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房地產的開發策略范文1
【關鍵詞】房地產；開發過程；管理內容；優化策略
房地產開發過程中的管理內容較多，作為房地產開發企業的工程管理必須涉及到規劃、設計、開發、施工等多方面的管理。并對這些管理內容采取相應的優化措施，才能將工程管理水平提升到一個新的臺階，從而提高自身的核心競爭力?；诖?，筆者結合自身工作實踐，做出以下幾點分析與見解。
一、淺談房地產開發過程中的管理內容
開發房地產的目的主要是為了盈利，而加強開發房地產過程中的管理則是實現企業利益最大化的重要途徑，因而在房地產開發過程中加強管理就顯得尤為重要?；诖耍P者就房地產開發過程中的管理內容進行分析。
（一）房地產開發過程中的規劃管理
在房地產開發過程中，規劃管理是主要是管理內容和不可或缺的管理內容之一。這就需要在房地產開發施工之前，就整個工程項目進行一個整體而又詳細的規劃和設計，結合工程需要，結合本項目的特點，選取行之有效的施工方案和策略，以保證整個工程項目的施工順利有序的開展。如果在房地產開發施工之前缺乏相應的規劃管理，把可能出現的問題和困難考慮在前面，不僅會使得工程進度被延誤，還會浪費大量的人力物力和財力，從而增加房地產開發成本，降低企業效益；另則為保證既定效益，只能提高出售價格，給廣大消費者帶來購房的經濟壓力而流失大量的準顧客，同樣損失企業的經濟效益。因而必須在房地產開發管理中加強規劃管理。
（二）房地產開發過程中的設計管理
在房地產施工過程中，設計管理具有決定性和關鍵性的作用，直接影響項目的開發成本。為確保建筑工程項目施工順利有序的進行，作為設計人員就必須在建筑工程項目方案和擴初階段，依據項目性質、功能需求、項目定位、檔次等等因素，對整個開發項目進行整體設計。在設計過程中，還應充分考慮客戶的需求，根據項目所在地段，進行市場充分調研，摸清潛在客戶如對戶型大小，總價等需求，以盡可能的滿足客戶需求和刺激客戶消費為目的，進行針對性和個性化的設計，才能確保企業經濟效益的最大化。
（三）房地產開發過程中的開發管理
開發管理同樣是確保房地產開發項目順利有序進行重要管理措施。作為房地產開發商，應結合工程項目所在地的實際情況及施工現場的實際，制定行之有效的開發方案，如施工單位的選擇，工程款支付方式、何時開始施工、何時達到銷售條件等等。并在開發方案制定過程中根據市場需求情況，合理確定房屋銷售價格，以便于業主結合自身經濟實力與實際需求確定購買意向，并加強與潛在客戶的溝通確定出最佳的開發方案，從而最大程度的確保開發方案的科學合理性。
（四）房地產開發過程中的施工管理
在房地產開發過程中，施工管理尤為重要，其不僅同一般的建筑工程項目有一定的差別，而且所涉及施工技術和專業知識及其復雜，因而在工程施工管理中也存在較大的難度。這就需要開發商嚴格要求管理人員加強開發工程項目的管理，特別對質量和進度這對矛盾體加強過程管理，使其能成矛盾的統一體，以及各施工單位之間、工種之間、施工工作面的組織和相互協調。在國家法律法規的許可下，在堅持公開公正的原則下，采用現代建筑施工技術和材料，確保工程質量達標的同時保證工程項目的進度和安全，從而為取得整個開發項目的成功奠定堅實的基礎，也是為企業實現經濟效益最大化的重要內容。
二、當前房地產開發管理過程中面臨的問題
在房地產開發管理過程中經常會面臨很多問題，但主要問題主要表現在以下幾個方面：房地產開發管理過程中面臨的成本、質量、進度、安全等方面的問題。
（一）房地產開發管理過程中面臨的成本問題
任何企業存在都是在合法的情況下獲得正當利益的前提下，因而對房地產開發商更是如此。在房地產開發過程中，其一，在保證相同品質的前提下，加強管理，加強材料招投標控制，合理選用性價比高的材料，能減少投入，達到降低成本目的；其二，主要是通過銷售房屋提高企業的資金投資回饋力度，減少開發過程的資金成本。開發商必須抓住時機，合理定價，這就需要開發商準確測算房屋的建安成本、財務成本、銷售成本等等，綜合測定合理的房屋銷售成本，并結合市場需求，確定合理市場定價。成本投入多少直接影響產品的質量和銷售資金回籠。成本過高會給廣大購房者帶來經濟壓力而減少房屋銷售數量，這樣開發商的資金就難以回籠，成本過低房屋質量就無法保障，因而成本問題是房地產開發企業在開發過程中必須科學妥善處理的問題，在回籠資金的同時取得一定的經濟效益。
（二）房地產開發管理過程中面臨的質量問題
房屋質量如果無法保障，那么開發商的就會失去在房地產業生產的命脈，因而質量問題是開發商必須處理好的問題，只有合格的質量才能確保房屋正常的銷售，從而提高企業的經濟利益。質量就是生命，作為開開發商必須在施工過程中加強各方的溝通和協調，著力提高工程質量。俗話說：“千杯萬杯不如老百姓的口碑”。只有著力做好產品質量，企業才能立足于市場。
（三）房地產開發管理過程中面臨的進度問題
進度問題始終貫穿于整個工程項目開發之中的問題，因而必須在工程開工之前就必須制定嚴格的進度計劃，并在施工過程中嚴格執行，對于出現的進度變更應盡可能的分析進度問題，及時糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會增加企業的運行成本，還會影響企業的社會效益。
（四）房地產開發管理過程中面臨的安全問題
安全無小事，房地產開發本來就具有較高的危險性，企業要想獲得利益的最大化必須加強安全管理，注重安全問題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應的預警和應急措施，加強施工人員的安全教育與培訓，加大安全管理和投入，始終確保工程項目安全高效的運行是目前遇到的最大問題。
三、加強房地產開發管理的優化策略
企業要發展，離不開企業的有效管理，為確保管理的有效性，實現企業經濟效益的最大化，就必須結合管理內容及面臨的管理問題，采取相應的優化措施，才能更好的實現企業經濟效益的最大化?；诖?，筆者結合自身實踐，提出以下幾點關于加強房地產開發管理的優化策略。
第一，工程的成本控制對工程整體來說都是非常重要的，而工程成本控制的關鍵就在前期方案階段或者說是設計階段，選擇一個優秀的勘探和設計單位是非常必要的。工程的勘探和設計是決定工程成本的兩大主要環節。在房地產開發中，能夠準確對土質情況進行定位以及提供合理的設計依據，就會將大大的降低工程的造價成本。地底下的物質是人肉眼看不見的，情況相當復雜，設計時為確保安全性往往會放很大的安全系數，增加投入。如能夠準確分析土質情況和土質受力，必將大大減小設計安全系數，節約成本?？梢姡x擇一家技術實力強和負責任的勘探單位多么重要。另外，在設計階段結構模型搭建的合理性和優化設計，在很大程度上節約成本。設計階段方案的確定，基本上可以說項目投資成本的約百分之七十已經確定。
第二，監理工作是提高工程質量的一個重要保證，所以，在選擇監理公司方面也要慎重，要選擇高效負責任的監理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業監理工程師，有針對性的對項目進行監理。監理的負責任程度直接影響了房地產公司的對外形象以及工程的管理成本，通過監理工作所反映出來的問題就可以間接的判斷工程的整體質量以及公司的信譽。所以，在監理公司的選擇上也是要格外注意的。
第三，隨著房地產的發展，人們的工程質量意思也不斷增強，對房地產企業的要求越來越高，特別是其開發工程的質量，市場信譽度和口碑，以及與客戶溝通時的服務態度。所以一個信譽好的施工企業、素質高的項目經理和有責任性的項目團隊對一個房地產施工來說是非常重要的，直接關系著工程的進度以及工程質量。
第四，工程管理的主要內容有很多，其中還包括與工程相關的資料、各個部門之間的關系協調、銷售分區圖的確認和統一等等。由于其涉及到的內容相對來說比較復雜，沒有一個合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進行，從而影響整個工程的開發周期。
四、結語
總之，作為房地產開發企業應結合開發管理內容和面臨的管理問題，選擇優秀的勘探和設計單位和高效負責任的監理公司以及信譽好的施工企業和素質高的項目經理，并加強工程項目的開發管理，才能更好的提高開發管理水平，實現企業經濟效益的最大化，助推我國房地產業的可持續發展。
參考文獻：
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[2]張艷球，肖躍軍.論建筑企業的多項目管理模式[J].山西建筑，2009，（08）.
房地產的開發策略范文2
關鍵詞：房地產企業 資金 財務管控
房地產企業要想健康穩健的發展，就要把企業的財務管控放在首要位置。房地產企業的財務管控一般包括財務戰略管理、預算管理、資金管理、融資管理等，在實際工作中可從以下方面進行：
一、房地產開發企業所面臨的經濟現狀分析
目前，房地產企業面臨著政府宏觀調控、土地資源供應緊張和經濟形勢低迷、人們購房需求量降低的雙重考驗。一方面使得房地產企業的現有資金迅速流出，另一方面則是資金輸入困難重重。房地產項目開發資金主要分為：自有資金、借入資金和銷售回籠資金三部分。房地產企業在自有資金的基礎上，通過銀行或其他金融機構借貸等方式借入資金以及樓房銷售的及時回籠資金，這三部分各占三分之一來作為項目開發資金。面臨著土地供應緊張、原材料上漲等各方面的影響，企業的自有資金被迅速的消耗。在借入資金方面，銀行上調了貸款利率，大大壓縮了流向房地產開發行業的資金。在回籠資金方面，隨著國家對房地產新一輪限購措施的實施，人們對買房的需求降低，房地產銷售出現冰河期，資金回籠難度加大。
二、房地產開發的財務管控策略與創新
1、合理搭配融資方式，控制融資成本
在完成了項目預算的基礎上，確定項目的融資規模，保證公司的籌資計劃與公司需求相符合，既可以滿足項目建設的需求又不造成資金冗余，給公司財務造成壓力。一般來說，房地產企業常用的融資方式有銀行開發貸款、項目股權融資、
社會閑置資金、信托資金和各類高風險資金等，其風險與成本各異。銀行貸款融資，其特點是成本低，缺點是要滿足銀行提出的自有資金比例和手續齊全的要求，需要抵押和擔保；信托資金融資，其特點是形式多樣靈活運作，缺點是介入企業管理，成本較高。此外還要充分利用財務收支的一些政策如銀行承兌匯票、預收賬款、委托貸款等方式合理靈活的融資。
2、嚴格執行全面預算，發揮預算管理的統領作用
在房地產企業中，普遍采用項目預算的預算管理模式來進行預算的控制，以開發項目為預算單位，對該項目建設進行預算。主要包括前期的可行性研究和項目實施過程預算。項目可行性研究階段的主要問題是完成對項目的背景調查及市場調研，確定項目的初步定位和工作計劃，制作項目投資測算表為以后的預算監察工作提供依據。項目運營中的資金預算包括根據項目的銷售和融資計劃作出資金收入計劃，根據項目的進度和日常開支確定項目的支出計劃。在預算計劃的控制中，要充分考慮到項目進行中的政策和市場變動，最后得出年度預算計劃。有了預算計劃，為達到預算目標，需要配以嚴格的預算執行和考核制度。根據各部門年度現金流量預算，將預算細化到每季、每月，把月度預算設定為當月的關鍵工作計劃，與當月的業績考核掛鉤。每月編制月度預算的達成報告，同時根據月度預算的實施情況，分析預測年度預算達成，提出控制措施，由計劃控制部門監督落實。
3、加強現金流管理，提高資金運轉效率
現金流量比利潤更加直觀地反映著房地產開發行業的財務狀況。完善資金管理，通過控制資金來控制房地產企業的風險?，F金流在房地產企業的經營中直接反應著企業在一段時期內的收支盈虧狀況，是房地產行業財務報表中的主要指標。要實行現金流預算編制，采用以收定支與成本、費用匹配的原則，遵循收付實現制并采用直接編制，同時采用間接法編制以驗證的方法。此外，可根據企業自身規模和業績，為企業設置“最低現金庫存量”和“最高現金庫存量”。一般情況下，最低現金庫存應占總資產的8%左右，最高現金庫存量可根據企業的實際情況，設為最低現金庫存量的2倍左右。通過實現現金最低存量和最高存量的控制，一是保證企業正常經營開發需要，保證資金安全；另一方面可盡快把多余的資金投入到經營中，提高資金的使用效率。
4、嚴格控制負債率，建立與企業特征相匹配的目標資本結構
有彈性的資本結構可以使房地產企業在形式好的時候快速進攻，形式不好的時候能主動退出，這樣使房地產企業能有較多的現金流及穩定的利潤率作為有力的保障。企業應充分利用資本市場和金融市場，改變單一的貸款融資模式，降低融資成本。由于房地產行業嚴重依賴借入資本運營，就需要建立基于合理負債率結構的目標資本結構。一方面把企業可能面臨的財務風險控制在可預測的范圍之內；一方面使得企業融資結構具有了一定的彈性，在政策變動、市場逆轉的時候可以攻守兼備。合理的負債率即能發揮負債率的合理杠桿作用降低資金成本，又能避免自有資金過低難以抵抗市場波動。研究表明合理的負債比率是維持在60%以下。合理的目標資本結構為融資提供了管理的依據和要達到的目標，能為企業創造良好的融資環境，吸引各方投資。
5、嚴格安排往來款項，做好收支核算與管控
房地產企業款項往來支付主要包括：銷售收入、開發成本和開發間接費用三大方面，開發成本下包括：土地征用及拆遷補償費用、前期工程費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、預算成本、開發間接費用，并按照項目、開發商等分別設置分期的項目核算。建筑單位應根據實際情況，提出各項費用的預算值，交由財務部門認可，財務部門根據工程的規模、工程量大小、施工進度等因素審查預算，通過后嚴格執行。土地征用及拆遷補償費包括土地出讓金、拆遷安置金、土地使用費及交易費稅款等，前期工程費用包括設計費、地質勘測費、可行性研究費、城市建設配套設施等費用，財務部門應按此費用項目設置三級明細科目。在支付控制方面，一要嚴格按照合同規定的進度條件與進度要求來支付款項，防止工程暫估單價過高，超付或提前支付了款項。二是在工程量變更時，要與工程部進行復核，防止施工單位謊報虛報工程量，造成錯誤支付。土地成本和建筑安裝成本構成了房地產產品成本的絕大部分，土地購置款項和工程款的管控核查是房地產企業現金流的重要組成部分。
6、合理設置業績規劃，確保持續穩定增長
房地產企業需要設定一個長期業績目標，合理規劃出企業業績的穩定增長的目標計劃，可采取以下幾個措施：
（1）保證企業發展可持續
房地產企業要想持續發展，就要有足夠多的項目資源。其中，土地顯得尤為重要。觀察房地產企業的財務報表就會發現，資產負債不能滿足公司業績增長的需要，后勁不足?？此茦酚^的財務業績實際上是在透支企業，很難在以后一段時間實現連續增長。理想情況下，資產負債表資產儲存量應該同利潤表中的“營業務收入”及現金流量表中的“銷售商品、提供勞務收到的現金”的增長趨勢是一致甚至略高于后兩者，才能實現房地產企業的可持續發展。
（2）合理平衡各項目開發進度，提高資金周轉率
房地產開發屬于資金密集型行業，資金需求不均衡，資金出現缺口成為企業不可避免的常態問題，要想保障企業逐年成長，應制定周密的財務規劃，合理預測出資金盈余或短缺，合理安排每個項目的開發時間和交付時間，以達到年度利潤和銷售回款逐年穩定增長的目標。
（3）增加銷售手段，提高銷售業績
一是用好預付款，出不同等級的優惠活動，客戶預付款比例越高，優惠越大，鼓勵客戶一次性支付，避免分期付款拖慢資金回籠的速度；二是與銷售經驗豐富的銷售公司合作，舉辦大型的開盤儀式、促銷活動，加快銷售速度；三是與合適的銀行合作，如分期付款、按揭款利率等方面，降低企業成本。此外，房地產銷售并不是越快越好，在市場剛性需求依然存在的情況下，房地產銷售要保證資金回籠的前提下，追求利益的最大化。
三、總結
資金是企業的命脈，對于嚴重依靠資金運行的房地產開發企業來說更是如此。良好的財務管控可以讓企業基業長青。對于處于嚴峻環境中的房地產企業，根據企業經營實際情況，從以上多樣化融資、預算控制、資金管理、收支核算等角度來有針對性的加強財務管控，有助于房地產開發企業平穩穩健發展。
參考文獻：
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[2]陳曉薇.房地產企業融資方式比較分析[D].華中科技大學，2011
房地產的開發策略范文3
關鍵詞：房地產開發企業 會計內部控制 問題 策略
當前，我國房地產開發企業發展速度較快，發展規模不斷擴大，在市場中占據重要地位，有效推動了國民經濟快速增長。但是，房地產開發企業發展過程中還有一些問題值得我們分析探究，尤其是其會計內部控制方面的問題，對房地產開發企業正常有序前行造成了極大的阻礙。所以目前我們的首要任務是不斷強化房地產開發企業的會計內部控制。
一、房地產開發企業會計內控中存在的問題分析
（一）房地產開發企業會計內部控制環境較為弱化
一方面，在計劃經濟體制的影響下，房地產開發企業未樹立正確的會計內部控制意識，依舊存在著大鍋飯思想與封建社會思想。這些因素不僅不利于現代市場經濟的發展，而且對我國發展水平的整體提高還帶來了嚴重的制約，針對此情況，政府部門結合現代社會發展，做了深入的經濟體制改革，僅強調理論上的政企分開，從客觀角度上看，房地產開發企業并不享有自由理財權，需按照國家提出的相關指令計劃來開展經營管理工作，使得企業經營管理中存在濃烈的行政色彩。另一方面，企業的法人治理結構并未發揮應有的效用，沒有一個彼此約束的法制環境。當前，隨著房地產開發企業快速發展，市場上新涌現的房地產開發企業所實行的法人治理結構通常存在“形備而實不至”的現象，內部權力制衡效果較差。
（二）房地產開發企業會計內控制度并不完善
現階段，房地產開發企業還缺乏一套完善高效的會計內部控制制度，而導致這種現象發生的主要原因有：首先，企業未加快建設會計內部控制制度，部分企業雖構建了但還缺乏系統性，這樣，企業在實施會計內部控制制度時就缺少相關的參考依據。其次，有的房地產開發企業中雖存在會計內部控制制度，但還不夠完善。簡單舉例說明，雖制定了關于施工、設計、材料設備采購及銷售方面的內部控制程序，但未構建匹配的監督審計程序，雖具備成本控制與優化機制，但整體協調性低，沒有制定相關的制衡機制。
（三）房地產開發企業對內控的認識不足或缺乏
當前，有不少房地產開發企業將注意力全部放在了自身商品的開發與銷售上。有的企業將會計內部控制定義為內部牽制制度或者主要用來控制運行成本?？梢?，對會計內部控制沒有足夠的認識，存在錯誤的理解。企業必須認識會計內部控制對自身經營活動具有的推動作用，提高資產的安全完整性，確保會計信息資料的真實可靠性，嚴防違紀違法行為的發生，獲取較好的利潤。
二、房地產開發企業會計內部控制的有效策略
（一）提高房地產開發企業會計人員以及管理人員的整體素質
人才是市場競爭的主要因素，對企業的發展起到了關鍵性作用，是企業各項制度的實施者。當前，房地產開發企業應注重提高會計工作者與管理者的整體素質，加強他們的業務知識培訓，力爭培養一批專業水平高、技能好的高素質會計工作者，并且針對在崗人員定期開展相關培訓，以確保在業務水平上達到了財務管理實際需求。
（二）加強對房地產開發企業內部會計監督力度
首先，強化會計資料內部審計；內部審計能夠保證會計資料的真實可靠性，保護資產的安全完整性，同時有效督促員工按照內部管理制度開展作業，健全內部控制，確保企業經營合法性。所以內部審計在內部會計監督力度的加強中作用巨大，企業應設置專門的內部審計機構，并配備專業的工作人員。其次，健全會計管理制度；有不少企業為了強化內部會計監督要求，構建內部控制過程中，還賦予了會計管理制度有關規定。不僅加強會計程序和會計政策手冊，推動會計工作有效運行，而且還確立賬表制度、內部稽核制度、成本核算制度、財務收支審批制度等。
（三）加強構建“以人為本”的企業文化建設
在會計內部控制基礎上構建“以人為本”的企業文化建設，應從兩方面著手進行：一方面，認真編制并落實有利于企業會計內部控制有序前行的人力資源政策。人力資源在房地產開發企業持續穩定發展中發揮重要作用，企業要想提高會計內部控制的有效性，就必須加強管理人力資源，確立完善的管理措施，落實崗位輪換制。另一方面，加強員工培訓。注重培養員工的職業道德素養及技能，提高員工的法律意識，對各個區域中的法規加以掌握與了解，從而增強工作適應性。
三、結束語
綜上所述可知，會計內部控制是企業有效經營的前提保障，是企業中不可或缺的一項經濟管理活動。為了保證會計內部控制制度的完善高效，應從對其問題分析入手，提出可行的措施，從而確保企業具有較高的內部管理水平，會計從業人員具有較高的財務管理水平，推動企業持續發展。
參考文獻：
[1]石英麗.建立與完善企業內部控制制度[J].商場現代化，2010（（21）：24-25
房地產的開發策略范文4
關鍵詞：旅游度假房地產;營銷策略;整合營銷;重慶仙女山
1旅游度假房地產的概念
旅游房地產目前在學術界還沒有形成統一的概念，在歐美學界也沒有將“旅游房地產”作為概念給予定義，在學術刊物和大眾媒體中也幾乎很少出現類似的名詞術語。我國旅游房地產起步晚，其研究也起步較晚，國內旅游房地產的產生是受到歐美國家的“分時度假”概念的影響產生的。對“旅游度假房地產”概念的界定著重從以下幾個方面認定:①旅游度假房地產以“度假休閑”為核心，與住宅地產和商業地產不同的是，旅游度假房地產帶有很強的度假休閑功能。②旅游度假房地產的主要消費人群是旅游者。當然，旅游度假房地產業不排除當地居民的消費，但是其主要消費人群仍然是以度假為目的的旅游者。③旅游度假房地產要以旅游資源為依托。旅游度假房地產與住宅房地產不同的是，開發及營銷活動對項目所在地的景觀資源、環境配套都有很強的依賴性，其主要吸引點就在于其所處的旅游景點，顧客的度假體驗更為重要。
2重慶仙女山旅游度假區營銷現狀
2.1營銷策略創新不足
目前，仙女山旅游度假房地產在營銷策略上主要以主題營銷、體驗營銷和產權度假營銷為主，營銷賣點主要借助“地段+配套”的傳統單一模式為主。因此，營銷策略整體上比較單一，缺乏創新。
2.2營銷主題雷同
當前，仙女山旅游度假房地產項目推廣主題主要局限于原生、度假、養生等概念上，項目與項目之間比較雷同，主題較為單一。旅游度假房地產項目是一個綜合性很強的商品，包括其地段、建筑設計、環境配套、文化塑造、生活方式塑造等方面?，F實生活中，在同一地段，銷售情況完全不同的項目比比皆是。因此，在進行旅游度假房地產項目的營銷過程中，應從多個方面深入挖掘項目的獨特賣點，而不僅僅是只關注其地段這一個要素。
2.3區域整合營銷缺乏
旅游度假地產項目最重要的特點就是區域性，對區域的依賴程度很大，因此，旅游度假地產項目的營銷的成功與否與區域整體營銷情況也有很重要的關系。從目前的仙女山旅游度假地產營銷現狀來看，在戴斯.大衛營、仙女山1號、依云美鎮、21度洋房等項目中雖然引入了主題營銷、體驗營銷等營銷形式，但在這些營銷策略的運用中，都是以項目各自的獨特位置、項目自身的配套，項目設計等進行營銷，以個體項目為主營銷對象，區域整合營銷觀念缺乏。
3仙女山旅游度假房地產營銷優化策略
基于旅游度假房地產本身特點，結合仙女山旅游度假房地產營銷現狀，現提出仙女山旅游度假房地產營銷首先需要樹立基于4C理論的營銷理念，同時有效地利用整合營銷等相關理論，構建基于區域整體利益的旅游地產整合營銷模式，從整合營銷等多種營銷策略入手，開展仙女山旅游度假房地產的營銷。
3.1樹立基于4C理論的營銷理念
仙女山旅游度假房地產須要樹立4C理論的營銷理念來指導營銷工作，不是單純的根據自己項目的特點進行灌輸式營銷。仙女山旅游度假房地產項目的主要目標人群是重慶本地人，重慶旅游度假房地產需求比較旺盛，購買的主要目的是養生、避暑和養老等，因此仙女山旅游度假房地產商須要從重慶本地的消費者需求入手，對消費者的購買動機，影響決策的因素等都應該進行科學的分析，在此基礎上制定適合的營銷策略。
3.2構建整合營銷模式
構建基于仙女山整個區域的整合營銷模式要從建立旅游地產營銷組織體系和營銷模式的構建等方面來進行實際操作。構建基于仙女山整個區域整體利益的旅游度假房地產整合營銷模式創新，首先必須要建立完善的旅游地產營銷組織體系。從營銷主題、營銷客體和營銷對象進行整合?；趨^域整體利益的旅游度假房地產整合營銷是一個系統工程，包括公共規范、組織結構設立、利益相關者的參與等諸多方面。旅游度假房地產整合營銷各主體應根據自身職責，明確自身責任。仙女山政府應明確旅游地產的營銷組織管理主體，如由政府牽頭，并形成由旅游業和房地產業等部分共同形成區域旅游地產管理委員會;該委員會主要從制定旅游地產營銷規范和規則;整合區域旅游資源，確定區域旅游形象、發展戰略等方面開展工作。重慶仙女山旅游度假房地產發展在確定了共同的價值觀和定位后，整合營銷的組織體系的構建是十分重要的。首先是政府的運籌，武隆政府憑借武隆仙女山豐富的旅游資源，在旅游戰略的制定、商旅結合的營銷模式等方面起主導作用。其次是旅游度假房地產商的推動。武隆仙女山由多家開發企業跟進，并對景區資源后天重塑。對區域旅游市場進行了較好的二次開發和包裝。
3.3恰當運用營銷策略
根據旅游度假房地產營銷的性質和特點，基于區域(仙女山)整體利益的整合營銷策略主要從以下幾個方面考慮:社會營銷策略。該策略強調社會因素對旅游地產營銷起著重要作用，如社會觀念、社會組織等要素。該策略主要針對旅游度假房地產區域(仙女山)內部市場開展營銷活動。文化營銷策略。該策略側重通過文化因素，如文化產品、文化媒介、文化活動等因素去影響和促進旅游度假房地產的銷售。這一策略的利用須要深入挖掘區域具有特色的文化，并對文化進行策劃與包裝，使其成為吸引目標消費人群的重要。會展策略。一方面須要利用本地或區域的會展;另一方面要積極組織或參加外地會展。該策略主要通過利用節慶活動、大型事件、會議、展覽等要素，制造轟動效應，吸引目標消費人群，口碑營銷策略。旅游度假房地產整合營銷要利用當地旅游資源吸引旅游者，通過口口相傳的方式，將旅游地產的營銷信息對外宣傳。
作者:費文美 單位:重慶房地產職業學院
參考文獻:
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房地產的開發策略范文5
【關鍵詞】 房地產成本 管理控制 策略方法
房地產的開發活動和其他的一般行業相比，具有明顯的投資數額大、建設周期長以及投資風險高的特點。而我們所說的房地產成本管理，指的是房地產公司進行生產經營與管理活動中的一個重要組成部分，房地產管理的主要控制對象是公司成本，然后再通過運用管理會計的方法，來對公司的成本進行有效的管理。公司進行成本管理活動的主要目的并不是為了節約成本，而是為了促使房地產公司能夠在激烈的同行競爭中保持足夠的競爭優勢，從而進一步實現公司的又好又快發展。
一、房地產的成本管理與控制中存在的問題
（一）房地產的成本費用分攤不合理
房地產企業的成本支出往往會涉及到多個方面的內容，如果企業對于成本的具體支出情況沒有進行合理的規劃與控制，就非常容易造成成本的疊加現象，導致企業資金的無形浪費。成本費用分攤的隨意性往往會使得房地產企業的工程成本核算與企業生產經營的實際需要不相符，從而難以及時的為企業提供完整的成本資料。
（二）房地產的成本核算對象不明確
要想真正的實現有效的房地產成本管理與控制，就要求其必須明確其管理的對象，這樣才能真正的做到有的放矢。而在我國的房地產成本管理與控制中，其核算對象通常需要依據具體的項目內容來進行明確與規定，而在實際的核算過程中，房地產公司通常會把原本屬于同一個工程項目的核算對象進行分離，這樣不僅會造成核算人員工作量的增加，也會使得其實際的成本項目費用不能真實的反映出項目的資金投入狀況，從而使得其所提供的各項成本資料都缺乏一定的科學性與真實性，最終導致企業的經營決策缺乏一定的可靠依據。
（三）房地產的成本核算缺乏有效依據
進行房地產的成本核算時，要想獲得真實有效的成本信息，就必須要獲取施工單位所出具的有效發票，并以此為依據來進行成本的有效核對。而由于施工單位在為房地產企業出具發票時，需要依據相應的法律規定來繳納一定的營業稅、附加稅和企業所得稅，而施工單位對于工程完工時卻沒有及時得到房地產支付款項的，通常就不給開發票。這就使得房地產的成本核算缺乏有效的依據，造成企業的經營決策缺乏相應的信息支持，從而在一定程度上也會影響到整個房地產企業的核心競爭力。
二、提高房地產的成本管理與控制的策略分析
（一）進行合理的項目成本預算
這就要求房地產行業在企業內部建立起相應的項目成本預算編制部門，來使其能夠有效的依據企業的發展前景和發展戰略進行預算的編寫工作，并要求將預算結果交由相應的管理人員來進行仔細的審核，審核通過之后還要將成本預算結果落實到各個部門中，確保編制預算工作能夠在整個房地產企業中實現全面的執行。而在進行預算的編制時，則要求其必須嚴格遵守實事求是的原則，依照分級編制的程序，來進行預算的編制工作，制定合理的預算目標，使其能夠從根本上來確保項目預算的可預見性。
（二）進行成本管理機構的構建
完善的成本管理機構，是房地產企業進行成本管理與控制工作的重要基礎。這就要求我們必須依據企業的實際發展情況與發展需求，建立起更加完善而又全面的房地產成本管理機構，使其能夠有效的為不同的房地產項目安排不同的企業運營模式，其中，在進行單個的項目開發工作時，要求其合理的運用職能制運營模式，而進行多個項目的開發活動時，則需要采取矩陣制的運營模式。此外，對于部分施工地點發生變化的房地產項目，則通常需要采用分公司的運營模式來進行成本的管理與控制。
（三）進行規范的房地產市場交易
從近幾年我國房地產行業的發展趨勢來看，房地產的市場反饋情況并不樂觀。再加上各個城市中房價的不斷上漲，就使得我國房地產市場所遭受的非議越來越多。而在房地產的成本管理與控制活動中，能夠造成成本增加的因素有很多，其中最關鍵的因素就是投標方的不規范性操作。部分投標方為了獲取更高的經濟利潤，就會變相的提高房產的中標價格，造成房地產市場交易的不規范性。因此，對房地產的交易行為進行有效的管理控制具有非常重要的現實意義。
房地產的開發策略范文6
關鍵詞:旅游房地產;發展的機遇;營銷對策
中圖分類號:F59文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)18-0114-02
1 東山島發展旅游房地產業的意義
1.1 旅游房地產的概念
目前,我國對旅游房地產的概念沒有確切的定義,比較多用的定義是:旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、銷售及經營的模式,全部或部分實現了旅游的功能。還有些人注重旅游房地產的環境依托,認為旅游房地產周邊必須有豐富的旅游資源。但無論是哪種表述,在對旅游房地產的核心涵義的認識上還是基本一致的,主要概括為以下三個特征:
一是特殊的地理位置和環境要求――必須是在旅游風景區、度假旅游地或附近。
二是特殊的功能,滿足人們度假旅游的特殊需要。
三是特殊的開發和營銷模式。
1.2 東山島發展旅游房地產業的意義
1.2.1 東山島的旅游概況
東山島是全國第六、福建省第二大海島縣,旅游資源豐富,自然資源得天獨厚,氣候宜人、冬暖夏涼,終年無霜,年平均氣溫20.8℃,島上綠樹成蔭,綠化率達95.4%,素有“東海綠洲”、“東海明珠”之美稱。在我國六大類74種旅游資源中,東山島具備全部6大類和其中的48種。在假日經濟的推動下,休閑旅游成為東山縣的一大特色,海峽兩岸(福建東山)關帝文化旅游節的成功舉辦又給東山旅游業注入新的活力。近四年來東山的總接待旅游人數增長很多,旅游收入也是逐年上漲,可是上漲幅度不是很大。如圖1所示。
1.2.2 東山島發展旅游房地產業的現實意義
(1)吸引投資拉動經濟增長。
旅游房地產項目投資規模大,一方面投資本身會提高城市土地的利用價值,推動城市經濟的發展;另一方面,由于旅游房地產綜合了旅游業和房地產業的特點,兼跨旅游業、房地產業,輻射建筑、交通、種養殖、零售商業、咨詢設計等諸多行業,關聯的產業多,產業鏈較長,項目開發會帶來很多的后續投資,如裝修的投入、后期的物業管理投入,休閑娛樂設施投入等,從乘數效應上來看,拉動經濟增長的效應不可估量。
(2)構建城市新的特色產業。
旅游業和房地產業是東山經濟中的重要產業,二者都處在高速的發展期,在經濟中發揮著越來越重要的作用,東山作為一個海島旅游城市,如果旅游房地產的開發能夠很好的結合本地的自然特色和城市的文化底蘊,不但可以在東山創建國際海島旅游城市中發揮重要作用,而且有可能把旅游房地產培育成城市新的特色產業,使旅游房地產成為東山城市經濟中的一大亮點。
(3)提升城市形象和城市品位。
建筑是城市景觀的重要組成部分。高品位的房地產項目能夠大大提高城市形象和城市品位。憑借旅游房地產優雅的環境和精心的建筑設計,也可以美化東山島的城市及人居環境。如東山百億新城、中信深圳(集團)公司投資的海峽論壇擬以海峽西岸度假中心和海峽西岸會議中心為主體,充分發掘濱海旅游資源的潛力,把東山島金鑾灣建設成為集旅游觀光、休閑度假、國際會議和濱海居住等功能于一體的濱海旅游地產項目,并依托對臺區位優勢,打造一個高品質的海峽兩岸交流平臺。這些項目將充分發揮島內資源,改善旅游配套水平,提升旅游品位,有力推進東山國際旅游海島建設,擴大東山作為旅游城市的知名度,從而極大地促進東山縣域經濟的發展。
(4)改善旅游接待設施,提高旅游收入。
東山島雖然旅游資源豐富,在一個全縣只有20.3萬人的地方,6家星級酒店的數量并不算少,但是真正高品質的酒店卻極其匱乏,大多星級酒店規模小、檔次較低,2006年6家星級酒店實現零售額只有455萬元。這也是東山縣旅游人數增長快速,而旅游收入卻增長緩慢的首要原因。從下圖可以明顯看出東山縣近三年在接待旅游人數的增長幅度比全國的更大,而在旅游收入增長幅度上卻遠遠小于全國的增長。旅游房地產是重要的接待設施,這方面的改善將大大提高東山縣的一個旅游收入。
2 東山島發展旅游房地產的制約因素分析
2.1 國家政策法規的限制
我國旅游房地產處于起步階段,相關法律法規不完善,限制了我國旅游房地產業的健康發展,如《商品房銷售管理辦法》第十一條規定:“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這限制了產權酒店、養老型酒店的開發。《商品房銷售管理辦法》第十二條規定:“商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售?！边@也限制時權酒店、度假村的開發。
2.2 度假交換網絡的不健全
旅游房地產一般都是異地購買的為主,這就需要通過網上宣傳、交易來實現。對于國外的游客,他們大部分已經熟知分時度假交換系統的操作,但在我國這方面的交換比較少,無論是在我國還是在東山,對于組建分時度假網絡交換體系,還較不成熟,需要大量的先期投入(包括網絡的建設、會員的吸收)和后期維護。另外,東山縣的房地產中介公司只有寥寥幾家,且規模又小,根本滿足不了游客的需求。
2.3 產權手續與時權保證不完善
我國產權制度的制約在很大程度上限制了旅游房地產的發展,在我國商品房的銷售方式只有按建筑面積、套內建筑面積和套內面積三種方式銷售并按實際可使用的土地使用年限確定產權,而按照時間段劃分產權卻是空白,另外,《中華人民共和國民法通則》第七十二條第二款規定:“按照合同或者其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。購房者與開發商或者其他自然人簽訂了房屋買賣合同,交納了房款,辦理了入住手續,但這并不意味著購房者已經取得房屋的產權。只有經過房屋主管部門,完成法律規定的必經程序,取得房屋所有權證,購房者才對所購房屋擁有所有權,才能對房屋擁有占有、使用、收益和處分的權利。如果購房者在入住后不能取得房屋所有權證,那么他所購的房屋所有權處在一種不確定的狀態,法律并不保護他的權利。在分時度假房地產下,由于一處房地產可以由多個人擁有不同的時間段的產權,法律上不予登記;另一方面,如果把它當作共同擁有房地產也無法處理,由于許多產權人的并不是在同一時間購買同一宗房地產,因此,存在一個“等待他人加人的時間”,此時先購買人的產權處于相對真空的狀態,其權利在法律上無法得到有效的保障,而且也容易導致詐騙等不法現象的產生,一旦出現問題,受損害的還是消費者。
2.4 開發經驗不足,知名度還沒打開
東山縣在旅游房地產開發方面是剛剛起步,且它與一般住宅和酒店經營有著很多的不同點,對旅游房地產的開發和經營缺乏全面深入的了解,如何借鑒其他地區的經驗本土化成為旅游房地產開發經營關注的問題。東山島的旅游一般都集中在夏季及春節期間,這樣在旅游房地產的利用上就得不到有效的利用,另外,東山島旅游業的知名度還沒打開,這就使東山縣的旅游房地產的營銷增加了一定的難度。
3 東山發展旅游房地產的幾點建議
3.1 東山旅游房地產的開發策略
3.1.1 精心選址
(1)項目的區位:東山島的旅游房地產項目應根據旅游風景區、度假旅游區的位置結合旅游房地產的開發經營模式而規劃布局。
(2)地形地貌:應選擇地勢平坦視野開闊的區域。
(3)項目所在地及周邊的環境破壞與工業污染較少,沒有高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地,空氣質量優良,社會治安狀況好。如可建于各海灣周邊的平原地域。
3.1.2 項目的科學布局
(1)大區域范圍內的布局。
大區域范圍內的布局即旅游房地產項目在東山島的整體分布。根據旅游房地產項目與資源環境的關系,東山島旅游房地產的布局應該選擇位于城市近郊的各個度假區、旅游風景區等自然環境和交通條件較好的地區。在此基礎上對人類生活模式進行重新建構的設計,服從旅游城市或旅游風景區總體規劃和發展需要,結合東山當地的實際情況,以人為本,進行建筑屏幕布置和立體構思,努力為各類旅游者和居民創造一個舒適方便、經濟安全和優美的旅游、度假、休閑的環境,以充分提高項目的經濟、社會、環境效益。
(2)小區域范圍內的布局。
旅游房地產應盡量接近環境優越的度假區。特別是分時度假村、產權酒店這類的旅游房地產項目,由于其目的就是為度假服務的,且房產的擁有者較多,項目應該位于度假接待中心區,使旅游度假功能得到充分的發揮,優越的資源能為更多的人服務。
3.2 東山島旅游房地產的營銷策略
3.2.1 市場定位策略
東山擁有優越的自然地理條件和優美的海島環境,其海島資源的稀缺性決定了以此為依托的旅游房地產的市場定位也較高。主要有三個市場客源:目標市場一是海西城市群與內陸市場;目標市場二是臺灣與東亞市場;目標市場三是泛珠三角與東南亞。可以主要針對這些區域進行推廣營銷。另外,如果要注重經濟效益,就要不斷地在旅游項目的開發與創新上多下工夫。比如,避開夏天高峰季節,在旅游人數稍少的時間段舉辦一些活動,一來可以讓外地游客尤其是北方客人有更多的選擇,二來也可以增加當地的旅游收入,使東山島的旅游活動一年四季紅紅火火。
3.2.2 營銷網絡的構建
旅游房地產產品類型主要是分時度假產品,這產品的分銷可以通過國際知名的分時度假交換公司RIC和II為依托,通過國際的交換系統可以給東山島帶來較多的度假客源。這主要是針對國外市場的。東山島的旅游房地產的目標市場還是在國內,特別是海西城市群及珠三角周邊的一些經濟比較發達的城市。針對國內的市場,應該借鑒三亞、杭州等在旅游房地產比較有經驗的城市的做法,如成立旅游房地產營銷組織,把城市旅游房地產的營銷和旅游產品的營銷活動結合,以旅游房地產展覽會進行銷售。另外,在市場運作的前提下強調政府的主導作用,吸引更多優秀的企業參與。以及與目標市場的幾個地區的旅行社合作,做大做強旅游企業,提高旅游企業的整體實力,拓寬銷售渠道。具體構建機制見圖2。
3.2.3 銷售保障體系的構建
分時度假、產權酒店等新型的旅游房地產運營模式涉及到很多法律和政策問題,特別是如何保護消費者權益至關重要,但目前國內的有關法律規章還沒有建立。東山可以嘗試在法律保障方面先行一步。旅游房地產消費者權益保護的重點是對分時度假產品購買者權益的保護、產權酒店消費者權益的保護,其中涉及到的法律問題眾多,如建立冷靜期制度、提供退款保障、建立信息公開制度,防欺騙性銷售,建立失信懲罰機制,設立服務質量保證金制度等。
參考文獻
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