前言：中文期刊網精心挑選了投資基金運作方式范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
投資基金運作方式范文1
【關鍵詞】房地產投資信托 運作模式 發展經驗
作為房地產資產證券化手段,REITs已被業內期盼多年。今年以來,由央行牽頭的REITs試點加速推進。據悉債權型REITs的方案設計已近成熟。國內第一單REITs很可能于年底前以信托類型推出。本文擬對REITs的特點及運作模式做一探討。
一、REITs的設計及發展
1、涵義及主要類型
REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地產信托投資基金。狹義上是指直接以股權或債券形式將各類房地產證券化的投資產品,實際是一種基于資產實體的收益權憑證。廣義上REITs是指投資人將資金以類債券的投資形式,投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里,通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs的主要目的是通過分紅和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。
根據投資形式不同,REITs可以分為權益型、抵押型以及混合型。權益型REITs是投資并直接擁有不動產的產權,其收入主要來源于所持有不動產所產生的租金,這是REITs的主要類型;抵押貸款型REITs不直接擁有不動產產權,而是將資金投資于房地產貸款或貸款支持憑證(MBS),其收入主要來源于貸款利息。混合型REITs,既投資于不動產產權,也投資于房地產貸款。大部分REITs在證券交易所上市且公開交易,成為掛牌交易的單位信托基金,為投資者提供相對穩定的紅利收入。由于其收益特點,REITs的主要投資對象是有穩定收益的經營性大型商業物業。
2、國外REITs的發展簡介
REITs從上世紀60年代初在美國興起,至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。現今在美國約有300個REITs,其總資產超過3000億美元,近2/3在國家級的股票交易所上市。作為一種以房地產租賃收入來保障投資人長期權益的權益型集合投資計劃,需將絕大部分稅前收入分配給投資者。因此,REITs獲得免交公司所得稅和資本利得稅的優惠待遇。
在亞洲,REITs最早出現于日本。日本REITs的發展始于1984年,其第一筆土地信托由住友信托開始辦理。日本也是亞洲REITs發展最成熟的地區,日本REITs的收益率在3%-5%左右,而該國的長期國債收益率在1.5%左右,2%的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs,市值達209億美元。可以說日本房地產價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過日本的多數REITs仍以辦公大樓與公寓資產為主,與美國REITs的多樣化經營相比,還存在一定差距。
新加坡緊隨日本,允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大REITs市場,新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌,總市值約95億新元。新加坡政府部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發展方向,在發展REITs市場的過程中,對規則、稅務處理都作了相關的調整。比如,REITs的稅收透明制度規定,不在REITs的層面征稅,即派發股息給持有人的時候不征收所得稅等。中國香港第一只房地產投資信托基金(REITs)――領匯基金(0823HK)于2006年6月掛牌上市,廣受矚目。
二、現階段我國推行REITs的積極意義
伴隨中國城市化的進程,房地產市場需要大量的資金支持。過分依賴商業銀行體系的房地產融資模式,令政府和社會各界越來越關注可能由房地產過熱而引發的金融風險,出現了收緊房地產貸款的趨勢。而作為國民經濟支柱產業及具有廣泛關聯性的房地產業,又不能因為缺乏金融支持而出現大的起伏波動。因此發展房地產投資信托具有積極意義。
1、有利于完善中國房地產金融架構
我國的房地產業與銀行業高度依存,據統計大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款。近年來在房地產業高速發展的同時,房地產新增貸款在我國商業銀行新增貸款規模中的比重快速上升。房地產融資渠道狹窄,資本成本高。作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金,發揮著市場信用的作用,是對銀行信用的補充;它直接把市場資金融通到房地產行業,對以銀行為手段的間接金融予以補充。因此,推出房地產投資信托基金,能夠提高房地產金融的完備性,是房地產金融走向成熟的必然選擇。
2、有助于分散與降低系統性風險,提高金融安全
從房地產金融的角度來看,引進具有市場信用特征的房地產信托基金,將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力,提高金融體系的安全性。
3、有助于疏通房地產資金循環的梗阻
房地產投資信托基金的引入,可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊,減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度,有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信托基金具有保值增值的功能,因此房地產投資的收益相對比較穩定。
三、我國發展REITs的產品模式選擇
我國房地產業的發展與趨勢和REITs在成熟市場國家的發展經驗為REITs在中國的運行創造了良好的條件。目前發展REITs交易產品具有相當的可行性。REITs在國外交易所成功上市的經驗可供借鑒,目前全國房地產開發企業已有二萬九千多家,成為發展REITs產品的主要資源?；谖覈壳胺康禺a行業和證券行業的相關法律制度,在此提出我國發展REITs產品的三種可能模式。
1、信托計劃模式
REITs是一種集合資金投資計劃的產品,信托計劃是最符合REITs產品要求的結構。從我國REITs產品的長遠發展考慮,信托形式是REITs發展策略的首選。在發展過程中,可借鑒香港和新加坡的模式發展我國信托形式的REITs產品。信托計劃模式的優勢在于從結構上可以確立受托人和資產管理的職能,在保證REITs的投資和收入分配策略順利實施的同時,有效地保護信托單元持有人的利益。我國自2002年開始推出的房地產信托產品是以房地產項目為融資對象的一種信托產品。目前市場上發行的房地產信托產品期限從一年到三年不等,已經推出的24支類房地產類投資信托產品中,預期收益率在10%以上的信托產品有15支,最低收益率為3%,高于銀行同期的存款利率和國債投資收益率。房地產信托產品在推出后市場反應熱烈,受到投資者的歡迎。
從發展我國REITs產品的角度看,房地產信托產品的成功發行只能證明房地產業的融資需求和證券市場對低風險產品的需求。如果將房地產信托產品延伸為REITs產品,其發展模式需要克服產品設計和法律制度障礙。第一,我國的房地產信托產品與REITs在本質是不同的產品,現已推出的房地產信托產品是固定收益類產品,有到期日和預期收益率,其本質上是債券類產品,所推出的項目屬于信貸融資。REITs是以房地產為投資對象、有分紅和相關稅收規定的投資產品,屬于股權類的投資產品。第二,如果以信托計劃為基本模式,建立類似于REITs的投資實體并發行上市,投資者持有信托單位或進行轉手交易,在實施中會遇到現有法律制度等方面的障礙。第三,房地產信托產品屬于信貸融資,對房地產項目很難實施類似于REITs在管理、投資決策等經營方面的措施。第四,在我國信托產品目前尚無統一的交易平臺,存在著二級市場的流動性問題。
2、房地產上市公司模式
房地產公司形式的REITs是以現有的法律,如《公司法》和《證券法》為依據,制定REITs專項立法,對公司結構、經營范圍、資產要求、負債比例等方面作出規定,明確對REITs公司投資目標(持有和經營房地產)和收入分配(凈收入的分紅比例)的要求。在我國目前的法律制度下,發展房地產公司形式的REITs具有以下幾個有利因素:第一,可以以現有的法律,如《公司法》和《證券法》為依據,法律障礙較少;第二,現有上市房地產公司的監管經驗可以為實施細則的制定提供客觀的依據;第三,REITs的股東即是公司的股東,可以避免基金模式中基金管理公司股東和基金持有人之間的利益沖突;第四,從美國REITs的發展經驗看,REITs產品盡管大部分是以信托計劃形式,但在本質上是屬于投資公司類型。日本和韓國等國家在REITs專項立法準許采用公司形式進行運作。因此,有海外REITs的相關經驗可以借鑒。
但是,以房地產公司形式發展REITs產品也面臨著一些問題:如,按《公司法》規定,公司的對外投資不得超過公司凈資產的50%,這對主要是通過收購新的地產項目而實現增長的房地產公司來說是一個很大的障礙;又如,由于是公司形式,公司的管理功能與房地產項目的管理合二為一,潛在的利益沖突是較難解決的問題。
3、封閉式產業基金模式
封閉式產業基金形式的REITs由基金管理公司、REITs基金、托管機構(銀行)、管理公司組成。在基金管理公司成立后,由基金管理公司發起REITs基金?；鸸芾砉究梢孕纬勺约旱姆康禺a管理團隊,也可以聘用專業房地產管理公司在投資、管理、業務擴展等方面進行專業管理。
封閉式基金REITs的主要優勢在于:第一,可借鑒現有的封閉式證券基金運作和監管經驗;第二,基金管理公司采取公司形式,由基金管理公司發起契約形式的REITs基金,這樣的結構可以避開《公司法》中有關公司對外投資不超過公司凈資產50%的規定;第三,基金結構可以引入房地產業的專業管理人員對房地產進行投資和管理。發展封閉式基金形式的REITs產品最大的障礙在于產業投資基金的法律制度不完善。目前有關投資基金的法律是《證券投資基金法》,所針對的投資基金是證券投資類的基金,而不是產業投資類的基金。因此,盡管以房地產業為投資領域的REITs基金在結構上和操作上與封閉式證券投資基金相似,但《證券投資基金法》不適用于REITs產品的開發。除了法律制度方面的障礙外,封閉式基金形式的REITs在結構上仍有一定的缺陷,主要是公司型基金管理公司和契約式基金之間矛盾,表現為基金單位的持有人(投資者)不是基金管理公司的股東,而基金管理公司的股東可以在公司設立的時候以相對較少的資金作為投入,形成了基金管理公司的股東對公司的經營管理有決策權,而基金的投資者對基金管理公司的決策沒有話語權的矛盾。
我國金融市場環境的現狀及房地產發展的階段特點決定了不能照搬美國和亞洲其他國家的現成經驗。上海、天津、北京和廣東先后都在REITs試點實踐工作中做著有益的探索。期待不久的將來第一只內地REITs的發行以改善房地產業融資渠道比較單一的局面。
【參考文獻】
[1] 王仁濤:中國房地產金融制度創新研究――基于REITs理論的探討[M].復旦大學出版社,2009.
[2] 陳淑賢、約翰?埃里克森、王訶:房地產投資信托[M].經濟科學出版社,2004.
[3] 李安民:房地產投資基金――融資與投資的新選擇[M].中國經濟出版社,2005.
投資基金運作方式范文2
關鍵詞：政府 產業引導投資基金 解決辦法
一、前言
相較于傳統政府主導型投資基金，產業引導基金在混合制商業基金中的占比較少，無控股權地位，它能夠對杠桿效應產生引導。近年來，政府產業引導投資基金運作日漸成熟，其在政府經濟發展中的作用尤為明顯。受制于傳統觀念，政府產業引導投資基金運作發展中仍然存在諸多桎梏，需采取針對性的措施予以解決。
二、政府產業引導投資基金發展難題
（一）迷失了產業引Ъ壑檔枷
我國產業引導投資基金的運作需要各級地方政府發揮效用。無論是投資過程中的地域問題，還是對財政出資主體地位進行強化，都有可能使其成為政府的招商工具?；谧陨砝婵剂?，部分產業引導基金暗箱操作，行政做派明顯，與產業引導基金市場化運作要求和政策不符合。部分基金沒有對資金進行合理利用，介入壟斷性經營行業的現象明顯。產業引導基金畏懼風險，不會選擇扶植新興項目或企業。
（二）投資基金內部治理不規范
部分產業引導投資基金與政府的關系不容小窺，雖能獲政府認可，降低決策執行難度，符合運作成本和執行力要求，但沒有建立內控機制，也無外部管理框架護航，使內部約束激勵制度缺失，委托-關系扭曲，缺乏流暢的信息通道，沒有真正意義上實現市場化和透明化。加之，受管理人員權力尋租影響，難以實現政策設計目標。
（三）經營目標分歧
政府產業引導基金主要以公共財政資金對極具前景的脆弱產業生態等進行扶植。私營資本受引導基金扶植，但其仍注重短期利益，并未對資本的公益屬性和社會效益進行過多關注。當二者發生沖突，為達成利益共識，多由公共資本為私營資本提供折讓和補償，或者采用其他優惠政策，提升其對私營資本的吸引力。但是，當前產業引導基金的收益分配及各項機制先進性不足，難以吸引社會資本，無法實現經營目標。
（四）運作方式落后
產業引導基金投入和發展中，政府的資金投入占比較大。產業引導基金善于以直接參股形式，融入資金，替代方式比較少，導致基金在市場化運作過程中存在諸多問題和缺失。而產業引導基金具備地方性特征，與國際脫軌，限制了它的長遠發展，很難實現最佳產業引導效益。
三、政府產業引導投資基金解決辦法
（一）設置母基金，構建產業發展平臺
依據實際發展背景，設置母基金，實現外部資金與地方性產業對接。母基金管理機構由基金管理人負責。當前，很多省份都面向全國公開選擇基金管理人，到該省設立子基金，采用讓利和獎勵的方式，吸納更多的基金。通過股權投資機構，對子基金的募、投、管、退等，進行市場化和專業化管理。母基金管理機構只對子基金投向進行監督，確保子基金投資業務和投資項目的自主性，不對其進行干預。政府要依據實際發展情況，構建完善的行業投資項目備選庫，確保項目信息平臺的綜合性和開放性，便于參股子基金對項目信息進行查詢和對接等，達到良好的服務效果。
（二）建立企業重組基金，調整產業結構
發展基金對產業結構的調整和升級具有推動作用，也可對企業進行改制重組。對企業重組子基金進行設置，對國有、民營、境外資本等，進行有效融合和利用，使國有企業改制重組過程中資金充足。借助專業投資管理機構，實現產業基金運作，重塑企業價值鏈，為產業整合和結構調整提供助力。與此同時，也可依據國家產業政策和經濟結構，對股權投資基金進行方向調整，滿足政府產業引導投資基金發展要求。
（三）采用市場化運作方法
通過該種方式，能夠對地方產業發展中的資金不足問題進行有效解決。以完整的母基金平臺，吸引更多的投資，構成產業引導基金，為實體企業提供充足的資金。參股子基金采用控股投資方法，無利息，可降低資產負債率和企業債務融資成本。采用企業資產重組和資源整合方法，摒棄落后及過剩產能，推進產業發展，實現結構性改革，從根本上解決政府產業引導投資基金發展難題。
（四）拓寬退出渠道，循環使用產業基金
產業發展基金的投資及使用具有特定性，為企業發展提供輔助，繼而投身到新興領域，充分實現產業發展基金的價值，對產業結構進行調整和優化，為新興產業發展提供推動力。產業發展基金中離不開退出機制的作用。產業發展基金到達規定投資期限之后，需通過股份回購、協議轉讓等方式退出。地方政府要對產業發展基金退出方式進行不斷完善，拓寬股權退出渠道，達到良好的資金應用效果。
（五）完善相關制度及法規
依據實際背景，對產業引導基金的制度法規進行合理構建。首先，要采用科學合理的方法，降低產業基金發展過程中的交易成本，并對各類障礙進行有效控制，提供廣闊的資金應用空間。其次，對產業引導基金發展過程中的各主體利益進行有效保護。具體而言，各利益相關方指代的是產業引導基金的管理者、監管者、資金所有者和被投資者等。地方政府要依據實際發展情況及背景，制定完善的《政府產業引導基金管理實施細則》，對母基金和子基金相關情況及各細部性要素進行明確規定，實現政府產業引導投資基金的良性發展。
四、結束語
綜上所述，政府產業引導投資基金發展中涉及到的內容比較多。地方性政府要依據實際發展背景，認識到該過程中存在的具體問題。采用正確的方法，對母基金進行合理設置，構建完善的產業發展平臺，建立企業重組基金，進行市場化運作，實現各項資源的優化配置。與此同時，也要依據實際情況，對退出渠道進行不斷拓寬，以循環應用產業基金，并對具體法律法規和制度等進行完善，為政府產業引導投資基金提供良好的外部發展空間。
參考文獻：
[1]盧陳敏.政府產業引導投資基金發展的“癥結”與“癥解”[J].現代經濟信息，2016，（17）：57-58
投資基金運作方式范文3
關鍵詞：國內私募證券投資基金；海外對沖基金；私募基金
前言：隨著國內私募基金的不斷發展，逐漸走向國際金融市場。目前，國內私募證券投資基金與海外對沖基金之間，既具有區別，又具有聯系。受制度因素的影響，使我國私募資金在金融市場中面臨著一定的問題，對我國經濟發展有不良影響。
一、國內私募證券投資基金與海外對沖基金的發展現狀
私募基金是指私下或直接向特定的群體募集資金；與之相對應的是，公募基金（Public Fund），指向社會大眾公開募集的資金。我們所說的基金主要是共同基金，即證券投資基金。
私人股權投資（私募股權投資、私募基金，Private Fund），是一個非常寬泛的概念，是指對任何一種不能在股票市場自由交易的股權資產的投資。私募基金目前主要分為以下幾種：杠桿收購、成長資本、風險投資、夾層融資和天使投資以及其他形式。在中國的金融市場中，經常被提及的“私募基金”，一般情況下是指相對于受中國政府主管部門監管的，向不特定投資人公開發行受益憑證的證券投資基金而言，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金進行的一種集合投資。我國的私募基金運作方式基本分兩種，一種，基于簽訂委托投資合同的契約型集合投資基金，另一種，基于共同出資入股成立股份公司的公司型集合投資基金。
隨著我國金融市場的不斷發展，股指期貨、融資融券等對沖工具逐漸推出，促進了國內私募證券投資基金的發展。目前，國內私募證券基金投資策略雖然越趨多樣化，但仍然以股票投資策略為主。國內對沖工具類型不斷增加，對私募基金管理有著更高的要求，為滿足更多需求者的需要，優秀私募基金管理者不斷涌現，促進了國內對沖基金管理的不斷加強。在全球化背景下，國內外證券市場聯系越來越密切，促進我國證券市場與國際市場的接軌，使我國對沖基金迎來良好的發展機遇[1]。
對沖基金起源于么美國50年代初。當時使用對沖基金的目的在于利用期貨、期權等金融衍生產品，和對相關聯的證券進行買賣、風險對沖的操作技巧，在某種程度上實現規避和化解投資風險。在金融學中，對沖（hedge）指的是減低另一項投資的風險的投資。對沖是指在降低商業風險的同時，仍舊可能在投資中獲利的一種方法。通常對沖是同一時間進行兩筆數量相當、行情相關、盈虧相抵且方向相反的交易。這里的行情相關指的是影響兩種商品價格行情的市場供求關系存在正相關性，如若發生變化，會同步影響兩種商品的價格，且價格變化的方向基本相同。方向相反是指兩筆交易一筆買入、一筆賣出，因此無論價格如何變化，交易的結果總是一盈一虧。如果要做到盈虧相抵，兩筆交易的數量必須大體做到數量持平。采用對沖交易手段的基金即為對沖基金（hedge fund）也稱避險基金，套期保值基金。對沖基金，運用各類金融衍生工具與金融工具，以營利為目的的金融基金，亦是證券投資基金的另一種形式，可以理解為已經風險對沖過的基金。
自20世紀90年代起，海外對沖基金發展速度加快，其有利條件相對較多。首先，對沖基金有著絕對收益目標，更具吸引力，對金融市場環境產生影響。其次，投資者不斷增多，為對沖基金投資奠定有利條件和提供基礎。再次，市場環境相對較為寬松和活躍，在一定程度上促進了對沖基金的增長。第四，金融市場中不斷涌入優秀人才，為人力資源管理創造了良好條件。最后，金融不斷創新，為海外對沖基金的快速增長提供動力源泉。所以，海外對沖基金的發展有著良好的基礎條件。
我國私募證券投資基金與海外對沖基金的發展相比，處于初期發展階段，不僅投資范圍受局限，而且缺少足夠的金融衍生工具。其次，在股票交易和過戶費方面，我國支出的經濟費用較海外國家高，且在做空方面有諸多限制。另一方面，國內期貨和期指的費用相對較低，與海外金融市場發展比較接近。
二、我國私募資金與海外資金的區別與聯系
前面提到私募基金，是指有關人員通過非公開方式，向具有投資經驗的社會公眾或人士等募集資金，以實現基金運作。就私募基金的投資方向而言，可將其分為私募證券投資基金和私募股權投資基金兩類。投資于上市企業的資金被稱為私募證券投資基金。
對于海外而言，沒有私募基金的名詞，但海外對沖基金與我國私募證券投資基金相對應，海外風險投資基金與國內私募股權投資基金相對應。因而我國基金項目與海外基金項目之間存在區別和聯系[3]。
首先，我國私募股權投資基金與海外風險投資基金的運作方式存在相同點，都是項目相關人員以非公開形式進行資金募集，之后將資金投入到非上市企業中，在一定程度上對該公司進行監管，待公司上市或被收購時，收回投入資金。此種投資方式的周期相對較長。
其次，我國私募證券投資基金與海外對沖基金之間存在著較大差距，既表現在投資策略差異方面，又表現在投資收益方面。目前，我國證券市場發展速度雖然加快，但金融賣空機制仍然不夠健全，導致金融衍生工具較為缺乏，對我國金融市場發展不利。海外對沖基金在發展中，具備股指期貨、股票期權等金融衍生工具，為對沖基金提供了良好的金融環境。
隨著我國法律制度的不斷發展和金融市場的深入，國內私募證券投資基金管理水平進一步提升，雖然在一定程度上拉近了國內與海外對沖基金的距離，但仍然存在著資金運作問題，影響和限制著國內金融市場的發展。
三、制度缺失的不良影響
現階段，我國私募證券投資基金的發展前景雖然較好，但制度缺失對其產生阻礙作用。
首先，金融期貨機制和金融賣空機制的缺失，是國內股票的系統風險難以實現對沖。海外對沖基金是通過對沖交易而規避市場風險，所以對沖手段下的對沖基金，對海外金融市場的發展發揮積極作用。我國私募證券投資基金雖然也存在對沖，但與海外對沖基金存在較大差異。國內缺乏金融期貨機制和賣空機制，致使私募證券投資基金只能單方面獲得利益，具有諸多系統風險。所以，加強國內私募證券投資資金的對沖具有必要性。其次，國內資本項目未能完全開放，使只有符合標準的境內機構投資者才能深入海外投資市場，而未取得合法地位的投資者難以涉足海外投資市場，對我國金融市場發展形成阻礙。美國等海外國家的金融市場發展較為完善，其資本項目較為開放，促使投資者可以自由游走于國內外資本市場。由此可見，制度缺失對我國私募證券投資基金發展不利[3]。
結論：總而言之，加強對國內私募證券投資基金與海外對沖基金比較的研究，對完善金融機制和促進資本項目的開放具有積極意義，并且在一定程度上維護我國金融市場的有序性和促進我國經濟發展。
參考文獻
[1]楊世偉.私募證券基金、海外對沖基金與財富管理發展研究[J].新金融，2015，06：47-49.
[2]白文奇，郭樹華，袁天昂.中國私募基金業對國民經濟的影響機理分析――基于宏觀經濟轉型與貨幣政策調控視角[J].時代金融，2014，02：33-35+37.
[3]崔涵冰，仇淼.金融創新與投資者保護：中國式對沖基金的藍圖――兼論我國對沖基金的發展與監管[J].理論界，2014，08：65-68.
投資基金運作方式范文4
內容摘要：我國房地產行業發展迅速，但隨著一系列政策法規的出臺，傳統融資渠道縮緊，資金需求方面存在缺口，融資渠道的多樣化成為房地產企業面臨的重要問題。本文運用現代金融理論對房地產投資基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過比較了國內外的房地產投資基金運作方式，認為可借鑒西方先進的經驗，并在此基礎上提出了發展房地產投資基金的現實意義及對策。
關鍵詞：產業投資基金房地產投資基金REITs公司型
我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。
房地產投資基金概述
基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。
房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。
由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
國內外房地產投資基金的比較分析
美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。
在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。
我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。
我國發展房地產投資基金的意義
完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。
整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。
我國房地產投資基金的障礙
現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。
專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。
我國發展房地產投資基金的對策
健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。
投資基金運作方式范文5
基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。
房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。
由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
國內外房地產投資基金的比較分析
美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。
在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。
我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。
我國發展房地產投資基金的意義
完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。
整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。
我國房地產投資基金的障礙
現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。
專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。
我國發展房地產投資基金的對策
健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。
開放房地產投資基金的資金源泉。從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社?；?、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。
拓展房地產投資基金的市場空間。在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業專業人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業資金不足或市場化程度不夠而出現的產業發展中的階段性問題。
參考文獻：
1.王洪波，劉傳葵主編.2004中國基金前沿報告[M].經濟管理出版社，2004
投資基金運作方式范文6
1. 業務類型不同。與開放式基金只發行份額相等的金融產品不同，證券公司不但可以為單一客戶辦理定向資產管理業務，經中國證監會同意作為試點單位的，還可以為多個客戶辦理集合資產管理業務，以及為客戶辦理特定目的的專項資產管理業務。這些個性化的投資產品，操作方式各不相同，代表著不同的風險偏好。
2. 市場定位和客戶群體不同。證券投資基金主要面向機構客戶和廣大的公眾投資者，即處于首尾兩端，其優勢在于規模相對較大，管理規范。而券商集合理財產品由于投資額度的限制（《試行辦法》第37條規定，證券公司將其所管理的客戶資產投資于一家公司發行的證券，按證券面值計算，不得超過該證券發行總量的 10%），其目標客戶則介于這兩者之間，面向具有一定投資經驗和風險承擔能力的特定投資者。
3.行為規范不同。證券公司設立集合資產管理計劃、開展集合資產管理業務，應當基于集合資產管理合同、有關法律行政法規和《試行辦法》的規定進行。證券投資基金的設立和運作則按照《證券投資基金法》等有關法律、行政法規和部門規章的規定進行。
4. 推廣和發行的渠道不同。券商集合資產管理計劃不得公開銷售或推廣。根據《試行辦法》的規定，證券公司及推廣機構不得通過廣播、電視、報刊及其他公共媒體推廣集合資產管理計劃。同時，參與集合資產管理計劃的客戶，應當已經是有關證券公司或推廣機構的客戶。證券公司可以自行推廣集合資產管理計劃，也可以委托其他證券公司或者商業銀行代為推廣。而開放式證券投資基金，則可以通過一切公眾媒體推廣其基金產品。
兩者在業務開展上有很強的互補性，可以滿足不同投資者的投資偏好。
5.信息披露要求不同。由于資金的私募性質，券商資產管理業務必須遵循的信息披露要求，比之基金大為降低。
總體而言，投資基金透明度高，要定期公布投資組合、基金凈值，面向公眾披露幾乎所有的相關信息。因而，基金的操作方式容易為市場所熟悉，只能靠穩定的進出獲取相對穩定的收益。而券商資產管理的信息披露，只限于對委托人作資產管理報告，相對基金而言，其透明度大為降低，運作方式也可以更隱蔽、更靈活，從而可以滿足不同的投資偏好。
6.資產管理的份額贖回與轉讓機制不同。證券投資基金在運作上受《證券投資基金法》和基金契約的嚴格約束，投資者可根據自己的意愿隨時要求贖回或賣出基金變現。而券商集合理財產品則主要依據管理機構和客戶一對一、或一對多的資產管理合同，而且，由于資金的私募性質和未對外公開信息披露，為防止份額轉讓中信息失真而引發法律紛爭，《試行辦法》第32條規定，除法律、行政法規另有規定，參與集合資產管理計劃的客戶不得轉讓其所擁有的份額。
由于沒有份額贖回壓力，券商資產管理將獲得相對穩定的資金來源。而且，根據《試行辦法》第56條規定，券商還可以和委托人提前商定在什么情況下終止資產管理計劃。相對于開放式基金而言，券商對受托資產的掌控權更為牢固。
7. 受托人和托管人職責不同。《證券投資基金法》第3條規定，基金管理人、基金托管人依照本法和基金合同的約定，履行受托職責。《證券投資基金法》第30條明確規定，基金托管人發現基金管理人的投資指令違反法律、行政法規和其他有關規定，或者違反基金合同約定的，應當拒絕執行，立即通知基金管理人，并及時向國務院證券監督管理機構報告?！蹲C券投資基金法》在總則第9條中規定，基金管理人、基金托管人管理、運用基金財產，應當恪盡職守，履行誠實信用、謹慎勤勉的義務。此句寥寥數字，卻堪稱我國資本市場立法的革命性突破。遍查我國《公司法》、《證券法》、1997年《暫行辦法》，誠信和勤勉字樣無蹤可尋，公司法只有類似于忠實義務的規范，而對勤勉義務卻沒有規定。才能和品德要求，兩者不可偏廢，投資者利益才有保障。
值得注意的是，立法有此規定后，從英美國家的情況看，投資者完全可能以基金經理未善盡勤勉誠實義務為由提起訴訟。此時，有關交易記錄、會議記錄等證據的保全和提供，將構成法院判案的主要依據?；鸸芾砣撕屯泄苋吮仨氉⒁庀嚓P文件的保存。
相形之下，《試行辦法》對券商和托管人的義務和責任規定，明顯低于基金公司和基金托管人：其一，《試行辦法》從未規定券商和托管人負有誠信和勤勉這一概括性義務，而將委托人、券商和托管人的權利、義務和責任，全賴于合同規定。其二，雖然《試行辦法》第53條、第54條也對資產托管機構的責任作了明確的規定，但并未將其明確為受托人，此點與《證券投資基金法》將基金托管人明確為受托人有本質區別。前者的職責無疑大大減輕。
8.資產委托人話語權不同?！蹲C券投資基金法》除了賦予基金份額持有人分享基金收益、參與基金剩余財產的分配、贖回或者轉讓持有的基金份額等權利外，還在第72條中規定基金份額持有人在一定條件下可自行啟動持有人大會。
基金份額持有人可自行啟動基金持有人大會、決定基金事宜，在一定條件下，甚至還可以罷免基金經理，這在原來1997年《暫行辦法》的框架下，幾乎是不可能的事情。這除了構成業績壓力之外，基金管理人還必須更加注意與基金份額持有人、特別是機構等大額持有人保持經常的溝通，防止他們受惡意唆使而倒戈 .
相反，券商受托進行資產管理，除市場和業績壓力外，無須承擔來自委托人的倒戈壓力。因為《試行辦法》并沒有類似于基金份額持有人大會的委托人大會這一制度安排。
