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房地產財務實務范文1
一、房地產企業經營的概述
房地產行業的發展莊要從事房地產的開發和建設進行租賃經營以及相關的服務等形成的一種獨立性產業部門。其中主要內容包括進行土地的開發、對房產的買賣和租賃、進行物業的管理以及金融方面的投資等具體的運營中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產經營的周期性和社會經濟發展的周期性有很大的關系, 同時房地產企業的發展,能夠帶動建筑、建材和機械、冶金、家具、電器等行業的發展。因此房地產經濟的發展對社會經濟的發展具有基礎性的影響。
二、房地產企業存在的財務風險問題
(一) 債務方面的風險。房地產企業的發展中最大的特點就是負債率比較高這也是房地產企業容易出現財務風險問題的重要原因。相關的資料顯示月前我國的房地產企業平均負債率達到了75 % 左右而且一般的房地產項目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動資金比較大,才能保證項目的實施和運轉。但是一般的房地產企業擁有的流動性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機構來進行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產企業的還款還要等到地產項目開始盈利所以很多的房地產企業都是在負債率比較高的情況下進行經營所以會產生很大的財務風險。一旦某個環節出現問題就會給整個項目的運行產生影響, 對企業的經濟效益造成很大的損失。
(二) 房地產企業進行再次融資的風險。由于房地產項目的投資比較大所以,一般的房地產企業很難單獨完成一個地產項目往往需要一些金融機構來介入。一些房地產企業在沒有機融機構介入的同時就盲目的開始建設項目,導致項目建設中進行融資出現問題。我國的銀行大部分屬于國有企業在社會經濟的發展中起著一定的調節和保持平衡的作用,但是如果房地產企業的收入狀況受到影響池會導致銀行的運作出現問題始社會經濟發展造成一定的影響。
(三) 利率變動給企業造成了財務風險。房地產企業的貨款,受到利率變動的影響比較大, 特別是國家的經濟政策會對利率變動產生很大影響所以這些因素的影響容易給企業造成比較大的財務風險這也是房地產企業發展中需要考慮的問題。所以國家實施了一定的加息政策進行房地產泡沫的抑制造成了房地產企業的融資成本提高增加了企業的還貨壓力。而且企業若經營不善段有實現預期的發展目標就會影響到正常的投資和經營這也是目前房地產行業面臨的重要問題。
(四) 房地產企業經營管理中的風險。房地產企業的發展中和許多部門有相關的經濟往來例如政府、審計等一些管理部門還包括一些企業的債務人、股權人、企業的職工以及企業內部的各個單位等。
由于房地產企業和這些方面的經濟關系比較密切所以涉及到的資金量也相對較大這也造成了房地產企業的財務風險增加。同時許多的房地產企業在財務管理方面的制度不是很完善, 也容易導致企業在財務管理方面的疏漏。所以在實際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對成本管理的缺失許多企業沒有建立規范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預期影響企業的經濟效益。
三、房地產企業進行財務風險防范的措施
(一) 房地產企業需要優化資本結構。房地產企業的發展,屬于資本密集型企業所以必須擁有比較合理的資金結構。目前,國內的很多房地產開發企業擁有的資金是無法獨立進行項目開發的但是房地產企業在進行融資的過程中,一定要充分的考慮企業的償還能力, 以及具體的房地產項目的收益情況。進行項目的開發過程中房地產企業需要進行資本結構的優化,雖然房地產企業的負債經營能夠通過金融杠桿原理來增加企業的收益情況但是房地產企業的負債情況需要保持在一個相對合理的范圍內。
(二) 房地產企業需要優化融資渠道。當前房地產企業的發展中應積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進行融資。所以房地產企業需要擺脫以往的單一性融資方式根據自身的優勢,豐富融資手段,例如采用產業基金融資、信托計劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時還可采用民間融資的方式為企業的發展提供充足的資金支持。進行多樣化的融資還可以降低企業的債務比例減少財務風險。
(三) 房地產企業需要樹立財務風險意識。隨著市場環境的競爭日趨激烈房地產企業需要樹立起一定的風險意識特別是企業的財務風險意識。所以需要企業對整體性的國民經濟加強認識根據社會經濟的發展形式預測相關的政策變化, 以及對企業的經營管理產生的風險。目前我國的經濟發展速度比較快而且相關的政策也需要進行調整和變化必然會對房地產企業的發展產生一定的影響, 因此就需要企業加強對經濟形勢的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現財務風險問題。
(四) 房地產企業需要加強項目的調查, 有效控制成本。房地產行業的發展是一個具有高風險性的行業,受到社會環境的影響比較大特別是社會經濟政策的影響所以房地產企業的發展中進行相關項目的開發建設需要在投資前加強對建設項目的考察及投資風險的調查。做好準確的風險評估報告,是促進房地產企業進行成本控制, 減少財務風險的重要方面。
房地產財務實務范文2
1999年5月黃某因經商所需向陳某借款6萬元，劉某以其新建的二層樓房為黃某的借款作抵押擔保，并辦理了抵押登記手續。同年底，劉某經批準在其二層樓房上加蓋了一間“小閣樓”用于堆放雜物。到期后，因黃某不能歸還借款本息，陳某遂起訴黃某和劉某。
評析：
對劉某所蓋“小閣樓”是否屬抵押財產及其處理，存在兩種不同觀點。
第一種觀點認為該“小閣樓”屬于抵押財產，在案件的執行過程中，應將整棟樓房拍賣，陳某可就所得款優先受償。其理由是：劉某與陳某的抵押合同有效。劉某在該二樓房上加蓋的“小閣樓”與原二層樓房連為一體，該“小閣樓”用于堆放雜物，要配合原二層樓房才能發揮作用，顯屬從物。根據主物吸收從物的規定以及主物的處分效力及于從物的通例，該“小閣樓”應從屬于已設置抵押的二層樓房而為抵押財產的一部份，“小閣樓”應為抵押權效力所及。
第二種觀點認為該“小閣樓”不屬于抵押財產，其理由是：
首先，從雙方當事人的真實意思表示來看，在劉某與陳某訂立抵押合同時，“小閣樓”并不存在，劉某系以其二層樓房提供擔保、設置抵押，雙方的真實意思表示的抵押物為劉某的二層樓房，沒有將“小閣樓”作為抵押物的意思表示，而意思表示須真實是民事法律行為的生效要件之一。
其次，“小閣樓”并非登記抵押的建筑物。劉某的二層樓房設立抵押后，經批準在其二層樓房上加蓋一間“小閣樓”，該“小閣樓”屬須批建的建筑物。根據房產設置抵押時應當辦理抵押登記，否則不得對抗第三人，即無優先受償權利的規定，該“小閣樓”并未辦理抵押物登記，不屬于抵押財產。
房地產財務實務范文3
關鍵詞：房地產企業 財務風險 風險測度
房地產業是一種高風險、高收益的產業，價值規律如同一只“看不見的手”給房地產開發企業投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業，由于資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點，同時存在行業自身尚不成熟、體制不健全、法規不規范等問題，決定了房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。中國指數研究院2008年6月的一項有關房地產上市公司研究成果表明：滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負債風險顯著提高。同時，部分滬深房地產上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經濟增加值）降幅明顯。數據顯示，近百家滬深房地產上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負，導致滬深上市公司資產成本壓力日益加大。房地產企業的財務風險成為當前房地產企業亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產企業財務風險，并就此提出防范房地產行業財務風險的相關對策，從而為促進我國房地產企業健康發展進行積極探索。
一、房地產企業財務風險表現形式及其管理問題分析
（一）房地產企業財務風險的表現形式 房地產開發企業，財務風險主要表現為以下幾個方面：（1）償還債務風險。開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例相當低，大量的開發資金來源于借貸。根據調查顯示，目前我國房地產開發企業的資產負債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線?；I資結構不穩定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業置到期能否償還本金及高利率的風險于不顧，盲目地、過度地、不合規范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉貸等，為企業埋下了到期支付能力及利滾利負擔的財務風險。（2）利率變動風險。房地產企業需要的資金鏈一般都很長。在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。高額的利息將成為房地產企業沉重的負擔。自2008年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產公司資金成本的上升，進而使得企業預期收益減小的風險增大。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。（3）再籌資風險。對于房地產企業來說，高負債率進一步限制了企業在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產企業的經營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應， 再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅，從而對整個經濟來說也是一個巨大的經營風險。
（二）房地產企業財務風險管理存在問題 目前房地產企業財務風險管理存在問題主要有：（1）企業貸款比較隨意。目前我國有些房地產企業沒有對資金進行科學合理規劃，為了使得一些項目上項，有些企業沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業單位借款，從而加大了房地產項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。（2）單個項目的負債金額較大。我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質量的難度和風險使得項目在很長時間內都成為一個比較大的問題困擾著房地產企業。有些房地產企業為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險，企業負債規模巨大，利息支出加大，收益降低而導致企業喪失償付能力或破產的可能性也增大。（3）資本結構不合理。而且根據組合風險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業的籌資風險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內部信息傳遞不暢。目前，大多數房地產集團內部各部門之間以及上下級企業之間缺乏統一的規劃，就很容易造成房地產企業難以對下屬的部門及子公司的財務數據進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發項目缺乏合理規劃和科學管理。由于房地產具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權或是使用權的轉移；其次，由于房地產投資的規模大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，因此，科學的規劃和管理非常重要，一旦規劃不合理，開發定位出現失誤，投資分析缺乏可靠依據、開發過程缺乏嚴密、有效地投資控制、進度控制、質量控制等，就會造成企業財務風險的出現。鑒于房地產企業發生財務危機的現實，房地產企業只有構建符合自身條件的財務危機預警模型，才能及時的發現財務危機的相關動向，隨時動態跟蹤公司的財務狀況，根據預警判別值的變化和判別區間的歸屬來預測公司發生財務危機的可能性，及時發現導致公司財務危機存在的不良因素，以此尋找關鍵原因，采取適當措施，從而對財務風險加以有效防范和控制。
二、房地產企業財務風險的實證測度
（一）預測指標的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產行業上市公司數目，ST公司數目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結果的準確性和可靠度。本文選取的具體數據和相關指標按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當年12月31日收盤價為依據計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產與非流通股數相乘計算的；所有年報數據均采用合并會計報表中的數據；由于所需的利息費用一項從公司財務公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務費用來代替利息費用；每股凈資產、凈資產收益率、每股收益采用非國際標準數值；總資產按年末數計算。
（二）z模型及其修正 美國學者奧爾曼（Altma）在20世紀60年代中期構建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預測企業破產發生的概率。他通過選用66家樣本企業，即33家破產企業和與之相對應的相同規模相同行業的33家正常企業，然后按流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和周轉能力五項標準選取了22個指標，最后從中選取五個財務變量，并賦予這五個財務變量一定的權重，這五個變量分別為營運資本/總資產、留存收益/總資產、息稅前利潤/總資產、股權市價總值/總負債、銷售收入/總資產，并依據這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數據代入Z模型計算出一個數值，根據該數值歸屬哪個區間來預測企業財務危機發生的可能性，其本質是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結搜集到的破產企業數據中，發現了判別Z模型經驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當判別Z值高于2.675時，企業被認定為財務狀況良好，破產幾率極低；而當判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業通常財務狀況不穩定，有可能存在財務危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業被認為存在極大的破產概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區間如（表1）所示。從Z模型判別區間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業出現的財務危機越小，破產機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業出現破產機率逐漸增大。同時奧爾曼還發現Z模型在企業破產時前一年預測企業破產情況正確率相當高，在33家破產企業樣本中能有效預測31家，33家正常企業樣本也能準確預測到32家未發生破產，預測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業即25家破產企業和56家非破產企業，同樣采取類似的判別方法，實證結果得出Z模型預測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設定為：X1：營運資金/總資產=（流動資產-流動負債）/總資產；X2：留存收益/總資產=（未分配利潤+盈余公積）/總資產；X3：息稅前利潤/總資產=（凈利潤+所得稅+財務費用）/總資產；X4：股權市價總值/負債總額=（每股市價×流通股數十每股凈資產×非流通股數）/負債總額；X5：銷售收入/總資產=主營業務收入/總資產。
（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構建的Z模型是具有相當大的學術價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經濟環境下的企業風險測度，并不適合我國市場經濟條件下的上市公司風險測度，尤其是該模型所設置的臨界值偏高，并不適合我國房地產企業財務風險的評價。因此，具體到我國房地產企業的現實來說，必須探索適應我國市場經濟條件下的房地產企業財務風險判別標準，才能精準反映我國房地產企業的財務風險狀況。基于此，本文在借鑒相關文獻資料和數據統計支持下提出我國房地產行業上市公司的經驗臨界值，然后利用2008年的數據對經驗臨界值做出檢驗。目前，國內學者使用凈資產收益率指標來預測財務危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認為當凈資產收益率小于6%，財務風險較大。因而根據凈資產收益率小于6%，得出財務風險較大這一結論。本文統計了此段區間房地產公司的Z統計值，隨后再把條件調整地更為嚴格一點，讓每股收益和凈資產收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產收益率小于零時，人們一般認為該公司出現財務危機的可能性更大，所以相應的本文也計算了此段區間房地產公司的Z統計值，具體見（表2）。由表得知，當Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據謹慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當每股收益大于0.4時，公司的財務狀況比較好，本文選為風險較小者，對每股收益大于0.4這一區間的Z值做數據統計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統指標凈資產收益率來判別風險較小者，根據有關文獻及房地產業業績評價標準，當凈資產收益率大于10%時，公司財務風險較小。對凈資產收益率大于10%這一區間的Z值做數據統計，見（表4）。根據謹慎性原則，本文定義當Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業績比較好的公司，風險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產收益率、主營業務收入排名都在前面，其每股收益、凈資產收益率遠超過房地產行業上市公司加權平均每股收益（-0.4）和加權平均凈資產收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產行業上市公司Z指標的經驗臨界值見（表6）。
（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產上市公司2008年度財務數據對結論進行檢驗，在86個非財務危機公司中，模型把9個非財務危機公司判別為財務危機公司，其判別準確度為89.5%；7個財務危機公司中，有1個被認定為非財務危機公司，模型判別準確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準確度為89.2%，模型能具有較好的區分度。從判定結果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢來預警房地產公司財務危機。如2009年房地產行業上市公司被實行退市風險警示的珠江控股公司股票，從連續三年的Z值數據來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發生財務危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產企業財務風險進行測度時，應該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準確衡量我國房地產企業財務風險，并能加以有效防范和控制。
三、房地產企業財務風險的控制策略
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內。一是做好全面預算和財務集中管理。將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。二是合理安排權益及債務資本，優化資本結構。一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。以此來優化資本結構，為控制財務風險奠定基礎。三是注重融資策略創新，建立多元化融資渠道。企業可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業壞賬損失風險，加速資金的運轉，提高資金的利用率。同時， 企業要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。六是建立房地產公司的財務預警系統。通過建立短期財務預警系統，編制現金流量預算，為房地產企業提供預警信號，使經營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務預警系統的同時，還要建立長期財務預警系統，更好地使管理者和員工掌握財務風險的預防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風險責任履行情況，責權利相結合，更好地激發員工參與風險管理，控制風險損失。
參考文獻：
房地產財務實務范文4
企業采取預算管理工作在實施過程中，很多企業的管理者對預算管理的重要性認識不夠深入，對預算管理的各個環節不太清楚，特別是在制定預算程序、財務預算執行以及預算方案調整和控制方面以及對本企業預算分析、評價、考核、獎懲等幾個方面存在較大的問題，具體表現在以下幾個方面：
1.對財務預算管理缺乏正確的認識。很多企業管理者認為預算只是財務部門的事情，與其他部門的聯系不大，所以在開展預算管理過程中，沒有讓其他職能部門提前參與和配合。這種情況很容易造成財務部門閉門造車，主觀現象嚴重，預算方案編制存在隨意性和不科學性，導致編制的最終預算案不切合實際，無法很好執行，發揮不了財務預算對企業運營管理的管控作用。從預算案編制的范圍來看，很多企業的財務部門只注重銷售環節的收入和費用預算方案，忽視了企業資本支出預算的編制。在企業進行重大投資過程中，不進行有效的規劃和管理導致業務部門得不到及時的資金支持。對投資的資金沒有合理的規劃和預算，導致資金分配不合理，后期又無法正常流動，導致生產效益低或者根本沒有產生效益。投資預算管理是當前很多企業財務預算管理中的薄弱環節，需要企業在今后經營過程中需要重點關注和加強的一個環節。
2.財務預算管理過程中存在較多不科學性和難以操作性。預算案的編制應該科學合理，這樣企業在經過相應的努力之后才能夠實現既定的財務目標。但是在實際的財務預算管理過程中，主觀上財務人員都是從自身的利益和績效出發，對于與財務預算有關的信息從來不公開，也不與企業的其他部門進行有效的溝通，很難調動起相關人員的工作積極性，同時，在預算案制定過程中，房地產市場顧客需求的多樣性，項目公司必須不斷修改設計方案以適應市場需求，導致新項目難以找到合適的預算參考標準，多樣性過高的預算標準也使預算執行部門在實際操作中困難重重，很難達到既定要求。特別是目前企業管理層普遍面臨嚴格的績效考核，在制定預算案時，各部門都會有所保留，并且編制的預算案也比較簡單，對于許多復雜的實際業務問題不能采用相應的手段解決，在管理過程中，不能靈活的采用多種預算方法，無法實時反應市場的變化情況，導致對預算執行產生了嚴重的影響，從而使預算案失去了其應有的作用，造成經常性的調整預算方案，大大降低了預算案的有效性和嚴肅性，使得企業的預算逐漸脫離了實際，降低了預算管理的可操作性。
3.對財務預算管理缺乏健全的獎懲機制。由于房地產企業項目的創新需求，預算編制較多使用零基預算方法，企業運營過程中不確定性因素增多，預算調整頻繁，客觀上給預算考核標準制定帶來很大麻煩，不便于后期預算執行考核。某些領導者不重視預算管理的考核和評價，沒有將預算作為財務部門考核評價的重要標準和依據，使企業的各種約束機制考核機制以及獎懲機制形同虛設。此外，很多企業在財務預算管理過程中制定的各種獎懲機制作用不是很明顯，考核過程中較多的強調了客觀因素對預算管理影響，而沒有考慮到財務人員自身的主觀因素對財務管理限制。此外，很多企業在考核過程中帶有濃厚的個人主觀色彩、小團體意識，獎勵偏向自己的小圈子，使考核工作名存實亡。在預算管理過程中，對工作中取得了顯著成效的工作人員獎勵不足，對預算過程中存在的問題以及違規的人員處罰力度不夠，在很大程度上影響了業務參與人員的工作積極性，嚴重妨礙預算管理工作的正常開展。
二、解決企業財務預算管理問題的應對措施
預算管理是以價值計量和其他數量形式為基礎的管理模式，綜合的反映出企業未來經營規劃和目標等各種信息的執行結果。企業財務預算管理是一個系統性的工程，也是一個長期的過程，因此在制定預算方案的過程中，應該高度重視預算案的編制、執行以及反饋分析和調整，其中的任何一個環節都不能忽視，忽視了任何一個環節都有可能會對企業的財務預算管理工作造成嚴重影響。在經營過程中，要使預算管理工作順利的進行和起到應有的效果，必須樹立全局的管理理念，不斷增強預算管理的意識，并借助信息化技術和各種手段，保證預算管理工作順利的推進。
1.企業的管理者必須重視過和支持財務預算管理工作的開展。企業的高層管理者要把企業財務預算管理工作作為企業管理的一項重要的系統性工程來抓，直接參與到預算管理工作中來。在一些具體的工作環節上，要親力親為，在一些具體的環節上如對財務預算管理中的授權和審批過程都需要管理者親自操作，而且還要對財務預算管理的整個過程有一個比較明確的了解，對財務預算管理工作的整個過程都要嚴格監督其落實和執行。
2.讓企業的全體員工都能參與到企業財務管理中。在進行財務預算管理過程中，從預算案的編制到最后的執行和實施，都需要企業的各個部門和全體成員之間的通力配合完成，這就要求企業的全體工作人員在工作過程中，要樹立預算的全局觀，不斷增強自身的預算管理意識，同時還要積極的參與企業的預算管理工作，為企業的財務預算管理貢獻自己的一份力量，發揮自己應用的作用。
3.建立財務預算制度運轉體系。預算管理與企業的基礎管理工作有著密切的關系，進行預算管理能夠有效的規范和完善企業的基礎性管理工作。要做好企業財務預算管理，必須依靠完善的制度措施來保證其很好的實施。所以，企業在進行預算管理過程中，應該制定詳細的財務預算管理制度和措施，在管理過程中明確預算運轉的各項流程，并對預算審批程序進行嚴格的控制和審批，并制定具體可行的業務事項管理辦法。企業通過制定完善的預算管理制度，才能真正的形成權責明確，執行有力，獎罰分明的預算管理體系。
三、結語
房地產財務實務范文5
關鍵詞：房地產企業 償債能力 盈利能力 營運能力 發展能力
中圖分類號：F234 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2011）12-195-02
一、目前我國房地產上市公司的現狀
我國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場?！?011中國房地產市場趨勢觀察研究預測報告》中數據表明：2010年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，漲幅比2009年12月份擴大1.7個百分點;環比上漲1.3％，漲幅比2009年12月份降低0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比漲11.3％，漲幅比2009年12月份擴大2.2個百分點;環比上漲1.7％，漲幅比2009年12月份降低0.2個百分點。同時，也應清醒地看到，中國的房地產企業在快速發展中存在著這樣那樣的問題。房地產企業目前面臨的財務困境主要存在流動性不足、權益不足、債務拖欠及資金不足四種形式，具體表現為產品變現能力差、負債依賴程度過高、工程款欠款嚴重、開發資金嚴重不足、預期償債壓力過大。
二、財務分析的方法
1.財務分析的意義。財務分析是根據企業財務報表等信息資料，采用專門方法，系統分析和評價企業財務狀況、經營成果以及未來發展趨勢的過程。財務分析對不同的信息使用者具有不同的意義，具體來說，財務分析的意義主要有以下幾個方面：一是可以判斷企業的財務實力。通過對資產負債表和利潤表有關資料進行分析，計算相關指標，可以了解企業的資產結構和負債水平是否合理，從而判斷企業的償債能力、營運能力及獲利能力等財務實力。二是可以評價和考核企業的盈利能力和資金周轉狀況，揭示財務活動存在的問題，找出差距，得出分析結論。三是可以挖掘企業潛力，尋求提高企業經營管理水平和經濟效益的途徑。四是可以評價企業的發展趨勢，預測其生產經營的前景及償債能力。
2.財務指標分析概述。（1）償債能力分析。一是短期償債能力分析：
二是長期償債能力分析：
（2）營運能力分析。
（3）盈利能力分析。
（4）發展能力分析。
三、房地產行業上市公司財務分析案例研究
某房地產上市公司，按總資產和凈資產的規模在中國房地產上市公司排名中都是高居榜首，根據該公司2009年至2010年的資產負債表和利潤表可以計算出以下財務指標：
1.償債能力分析指標。
流動比率＝流動資產÷流動負債
＝20552073.22÷12965079.15＝1.59
速動比率＝速動資產÷流動負債
＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56
資產負債率＝負債總額÷資產總額
＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％
產權比率＝負債總額÷所有者權益總額
＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％
2.營運能力分析的指標。
應收賬款周轉率（次數）＝營業收入÷應收賬款平均余額
＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次
存貨周轉率＝營業成本÷存貨平均余額
＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次
流動資產周轉率＝營業收入÷流動資產平均余額
＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次
總資產周轉率＝營業收入÷總資產平均余額
＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次
3.盈利能力分析的指標如下：
營業利潤率＝營業利潤÷營業收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％
凈資產收益率＝凈利潤÷平均凈資產（指所有者權益）＝14.16％
4.發展能力分析的指標如下：
營業收入增長率＝本年營業收入增長額÷上年營業收入總額
＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％
資本積累率＝本年所有者權益增長額÷年初所有者權益
＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％
資本保值增值率＝年末所有者權益÷年初所有者權益
＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％
通過以上財務指標可以看出該上市公司2010年的財務指標有以下特點：一是償債能力分析。一般認為，生產企業合理的最低流動比率是2，速動比率為1較合適，該企業流動比率是1.59，速動比率是0.56，表明該企業的流動資產較少，速動比率過低，企業會面臨償債風險。
資產負債率越低（50％以下），產權比率越低（100％以下），說明企業長期償債能力越強。該企業資產負債率是74.69％，產權比率是295.04％，表明企業資產對債權人權益的保障程度較低，承擔的風險較大，企業的長期償債能力較低。二是營運能力分析。該企業應收賬款周轉率是43.96次，周轉速度較快，表明企業對應收賬款管理的效率較高。，信用銷售管理嚴格；存貨周轉率是0.27次，流動資產周轉率是0.77次，總資產周轉率是0.29次。這三個指標較低，表明企業存貨占用水平較高，流動性較低，流動資產利用效果較差，企業全部資產營運效率較低，長此以往會降低企業的短期償債能力及獲利能力。三是盈利能力分析。該企業營業利潤率是23.06％，表明企業主營業務市場競爭力較強，發展潛力較大，獲利能力較強。凈資產收益率是14.16％，說明公司自有資本獲取收益的能力較強，營運效益較好，對公司投資人、債權人的利益有一定保證程度。四是發展能力分析。資本積累率反映了公司當年所有者權益總額的增長率，體現了公司資本的積累情況，是公司發展強盛的標志，也是公司擴大再生產的源泉，展示了公司的發展潛力。該企業資本積累率是20.21％，表明公司的資本積累較多，公司資本保全性較強，抵御風險、持續發展的能力較強。資本保值增值率是根據“資本保全”原則涉及的指標，更加謹慎、穩健地反映了公司資本的保全和增值情況，也充分體現了經營者的主管努力程度和利潤分配中積累狀況，一般該指標應大于100%。該企業資本保值增值率是120.21％，表明公司的資本保全狀況很好，所有者權益增長很快。
四、對房地產行業發展的思考
通過對房地產上市公司的財務指標分析，可以發現雖然目前房地產行業發展勢頭強勁，盈利能力較強，對投資人和債權人的利益有一定保障，但是其財務狀況仍不容樂觀，企業管理者仍應繼續提高其償債能力和營運能力，努力降低企業的財務風險，增強企業全部資產的營運效率，這樣才能使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
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房地產財務實務范文6
民期以來，房地產行業為我國的經濟發展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經濟，I I的重要行業之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產行業需要進行積極的調整，}i}.格控制房地產在開發、建設、經營、銷售等環rr-}J的則務風險，確保房地產行業的穩定健康發展。本文卞要對房地產所而對的則務風險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預防和控制措施。
【關鍵詞】
房地產企業：則務風險：控制：措施。
一、房地產企業財務風險的表現。
房地產行業的發展由于會受到受社會、政治、經濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產企業不得不面對各種風險。
（一）面臨利率變動帶來風險。
利率的變動給房地產企業帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產企業的負債成本，導致企業預期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產企業帶來很大的風險。
（二）通貨膨脹引起的風險。
通貨膨脹也是房地產企業面臨的風險，當出現大面積的通貨膨脹，相應的會增加房地產企業的生產成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產的開發成本，使相應的風險隨之增加。
（三）稅率變動帶來的風險。
由于房地產企業在經營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產稅、企業所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產企業的投資開發成本也會上升，減少預期收益，增加風險。
（四）因資產負債率增加引發的風險。
因為房地產企業的投資規模相當巨大，許多房地產企業通常是負債開發。房地產企業的開發資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產企業目前的發展狀況是資產負債率已經超過60%的警戒線，高負債率使企業面臨著預期收入得不到實現時帶來的巨大風險。
（五）再籌資帶來的風險。
高資產負債率使得房地產企業的再籌資難度加大，因為房地產企業對債權人的保證程度降低，使得企業很難從市場上進行資金的籌措。而房地產企業對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關政策就很敏感，無疑也是企業不得不面臨的風險。
（六）投資收回導致的風險。
政治因素以及社會經濟因素等都會影響房地產企業的經營狀況，部分房地產企業的開發成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內難以變現?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產企業的投資成本的回收。
二、房地產企業財務風險的形成原因。
（一）缺乏有效的財務預算管理。
房地產作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大、資金回收慢、開發周期長等特點，而很多的項目不具備相應的調整能力。很多開發商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質交付使用就能實現企業的經濟效益，這顯然是片面的。如果企業沒有財務預算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預算與控制，就很難實現企業原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業的經濟效益，企業甚至會因此產生的財務風險而出現虧損。
（二）成本費用控制不嚴。
房地產企業的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產企業沒有立足于企業的實際，采取有效的管理措，對企業的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質量控制上。例如，有的房地產企業對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規范，這無疑會增加企業的財務風險，影響企業的經濟效益。
（三）內部審計機制不夠健全。
內部審計是房地產企業財務風險控制與管理的重要組成部分。內部審計作為企業內部的監督機構，雖然沒有直接參與到企業內部的經營管理活動當中，但是卻能夠對企業的預定目標達成率、財務風險等進行有效的監督。然而很多企業偏偏忽視了內部審計的重要性，沒有建立起健全的內部審計機制，例如內部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內部審計的有效性，不利于財務風險的規避。
（四）缺乏對現金流量的科學管理。
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉效率低、變現能力差，所以加強對現金流量的管理就顯的尤為重要。
然而很多企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產企業財務風險的控制措施。
（一）對企業的資本結構進行優化。
雖然企業采取負債經營能夠發揮負債的杠桿效益，能夠給企業帶來一定的經濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內，因為過高的負債率不僅不能夠給企業帶來利潤，還會增加企業的財務風險。當負債超出一定的比例，負債率和風險是成正比的。所以，房地產企業就要結合自己的具體情況，權衡自身的實際能力，分析企業的融資能力、抗風險能力以及獲利能力，制定出科學、合理的資本結構，使企業風險最小化。
（二）房地產企業要加強對投資項目的管理力度。
眾所周知，房地產投資是風險性極高的綜合性的經濟活動，受其自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。所以，作為房地產經營企業，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風險的控制與規避。
（三）對現金流量進行控制與管理隨著房地產市場的不斷發展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉變為以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產企業不得不對原有戰略進行適時的調整。目前，現金流已經發展成為房地產企業進行長遠規劃時率先要考慮的關鍵因素。
企業的經營活動必須要考慮所產生的現金流量凈額，當企業利潤上升，而現金凈流量卻下降時，反映出企業的實際收益是在減少的，要加強重視?？梢哉f現金凈流量是反映房地產企業的風險晴雨表。
（四）建立強有力的風險預警機制。
房地產企業通過建立有效的風險預警機制，可以把企業的非正常經營情況控制在初級階段，降低財務風險帶來損失的可能性。通過全面預算建立有效的預算預警機制是非常有必要的，因為通過預算與實際之間的比較和分析，可以為企業的整體經濟活動提供更有利的參考依據，制定調整企業行為的有力措施，對企業未來面臨的風險進行科學的預測。強有力的風險預警機制，可以對房地產企業潛在的財務風險進行及時的揭示、分析和預先的防范，實現規避和化解財務風險的目的。
（五）大力引進先進的技術，提高項目管理的水平。
對房地產企業來說，房產是其最終的產品，而項目管理的過程就是這一產品的生產過程。企業要想保證施工的質量和安全，實現更長遠的發展，就必須對產品生產的全過程進行有效的控制和管理，房地產企業也不例外。房地產企業的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業的經濟效益。所以，作為新形勢下的房地產企業，必須積極學習、探索和創新工程項目管理模式，將信息技術等先進技術應用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質量和效率，進一步增強企業防范財務風險的能力。
四、結束語。
綜上所述，房地產企業的財務風險貫穿于企業經營管理活動的各個環節，對企業的穩定健康的發展埋下了很多隱患，所以財務管理人員對于這些風險必須給予足夠的重視，對其產生的原因要進行科學的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產企業的各種財務風險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務風險控制在最初階段。同時，財務管理人員要不斷豐富自身的知識結構，提高自身的職業素質、業務能力，從而不斷提高房地產企業財務風險控制與管理的水平，實現房地產企業的穩定、可持續發展。
【參考文獻】
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