標準，都沒有進行從新登記。其二，產權證中沒有偏房的示意圖。那么沒有出現在房產證上的房子依據什么給予保護？還有個別村子全村是二層三層樓房設計。登記時如何登記？
2.村民超標占地現象嚴重。
很多村民都抱有“私有”的觀念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數不勝數，尤其面臨即將拆遷，為了多爭得前拆補償費更是瘋狂搭建。那么對于這些建筑應給如何登記呢？如果嚴格依照法律規定，農村大面積存在的問題又由于歷史遺留問題，勢必引發糾紛。
3.農村耕地建設用地化嚴峻。
本次調查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農村集體土地所有制，農村很多耕地用途最終以各種方式轉入私營廠長手中，因而農村大量的土地已是廠房林立，基本沒有可耕之地。
4.農村房屋私下交易嚴峻。
這些糾紛主要涉及兩個方面。其一，農村本集體經濟組織成員間買賣房屋的糾紛。由于一直無過戶登記，依賴鄰里信賴，糾紛不斷。其二，非本集體成員買房。由于國家明確規定居民戶口不可以買農民房，所以目前發生糾紛也多。
四 建議
農村宅地基問題關系重大，因而對于其解決時破在眉睫的事情。筆者認為應該逐步改革我土地制度，完善房產統一登記制度?？梢詮囊韵聨c入手：
1.完善房屋所有權和宅基地使用權統一登記制度。
對于目前房屋的現狀，無論是原始狀態還是進行翻蓋翻修等，依據國家省自治區直轄市的標準給予登記，個別地方可以適當延伸。對于因繼承買賣等原因取得房屋產權的，不是經濟組織成員的，可以協商解決，在目前土地還不能流轉非本經濟組織情況下，可以協商納入經濟組織或者本經濟組織成員給予賠償會回贖。
2.可以考慮商用房登記制度。
可以考慮將農村不動產分為住宅與商用房。實際上農村也大量存在租用商用房的問題，所以可以通過商用房登記流通逐步解決前面所有權人與使用權人不統一的問題。或者逐步建立有償使用制度。 從國家目前的形勢出發，為了應對經濟結構轉型和世界金融危機，確保經濟社會平穩較快發展，維護社會和諧穩定，促進農村地區經濟的健康有序發展，積極推進社會主義新農村建設。我們應當盡快消除對宅基地上的房屋作為經營場所的種種限制。
3.完善相關部門的職責。
農村宅基地問題頗多也與個別部門職能缺位有關。有關部門要加強對農村土地規劃整理，逐步建立統一的登記的登記制度。制定統一的面積標準，及統一的準確的測量方法。同時制定房屋評價標準，科學進行房屋分類與估價。也要加強部門效率，簡化審批程序。
4.宣傳力度。
農民權利意識淡薄，這就需要相關部門做好宣傳工作。讓農民真正從登記中獲得實惠時，登記工作也就容易許多。
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農村宅基地法律法規范文5
[關鍵詞]農村 宅基地 對策
[中圖分類號] F301.0 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2015）-3-165-1
0前言
新海鎮是上海市政府在2008年批準建立的，位于崇明區，也是崇明區西北門戶，屬于傳統重鎮。新海鎮下轄的各個自然村在宅基地方面，堅持貫徹國家和市政府的規定，并且按照該村的實際情況來使用管理耕地，在宅基地審批等方面有很多突出的懲戒，但是也存在一些問題。
1新海鎮宅基地使用現狀
1.1農村宅基地缺少身份證明
農村宅基地使用權的主要憑證就是農村建設用地使用權證書，但是在筆者對新海鎮各個自然村的調查中發現，每個村的村農擁有農村建設用地使用權證書的很少，不僅僅在新海鎮的各村出現這種情況，在我國其他地方的農村也只有十幾戶人家擁有農村建設用地使用權證書，所以農村宅基地缺少身份證明是目前我國農村宅基地面臨的重要問題。
1.2存在大量“一戶多宅”現象
目前新海鎮共有6043戶人家，但是擁有超過1萬處的宅基地，并且有很多人家擁有7處以上的宅基地，新海鎮政府對各個自然村出現的這種情況還未做出比較有效的整改措施，導致“一戶多宅”現象一直存在。宅基地是關系到農民生產資料和生活資料的切身利益，解決“一戶多宅”現象也是體現社會公平的重要表現，所以需要有關部門作出比較有效的整改措施。
1.3存在大量農村宅基地流轉現象
據筆者對新海鎮的調查顯示，在最近兩年內發生的宅基地流轉共69起，大部分都是各個自然村村民之間的流轉，并且在這些宅基地流轉案例中的宅基地交易價格不僅包括地上建筑物的價值，還包括該宅基地使用權的價格。
2新海鎮宅基地存在問題的主要原因分析
2.1宅基地登記發證工作滯后
宅基地是關系到農民切實利益的生活資料，但是目前關于保護農民這種合法權益的證書還很難及時登記、頒發，不僅在新海鎮，在我國其他地區的農村也沒有及時開展宅基地的初始登記發證工作，導致上文提到的“一戶多宅”現象泛濫。通過筆者在新海鎮的調查顯示，大多數農民轉讓宅基地都是因為急需用錢，這種流轉往往都是非法行為，沒有經過變更登記，雖然從表面上看來是合法的。宅基地登記發證工作滯后，就會導致農民私下胡亂流轉宅基地，還有一些農民想通過正規途徑轉讓的無法及時實現，最終會影響農村經濟發展。
2.2傳統風俗觀念的阻礙
雖然新海鎮屬于上海市，但是畢竟是農村，還存在很多比較落后的思想文化，一些舊的傳統習俗在新海鎮還比較流行。比如一些農民為了保證自己的孩子結婚后在村子上有房可住，所以在孩子很小時就會其規劃好了宅基地，以供日后使用；上海是一個比較戀家的城市，所以很多人會在老年選擇回到家鄉，這樣那些在外面工作的新海鎮人會把自己的宅基地保留，以備退休后利用；有些子女在父母去世后會繼承他們的遺產，其中宅基地是比較大的遺產，這樣就導致農村出現大量的“一戶多宅”現象[1]。
3解決新海鎮宅基地問題的主要對策
3.1實施農村宅基地有償使用制
由于目前我國農村存在宅基地面積過大、一戶多宅、空心村等現象，所以為了加強對農村宅基地的管理，需要實施農村宅基地有償使用制，主要優點在于：第一，宅基地有償使用時價值理論和需求理論的體現[2]；第二，宅基地有償使用可以起到抑制宅基地濫用的現象；第三，宅基地有償使用可以為自然村籌集公共資金做出支持工作。
3.2完善農村宅基地流轉機制
完善農村宅基地流轉機制是保護農民宅基地合法權益的重要方式，主要從法律法規和評估方法的完善方面入手，從前者來看，應該取消對農村宅基地流轉的限制條件，并頒布比較詳細的法律法規[3]；從后者來看，要完善農村宅基地價格的評估流程，主張在宅基地交易時使用時使用市場比較法來實現宅基地價格評估，并且在制定評估流程時要參照國有土地使用權的規定。
3.3加強執法監督力度
首先應該加強對法律法規的宣傳力度和持久性，保證農民對宅基地的規定都有所了解，從而在宅基地流轉時可以按照法定程序進行。其次有關部門應該加強對宅基地流轉的監督力度，完善農村宅基地使用制度建設，從而有效地保護農民的切身利益，合法處理個人和集體之間的關系。
4結論
通過以上分析我們可知，新海鎮農村宅基地存在的問題主要包括農村宅基地缺少身份證明、存在大量“一戶多宅”現象、存在大量農村宅基地流轉現象等，
目前類似于新海鎮農村宅基地的問題在我國還普遍存在，解決這些問題主要從實施農村宅基地有償使用制、完善農村宅基地流轉機制、加強執法監督力度，從而切實保障農民的切身利益。
Abstract：Rural Homestead relations with the peasants' vital interests， is the farmer's production data， and data is the life of the peasants. This paper takes the Xinhai town in Shanghai city as an example， the present homestead use of analysis of the current situation， analyzes the main reasons of problems， and combined with the specific characteristics of Xinhai town countermeasures were put forward.
Key Words：Rural；Homestead；Countermeasures
參考文獻
[1]李高新.湖南農村宅基地整理問題研究[D].湖南大學，2012.
農村宅基地法律法規范文6
一、存在的主要問題
農村宅基地雖然單戶面積不大，但總面積非常大，非法占用耕地數量較多，很多地方農村個人違法違規建房用地總面積不亞于項目違法建設用地面積。因此，農村宅基地管理比較棘手，存在的問題很多，主要問題有以下三個方面：
（一）農村建房布局散亂。近年來大多數農戶建房都不在鄉村的統一規劃下進行，在選址和建筑規模上存在著很大的隨意性，見縫插針，哪里地勢好、交通方便、位置優越或者是“風水好”就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，房子大小、高矮參差不齊，形狀不規則，巷道不通暢，有的連巷道都沒有，極為混亂。從而在通行、通風、采光、排水等方面引發了一系列社會問題，鄰里矛盾糾紛多，衛生條件差，交通不便。村民為了尋找一個舒適的居住環境，就到村莊建新房，有的甚至“開天窗”，把房子建在基本農田保護區中央，出現“修建一座樓，損壞一片田”的現象。既影響村容村貌，又影響團結和社會穩定，同時還嚴重浪費了土地資源。
（二）違法占地屢禁不止。從調查了解發現，農村個人違法違規占地建房主要有以下幾種形式：一是未批先建。二是少批多占。三是一戶多宅。村民建新房后未拆舊房，也不愿拆舊房，有的鄰居跟他買他都不賣。舊房有的閑置，有的堆放雜物，有的則讓老人“堅守陣地”，“一戶兩宅”、“一戶多宅”現象比較普遍；四是異地建房。就是指不在批準地點建房，批甲地建乙地。
（三）監督管理困難重重。農村宅基地監督管理的困難有以下方面：一是涉及面廣，群眾不配合。。二是監督人員少，經費保障少。三是執法程序復雜，執行難到位。按規定，農村個人建房執法只適用一般程序，辦案程序復雜，調查取證難，時間長，成本高，辦一個違法地占案子少則一兩個月，多則一年半載，一年辦不了幾個案。案子辦完之后執行起來又次不是件容易的事，阻力大、成本高。在拆除非法占地興建的房屋時威脅或毆打執法人員、拆除后全家住到國土局（所）或者是上訪的現象時有發生。
二、幾點建議
針對以上問題結合我所工作實際及經驗，經過認真思索，提出如下幾點建議：
（一）全面加強土地管理法律法規宣傳。群眾對土地管理法律法規的知曉程度，對規范農村宅基地管理有著很重要的作用。要進一步做好土地管理法律法規宣傳工作，向廣大農村普及有關法律知識，增強農民法制觀念，提高群眾對規范宅基管理、節約集約用地、保護耕地的必要性、重要性的認識。加大耕地保護工作的宣傳，使廣大農民常懷“命根”意識，把保護耕地作為自覺行動，努力做保護耕地和抵制破壞耕地行為的帶頭人和主人翁。同時還要加強鄉鎮和村組干部的培訓，要通過他們直接向群眾宣傳和解釋土地管理法律法規及政策，增強守土有責意識，最大限度地發揮鄉鎮、村、組干部在農村宅基地管理中的積極作用。
（二）編制并嚴格執行科學的村莊規劃。結合新一輪土地利用總體規劃修編工作和社會主義新農村建設，完善鄉鎮土地利用總體規劃，科學合理編制村莊建設規劃和舊村改造規劃，從嚴控制宅基地用地規模和布局。一要村莊建設規劃要與土地利用總體規劃相銜接。二要村莊建設規劃要與當前農民建房實際需求相結合。三要著重解決農村個人建房規劃區內的土地承包經營問題。在土地發包時，各村組都要將宅基地規劃區的土地預留出來，作為機動地，按年發包。
