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房地產策略報告范文1
關鍵詞:成本控制房地產項目開發
房地產項目開發在新形勢下的成本控制主要是指綜合考慮項目開發全過程，合理控制項目開發和生產經營過程中所耗費的資金，堅持優化企業資源，降低房地產企業項目開發的成本，從而獲取最大化的企業經濟效益。其中，房地產項目開發的成本控制主要涉及到項目規劃設計的成本控制、項目開發的成本控制、招標成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當前我國大部分房地產開發企業在項目開發過程中還存在著一系列的問題，本文著重分析房地產項目開發中成本控制和管理存在的問題，再根據實際情況提出解決的對策。
一、房地產項目開發中成本控制存在的問題
(一)房地產開發成本控制認識不到位，財務報告不規范
在整個房地產企業發展過程中，財務部門所提供的財務報告，為房地產開發企業制定科學合理的成本控制決策和審計措施提供一定的數據依據。但是，由于財務報告內容本質上就存在滯后性的特點，在一定程度上影響著企業制定成本控制制度，從而增加房地產項目開發的投資成本，進而增加房地產開發企業的運營風險，嚴重制約了房地產企業穩定健康的向前發展。
(二)缺乏科學的成本控制方法，增加了項目開發的成本
房地產開發項目的成本控制直接影響到房地產開發企業的經營水平。然而，當前一部分房地產企業在項目開發之前，尚未全面考察房地產市場，也并沒有對項目開發的各階段進行具體的成本預估，便盲目的進行投資。同時，還有一部分房地產企業在項目開發過程中高估或者忽略了當地人們的消費水平，也在一定程度上增加房地產項目開發的成本。
(三)缺乏完善的成本控制制度，導致成本控制缺乏制度依據
當前大部分房地產項目開發企業在發展過程中并未構建完善的成本控制制度，成本控制責任落實不到位，從而導致房地產項目開發各個階段的成本控制缺乏制度依據，難以從根本上控制房地產項目開發的成本。
二、房地產項目開發的成本控制和管理策略
(一)正確認識房地產開發成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念
為了有效提高房地產項目開發的成本控制水平，首先便需要正確認識房地產開發的成本控制，充分重視項目開發準備、實施、竣工各個階段的項目成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念，不斷強化房地產項目開發的成本控制管理意識。當項目開發確定之后，便必須綜合全面的分析項目成本開發的可行性研究，有效提升項目成本估算，并做好房地產項目的成本控制風險預測，全面了解可能影響項目成本控制的風險因素，及時采取科學完善的風險控制措施，從而有效提升房地產項目項目成本的可控性。
(二)強化項目成本的整體控制，充分發揮財務部門的整體控制作用
為了有效提升房地產項目開發的成本控制和管理水平，便需要強化項目成本的整體控制，避免將財務管理局限于各個項目資金的核算上。堅持將財務人員的職責落實到位，充分發揮房地產企業財務管理在項目開發過程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產企業項目開發的前期準備階段中，從獲取土地使用權、落實資金，到項目的規劃設計都應該合理控制成本。因此，應該全面掌握目標土地的情況，通過對豐富的數據進行分析，便有效結合市場發展趨勢進行準確預測，最終確定最合理的土地報價，為房地長開發項目成本控制奠定一定堅實的基礎。同時，還應該嚴格根據目標地塊的特點對開發項目初步方案進行綜合規劃，如果方案規劃難以滿足當前市場的需要，便需要合理調整土地獲取的策略，以免造成項目開發后期的成本控制失衡。
(三)綜合規劃房地產項目成本管理，提升項目的經濟效益
在房地產項目開發的成本控制中，應該不斷加強項目開發前、項目開發中和項目竣工階段的成本控制，合理設置項目開發各個階段的成本控制方案，綜合規劃房地產項目成本管理。其中，針對房地產項目開發個階段的成本控制應該采用科學合理的方法進行核算，堅持將理論與實際有效聯系起來，準確找出項目開發各個階段成本控制的偏差，最終確定完善的項目成本控制策略。通過綜合規劃房地產項目成本管理，不斷強化房地產項目開發各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產項目開發的經濟效益。
(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機制
在房地產項目開發的成本控制管理過程中應該構建完善的成本控制管理機制。首先，應該根據實際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產項目開發成本控制的全面性、有效性和科學性，完善項目管理機制，從而確保房地產項目成本控制順利進行；其次，構建完善的項目成本控制管理考核體系，創新項目成本控制模式，保障項目成本控制目標的合理性；最后，定期考核房地產項目各個階段的成本控制情況，保障項目開發整個過程成本控制的連續性，為房地產企業獲得最大限度的經濟收益創造良好的條件。
三、結束語
總而言之，在房地產企業不斷發展的過程中，房地產開發項目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產開發企業穩定健康發展的重要途徑。但是，在當前新形勢下大房地產開發項目成本控制過程中，存在成本控制觀念落后、財務部門整體控制作用較低和施工階段成本控制機制不科學等問題，所以需要房地產企業不斷創新成本控制觀念，充分發揮財務部門的整體約束作用，綜合規劃房地產項目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產項目開發的成本控制水平。
參考文獻：
[1]王蕊.房地產項目開發各階段的成本控制[J].中國招標,2015（10）：23-26
[2]梁沛沛,謝瑞峰.房地產項目開發設計階段成本控制管理研究——以某房地產公司A項目為例[J].價值工程,2012（24）：54-55
房地產策略報告范文2
關鍵詞：房地產評估；金融風險；策略；分析
Assessment of the real estate and financial risk prevention
Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2
1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001
2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021
Abstract: in recent years, our country real estate industry development, and has become a new growth point of national economy in. But at the same time, the real estate industry is also one of the most easy to produce economic bubble, cause financial risk industry. This article embarks from the reality, analysis of the real estate appraisal in the problem of existence, put forward the corresponding bank financial risk prevention measures, in order to regulate the real estate assessment and prevention of financial risk of real estate for the purpose of.
Key words: real estate appraisal; financial risk; strategy; analysis
房地產引起不可移動性和保值增值性，成為銀行最理想的中長期抵押物。銀行為保障其貸款安全性，就需要合理地對抵押房地產進行估價，從而形成基于抵押貸款為目的的房地產評估。我國在房地產評估理論和實務方面的研究相對滯后，實踐中亦存在著多方面的問題，如評估的時點性、選擇方法不當同融資本身的長期性相矛盾，抵押物產權瑕疵、業務銜接不合理等。因此，健全作為聯系房地產市場和銀行金融風險紐帶的房地產抵押貸款評估體系就顯得十分重要。
一、房地產評估中存在的主要問題
（一）估價方法的選擇問題
房地產估價常用的三種方法是成本法、市場比較法和收益法，估價人員應以實際情況為依據，來對估價方法進行合理的選擇。其中市場比較法的本質是將近期類似房地產交易價格作為向導來實施的評估。當房地產市場過熱，其交易價格持續超出實際價格合理范圍時，此種方法估算的抵押物價值必定比其真實價值要高，銀行貸款發放額度自然擴大。當房地產市場回歸理性，其交易價格又會重新回到合理范圍內，這時抵押物實際價值逐漸顯現，導致了銀行信貸安全隱患的形成，很大程度上會導致將來大量的壞賬、呆賬。
（二）估價特點同融資長期性相矛盾
房地產估計的一個顯著特點就是時點性，即很大程度上是對當前價格狀態的評估對象作出判斷，大致市場比較法的廣為應用，使得在對房地產抵押物進行評估時，多是以當前市場景氣度為依據來對抵押貸款價值高低作出判斷，而對抵押物未來成交價格變化則相對忽略。房地產抵押貸款償還周期伴隨著數個房地產的經濟周期，房地產市場繁榮時期發放抵押貸款，確定的貸款發放額度易高于抵押物長期均衡價值估價。當房地產市場一旦進入蕭條或衰退時期，抵押物市場價格便會低于評估結果。此時，如果借貸方理性違約或無力按期還款，就很可能對銀行資產的安全性形成沖擊，誘發金融風險的形成，甚至爆發金融危機。
（三）估價機構同銀行業務銜接問題
各商業銀行曾下設房地產評估部，但隨后逐漸被分離出去，轉而委托專門估價機構來對抵押物進行評估。此種情況下，評估機構同銀行業務的銜接好壞十分重要。當前，我國銀行中懂得估價程序和方法的技術人員不多，評估機構中人員對銀行放貸細則和程序也知之甚少，從而致使銀行難以對估價結果有效地利用起來。暫且不談抵押貸款比例的確定問題，就當前這種膚淺又簡單的銜接模式，就導致了估價工作客觀性和科學性的大程度降低，致使金融風險的增加。
（四）抵押物產權瑕疵問題
房地產不但包括地上及土地定著物和同地上利用相聯系的地下改良物，以上組成部分的衍生權利亦包含其中。因此，抵押物產權的明晰性將對對房地產抵押價值的高低與實現產生直接影響。于福利分房的基礎上，我國又進行了住房制度改革，房地產產權結構和類型較為復雜，產權不全或產權多元化的房屋數量較多，這一定程度上增加了房地產評估的難度。如果抵押物產權本身存在瑕疵，抵押人一旦違約，抵押物的變現價值將大大低于抵押價值，金融風險進一步增加。
二、基于房地產評估的銀行金融風險防范策略分析
（一）創新完善現有評估方法
在我國，因抵押物處置同抵押物評估間存在脫鉤關系，一般規定抵押物評估報告的有效時間為期一年，這一年當中房地產市場的變化是巨大的，如這時對抵押房地產進行處置，評估價值和抵押物限制就會形成相當的差異。因此，應對國外的評估理論和評價方法加以借鑒，不斷創新和完善現有評估方法，使其同我國當前國情和房地產自身特點相適應。
（二）強化評估人員抵押貸款業務認知
評估人員對銀行抵押貸款安全性則責任性據頂了其在掌握評估理論和評估方法的同時，還必須對銀行抵押貸款業務有深刻的理解，一般來講，評估人員應加強對權利義務、還款計劃及相關手續和費用等方面內容的認知。
（三）完善制度，建設統一的行業協會
一些評估機構的工作不認真，出具的評估報告不負責任，其中一個重要原因就是評估制度的缺失。因此，制定完善房地產相關評估制度十分必要，應作為評估行業主管部門的重要任務來抓；因當前各部門的評估程序和評估標準不統一，這就造成了統一標的物在評估結果上有著較大的差異，弱化了房地產評估的權威性。因此，建設統一的行業協會是目前的一項重要任務，起到協調各部門職能的作用；此外，評估協會和評估行業主管部門還應進行制度的完善，提倡競爭的公平性，來杜絕行業壟斷行為，促進評估機構、行業協會、行業主管部門等各方互動的良性發展。同時，行業管理協會和評估行業管理部門還應建立統一的地區房地產市場信息數據庫，從而為房地產行業的健康發展提供依據。
(四)銀行抵押貸款估價管理方面
中國銀行對于抵押物評估價值尚未確立有效的審核制度，對于評估結論的價值和內涵的定義卻反充分的分析和理解。這就需要強化對抵押物評估報告及報告出具相關評估機構的審核，從而正確對評估報告作出正確的判斷；銀行在房地產貸款的過程當中，了解和擁有評估機構質量保證體系的完整信息資料十分必要，指定信譽好、資質高、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，從而銀行金融風險的防范創造條件。
三、總論
房地產行業的高收益伴隨著高風險，當前我國的房地產評估上仍存在著一些問題，增加了銀行的金融風險，從實際出發，針對性地從采取措施，并積極地加以實施，來使得房地產行業快速發展的同時，最大程度低降低銀行金融風險。
房地產策略報告范文3
王鋒，博士，高級經濟師，現為深圳市房地產研究中心主任。受聘或兼任：國家住房和城鄉建設部房地產市場調控決策咨詢專家，中國房地產研究會住房保障和公共住房政策委員會副主任委員，深圳市委、市政府決策咨詢委員會委員，深圳市房地產業協會副會長，深圳市房地產經紀業協會副會長，廣東省房地產評估與經紀學會理事，深圳市仲裁委員會仲裁員，中南財經政法大學特聘教授?，F主要從事住房與房地產經濟理論、住房與房地產政策法規、土地管理政策法規等方面的研究。
二、主持或參與的主要課題
1、1998年參與國家建設部立項的“2000年小康住宅小區物業管理模式”課題的研究。課題成果于2000年11月通過建設部科技司鑒定（建科鑒字[2000]第072號）。
2、1998年主持深圳市規劃國土局立項的“深圳房地產市場發展戰略”課題的研究。課題成果于2000年12月通過建設部科技司評審（建科評字[2000]第070號），并獲深圳市科技局成果登記證書（登記號2000148）。
3、2000年主持深圳市規劃國土局立項的“深圳市‘十五’期間房地產發展”課題的研究。
4、2000年主持國家建設部重點科研項目“中國房地產統計指標體系”課題的研究。
5、2002年主持深圳市規劃與國土資源局立項、深圳市政府立法研究項目《深圳市土地管理條例》和《深圳市房地產條例》（草案建議稿）的研究。
6、2002年主持深圳市規劃與國土資源局立項的“深圳房地產預警體系研究”課題的研究。
7、2003年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的“土地市場管理立法調研”課題研究。
8、2004年主持深圳市規劃與國土資源局立項的“深圳市房地產信心指數系統”課題的研究。
9、2006年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的“深圳市住房發展戰略與住房保障機制”課題的研究。
10、2006年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的《深圳市住房建設規劃（2006―2010）》研究和編制，課題成果經深圳市政府同意形成“深府［2006］216號”文件在全市實施。
11、2007年主持國家建設部委托的“城中村現狀特征調研”課題的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有創新。
12、2009年主持中國城市科學研究會委托的“城市化過程中城鎮新移民住房問題研究”。
13、2009年主持國家住房建設部委托的《中華人民共和國住房保障法（實踐版）》課題的研究和起草。
三、出版著作
1、專著《房地產預警理論與實踐》，中國建筑工業出版社，2011年1月。
2、專著《房價與調控――2001―2010年深圳房地產市場發展研究》，中國建筑工業出版社，2011年6月。
3、主編《深圳房地產發展報告（2009―2010）》，中國大地出版社，2010年。
4、主編《深圳房地產發展報告（2008―2009）》，中國大地出版社，2009年。
5、主編《深圳房地產發展報告（2007―2008）》，中國大地出版社，2008年。
6、主編《深圳房地產發展報告（2006―2007）》，中國大地出版社，2007年。
7、主編《房地產經營與管理》，中國計劃出版社，1999年，主編之一。
8、編著《深圳房地產市場發展戰略（1999―2010）》，中國建筑工業出版社，2001年。
四、主要論文
1、《深圳住房的國內外比較與發展的基本設想》，發表于 《哈爾濱建筑大學學報》，2000年第5期。
2、《關于深圳率先實現現代化的探討》，發表于《特區經濟》，2000年第4期。
3、《關于我國房地產合理儲備率的探討》，發表于《中外房地產導報》，2000年第6期。
4、《深圳房地產市場未來10年發展的基本判斷》，發表于《中國房地產》，2000年第11期。
5、《經濟適用房的未來市場》，發表于《中外房地產導報》，2000年第1期。
6、《物業管理企業建立現代企業制度的探討》，發表于《中外房地產導報》，1998年第17期。
7、《深圳房地產市場中期預測研究》，發表于《中國房地產研究》，2001年第3期。
8、《構筑中國房地產指標體系》，發表于《中外房地產導報》，2001年第17期。
9、《關于國民經濟核算中樓宇業權指標設置的探討》，發表于《中外房地產導報》，2001年第5期。
10、《我國工程計價體系與造價計算模型的探討》，發表于《建筑管理現代化》，1996年第4期。
11、《淺論項目全額承包中的成本管理》，發表于《西北建筑工程學院學報》，1995年第3期。
12、《住宅物業綜合費用探討》，發表于《住宅與房地產》，1997年第4期。
房地產策略報告范文4
美股近期強勢上漲，截至美東時間3月6日16：00，道瓊斯指數創出歷史最高點位，刷新收盤與盤中最高點兩項紀錄。美聯儲3月7日公布最新的經濟狀況報告表示，美國房地產復蘇帶動了經濟溫和的增長。有機構認為，在資金面寬裕的情況下，美國股市仍有可能繼續走強。對于國內投資者而言，借道鵬華美國房地產基金分享美國房地產收益不失為一個良好的選擇。
據了解，鵬華美國房地產是國內首只創新REITs基金，也是目前市場上唯一的主投美國房地產的QDII基金。受益于美國房地產市場的持續復蘇，鵬華美國房地產取得了良好的表現。Wind數據顯示，截至3月5日，鵬華美國房地產基金近三個月上漲7.87%，近一年凈值增長率達9.66%，遠高于QDII基金近一年3.80%的平均凈值增長率。
分析人士認為，美國商務部2月26日的數據顯示，美國新建住房年率化銷售量達到金融危機開始之前以來的最高值，這與近期陸續的多項房地產領域經濟數據報告一同，繼續證實了美國房地產業正加速復蘇的勢頭。同時，這些數據也表明，在制造業漸漸失去進一步擴張的動力的狀況下，房地產業正在接過接力棒，成為推動美國經濟繼續復蘇并增長的主要動力。
國金證券在研報中表示，今年1月美國5年來首次實現政府財政盈余，經濟數據進一步映證美國經濟的復蘇。從目前的市場環境以及投資者風險偏好看，美股繼續保持強勢的概率較大?？偟膩碚f，在QDII基金配置上目前依然建議繼續采取穩健配置策略，重點關注風險收益配比較好的美股QDII的投資機會。
鵬華美國房地產基金經理裘韜表示，房地產仍將是2013年美國復蘇行情中最重要的題材，高可見度的業績表現、平穩的估值水平以及宏觀風險的逐步釋放將有利于REITs繼續創造良好的投資回報。一方面，持續寬松的貨幣政策將繼續支撐風險資產價格；另一方面，商業地產的需求仍將繼續增加，而主要地區的供應量仍較為有限。低廉的融資成本將促使REITs進一步優化資本結構和加快項目開發和收購；物業租金和企業盈利能力仍有健康的提升空間。和美國以往的房地產危機比較，目前美國房地產市場在時間上和復蘇過程上均處于中期，我們預期未來數年美國房地產市場仍將有良好的表現。
房地產策略報告范文5
關鍵詞：土地管理；房地產；關系
一、深刻理解房地產宏觀調控對土地管理的本質影響
1、正確理解把握政策基本面。
政府對房地產市場進行調控和實施各類具體措施主要是為了開拓房地產市場，加快房地產經濟快速有效發展，從而促進社會主義經濟建設發展。在某種程度上，抑制房價、打擊投機只是表象，讓低收入階層有房住才是問題的關鍵。從深層次看，解決房地產內部矛盾、房地產緩和社會矛盾與土地管理的矛盾，有利于建設和諧社會，穩定執政基礎，加強執政能力，這是政府的根本目的所在。作為被調控對象的之一，土地管理與社會民生息息相關。這二者聯系密切，是建設和諧社會的基本力量之一，我們在認識層面上，必須深刻理解國家政策意圖，做到緊跟不掉隊，并在牢牢把握政策基本面的前提下設定具體的應對策略。
2、正確深入理解房地產企業的戰略意圖。
由于大多數土地管理公司與地產開發公司聯系密切，因此，在實體操作中，必須保證土地管理正確為房地產開發所運用。作為地產開發業務鏈條的一部分，在宏觀調控面前，必須緊緊依靠相關的上級公司，團結其他業務口系統，充分發揮與客戶端聯系密切的優勢，為加快房地產的運行，提高自身的土地管理利用率做出相應的貢獻。
另外，土地管理部門必須充分認識到本輪調控的長期性、全局性和嚴峻性，同時“做最壞的打算，朝最好的方向努力”，積極做好應對房地產市場可能出現的危機和預案，重點關注客戶價值和現金流，堅決而迅速地展開行動。
二、房地產宏觀調控對土地管理的現實影響。
1、長期性分析
由于土地管理市場在很大程度上與房地產市場聯系密切，因此房地產宏觀調控在長時期影響地產開發企業的同時，也將長期影響土地管理。例如：在短期內，由于某一地區地產銷售的萎縮，必將影響該區域土地管理的力度和實施面積，進而影響該土地管理各個部門的經濟發展；但從長期看，由于增加土地供應能力是長期控制房價的關鍵，因此，整體土地管理系統的規模經濟并非徹底無望，而只是放緩，另外，在調控中前期，地產企業的正確應對策略是加快開發、銷售節奏，縮短開發周期，迅速回籠資金，因此土地管理在調控中前期的管理規模將按預計幅度增加。
2、全局性分析 ：
對于全國性規模的土地管理而言，當前珠三角區域是“重災區”，但絕不會僅僅局限于珠三角區域，隨著調控影響蔓延至其他區域時，該區域的土地管理系統也將受到嚴重的影響。隨著調控對地產開發企業影響的全面波及，土地管理也深刻的影響著房地產的發展。
3、嚴峻性分析
長期以來（包括在房地產行業大發展時期），土地管理普遍管理狀況不佳，在地產銷售、經營狀況受到調控影響時，必然會進一步加快土地管理項目的進行和發展。土地管理部門與地產公司休戚相關，榮辱與共，土地管理勢必面臨的挑戰同樣嚴峻。
（1）優勢/比較優勢
房地產：上級地產公司有著綜合實力支持；較高的客戶滿意度與忠誠度；跨地域布局，確保整體經營安全；職業化的工作團隊；良好的品牌知名度；近距離了解客戶信息，營造和諧社區。
土地管理系統：自身良好的現金流與成本控制； 規范透明的制度流程；土地項目一旦投入到使用當中，就會有立即具體的收費，不會影響整體的管理水平。
重點分析：面對調控，土地管理最大的優勢是貼近客戶，能夠及時搜集、了解客戶需要，在不斷創造客戶價值，提高客戶忠誠度的同時，也可實質性地幫助地產公司改善外部經營環境。
（2）劣勢
土地管理系統高度依附地產開發企業；調控必將影響甚至削弱地產公司對土地管理的支持力度； 土地管理過程中多種經營收入減少；土地管理的同質化傾向日趨明顯，創新能力日漸弱化；土地管理系統人員因處于地產業務鏈條的末端，大都對公司產生的嚴重影響認識不足。
重點分析：對于大多數土地管理部門而言，其最大的劣勢是僅僅具備自我改善能力。作為上級土地管理部門體制選擇的結果之一，大多數土地管理部門高度依附于地產公司的改革和發展，面對重大變革，此類物業企業往往無法在短期內僅僅憑借自身力量完成徹底有效的應對管理方式。
（3）機遇
理順與地產公司的體制關系，建立市場化或內部市場化的管理機制；在危機面前，組織會更有動力進行自我優化，提高運營效率，減少官僚；壓力管理提高業務服務質量，提升客戶忠誠度； 主動加強對客戶、市場的研判；加強對競爭對手的學習和研究，更加聚焦，更加關注現金流；面對共同的敵人，組織成員會更加地團結，有利于加強內部團隊建設。
（4）威脅
行動遲緩及管理疏漏；運營成本有可能導致的管理質量下降；多種經營收入減少導致的服務質量降低；短期內新增入住面積減少導致整體物業費收入的規模效應減低；管理麻木導致的質量事故；
重點分析：在行業形勢變化期間，土地管理部門面臨的最大的威脅是，由于沒有過早的操辦和制定相關的政策法規，沒有堅決迅速地展開行動，從而失去先機，在對房地產的土地調控方面不夠迅速。
三、土地管理應對房地產調控的策略設計
策略目標：提高和諧能力、促進地產、提升品牌、加快創新
策略一：
通過各種有效途徑和形式，全面加強地區土地管理的和諧建設，為企業房地產順利度過調控期營造一個良好的外部“軟”環境。
重要關注點：由于土地管理部門自身的資源條件有限，可考慮由地產公司投入專項資金，保障土地管理公司切實有效地開展管理建設工作。
策略二：
堅持客戶導向，持續提升客戶價值。在抓好基礎服務的前提下，在整個調控周期內加快系統建設，加強客戶信息搜集與分析，根據客戶需要提供服務，有效提升客戶忠誠度，穩步降低服務成本，持續提升客戶忠誠度。
策略三：
開源節流是土地管理一貫的優良傳統，長期以來，土地管理一直在和地產公司有著穩定的關系，在調控期間要進一步合理降低項目運營成本。 以各種方式提高關系的效率；在確保工作質量的前提下，提高工作效率，降低各項服務成本；在加強監管的同時，加快業務外包速度。
策略四：
加強員工關懷工作，營造和諧團隊。首先確保在當前特殊的困難時期，管理人員能夠同舟共濟，共度難關，其次，利用危機管理，統一人員思想，加強內部團隊建設，營造和諧奮進的良好團隊氛圍，提高職業團隊的“純度”。
策略五：
面對變革，必須具有創新的思維，運用創新的方法，更必須堅決、迅速地行動，結合土地管理基礎業務工作，不斷引入新的管理內涵，逐步加強客戶與企業在價值觀方面的互動，改變客戶被動接受服務的意識和習慣。
[參考文獻]
房地產策略報告范文6
又是一年來到，關于“話題王”的新聞伴隨著緋聞，再次震動了我們的耳膜。
時值歲末，中國社會科學院、中國人民大學等獨立研究機構相繼公布了2011年房地產市場分析報告，預測今年房價漲跌，縱論行業變局。
其中既有“房價將下調20％”的預測，也有“政策放松后出現報復性反彈”的推斷。
房價是漲還是跌，這永遠是個問題。
看漲派：房價將繼續上漲
2010年對于房地產市場來說，是不平凡的一年。在房價經歷了一輪又一漲，開發商和炒房團收獲了一筐又一筐金子之后，房地產也迎來了史無前例的嚴峻考驗――調控政策組合拳。
站在前途未卜的十字路口，樂觀派認為，房地產業還處于上升周期，制度性調控又不可能一蹴而就。因此，房價在階段性波動后，仍將呈現上行態勢。
在2010年的房地產調控政策中，收緊樓市流動性是貫穿始終的主線。顯然，貨幣政策調整、信貸變化，已經成為左右樓市流動性的關鍵。
不過，民生銀行地產金融事業部的報告卻顯示，銀行信貸仍是房企主要融資渠道，預計2011年房地產開發貸款、個人購房貸款仍會取得增長。
事實上，拋開外部因素，決定房價未來走向的根本還是供求。有業內人士稱，2011年市場的供應量逐漸放大，且價格將依-然堅挺。倘若成交量有同步的放大，說明市場上還是有十分旺盛的剛性消費需求。
房地產市場的投資價值，在很大程度上依賴于投資存在3―5倍的杠桿。在2010年投資杠桿被封殺以后，絕大部分投資購房行為消失，因此，成交基本是消費需求的體現。
然而，2010年市場所體現出的需求之強大，超出人們的預期，這些剛性需求在2011年會更明顯地體現出來。
此外，城市化拉動需求，成為支撐看漲房價的主要理由之一。
中國社會科學院的2011年《住房綠皮書》指出，中國房地產業的興起和發展與城市化進程密不可分，目前我國城市化水平還相對較低，還有很大的發展空間，并且還有相當一部分處在偽城市化或半城市化階段，提升城市化，必然會不斷實現轉移人口的遷轉俱進，住房需求也會不斷增加。
而保障性住房用地的大量供應，使得土地緊張的一二線城市商品住宅用地相對更為稀缺，購買需求的積壓或將在今年某個政策略微放松的節點爆發，等等，也成為“看漲”房價的理由。
看跌派：房價將卞跌20％
從2010年4月份以來，不斷收緊的房地產政策和貨幣政策，導致市場成交量不斷的萎縮。
盡管在六七月份，因為部分項目的熱銷，導致市場數據有所反彈，但隨著10月份更為強勁的房地產政策出臺，2010年第四季度成為近幾年房地產市場收官戰中，打得最為冷清的一戰。
中國人民大學經濟學院報告預測，由于房地產調控和貨幣政策調整，2011年上半年，房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，從而引發樓市全面調整時期的到來。在部分房企拋售的壓力下，房價會出現接近20％的下滑。
中國社科院《住房綠皮書》則表示，明年房地產企業資金鏈趨緊，房價下調趨勢顯現。隨著調控細化程度提高、執行力度加大，東部重點地區對外來需求的抑制加大，整體價格水平會顯現下降趨勢。
悲觀方認為，明年房地產市場將逐步顯現供大于求，迫于逐步加大的銷售壓力，房價將會下跌。
數據顯示，2010年前11個月，商品房施工面積為38.43億平方米，同比增28.60％。以32％的施工轉可售率計算，在不考慮2010年剩余庫存的情況下，2011年預計商品房可售面積12.7億平方米。在各地限購政策維持不放松的假設下，以2007到2010年平均年銷售面積預測，2011年銷售面積約為8.1億平方米，供求比為1.57，2011年將供過于求。
渣打銀行研究報告給出了房價在2011年將下跌的理由：一是大量供給將在2011年上半年進入市場，致使一些二線城市和眾多三線城市的房價調頭回落；而一線城市新增供給的缺乏將為價格帶來支撐。
二是如果中央能堅持推行現有調控政策，特別是對非本地居民購房和居民購房套數的限制措施，一線和一些二線城市需求將保持低位。若繼續加息數次或開征房產稅試點，則市場情緒或出現反轉，價格或將下調。
經濟學家謝國忠也指出，中國已進入房地產熊市，5年左右，大城市的平均房價很可能會下降一半以上，部分省市價格可能會下降80％甚至更多。
與此同時，據業內人士透露，隨著不斷收緊的房地產政策出現，投資群體將逐漸淡出。伴隨其消失的就是資金鏈受阻的小房企，新一輪的洗牌或將在2011年年底、2012年年初出現。這對于房地產行業來說，無疑又是一次不小的沖擊。
房價穩中有降概率很大
自1998年房地產市場化至今，促使房價泡沫不斷膨脹的多重因素都已呈現強弩之末的態勢。雖然看漲房價的因素林林總總，但重大因素無外乎剛性需求、土地財政和貨幣泛濫。如果刨除這3點，房價泡沫也就失去了存在的基礎。
一商業地產項目的負責人表示，整體看來，房價泡沫再想怎么瘋狂已不太可能。尤其是當支撐房價泡沫的最關鍵3大因素都漸漸消退之際，“只漲不跌”的樓價也就到了該回歸正常的時候了。
中國社會科學院近日的2011年《住房綠皮書》預測：2011年住房市場將繼續調整，房價穩中有降。這無疑是站在“漲”與“跌”中間的理性派，也是更加靠譜的一種觀點。在他們看來，房價暴漲或暴趺都不太可能，平穩過渡才是緩解矛盾的王道。
中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛認為，預測2011年房地產價格穩中有降或是穩中略降，主要有以下幾點理由：一是中央住房調控政策與宏觀調控政策方向一致；二是中央在住房調控問題上態度堅決、意志堅定，對房價采取了露頭就打、見高就打的策略；三是預計在2011年保障性住房的投資會大幅增加，住房保障力度會明顯加大；四是住房投機已經受到了抑制，住房消費者的預期繼續發生分化。
另外，還有一個很重要的原因是，緊縮的貨幣政策導致房地產開發信貸資金壓力加大、房地產個人按揭貸款的約束趨緊，會給開發商和住房按揭貸款帶來極大的約束?！斑@一點可以避免2010年出現的矛盾問題?！蹦啭i飛說，2010年，盡管政府出臺了很多調控房地產市場的措施，但由于貨幣政策寬松，大量流動性抵消了這些措施。
有專家指出，我國現在確實處于城市化進程中，但處于不同階段，一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發展過程中并行。
