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房地產運營策略范文1
近年來，隨著供應鏈管理、渠道關系管理和客戶關系管理理論的廣泛應用，企業營運資金管理的績效得到不斷改善。相比營運資金管理實踐的創新，營運資金管理理論的研究，在深度和廣度上都較為滯后。因此，本文從渠道理論出發，基于對營運資金的重新分類，對房地產開發企業營運資金管理的策略進行探析，以期為房地產企業建立基于渠道理論的營運資金管理模式，提高企業營運資金管理的水平，有效防范財務風險提供借鑒。
一、營運資金的分類
從供應鏈管理和渠道控制、客戶關系管理的角度對營運資金進行分類，可以將營運資金分為經營活動營運資金和理財活動營運資金。經營活動營運資金按照其與供應鏈或渠道的關系可進一步分為營銷渠道的營運資金、生產渠道的營運資金和采購渠道的營運資金。這種分類既能夠將各個營運資金項目涵蓋在內，而且能夠清晰地反映出營運資金在渠道上的分布狀況，從而為基于渠道管理的營運資金管理策略和管理模式研究奠定基礎。
二、基于渠道理論的房地產開發企業營運資金管理策略
與制造業不同的是，房地產開發企業的價值鏈主要在企業外部，價值活動主要由外部的策劃公司、設計公司、顧問服務公司、施工單位等價值載體來完成，特別是當這些外部的價值載體協同作業時所創造的價值會更大。因此，房地產開發企業各渠道的營運資金管理必須基于外部的客戶管理和供應鏈管理。
（一）采購渠道營運資金管理策略
提高采購渠道營運資金效率，首先必須構建企業的供應鏈條，選擇價值伙伴。房地產企業供應鏈的建立過程實際上是價值伙伴的選擇過程，選擇適當的供應商作為供應鏈中的合作伙伴，是加強供應鏈管理中最重要的一個基礎。重視企業間的合作與協調，透過供應鏈的合作降低成本、提高價值也是增加企業核心競爭力的有效手段。一旦確定了可以長期合作的供應商，就應該與其建立戰略伙伴關系。使采購方在長期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優勢，也使供應商擁有長期穩定的客戶，以保證其產出規模的穩定性。這種戰略伙伴關系的確立，能給采購方帶來長期而有效的成本控制利益。在與供應商的合作過程中應該對供應商的行為進行績效管理，以評價在合作過程中供應商行為的優劣，并根據績效管理的結果決定與供應商的后續合作事宜，如增大或減少供應份額，延長或縮短合作時間等。許多富有遠見的房地產開發企業越來越重視對供應商的管理工作，大連萬達和深圳萬科等房地產開發企業開始了供應鏈管理的雛形，如大連萬達房管公司開始籌建合格的供應商庫。
其次，采用科學的采購模式。我國企業采購已基本實現市場化運作，現行采購模式主要有三種：傳統的不透明采購方式、公開招標采購方式、電子商務采購方式。其中，傳統的粗放式采購模式仍然是房地產企業采用的主要采購模式。在這傳統采購模式下，大部分企業的采購職能被忽視，采購部門只是一個普通的職能部門，承擔事務性的采購工作。不利于采購成本數據庫的建立與管理以及對供應商的管理。企業的采購應該著眼于供應鏈的整體框架，考慮供應的速度、柔性、風險，優化采購模式，從單一的競爭性采購模式變成為集中采購、全球采購、準時采購等多種模式及其優化組合以增強供應鏈競爭力。通過采購模式的優化，可以提高采購效率、降低采購成本，使采購的過程公開化，促進采購管理定量化、科學化，實現生產企業從為庫存而采購到為訂單而采購的轉變。
最后，建立供應商管理指標體系。供應商管理指標體系包括七個方面：質量（Quality）、成本（Cost）、交貨（Delivery）、服務（Service）、技術（Technology）、資產（Asset）、員工與流程（People and Process），合稱QCDSTAP，即各英文單詞的第一個字母。質量一般用次品率，成本一般用年度降價，交貨一般用按時交貨率，這三個指標相對易于統計，屬硬性指標，是供應商管理績效的直接表現。后三個指標相對難于量化，是軟性指標，但卻是保證前三個指標的根本。采用信息技術采購，可提高效率、降低成本。
（二）生產渠道營運資金管理策略
房地產開發企業生產周期較長，生產渠道營運資金周轉期平均值為1062.50天，周轉緩慢。要生產優化生產渠道營運資金管理，首先應以客戶需求為指導，實現房地產“拉動型”開發建設。供應鏈的流程可分為推動流程和拉動流程，其主要區別是看需求的確定性。推動型供應鏈的需求是不完全確定的，在執行時必須先作預測。拉動型供應鏈的需求是確定的，其流程從響應客戶需求開始。傳統企業是按照市場預測來進行的，其流程是全部的推式流程?，F行企業應樹立以顧客價值為導向、以客戶滿意為宗旨的服務型營銷理念，以客戶的需求拉動整個分銷渠道價值鏈的有序、高效運轉。
其次，重視設計單位、顧問單位、承建單位的選擇與管理。房地產開發項目生產建設的整個過程與設計單位、顧問單位、承建單位密切相關。這些供應鏈成員不僅決定了房地產開發周期的長短，也決定了房地產產品的質量。完善加強對設計單位、顧問單位、承建單位的選擇與管理有利于防范內部風險，增強節點企業之間的信任，有利于供應鏈的正常運轉，從而提高生產渠道營運資金周轉速度。最后，要關注生產技術。生產技術不僅決定了房地產產品的質量，也決定了生產建設的效率。先進的生產技術推動生產力的發展，大大提高勞動生產率，越來越多的企業開始重視科學技術在生產管理中的應用，如企業資源規劃、業務流需求，不斷的改善與管理企業銷售、營銷、客戶服務和支持等與客戶關系有關的業務流程，向客戶提供適時的服務與關懷，實現客戶價值的最大化。
（三）營銷渠道營運資金管理策略
由于近幾年我國經濟持續保持快速增長，房地產市場經營狀況良好，資金回收的速度比較快。2007年營銷渠道營運資金周轉期平均值為44.65天，周轉時間較短。目前國家對房地產市場進行宏觀調控，調控效果也開始顯現，一線城市的房屋成交數量已經在下降，未來將迫使開發商降價以提高房屋銷售面積，實現其經營業績。
要改變當前的房地產營銷狀況，首先必須改進房地產的營銷模式。從房地產發展的歷程和趨勢來看，房地產銷售模式可以分為兩大類：傳統經濟下的銷售模式和網絡時代的新經濟銷售模式。兩者主要是針對計算機及其通訊網絡的普及應用而言的。依據渠道設計中渠道長度不同進行區分，可將傳統銷售模式分為直銷模式和委托銷售模式。直銷渠道一般較窄，并不利于房地產產品尤其是新產品迅速廣泛的推向市場。而委托代銷會導致房地產開發企業對市場的敏感度降低，同時中間環節的增加也會降低開發企業的利潤。網絡營銷是利用計算機網絡技術，現代通訊技術以及數字交互式媒介平臺進行房地產網絡營銷活動。網絡營銷模式與傳統營銷模式相結合，可實現產品信息的高速傳播，有助于企業產品的銷售。
其次，客戶關系管理也是促進營銷渠道資金周轉的關鍵。隨著房地產市場競爭的加劇，客戶關系管理成為房地產企業提高或者建立新的核心競爭力的有利選擇。根據房地產行業和企業的實際情況，配合企業的發展戰略，有步驟、有節奏地建立和實施個性化的客戶關系管理體系可以解決產品的銷售問題、提升客戶滿意度、提升企業的服務品質及品牌形象。
（四）理財活動營運資金管理策略
房地產行業存在較高的資產負債率。我國房地產開發企業約有60%～70%的開發資金來自銀行系統，有的企業甚至達到80%上，對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產開發企業對銀行的依賴度過高（房地產上市公司資產負債率平均高達65%以上），資金鏈存在嚴重的風險。因此，必須加強理財活動營運資金的管理。
首先必須重視融資渠道管理。房地產資金現在主要來自七個方面：國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業貸款的要求，開發企業面臨資金的瓶頸。拓寬融資渠道，加強融資管理勢在必行。目前，新的房地產融資渠道有典當融資、外資銀行貸款、NASDAQ上市、香港上市、國內A股上市或私募基金。不同融資方式有其各自的優缺點和適用性，在選擇時，應結合企業自身特點進行選擇。
其次，注意資金的統籌管理與控制。資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節，有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。另外，企業資金存在使用風險、在途風險和或有風險。其中，使用風險主要表現為企業的投資風險，是一種事先可控制風險，因此對此類風險應加強事先控制。資金的在途風險一般發生在企業資金結算過程中，所以在結算票據選擇上尤為重要，一般企業在同城結算業務中主要以“貸記憑證”、“轉帳支票”為結算手段，在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，對外擔保企業要求有完善的審批程序。
通過以上分析，可以使房地產開發企業在實踐中加強營運資金管理，從而提高資金使用效率，降低成本，增加企業利潤。
參考文獻：
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房地產運營策略范文2
關鍵詞：房地產 市場營銷 策略分析
中圖分類號：F2933文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02
營銷是市場經濟運行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業績，誰將會擁有市場發展的主動權。因此，本文從市場營銷的基本內涵及意義出發，探討當前房地產市場營銷的發展現狀以及今后的改進與提升策略，對于促進我國房地產市場營銷業績水平的提升以及整體的房地產業的穩健發展具有現實的借鑒意義。
一、房地產市場營銷的基本內涵
在探討房地產市場營銷的基本內涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經濟運行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標消費群體的過程。在整個市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產營銷是市場營銷的一個有機組成部分，其對于整個房地產市場的運營與發展有著極為重要的現實意義。
（一）房產營銷是房地產生存的基礎
房地產具有商品的價值屬性，只有將這種屬性進行市場的變現，其在前期的投資才能收回，企業才能獲得相應的市場利潤，從而為今后的發展奠定一個良好的基礎。市場營銷的業績以及其所帶來的后續的收入都是一個房地產企業得以順利運營的重要血液。
（二）房地產營銷是促進整體經濟發展的重要動力
在今天的國民經濟的運行與發展的過程當中，房地產已然上升橐桓鮒匾的產業鏈條，其在帶動居民消費、拉動內需等方面發揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進房地產市場營銷的發展，不僅是一個重大的經濟活動，也是維護社會穩定發展的重要的民生工程。
（三）房地產營銷是盤活房地產市場的關鍵所在
作為房地產市場運營體系的重要組成部分，通過房地產營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關的預定目標，也會從整體上盤活房地產企業的運營體系。例如，在進行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費者的消費心理以及消費需求進行必要的把握，從而為后期的房地產商品品質的改善與提升來提供必要的反饋與建議。
二、我國房地產市場營銷的現狀
由于諸多層面的原因，我國的整體的房產營銷還存在著以下幾個層面的問題。
（一）房產營銷的方式還不夠豐富
同別的行業的市場營銷策略相比較，我國的房地產市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產市場營銷方式還需要進一步的補充與完善。因為，從某種意義上來看，房地產市場營銷的方式越豐富，其所要達到的市場營銷效果也將越來越傾向預期的方向發展。房地產營銷在方式方面的滯后，對于整個行業的發展所產生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產企業自身對于市場運營業績的準確性與科學性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業的房地產營銷所面臨的挑戰與壓力也會進一步的增加。
（二）房產營銷人員的素質有待強化
在房地產市場營銷的過程當中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產市場營銷員工的整體素質，尤其是營銷層面的專項素養已經作為一個重要的議題而提到了議事日程。
（三）房地產營銷思想及策略還需要改進
通過市場調研及分析發現，一些房地產企業之所以在市場營銷的過程當中沒有獲得比較大的進步與發展，其中一個主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進一步的扭轉與提升。在信息資訊不斷發展與變化的當下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進行很好地與時俱進，那么其最后所要面臨的市場發展壓力則是非常大的。房地產營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個團體房地產市場營銷業績的表現。
三、房地產市場營銷策略的提升路徑
在今天的房地產市場營銷策略的改進過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養的提升方面以及房地產企業市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。
（一）要充分把握電子商務的發展契機，注意房地產的網絡化營銷
今天的年輕的消費群體已經成為消費的中堅力量，他們的網絡購物的習慣已經逐漸成為一種重要的消費方式。因此，今后在房地產市場營銷的過程中，要善于借助網絡來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務平臺，將網上選房與線下參觀交易有機地結合在一起。通過這種方式，今后的房地產營銷將會呈現出更加多元的發展態勢。通過眾多的案例可以看出，房地產企業借助當下比較流行的互聯網媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個很大水平的發展與提升。只要充分把握好電子商務發展中所帶來的機遇，今后的房地產市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價值。
（二）打造一流的房產銷售隊伍
在上文中已經提到，在今天的房地產營銷過程中，營銷隊伍整體素質的不高是營銷行業業績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個方面來對房地產營銷人員的整體素質進行提升。一方面，在員工隊伍的選拔與招聘層面，要注意素質的全方位的考察，從源頭上進行綜合素質的把關；另一方面，要加大崗位培訓的力度，在日常的房地產市場營銷的過程當中，通過經驗的傳授與總結的方式，幫助房地產市場營銷人員進行綜合素養的提升。在進行專業團隊的打造過程中，需要借鑒當下比較先進的人本主義的思想，通過這種方式整個團隊所具有的價值感與創造力，在市場業績的開拓與提升層面有一個質的飛躍。
（三）思想層面要不斷地與時俱進
在思想層面，需要不斷地從房地產市場營銷的大環境出發進行必要的改進與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進行前沿的市場營銷理論的學習；另一方面，要在房地產整個的行業運轉的過程當中，善于把握市場的發展機遇，借助利好的商業發展政策來實現房產營銷業績的提升。在市場的快速發展的過程中，房地產企業要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產市場營銷規模的發展與提升來提供最大層面的支持。當然需要指出的是，在營銷思想不斷與時俱進的過程中，需要從企業自身的發展實踐入手，結合市場環境所呈現出來的特點，將兩者之間進行一個很好的對接。在不斷發展與完善的過程當中，更好地將房地產市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價值來過渡。
這一點在今天以及以后的房地產市場營銷體系的發展過程中其所具有的價值將會得到更好的凸顯。
總之，房地產營銷水平的提升是一個系統的過程。在這個過程中，制定科學的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當然，在這個過程中要充分把控市場環境以及其他相關因素對房地產市場營銷的影響。
四、結語
本文主要分析了在當前的環境下，房地產市場營銷的發展策略。隨著我國整體經濟的平穩過渡，房地產市場也將會迎來另一個重要的發展高峰期。因此，本文對于房地產市場營銷現狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。
參考文獻：
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房地產運營策略范文3
【關鍵詞】房地產；項目開發；運營管理
一、房地產項目開發運營管理內容概述
在房地產企業發展過程中，最關鍵的環節便是做好房地產項目開發運營管理工作。房地產項目是房地產企業獲利的直接來源，只有做好項目運營管理，房地產企業才能贏得可靠的經濟效益，方可為其發展建立基礎。通常情況下，房地產項目運營管理涉及范圍較大，部門跨度大、時間周期較長，易受到各類風險因素影響。以往房地產運營管理偏重于計劃管理，強調各職能部門按照最初制定的項目關鍵節點來完成任務，但計劃經理卻得不到應有的職權。特別是在跨部門協調工作當中，由于計劃經理缺乏實權，無法給出專業意見，所以計劃管理顯得粗放，影響了整體運營效果。從本質上來看，運營管理的核心目標是實現資源效率最大化。因此，在運行管理過程中，要從項目進度、質量、成本及現金流方向入手，實現全面精細化管理。在關注項目整體運作的同時，也要重視資金運作、經濟效益產出及投資收益率，并不斷對管理流程進行優化，這樣才能讓房地產項目開發運營管理工作真正意義上發揮成效。
二、房地產項目開發運營模式比較分析
職能式管理模式與強矩陣式管理模式是當前房地產項目開發運營過程中的兩種主要管理模式。職能式組織架構應用于項目管理當中，其主要的問題是跨部門項目計劃無法在其他部門中有效執行。部門負責人一般只受制于分管副總或總經理，計劃經理對項目計劃執行并無足夠的權責。房地產行業發展至今，跨區域、多項目發展已經屢見不鮮。由于受限于空間距離、工作方式等因素，集團公司與城市公司的縱向協同管理存在一定的困難。一旦出現多項目并聯開發，職能部門橫向協同管理效率就將急劇下降，導致管理質量驟降。
強矩陣式管理模式實施過程中，房地產集團企業會成立集團運營管理部，對某區域或一線項目整體運營狀況全權負責，其核心在于建立合理的進度管理體系。通過落實維護工作與監控工作，讓實際管理工作按照計劃管理流程實施。換句話說，在項目運營過程中，集團的主要職責體現為建立規章制度體系及執行監督，并且對運營關鍵節點進行管控。區域運營中心的主要職責在于控制項目運營關鍵節點，并對相關運營指標進行監控，促使業務工作質量達到預期要求。
三、增強房地產項目開發運營管理的有效舉措
1.加強投資收益管理
對于不同類型的房地產企業而言，由于其管理模式、管理成熟度存在差異，所對應的經營策略及發展戰略也會有所不同。因此，在投資收益管理工作實施過程中，應根據實際情況進行動態調整。但無論何種房地產開發項目，都應該遵從以下關鍵性原則：（1）任何投資收益指標都要具備明確的管理價值，核心指標數目不能過多（多于4個），這樣才能讓價值聚焦，從而將指標對企業不同項目的適用性反映出來，以便于橫向比較。（2）必須保證投資收益管理相關數據的真實性與準確性，以此來反映出項目真實的運營情況。（3）在保證數據可靠性的同時，還要便于跟蹤，且指標要具備可靠的計算模型。另外，指標的更新時間不得超過一個季度，以保證數據的時效性。
2.加強項目計劃管理
在項目計劃管理過程中，要重視關鍵節點控制。首先，結合企業發展方向、資源情況，制定出科學的經營目標，并將目標分解至各個項目。再結合企業標準工期倒排出項目建設的主要節點。其次，確認主要節點后，由項目團隊對已經排定的節點給予意見反饋，由公司批準后形成關鍵節點。確認關鍵節點后，要重視關鍵節點的動態監控。再者，要將關鍵節點計劃單整合為專門的報告，并根據報告內容提前配置資源，充分做好準備工作，以規避風險。另外，在計劃執行過程中，若實際情況與計劃出現偏差，便要對項目計劃進行合理調整。
3.加強項目成本管理
在項目成本管理期間，可遵循成本策劃成本管理成本控制合同管理成本核算的實施路線。在成本策劃過程中，需站在投資者的立場，根據投資管理者與客戶的雙重需求實施具體策劃。管理者要將成本策劃與企業經營戰略關聯起來，并根據項目定位與成本總控目標，細致分析在設計、工程、營銷等各個環節的成本配置。特別是在不變成本、可變成本與成本投放側重點等方面制定出針對性的控制策略，確認成本目標，再落實相關成本合同管理。成本策劃要基于客戶價值，做好范圍內管控，并制定出精細的投資效率計劃。成本管理期間則要對成本目標進行動態優化，通過預算管理及成本盤點，以指導后期經營性現金流管理。成本管理后期階段，要加強責任成本、動態成本監控，達到成本可知、可控的目標。
四、結語
房地產項目開發運營管理與項目收益密切相關。在具體管理工作實施過程中，要善于作出動態調整，根據實際環境、市場變化等作出有效應對，讓管理工作充分發揮效用，以實現項目效益最大化。
參考文獻：
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房地產運營策略范文4
[關鍵詞]房地產企業；融資管理；融資渠道；資金來源
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.42.191
近年來社會經濟的快速進步推動了房地產事業的發展，房地產企業在發展過程中克服了許多問題，順著時代的腳步迅速崛起，經過不斷的實踐嘗試，在各行各業的競爭中取得了優勢。但是在房地產企業的發展過程中，仍然面臨著融資管理帶來的問題，如何巧妙地解決融資管理帶來的一系列問題，進一步擴大房地產企業的發展空間是我們目前應該關注的問題。
1房地產企業融資管理的主要內容
企業資金需求量的預測是否準確對企業未來發展有著極大的影響，要想保證企業的長遠發展，企業的預測資金需求量就要在最大程度上保持準確，所以在對企業資金需求量進行預測時，要整合產品生產各個時期的資金需求量，考慮風險因素給企業資金帶來的影響，并將風險帶來的影響控制到最小。企業資金籌措渠道有很多，可供選擇的融資組合方式也多，比如銀行貸款[1]。企業在籌措生產資金的時候，要有效地把握資金數額，控制借入資金和生產效益之間的關系，確保企業資金結構的合理化，不同的融資組合方式會帶來不同的風險，所以企業要充分考慮自身條件，適當負債。
2房地產企業融資管理存在的問題
2.1融資渠道狹窄
融資渠道狹窄是房地產企業融資管理存在的主要問題之一，大多數房地產企業都過于依賴銀行貸款，銀行貸款作為房地產企業融資的主要渠道，在房地產企業經營的各個時期發揮著重要的作用，這增加了企業資金風險。房地產本來就具有高風險的特點，與此同時有些房地產企業自身資金實力弱，完全依靠銀行貸款進軍房地產行業，在這樣的情況下，銀行承受了房地產企業帶來的風險，房地產企業直接影響著金融市場的穩定，即使是微小舉動都會給金融市場造成意想不到的沖擊。
2.2資金壓力過大
房地產企業產品生產周期長，每個時期的資金需求量巨大，很多企業都承受不住龐大的資金壓力。再加上我國大多數房地產企業開發的融資方式都不完善，只能實現資金的短期供應，不能完美的解決企業的資金問題，導致企業的資金結構安排不合理，資金壓力過大[2]。
2.3資金來源有限
房地產企業的融資渠道多，有效的資金來源可以減少企業的資金壓力，并在產品生產過程中及時解決資金問題。但是我國政府對于房地產企業融資渠道的監管嚴格，尤其是針對海外投資，限制了海外投資的資金數額，對海外投資項目加大了審查力度，這大大增加了海外投資進入我國房地產企業的難度。我國房地產金融市場受方方面面的影響，能夠采用的融資方式有限，不能滿足房地產企業的要求。有些房地產企業為了減少產品生產周期，加快了產品生產進度，房產質量得不到保證，為了杜絕這樣的現象發生，繼而保障公民的人身權益，政府進一步加大了監管力度，致使房地產企業生存環境更加艱難[3]。
3房地產企業融資管理對策
3.1拓展融資渠道
為了有效地解決房地產企業融資管理存在問題就要拓展融資渠道，對企業所需資金進行科學的預測，根據預測結果選擇合理的融資渠道，降低對銀行貸款的依賴性，減少企業帶來的風險，保持金融市場的穩定。在生產初期收集融資渠道信息，探索新的融資渠道，可以與大企業合作，尋求大量的投資，既擴大了資金來源，又降低了企業運營風險。通過銀行貸款獲取資金時，要盡可能地選擇長期的貸款方式，避免企業在產品生產過程中被迫倒閉的現象發生。
3.2強化資金管理
房地產企業是一個高風險的行業，企業在生產過程中承擔著巨大的風險，所以企業在運營的每一個階段都要保持謹慎，強化資金管理，預測企業在未來長時間內所需要的資金量，再對產品生產過程中的每一個小階段進行深入的分析，預測每個階段可能會出現的風險，并及時制定應對策略。設置風險資金，以便于在企業面臨資金壓力時可以周轉小數額的資金，暫時緩解問題，為企業尋找解決方法爭取一定的時間[4]。
3.3加強風險管理
房地產企業的發展受多方面因素的影響，任意一個微小的環境變化都可能給整個企業發展造成影響，所以房地產企業要加強風險管理。采用科學合理的方法預測企業可能會遇到的風險，整合企業歷年的財務數據，對已經發生過的問題進行深入的研究，并制訂相應的計劃，把整理的數據和資料作為應對風險的依據，制定規范的管理政策，加強企業財務管理力度，做好隨時應對風險的準備，以便于將風險帶來的損失降到最低。
3.4制定發展策略
要想解決企業融資管理上的一系列問題就要制定企業發展策略，根據市場環境和企業實際條件預測企業未來發展狀況。加強對企業財務部門的管理，在企業內部設立獨立的監督部門，確保企業資金分配合理，最大限度地減少非生產資金數額。根據企業的發展計劃合理分配資金，并適時地尋找新的融資渠道，在發展前期做好充足的準備工作，避免在產品生產過程中遇到資金周轉難的問題。為了提高監管部門的工作效率，可以讓監管部門參與到風險預測過程中，將企業發展策略與企業將面臨的風險相結合，優化企業內部管理結構，從根本上防范企業風險[5]。
3.5提高人員素質
工作人員的工作質量是保證企業項目計劃有效實施的關鍵因素。作為企業員工，不僅要有豐厚的文化知識做基礎，還要有過硬的實踐能力，針對企業運營過程中遇到的問題，能夠及時采取應對措施。房地產企業在招聘企業財務管理人員時，要選擇全面的會計人才，在員工上崗之前，要對員工進行整體的培訓，重視員工的實際操作能力，培養員工的責任感，確保企業財務數據的準確性。制定相應的獎懲制度，對表現好的員工進行獎勵，激發員工的工作熱情。
3.6做好預算工作
為了保證企業的長遠發展，不僅要拓寬企業融資渠道，還要做好一系列的預測工作，對企業項目整體進行全方位的研究和規劃。企業融資規劃與企業發展策略有著密切的關系，而企業融資預算是企業融資規劃的前提，確保融資預算的準確是保證企業發展的主要因素。準確的融資預算可以讓企業員工按照預算開展活動，各個部門的目標明確，比如在進行融資管理時，企業可以根據融資預算的數值籌措資金，并且讓企業資金在可承受風險范圍之內，在產品生產過程中，工作人員可以將實際的資金變動與融資預算進行比較，及時發現潛在的問題，確保項目能夠按照計劃順利發展。
房地產企業的融資管理不僅僅是簡單的資金借入借出，而是在保證企業正常運營的基礎上，實現資金的可循環式利用。為了保證房地產企業的長遠發展，就要對企業融資管理過程中遇到的問題進行深入的研究與分析，拓寬企業的融資渠道，加強企業資金管理和風險管理，結合企業自身運營情況制定相應的發展策略，并且優化企業的內部管理結構，提升企業人員文化素質，從根本上做好企業融資管理。
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房地產運營策略范文5
關鍵詞：私募房地產基金 組織形式 運營模式
引言
房地產是資本密集型行業，其行業特性決定了資金是房地產企業發展壯大的關鍵因素。在我國當前銀根收緊、預售款監管加強的政策環境下，傳統的資金來源渠道難以滿足房地產企業融資需求。在這樣的背景下，私募房地產基金成為我國房地產業新興的融資方式，為緩解房地產行業資金困境發揮了重要作用。然而，我國的私募房地產基金的組織形式和運營模式還處于探索階段，目前比較成功的案例較少。私募房地產基金領域涉及到很多復雜的現代金融理論，其組織形式和運營模式的設計需要考慮各方利益相關者的關系，其條約中包括對于基金經理的激勵機制、對于投資者的保障機制、對于受資企業的監督機制的設計等，而目前我國在這方面的經驗與歐美相比還比較欠缺，因此目前存在的私募房地產基金組織形式和運營模式選擇的合理性都有待考量。
目前針對私募股權基金的研究非常多，研究范圍也很廣，基本涵蓋了私募股權基金運營的各個環節，包括投資決策、組織形式、運營管理、退出機制、績效評價等。但是具體針對私募房地基金的研究并不多，并且大多套用通常的私募股權基金的形式，沒有具體針對房地產行業的特點進行分析，也缺少對于我國具體的行業和社會經濟情況的結合分析。在研究方法方面，由于私募房地產基金沒有公開披露信息的機制，因此目前國內外的研究領域都無法獲得有深度和廣度的有效數據，也就無法使用計量的方式來對私募房地產基金進行準確而無偏差的分析。目前多采用定性分析、經驗借鑒、案例比較等方式進行研究。但是對于如何選擇合理的私募房地產基金的組織形式和運營模式，大多是通過借鑒國外的經驗，缺少具體分析的過程。
本文嘗試從理論出發分析私募房地產基金合理的組織形式，并在該組織形式的基礎上，具體針對國內的房地產行業現狀選擇最優的私募房地產基金運營模式，有助于推動國內私募房地產基金領域健康快速地發展。同時，為政府和其他相關部門對私募房地產基金的有效管理和決策提供有力的支持，創造出更加規范高效的市場和政治環境。對于私募房地產基金的組織和運營模式的選擇，一方面取決于基金自身各組織形式和運營模式特征，另一方面也要看我國與私募房地產基金相關的基本情況，包括相關的法律法規、經濟文化、房地產業的發展情況以及相關各方投資者的具體情況。
各類組織形式和運營模式特征比較
（一）組織形式
目前存在的私募基金類型主要有三種，分別是公司型、契約型和有限合伙型。要實現私募房地產基金的有效運營，在選擇其組織形式時應考慮以下幾條標準：組織形式具有穩定性，主要包括基金資本結構的穩定性和管理結構的穩定性；運營成本小于投資收益，運營成本包括基金最初設立時的成本，經營過程中的成本以及稅收成本；效率與安全并重，基金的運作效率主要體現在基金管理者的決策效率和資金的使用效率兩方面，安全性主要體現在為降低投資者和基金管理者之間不同的委托關系中的道德風險而設計適當的風險約束機制和激勵機制；有適當的監督機制。參照這四個標準對以上三種基金類型組織形式比較如表1所示。
從各組織形式比較來看，有限合伙型這一組織形式是最適合私募基金的，而公司型和契約型的組織形式各有利弊，總體來說相差不多。不過對于組織形式的選擇也不能單看各類組織形式的特點，還要具體結合國家經濟、法律、文化等各方面的實際情況。
（二）運營模式
私募房地產基金運營模式主要根據投資領域的不同，可以分為房地產證券投資、房地產業債權投資、房地產公司股權投資和房地物業股權投資四種模式，四種模式的不同之處主要體現在其投資環節和退出環節。對于私募房地產基金各類運營模式的比較主要從持續期限、運營成本、收益水平和風險水平等四個方面來進行，這也往往是投資者最關心的問題。私募房地產基金各運營模式比較如表2所示。
從該結果中，并不能明確說哪一種運營模式更好，只能說根據不同的投資策略和投資者特點，哪一種運營模式更為合適。當然，在不同的國家由于國情的不同，私募房地產基金的運營模式也會有所差異。
我國相關法規政策比較
（一）組織形式
從我國關于私募房地產基金組織形式的法律法規來看，三種組織形式都已經由相關的法律即《公司法》、《信托法》和《合伙企業法》確定為合法的形式。但是目前我國還沒有具體針對投資公司的《投資公司法》，而只有征詢意見的草案，所以私募房地產基金雖然可以采用這三種中的任意一種，但不排除未來出臺《投資公司法》后可能會對組織形式產生較大的影響的可能。而受到這種潛在的政策風險影響最大的應該是公司型的組織形式，因為從國內外經驗來看，對于公司型組織形式的法律規定和限制條款是最多也是最嚴厲的，而契約型和有限合伙型的組織形式中很多條款是由相關的各方通過簽訂契約或有限合伙協議來確定的，并不是由法律法規來明確限定的，因此這兩種組織形式相對來說更加靈活，受到政策風險影響的程度也要低一些。
（二）運營模式
從與運營模式相關的法律法規來看，我國近年來對于房地產行業某些投資領域進行了比較嚴格的限制，包括針對住房投資的限制、對房地產企業股權投資的限制和對房地產開發項目貸款的限制。我國私募房地產基金各運營模式受管制情況如表3所示。
我國房地產業發展情況比較
（一）行業發展情況
由于城市化進程的加快，以及國內經濟的快速增長，我國擁有目前世界上規模最大、發展速度最快的房地產市場，也是目前公認在房地產行業最具有投資價值的地區。在 AT Kearney 的《2010 年全球房地產機會指數》中，對全球各地區房地產行業的發展潛力、建設支出及增長率、風險回避程度和做生意的容易程度進行評分，并得出各國家或地區房地產行業的機會指數，最終中國地區的綜合機會指數排名第一，可見目前無論是學術界還是實業界都對我國的房地產行業極度看好。
從國內房地產行業具體的發展情況來看，目前我國對于房地產行業的投資仍然以房地產項目開發為主要的投資機會，從上表的分項數據也可以看出，我國房地產行業的建設速度是最快，而目前來講對于房地產項目開發的投資收益水平也是最高的。不過在我國的一線城市，隨著房地產物業的逐漸飽和，對于現有物業的股權投資有逐漸超過投資于在建項目的趨勢，預計在未來，會有越來越多的私募房地產基金將投資目標定位于價值型和價值增長型的房地產物業的股權投資。
（二）資金投向
在資金投向方面，我國的私募房地產基金開始呈現出多樣化，商業地產、商品住宅、保障房建設、旅游地產及養老地產等細分行業，均吸引了私募房地產基金的關注。例如，盛世神州房地產基金專注商品住宅市場，主要投向京津唐及環渤海、長三角區域中經濟發達和房地產健康快速發展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業為主的房地產項目。在嚴厲的房地產市場調控政策下，也有部分私募房地產投資基金將注意力轉向了商業地產，把握寫字樓及商鋪市場中的發展機遇。例如，高和投資專注于收購一線城市核心地段的商業類物業，再通過整合產品設計、推廣、銷售、物業等優質資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。另外，由復星集團、易居國際等發起成立的星浩資本主要專注城市綜合體建設項目。而 2011 年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金，則將目標瞄準了保障房建設。通過收買公租房房源或開發建設公租房項目等形式，投資建設數百萬平方米的公共租賃住房。
各方投資者情況比較
各方投資者的投資需求。目前我國私募房地產基金的主要投資者包括保險資金、大型國內企業、外資投資者和高凈值個人等，而每類投資者的投資需求也不盡相同（見表4）。
各方投資者適合的組織形式和運營模式。針對各方投資者的投資需求，結合私募房地產基金自身的組織形式和運營模式特征，可以判定各方投資者各自適合的組織形式和運營模式（見表5）。
結論
本文從私募房地產基金自身各組織形式和運營模式特征以及我國與私募房地產基金相關的基本情況出發，對我國私募房地產基金組織形式和運營模式進行比較研究，結論是，有限合伙型是適合絕大多數投資者的組織形式，這與國內大多數學者的研究結果相吻合，而運營模式應根據投資者的特點進行選擇。目前，我國的私募房地產基金還處在一個艱難探路的時期，要促進私募房地產基金的健康穩定發展，還需要基金發起者、投資者和政府相關部門的共同協作。
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作者簡介：
房地產運營策略范文6
現階段政府的宏觀調控行為和整個房地產市場環境，在引導企業穩步發展和保障民生的同時，也給企業一定的沖擊和挑戰。因此需要在研究當前的房地產經濟、政策環境和現狀的基礎上，分別就大型樓盤開發過程中的住宅空置率高、成本和風險大以及營銷活動中理念陳舊、手段單一等問題進行深度分析；在此前提下，進一步就提出了開發模式轉變、路徑調整以及整合、全程、體驗營銷等方面的策略調整，以期幫助企業正確應對新形勢和調控政策，而實現大型樓盤開發與營銷的健康發展。
【關鍵詞】
政策；大型樓盤；開發與營銷；策略調整
近年來，國家采取了一系列房地產調控措施，而使得大型樓盤的開發和營銷過程中面臨著諸多挑戰。鑒于此，應當在正確把握相關政策和形勢的基礎上，及時研究和分析大型樓盤的開發與營銷策略的調整，而促進其健康發展。
1 新形勢政策下的我國房地產市場狀況分析
伴隨著我國市場經濟體制和城市化進程不斷推進，房地產行業快速繁榮。與此同時，房價也越來越高，以至于住房難成為了普通勞動者面臨的重大難題。在此背景下，為了促使房地產行業的健康發展和保障民生，國家采取了一系列的宏觀調控政策。自2003年至今十年間，政府就從限購、限貸、限價以及提高利率等角度，不斷對房地產的發展進行宏觀引導和歸正，以期促使其健康發展，而有效解決普通居民住房難問題。
事實上，政府宏觀政策引導，對于房地產市場產生了一定影響。其一，企業面臨著資金壓力，開發增速減緩。作為資金密集型行業，房地產項目的開發需要以充足的資金投入為基本前提。近年來，國家屢次提高房地產項目投資基本金和拿地的首付款比例，并不斷上調存款準備金率，致使相關項目開發前提投入成本增加，且企業融資困難加大，而使得房地產開發企業陷入資金危機；在這種政府宏觀政策調控下，盡管過去的一年房地產企業資金投入量依舊有所增長，但增速明顯下降。其二，受國家宏觀政策的調控和消費需求的理性回歸，我國房地產銷售增長速度已經有所減緩。上一年度，國家出臺了收緊房地產市場的“國五條”等相關政策，而房地產均價和出售面積增長速度均顯放緩趨勢；截止七月份，全國住宅和商業用房的均價已連續三個月下降，而出售面積也增長速度也出現回落趨勢。此外，受長期宏觀性的信貸、土地購置、項目開發投入、限購、限價等房地產政策引導和規范，以及短期區域性的房地產開發和銷售調控的影響，房地產行業的投資風險也在不斷上升，而開發景氣指數也趨于下降。
2 基于當前宏觀調控和市場環境的大型樓盤開發策略調整分析
2.1 新形勢政策下大型樓盤開發所存在的問題
在國家宏觀政策影響下，我國房地產市場面臨著資金、開發風險加大以及銷售增速趨緩等方面的問題；而在這種新形勢和環境制約下，大型樓盤的開發也顯現出了開發成本和風險提高、相關配套資源不足以及空置率較高等方面的挑戰和壓力。
2.1.1 大型樓盤開發成本和風險較大
和中小型地產的開發相比較，大型樓盤的開發需要耗費更多資金和前期成本；特別是在當前國家支持經濟適用房和保障性住房建設的基本政策動向的作用下，相關土地、投資基本金以及信貸等方面收緊措施的施行，提高了大型樓盤開發的成本，而使得房地產企業資金運轉受到限制。在政府宏觀政策和市場競爭加劇的影響下，企業高成本投資建設大型樓盤的潛在風險也相對提高。盡管大型樓盤的開發能夠帶給企業巨大的回報，但政策和市場的雙向制約，使得其面臨著資金、成本以及受益等方面巨大壓力和風險，以至于實力一般的企業根本不可能單獨進行大型樓盤的開發和建設。如此，開發成本和投資風險的不斷加大，對大型樓盤的開發產生了嚴重影響和阻礙。
2.1.2 配套資源稀缺，大型樓盤空置率高
盡管我國居民購房剛性需求較強，但大型樓房高空置率的情況依舊較為嚴重；而這一現象的出現，至少包括以下幾個方面的原因。其不但受剛性需求消費者購買力、大型樓盤價格、投機購房行為的影響，而且因某些開發商故意拖延開盤時間，以期獲得更大收益的行為的制約。此外，大型樓盤的布局和相關配套設施與資源的不完善，也間接誘發了這一問題。有些開發商為了在有限的土地上建造更多的房屋，有意占用了規劃中相關娛樂、活動空間，開發過程中學校、醫院、交通等公共服務設施的建設也不能及時跟進；而鑒于入住率較低的情況，第三方物業公司也不愿接手社區管理，以至于物業服務資源的不健全；在這樣的生活配套資源不足的情況下，大型樓盤對于消費者的吸引力較低。如此，受消費者需求和開發商行為等方面影響，加之相關社區配套設施和服務資源的不完善，使得高空置率已經成為房地產開發和經營過程中的重要問題。
2.2 基于新形勢政策的大型樓盤開發創新舉措
2.2.1 創新開發模式，轉向持有和輕資產經營
在市場經濟高速發展和國家宏觀調控不斷加強的背景下，地產商應主動創新和轉變大型樓盤開發運營方式，而最大限度發揮其商業效應。其一，大型樓盤的長期持有運營和管理。隨著市場經營環境的不斷變化，粗放的滾動式房地產開發模式的弊端逐漸顯現出來；而在現階段政府強調房地產調控和監管基本政策趨勢，以及第三產業的飛速發展的前提下，開發商自己長期持有經營成為了大型樓盤開發的一個突破點；特別是對于商業地產的開發，企業自己持有物業管理，將使其獲得較為穩固的增值服務收益。其二，逐漸轉向輕資產經營模式。隨著我國房地產行業的不斷成熟，需要轉變以往的單純獲取資產升值效益的經營模式，而轉向以增值服務收益為核心的輕資產運行模式；其通過物業管理、商業運營、品牌溢價等其他房地產開發衍生服務獲得收益，而實現企業經營和盈利模式的創新，以有效規避宏觀政策的限定。
2.2.2 創新開發路徑，實施多元化戰略轉移
面對當前國家的宏觀調控影響下的大型樓盤開發中所面臨的各種難題，開發商需要及時更新發展理念，實施多元化開發戰略。從開發主體的角度出發，可以進行合作開發，以有效解決資金難題，而分擔大型樓盤建設過程中的風險；就開發分布而言，由于一線城市政策監管力度更為嚴格，因而應當抓住機會，適時進駐二三線城市，而形成多個區域的大型樓盤開發分布，而盡力保障企業的盈利水平；就開發的結構而言，鑒于當前對于住宅開發和銷售的嚴厲管控，而第三產業發展迅速，可以將大型樓盤開發重點轉向商業、旅游等方向的地產開發，而形成多行業的樓盤開發機構；對于企業融資而言，應當充分發揮企業各項優勢，逐漸擺脫單純依靠銀行貸款而獲取項目開發資金的方式，逐漸從私募基金、項目合作、海外融資等方向創新融資途徑，而形成多元化的融資模式，以支持大型樓盤的開發和運營。
2.2.3 堅持適度合理原則，與城市建設相配合
在應對政府宏觀調控同時，大型樓盤的開發與建設還應當堅持適度性和合理性原則，而與城市總體規劃相配合，以充分實現其經濟、社會以及文化效應。其一，大型樓盤開發規模應以適度為基本標準。受經濟利益的驅使，地產商希望樓盤開發規模巨大；但受我國城市和社會管理水平以及相關服務設施等方面不足的影響，樓盤規模過大將超過城市或者區域的承載力，將產生一系列的社會問題，而消費者的購買欲望也將受到一定程度的抑制。其二，在大型樓盤開發過程中，應當注意合理建設和配置相關公共資源和服務設施，特別是物業管理問題的有效解決，以樓盤開發的優質服務來吸引顧客，并獲取增值收益。此外，在大型樓盤建設和開發的過程中，還應當注意與城市建設的融合而合理規劃項目，包括和產業集群的配合、對城市功能的補充以及設計上城市文化的顯現等方面的具體內容，而實現大型樓盤開發與城市建設與發展的相互協調，進而實現企業的經濟和社會價值。
3 基于政策調控和市場環境的大型樓盤營銷策略調整分析
3.1 現階段大型樓盤營銷的主要問題分析
3.1.1 大型樓盤營銷理念比較陳舊
盡管營銷活動的重要性已被企業所認可，但在包括大型樓盤的房地產營銷理念依舊顯得陳舊，而亟待更新，以促使營銷目標的充分達成；就其營銷理念的缺位主要表現為以下幾個方面。
（1）缺乏全過程營銷的基本理念。在現階段的大型樓盤營銷活動中，依舊存在單純強調企業在后期銷售過程中主動性的發揮，而一定程度上忽視了開發中前期分析對于營銷活動和盈利目標的促進作用。事實上，后期銷售活動是否能夠順利進行，或者收益如何，很大程度上受基于前期分析基礎上的產品特征和性能的影響。因此，片面強調后期銷售的理念已經不能適應當前大型樓盤營銷活動的需求。
（2）缺乏對消費者需求和體驗的高度重視。當前大型樓盤的營銷中，自我本位主義比較嚴重，過分強調概念的炒作，而對于顧客的實際需求卻未曾真正的予以探求；在具體銷售環節，又急于達成交易，對顧客采取避重就輕、口頭許諾甚至于欺瞞的方式，而沒有深入挖掘顧客體驗的方法和途徑。如此，過于強調企業本位，而輕視顧客需求與體驗，嚴重阻礙了大型樓盤營銷目標的達成。
（3）對具體樓盤營銷差異化的忽視。由于各個樓盤所處的位置、設計的風格以及前期的地位都不盡相同，其營銷理念和方法也理應有所區別。但在實踐中，由于人員素養和對科學化營銷理解等方面的不足，常常出現偏信于權威人士的整體營銷策劃，而忽視了具體樓盤銷售中自由度和特殊性把握，以至于產品滯銷現象的出現。
3.1.2 營銷手段亟待優化
隨著信息化技術的不斷進步，現階段的營銷手段較多，并且進入了途徑整合的發展階段。然而，大型樓盤的營銷手段依舊存在一定的不足，而影響了效果充分體現。首先，當前的樓盤營銷手段仍過于傳統和單一。在后期銷售中，企業依舊以開盤促銷，大量的廣告投放等方式進行樓盤宣傳，且虛假廣告時常出現，而不能從消費者需求角度出發，基于互聯網等新型媒體進行互動式溝通與交流，以至于大型樓盤營銷最大化目標實現受阻。其次，營銷過度現象嚴重。誠然，在信息經濟時代，營銷活動對于企業經營和發展具有不可忽視的作用；但漫天遍地的投放廣告，而不進行營銷和企業綜合效益的科學衡量，能否實現既定銷售目標尚未可知，但高昂的成本投入，已經給企業背上了沉重的包袱。如此，當前大型樓盤營銷手段的單一化和過度化問題的存在，將不利于企業長期營運和發展。
3.2 基于新形勢的大型樓盤營銷創新策略探析
面對當前大型樓盤營銷過程中缺乏對全過程、消費者需求和體驗、差異化等方面的關注和重視，以及相關宣傳手段的單一和過度化問題，應當從以下三個角度進行策略探析，而有效提高其營銷活動的效果。
3.2.1 全過程營銷策略
在新形勢下，大型樓盤營銷需要具備全過程觀念，形成完善的營銷體系，而有效提升營銷效果。在此過程中，需要從以下幾個方面進程對策和措施的生成。其一，前期的市場分析和定位策略。在由于消費者需求的異質性和相似性以及企業資源的有限性，需要對產品和企業所面對的消費群體進行細化，而進一步針對目標群體的需求進行研究，從而建立高精度的營銷定位；其二，樓盤價格策略和營銷途徑的確定。通過對樓盤基本特征以及面向群體的準確定位，并結合相關規定和行業標準制定具體的價格策略，進一步生成具體的營銷渠道途徑；其三，后期營銷過程的宣傳和管控。在既定營銷方案的指導下，綜合選用相關媒介，進行樓盤的宣傳，并對銷售過程進行有效的管控和調整，以保障營銷目標的最大化實現。
3.2.2 整合營銷策略
在信息經濟時代背景下，能夠幫助企業進行宣傳的手段相對較多；而有效的營銷則需要整合各種營銷手段，以充分發揮其聚合效應，而推動企業營銷目標的實現。基于整合理念的大型樓盤營銷策略不僅要求新媒體營銷的各種渠道和方式的合理組合，而且包括傳統營銷方式和新媒體營銷方式的有效配合。在此過程中，可以在進行搜索引擎推廣的同時，配合新媒體廣告的植入以及微博微信等網絡平臺的話題討論和活動開展，進行房地產企業品牌、形象以及樓盤的營銷，以充分發揮新媒體和網絡營銷的整合作用；也可以將電視的廣告投放等傳統媒介手段與網絡廣告植入、以及社交網站等互聯網營銷手段組合起來，從而使得消費者形成更廣泛的關注和認同感。當然，在進行整合營銷的過程中，需要注意信息的被關注度，從而保證其作用和效力的發揮。
3.2.3 體驗營銷策略
體驗營銷是建立在買賣雙方互動溝通機制和掌握買方消費需求和心理基礎上，通過產品或者服務的體驗來促成交易的一種策略和方法；而隨著買方市場機制的逐步完善，這一策略將有效的促進營銷目標的實現。在大型樓盤銷售的過程中，可以從以下幾個層級展開體驗式營銷活動。其一，應當建立有效的互動交流機制，及時了解目標客戶群的購房需求點和心理側重點，以便迎合其需求而定制具有較強針對性的體驗活動。其二，利用高度發達的信息化手段，構建虛擬現實的樓盤體驗環境，讓顧客獲得接近于甚至超過真實房屋帶來的感觀刺激，而滿足其購房的體驗需求，以有效提高營銷活動的效果。此外，樓盤和房地產企業品牌和形象的打造，對于體驗營銷效果的充分發揮也具有一定的輔助作用。
4 結束語
在宏觀調控政策影響下，我國的房地產市場開發和營銷整體速度趨緩，而成本和投資風險提高。在這種新形勢和環境下，大型樓盤存在著開發成本和風險大，而住宅空置率高，且相關配套資源不完善等問題；而應當從開發運營模式轉變、經營路徑多元化以及適度合理建設等角度進行具體策略的調整。同時，針對于營銷活動中的理念和手段等方面的不足，可以根據實際情況選擇全程、整合以及體驗等營銷策略，而有效推進大型樓盤的開發與銷售活動。
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