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投資性房地產評估方法范文1
關鍵詞：房地產；評估；風險
房地產評估是房地產中介行業中的一個大的分支（房地產中介行業包括了房地產評估、咨詢和），由于現實及理論上的需要，房地產評估在房地產中介行業中發揮的作用越來越明顯。
1 房地產評估風險體系構成
房地產評估風險由政府面臨的房地產評估風險、機構和人員面臨的房地產評估風險以及經濟活動主體面臨的房地產評估風險三個方面組成。
1.1 政府面臨的房地產評估風險
經濟穩定是政府的目標之一，經濟穩定包括經濟發展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產評估風險最主要的是房地產評估帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發沉重的社會災難，給社會經濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產評估值過高，不能反映房地產的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。金融一旦發生動蕩，整個經濟體系不可避免地會產生動蕩，影響經濟穩定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產價值估計過高有著一定的關系。
1.2 評估機構和評估人員面臨的房地產評估風險
評估機構和評估人員是評估風險的直接承擔者，評估機構和評估人員面臨的風險主要現在以下幾個方面：
1.2.1 技術風險
為評估行業廣為接受的基本評估方法是成本法、收益還原法和市場比較法。從評估理論角度，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的評估方法進行評估時，是否掌握豐富的基礎資料是評估結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產評估起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得評估機構和評估人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，評估報告的敘述不完善或不完整也會在將來給評估機構和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是評估人員素質水平低。對于房地產評估基本理論掌握不牢靠，評估師通過考試但缺乏實際評估經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產生一定的評估風險。
1.2.2 政策風險
房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化是一般評估人員無法，或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對評估方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償評估方法也發生了變化。
1.2.3 業務風險
即評估業務帶來的風險。房地產評估主要是對房地產權益的評估。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著許多問題。比如某企業通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業為了節省費用不去辦理產權登記手續。這種情況在評估實踐中經常遇到，給評估的結果帶來一定的風險。另外一個方面，當評估機構或人員接受新業務時，對于評估方法和技術參數的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評估機構和評估人員未來帶來風險。
1.2.4 經濟風險
所謂經濟風險是指經濟形勢短期內發生了巨大變動。使得評估結果與市場價格產生了較大偏離。這種結果是任何評估師和經濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評估機構和評估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評估師能夠預期的，但是這種結果會對社會經濟穩定產生不利影響，而且可能會直接給房地產經濟活動某一主體帶來經濟上的損失。
1.3 經濟活動主體面臨的房地產評估風險
經濟活動主體是指與評估對象房地產在評估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經濟活動主體。房地產評估結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產生影響。例如，在抵押貸款評估中，抵押物評估過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現擠兌情況下，會造成銀行破產，進而出現金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。
2 房地產評估風險防范的措施
2.1 引進成熟的模式和做法，建立完善的技術規則，使估價技術有據可依
要向估價制度完善的國家學習，由權威機構對房地產估價技術以規則的形式固定下來。同時開發或引入成熟、高效的估價軟件。避免估價人員在一些最基本環節出現問題。同時，還要完善房地產估價法規，強化立法的力度。法規對房地產估價業的健康發展尤為重要，要通過立法實現估價操作的規范化管理，保護估價機構和估價人員的合法權益；同時，為依法處理估價人員的違法行為提供法律保證。
2.2 加強執業素質教育和職業道德
作為稱職的估價師不僅要求熟練掌握評估專業知識，而且還要具備廣泛的經濟、法律、建筑、財務等方面的知識。扎實的業務素質是做好估價工作的前提。要提高執業人員的業務素質，最好的途徑是繼續教育，如每年進行一次或幾次的業務培訓，將其制度化，并以學分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業資格的重要標準。同時，房地產評估業的主管部門應該認真調研，根據我國國情及社會公德等制定可行的評估業職業道德規范，定期強化職業道德教育。
2.3 加強行業自律，強化行業監管措施，風險責任承擔落實到人
中國房地產估價師學會作為我國房地產估價行業自律性管理主體，已承擔起對全行業的服務、監督、管理和協調職責。對估價行業內部存在的問題，都應該及時發現、及時通報；對重大評估項目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價結果使用情況及反映。這樣，才能提高學會的聲譽，進而增強整個估價行業的凝聚力和抵御風險的能力。房地產估價師學會還應該抽出相當的人力，開展估價業務的不定期和大數量的隨機抽查，并可以采取異地估價人員抽查本地估價業務的方法。對一經查實的問題，按照估價協會協商制定并完善的風險承擔規則落實到人，嚴厲查處。
2.4 健全評估行業的進入及退出機制
房地產評估是涉及面廣而又非常專業化的工作。為保證房地產評估業的整體素質，對申請從事房地產評估業務的，應嚴格審查其執業能力，達不到要求的一律不準從事房地產評估業務；對已有的房地產評估機構和評估人員，通過年檢或其他形式，若達不到要求或嚴重違背職業道德及相關法律法規的，視其情節，予以經濟重罰，甚至逐出評估行業，永不能從事房地產評估業。加大房地產評估機構和評估人員違規成本，敦促評估機構和評估人員謹慎、公正、合法、獨立地從事房地產評估工作，以提升房地產評估行業的整體素質。
2.5 在實際操作過程中，評估風險的防范主要有以下幾點
2.5.1 認真審查核實委估房地產必備的權屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細表進行核對。取證復印件上要加蓋委托方或資產占有方公章。尤其要注意有無他項權利登記。當遇到權證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領取權證手續等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就。
2.5.2 對超過估價機構執業能力的估價項目，在收集不到有關有效數據，特別是采用市場比較法時切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數，對委估房地產情況確實難以了解時還是不去估價為好。
2.5.3 對抵押房地產、破產企業迅速變現房地產的估價，一定要堅持穩健、審慎原則，其估價值一般應低于現行市價，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。
3 結語
房地產評估面臨的風險是多方面的，本文從房地產評估行業的角度對其面臨的風險體系進行了研究，并對評估體系風險的防范提出了一些有針對性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國房地產評估機構和人員能有效地防范行業風險，有效地推動房地產評估行業的和諧、穩定發展。
參考文獻
[1] 吳永位.對目前我國房地產評估產業現狀的探討[J].商業文化，2012（01）.
投資性房地產評估方法范文2
關鍵詞：經濟外部性；房地產評估；效用函數
一、房地產評估概述
自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。
二、房地產評估的概念
房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。
房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。
三、評估方法及評價
房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。
四、經濟外部性
1.經濟外部性的概念
外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：
Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）
在式（2-1）中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第k種經濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk<0，則表示消費者j對消費者i產生了外部負效應。
從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。
2.經濟外部性的特點
經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。
3.經濟外部性的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。
4.經濟外部性的評估
由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。
由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：
U=ΣxiUi（3-1）
因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80.對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。
假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80.該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。新晨
根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相對效用數=106.53/100=1.0653，
則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。
此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。
經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。
參考文獻：
1.盛承懋等，房地產經紀人專業基礎，東南大學出版社，2002
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3.黎詣遠，西方經濟學，高等教育出版社，1999
投資性房地產評估方法范文3
【關鍵詞】新會計準則；公允價格；房地產評估
2006年2月15日，財政部正式了新企業會計準則體系。新會計準則是在國際會計準則趨同背景下出臺的，吸收了國際會計準則的成果。其中《企業會計準則第3號――投資性房地產》改變了以往企業會計制度對所有房地產都是按照歷史成本進行會計計量的局面，允許企業在一定條件下，按照公允價值進行會計計量。企業自己按照公允價值計量其投資性房地產存在問題，企業自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨立的專業房地產評估機構。房地產評估屬于房地產中介范圍，無論從國外還是我國沿海發達城市來看，它都本應是一個前途無量的行業。然而，房地產評估行業中的業務費盛行，的確又給評估業界帶來了黑暗。
一、房地產評估的類型
（一）一般評估
這類評估一般是在交易雙方發生意見分歧或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
（二）房地產抵押貸款評估
這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估。它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具有法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。
（三）特定評估
這種評估是房地產交易管理部門對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而作的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值計算繳納稅費。
二、新會計準則對房地產評估的影響
在新會計準則下，進行投資性房地產后續計量時，可以采用公允價格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價格模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產提取折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值評估的評估范圍包括四個方面： 第一是已經出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營、租賃方式出租的建設用地使用權和建筑物；第二是持有并準備增值后轉讓的建設用地使用權，是指企業取得，增值后轉讓的土地使用權， 當然已經被認定是閑置土地的不能按照公允價值進行計量；第三是某宗房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，這種情況下需要分開進行計量。對于能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產，按照公允價值進行會計計量；對于另外一部分，當然不能按公允價值進行會計計量；如果不可區分的話，也不能按照公允價值進行會計計量。涉及估價對象的法律權屬，按照公允價值進行計量的房地產，應該是有合法產權的房地產。但是，房地產市場可能會存在投機現象，房地產市場的供求關系可能會因此產生扭曲，從而形成風險。第一個風險是，投資性的房地產公允價值評估的利益相關方比普通的房產交易評估涉及的利益當事人要多，從而造成相關責任的模糊不清等風險。一般的房產交易評估，往往只涉及交易雙方，而公允價值評估涉及的利益相關方大致有七個：政府和政府的監管部門；公司股東， 因為公允價值的計量直接涉及企業在市場上的表現，公司的企業價值發生變化，公司股東的利益會受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關系；公司外部相關利益人，例如公司債權人；潛在投資者；公司的競爭對手和合作伙伴。第二個風險是，在市場發生變化的時候，公允價值會計計量會出現兩種可能。一種可能是在房地產市場持續上漲的時候， 按照公允價值會計計量，必然體現為企業的利潤增加，公司在資本市場表現卓著，股票的價值會在資本市場上得到反映，在企業的現金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會不會借助公允價值來進一步高估房產的價值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當房地產市場持續下跌的時候，按照公允價值進行會計計量，企業的利潤會減少，相應的企業價值反映在資本市場上，股票會有一些下跌，企業的現金流并不會因此減少。所以，公允價值會計計量在一定程度上好比一個放大器，把企業價值在資本市場的表現進一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個城市經營，外資銀行在中國實行國民待遇，國外銀行與國內銀行在人員管理等方面形成競爭。這給房地產評估行業帶來了機遇。境外銀行對業務費抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國內旅行社簽訂回扣協議，已被出局，信譽掃地。相信今后銀行應當是通過吸收儲蓄發放貸款來贏利，而不是通過收取業務費來占領市場，發展銀行業。
三、新會計準則下完善和加強房地產評估的措施
（一）完善法律法規體系的建立
當前我國房地產評估行業各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布一些相關的法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產估價師職業道德不高問題，提高房地產估價師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。對于目前已經有的一些條例、規定，要加以統一，打破門戶之見，使它們統一口徑，統一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。
（二）加強理論研究
房地產評估是一項專業技術性工作，其生存之本在于科學的理論基礎。只有為客戶提供獨立、客觀、公正又具有嚴密邏輯性的估價報告，客戶才會信服這些結論，工作才能為市場所認可。估價工作粗糙化，估價結論簡單化，估價報告沒有理論依據，缺少技術含量，這樣的報告是很難讓人信服的。因此，必須加強估價理論研究，提高估價的技術含量。
（三）建立統一的管理體制
在縱向上實行統一領導，分級管理，即在房地產估價管理方面的重大方針政策應由國家統一制定，而在具體執行國家政策上，又要結合本地區和本部門的情況進行管理，要發揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產估價管理工作。在橫向上，應明確房地產估價管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業、跨部門、跨系統的房地產經營機構和團體，不論其經營形式和隸屬關系如何，都應歸口到房地產管理部門進行統一管理。價格歸口管理是指各行各業房地產經營單位房地產商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調整，必須由房地產管理部門統一審核、監督和檢查。另外，還應建立房地產估價監督機構，包括對社會估價機構和對政府房地產估價部門的監督。對于估價中、串通舞弊、弄虛作假，致使估價結果有失公允的，政府有關管理部門應視情節輕重給予處理。
（四）注重制度創新
評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業謹慎，嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行估價復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。還必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。
（五）加強企業競爭力創新
創新是房地產評估企業的核心競爭力，“技術創新”、“管理創新”、“服務創新”是企業持續發展的源泉。因循守舊、固步自封，企業就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產評估機構本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產中介機構資質單一，僅限于房地產估價、經紀、咨詢，因而較難在市場發展。房地產中介機構應尋求強強聯合、資質共享，人員資格共用，以提供更優質的服務。二是對經營和股權的關系認識不清。個別機構對經營和股權的關系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發揮，只有股東才能任部門經理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價師。有些評估機構的大股東本人不是估價師。房地產估價是個專業性很強的行業，不是估價師作為大股東違反了建設部142號令專職注冊估價師應占60%股份的規定。四是股權集中。有些評估機構只有一個股東，股權太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應改變股權結構，吸納優秀人才，獲取管理經驗，以提供更加優質的服務。
（六）提高評估人員素質
要把提高評估從業人員的素質水平作為保證房地產評估業健康持續發展的重要因素。要保持評估人員持業能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續教育。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。同時建議實行估價員等級制度。估價員一般可分為估價員、助理估價師、估價師和高級估價師。為了配合估價人員等級制度還應積極推行估價師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了估價師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊估價師職別。按照國際慣例，房地產估價師制度要對報考者的學歷、工作經歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現的論資排輩、講人情、拉關系等不正之風，確保評估隊伍的可靠性。
（七）加強相關領域的開拓
我國的房地產評估行業由于起步較晚，市場競爭意識薄弱，大多數企業規模偏小、業務單一，抗風險的能力比較差。其實，房地產評估行業具有很多專業優勢，比如對當地房地產市場具有較深入的了解，對工程建設、會計財務、建筑設計、規劃等都有一定專長。因此我們要充分發揮自己的優勢，多元化開拓的道路，提高自己的抗風險能力。從國內及國際上一些成功的評估機構來看，他們都非常注重這方面的發展。他們不單單從事房地產評估行業，而是將業務拓展到房地產咨詢、策劃、房地產開發、經紀以及資產評估、置業擔保等相關行業，大大提高了自身的競爭能力，完成了從單一化經營到多元化發展的轉變。因此，房地產評估行業利用自身優勢走多元化發展的道路是必然趨勢。唯有這樣，我們才能真正打破一切壟斷，完成自身飛躍，在市場經濟中立于不敗之地。
總之，在新會計準則下，一個房地產評估機構的生存與發展最終要靠自身價值的確定，開放的市場、競爭的市場，更需要行業的自律、自強。
【參考文獻】
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投資性房地產評估方法范文4
[關鍵詞]房地產稅；房地產；稅基評估
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.133
[中圖分類號]F812.42 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）08-0173-01
1 房地產稅收概述
在我國現行房地產相關的征稅環節中，存在著“重流通，輕保有”的問題。在我國，與房地產有關的稅費主要包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅及教育稅附加、耕地占用稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、資源稅。針對開發商的稅種，按照不同的征收環節可分為土地占用環節、房地產開發環節、房地產流通交易環節、房地產保有環節。其中，土地占用環節包括耕地占用稅、資源稅等；開發環節則主要有土地使用稅、契稅、印花稅等；流通環節包括營業稅，城建稅，教育稅附加，企業所得稅和土地增值稅；保有環節包括城鎮土地使用稅、房產稅。房地產相關稅收主要集中在流通交易環節，從購買新商品房所繳納的契稅（契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承租人征收的一種財產稅，具體包括土地使用權的出讓、轉讓以及房屋的買賣、贈與、交換，實行3%～5%的浮動稅率），到購買或者出售二手房所需要繳納的營業稅、契稅、印花稅等，以及個人在租賃住房的時候所需要繳納的房屋租賃稅等稅費。保有環節的稅種較少，負擔較輕，促使投資者在低成本的情況下長期持有土地和房屋，等待價格上漲，然后拋售，從而謀取暴利。一方面迫使房價不斷上漲，造成“供不應求”的假象；另一方面嚴重影響了市場的供需平衡，對房地產市場形成極大地沖擊；同時也造成了稅收收入的減少。因此，推進房地產稅的改革成為發展的必然趨勢。
2 房地產稅基評估
針對房地產稅基評估的研究，國外的相關機構和學者起步比較早，較早地形成了一套評估程序。稅基評估程序包括價值類型的選擇、評估的有效性周期、稅基評估方法以及數據庫的建立4個方面。
2.1 選擇價值類型
選擇價值類型時，美國通常選擇市場價值。市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。除此以外，各州還根據自己的實際情況，選取相應的標準，比如重置成本和銷售價格來確定稅基。在評估發展相對發達的加拿大，也是以房屋的市場價值作為房地產稅的計稅依據。而日本則是以房屋的重置成本作為計稅依據。相比美國、加拿大采取的市場價值來說，兩者都考慮了時間價值因素和通貨膨脹等因素，都可以以現行的房地產價值作為評估依據。在我國，由于經濟快速發展，房地產價格不穩定，以及通貨膨脹等因素，可以充分借鑒美國和加拿大以及日本的做法，采用與市場價值相類似的價值類型，不僅有利于解決房地產評估稅基隨時間波動大的問題，同時有利于與國際房地產評估接軌，促進房地產評估業的發展。
2.2 選擇稅基評估有效性周期
稅基評估有效性周期的選擇同樣需要借鑒國外的做法。在美國，有效性評估周期分為全周期評估周期、部分評估周期和年度評估周期。全周期評估就是在一定時間內評估房地產的一個合理值，在未來房地產基本保持不變的前提下，評估值不需要改變。部分估價需要在一定時間內對部分房地產的價值進行更新評估。年度評估就是對房地產進行“一年一估”。在一些房地產價格變動較大的州和地方實行“一年一估”，變化相對小的地方進行“三年一估”等?？梢栽诓煌赜蚪⒉煌脑u估周期，比如在一線城市和二線城市等房地產價格變動較大的地方，可以一年一評估，在小縣城或者房價變化不大的地方可以三年一評估或者五年一評估，這樣有利于稅基的現實性、準確性。但同時還應該考慮到區域內房地產價格的差異性，考慮建立浮動機制，供評估人員以及相關機構人員選擇。
2.3 選擇評估方法
選擇合理的評估方法。國際通用的評估方法主要有市場法、收益法、成本法和批量評估法。加拿大采用批量評估的方法，批量評估法是應用價值評估的基本方法，根據資產的特征，應用統計學多元線性回歸分析等方法以及計算機技術和地理信息系統的技術，對資產的價值做評估。其步驟如下。
（1）要確定被評估資產的特征。
（2）確定被估資產的市場區域。
（3）確定該市場區域中影響供給和需求的因素。
（4）建立各個影響因素之間的關系模型。
（5）根據模型結論做推論判斷。
（6）檢測結果的準確性。
可以借鑒加拿大的經驗，采用批量評估的方法評估稅基。隨著經濟的發展，該項技術得到了長足的發展，各地加快了不動產的登記，為批量評估法提供基礎；隨著房產交易量的增大，依靠人力并不能完全解決評估中遇到的問題，可以借助計算機等先進技術，改善工作環境，減小壓力，同時提高工作效率。
2.4 加快不動產登記工作速度
必須加快不動產登記的工作速度，為評估稅基以及合理應用批量評估法提供一個充足的“數據庫”。這個數據庫包括區域房地產的流通交易、成本價值、增值收益、房地產產權人、產權人納稅信息、所有權變動情況、土地類型、建筑物種類、所有權變動情況、房屋改造裝修情況以及房屋具體尺寸面積等。推進不動產電子登記的實施，建立不動產的綜合信息管理平臺，對不動產信息進行統一編號，可以實現在管理平臺上依據編號來查詢相關基本信息。
投資性房地產評估方法范文5
關鍵詞：房地產評估行業；存在問題；對策分析
近年來，隨著我國房地產產業的快速發展，房地產評估行業作為與其相近的一個新興行業也快速發展起來，這與房地產為其提供的市場空間是分不開的。而房地產評估行業由于社會環境及自身的問題，發展一直處于滯后狀態，不能及時適應房地產市場的大規模的需求，這也在一定程度上影響了房地產的穩定發展。因此，房地產評估行業應快速找出自身的問題，認真分析思考并提出有效的解決措施，使得自身更好的為房地產的發展做出充分的努力。本文就根據我國房地產評估行業的發展現狀出發，分析當前評估行業里存在的一些問題，并提出相應有效的解決措施。
一、我國房地產評估行業的現狀
經過近幾十年的發展，房地產評估行業已由一個新興的行業快速發展完善起來，這些都與我國各級相關部門、評估機構及評估人員的大力支持和努力是分不開的，就現階段而言，我國已經基本建立了相關的房地產評估的法律和規章制度，實現了以房地產估價師執業資格制度為核心的法規制度，且各相關的規范性文件都在不斷地完善補充中。為了使評估的結果可靠有效，房地產評估行業也制訂了統一的評估方法及評估程序，并且也慢慢建立了一些房地產評估機構，更好的為房地產交易管理來服務，可一定程度的避免在房地產交易過程中的不實報價或偷稅漏稅現象的發生。但近年來，房地產評估行業顯示出一些在環境及自身方面的不足之處，如相關的法律法規不健全、從業人員的素質整體不高、相關評估機構的產權不明確等問題，需要該行業分析且解決。
二、我國房地產評估行業中存在的問題
（一）相關的法律法規不健全
房地產行業經過不斷的發展，目前已初步形成了一些相關法規，如《城市房地產管理法》，雖然房地產行業又以這個法規為基礎，分別確立了《房地產估價師注冊管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》等具體規范制度，但這些只是對房地產估價機構及估價人員的管理簡單的規定，而具體實施細則卻沒制定出來，對不同用途的評估如企業改革評估、征稅評估都沒有確實的針對性。此外，在評估制度上，評估的范圍較小，局限在房地產評估報告、經濟性鑒定等。
（二）相關從業人員素質整體不高
由于房地產具有特別的價值特點，是項投資較大的風險項目，這也要求房地產評估人員要有較強的專業素質，不同素質和經驗的估價師對同樣一處房地產的價值有不同的評估結果，這說明了評估的結果往往依賴于房地產估價師的專業素質和誠信。目前，我國在房地產評估相關從業人員的培養和考核方面存在許多不足，造成了許多從業人員的專業素質整體不高，特別是在行業入門門檻方面，沒有明確的學歷要求，只是一味的通過收取較高的費用來準許其進入該行業。另一方面，現在評估師的級別較為單一，在一定程度上不能很好的激勵所有從業人員進行后期的培訓和提高。
（三）我國房地產評估機構產權不清晰
目前，我國現存在的房地產估價機構大部分都是產權私有化的有限責任公司。這些公司大都是由各出資人按所出資金的比例來享有公司的產權比例及承擔公司相應比例的債務，同時根據《房地產估價機構管理辦法》，設立房地產估價機構要求其法定代表人是專職注冊房地產估價師，從而避免了國家機關行政或事業單位的工作人員進入。另一方面，在估價人員與評估機構的人事關系上，只是表面的脫鉤，而實際上在體制和人情關系上并沒有真正的實現脫鉤，仍相互牽扯許多利益關系。
三、改善我國房地產評估行業發展的對策
（一）建立完善的法律法規體系
一個行業能否健康快速的發展，與其相關的政策和法律法規的作用是分不開的。我國的房地產評估行業應放眼未來，要考慮到房地產評估產業的長期發展，不能只看眼下。這就要求，相關的國家管理部門應加緊制定頒布一系列的法律法規，真正有效的解決在房地產評估管理中遇到的問題；在處理房地產評估行業的競爭時應考慮全局，使評估機構都能健康的發展和生存；在估價師的職業道德方面，應不斷加強學習，增強他們的社會責任感，從而更好的為社會服務。
（二）加強房地產評估執業人員的整體素質培養
從業資格證的出現，在一定程度上提高了該行業的從業人員的素質和業務水平，但目前只設有一級的房地產估價師，相關部門應根據現在這個行業的具體情況，適當增加一到兩個級別，以更好的激發我國房地產估價人員繼續學習的動力，使我國房地產評估行業邁上新的臺階。具體操作方面，可以先借鑒國外相關的鑒定師的管理制度，再融入我國的國情，實行以房地產估價師職業道德的好壞、評估實踐經驗是否豐富、評估報告技術含量的高低、執業能力是否較強等方面制定具體的執業等級或水平的動態管理模式。這樣做不僅可以很好的保證我國房地產估價師的整體素質水平，而且也在一定程度上可以激勵他們不斷提高自身的價值，從而能更好的為房地產產業的健康發展做出應有的貢獻。加強房地產評估執業人員的整體素質培養，可以從這幾點做起：首先，在學歷方面應適當提高一個層次，比如要求相關具體專業的本科人員才能報考；其次，在注冊方面，應加強控制，不讓人情關系來縮水我國的注冊制度；最后，在考試方面，不能只簡單看成績，應綜合各方面來考察人員的整體素質，比如在思想道德方面。
（三）增強對評估市場環境的監管
好的市場監管環境對房地產評估行業的發展具有重要的作用。目前，由于存在各個評估部門不公平的行業競爭，致使一些評估企業在收取相關評估費時處于壟斷地位，這種行業行為嚴重影響了房地產評估行業的健康發展，迫切要求提供一個公平合理的良好環境。因此，在改革房地產評估機構的脫鉤制度時，應做到使評估機構真正成為獨立的中介機構，真正通過自身的實力在平等競爭的環境中以質取勝，提高在公眾心目中的信譽度，從而更好的保證房地產估價活動及成果的獨立性。另外，一些主管部門應盡量避開這些評估機構的評估工作，確保估價結果的完整性、規范性。在監管方面，如有發現個別評估人員因個人利益而違反誠信和職業道德的違法行為，要嚴厲處置并追究其法律責任。
四、結語
總之，在我國各個相關部門和從業人員的不斷努力下，房地產評估行業已經取得好的成效，并且隨著國內經濟的快速發展，房地產市場的需求大大增加，這也要求房地產評估行業要認真對待自身的不足，提高評估行業的業務水準，大力培養優秀的專業人才，才能從根本上解決在發展中遇到的問題和不足。從而在真正意義上實現我國房地產評估行業健康穩定的發展。
參考文獻：
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投資性房地產評估方法范文6
關鍵詞：房地產；開征物業稅
1．我國開征物業稅的必要性
1．1優化資源配置
在我國現行的房地產稅制體系中,對房產擁有的稅負是較輕的,雖然現行的房產稅規定,業主要按出租房產獲得租金的12%或按房產凈值的1. 2%繳納房產稅,但通常情況下是對企事業單位征收的,私人擁有住房一般無需繳納。但對房產交易過程中的稅收是較重的,這在很大程度上妨礙了房產交易的進行,導致了在一些人占有多處房產并私下出租取得收入的同時,有大量急需住房,但因成本太高而買不起房的人并存的現象。改變這種畸形資源配置方法的格局是:在降低房產交易稅負的同時,增加房產擁有的稅負,以盤活現有房地產的存量。
1．2調節貧富差距
從稅收理念上講,財產稅的設計主旨之一,是要力求避免富人世代是富人的現象,凸現人與人之間機會公平的社會理念,鼓勵每個人以自己合法的手段和方式努力致富。作為調節貧富差距的手段,物業稅對居住高檔別墅者課以高稅,對居住普通住房者減免賦稅,因而可以有效增進社會公平,維護社會穩定。但也應該看到,開征物業稅,可能要將開發商建房時上繳的包括房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費,改由購房者購房后每年繳交,從而使購房門檻降低,在短期內加快房地產市場的繁榮。但從中長期來看,降低的一次性購房支出,會相應增加在保有環節的稅收中,而可能增加居住成本。居住市場將由目前的購買成本高和使用成本低向購買成本低和使用成本高轉變,對老百姓來說有可能是買房容易養房難了。
1．3優化稅收政策
我國土地方面的稅費不是根據土地和價值計稅,而是以土地面積即土地的數量作為計稅的依據,因而不能反映土地資產的增值狀況。由于沒有稅收的調節機制,使政府無法參與增值價值的再分配,財政收入受到損失。
2．我國當前征收物業稅的難點分析
2．1如何確定物業稅的基本職能
基于我國現狀的分析，若開征物業稅并將物業稅定位為地方主體稅種，主要在于兩個目標：1.為地方提供穩定持續的稅源，保證地方的財權與事權的基本統一；2.解決房地產市場存在的稅費眾多的現狀，抑制房價、穩定經濟。然而這兩種職能是存在矛盾的。如果要增強物業稅的收入功能，必須增加稅負從而加大購房成本，對抑制房價產生反作用；如果要通過征收物業稅調節房價，就有可能給地方政府帶來壓力，無法保障收入職能的有效發揮。而在中國的現實是，一旦開征物業稅，地方將更傾向于物業稅的收入功能，在其稅收控制權內加緊
物業稅的征收以擴張財力。而中央則是以調控宏觀經濟為目標，更傾向于在房地產泡沫等特殊情況下通過降低物業稅壓低房價，由此造成地方的收入下降。中央與地方形成博弈的關系，在物業稅開征之初，必須弄清中央與地方的各自權利，如果給予地方較大的控制權，則中央財力將會受損，且在宏觀調控經濟等方面，無法獲得地方的積極支持；如果中央積聚權利，則會打擊地方的積極性，導致地方政府在物業稅的稅收征管等體制改革上缺乏動力，不利于稅制的良性發展。因此，確定物業稅的基本職能涉及中央與地方的權利分配問題，是開征物業稅必須面對的難題。
2．2土地批租制度不適宜
物業稅的開征物業稅的基石是土地制度。從財產稅的角度來看，涉及兩種土地使用和管理制度。一種是土地批租模式；另一種模式是對土地的供應量和交易基本不設限，但使用的土地要定期進行評估，在評估價格的基礎上征收物業稅。
我國實行的是批租制，即在土地使用權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權。根據土地的不同用途，批租期限從40—70年不等，而其大部分稅費，用地者須一次性支付。依據這一制度，房產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費，目前的土地批租制度使得地價升高，房產價格也隨之增高，因而居民置業的門檻比較高。而在物業稅的模式之下，房地產業的稅收征收環節后移，這樣可以使房價下降；業主購房之后，每年再繳納相應的稅金。這樣一方面可以降低居民的置業門檻；另一方面還可以為地方政府提供連綿不斷的、穩定的稅源，使地方政府改變其短期行為，更加關心投資環境，樹立可持續發展的投資理念，達到合理配置城市土地資源的目的。問題是我國能否以及怎樣才能實現土地批租制向物業稅模式的轉變？
