前言：中文期刊網精心挑選了房地產公司的建議范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產公司的建議范文1
關鍵詞:房地產公司;開發成本;成本核算制度
1．引言
隨著我國經濟建設不斷推進，房地產行業逐漸成為國家支柱產業。同時，隨著相應法律法規不斷完善，市場環境的不斷規范，企業謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴峻挑戰，房地產企業若要拓展發展空間、實現長期目標，就必須提高財務管理水平，而當務之急則是加強成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產公司的成本核算制度進行針對性的分析研究，制定適合企業發展的成本核算制度，實現公司利潤最大化，就變得十分必要。
2．M房地產公司業務分析和成本核算現狀
2．1公司概況
M房地產公司為建發房地產集團有限公司，成立于1980年，其母公司是建發集團。建發集團涉足房產時尚處于中國房地產業的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發房地產的企業之一。M房地產公司的主要業務分為五個部分:土地開發和建設業務;房屋、建筑物的開發建設和經營業務;配套設施開發和建設業務;代建工程開發和建設業務;物業管理和服務業務。
2．2現行成本核算現狀及主要問題分析
M房地產公司規定按開發項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產企業的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細。在主要成本賬戶設置方面，M房產公司針對房屋開發過程發生的費用支出設置了“開發成本———房屋開發成本”二級賬戶，并按照房屋的性質和用途，設置商品房、出租房、周轉房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細科目設置的較為粗略籠統，計算出來的成本是相同性質房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發成本明細賬設置不全面，從而又導致公司的房屋開發成本賬戶歸集不完善。在核算配套設施開發成本時，M房地產公司沒有考慮配套設施滯后開發的情況。由于在開發進度安排上，存在房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發成本進行結轉和分配。建議采用預提方式計入出售房屋開發成本。
3．M房地產公司成本核算制度改進建議
3．1細化成本核算對象
結合有關成本核算制度理論，M房地產公司在確定成本核算對象時，應考慮項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計等因素和管理需要等當地實際情況，建議對成本核算對象按照單元進行細分。
3．2補充房屋開發成本明細賬
針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發成本明細賬。“開發成本———房屋開發成本”賬戶依據開發周期設置三級明細科目，即“開發成本———房屋開發成本———第一期/第二期/第…期開發項目”。四級明細科目依據開發功能，設置為“開發成本———房屋開發成本———第N期項目———商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”等。五級明細科目依據開發單元，設置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細賬內要按照不同的成本項目設置專欄。成本項目包括:土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費用。
3．3完善房屋開發成本賬戶的歸集
①對按開發期核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本三級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本———房屋開發成本———第N期開發項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。②對同一開發期下按照功能核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本四級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本———房屋開發成本———第N期開發項目———商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。③對同開發期同開發功能下按照不同單元核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本五級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本———房屋開發成本———第N期開發項目———商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施———第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
3．4新增預提配套設施費的核算
在歸集M房地產房屋開發成本的配套設施費時，建議增加配套設施滯后于房屋開發的核算情況。對此提出當配套設施滯后開發時，應預提配套設施費的建議。補充相應的預提方法及賬務處理如下:①建議M房地產公司以未完成配套設施的預算成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋的開發成本。應作會計分錄:借:開發成本—一房屋開發成本—一XX貸:應付賬款———預提配套設施費②實際發生配套設施費時，按支付款項的金額，作會計分錄借:應付賬款———預提配套設施費貸:銀行存款/應付賬款———應付工程款③已完配套設施開發成本的結轉。對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共配套設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬:借:應付賬款—一預提配套設施費貸:開發成本—一房屋開發成本④當成本結算完畢，對已經按照預提成本結轉的銷售成本和資產賬面價值以及庫存開發產品成本進行調整。如果實際成本大于預提成本，按其差額，作會計分錄為:借:主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品貸:銀行存款/應付賬款———應付工程款如果實際成本小于預提成本，按其差額，作會計分錄為:借:應付賬款—一預提配套設施費貸:主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品
作者:杜天然 單位:武漢大學經濟與管理學院
參考文獻:
［1］孫法明．房地產開發企業成本核算問題研究，2013，(10):191－193．
房地產公司的建議范文2
國家對房地產調控進入攻堅階段，一方面說明了國家房地產行業調控政策的累積效應正在日益顯現，整個行業處在持續走低的態勢；另一方面體現了房地產行業對國家的宏觀經濟存在一定影響和制約，使得房地產企業的競爭與國際宏觀經濟環境和國家宏觀調控政策的影響息息相關。在當前的經濟大背景下，要確保企業在競爭中的謀得一席之地，應對企業當前面臨的競爭環境進行系統分析，結合企業實際，量身定制具有可行性的競爭戰略，有效提升企業的核心競爭力，保障企業健康持續的發展。
企業的競爭戰略，指企業的產品和服務在方向、目標、方針及策略方面參與市場競爭。企業競爭戰略的構成要素主要有以下幾個方面：競爭環境、競爭方向、競爭對象、競爭目標及其實現途徑。發展戰略是企業的魂，競爭戰略則是企業核心的作戰計劃，是有效貫徹實施發展戰略的途徑。房地產企業如何在激烈的市場競爭中謀生存，求生存并達到持續經營，切合企業實際的競爭戰略至關重要。
房地產企業的競爭戰略主要有總成本領先戰略、差異化戰略、集中化戰略三種表現形式。企業在制定競爭戰略的制訂應主輔清晰，明確選擇一個主導戰略，要么將成本控制低于競爭者；要么在企業產品和服務中形成與眾不同的特色，以為顧客提供比競爭者更多的價值贏得市場份額；要么企業明確服務于特定的市場細分、特定的產品種類或特定的區域。企業應該結合自身的特點，發揮獨有的競爭優勢，把握市場機遇，降低經營風險，調整經營狀況，制定切合企業實際的競爭戰略。
二、ZF房地產公司競爭戰略分析
ZF房地產公司為一家國有全資控股企業，于2010年整體并入一級央企后，ZF房地產公司負重前行，一手處理歷史遺留問題，另一手積極拓展主營業務、謀發展。重組后的新ZF房地產公司，在企業生命周期環節中正處于初創階段，但30年的歷史積淀，在主營業務、品牌管理、資源積累等方面又具有一定的優勢，那么現階段的ZF房地產公司應采取怎樣的競爭戰略和措施，加快主營業務的發展，快速完成資本積累是值得深入思考的問題。為在日益激烈的市場競爭中異軍突起，本文通過采用企業競爭力模型（SWOT）對ZF房地產公司的情況進行詳細分析。
（一）優勢
1.具有一定的品牌優勢
ZF房地產公司作為全國成立最早的房地產企業，歷經30年建設了如商品房、保障性住房等多種形式的開發項目，樹立了良好的社會形象，ZF品牌影響力大、認可度好、美譽度高的特點。
2.資源優勢
ZF房地產公司經過多年的培育和發展，與各地政府建立了緊密的戰略合作關系，擁有較為完整的市場體系，為公司繼續從事房地產開發業務提供了有力的保障。
3.積累了比較豐富的開發業績和經驗
ZF房地產公司作為最早進入房地產行業的國有企業，開發建設的產品種類多樣，如代建房、普通住宅、商品住宅、商業地產、保障性住房及軍隊安置住房等。在全國30余個省、市均有開發項目，累計開發面積達2.8億平方米，開發成熟的小區超過1300多個，積累了豐富的項目開發業績和經驗。
4.有國家的扶持政策和母公司的大力支持
重組后的新ZF房地產公司將得到母公司的全方位保障，同時國家在國有資本金預算和政策性脫困等方面也給予有力支持，ZF房地產公司獲得必要的資金支持，將為公司新的業務發展開辟了有利條件。
（二）劣勢
1.ZF房地產公司項目的開發歷史長達30多年，但對項目開發的經驗、教訓未進行過有效總結，成熟的項目開發管理模式尚無。
2.資產規模及凈資產規模均較小，資金來源渠道單一，資金實力有限，限制了公司的發展速度。
3.ZF集團總部及項目公司之間管理界限不明確，權責劃分不清晰，總部對項目公司的管控力的深入程度不夠，管理不夠精細化、規范化。
4.與同樣具有國企背景的房地產企業相比，在管理水平方面存在較大差距，符合企業實際的管控體系建設亟待完善。
5.設計、策劃營銷等方面專業的人才不足，未能對公司領導的決策提供支持。
6.品牌管理有待加強，企業價值有待提升。
7.信息化建設尚不健全，制約企業發展的進程。
（三）機遇
1.國家的宏觀經濟環境及各地政府的發展構想，為房地產行業提供了廣闊的發展空間。
2.國企深化改革、中央企業結構調整，國有資本金預算等對困難企業重組的政策支持。
3.中央政府出臺政策改善住房供給結構，鼓勵開發性價比高的商品房、經適房、廉租房等保障性住房的建設。
4.市場洗牌力度日益明顯，有央企背景、專業能力強、規模大的房地產企業可以在未來市場競爭中占據主導地位。
（四）威脅
1.國家對房地產行業持續的宏觀調控，對房地產業的發展從而對公司?l展的影響。
2.房地產行業的發展的專業化水平和層次日益提高，競爭對手的綜合實力不斷增強。
3.歷史上形成大量的不良資產及遺留問題嚴重制約公司的發展。
三、ZF房地產公司競爭戰略的調整和選擇
通過企業競爭力分析，對ZF房地產公司應該根據現在的情況，以機會為導向，積極探索合適的競爭戰略，利用戰略組合的模式，穩步打開市場，深耕具有資源優勢的市場，搭建成橫縱交叉的穩定結構，獲取更多的市場份額。建議選擇差異化和集中化的組合戰略，從以下方面對ZF房地產公司的競爭戰略進行調整。
（一）項目地域相對集中化
隨著國家提出加大對城市化建設的力度影響，ZF房地產公司在未來幾年應抓住二三線城市發展的新機遇，以前瞻性的目光抓住區域發展為契機，力求在競爭激烈的市場中脫穎而出，這符合公司目前的資金實力狀況和管理隊伍現狀以及成本風險控制的要求。目前在開發的項目銷售業績突出，在重慶、長沙等地得到消費者的認可和較好的社會影響力，同時對所在地域的經濟、政治、人文和風俗習慣的全面了解，對未來市場的發展趨勢有了較準確的預判。因此，可以借此機會，因勢利導，在重慶、長沙等地域進一步深入開展項目，深耕重慶、長沙等有資源優勢的市場，以點帶面穩步擴張。同時，在對全國性的項目信息進行判斷篩選的基礎上，確定有資源優勢和市場優勢的幾個重點區域進行深入研究和布局，保證項目的成功率。對北京、上海、廣州等一線城市的房地產市場也應密切關注，遇到合適的項目可以大大提升品牌效應。
（二）項目產品的差異化
眾所周知，產品質量好壞決定企業發展生命力的進程，ZF房地產公司應該在項目產品精細化的基礎上實行差異化，在保證產品質量，凸顯規劃設計、營銷策劃方面的優勢的基礎上，有必要實施差異化競爭戰略，利用“精品+名牌”的策略，提高市場占有率，不斷提高社會影響能力，成為企業發展的核心競爭能力。從以下幾個方面實行差異化戰略有利于企業的持久發展。
1.規劃設計應以人為本，設計新穎，功能合理。要擇優選擇設計方案，從戶型設計、結構體系、內部功能、空間利用、室內外環境、節能節地等各個細節上都要體現以人為本的思想，充分體現產品的使用價值和觀賞價值。對于銷售業績好且具有自身的特點的設計，可將其復制到多個的項目上，一來節省設計成本，二來利于銷售，為企業帶來更多經濟效益。
2.質量精細，設施齊全，便于營銷。產品質量是企業發展的生命力，在具有成熟的規劃設計前提下，施工質量是提高產品質量的中心環節和重點。其中施工材料、配件、設備的選擇不但要保證產品質量，且應充分考慮到消費者的實際需要。同時，選擇現場管理豐富、技術質量管理過硬、技術素質較高、資質等級水平較高的合格的施工企業，才能確保提高產品的質量。在保證產品質量精?，配套設施齊全的前提下，加強營銷策略，在差異化競爭中取勝，只有這樣才能吸引更多消費者。
3.環境優美，居住方便，服務周到。規劃設計應該與項目定位以及后期的物業管理一脈相承。目前，景觀設計和物業管理的好壞已經成為項目成敗的一個重要因素。優質的景觀園林的配套建設，直接影響著銷售業績，從而影響利潤的獲得。
（三）產品線的相對集中化，爭取形成差異化的商業模式
在房地產業宏觀調控從嚴的大環境下，準確的產品線定位是保證企業在激烈的市場競爭中脫穎而出的關鍵。ZF房地產公司與知名的房地產企業相比，受到資金量少，土地的存儲量有限等客觀因素的影響，需要對住宅、商業、辦公等產品的配比有一定的規劃，目前應以相對熟悉的住宅開發為主，逐步提高其他產品的配比。住宅產品方面在短期內應以剛需性的普通住宅定位為主，適當搭配保障房和高端商品住宅，形成相對集中的產品線。
四、ZF房地產公司競爭戰略實施的保障措施
為了確保ZF房地產公司競爭戰略有效的實施，使其能在房地產需求多樣化和日益激烈的競爭市場環境中脫穎而出，練好內功，有效的組織資源配置、內部管控能力的提升等都至關重要，建議ZF房地產公司應重點從以下幾個方面提升企業的核心競爭力。
（一）加強企業的管控能力
提高企業管理能力是增強企業核心競爭力的有效途徑之一，ZF房地產公司應該在科學分析宏觀環境的前提下，對本企業進行合理的判斷與決策，通過提高企業管理能力，不斷提高企業的核心競爭力。建議加強ZF房地產公司總部和項目公司的內部控制能力，在開發投資、工程建設、產品銷售等環節均需要實施全過程管理，應重點做好以下幾點：一是提高項目論證能力和決策水平；二是加強成本、進度、質量與安全管理；三是全面實施風險管理。
（二）優化企業的組織結構
ZF房地產公司可以進行機構改革、重塑管理流程，打破部門之間的固有觀念，強調項目的重要意義，提高員工的協作能力和創新能力，有利于組織的靈活性和應變能力的提升，使得企業在激烈的市場競爭中更具優勢。建議采用矩陣式結構管理模式，一方面通過核心價值鏈管理設立部門，包括投資、營銷、研發、項目運籌及結構資本和運營管理部門，另一方面從知識、人力、財務、客戶角度。
（三）加強人力資源開發
ZF房地產公司應通過建立學習型組織，引進業務素質過硬、競爭力強、富有創造力的人才，不斷強化團隊協作，培養出適應企業發展戰略的各類人才。人才不僅是企業經營者謀略決策的關鍵，更是企業產品創新、品牌升值、實現目標市場價值的基礎。因此，優秀團隊的打造，是形成企業核心競爭力的保障。
（四）加強企業的信息化建設
房地產企業合理運用信息化管理技術來有效提升管理水平高和核心競爭力。ZF房地產公司應加強項目設計管理信息化、項目實施過程信息化、產品和服務銷售信息化、企業管理信息化、企業決策信息化和動態聯盟信息化等方面的建設力度，不斷提升企業的管理效力和水平，加速商業價值的實現。
（五）拓寬多種融資渠道
房地產行業屬于高風險行業，由于存在資金需求大、投資回收期長的行業特征，在房地產政策宏觀調控下，應克服融資障礙，重塑企業資金鏈，，依托自身資源和特點，減少過去對于銀行貸款的單一依賴，尋找合作開發、銀行貸款、信托基金、發行債券、上市公司再融資等多元化的融資渠道，才能為公司的快速發展提供有力支持。
房地產公司的建議范文3
1.1戰略合作的可能性
鑒于工程保險對社會發展的巨大推動作用及我國當前工程保險的發展水平,發展工程保險已成為我國保險業的當務之急,并對我國整體宏觀經濟有著深刻的影響,主要體現在以下二個方面:1.1.1發展工程保險是推動我國房地產業和保險業快速發展的需要隨著我國經濟的高速發展,房地產市場也空前繁榮,工程保險也必將成為我國房地產業和保險業的強勁增長點、盈利點,成為我國房地產業和工程保險業的主要險種。工程保險對風險管理等保險技術的苛刻要求,決定了它在房地產業和保險業的高端地位,其發展也必將推動總體保險技術的快速提高,工程保險的發展成熟將是我國工程保險發展史上的里程碑。1.1.2發展工程保險是促進建筑工程市場順利健康發展的需要為分散風險,提高抗風險能力、保障生產的順利進行,廣大建筑商和房地產公司迫切需要將工程風險轉嫁給保險公司,以穩定經營。規模越來越大的工程建筑市場已經越來越需要依靠保險市場來分散風險。從某種程度上講,工程保險的發展程度制約著建筑市場的發展速度,沒有強大的工程保險市場作后盾,建筑市場就無法順利發展。發展工程保險,通過保險公司向被保險人提供風險管理建議、風險管理培訓、督促被保險人整改等途徑,減少風險事故的發生,強化對工程建設的監督。與此同時,還可以促進建筑業的誠信建設,那些有不良記錄的建筑公司將得不到保險公司的承保,或以較高的費率承保,使其成本增加,喪失競爭優勢,督促其為改善自身形象、爭取較低費率而改善工程質量。大力發展工程保險也是完善我國建筑市場的迫切需要。
1.2戰略合作的現實性
我們可以從萬科、萬達、世茂等房地產公司統一投保建設工程一切險看出,由房地產公司購買“建工一切險”,對于實現工程保險目標具有現實意義。(1)可較好體現建設部頒發的《施工合同示范文本》第40條,明確施工方和房地產公司方購買保險的義務條款。(2)發揮集團規模化優勢,保費可以降低,同時減少了重復購買或漏項購買保險。由房地產公司統一投保的方式,降低了保險公司的冗長服務和項目風險事故的冗余責任,避免了由各承包商單獨投保容易出現的重復投?，F象,增強了房地產開發商與保險公司的談判力量,從而降低了項目投保的費用。(3)可降低意外風險責任,注重風險控制。便于房地產公司在集團層面制定一個投保范圍和保險責任范圍前后連貫的明確的保險計劃。(4)提高了損失控制的效率。采用房地產公司投?！敖üひ磺须U”的方式,便于協調整個項目的損失控制計劃。(5)在房地產公司統一管理下,處理保險理賠時,更容易協調各方利益。(6)房地產公司統一購買“建工一切險”,改善了項目的投資環境和公眾形象,有益企業品牌的樹立。這一點對于上市公司的項目建設特別重要。(7)可以獲得優質的保險服務,由房地產公司投保建工一切險,相當于把集團開發所有項目共同投保,數額一般比較大,保險公司對于重點客戶的服務理當比對承包商分別投保的服務條件優越。鑒于房地產公司投?！敖üひ磺须U”的諸多優點,現在許多房地產公司已經意識到與財產保險公司戰略合作的益處,如萬科集團、大連萬達集團、寶龍地產、世茂集團等都紛紛與財產保險公司合作,尋求戰略合作伙伴,逐漸采用統一投保方式。但應清醒認識到,購買“建工一切險”,并不意味著放松對風險因素的控制。為了使項目保險方案能順利實施并取得成功,房地產公司在投?！敖üひ磺须U”的同時,應通過合同控制各承包商,控制現場安全保衛,控制事故災害損失,做到對項目風險的全面管理。
2戰略合作的實施策略
2.1發展雙方伙伴合作的信心
滿意的合作意味著公司必須對聯盟伙伴合作有充足的信心?；锇楹献鞯男判亩x為“公司可察覺到的對未來達成滿意合作的確定程度”這一概念只涉及公司對伙伴行為的期望,與合作的行為沒有多大關系。在其他條件一樣的情況下,具有較強合作信心的公司更容易融入聯盟,合作信心固然根本,但它不是自動生成的,是需要房地產公司與財產保險公司在建立戰略合作過程中的雙方建立信任。
2.2戰略合作中信任的建立
信任是戰略合作關系中的一個重要組成部分。以下部分將討論房地產公司和財產保險公司建立戰略合作時應該如何建立信任關系。第一,在建立戰略合作初期,存在著冒險因素。在房地產公司和財產保險公司建立戰略合作初期,雙方對彼此的信用狀況都不太清楚。由于財產保險公司的規模較大,而且在市場上的影響也較大,因而相對而言,房地產公司判斷財產保險公司的信譽較為容易。但目前國內房地產公司的發展還不穩定,大多數房地產公司的成立時間都不長,因而對于財產保險公司在選擇其戰略合作伙伴時,所冒的風險要比房地產公司大得多。所以盡管冒險產生信任,但公司也不能為了發展信任關系去盲目冒險。不管是對于財產保險公司還是房地產公司來說,在戰略合作發展的初期應采取漸進的方式,即初期只投入有限的資源,當風險和不確定性都大時,逐步地投入資源可能是最好的戰略。在對滿意經歷的積累過程中產生信任,并作為下一步冒險的理由,從而逐步建立雙方的信任。此外要注意,找到一個聲譽好的伙伴是一個好的起點,誠實、公正和值得信賴的合作伙伴是冒險所需的第一條證據,因此,特別是對于財產保險公司而言在選擇房地產公司作為戰略合作伙伴時,一定要做好充分的調查和審核工作,為將來的戰略合作穩定發展打好基礎。第二,戰略合作雙方要維持公正性。在房地產公司和財產保險公司建立戰略合作時,一定要確保最大限度地維持公正和公平,這樣做方能有效地建立信任。相對于財產保險公司,房地產公司對建工一切險專業條款理解上要薄弱得多,因而在雙方進行戰略合作時,財產保險公司在建工一切險條款設計上會傾向于有利于保險公司,但這種現象將會造成雙方之間的不信任,短期內,這種不公正會使合作伙伴忍讓,但延長的期限或不公正事端的增長將造成緊張氣氛并損傷現有信任。所以,為了建立信任,利益分配必須公正。財產保險公司不能因為由于自身有優勢而在戰略合作中設定條款傾向于自己,而房地產公司不能因為在某些項目上的客戶優勢而游戲保險公司,只有建成一種公正的協議,才會使雙方增強相互間的信任,從而達到長期的戰略合作。第三,在戰略合作中要進行有效的溝通。溝通和積極的信息交流是建立信任的另一個技巧。溝通和信息交流在信任建立過程中占有重要地位有以下原因。第一,開放、及時的溝通是信任關系必不可少的一個特點。第二,公司需要收集關于伙伴可信度的證據,溝通可促進這一過程。隨著互惠過程逐漸獲取可信度,伙伴之間持續的信息流動將創造一個信任的環境;第三,溝通為持續的相互作用提供了基礎,從而伙伴之間進一步建立了共同的價值和標準。
2.3戰略合作中的控制機制
在房地產公司與財產保險公司建立戰略合作時,尤其要注重以下三個特定的控制機制,它們與戰略合作尤其相關。第一,目標設定。目標設定強調設立具體而有挑戰性的組織目標的重要性。保險公司和房地產公司的合作目標,可以是保費收入這樣的短期目標,也可以是提供滿意的服務,提高經營效率,使主要客戶群形成規模這樣的長期目標,而這些目標要達到一個什么樣的效果卻很難確定。如果房地產公司注重短期利益傾向于設立合作的短期目標,而財產保險公司為了合作的穩定性而傾向于設立長期目標,那么雙方目標很難達成一致。從這個意義上,我們可以把目標設立作為標準控制的一種形式。第二,結構細節。公司經常用各種結構細節來確保戰略聯盟所期望的行為。財產保險公司在與房地產公司協商階段,最好以事前約定為主,事后約定為輔。在聯盟的具體結構上事先達成一致,這樣能有效地控制合作組織,盡量避免在合作運營階段投入巨大的精力和時間進行巨大的資源和信息加工,從而進行有效的控制,維持合作的信任度。第三,文化融合。房地產公司和財產保險公司合作時,要著重考慮如何在維持自己獨立的公司文化時如何有效地進行文化融合。在房地產公司和財產保險公司進行文化融合時,關鍵是雙方派出人員的社會化和培訓。社會化使雙方派出人員互相影響,從而熟悉對方的組織文化,這種個人的相互影響有助于發展合作組織的共同價值和標準。
2.4促進公司間的跨文化溝通
(1)跨文化溝通要注意相互理解。已經形成規模的財產保險公司,一般成立的時間較早,在企業長期的發展中已經形成了強烈的企業文化。如中國人民財產保險股份有限公司,其PICC品牌具有五十六年歷史,在國內外享有顯著聲譽,已經形成“求實、誠信、拼博、創新”的企業文化,并且對全體員工經營管理行為具有重要的約束作用。而房地產公司的發展卻還處于起步階段,相對財產保險公司而言,一般都尚未形成穩定的企業文化。合作雙方要設身處地地為他人著想,不要輕易做出任何價值判斷,合作中需要好奇、靈活和敢于創新,但首要的是尊重對方的觀點。(2)跨文化溝通要注意組織交流。在房地產公司和財產保險公司進行組織交流時,可以注意以下幾個方面:第一,鼓勵雙方高層領導直接的交流,通過上層的交流,可克服不必要的猜疑,使問題解決起來會變得簡單得多;第二,在進行組織交流時就一些關鍵性問題進行坦率的討論。第三,討論戰略保險合作實施情況,雙方可以通過交流改善服務,開拓市場。通過有效的交流,雙方可以增進理解,更好的合作。
2.5做好合作關系的維護
(1)維護合作關系的原因。戰略合作是不穩定的,盡管動蕩不安在合作組織的運作中是司空見慣的事情,但是如果我們不對它加以重視,它就可能會給合作組織造成很多麻煩。房地產公司和財產保險公司在戰略合作中要統一合作目標,并在合作過程中密切配合,由于雙方的立場不同,在合作時一定會遇到很多分歧,如果雙方不注重維護合作關系,就會使分歧不斷增大,從而導致合作關系破裂,使整個戰略合作結束。(2)維護合作關系的方法。戰略合作的雙方要維護合作關系,最重要的是建立信任感。具體來說維護合作關系的方法有如下幾點:①合作雙方表明合作意向;②用協商的方式解決具體事項;③建立激勵措施。
房地產公司的建議范文4
關鍵詞：房地產公司運營管理；方法
一、引言
目前，房地產企業的發展成果非?？捎^，發展的速度也日益加快。但是，房地產企業的管理者也要居安思危，時刻保持清醒的頭腦。房地產行業的社會競爭越來越激烈，所以一定要加強企業的運營管理工作，努力提高企業的經濟利益，實現企業的可持續化發展。
二、房地產公司運營管理工作的內容
1.運營管理的系統目標
企業要想加強運營管理工作，就需要制定一個系統目標。對于房地產公司來說，所有的運營管理工作都要以系統目標為主，圍繞系統目標展開。房地產公司在進行運營管理工作的時候要認真仔細的分析所接受的信息，清楚企業在發展過程中所遇到的問題，明白企業發展的內部以及外部的環境，面對發展的機遇和挑戰要沉著應對。運營管理中的績效管理工作是重要的組成部分，因為好的績效管理可以給企業提供決定性的意見，可以推動營管理的順利開展。
2.運營管理的戰略
任何的房地產公司都要制定符合自身發展的戰略，只有戰略清晰，執行者才可以完美的執行相關的運營管理工作。戰略具體來說有三種，分別是公司的整體戰略、公司的經營戰略以及具體職能戰略。在制定企業戰略的時候，需要每個層次的管理者以及工作者積極參與，不能只依靠企業的領導者和管理者的意見。
3.運營管理的評價對象
對于房地產公司的運營管理工作來說，確定評價對象是非常重要的環節。具體的信息收集和信息整理，都依賴于一個準確的對象。另一方面，在評價結果出來的時候，可以落實到具體的評價對象，那么評價結果就會真正的作用在員工身上。通常來說，有兩種績效管理評價對象在房地產公司中，一個是公司的整體績效，另一個是個體績效，公司的整體績效可以讓公司的運營管理工作更加優化，更加完美，擁有更大的市場競爭力。個體績效的切實落實，可以促進員工更好的履行職責，讓員工之間形成競爭，實現員工職業升華。
4.運營管理的評價指標
對于房地產公司的運營管理工作來說，確定評價指標是非常重要的環節。一個好的運營管理工作就需要有一個正確的評價指標。企業在評價業務的時候，一方面要從多個方面進行評價，另一方面要分析評價對象，考慮到對象的多樣性。
5.運營管理的評價標準
對于房地產公司的運營管理工作來說，確定評價標準是非常重要的環節。在房地產公司的發展過程中，只是統計公司的績效，并沒有多大的用處，企業需要有一套屬于自己的評價標準，公司的發展情況領導者可以通過標準來了解，讓運營管理工作有更大的意義。在選擇標準的時候，房地產公司的運營管理工作者就要思考，哪些標準是符合公司未來發展規劃的，哪些標準是最基本的標準。針對不同的項目設置不同的標準，這樣才可以使運營管理工作更加有效的實施。
三、房地產公司運營管理工作的方法
有些部門的績效非常好，很好的落實了運營管理工作，但是從公司的整體績效來看，效果還不是非常好，原因是企業在制定公司戰略的時候，沒有考慮到公司的運營管理工作，導致運營管理工作沒有很好的服務企業戰略，所以房地產公司要做到以下幾個方面，認真學習運營管理工作的方法。
1.加強房地產公司戰略目標體系建立
制定好公司的發展戰略是房地產公司實現企業運營管理工作的必要內容。只有制定符合房地產公司自身發展的戰略，才可以動員起公司員工積極的參與，才可以讓公司的發展計劃更好的落實。要大力宣傳“企業是我家，發展靠大家”的理念，讓基層員工都可以參與進去，要有一個透明的強戰略指導。如此一來，公司的運營管理的戰略目標就和員工工作緊緊的聯系在了一起。這樣一來，不但加強了企業的凝聚力還提高了企業的生命力，一舉兩得。
2.加強對房地產公司業務鏈價值的分析
認真分析公司的業務鏈價值，對于房地產公司的運營管理工作是非常有幫助的。企業在明確運營績效管理工作的時候會認真分析業務鏈的價值。在房地產公司的發展目標已經相對完善的前提下，高層管理者會重新評價之前已經做好的發展方案，通過要求相關的部門以及工作人員對業務鏈的價值進行分析。對于業務鏈價值的分析結果，進行排序，作為運營績效管理工作的一個參考值。然后建立一個符合公司要求的價值體系，在提高企業的運營管理工作水平的時候，要清楚的知道各個部門和各個崗位的價值。
3.提高房地產公司戰略制定的科學性
制定一個科學合理的戰略，可以讓工作的效果更加明顯。在制定戰略的時候通常有三種制定方式，分別為自上而下、自下而下、上下結合。首先來說自上而上，這種方法通常是公司高層通過討論制定一個公司發展的總體戰略，然后將這個總體戰略進行分解，落實到每一個部門。但是這個方法缺乏公平性，因為部門會從自己的角度出發，做出對自己有利的結論。在制定運營管理戰略目標的時候，動員所有員工參與，經過認真的討論以及分析之后，制定一個符合公司發展方向的戰略目標。這樣的戰略才具有可行性，科學性。所以房地產公司戰略制定的科學性，是非常重要的，需要引起公司領導的重視。
4.做好戰略實施中的績效管理工作
房地產公司的健康長遠發展離不開每一個部門和每一個員工的工作。公司的管理者在進行績效考核的時候，要清楚的知道，這個方法不僅要激發員工工作的熱情，還要對員工的工作質量進行嚴格的考核。員工要通過考核結果，發現自己在工作中存在的問題，然后找到解決辦法，共同促進企業戰略目標的實現。因此，房地產公司在落實運營管理工作的時候，不僅要對員工工作的結果進行評價，還要考察工作的過程，進一步實現公司的整體戰略目標。
四、結語
總而言之，在我國經濟迅速發展的前提下，市場競爭越來越激烈，房地產公司要提高自己的競爭力，完善自己的運營管理工作，制定符合自身發展的戰略目標，制定科學合理的戰略目標，加大績效管理工作的落實，明確房產公司的發展目標，員工要積極配合企業的發展，推動公司健康長遠的發展。企業要認真做好運營管理工作，激發員工的工作熱情，提高員工的職業技能，這樣有利于突出企業的競爭優勢，加快企業戰略目標的實現。
參考文獻：
[1]宋云婷.房地產項目運營管理[J].商,2015.
[2]馬昌.試論新形勢下房地產公司經營與管理[J].經營管理者,2013.
房地產公司的建議范文5
關鍵詞：房地產業 “營改增” 難點 對策
為適應行業經濟發展，從企業多元化經營的角度出發，中國實施了稅制改革并相應地出臺了營改增試點方案。營改增后，房地產業的稅負必然會產生變化，但是從長期效應來看，“營改增”會使得房地產業的運行成本降低，從而帶來更大的盈利空間?？梢?，房地產業實施“營改增”是非常必要的，政府實施稅制改革，將過渡性的政策制定出來，有助于推進房地產業更好地發展。
一、“營改增”對房地產業實際稅負的影響
自“營改增”政策開始試點以來，適用稅率有四檔，即17%、13%、11%和6%。上海房地產業最早進行“營改增”試點，其中一般納稅人適用的稅率是6%，小規模納稅人適用稅率是3%。從上海房地產業的特征結構上看，從2013年年底，房地產開發企業為3700多家，資產合計大約4.12千億元。從資產總量來看，所占比例可以達到91.7%。但是，房地產服務類企業發展迅速，物業管理企業、房地產中介服務企業的規模、從業人數逐年上升。這其中就會呈現出附加值高的特征，說明“營改增”后，上海市房地產業可以獲得的增值稅可抵扣比例要比行業平均值水平低；附加值高，就意味著房地產業可能面臨較高稅率。產業鏈上，房地產業上下游產業均存在一定集中度，與房地產業相關的服務性產業類型較多。全面實施“營改增”，房地產業會獲益，其上、下游行業也可獲益。
二、房地產業實施“營改增”的難點分析
（一）“營改增”會影響房地產業的經濟效益
房地產業是增值稅的征收難度較大的行業。房地產業所繳納的營業稅稅率是5%，建筑行業的營業稅稅率為3%，實施“營改增”后，房地產業和建筑業的增值稅率均為11%。稅率大幅度上升，就必然會對企業的經濟效益產生較大的影響。從長遠的角度而言，由于營業稅是按照房地產業的營業額征收稅費的，而對房地產業增收增值稅，則是將房地產業所消耗的成本減去之后進行征收。如果房地產企業的利潤較高，所交的稅費就會較高，如果企業沒有獲得較高的利潤，就會相應地降低稅費，對于利潤較低的企業而言，是利好的。但是，增值稅的稅率大幅度提高，短期內就必然對房地產業所獲得的利潤產生一定的影響，地方政府的稅收也會有所下降，由此而對區域范圍內“營改增”的推進產生了負面影響。
（二）房地產業實施“營改增”后將要面臨的問題
房地產業實施“營改增”后，稅收政策統一，而不同區域的房地產業發展情況都會有所不同。“營改增”很難發揮宏觀調控的效果，甚至會對房地產業產生負面影響。對于經濟發展速度較慢的區域而言，對“營改增”會缺乏適應性而導致企業難以正常運行；對于呈多元化發展的房地產業而言，其投資主體也是多元化的，繳納11%的稅率很顯然是非常高的。雖然從長遠的角度而言，營改增會使得房地產業的稅負有所降低，但是，依然會存在少數企業承擔著過重的稅務，即稅負不僅沒有降低，反而增加了。其中，稅率過高是一項重要原因，同時還存在著稅負抵扣困難的問題，比如，人工費、購買材料的費用等等不可能會開專用發票。如果這些費用不能夠抵扣，就必然會導致房地產業的稅負增加。此外，房地產業的稅負增加，就必然會導致運行資金短缺。如果房地產業陷入資金困難的經營環境中，就會導致各種行業問題產生。
三、房地產業實施“營改增”的對策建議
（一）政府實施稅制改革
房地產的上游是建筑施工。建筑施工遭到營改增的影響而承受巨大的稅收壓力，主要體現為建筑施工中的勞務費用以及原材料消費上都無法及時地獲得增值稅發票，使得房地產公司無法獲得建筑業的增值稅發票。房地產業也會因此而需要承受相對比較重的稅負。建筑行業所使用的材料多為就地取材，勞務人員也是以農民工為主，并不存在進項稅額。如果按照有關規定按照11%的比例征收增值稅，就會導致建筑企業承擔較重的稅負，而對于抵扣標準國家并沒有出臺有關規定，致使房地產開發企業可抵扣額相對較低。政府可以從地方經濟發展的角度出發，對經濟相對落后區域房地產公司可以適當地給予必要的財政補償，以做到稅負公平。此外，還要根據房地產業的經濟效益對稅率靈活調整。在執行增值稅的初期，房地產業的稅率達到11%，會影響部分房地產業的經濟效益，就可以對增值稅率相應地下調，6%至7%即可，逐漸提升，以減輕房地產業的經濟負擔。
（二）企業要適應“營改增”稅制
房地產公司雖然在原材料購進上消費比較少，但是，在營銷上的消費較高，就必然會存在抵扣少而需要承擔較高的稅負的問題。房地產業增值稅稅率的確定，是根據房地產業每年所獲得的總產值中年平均增加值所確定的，即為11%，基于此而將進項稅率和銷項稅率計算出來。隨著稅率確定下來之后，如果在房屋營銷的過程中缺乏政策的指導，房地產公司就有可能承擔一定的稅務風險。企業要強化財務管理工作，特別要做好會計核算工作。企業要調整管理結構，要積極地采取措施獲得可抵扣的增值稅發票。房地產公司對材料的購進可以集中進行，以防止材料來源過于散雜而無法開具增值稅發票。對會計核算要嚴格管理，做好認證和抵扣進項稅額的各項工作。
（三）房地產業實施“營改增”要注重土地價格的理性回歸
房地產業實施營改增后，稅收額與土地成本的抵扣存在著正相關性。三線城市和四線城市的土地價格相對較低，房地產公司多消耗的土地成本也比較低。營改增后，建筑成本被抵扣了，房地產公司所承擔的稅負就比較低。房地產公司會因此而選擇低成本土地開發，對土地價格的理性回歸起到了一定的促進作用。
四、結束語
綜上所述，房地產業對其他行業領域的發展起到了帶動作用，自實施“營改增”后，房地產行業結構得以優化，實現了結構性減稅，但是依然會存在諸多的難點問題需要解決，采取有效的應對措施是非常必要的。
參考文獻：
[1]丘兆波.關于“營改增”對房地產企業財務管理影響的思考[J].企業研究，2013（24）：168―169
[2]黃燕，夏春蓮.“營改增”對房地產企業的影響[J].市場周刊（理論究），2015（04）：52―53
[3]宗式華，周松德.預估房地產行業“營改增”的稅負變化[J].財會月刊，2013（13）：105―106
房地產公司的建議范文6
兩年以上工作經驗 | 男| 25歲（1986年1月15日）
居住地：上海
電 話：139********（手機）
E-mail：
最近工作 [ 2年1個月]
公 司：XX房地產開發有限公司
行 業：房地產開發
職 位：工程造價師
最高學歷
學 歷：本科
?！I：工程造價
學 校：華北理工學院
自我評價
專業知識扎實，具有工程管理、項目開發、成本管理的豐富經驗。擅長項目運作，能夠通過成本預估，設計標準，項目定位等各個方面，制定切實可行的標準，并且根據下屬員工的特點，分配任務，保證每個項目的順利完成。善于溝通、知識面廣，為人正直和善，有良好的敬業精神和團隊合作精神。具有管理能力和領導能力，希望從事具有挑戰性的工作。
求職意向
到崗時間： 一周之內
工作性質： 全職
希望行業： 房地產開發
目標地點： 上海
期望月薪： 面議/月
目標職能： 工程造價師
工作經驗
2010/4—至今：XX房地產開發有限公司[ 2年1個月]
所屬行業：房地產開發
造價部 工程造價師
1、主要負責招標文件的編制（工程量清單的編制）及合同價款的制定；
2、負責制定合理的分承包方案和材料消耗指標；
3、參與公司項目工程投標單位考察及資格審查，編制考察分析報告；
4、審核工程施工合同的條款，特別是對價格條款提出意見；
5、負責上報工程變更索賠資料，敦促相關部門做好基礎資料的記錄、搜集、簽認工作。
---------------------------------------------------------------------
2009/3—2010/3：XX房地產有限公司 [ 1年]
所屬行業： 房地產開發
預結算部 預結算員
1、負責編制投標文件，編制工程預結算及整理工程資料；
2、主要負責****房地產公司的洋房、別墅和高層的預結算工程；
3、負責工程量計算：房地產公司的辦公樓及其他附屬建筑的工程量計算；
4、負責審核技術方案等合理化建議的費用節超情況；
5、負責提供施工過程中各種材料和工程量的確切數據。
---------------------------------------------------------------------
2008/7--2009 /2：XX建筑有限公司[ 8個月]
所屬行業：建筑/建材/工程
工程部預結算員
1、負責公司施工圖工程量的計算及施工圖預算；
2、主管建筑模板、鋼結構工程預結算書編制,單項工程竣工時與施工單位核對工程造價；
3、負責施工過程中的簽證、索賠等工作；
4、負責成本分析：包括項目初期的前期策劃及每季度的成本盤點工作；
5、負責帶領實習生和應屆新員工。
教育經歷
2004/9 --2008 /7 華北理工學院 工程造價 本科
證 書
2006/12 大學英語六級
2005/12 大學英語四級
