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房地產投資的方式范文1
關鍵詞：房地產投資風險 主要類型 風險識別 規避風險 防范策略
中圖分類號：F293.30
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2017）03-285-03
目前國內房地產市場依然保持著旺盛的勢頭，隨著2016年上半年北京、上海、深圳、廣州等一線城市房價持續攀升，與上年同月相比，70個大中城市中，上漲城市共有58個城市，引起了國內房地產業界對未來房地產業的走勢有著眾多不同的看法。在這種新形勢下，房地產企業最為關心的還是未來的投資風險會有多大，如何識別房地產主要風險因素，通過科學的決策和理性的判斷來有效規避風險，降低風險損失。
一、房地產投資風險的主要類型及識別
（一）房地產投資風險的定義
房地產投資是指以取得房地產收益為目的，投放一定量的資金，用以開發經營房地產的行為。房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。由于具有抗通貨膨脹、風險可預估等特點，房地產投資逐漸成為最具有吸引力的投資方式之一。在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在目前政府對房地產行業的重點調控階段的形勢下，房地產投資風險更是在所難免。
從房地產投資的角度來說，房地產投資風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小，房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產管理的復雜性四個方面。
（二）房地產投資風險的類型及識別
房地產投資風險主要有兩大類，即系統風險和個別風險。
1.系統風險，對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的風險。
（1）通貨膨脹風險：又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。
（2）周期風險：房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。房地產市場周期波動可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。
（3）市場供求風險：投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來風險。
（4）利率風險：利率調升對房地產投資的影響：一是導致房地產實際價值的折損；二是會增加投資者的債務負擔，三是會加大融資成本，從而抑制需求。
（5）變現風險：急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。
（6）政策風險：政府對房地產投資過程中的土地供給、地價、稅費、住房、價格、金融、環境保護等方面的政策給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優惠政策的項目進行投資。
（7）或然損失風險：火災、風災、洪水、地震、核輻射、盜竊或其他偶然發生的災害事件引起的置業投資損失。預防辦法是對物業投保，加強物業管理工作。
（8）政治風險：主要由、戰爭、經濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成的風險。房地產的不可移動性，使房地產投資者可能承擔相當程度的政治風險。政治風險是房地產投資中危害最大的一種
2.個別風險，僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的風險。包括六類：
（1）收益現金流風險：房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。
（2）資本價值風險：預期資本價值與現實資本價值的差異風險。資本價值在很大程度上，取決于預期收益現金流和未來經營費用水平。同時，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。
（3）未來經營費用風險：物業實際經營管理費用支出超過預期經營費用而帶來的風險。
（4）持有期風險：與房地產投資持有時間相關的風險。持有期越長，遇到的影響收益的不確定性因素的可能性越大，風險越大。
（5）比較風險：又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。
（6）時間風險：房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。
二、房地產投資風險的防范策略
房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險，使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
（一）房地產企業要重視投資的可行性研究，做到科學決策、民主決策
房地產企業可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個階段。由于房地產投資過程是一個長期的涉及面廣且復雜的過程，存在著大量不確定風險因素，隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產投資的風險，通過可行性研究為投資者決策提供科學依據。
在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。評價房地產投資項目的可行性，房地產投資者要在城市規劃條例指導下，根據房地產市場的供求現狀及發展趨勢，確定投資項目的用途、規模、類型，對開發成本需求量、售價等做出預測，這些預測面臨著大量的不確定因素，直接影響到房地產投資項目的成功與否。
（二）充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經驗
房地產項目投資風險較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網絡和信息共享機制。房產信息擁有量的多少和掌握度對房地產開發決策有著十分重要的影響。房地產開發商應盡量多收集信息并做出準確把握和預測，進行充分的市場調查分析，做出科學的項目決策，盡可能避免和減少后續開發中的風險。目前我國房地產市場已進入產業震蕩調整期，未來的兩年將進入房地產市場的迷失期，房價增幅將會降低。日益上漲的房價已引起國家的高度關注，相關部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對房地產市場進行了調控，因此，開發企業要及時調整開發思路，對市場變動要有充分的預測。
（三）準確把握房地產周期波動，合理選擇入市時機
房地產周期性波動是市場供求關系運動的結果和方式，也是宏觀經濟周期波動的組成部分。受宏觀經濟運行周期影響，房地產周期分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段，與宏觀經濟運行周期的波動方向一致，但在波動時間和波動強度上卻存在著差異。由于房地產市場價格的波動受經濟周期的影響，經濟過熱時，房地產價格上漲存在泡沫，因此，投資時機選擇尤為重要。這個選擇包含兩重含義，一是選擇合適的投資時間，二是確定合理的投資周期。投資時間要選擇市場環境對自己最有利的時候。如果房地產的市場價格非理性地飆升，投資者可考慮縮短投資周期，關鍵要看出入市的時機。當房地產先導指標發生明顯變化時，類似儲蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。
（四）房地產企業要考慮選擇投資組合
對于資金實力雄厚的房地產企業，要考慮房地產的組合投資，即在對房地產市場細分的基礎上，選擇不同類型的房地產和不同的投資時機進行組合投資?？梢钥紤]投資期限的長短結合、高中低檔房地產的有機搭配、投資區域分散、組合不同用途的房地產等等。
房地產的組合投資并不是固定不變的，任何影響房地產市場價格的事件發生或即將發生時，房地產企業都需要順應形勢，及時做出判斷、分析，調整房地產組合的結構。
（五）房地產企業確立保險策略，努力轉移和規避房地產投資風險
1.對于房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金循環流動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。尤其對于房地產投資者的信譽，促進房地產經營活動的發展具有積極作用。一般來說房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。房地產投資者在購買保險時應當充分考慮，房地產投資者所需要的保險險種，確定適當的保險金額，合理劃分風險單位，選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。
2.房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原t進行恰當地搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的投資策略。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資回報率相對較高，回報率低的投資相對風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的高收益彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。
總之，雖然目前國家一系列救市政策的出臺已經導致樓市的基本面轉好，但是好轉局面不會持續，當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，仍然會隱藏更多的市場風險。只有通過科學的決策和理性的判斷來有效規避風險，降低風險損失，才能保證企業可持續發展。
參考文獻：
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房地產投資的方式范文2
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
近年來，房地產作為我國經濟增長的引擎和支柱產業，在擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，正在蓬勃興起，并出現高速增長的態勢。
一、房地產市場的主要特點
地產市場的供給和需求的高度層次性和差別性。由于人口、環境、文化、教育、經濟等因素的影響，房地產市場在各個區域間的需求情況各不相同，房地產市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區，所以，房地產市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現在，土地的分區利用情況造成地區及一個城市的不同分區，不同分區內房產類型存在差異，同一分區內建筑檔次也有不同程度的差異存在。
第一：多樣性，房地產市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關的各種權利和義務關系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。第二：雙重性，由于房地產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。第三：不平衡性，房地產市場供求關系的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房地產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。
在市場經濟條件下，單個的房地產企業不可能及時準確地收集房地產市場信息，這就要求政府跟蹤房地產市場的動態變化，及時信息，以便企業能夠準確掌握信息，做出決策。同時，房地產市場主體對政府發出的市場信號要有靈敏反應。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應，政府對市場的調控就會失效。
二、房地產項目的投資估算
投資估算是指在整個投資決策過程中，依據現有的資料和一定的方法，對建設項目的投資額（包括工程造價和流動資金）進行的估計。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產的全部建設費用，其包括的內容應根據項目的性質和范圍而定。
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等?？傊康禺a成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
常用的估算方法有：資金周轉率法、生產能力指數法、比例估算法、綜合指標投資估算法等。投資估算是擬建項目前期可行性研究的重要內容，是經濟效益評價的基礎，是項目決策的重要依據。估算質量如何，將決定著項目能否納入投資建設計劃。
三、總結
近十年，稍微有點實力的企業都在搞房地產，比如：海爾、海信、TCL、雅戈爾、羅蒙、鄂爾多斯所有這些優秀的私營經濟企業都在搞房地產開發，有些企業房地產在其內部的占比達到70～80%以上。房地產企業要想尋求長遠地發展，就必須制訂出適合實際情況的發展戰略。
房地產開發不僅為投資者提供了獲取高額收益的機會，另一方面也為投資者布下了難以逾越的障礙。進行房地產投資分析，就是要求投資者運用自己和集體的知識及能力，全面地調查投資項目的各方面制約因素，從而保證投資的較高收益水平。
良好的房地產投資分析還能為投資者提供科學的調查數據和投資策略，使投資者在強手如林的競爭中立于不敗之地。
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房地產投資的方式范文3
【關鍵詞】REITS；美國；中國
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs），是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的基金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。它是房地產證券化的產物和代表，旨在使資本密集型的產業――房地產業能夠拓寬融資渠道，不單靠銀行等大型金融機構，同時向中小投資者募集資金，并分享房地產投資收益。美國是REITs的誕生地，同時也是全球REITs最主要的交易市場，它為美國房地產業的蓬勃發展提供了極大的助力。近年來中國房地產業進入了高速發展階段，資金融通作為促進該產業發展的重要一環，使得推出中國式REITs尤為勢在必行了。
一、美國式REITS
房地產投資信托產生于上世紀60年代的美國。美國于1960年出臺了《國內稅收法典》和《房地產投資信托法案》，從而創設了房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托機構負責對外發行收益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的的出售，所獲利潤在扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由收益憑證持有人分享。經過半個多世紀的發展，美國已經成為REITs最主要、最成熟的交易市場。目前，約有160種REITs在紐約股票交易所上市交易，總市值達到6500億美元。
美國式REITs是封閉式基金，并可以在二級市場上流通交易。其主要分為三種類型：第一種是資產型信托（Equity），該型信托通過投資房地產獲得所有權，租金收入和房地產價值增值是主要的收入來源；第二種是抵押型信托（Mortgage），該型信托是將募集資金發放房地產抵押貸款，以此獲得貸款手續費和利息。第三種是混合型信托，即資產型信托和抵押型信托的混合。國際房地產信托基金中，資產型信托最為普遍，約占全部信托的90%。
二、中國式REITs
近年來我國房地產行業進入高速發展階段，民眾擴大居住面積、更換住房的需求較強，但房價的持續上漲使得民眾的需要不能轉化為有效需求。為了改善這種情況，政府投資數萬億資金建設保障性住房，這也為引入REITs帶來新的契機。
國內的REITs產品仍處于起步階段，目前僅有兩種形式，分別由央行和證監會牽頭。央行的REITs方案為偏債券型，委托方為房地產企業，受托方為信托公司，通過信托公司在銀行間市場發行房地產信托受益券。受益券為固定收益產品，在收益權到期的時候，委托人或者第三方應該按照合同的要求收購受益券，作為結構性產品，可以按照資產證券化的原理，通過受益權分層安排，滿足風險偏好不同的委托人與受益人。而證監會版REITs則是以股權類產品的方式組建房地產投資信托基金，將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，房地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs份額間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易并且機構投資者和個人投資者均可參與。
三、中國式REITs目前面臨的問題
（一）宏觀環境問題。
近年來，各地房價持續上漲，特別是一線城市，已經大大超出了大眾可承受的能力范圍。政府為此多次出臺政策旨在使房價回歸到合理的價格區間，但就結果看來并不理想。作為資本密集型的房地產業，資金是否充足、資本循環是否順暢是影響該產業運行的關鍵，在目前的宏觀環境和條件下，監管部門十分擔心REITs的推出會給房地產業提供更多的融資空間，從而進一步推高房價。但事實上，這種情況并不會發生，因為REITS主要為成熟的、高品質的物業提供長期的資金投資，而不是短期的投機。REITS的推出，會對整個房地產市場起到了一個平衡器的作用。另一方面國內目前過熱的房地產投資環境，使得土地出讓金大幅提高，這極大地提高了投資成本，但租金收入與之并不匹配，因此很難實現REITs的預期收益率。
（二）缺少高品質的房地產投資標的。
REITs是一種穩健型投資產品，其主要收入來源于租金收入和抵押貸款利息，因此要求房地產投資標的必須是高品質物業，即核心資產，才能實現穩定的現金流收入。所謂的核心資產可以量化為以下幾條標準：第一，優越的物業位置，這保證了物業在配套基礎設施上的滿足和長期區位優勢，包括升值潛力；第二，高品質的物業質量和體量，其硬件水準和樓宇體量決定了后期運營維護成本，從而直接影響到收益水平；第三，租金、租約和租戶結構，對收益的穩定性和持續性、對物業管理的品質都存在重要影響；第四，法律權屬的完整性。目前，國內房地產業正處于粗放發展階段，物業數量激增，但品質沒有同比提高，特別是二三線城市，很多物業不僅產權不完整，這對保證REITs的低風險，實現穩定的現金流極為困難。
（三）稅收環境的障礙。
國際REITs的平均收益率為7%～8%，而國內的稅收環境難以實現如此高的收益率。按照我國現行稅制，房地產租金收入需繳納5%的營業稅、12%的房產稅和25%的所得稅，扣除繳稅，只剩下了不到60%的租金，這對實現7%～8%的收益率帶來極大挑戰。同時國際上REITs的分紅比例超過90%，這也就意味著，在相關的免稅政策沒有出臺之前，REITs很難得到規模化的發展。
參考文獻：
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房地產投資的方式范文4
2007年，我國房地產金融市場正在由以銀行信貸為主導向資本市場為主導的模式逐漸轉變。隨著領匯、泓富、越秀在香港上市REITS，并一舉獲得成功，深國投、華聯、大連萬達、華潤、華銀控股等多家知名商業地產投資企業將目光投向了房地產投資信托基金(下文簡稱REITs)這一新鮮事物，都在為爭吃國內REITS這第一個螃蟹而緊鑼密鼓地準備著。
目前，我國的房地產存量很大，客觀上要求設立REITs，既可拓寬房地產企業融資途徑，改變房地產高度依賴銀行信貸的局面，又可讓中小投資者可以在資本市場分享房地產業的發展。房地產投資信托基金這種新的投資載體對于促進我國商業地產行業發展，豐富投資者投資渠道有很重要的作用。但該市場在我國的發展處于萌芽起步階段，仍有待加強對REITs的研究和運用。
資料來源：根據中國產業投資咨訊網房地產數據庫整理。
一、房地產投資信托基金的特點及優勢
房地產投資信托基金即“Real Estate Investment Trusts”，其縮寫是REITs。REITs是一種以發行信托基金的方式募集資金，由從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的專業投資信托機構投資于房地產領域，并將投資收益按比例分配給基金持有者的一種信托產品。
(一)REITs的特點
第一，REITs屬于股權類投資產品，但與投資于股票、外匯、期貨等的投資基金不同，其主要投資于房地產，與房地產市場波動和證券市場波動都有緊密聯系。第二，由于REITs可以上市交易，因而具備與股票一樣的流動性，但其投資者只享有收益權和知情權，這是與股票普通股的投資者最大的區別。第三，REITs的市場價格形成依賴于其所擁有房地產的基礎價值。第四，REITs的所有權和經營權相分離，同時保持信托財產獨立性和信托管理的連續性，并受到很嚴厲的監管。第五，REITs是資金信托和財產信托的結合，其他投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來獲得受益憑證，而REIT在接受貨幣資金的同時，還接受房地產。
(二)REITs的優勢
REITs的設立嚴格遵循信托的基本原則，實行有效的監管，運作透明度高，通過對股東結構的規定，增強了REITs的流動性，避免了將RElTs作為一個單純的套現工具。這就可以很好地保護投資者的利益。REITs對持股數量沒有限制，投資者既可以只購買一股，也可以擁有數股，所需的資本金很低。投資者可以根據自己的情況隨時買賣所持REITs的股份，因而具有相當高的流動性。REITs所募集的資金一般委托專業的管理公司進行集中管理。有經驗的房地產專業人員擅長于股市運作，并且時刻關注市場的變化，進行多元化組合投資，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，可有效降低投資風險，取得較高的投資回報。
另外，作為一種現代房地產金融投資工具，REITs是對各方均有利的一種多贏安排。無論從房地產開發商、投資者，還是從受托人、社會來分析，REITs都是利大于弊的。在開發商看來，REITs解決了它們的融資之困，讓它們擺脫了銀行的限制，使之資金流源源不斷，資金鏈更為順暢。站在投資者角度，由于目前民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，證券市場尚不能滿足廣大投資者的投資理財需求。而REITs的出現為公眾提供了在傳統的股票、債券之外參與商業性房地產權益投資的機會，公眾可以將大量資金通過REITs投入到房地產業，分享宏觀經濟增長帶來的收益。而就受托人而言，REITs為信托業帶來了一個新的發展契機，有利于信托機構的增長。對社會來說，“居者有其房”仍是社會穩定的一個相當關鍵的因素，REITs使房地產企業更高效率、低成本地開發地產，在某種程度上保證了房屋的供給。
二、我國發展REITS的必要性
(一)我國需要完善的房地產金融體系
20世紀末期，許多新興的發達國家和地區，例如新加坡、韓國和中國香港，通過借鑒發達國家的經驗，都成功地實現了房地產金融領域的創新。我國房地產金融的創新產品遠落后于這些國家。當前我國房地產金融體系存在的問題具體表現在以下幾個方面：
第一，房地產金融過度依賴銀行體系。從表1，我們可以看到盡管自籌資金有所增加，國內貸款占資金來源比例有所下降，但是其他資金來源所占比例幾乎達到50%。顯然，這種對銀行的高度依賴性的房地產資金供給是我國房地產金融問題的集中體現。通過銀行體系來支持整個房地產金融，使金融政策的變化往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，造成“一收就死，一放就亂”的局面，不利于國家財政政策和貨幣政策的實行。
第二，房地產金融的資金融通效率偏低。我國金融資源配置能力較弱，一方面存在著較大的資金缺口，另一方面卻有大量資源閑置。
第三，房地產金融的系統性風險偏高。實質上，房地產金融的系統性風險問題是資金來源的銀行高度依賴性及融通效率低下帶來的。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。如果商品房最終大量積壓，開發商無法支付銀行貸款與建筑商費用，只能將房子抵押給銀行與建筑商，但建筑商的資金也是銀行貸款，結果也只好把開發商抵押給他的房子再抵押給銀行。在這條資金鏈中，銀行是最后的“風險承擔者”。隨著我國房地產投資和房地產貸款的大量增加，這種高度集中的風險如果不能得到很好的控制，將會形成整個金融體系的系統風險，最終由于多米諾骨牌效應，造成嚴重的金融危機。美國的次貸危機就是一個很好的例子。
而REITs的引入則可以豐富房地產融資手段，很大程度上解決這些問題。
(二)我國信托業發展的需要
信托作為一種財產管理制度，與銀行、保險和證券并稱為現代金融的四大支柱。信托公司在經營范圍方面具有其他金融企業無可比擬的優勢。從改革開放到1998年的20年間，我國信托業幾經波折，經歷了多次的治理整頓。1999年3月，國務院下發國發第12號文，進行信托業最徹底的一次清理整頓。我國正逐步完善信托制度，讓信托業走上了規范之路。目前，各國的信托業青睞房地產信托，因為一方面有房子和地做擔保風險更小；另一方面房地產項目周期短，在目前信托財產的流動性問題還不能很好解決之時，房地產項目的資金運用周期更容易被委托人所接受?？梢哉f，要實現我國信托快速跟上全球潮流并成為房地產界與金融界的雙贏交易，REITs是不二選擇。
三、我國REITS發展模式的選擇
(一)組織形式的選擇
按照不同的方式分類，REITs的組織形式可采取公司型或契約型、開放型或封閉型。
1.公司型與契約型的選擇
鑒于公司型和契約型REITs各有優勢和缺點，我國REITs選擇公司型還是契約型，需要從我國實際出發，權衡利弊。本文認為，我國的REITs應首選契約型的組織形式。這是因為：
(1)REITs法律出臺尚需時日
我國REITs主體法缺位，目前沒有專門針對產業投資基金的立法。而發展公司型REITs對法律的要求較高。按照我國《公司法》規定，公司的對外投資還不得超過公司凈資產的50%，這不利于REITs的發展。從實踐來看，我國目前基金主要集中在證券業，且只存在契約型基金，尚無公司型基金，所以公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。因此，為了盡快推出REITs，可選擇從契約型REITs導入，這樣法律的要求會低一些，推進的步伐會快很多。
(2)其他國家的經驗借鑒
長遠來看，公司型REITs是必然的發展趨勢，因為公司運作模式和流通機制更符合投資者的要求和REITs本身的要求。而從RElTs的發展趨勢來說，許多國家由于原來基金制度采用契約型為主的組織結構，在為REITs立法時也就確定了契約型為主的組織形式。因此，我國發展REITs也不能一蹴而就，需要循序漸進。
2.開放型與封閉型的選擇
按基金的受益憑證可否贖回、買賣方式的不同，REITs可分為開放型和封閉型。根據我國現階段法律完善程度、房地產業發展階段和資本市場狀況，同時考慮到初期REITs的發展應以穩定為主，減少風險發生的可能性，本文認為目前適合發展契約型的房地產投資信托，且應以封閉型的基金為主。在后續的發展中，再以契約型REITs為調整對象，逐漸發展公司型REITs。
(二)運作流程的選擇
確定了我國REITs的初級階段應該發展契約型以封閉型為主的REITs，本文對其運作流程做了初步的設計。
1.REITs的參與者
REITs的直接參與者主要包括發起人(基金管理人)、托管機構和投資者三個實體。根據現行的情況，REITs的發起人必須是在REITs的審核過程中，按我國有關規定成立的、由監管部門認可的、合格的信托投資公司或基金管理公司?；鸸芾砣诉€可以由發起人共同出資組建的專門的基金管理公司。托管機構指受投資者委托的機構，為投資者托管基金資產。我國可由商業銀行、投資銀行擔任這一角色。投資者是REITs的實際持有者，對REITs產品進行投資，包括機構投資者和個人投資者。REITs還需要其他一些機構的參與，如資產管理公司、資產評估機構、律師、房地產中介商、會計師都是REITs正常運作不可或缺的組成。
2.具體的運作流程設計
結合我國情況，具體的運作流程是：首先由發起人也就是受托機構，依法設立REITs，采用公募的方式投資者私募發行REITs的受益證券以獲得資金；然后，發起人組建基金管理公司擔任基金管理人，進行經營管理，由基金管理人參照管理咨詢公司的建議，按照風險分散原理，選擇不同類型的房地產商業地產、物業項目及其他經主管機關核準投資的項目進行多元化投資組合，通過集中專業管理，有效地降低風險，獲取較高經濟收益。投資者憑受益憑證可以得到現金分紅。在這個流程中，我們針對的是所選擇的契約型、以封閉型為主的REITs。見圖1。
圖1 適合我國的REITs運作流程
(三)管理模式的選擇
契約型REITs的管理機構為受托人委員會。受托人委員會通常由三名以上受托人組成，其中大多數受托人必須是“獨立”的。所謂獨立受托人是指該受托人與REITs的投資顧問和其附屬機構沒有任何直接或間接利益關系。受托人的主要職責是負責制訂REITs的業務發展計劃并指導其實施。REITs還需要聘請專業顧問公司和經理人員來負責公司的日常事務與投資運作，并實行多樣化投資策略，有效降低投資風險，取得較高投資回報。
(四)投資方向
我國REITs的投資方向需要緊密結合我國的經濟發展水平和房地產業所處的發展階段，并且隨著房地產業的發展，要相應地調整投資范圍的側重點。這樣才能實現以發展REITs來促進房地產業發展的目的。為加強基金的風險控制，REITs需要以具有穩定現金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業物業為主，也可以專門投資于某種特定類型的房地產項目，向專業化的方向發展。投資的房地產項目必須具備兩個條件：產權清晰并且完整；能獲取穩定、已經完成的產生持續的現金流收入。
(五)監管機制
如果不對REITs進行規范和約束，其極有可能會成為房地產商炒作的工具而無法達到其設立的目標。
通過關于REITs的立法來明確投資基金參與者的權利、義務及行為規范。立法應貫穿基金的設立、募集、交易及基金終止的整個過程，包括申請的受理、審批、監管、處罰等多方面的內容。同時考慮由證監會負責REITs的行政管理監督。另外，可以設立相關協會，監督REITs的日常操作，確?；鸸芾砉炯捌鋸臉I人員的規范操作，減少違規現象。同時，為了最大限度地保障投資人的利益，要強化REITs信息披露制度，建立嚴格的信息批露制度，盡可能使各類信息包括房地產信息、國家政策信息和金融信息及時、準確地傳遞給信息需求者。還應該利用輿論的力量，合力推動REITs基金管理人、托管機構規范合法經營。
(六)退出機制
與公司相似，REITs的最終目的都是為了追逐利潤，因而建立其退出制度尤其重要。根據國外的經驗，參考風險投資的推出機制，本文認為REITs可選擇回購基金股份和通過上市進行股權轉讓來實現REITs的資金回收。
四、結論
房地產投資的方式范文5
Abstract： This paper analyzes the meaning of REITs from the real estate investment trusts （REITs） domestic distribution practice model， the organizational form， the type of trust， the way of capital raising and operation mode， etc.， and discusses the general structure， operation mode and regulation mode of REITs in China. Finally， the problems of the domestic real REITs products are analyzed from the aspects of the quality of the underlying assets， the construction of the relevant system and the reserve of professional personnel.
關鍵詞： REITs；發行模式；困境
Key words： REITs；distribution model；dilemma
中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）09-0053-03
0 引言
近年隨著我國房地產業的大規模擴張發展，房地產企業普遍存在資產負債率高，融資方式單一，過分依賴銀行等問題。當前，我國房地產行業正面臨供給側結構改革，如何將手中流動性差的資產變現，成為行業亟待解決的問題。另一方面，中國許多個人和機構投資者擁有大量資本，需要一款好的投資產品。因此，既可以通過直接融資解決房地產業的融資難題，又可以為社會閑散資金提供穩定投資回報的房地產投資信托基金（REITs）成為了業內外關注的焦點。
央行和銀監會于2014年9月了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出“積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點”。2015年1月，住建部《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出“積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點”。該指導意見指出“REITs是一種金融投資產品，推進REITs試點，有利于促進住房租賃市場發展，有利于解決企業的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產品。各城市要積極開展REITs試點，并逐步推開”。
1 國內REITs實踐特點分析
REITs 起源于美國，2005年國內越秀REITs 在香港發行了我國第一只真正意義上的REITs。2014年1月的中信啟航資管計劃，是一款與私募REITs非常接近的類 REITs 產品。2015 年6 月8 日，由萬科聯手鵬華基金發起的國內首只公募REITs 獲批，標志著我國REITs試點正式拉開序幕。2016年6月14日，中航信托成功發行首支由信托公司作為原始權益人的類REITs資產證券化產品“中航紅星愛琴海商業物業信托受益權資產支持專項計劃”。但是從REITs的準確定義來看，無論是萬科鵬華基金還是中航紅星愛琴海商業物業信托受益權資產支持專項計劃，由于基金只擁有經營權而非產權，以及3/4的資產被投入債券市場與股票市場，不符合國際上要求的至少75%的REITs投資在房地產或者與房地產有關的資產，實質上仍是一種債權性質的項目融資，或者可以認為是一種類REITs產品?？偨Y國內發行的各種類REITs產品類型，大致可以從組織形式、信托類型、資金募集方式、運營方式等方面進行辨別。
從組織形式上分類，根據房地產投資信托基金組織形式的不同，可以分為公司型REITs和契約型REITs。公司型REITs是發起人依照 《公司法》設立，法律上享有獨立法人資格的基金公司并向社會公開發行股票，投資者通過購買公司股份進行投資，由股東選舉的董事會進行基金的投資管理，最后將投資所得的收益以股息或者紅利的形式分配給投資者。公司型REITs具有由股東會、董事會、監事會和管理團隊組成的法人治理結構，互相制衡，互相監督，從而有利于實現投資者利益的最大化。契約型REITs是依據信托契約設立的基金，不具有獨立法人資格，僅是一種金融產品。契約型REITs的契約由投資者、資產管理公司和資產托管機構三方組成，投資者與資產管理公司通過契約的方式設立信托關系，資產管理公司按照契約將受益憑證發放給投資者，并受托負責資金的日常運營，資產托管機構則接受委托保管信托資產，成為名義上的資產所有人，通過三方契約可以防止投資者的資產被資產管理公司或資產托管機構侵吞，保護投資者的利益。美國REITs大多是公司型，而亞洲國家如日本、新加坡及中國香港大多采用契約型，我國現有的REITs及類REITs產品也都是契約型。根據我國目前的市場環境和法律環境，采用契約型的組織形式，能規避所得稅雙重征稅及信息披露等L險，更好地保護投資者的利益。
從信托類型上分類，根據房地產投資信托基金的資金投資方向分為權益型REITs和抵押型REITs。權益型REITs直接投資經營性房地產，其收入主要來源于房地產的經營收入，包括租金和房地產的升值收益。抵押型REITs是向房地產的所有者直接提供抵押貸款獲得利息收入，或投資于房地產相關資產證券化產品獲得收益。此外，還有一種混合型REITs，屬于上述兩種REITs的混合體，既投資于經營性房地產，也提供抵押貸款或投資房地產相關衍生證券。目前國際上運作的REITs中，權益性REITs是主導類型，占到REITs整體規模的90%以上，并且權益型REITs可以實現最大的避稅效果，我國目前發行的REITs及類REITs產品，如蘇寧云商、海航浦發大廈等都是偏權益型REITs的類型。
從資金的資金募集方式差異分類，可分為私募型REITs和公募型REITs。私募型REITs是以非公開的方式向限定的個人或機-構投資者募集資金，不能上市交易。公募型REITs是以公開發行的方式面向社會公眾及機構投資者募集資金。國際上以公募方式較為普遍，但在我國，房地產投資信托基金的相關法律法規還不健全，國家對相關金融市場的監管力度也有待加強，因此現階段我國的REITs及類REITs產品還是以私募為主，待房地產投資信托市場逐漸成熟，再主力開發公募REITs，使更多的資金進入到房地產投資信托的市場，使REITs在房地產及金融產業中發揮更大的效力。
根據運營方式不同，可分為開放式REITs和封閉式REITs。開放式REITs的資本規模及基金份額可以變化，在存續期內可以申購或贖回。封閉式REITs的發行數量和存續期限在基金設立時就已經確定，在存續期內不能申購或贖回，只能在二級市場上進行交易。根據我國目前的發展情況，房地產行業需要穩定持續的資金投入，因此可以先選擇封閉式REITs，等市場成熟后再考慮開放程度高、交易成本相對較低的開放式REITs。
2 我國REITs一般架構、運營模式與監管方式
2.1 我國REITs的一般架構
REITs的構成主要包括資產、發起人、資產管理公司、基金托管人、資產運營公司、單位持有人等。如圖1所示。
資產（房地產）一般界定為已投入運營能夠產生穩定和持續的現金流的資產。目前可以將一線城市和發達二線城市的優質商業地產和政府公租房作為REITs的首選，因為兩者都可以產生持續的租金作為REITs的投資回報。雖然公租房的租金水平較低，很難達到REITs國際回報率5-7%的水平，但政府可以出臺專項政策，對公租房REITs減免稅收及對租金進行補貼。
發起人一般為資產所有者，通過公開發行收益憑證籌集投資者資金，將資產的持續收益一次性收回或保留部分自持。
資產管理公司接受發起人或基金持有人的委托，對房地產投資信托基金的資產進行管理。向單位持有人提供穩定的回報，制定投資策略及風險管理政策，并按照投資策略就收購、減持或改善資產向受托人發出指示，可酌情在必要或對信托投資基金有益時，要求受托人代表基金借入或籌集資金，確保對基金資金及資產的合理運用及為基金單位創造最佳回報。
受托人一般是指銀行的信托機構，在房地產投資信托基金存續期間，作為資產的名義所有人對資產進行托管，監督資產管理公司和資產運營公司的管理工作。
資產運營公司（房地產管理公司）接受資產管理公司的委托，對資產進行管理和價值提升，通過對資產的管理、運營、維護，提高資產質量。
單位持有人是指基金單位的個人和機構投資者，通過購買基金單位擁有房地產投資信托基金的資產，享有持續回報和資產增值。
2.2 國內房地產投資信托基金的一般運作流程
發起人將具有穩定持續現金收益的自建或收購的資產進行剝離、打包，聘請第三方中介機構，包括會計師、評估師、律師對資產包進行資產評估、合規性調查、盈利預測，最終確定發行規模和基金單位定價。發起人委托資產管理公司和資產運營公司對資產進行管理和提升。發起人委托受托人對資產進行托管，保證資產的獨立性和資產使用的有效監管。經過相關金融監管部門及證券交易所的批準，結合市場推介活動，實現房地產投資信托基金的正式公開發行上市。
2.3 國內對REITs的監管模式
在我國金融業實行分業管理的背景下，信托機構與證券機構分別受到銀監會與證監會的監管。央行、銀監會、證監會、住建部等都推進過REITs的試點工作，但由于監管歸屬不同部門，審核批準上存在交叉重合，甚至相關制度互相制約的不協調情況，因此REITs在中國的發展不盡如人意。所以需要由國家統籌指導，對不同部門的職責進行有效協調，或由國家統一監管，統一制定與完善相關法律、稅收優惠政策、準入制度及信息披露監管模式。
2.4 REITs立法及稅收政策現狀
由于相關法律和稅收政策的缺失，我國發行的REITs基本為債權型，我國傳統的信托基金采取私募方式，無法在證券交易所掛牌交易，我國沒有針對信托基金交易的二級市場，因此，需要通過相關法律法規的完善，為我國發展股權型REITs提供政策支持。現階段我國關于REITs的相關法律法規還不健全，尤其是操作層面上的相關法律法規更是少之又少，因此目前的當務之急是完善相關的法律法規，比如《擔保法》、《證券法》、《信托法》、《公司法》等。
REITs設立階段，契稅、所得稅、營業稅、土地增值稅、印花稅等需要繳納，存續期間也需要繳納多項稅，比如所得稅、印花稅、房產稅、城市維護建設費、營業稅等，稅收負擔較重。國際上，為避免出現REITs資產收益和投資者層面雙重征稅現象，對多項稅收實行了REITs稅收優惠豁免政策，比如土地增值稅、印花稅、契稅、企業所得稅等。
近年隨著房價高企，我國房地產租售比嚴重失調，房地產增值收益明顯高于租賃收益，租賃回報收益率水平明顯低于國際水平。只有在稅收上堅持稅收中性原則并給予更多的優惠，才能保證REITs在我國的快速健康發展。
3 國內發展REITs的現實困境
雖然我國從未停止過對房地產資產證券化發展的要求，但不可否認時至今日我國與此相關的產品還是零，造成這種現象的原因是多方面的，主要包括：一是高質量的基礎資產缺乏。REITs所運營資產的收益率是吸引投資者最重要的指標，因為其回報率是由收益率決定的?，F階段我國發行的REITs產品存在諸多不足之處，比如后期運營管理差、維護成本過高、硬件條件不足等問題?；A資產質量偏低是真正意義上的REITs發行難以實現的重要原因。二是制度建設滯后。國內REITs發行主要依據2001年頒布的《信托法》。目前國內的稅收政策，發行REITs必定存在多個環節存在重復收稅，沒有稅收政策的支持，國內商業地產難以滿足國際上通行的REITs收益率標準（7%～8%的水平）。同時也缺乏明確的對信托產品產權登記管理制度，因此也難以確定信托產品的歸屬，影響產品在市場的流通。三是專業人才的缺乏。REITs產品涉及房地產、基金、證券、資產評估、審計、稅收、產權管理、會計等多個領域，基本懂得這些領域的復合型人才的缺乏才導致制度建設滯后，也無法開拓相關的市場。
4 政策建議
從國內發行的多個REITs產品看來，實質多數為一種權益類信托產品，無論從發行模式、架構、期限與產品流通性、基礎資產質量、信用條件等方面，離美國、新加坡和香港等真正公募市場發行的REITs依然存在差距，國內發行的REITs產品更多意義上是在房地產融資上的探索。要實現真正意義的REITs，需要在以下幾個方面進行完善：①盡快完善國內REITs的法律法規制度建設。制度建設是先行條件，目前國內相關法律的嚴重缺失制約了國內REITs的發展。需要相關部門針對REITs產品進行政策完善與研究，從REITs的準入條件、組織形式、治理結構、分紅比例以及關聯方的責任等方面給予法律形式上的確認，保障基金公司和投資者的利益。②創造出高質量的基礎資產。鑒于目前我國商業地產低回報率的普遍現象，要想實現充分流通的REITs難度極大。高質量的基礎資產是吸引投資者的根本所在。因此必須讓房地產開發企業或物業持有企I大力提高開發和管理水平，提升物業本身的價值。③培養專業合格人才。針對國內目前REITs專業人才缺乏的困境，必須有針對性地培養專業人才，包括監管人員、機構投資者、研究人員及各環節的實踐者。只有具有房地產、基金、證券、審計、資產評估、法律、會計等多領域交叉復合型人才參與到REITs的發行全過程中，才有效規避REITs產品的各種風險，提升資產證券化水平。
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房地產投資的方式范文6
關鍵詞：投資性房地產 成本模式 公允價值模式
一、何為投資性房地產
投資性房地產，是指房地產不是用于商品生產、提供勞務或者經營管理的目的而持有的。而是一種經營性的為賺取租金或資本增值或者出于兩者兼具而進行的投資活動，也就是說，投資性房地產區別于其他房地產的重要依據就是該房地產所帶來的經濟利益是否是獨立的。
在我國，隨著房地產行業的蓬勃發展，目前投資性房地產進行核算的模式主要有兩種：成本模式和公允價值模式。下面筆者將對這兩種模式進行一下對比和比較，為企業選擇合適的核算模式提供有用的依據。
二、投資性房地產兩種核算模式的比較
1、不同性
（1）定義的不同。成本模式最根本的是所有經濟業務的記錄都是以成本為依據進行經濟核算的。也就是說，在投資性房地產的一切經濟活動中，資產的流動、轉換、獲利和虧損都是以成本為標準來記錄的。成本模式也是我國房地產行業傳統意義上的核算模式。企業選用成本模式的根本原因在于： 企業在財務狀況的核算與分析時，并不把市場價值的變動作為反映企業財務狀況的一個重要依據。因此，在企業進行財務核算時，主要是通過成本計量進行財務核算。而公允價值是指：資產和負債按照在公平交易中，熟悉市場情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。
（2）適用的核算階段的不同成本模式是對投資性房地產進行初始計量的。而公允價值模式是對投資性房地產進行后續計量的。
（3）選用兩種計量模式對企業的優越性的不同采用成本模式計量能穩定企業資產的狀況，不容易被投機者和不法分子進行利潤操縱。成本計量模式作為一種傳統的資產計量方法，程序發展已經相對成熟，會計處理相應地也較為簡單，而且容易得到各個相關部門的理解，同時因為其主要是以成本為依據，其受外界公允價值變動的影響可以忽略不計。因此，采用公允價值計量模式能提高企業的會計信息質量，是符合現代企業的發展要求的。。與傳統的成本計量模式相比較，公允價值計量能更加全面地反映現在和未來房地產市場經濟環境的變化，它能夠更好、更及時地反映企業資產并對房地產資產的整體價值進行評價，并以此向財務報表的使用者提供更有價值的信息，從而更準確的為企業決策提供科學依據。另外，企業在公允價值模式下，不計折舊或攤銷，大大減少費用，增加了利潤。
（4）兩種模式對企業的不利影響的不同。采用成本計量模式不能如實反映企業的真實情況。因為，傳統的成本模式是以賬面記錄的方式來反應資產狀況的。然而以中國近幾年的房地產價格發展局勢來看，投資性房地產的市場價值波動遠遠大于世紀的賬面凈值，因此如果依舊采用單純的成本模式進行核算，很顯然在市場經濟的條件下是不全面、不準確的。采用公允價值計量模式而引起的價值波動反映在資產負債表的所有者權益里，大大提高了企業經營的風險，另外，公允價值的取得，首先就在于活躍的公開市場報價。而在當前中國房地產市場還不健康穩定的市場競爭機制下，公開的市場報價并不容易取得，這就迫使房地產企業在投資性房地產專業評估的技術人員的培養與選拔上擴大成本。并且，由于市場波動性比較大，花費在反映企業當期賬面價值的增減變動、公允價值的確認方法及其理由的年報無疑也是一筆不小的信息成本。同時，采用公允價值計量模式計量將影響企業的分紅政策的制定。采用公允價值計量模式，雖然表面上會使投資性房地產的企業的賬面利潤增加，但事實上并未給企業帶來實實在在的現金的流入，這會大大增加企業的賬面收益和現金流不符合的矛盾。這對投資性房地產企業的分紅政策制度的制定是較困難的。
（5）兩種模式的未來前景是不同的。筆者認為，隨著電腦技術突飛猛進的發展，隨著理財學對金融工具計量模型（如期權計價模型等）研究的日臻完善，會計界完全有能力解決公允價值會計的這兩個關鍵問題。換言之，公允價值會計在技術上是可行的。其次，公允價值會計的發展前景取決于下一世紀經濟環境的變化?？梢灶A計，到21世紀金融業在西方國民經濟中的地位和作用將進一步提高，甚至可能超越第二產業。金融業的發展，金融工具和衍生金融工具的推陳出新，為公允價值會計在下一世紀發揮主導作用創造了客觀環境?？傊?，公允價值會計既對會計界提出嚴峻挑戰，同時，也為計量模式的完善和發展提供了契機。筆者堅信，公允價值計量模式極有可能在下一個世紀的上半葉成為主流，歷史成本計量模式將逐步退出會計的歷史舞臺。
2、相同點
兩種核算模式均采用單獨核算。在我國，以往傳統的成本模式是單純的作為固定資產或者無形資產進行獨立核算，這樣就破壞了房地產實際價值的整體性。從而影響其投資決策的制定?！镀髽I會計準則――基本準則》借鑒了國際會計準則的單獨核算的原則，規定投資性房地產是區別于固定資產和無形資產中的，應該進行單獨核算。因此，無論是采用成本模式還是公允價值模式進行房地產資產核算，對投資性房地產都是獨立核算，單獨入賬的。
三、不同企業選擇投資性房地產核算模式的標準與依據
不同的企業因為自身經營水平和經營方式的不同在不同的市場環境下所適用的核算模式當然也是不同的。因此，為促進企業在市場經濟的條件下最大限度的獲得利潤。企業在進行選擇時，必然要對各方面的影響因素進行綜合考慮，下面，筆者便對企業進行模式選擇時要考慮的因素進行了一下總結。
1、模式的靈活性
上面我也分析過我國房地產企業核算模式的現狀，因此，一般而言，企業應選用成本模式對投資性房地產進行計量。只有當確定房地產市場的公允價值能夠持續、可靠的獲得，方可采用公允價值模式進行后續計量。也就是說，公允價值核算是有一定的條件才能進行的。因此，如果想要采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，則需要滿足相應的條件。當然，在理論上，成本模式也可以代替公允模式進行后續計量的。這些，足以說明了核算模式的靈活性。
2、模式的特定性
成本法下不考慮公允價值變動因素，和固定資產一樣計提折舊。公允價值計量模式下，不計提折舊，但是期末要根據公允價值變動來確認損益，期末如果有減值跡象還要進行減值測試。因此如果同時采用了兩種計量模式，很顯然會帶來計量上的前后矛盾和會計處理的麻煩與資源的浪費。所以在具體操作中，要盡量避免兩種模式的混用以免造成對投資者決策的誤導。
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