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房地產項目營銷策略范文1
關鍵詞：大數據分析；市場需求；價值信息
時代在進步，互聯網的發展極大地改變這人們的生活、工作的習慣，云時代大數據的出現，更是為企業提供了更多的獲取客戶需求信息的渠道。在云時代下的市場營銷，企業通過網絡可以更及時的與客戶溝通，了解客戶需求，與客戶建立良好的關系提供服務，可以通過維系與客戶間的關系更好的進行銷售。以南山地產為例，房地產企業通過大數據分析根據不同的客戶需求進行市場細分，同時提高本企業的自身特色，極大程度的滿足客戶需求。同時最大程度的降低成本，提高銷售利潤。
一、大數據背景下的房地產銷售
自媒體的發展，人們在論壇、貼吧、個人網站等可以發表自己的觀點和看法，網絡時代，人們對自身消費和購物發表意見和建議，提出暢想。而另一端的銷售者通過這些碎片化的信息可以總結消費者的各種需求，準確的進行市場定位。房產的開發商通過大數據的整理建立一個龐大的數據庫，通過大量的數據的分析和對比，定位不同的客戶群體，根據消費者偏好制定不同的銷售方案，實行精準營銷，降低成本，少走彎路，提高營銷效率。
南山地產就是一個非常注重現代營銷方式的企業，通過新的服務溝通模式，與客戶交流提供服務。從消費者利益角度來思考和決策，通過分析客戶的購買力和需求狀況，提供更適合客戶的房產推薦，為客戶量身定做合理的房產規劃。在這樣一個可以全心全意為客戶服務的理念主導下，客戶怎么會不選擇這樣的房產商呢？
二、云時代的數據分析的優勢
（一）突破時間、地域的限制
通過網絡獲取信息更加快捷方便。實時的信息上傳、各地域的信息傳遞與交流，這些都是傳統信息獲取難以實現的。房地產開發商面對市場不再是手足無措，通過互聯網，開發商可以對客戶購買需求如購房位置、生活設施、住房大小等進行分析，逐漸明晰營銷的框架，根據不同消費群體的客戶制定不同的營銷項目。不僅當地的信息可以了解，跨區域的信息資源也可以獲取。南山地產就許關地區的地形地貌、人口分布、市場需求等做了詳細分析，推算人們的行為習慣，根據當地的用戶習慣在蘇州開啟了許關項目的營銷戰略。
（二） 促進精細化銷售模式的轉變
房產開發商通過分析消費者偏好和自身經濟水平，進行相對更加明確、細致的市場劃分。針對不同的客戶群體，選擇不同的營銷策略，更大程度的搶占市場，獲取更大的市場占有率。南山地產通過獲取客戶信息、整合統計、分析，得出地域經營的結論，進軍江蘇的策略無疑給南山地產打開了通往南方市場的大門，拓寬了南山地產的銷售渠道和市場占有份額，針對當地人的居住環境提供更加宜居的房源。
三、南山地產通過數據庫做了怎樣的數據分析
（一）綜合分析，選取開發區域
許關位于蘇州高新區，發展前景較好，不僅瀕臨太湖，有較好的旅游資源，而且鐵路、軌交、公交等均有分布，交通方便。當地有城鎮人員分布，人口相對密集，且周圍城市配套設施較為完善，是一個十分宜居的地段。相對于較為密集的人口分布來講，該地段的市場需求也是有很大前景的。該地段較熱點地段價格低價相對較低，也是很好的利好消息。較低的價位是吸引消費者的重要因素，南山地產正是通過各個因素的綜合分析才做出了進軍蘇州許關的決定。這是一個具有戰略性的決策。南山地產是一個享有較高市場認知度的房地產企業，在打開南方市場的道路上，只要市場定位準確，打開市場缺口，獲得更大市場份額是十分有前景的。在蘇州經濟整體帶領下，許關經濟發展也在進一步轉型，其當地設施配置正不斷完善，這對于南山地產后續的幾期工程十分有利。
（二） 適時的戰略調整
房地產市場競爭激烈，南山地產在當地市場的發展達到一定程度后，市場較為飽和，在此境況下，及時調整市場戰略，由北方轉入進軍南方房產市場，選擇具有發展潛力的土地資源，通過當地市場需求和人員分布、土地規劃等各個因素進行分析研究，迅速作出反應，調整發展方向，拓寬發展思路，在許關項目的選擇上，南山地產分析到了當前國家政策的變化、地方的區域規劃、自身營銷周期性特點等諸多因素，作出了開發許關項目的決定。
四、從南山地產開發許關項目得到的啟示
（一）建立符合自身發展需要的數據庫
企業獲取信息的途徑有很多，但對于房地產開發商來說，首先要有明確的目標，清晰的規劃，準確的定位，根據這樣的自身需求獲取相對準確的信息來源?？梢酝ㄟ^官方獲取，例如中華共和國統計局網站上的統計年鑒、房地產行業各種行業信息表、房產行業的股票走勢、當地政府機關及群眾對房地產開發商的要求等等。這些都是房地產開發商需要的信息來源。房地產商通過信息的數據分析可以得到本行業發展的大方向、大背景也可以得到當地市場需求這樣的具體詳盡的信息。除了可以直接獲取的信息來源，還有簡介的途徑。
現代網絡信息時代，人們可以更加便捷的發表自身觀點，發表信息的渠道和平臺漸多，對于商家而言獲取用戶信息的渠道和平臺也更多。開發商要懂得利用大數據時代的信息共享平臺獲取和提取對于自身有價值的信息。人們在論壇、微博、博客、微信等等多種平臺上用戶體驗、分享交流的使用經驗、提出的評價和要求等等對于商家來說都是很好的消息來源。通過將這些碎片化的消息加以整理，分類總結，便可得出適用于自身發展的信息架構。對于房地產商來說，通過體現消費者消費理念、購房需求、房源偏好、投資意向等等方面的信息數據都是有利于房地產商總結用戶需求、劃分市場的依據，通過互聯網，開發商可以足不出戶獲得全國各地的人們的用戶需求信息，極大的節省了傳統調研的成本。
（二） 最大程度的分析、利用數據
建立一支具有數據管理和分析的專業人才隊伍，對企業獲取的大量數據進行整理、歸類、分析，根據用戶潛在的需求進行規劃和調整產品，通過數據模型的建立更加生動形象的展現用戶需求和市場潛在發展點。在銷售之初和銷售活動結束后分布進行數據分析，將兩者進行對比，得出結論，總結在上一活動市場預測的優勢，分析預測偏差，根據多次的分析，得出更加準確的市場預測，進行更具前言和戰略性的市場判斷，更大程度上獲取市場收益。南山地產正是通過綜合分析當前市場環境，將北方房地產銷售市場和南方房地產銷售市場作對比，根據自身發展和發展環境狀況等對比分析，作出進軍許關項目的決策。通過全方位的數據分析對比，制定了完善的房地產市場營銷方案，獲得了當地很好的關注，這是一次很成功的市場營銷。
五、結論
云時代的到來，為房地產開發商提供了更加便捷的信息獲取途徑，房地產開發商通過大數據分析的運用，對市場更加了解，對用戶需求把握更加準確，有利于作出更加精確的市場預測，有利于企業獲取更大的經濟收益。對于房地產開發商來說，在信息共享的網絡時代，既是機遇也是挑戰，只有實時獲取有價值的信息，迅速作出市場反應，在市場競爭中抓住先機，針對市場中各類用戶，對不同用戶群提供更加適合、舒適的服務，才能在激烈的競爭中站穩腳跟，促進自身企業的更好的發展。因此在市場營銷的過程中借助多種媒體平臺，獲取他們的數據的服務幫助，在不同領域實現共贏也是具有戰略意義的。大數據時代的發展更加迅速的改變著人們生產、生活方式，也改變著房地產市場及相關行業的發展。
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房地產項目營銷策略范文2
關鍵詞：物業管理 樓盤銷售 建議
隨著科技的進步和人們生活水平的提高，計算機技術和通訊技術被越來越多的應用到了建筑業當中，智能建筑業進入到了高速發展期。與此同時，業主對樓盤只能化的要求越來越高，對物業管理也提出了新的要求。物業管理是樓盤銷售的重要組成部分，是房地產項目的繼承和延續，若其能夠跟上智能化建筑的步伐，加快自身的智能化、規范化建設，將會從很大程度上促進樓盤的銷售。
一、業主新要求及物業管理在樓盤銷售中起到的重要作用
物業管理在業主選購樓盤時變得越來越重要。傳統小區的物業管理在處理如用戶資料、基礎設施維護、社區服務提供方面只進行碎片化、機械化的管理，沒有形成一個有機的統一體，這種模式在智能化建筑流行的今天已完全無法適應當前的需要。業主在挑選房產時往往會更加重視物業在整個社區中起到的作用，并且會關注物業管理是否能夠適應當前智能化、系統化的小區建設。
自從1988年開始，我國房地產市場才正式進入了市場化運作階段，并開始從營銷萌芽階段過度到了推銷階段，物業管理也開始對樓盤的銷售產生影響。早起的推銷，房地產開發商僅僅是在報紙雜志等媒體上刊登自己的房屋的銷售、價格等信息，手段較為單一，沒有充分利用物業管理進行營銷。之后，房地產推銷的方式開始增多，房交會、網絡宣傳、樣板間、戶外廣告和電臺廣告等多角度的營銷開始出現，人們開始注意到物業管理這一概念，并且有房地產公司開始利用先進的物業管理進行“炒作”。房地產開發商為了讓自己的樓盤脫穎而出，往往利用一些“噱頭”來吸引大眾的眼球，如“歐陸風情”、“中產階級”等概念就是利用了西式的物業管理模式進行樓盤的宣傳，這在當時產生了不小的反響。
從2003年開始，房地產市場營銷逐漸過渡到了整體全面營銷階段，主要表現為開發商將更多的關注放到了物業管理在房地產開發項目前期階段的重要作用，并將這種作用放大進行宣傳。在這個階段的發展過程中，消費者越來越成為交易雙方中較為強勢的一方，他們對生活水平的要求有了前所未有的提升，同時，由于樓盤較多，競爭壓力較大，更多的房地產商將自己的目光放在了前期利用物業管理進行營銷上。更多的房地產開發商在項目開始之前就借助物業管理公司進行市場調查，了解消費者的需求，對整個工程項目進行定位，而取代之前在整個項目完工后才進行市場營銷的方式。物業管理公司對業主更加了解，他們往往可以直接從業主處獲得一些重要信息，以輔助房地產營銷，為房地產公司提供更多合理、有用的營銷策略。物業管理公司在自己經營過程中要時刻關注業主的需求變化，并對其進行分析，將一些重要信息反饋給與自己合作的房地產企業，以確保自己可以在房地產營銷項目中發揮更大的作用。
二、物業管理促進樓盤銷售的策略
結合業主對當前樓盤的新需求以及物業管理對房地產營銷產生的重要作用，筆者研究以下四個房地產市場營銷策略，下面做簡要說明。
1、采用全過程營銷
所謂全過程營銷，就是借助物業管理公司在房地產開發項目的各個階段結合房地產行業的運作流程對整個項目進行營銷。在房地產項目開發前期，開發商要借助房地產物業管理公司做好市場調研工作，由于物業管理公司可以直接面對業主，更加直觀的了解消費者的具體需求，為樓盤的營銷提出更多合理建議，并將調研結果應用于設計當中。在整個工程當中，物業管理公司要結合房地產項目的實際情況對樓盤進行宣傳，注重樓盤的品牌效應，擴大品牌知名度，始終以客戶為導向進行營銷宣傳。當然，不同的開發項目有著自己的特點，物業管理公司應該充分了解房地產項目的具體自身特點進行宣傳營銷。另外，在全過程營銷中，往往會有一些專業性較強的問題出現，這時不妨求助相關專家來解決這些問題，以期或者最專業的解決方案。
2、營銷主體的專業化分工細化
當前，我國房地產行業的營銷主體多為開發商，其往往要完成前期市場調研、項目設計、銷售推廣等等眾多的工作任務。但由于一個企業人才量有限，所精通的領域各不相同，無法對上述的全部項目都面面俱到。因此，現在逐漸進入到了專業化分工細化階段，開發商將整個項目細化，這是物業管理公司的強項，它往往可以提供非常專業的服務，有時會將某個細化項目外包給與自己長期合作的專業公司完成，這樣可以節省房地產公司更多的精力去進行房地產項目的建設。
3、網絡營銷
隨著網絡時代的來臨，我國的物業管理也越來越走向信息化。傳統房地產市場營銷將樓盤信息通過報紙、電視、電臺等傳統媒體向消費者傳播，是一種直線的單向傳遞。隨著互聯網技術的發展，誕生了一種新型的房地產公司借助物業管理進行網絡營銷模式，即房地產項目結合樓盤的特點，通過物業管理公司利用網絡技術通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設，分別與供應商、目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流，其信息流向是雙向的。與傳統營銷相比，它強調互動式的信息交流。消費者可以通過網絡主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌，目前甚至可以通過三維立體虛擬樓盤，查看房產小區內部環境和套型內部的戶型布局。消費者還可通過互動式系統咨詢項目和產品信息，實現雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中的消費者的地位。
4、強化品牌戰略
隨著房地產市場的發展，價格以及概念已經不再是房地產市場的關鍵影響因素，品牌競爭逐漸占據關鍵地位。物業管理公司就是品牌戰略的重要組成部分。物業管理公司應密切關注自己品牌的培養和發展，在消費者當中樹立良好的品牌形象，并進一步去強化這種形象和地位，輸出品牌的核心價值。另外，物業管理公司應協助房地產企業做好分品牌戰略，在整個品牌戰略的指引下，讓分品牌充分發揮自己的作用，吸引風多的消費者購買自己的房地產產品。
以上是筆者根據自己的研究進行的簡短論述，當前房地產市場正經歷著高速的發展階段，更多的房地產營銷策略出現在大眾眼前，其應更加關注物業管理在營銷中起到的重要作用。希望這些營銷方式可以更好的為消費者服務，讓消費者更好的了解樓盤信息，購買到自己滿意的房產。如果某些房地產開發商僅僅將營銷作為誤導消費者的手段，那么房地產的市場營銷就會失去它的意義。
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房地產項目營銷策略范文3
【關鍵詞】旅游地產；整體利益；營銷模式
據統計，在省市制定“十二五”規劃當中，有27個省市把旅游業作為支柱產業或者主導產業，旅游和房地產結合也是其中應有的形式之一。隨著政府對房地產宏觀調控政策持續深入，區域旅游資源和政府對旅游業的扶持已經成為旅游地產發展的契機。據2011年中國房地產指數研究院統計顯示，60.87%的品牌房地產企業將業務延伸至旅游地產領域。
一、旅游地產的概念界定
旅游地產的概念如何界定，業界仍然沒有統一。最早是沈飛提出“旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游功能”。此后人們對旅游地產的認識不斷深化和豐富，如吳老二提出：“從廣義上講，所有同旅游相結合的物業都可以叫旅游房地產；從狹義上講，特指引入分時度假模式的與傳統相區別的旅游房地產”。
鄒益民認為，“旅游地產是指以旅游區域的景觀、生態、文脈及人氣資源為契機，以休閑度假村、旅游景區、主題休閑公園、旅游（運動村、休閑）產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、景區住宅、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發的旅游置業項目”。
祝曄和黃震方則提出，“旅游地產是以旅游景觀為依托，以房地產開發為經營手段具有旅游、休閑、度假功能的旅游產品和物業形態”。
尹罡認為，“旅游地產是一類重要的房地產產品，是旅游性的商業房地產，圍繞旅游業的開發及經營，為旅游系統中的旅游企業子系統項目以及旅游目的地吸引力子系統部分項目提供物質空間與相應服務的房地產產品”。本文所討論的旅游地產概指廣義的旅游地產，即所有與旅游相結合的物業。
二、旅游地產整體營銷的必要性
消費者進行旅游地產消費，并不僅僅因為旅游地產項目本身的價值，消費者更注重的是旅游地產項目所在區域的旅游資源、居住環境等。旅游地產營銷是將旅游地產項目所在區域的旅游資源、居住環境及旅游地產項目作為一個整體產品向目標市場進行整合推廣和銷售，以滿足目標市場需求，從而促進該區域房地產業、旅游業及其他相關行業發展，增加就業，促進區域整體經濟發展的活動過程。
過去，人們對旅游地產的研究集中在旅游地產的定義、分類、發展現狀與問題、開發模式、開發對策上，對旅游地產營銷的研究相對較少，而且大多基于微觀的視角，集中探討旅游地產項目的成功營運。所有這些對旅游地產的研究都很有價值，但如果想理解、貫通和掌握所有決定旅游地產成功營銷的要素，就必須采用整合性視角。因此，研究基于區域整體利益的旅游地產營銷，必須從整體性著眼來探討旅游地產營銷的特點及規律性。
第一，旅游地產營銷是一種整體性營銷。旅游地產營銷的產品是旅游地產項目所在區域的旅游資源、居住環境和旅游地產項目組成的一個整體產品，這種整體性是不可分割的。如果旅游地產項目離開其所依附的旅游資源、居住環境，其對本地區外人群就不能構成吸引，就不能很好的實現銷售。因此，旅游地產營銷不能將整體產品進行分割，必須以一個整體的形象進行營銷。
第二，旅游地產營銷是一種整合性營銷。從要素構成而言，旅游地產營銷具有整合性。它是一個集旅游資源、旅游設施、居住環境、房地產項目于一體的綜合體，是旅游要素與居住要素的一個集群。旅游地產營銷必須將各種要素進行整合，形成一個完整的價值鏈整體，充分發揮各種要素在營銷中的積極作用，從而使旅游地產價值得到整體的提升。
第三，旅游地產營銷具有一定的公共營銷性質。旅游地產不是一個單個的房地產項目產品，它是一個整體。它包含旅游資源、旅游設施、居住環境、房地產項目等內容，它涉及區域的社會、文化、生態、經濟諸方面的因素。因此，旅游地產營銷不僅僅是營銷旅游地產項目本身，也是對其所在區域的整體形象、經濟、文化、環境的營銷。旅游地產營銷涉及諸多利益相關者的利益，其最終能促進區域的整體發展，實現經濟利益、社會利益、環境利益和公共利益的全面提升。
綜上所述，基于區域整體利益的旅游地產營銷與單一房地產項目或旅游產品的營銷具有巨大的差異。因此，營銷旅游地產，必須從區域的整體利益出發，維護區域的整體利益，實現區域的全面和諧發展。
三、基于區域整體利益的旅游地產營銷模式的創新
傳統的企業營銷模式的特點是目的性強，機制靈活，注重成本，講求效益，但缺乏整體性，欠考慮整體利益與長遠利益，易患有營銷近視癥；政府營銷模式的特點是號召力強，權威性高，注重整體利益和長遠利益，但易忽視營銷成本，講面子工程，忽視效益，并受預算約束較大?；诼糜蔚禺a營銷的特點，旅游地產必須進行營銷模式的創新，并與傳統的企業營銷模式、政府營銷模式等區別開來。基于區域整體利益的旅游地產營銷模式吸收了上述營銷模式的優點，并將其整合起來，建立了比較完善的旅游地產營銷組織體系。
（一）基于區域整體利益的旅游地產營銷主體
基于旅游地產營銷的特點，其營銷的主體顯然不是單一的房地產企業，也不應該是單一的政府部門或行業組織，而是一個利益相關者的組織體系，包括政府、行業組織、旅游地產企業、旅游企業、媒體和居民個體。
政府的主要職能是：制定相關法律法規，完善管理制度；建設成熟的區域交通網絡；改善社會治安條件、醫療教育水平和商業零售等社會服務配套體系；組建與旅游房地產相關的信托、保險、金融等配套服務機構；制定旅游房地產營銷規劃和規范；推廣區域旅游形象和品牌；維護旅游房地產市場秩序；對其他營銷主體進行宏觀管理或協調；處理旅游地產營銷危機和突發事件等。
行業組織的職責是：制定行業規劃和規范；實施行業發展戰略；協助政府進行管理；提供信息服務。
旅游地產企業的職責是：合理開發，避免環境污染和資源破壞；提供高質量的產品和服務；推廣和銷售旅游地產項目；提供高品質的物業管理。
旅游企業的職責是：創建旅游品牌，提供高質量的旅游產品和服務；對游客進行管理，讓游客進行高品質的旅游體驗。
媒體的職責是：搭建多渠道的宣傳推廣平臺、對外進行城市形象、旅游資源、宜居環境、具體旅游地產項目的宣傳推廣。
居民個人的職責是培養自己良好的言行舉止、熱情友好的態度，營造和諧融洽的居住氛圍。
（二）基于區域整體利益的旅游地產營銷客體
與傳統旅游地產營銷客體僅是旅游地產項目本身不同，基于區域整體利益的旅游地產營銷客體應該是旅游地產所在區域的旅游資源、居住環境和旅游地產項目。通過營銷旅游地產所在區域的旅游資源、居住環境和旅游地產項目這一整體產品從而吸引投資者前來投資，休閑度假者前來度假，養老者前來養老。在旅游地產這一整體產品體系中，旅游資源營銷是核心；旅游地產項目營銷是基礎；居住環境營銷是支撐。
旅游資源是旅游地產消費最重要的吸引要素。潛在消費者正是被旅游地產所在區域豐富的旅游資源吸引，然后做出消費決策的?；趨^域整體利益的旅游地產營銷正是基于旅游資源的這一重要作用，從而對旅游資源與地產項目進行整合、包裝，并通過有效的方式向目標市場全面推廣和銷售的。
旅游地產項目是消費者購買到的現實產品，它包括房屋的產權和使用權（部分只有使用權）、項目的綠化及物業管理等。居住環境包括自然環境和社會環境，如旅游房地產所在地的地理氣候狀況、生態狀況、社會安全狀況、基礎設施、經濟發展水平、居民好客態度、居住氛圍、法律政策等。
（三）基于區域整體利益的旅游地產營銷對象
基于區域整體利益的旅游地產營銷對象不僅應當包括潛在目標市場的投資者、休閑度假者、異地養老需求者，還應該包括能夠給旅游房地產帶來價值的其他利益相關者，如房地產中介商、旅游經營商、普通觀光旅游者、當地行業組織、媒體等在內的相關潛在顧客。
目標消費者所在地的房地產中介商、旅游經營商之所以成為了旅游地產營銷的對象，是因為它們可以為旅游地產在當地進行宣傳推廣和銷售，同時它們具有成為旅游地產營銷合作伙伴的可能性。
觀光旅游者體驗了旅游房地產所在地的旅游資源、氣候環境、風土人情，具有口碑傳播的效應，可促使其周圍的人成為旅游地產的消費者。而當地的行業組織、媒體等對當地居民具有潛移默化的影響力，會強化他們對旅游地產的認知，促使他們成為旅游房地產消費者，因而也在營銷對象范疇之內。
該模型表明：（1）基于區域整體利益的旅游地產營銷主體
不是單一的組織或個體，而是一個利益相關者群體或組織體系。（2）基于區域整體利益的旅游地產營銷客體不是某一特定的旅游地產產品，而是包括了旅游資源、居住環境和旅游地產項目在內的客體系統。（3）基于區域整體利益的旅游地產營銷對象不是單一的目標消費者，而是包括了目標消費者、房地產中介商、旅游經營商、普通旅游者、當地行業組織、媒體等在內的利益相關者目標群體。（4）該模型的內涵：旅游地產營銷存在目標市場；目標市場存在潛在需求；旅游地產根據目標市場需求提品，通過實施營銷策略滿足目標市場需求；并通過營銷對象的反饋，對營銷策略進行修正；并最終實現區域整體利益增進的目標。
四、基于區域整體利益的旅游地產營銷的實施方略
基于區域整體利益的旅游地產營銷是一個系統工程，涉及公共投入、公共規范、組織機構設立、利益相關者參與、職責分配、社會責任等諸多事務，因此，必須實施合適的營銷方略。其基本思路是：建立基于區域整體利益的共同價值觀，建立有效的營銷組織體系，選擇適宜的營銷策略，來共同推進旅游地產的發展。
第一，建立基于區域整體利益的共同價值觀。一個區域由于其文化的獨特性，會深刻影響其居民的價值觀和生活方式，并日積月累地形成獨特的區域價值觀。這種價值觀反過來會深刻地影響人們的行為方式。一個發展旅游地產的區域，必須建立自己的價值觀體系。在政府主導下，開展廣泛社會營銷，通過各種渠道、方式影響其各利益相關者，使他們的意識和行為發生變革，逐步形成共識，并成為統一的價值觀。
第二，健全基于區域整體利益的旅游地產營銷組織體系。政府應明確旅游地產的營銷管理主體，由政府牽頭，并與旅游業和房地產業等管理部門共同組成旅游地產管理委員會；該組織以政府為核心，以各部門、行業、企業、居民、媒體等為基礎，廣泛吸納相關利益者參與，組成一個能代表區域整體利益、各方利益的專門組織機構。該委員會的職責是：組織制定旅游地產營銷規范和規則；整合旅游資源，確定旅游形象及發展戰略；開展對外宣傳推廣；監督各利益主體的營銷行為，維護營銷秩序；協調利益矛盾；解決沖突；培訓企業人員和居民。
第三，選擇有效的營銷策略?；诼糜蔚禺a營銷的性質與特點，基于區域整體利益的旅游地產營銷所應選擇的策略主要包括：（1）社會營銷策略。該策略非常注重社會因素對旅游地產的營銷和促進作用，例如社會觀念、社會組織等要素。該策略主要是針對旅游地產所在區域內部市場進行的營銷活動，目的在于影響和改變居民的傳統觀念，積極引導他們參與基于區域整體利益的旅游地產營銷活動，充分發揮他們作為東道主和利益相關者的作用，促進旅游地產的快速健康發展。（2）文化營銷策略。該策略注重文化因素對旅游地產營銷的影響和促進作用，例如文化產品、文化媒介、文化活動等要素。（3）會展策略。一方面要積極利用本地的會展；另一方面要組織或參加外地會展。該策略注重會展因素對旅游地產營銷的影響和促進作用，例如節慶活動、大型事件、會議、展覽等要素，通過舉辦會展或參加外地會展，制造轟動效應，吸引游客前來觀光游覽、參與體驗以及參加會議、展覽、考察商務等活動。（4）口碑營銷策略?？诒疇I銷是通過口口相傳的方式，將旅游地產的有關信息傳播出去，從而對潛在消費者產生一定影響的營銷宣傳方式。這種方式簡單，且有很強的直接性、可信度。旅游地產消費者和普通旅客都直接與區域旅游資源、環境等方面接觸，能產生直觀的感受和體驗。旅游地產營銷要充分利用這種直觀感受和體驗，讓他們將這種感受和體驗帶回去并向自己周圍的人傳播開來，形成口碑效應。此外，還可以借助廣告宣傳策略、網絡營銷策略等多種策略進行營銷。
隨著旅游地產的發展和競爭的日趨激烈，提升區域旅游地產的競爭力非常關鍵，其核心路徑之一就是進行營銷模式的創新，建立特色鮮明的、更具效率的基于區域整體利益的旅游地產營銷新模式。它與單一的企業或政府營銷具有明顯的不同，它目的性強，注重成本，更注重整體利益、長遠利益和全民參與。它從利益相關者視角建立起了旅游地產營銷的價值鏈體系，更注重旅游地產的可持續發展、整體利益的增進。因此，基于區域整體利益的旅游地產營銷模式在實踐上更具有現實意義。
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房地產項目營銷策略范文4
摘 要 房地產市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場,企業取得一塊地就能制勝的神話已經遠去,激烈的競爭需要企業對房地產營銷策劃越來越重視,房地產營銷策劃對促進房地產業的健康發展以及增強房地產企業的競爭能力具有重要的意義,房地產營銷策劃已成為關系到房地產項目開發成功與否的首要環節。
關鍵詞 房地產 營銷 營銷策略
一、房地產營銷策劃中現存的問題
1.目標客戶定位不準確。由于高額的消費支出、購買結果的不確定性,房地產消費是一種高關聯度的購買行為,其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多,變化的可能性也大得多,所以應該采用專業的消費者行為調研?？墒且恍┓康禺a開發商認為“市場是引導出來的”,正是由于房地產開發商的這種心態,使之在房地產開發過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究,從而造成了目標客戶定位不準的現象。
2.缺少規范的可行性分析。眾所周知,房地產開發不但受諸多相關經濟、法律和政府相關政策及其變化的約束,而且還要受許多不可預測因素的影響,這些約束和影響直接或間接地改變房地產開發項目的建設費用乃至決定項目的成敗。然而,有一些開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物,對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷,不做規范的項目可行性分析,營銷策劃也介入過晚,導致投資決策失誤,有大量商品房滯銷。
3.“克隆”現象比較普遍。房地產營銷策劃的興起,應當是由廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始的。多年的房地產營銷策劃實踐,使第一批專業策劃人員積累了豐富的策劃經驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來,內地城市的開發商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有:一是派專業人員到沿海城市學習、取經、參加各類策劃培訓班;二是要請知名策劃人前往內地房地產開發項目擔任總策劃或顧問;三是內地舉辦各種房地產營銷策劃演講會,并邀請知名策劃人參加交流,從中獲得沿海地區房地產營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式,內地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現了“克隆”現象。
二、房地產營銷策劃發展趨勢
1.強化品牌戰略。隨著房地產逐漸進入品牌競爭時代,房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段,房地產開發商更注重對品牌的培養與宣傳。因此房地產營銷策劃者應注重對品牌的不斷強化,輸出品牌核心價值,進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前,推廣手段整合性強,利用一切可以利用的傳播資源強化產品的品牌。
2.適應消費者個性化要求。隨著房地產消費市場日趨理性和個性化,消費者偶然性、沖動性購買行為減弱,理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好,消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,會更加考慮自己的心理需求,尋找更加適合自己的樓盤。
3.調整營銷模式,建立全程營銷機制。房地產全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法,結合房地產行業的運作流程,逐步實施。各開發商核心能力的側重點不同,房地產營銷組織形式也可以有其獨特性。但是,基本的框架應該大同小異以客戶導向型全過程營銷理念為指導,營銷機構應強化策劃和銷售部門的客戶服務和反饋功能。
三、影響房地產營銷策略的有關因素分析
1.是心理因素,除了由需要引起動機這一最重要因素外,還有知覺、學習和態度三個因素,知覺是指消費者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映,屬于感性認識。任何消費者購買商品,都要根據自己的感官感覺到的印象,來決定是否購買,所以對樓盤的包裝、宣傳是非常重要的;學習是消費者在購買和使用商品的實踐中,逐步獲得和積累經驗,并根據經驗調整購買行為的過程,房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同于一般商品,但開發商開發創意、布局以及房屋質量的好壞,都是購買者學習的對象,消費者評價的優、劣對開發商的形象和信譽也有著非常大的影響,所以開發商應樹立品牌觀念,注重房屋質量,讓消費者產生有利于己的態度。
2.是經濟因素,概括地說,影響消費者購買行為主要是經濟因素和商品價格、消費者收入、商品效用、房屋的價格等。
3.是社會文化因素,每個消費者都是社會的一員,他的行為不可避免地要受到社會各方面因素的影響和制約,消費者的購買行為受到社會階層、文化和亞文化、相關群體、家庭等社會因素的影響。
四、房地產消費者購買行為特征分析
1.房地產消費購買是生活相關性最顯著的購買。住房與人們的生活息息相關,其功能是否齊備、環境是否舒適,反映了人們生活水平和生活質量的高低。隨著消費者生活水平的提高,人們的精神需求如審美、個人價值實現等需要也日趨重要,這些都會主導著人們的購房行為。因此,購買住房實際上是購買一種生活,或者說是一種生活方式。
2.房地產消費購買是決策最困難的購買。房地產不同于其他的商品,大多數家庭可能只有一到兩次購買行為,買一套住房可能要使用幾十年,這使得消費者在購買住房時十分謹慎。每個購房者在購房時,都要仔細考慮諸多問題,如:房屋產權是否合法、居住地段是否適宜、住房售價是否能承受、居住環境是否舒適、公共設施是否完備等等。
3.房地產消費購買是決策參與人較多的購買。房地產購買主要是家庭型購買,其購買行為的決策人并不是單一決策者,作為家庭核心成員的丈夫、妻子、孩子都是主要決策人員,并以家庭會議的形式討論決定。此外,有的長輩和親朋好友也會參與決策。這是由于普通家庭購買者缺乏專業知識、對銷售人員不太信任的原因,購買者往往會依賴具有專業知識和經驗及可信賴的親朋好友去了解情況、判斷虛實,如向房地產行業的業內人員或相關行業人員請教,或向已購買住房的朋友咨詢。
4.房地產消費購買是綜合成本較高的購買。房地產購買的綜合成本是指購買房地產所支付的貨幣成本之外,還包括消費者在購買過程中所支付的時間成本和精力成本。眾所周知,房地產購買的貨幣支出成本是巨大的,又因其購買決策的過程之長,導致購買者在購買住房時,在精神與體力方面的耗費和支出是相當大的,也是購買其他商品多不能相比的。
五、房地產營銷過程中的價值傳遞
1.價值傳遞系統。房地產營銷目標是通過產品和服務,提供給消費者高價值。所謂價值是對利益的訴求/價格。其中“利益”是指消費者可以體驗到的滿足其需求的要素組合,分為產品和服務兩大類?！案邇r值” 從消費者角度出發則可理解為高性價比,高性價比產品具有兩大優勢:高性價比+市場先機=高利潤;競爭優勢――在較為準確的市場定位條件下,競爭對手的低價策略相對失效。房地產項目開發價值傳遞系統是從選擇價值到提供價值過程中實現價值的傳遞。
(1)選擇價值。前期市場研究和分析:市場調研、區域消費者行為調研(現狀和預測分析);市場定位:選擇目標客戶、描述目標客戶利益訴求(戶型、景觀、配套)、可行性評估;市場環境:競爭對手分析(目前和潛在)、風險預測(拓展開發+市場)。
(2)提供價值。設計實踐:規劃、建筑、景觀(后兩者戶型、居住環境是消費者現實關注點);工程實踐:主體和環境;利用內外部資源:集團品牌、物業品牌、商(營銷渠道管理)。
(3)傳遞價值。營銷:銷售推廣、廣告包裝、價格促銷、客戶管理(尊重1線反饋信息和競爭對手狀況);設計:產品信息整合/培訓、現場效果更進;工程:施工管理(銷售配合);物業:現場管理(人性化服務);商:銷售管理、市場1線信息收集與反饋。
2.房地產項目開發實例分析。格林小城是某大型房地產集團公司異地開發的首個項目,工期緊、同類高端產品競爭激烈,同時也是為公司樹立品牌的形象工程。現從價值傳遞系統闡述營銷方式。
(1)選擇價值。①產品物業類型定位:國內房地產產業的特性決定了異地開發潛在風險(成本)較高,主要是區域市場環境相對陌生造成(政策操作、人脈關系)。因此前期定位出發點是在滿足地產公司利潤要求的前提下,綜合考慮區域市場環境、前期開發成本和工期進度諸要素而確定的,在技術層面上做到了當時環境條件下的臨界值。后來項目實際用地指標發生了改變,引起了相關技術指標的連鎖反應,直接表現為物業類型和建造成本的變化。②社區配套:前期市場研究應重視對銷售隱患問題的思考(尤其是配套),前期的定性分析+消費者行為的定量分析提出問題+解決問題(途徑);營銷部和拓展部門應及時考慮替補方案(如可持續項目開發的配套補充、論證特色配套方案)。
格林小城項目的設計進度較緊,設計人力資源配備亦不足,在此前提下產品生產尋求差異化(院落圍合式),保證較高的設計質量難度較大(進1步講,確保較高的價值傳遞效率難度較大)。相對萬科東莞項目,1期產品是情景洋房,是萬科系列化專利產品的更新版,設計周期大大縮短,更多的時間用于結合區域特征,揚長避短,順利完成產品差異化改造――這1過程中市場定位與產品差異化相互促進,實現了較高的價值傳遞效率。
車位和樣板房問題屬于產品設計與市場定位錯位,即提供價值和選擇價值錯位,其中車位設計確實因為其他條件制約,設計部應在設計前期主動考慮替補方案(如用地面停車補足)并知會成本部門;樣板房設計引導有余,風格實在不足,其原因在于較大地超越了地域市場目標消費者的普遍認知水平;環境問題屬于產品設計與銷售展示的錯位,也是展示重點,其中的亮點部分應兼顧銷售展示和實際使用效果。
(2)傳遞價值。設計部(價值提供部門)在價值傳遞階段的重要工作是在銷售前期確保產品信息準確及時到位,并參與現場銷售1線的培訓,在銷售過程中則提供技術性支持。伴隨這1過程,設計師獲得了1線的市場信息,反過來有利于產品的改進。格林小城項目產品信息傳遞效率有待改進。基礎信息:標準層和非標準層戶型平面+面積指標、標準層戶型總平面分布、非標準層戶型的平臺(或花園)面積及總平面分布;特殊信息:設計亮點、材料亮點(總平面及戶型內部分布)――尤其當設計圖紙無法標清時,應做特別說明或圖示。
綜上所述,結合房地產商品本身發展的特點,房地產營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段,房地產營銷儼然成為地產開發中的重要環節,它對整個房地產行業而言都具有極其重要的現實意義。在日益嚴峻的市場競爭環境下,房地產營銷對一個企業來說,就如同指引房地產企業前進的明燈,房地產企業只有開發出適應市場需求、滿足客戶需要的產品,才會給企業帶來生存發展的機會?？梢哉f,房地產營銷策略是關系房地產開發經營成敗的關鍵。
參考文獻:
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房地產項目營銷策略范文5
關鍵詞房地產產品策略價格策略促銷策略渠道策略
改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產業作為一個獨立的經濟產業在我國迅速發展起來。我國房地產市場已經逐漸呈現從“賣方市場”向“買方市場”的轉變，這就要求房地產行業要與市場營銷策略相結合。
1房地產商品的特點
房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產。其特征與土地特征密切相關。它既屬于生產要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產這一特殊商品而言，它具有以下特點：
（1）固定性。也稱不可移動性，房地產項目一旦落成，其位置、結構便固定下來，難作大的改動。
（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產項目都包括房產與地產、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產既有使用價值又有投資價值，隨著發展，房地產商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。
（3）差異性。在房地產市場上沒有完全相同的兩件產品，因為它不僅受到開發商、物業類型、建筑設計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產的交通、日照、周邊環境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。
（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產具有保值增值的特性。
（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗費資金大。房地產售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業的質量、價格、配套設施、小區環境等許多方面都要進行細致的比較。
2房地產營銷策略的應用
房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。
2.1產品策略（product）
隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發商通過對產品的名稱、物業、文化、自然環境等方面進行精心設計來體現其差異性，做到“人無我有、人有我優、人優我奇”，從而贏得更多的消費者。
（1）名稱。給房地產商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發美好的遐想。比如，金馬公司開發的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。
（2）物業。提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。
（3）文化。房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（4）借助自然環境。開發商一般只注重對小區環境進行人為的建設，而忽略了借助自然環境，比如借助天然的河流、現有的綠地等，既能使小區環境更具特色和自然性，而且還能在經濟上節省人為造勢的費用。
另外還要注意產品創新。產品創新主要包括產品開發、更新速度及產品質量和水平，可劃分為高科技型、綠色環保型、社會保障型、設計綜合型。2.2價格策略（price）
房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節?？茖W合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價?？傊谥贫▋r格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。
（2）定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
2.3促銷策略（promotion）
房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：
（1）人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
（2）廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、環境優勢、教育優勢、交通優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。
（3）公共關系。房地產公關是指房地產開發商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
（4）營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。
2.4渠道策略（place）
目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、經紀以及近幾年興起的網絡營銷。
（1）直銷。它是指房地產開發商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產品的行為。直銷的優勢在于可以節省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經驗、素質要求很高。
（2）委托推銷。它是指房地產開發商委托房地產推銷商來推銷其房產的行為。委托商可以是企業商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機構，后者是指中介的個人，即經紀人。
（3）網絡營銷。這是房地產業借助網絡進行有效營銷的一種手段。利用互聯網可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網絡營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。
3結語
綜上所述，結合房地產商品本身的特點，房地產營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段，房地產營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產行業而言有著很重要的現實意義。
參考文獻
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房地產項目營銷策略范文6
關鍵詞：房地產；品牌；視覺營銷
中國分類號：J022文獻標識碼：A文章編號：2095-4115（2014）05-141-1
一、視覺識別系統表達與顯像特征
房地產視覺識別系統是最外在的、最有感染力的，也是最容易被消費者所接觸與反映的。將房地產企業或項目視覺識別基礎要素，通過強有力的政策和管理制度將其有效地擴大，并形成固有的視覺形象，通過統一設計的視覺符號來傳達企業或項目精神和理念，有效地推廣其知名度和品牌形象。視覺識別系統通過視覺來傳達企業的核心理念與價值觀以及企業文化，創造出鮮明的企業形象。視覺識別系統是基于標志、標準字、標準色為核心展開的具有整體性的視覺傳達體系，是將定位、價值觀、文化等抽象語意概念轉化為具體象征的傳播載體，是創造具有個性的房地產企業與項目品牌形象的基礎。
視覺識別系統表征：
1.綠色生態：通過建筑、植物、陽光、藍天等圖形進行結合，表達以人為本、與自然和諧的美好生活方式。
2.歐陸生活：運用歐洲建筑或人物進行表達，渲染出歐美風格。
3.現代時尚：通常使用理性點、線、面與明快的色彩結合，表達出時尚年輕品牌形象。
4.傳統文化：使用中國傳統的紋樣、傳統表達手法文字一般使用書法體，傳達出具有中國傳統文化意境的中國民族風格。
二、廣告營銷認知與品牌建立的鏈接性
房地產廣告營銷是指房地產開發商的房地產項目銷售、項目介紹等的廣告營銷形式。以房地產這一不動產為中心所展開進行的各種形式的銷售活動以及相聯的廣告營銷形式。
房地產廣告營銷在整個市場營銷過程中起重要作用。首先，作為廣告費用投入較大的行業，廣告營銷是必然要使用的，它的作用是任何技術手段無法代替的；其次，因為房地產項目的區域性特點，房地產項目是獨一無二，具有非復制性，結合項目樓盤特點，比如環境、戶型結構、區位交通、周邊配套等方面的特征。用廣告營銷將房地產項目這些特點展現出來，吸引消費者，從而有效的推廣房地產項目，使項目在市場競爭中脫穎而出。
廣告營銷對房地產品牌形象建設中的影響顯而易見，許多房地產企業在發展自身品牌的同時，也在思考怎樣協調企業品牌與項目品牌之間的關系，項目品牌效果無論是在速度上還是在資金上都能比較迅速呈現，而企業品牌對項目品牌有很大的輻射力，因此統一品牌形象推廣就增加了一定難度，所以對廣告營銷來說所擔負品牌形象建立的責任是重大的。
廣告營銷的視覺表征：
圖像圖形是迅速表達意思的快捷手段，在房產視覺營銷中，圖形圖像應用的更加普遍和廣泛，起到了很好的傳遞品牌形象以及銷售信息的作用。
1.營造家的氛圍
由于房產樓盤本身的屬性，家的概念在樓盤視覺形象里最為突出，體現消費者對家概念的美好向往，對家的描述比如格蘭春天、吉祥谷、荷逸灣等等，都是消費者對家的理想生活方式憧憬。
2.代表一種身份
通過構建家，來追求一種高尚階層感，也是人們在滿足了基本生活需求的基礎上的更高要求，圖形圖像上的展示一般是西裝革履的成功人士，富麗堂皇的建筑家居等等。
3.意境
圖像圖形使用應根據品牌形象和樓盤特征來進行展現，在傳遞信息的基礎上，在不同的視覺介質中不斷強化樓盤品牌的形象與氣質。
通過色彩處理與搭配，可以很好的體現樓盤的風格以及氣質，房產色彩基調大致有以下幾種：
1.貴族色彩：以深色為主體，比如黑色、深咖啡、深紅色為底，字顏色一般采用白色、黃色、金黃色顯的整體穩重大氣。
2.年輕色彩：以白色、黃色、天藍色為主，字體顏色不限、整體感覺富有朝氣有動感有活力。
3.大眾色彩：以紅色、橘黃色等為主色，配以白色、金色等色為輔助，是大多數消費者喜聞樂見的一種色彩搭配風格。
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