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房地產企業經營分析范文1
[關鍵詞]房地產電子商務；經營效率；DEA
[中圖分類號]F49 [文獻標識碼]A [文章編號]1006―5024（2014）03―0147―04
一、引言
作為房地產行業的重要組成部分，房地產電子商務在房地產行業的發展中具有十分重要的作用。特別是近年來，隨著網絡的日益普及，房地產電子商務低成本、有效解決信息的不對稱問題及其所帶來的網絡外部性在企業盈利方面顯示了巨大優勢，因此房地產電子商務得到了長足的發展。然而，房地產電子商務行業發展時間較短，水平參差不齊，整體發展水平較低，這對其可持續發展構成嚴峻挑戰。在此背景下，通過對房地產電子商務企業進行經營效率評價，探討如何提升其經營績效和核心競爭力，對提高行業經營效率、促進行業的健康可持續發展具有重要意義。
目前，房地產企業的績效評價研究較多，但全面考察房地產電子商務經營績效的實證研究和績效評價研究較為少見。甘平（2012）運用DEA（數據包絡分析）方法對16家電子商務企業2007年的經營效率進行分析，并運用差額變量的分析方法對DEA無效的單位提供了改進建議。費小燕（2010）應用層次分析法對電子商務企業的績效進行綜合評價，研究認為現階段評價電子商務企業績效的主要指標為企業盈利能力狀況、資產質量狀況、市場份額等。眾多學者研究了房地產企業的績效，比如，馬曉南（2013）運用DEA（數據包絡分析）對2010年我國所有上市房地產企業效率進行評價并根據其效率值進行分類，然后使用PNN（概率神經網絡）和MDA（傳統多重判別分析方法）對分類效果進行模式識別，提出當前上市房地產企業總體效率偏低的結論。孟川瑾等（2008年）以中國企業500強中的房地產企業為決策單元，應用DEA（數據包絡分析）方法，對其技術效率、純技術效率和規模效率進行了研究，提出DEA方法是評價房地產企業相對有效性的一個科學方法，而對房地產企業而言，應該針對研究中效率相對不足的地方予以改進。
綜合國內外相關文獻發現：第一，目前研究房地產電子商務企業的文獻較少，更鮮有文獻涉及房地產電子商務企業的經營績效研究。第二，現有文獻對電子商務企業和房地產企業的績效運用了多種方法進行評價，DEA（數據包絡分析）是其中較為有效的方法，但相關文獻大多數缺少對影響企業效率的要素進行深入分析。本文擬針對以上兩方面進行補充，運用DEA模型對房地產電子商務上市企業2011年3季度到2013年2季度共8個季度的靜態效率進行評價，然后結合基于非參數DEA的Malmquist生產力指數對房地產電子商務企業的效率變化進行動態評價，最后利用Tobit模型對影響房地產電子商務企業效率的因素進行分析，試圖為提高房地產電子商務企業的競爭力和綜合實力，促進房地產電子商務企業實現可持續發展提供參考。
二、研究方法與數據說明
（一）研究方法
本文主要是采用DEA模型、Malmquist生產力指數和Tobit模型。
（二）指標選取與數據來源
DEA模型測算的關鍵在于投入產出指標的選擇。根據DEA指標選取的基本原則，結合房地產電子商務企業的投入產出特征以及數據的可獲得性，本文選取三個基本的投入變量――主營業務成本、固定資產凈額和在職員工人數，產出指標則選取主營業務收入和稅前利潤總額。截至2013年9月，在美國紐約證券交易所和納斯達克證券交易市場現有房地產電子商務業務的企業有21家。本文的研究樣本期間為2011年3季度到2013年2季度共8個季度，剔除不符合要求的企業，最終選取12家房地產電子商務企業。樣本期間內的所有數據均來自于12家房地產電子商務上市企業在樣本期間公布的財務報告。
三、實證分析
（一）房地產電子商務上市企業基本效率評價
1 總體規模效率、技術效率分析
本文將12家房地產上市企業8個季度的無量綱化數據代入基于投入導向的DEA的BCC模型中，利用軟件DEAP2.1運行得到房地產電子商務上市企業最近8個季度各效率的平均值，如表1所示。
從表1可以看出，房地產電子商務上市企業8個季度平均綜合技術效率為0.939，水平較高。造成綜合技術效率水平較高的主要原因是純技術效率水平較高，而規模效率水平相對較低。由此不難說明，對于房地產電子商務上市企業而言，核心技術對企業效率的提升有著重要的作用，而目前大部分企業在規模上還應該有所控制，提高規模效率。
2 各企業的效率分析
（1）綜合效率
綜合技術效率是純技術效率和規模效率的乘積，主要衡量企業在給定投入要素的條件下實現最大產出的能力。利用DEA的BCC模型測算出12家房地產電子商務上市企業在樣本期間的綜合技術效率值，其中HomeAway、CoreLogic和HFF三家的績效表現最好，年均綜合技術效率值為1。MarketLeader的綜合技術效率平均值最低為0.82。這說明大多數的房地產電子商務企業還沒有達到效率前沿面，仍需進一步發展。
（2）純技術效率分析
純技術效率衡量的是企業對現有資源的利用能力，主要體現企業的整體技術水平。通過分析可知，房地產電子商務上市企業的純技術效率值都很高，有7家企業的純技術效率值為1，達到純技術上的完全效率。而企業CoStar的純技術效率最低，為0.905。這說明房地產電子商務企業的技術趨于完善，要素配置較為合理。
（3）規模效率
規模效率是企業因規模擴大而導致產出增加的狀況。規模效率越高，表明企業的規模越接近與最優產出的規模。各房地產電子商務企業的規模效率變化趨勢與綜合技術效率保持一致，HomeAway、CoreLogic和HFF3家企業的規模效率值為1，其余企業的規模效率較低，綜合技術效率值最低的MarketLeader規模效率值也最低，僅為0.873。這說明房地產電子商務企業大部分在規模上距最優產出的規模還有一定距離。
（二）房地產電子商務上市企業的動態效率分析
根據各企業Malmquist生產力指數，房地產電子商務上市企業的生產經營效率以每季度3.8%的速度下降，這主要是由于樣本期間內以3.6%速度下降的技術變動。此外，各公司的Malmquist生產力指數僅有3家超過1，表明房地產電子商務上市企業的生產力在總體上呈衰退的趨勢。分析可知，在規模效率基本不變的情況下，樣本期間內房地產電子商務上市企業的Malmquist生產力指數仍有所下降主要歸因于技術變動的降低。這表明房地產電子商務上市企業還需進一步完善技術或者管理模式、盈利模式的創新，進而可以從外部推動生產前沿的變動，使企業向更優的方向發展。
在12家企業中排名前兩名的是易居購房網（EJ）和搜房網（soufun），其Malmquist生產力指數均大于1。兩家企業Malmquist指數大于1的原因在于其推出了具有特色的房地產電子商務業務――增值服務優惠券業務。該業務是以購房者通過預付金的形式購買相關優惠券以享受房價優惠和相關增值服務。以搜房網為例，在其2013年第二季度財務報告中。電子商務服務收入4497萬美元，同比增長84.2%，占總收入的比例也從25.1%升至31.2%，而該業務主要來源于搜房卡會員服務。
（三）Tobit回歸分析
為了進一步研究房地產電子商務上市企業效率的影響因素，本文以DEA模型得出的房地產電子商務上市企業綜合技術效率值為因變量，以房地產電子商務上市企業效率的各種影響因素作為自變量，構建Tobit回歸模型。
1 模型設定與數據說明
假設一：房地產電子商務上市企業的規模越大，企業效率值就越高。在傳統經濟學理論中，在規模報酬遞增階段，生產成本隨著規模的增加而減少，企業的生產效率也會隨之提高，而當規模擴張到一定程度上后，由于內部管理成本的不斷提高會使企業的生產效率出現下滑的情況。為了驗證企業的規模與其效率是否存在正相關的關系，本文選取企業規模（根據數據的可得性，選用企業的總資產來代表企業規模）作為效率影響因素之一。
假設二：房地產電子商務上市企業的資產負債率越高，企業效率值就越低。對于經營者來說，如果資產負債率過高則會造成還款緊張、資金短缺等問題，從而會增加企業的風險。而如果資產負債率過低則說明企業利用債權人資本的經營活動能力較差，部分資本尚未得到充分利用。本文將該變量列為影響因素之一，就是為了了解資產負債率對企業的生產效率究竟起正向作用還是負向作用。
假設三：房地產電子商務上市企業的資產周轉率越高，企業效率值就越高。資產周轉率代表了企業的運營能力，反映了企業的目前經營狀況，有利于企業的經營發展，選用該指標是為了判斷擁有較高的資產周轉率的企業是否會對其效率有正向的促進作用。
假設四：房地產電子商務上市企業的管理費用占比越高，企業效率值就越低。在一定程度上，管理費用占總支出的比例越大，企業的管理水平就越高，而過多的管理費用則對管理水平提高有限，反而會影響企業效率的提高。
假設五：房地產電子商務上市企業的人均產值越高，企業效率值就越高。人均產值等于企業的主營業務收入除以企業員工人數。該指標反映的是單位勞動力的產出水平，是衡量企業勞動力投入對產出貢獻率的重要指標。本文假設人均產值與企業效率成正比。
2 Tobit模型的構建
本文采用Tobit模型對各個影響因素進行回歸分析，進而得出各影響因素對效率的影響大小。以各影響因素為自變量，企業的綜合技術效率為因變量，構造Tobit模型如下所示：
EFFit=C+α1SCALit+α2DEB%it+α3TURNOVERit+α4FEEit+α5PEROUTit+εit
其中，因變量EFF代表房地產電子商務上市企業的綜合技術效率，自變量SCAL為總資產的對數，代表企業規模，DEBT為資產負債率，TURNOVER為資產周轉率，FEE為管理費用占比，PEROUT為人均產值。C為常數項，α1、α2、α3、α4、α5為各自變量的回歸系數。為殘εit差項，i代表企業數（i=1，2，3，…，12），t代表時期（2011年3季度，2011年4季度，…，2013年2季度）。
3 Tobit模型計算結果與分析
根據DEA模型計算出的效率值以及紐約證券交易所和納斯達克證券交易所選取樣本企業樣本期間的相關影響因素數據，采用STATA 12.0對房地產電子商務上市企業效率影響因素進行Tobit回歸，計算結果如表2。
由表2回歸結果，可以得到以下結論：
（1）企業規模SCAL這一影響因素在t統計檢驗下不顯著，表明企業規模的大小對房地產電子商務上市企業的經營效率沒有顯著的影響。房地產電子商務企業發展不均，部分企業規模已經達到最優規模，企業規模的增加并不能增加其經營效率；而不少房地產電子商務企業則還沒達到最優規模，隨著企業規模的發展其經營效率也會隨之增加。總之，房地產電子商務企業發展的不均衡性導致企業規模對其經營效率沒有顯著的影響。
（2）Tobit模型回歸的結果顯示資產負債率DEBT的t統計檢驗在5%下顯著，且系數為正，說明在一定范圍內擁有較高資產負債率的房地產電子商務企業其經營效率也較高，即如果房地產電子商務企業在一定范圍內提高自己的資產負債率，那么必將提升企業效率，進而提高企業的競爭力。與傳統行業相比，作為網絡經濟的一種，房地產電子商務更需要大量的資本維持其正常運轉。
（3）資產收益率的t統計檢驗在1%下顯著，且系數為正，說明擁有較高資產收益率的房地產電子商務企業其經營效率也較高，即如果企業的資本得到了充分的利用，企業的效率就必然提升，從而提高企業的競爭力。
（4）Tobit模型回歸結果顯示，管理費用占比的系數為正值，并且t檢驗值在10%的統計學意義下顯著。這表明管理費用占比越高，其經營效率就越高。特別是對于房地產電子商務企業來說，由于其發展時間較短，大部分企業管理和運營還不是特別規范，因此通過增加管理費用加大管理力度能夠提高其經營效率。
（5）人均產值在Tobit模型中通過了0.1%的顯著檢驗，并且與效率值呈現正相關的關系。即擁有較高的人均產值的企業其經營效率也相對較高。因為在相同產出的前提下，人均產值高的企業可以減少對勞動力資本的投入，從而削減生產成本，提升效率。四、主要結論和政策建議
（一）主要結論
1 房地產電子商務企業整體綜合技術效率較高，整體的純技術效率同樣維持在一個較高的水平，說明企業技術日臻完善，資源配置較為合理。與純技術效率相比，各房地產電子商務企業的規模效率值偏低，而這也限制了綜合技術效率的提高。
2 房地產電子商務企業的生產力指數除易居購房網等三家企業外呈下降的趨勢，說明房地產電子商務企業雖然在整體上技術較為先進，但其技術和經營、盈利模式并不能夠完全滿足當前的需要，有待進一步完善。
3 由于整個房地產電子商務行業發展不均衡，房地產電子商務的規模與效率水平無顯著關系。與傳統企業不同的是，房地產電子商務企業的資產負債率與企業經營效率顯著正相關，說明在一定范圍內保持較高的資產負債率可以幫助企業充分利用資本，保持企業的順利運轉。房地產電子商務企業的經營效率與其資產周轉率成正比，表明企業的資產管理質量和利用率越高，企業的經營效率就越高。從管理費用方面來考慮，管理費用占總費用的比例越高，企業的經營效率就越高，而這也說明作為互聯網企業的一種，房地產電子商務企業的管理水平和力度還有待加強。
（二）政策建議
1 房地產電子商務企業應積極推出多種可行的創新性業務。隨著計算機技術的飛速發展，各房地產電子商務企業應與時俱進，及時更新自己的業務。在這方面，搜房網和易居購房網做出表率，分別推出了“搜房卡”和“E金券”業務，為其開辟了新的贏利點，保障了企業的可持續發展。
房地產企業經營分析范文2
【關鍵詞】房地產企業；工程項目；精細化管理；應用
一、精細化管理的涵義和標準
所謂精細化，就是從思路上一般要體現流程化、定量化、信息化等要素，使紛繁復雜的工作盡可能地變成有條不紊的固化工作鏈。精細化管理的建立，需要以常規管理為基礎，是把常規管理進行深化改革的關鍵步驟，它的內涵主要包括規范化、精細化以及個性化三個方面。由此形成了精細化管理的標準：項目計劃管理的信息化、操作程序的規范化、工種分工的專業化、激勵考核的分段化。通過創新管理、細化流程的方式，在管理過程中獲得經濟效益，找到企業新的利潤增長點。
二、精細化管理在房地產企業工程管理中的應用
（一）建立并完善房地產項目工程質量管理體系
一般而言，房地產項目的具體實施過程包括：土建安裝工程、景觀工程和精裝修工程等幾個部分，而這幾個部分的施工與監管都必須以保障質量為重點?？梢哉f，質量管理是項目管理的生命線，也是重中之重，一點也不能含糊。首先，更新質量管理的思路和系統，從以往的單方面的、單系統的質量管理上升為全面質量管理，費根堡姆所提出的“全面質量管理”，就是以系統論的協同思想，來理解企業的質量管理，從工程項目的采購設備材料等，到施工和監工人員的素養，以及設計階段的工程規劃等。其次，應用“ 樣板引路”?！皹影逡贰奔词┕ぶ懈黜椆ば蛑灰影?，通過實物展示、參觀學習，就可以把復雜的程序簡單化，工藝定型化、規范化，實現流水線作業。這樣不僅可以提高工作效率，而且能夠把控好質量關，將偏差控制在標準以內，交出令業主滿意的工程。在實際施工過程中，樣板工程 在整體、細部、施工工藝、功能要求上達到規范要求的質量標準，對整個工程能起到示范先行作用；還可降低房屋滲漏、開裂、幾何尺寸偏差等引起的質量風險。最后，引入第三方評估機構。第三方工程質量評估機構受房地產開發業主方委托，對多區域、多項目的各參建單位（ 業主方項目部、監理單位項目部、施工單位項目部）按照國家、行業相關質量規范文件及房地產開發企業工程管理的相關制度及文件進行工作質量及工程實體質量進行檢查，是一種房地產開發企業的工程質量總控模式。主要任務是定期的檢查各參建單位的工作質量和抽查工程實體質量，有利于 工程項目的質量管理監督。
（二）完善公司管控制度建設
針對無法滿足企業發展或是不符合發展需求的規章制度，應及時修改甚至是廢止，重新制定適應企業的制度。一旦新制作的規定出臺，企業需及時對管理人員以及檢查人員進行培訓，以便幫助管理人員以及檢查人員及時了解新規章制度，規范管理人員以及檢查人員的執行標準，從而使管理工作得到落實，實現管理工作精細化。房地產企業還需對各部門工作進行梳理以及精細化，一旦工作中出現問題或疏漏，企業可以根據責任制度及時確認事故由誰負責，避免出現工
作人員工作內容重疊以及事故無人負責的現象。作為管理人員，應明確自身責任以及管理范圍，對下屬員工工作狀態以及工作進程有清楚的了解，進而對整體工作的質量有所把握。企業完善公司管控制度，細化責任，能夠有效強化管理工作，提高工作質量。
（三）房地產企業的成本精細化管理
目標成本即預算成本，是項目成本的第一稿，也是項目成本控制的上限。 對目標成本進行管理的意義在于，目標成本以市場為導向，可確保項目的目標利潤。隨著項目的實施，從目標成本管理進入動態成本管理，動態成本即項目的即時成本，在項目的實施階段實際反映項目該階段的真實成本。項目的開發成本隨著開發的實施是動態變化的，它將直接影響到公司的經營決策，如項目開盤時的銷售價格的確定、土地增值稅的影響、項目利潤的影等等，因此做好各關鍵節點、各階段的動態成本尤為重要。實行動態成本精細化管理，加強動態成本的控制，建立動態成本監督預警機制，使項目的成本變化在項目的重要實施節點都能體現，真正動態地反映實際成本的變化。項目的完成，整個成本管理工作進入成本后評估管理階段，成本后評估是在工程項目竣工后，對項目發生的整個建造成本情況進行全面的、系統的評價及分析總結，總結成本管理的經驗教訓，積累成本資料，為新項目成本管理提供參照。對于在成本后評估中總結的經驗教訓，應落實到各責任部門，在后期開發的項目中重點關注，避免重復發生。
（四）房地產企業的人力資源精細化管理
一個項目要進行精細化管理，首先必須解決的問題是向參與管理的全員灌輸精細化管理的意義、必要性以及可實現性，從思想方面培養員工追求精細化的氛圍，并且認可精細化管理的理念。其次是要注重人才的培養，精細化管理的本質是對人員專業的要求，對項目管理參與人員進行專業素質的培養和提高，將職業技能滲透到每個人的工作習慣中。要想真正實現精細化管理，就必須培養一大批合格的專業人才，通過職業化的管理流程，實現專業化、精細化、規范化。最后企業要在管理中運用項目管理理論，通過合理的、科學的管控促進企業員工的工作積極性，通過考核、獎勵、處罰等手段，引導、培育、促進精細化管理，提高員工的工作效率。經過獎勵優良處罰劣質的形式，總承包和監理主管能逐步增強職責感、加大質量監管力度，將質量業務落實的更加細致、完整。
（五）房地產企業的物業服務精細化管理
精細化服務是一種先進的理念、態度及文化。在房地產企業中實行物業服務精細化管理，需要與企業文化建設緊密的結合在一起，營造出一種良好的物業服務精細化管理的企業氛圍。將物業管理覆蓋到每一個環節、細節、操作和數據等。它最終目標是利用服務精細化的理念、態度及文化對看似簡單的工作 進行精細、優質的管理。
三、結束語
總而言之，隨著房地產企業工程項目的不斷拓展，精細化的管理模式將會成為企業管理的主要方式，該管理方式也是一項長期的、系統性的工作，需要各項目工作人員的積極配合，將精細化管理的思想貫徹到企業發展的全過程，促進企業的快速平穩發展。
參考文獻：
[1] 王佳志. 精細化管理在房地產企業工程管理中的應用研究[J]. 城市建設理論研究：電子版， 2013（35）.
房地產企業經營分析范文3
[關鍵詞]房地產企業 財務管理 特點 問題 措施
一、新形勢下房地產企業財務管理所呈現特點
1.面臨財務風險加大
隨著國內經濟快速增長、城鎮化水平加快，房地產行業獲取了極大的發展優勢，房地產開發活動的廣泛開展，也使得房地產企業資金投入量變大、籌資任務加重，財務管理周期隨之變長。在相對較長的開發經營周期中，房地產企業經營管理遭遇諸多不確定、不穩定因素，致使房地產企業投資項目成敗、經濟效益大小等都面臨雙重結果，房地產開發極具風險威脅。為了更有效地降低企業所受損失，企業經營管理者應力圖避免投資決策失誤的現象，這便對企業財務管理工作及負責人員提出更高的要求，比如提供高質量的投資決策分析，提升投資決策分析準確性、可靠性，確保為企業經營者提供的投資項目決策方案具備及時、可靠信息作保證，最終將風險加以分散、降低。
2.財務管理難度增加
當前，房地產開發還涉及到多方面問題，房地產企業財務關系同樣出現復雜性選擇。一般來講，房地產企業財務關系包含有開發企業與其投資人、債權人、債務人、內部職工、被投資單位的關系，還有房地產企業內部各個單位與其上級管理部門間相互關系，其具體表現為被動遷單位或者居民、勘察設計單位、材料物資供應商、施工安裝企業、商品房購買者(個人)、管理部門(如工商、審計、稅務部門)等，與房地產企業所形成大量、頻繁的資金往來結算關系等。如此一來，房地產企業財務管理工作難度加大，開發企業必須首先強化自身債權債務管理，盡可能協調好企業自身與各個方面的關系，才能真正推動房地產企業經營活動順利開展。
二、我國房地產企業財務管理中的常見問題
1.財務監控不嚴
當前，我國房地產企業行業內部財務核算制度十分不健全，財務監督控制機制建設較弱。比如企業經營管理者對財務管理不夠重視，財務人員素質比高，企業財務核算水平較低，使得財務會計資料真實性、可靠性、完整性、及時性無法達到標準，財務信息所具有的經濟價值幾乎完全喪失。再如房地產企業內部監督管理和控制機制不完善，企業內部控制制度流于形式，或者缺乏相應的內控制度和審核程序，則極易導致企業資產內部盜用和流失問題的產生。
2.管理水平偏低
企業經營者管理水平、財務人員業務素質等，都關乎房地產企業財務管理能否有序進行?，F實情況是，一些企業經營管理者文化素質偏低、經營管理理念保守落后，完全缺乏現代化的財務管理觀念：還有經營者集權意識過重，憑著經驗和感覺管理、投資決策，企業內部又缺乏相應的監督機制，財務工作未能參與企業各項經濟業務。更加重了財務管理的無計劃和混亂狀態；又有經營管理者在財務管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔任財務部門會計、出納職務，使得出納人員領導財務工作，業務上極易陷入混亂局面；不少財務人員業務素質偏低，且缺少相應的專業知識和經濟常識，而房地產行業稅收政策、法律法規等都較為復雜，財務工作者若不具備過硬的業務水平，則很難應對企業資本化、規?；洜I后的各種財務問題和財務風險。
3.資金管理欠佳
融資困難、盲目追逐高端產品、流動資金管理落后。這幾乎是房地產企業財務管理中的幾大弊病?；I資活動上，房地產企業籌集資金時遇到融資困難、金融服務滯后的發展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產企業更是由于自有資金比例及財務管理規范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產企業較難找到合適的金融中介機構及貸款擔保機構，以及市場經濟體系仍舊不甚完善，給企業貸款帶來更大難題，進而導致開發資金嚴重不足，企業便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進一步增加了企業經營業務成本和財務費用的壓力，項目開發也可能受到影響。此外，投資活動上，不乏有些房地產企業不以市場為導向，投資缺乏科學性，盲目追求高端產品，無視房地產行業市場所需，生產出一些滯銷產品或爛尾樓。日常經營活動上，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴重，比如出于加快資金回籠、產品促銷的目的，房地產企業往往會在缺乏市場調研的情況下，隨意為客戶提供購房擔保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業則不得不為此類客戶墊上歸還銀行按揭款項，其結果便是企業內部出現大量的長期應收款掛賬，資金無法及時回籠，再加上多數房地產企業不重視日?，F金流量管理，或者未建立倉庫管理制度，不良資產長期掛賬，成品庫存積壓，財務狀況堪憂。
三、完善房地產企業財務管理體系的各項措施
1.積極拓展籌資渠道
根據房地產行業特點，房地產企業開發項目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務異常繁重，企業只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務。一則積極發展銀行貸款之外的其他形式金融業務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業匯票等多種結算方式：二則尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發行股票、債券等方式籌集企業經營資金；三則由自然人或企業發起，向民間游資定期籌資：四則企業實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大企業實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權回購、可轉債、租約變現、海外上市等一系列新的融資方式。
2.施現代企業管理制度
在現代社會化本生產、市場經濟大發展的宏觀背景下，現代企業制度要求各類企業都應致力于構建產權關系明確、責權關系對策、治理結構嚴謹、制約機制健全、籌資渠道廣泛、企業規模迅速擴大且能持久經營的現代制度模式。換言之，產權股份化、管理制度化、組織公司化。這是現代企業制度的基本要求，也是房地產企業經營的努力方向，在建立現代企業管理制度過程中，房地產企業應積極分離企業所有權和經營權，以最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以新的管理理念和最優的企業管理制度對企業進行管理。同時，管理者還應在生產經營中主動采取現代化管理手段，調動經營者自身以及企業員工的創造性和生產力，既要解決企業中傳統家族式管理造成的規模小、機制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業發展方向。努力提升企業規模、檔次和水平。
3.重視投資項目管理
作為一種資金密集型企業，房地產企業投資規模較大，尤其是一些重大項目投資，企業應在慎重做出可行性研究之后進行決策，以避免出現決策失誤、資金損失等結果。加強投資項目管理，應對投資效益合理性預測，對投資方案進行可行性分析研究，即對擬建投資項目進行全面的綜合性技術經濟分析，在房地產開發整體過程中，可行性分析研究階段尤為關鍵，此階段具有最大的不確定性和機動性，企業在這一階段對風險評估、分析的正確與否，對房地產投資項目結果產生直接性影響。此外，企業還應利用現資組合理論，對投資組合進行合理化調整，比如房地產投資類型不同，所對應商業風險、獲利能力等均不相同。為了實現最好的房地產類型組合投資，房地產企業便應盡可能降低投資的商業風險、確保取得預期的投資收益等。
房地產企業經營分析范文4
關鍵詞：房地產企業 財務管理 經濟核算
近年來，我國房地產市場受原材料價格上漲以及人工費用上漲的影響，企業利潤逐年降低。同時，現代房地產行業管理的日益規范也使得企業的必須加強自身的管理以使得企業的經營活動以及經濟活動符合法律法規的要求。在房地產企業的管理工作中財務管理與經濟核算是保障企業資金鏈暢通、保障企業經濟效益以及成本控制的重要工作，是現代企業管理工作的重中之重。
一、房地產企業財務管理與經濟核算工作的重要性分析
房地產市場競爭的日益激烈使得企業必須結合房地產企業的經營特點進行科學的財務管理與經濟核算。通過財務管理工作的實施以及經濟核算工作的開展保障房地產企業資金鏈的暢通、保障企業投資經營過程中各項過程成本控制的有效開展。利用財務管理手段以及經濟核算的智能使企業的經營活動以及經濟活動始終處于受控狀態，切實保障企業成本、資金的有效管理。以財務管理制度體系的建立避免職務侵占等情況的發生，以此保障企業的經濟效益。
二、房地產企業財務管理與經濟核算工作的有效開展
1、房地產企業財務管理工作的有效開展
房地產企業財務管理工作的開展應從財務管理體系的完善入手。結合企業自身的實際情況以及行業特點，以現代企業財務管理理論作為基礎構建完善的財務管理體系。通過完善的財務管理體系指導企業財務管理工作的開展、通過完善的財務管理體系確保企業資金鏈的穩定。通過財務管理體系的完善為房地產企業的發展奠定良好的財務基礎。財務管理體系的建立過程中要注重管理體系與企業管理流程、企業結構等自身特點的符合。有效提高財務管理體系應用過程中的適用性與適應性。避免傳統財務管理體系照搬、照抄對財務管理工作的影響。
在注重財務管理體系建立的同時，房地產企業還要加強財務管理基礎工作的實施與開展。通過踏實財務管理基礎促進房地產企業財務管理工作的開展。將會計工作作為重點，開展財務管理工作。以原始憑證管理、報表管理等做好房地產企業會計工作，為財務管理工作的有效開展奠定基礎。
房地產企業資金占用大、資金流量大的特點使得房地產企業極易受到資金風險的影響。因此，在現代房地產企業的財務管理中必須注重房地產企業的自己難管理，以此保障房地產企業資金鏈的通暢、保障資金管理工作能夠落實到房地產企業的經營當中。房地產企業應通過對自身資金籌集、使用等特點構建符合企業經營發展的資金管理體系，并將資金管理體系作為財務管理工作重點進行資金管理。通過加強會計資金管理職能以及預算、審核等工作保障企業資金來源與使用、保障企業收支平衡與資金鏈的通暢。通過注重資金管理的方式避免資金鏈斷裂對企業經營與發展的影響。
2、房地產企業經濟核算工作重點與要點
房地產企業的經營特點以及涉及內容使得核算工作對企業的經濟效益、成本控制等工作有著重要的影響。在現代房地產市場競爭日益加劇的今天，企業經濟核算工作的開展對企業的生存與發展有著重要的影響。為了保障企業靜音過程中資金的通暢、保障企業投資過程中成本控制以及資金使用的有效監督，現代房地產企業必須加強經濟核算工作的開展。針對房地產企業資金流動大、資金流動快等特點進行經濟核算工作。以國家法規為基礎、以企業經營扎略為重點進行經濟核算鞏固走的開展。通過經濟核算工作的開展保障企業資金流向控制以及資金使用的控制。為了應對房地產開發過程中內容繁多、涉及面廣、經濟活動對象多、投資周期長等特點，房地產企業應加強核算管理體系以及組織結構的設計與建立，同時注重核算部門人員配備與培養。通過核算工作的有效實施為財務管理工作奠定基礎、為企業成本控制、經濟效益管理等工作的開展奠定基礎。
三、強化財務人員培訓與培養，促進房地產企業財務管理工作的開展
在現代財務、會計法規日益完善的今天，企業財務管理與經濟核算工作也面臨著改革與改變。為了適應現代房地產企業的發展以及法律法規的完善，房地產企業財務管理人員以及經濟核算人員必須加強自身專業素質與技能的培訓與提高。房地產企業應定期組織財務人員進行培訓，必要時借助社會專業培訓機構進行人才的培養與引進。以財務人員綜合素質的提高促進房地產企業財務管理與經濟核算工作的開展，促進企業房地產企業綜合市場競爭力的提高。
四、結論
綜上所述，房地產企業財務管理與經濟核算工作是現代房地產企業經營與發展過程中的管理重點，是關系到企業長期盈利能力的關鍵?，F代房地產企業必須加強對財務管理與經濟核算工作的認識，以相關管理體系的完善、人員培訓以及專業技能的提高促進財務管理工作的開展，實現企業綜合市場競爭力提高的最終目的。
參考文獻：
房地產企業經營分析范文5
關鍵詞：房地產開發；成本控制；防范對策
Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.
Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures
中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產開發企業財務風險表現及其基本特征
1．房地產企業的財務風險具體表現為
1.1償債具有很大的風險 目前，房地產企業的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產企業銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業面臨極大的財務風險。 1. 2利率波動的風險 利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產企業帶來極大的損失，成為當前房地產企業的重大財務風險之一。 1. 3籌資的風險 房地產企業對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產開發投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內房地產市場不完善，房地產企業對國際規則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。
2．房地產開發的特征
長期性是房地產開發企業經營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產品，任何一家房地產開發企業都應經歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業經營發展關系重大。一般而言，一個普通的開發項目完成時間少則兩三年，規模較長、成片開發的項目則需要更長時間去完成。
綜合性是房地產開發企業經營的最本質特征。從內在要求分析，現代化房地產開發企業須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發地區一些必要的公用設施及公用建筑予以統一規劃。再從開發過程分析，房地產開發企業在開發相關項目的過程中，要與規劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環節。開發項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產開發企業便應對其進行綜合考慮，統籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產開發企業還具有較強的時序性和地域性。房地產開發實則是一項操作性極強的工作，由開發實務角度來講，房地產開發企業完成某個開發項目時，必須受到政府土地、規劃、建設等多個部門行政管理審批手續的影響，實施某個開發項目時，房地產開發企業便應制定周密的計劃，以協調各方關系，縮短周期、降低風險，地域性則體現在開發項目多受地段、區位的影響，比如交通、購物、環境、升值潛力等多個因素都對開發項目的選址影響甚大。
二、房地產開發企業經營管理及其財務風險
1．房地產開發企業經營管理內容
經營即企業有預測、有目的、有決策的經濟活動，管理即企業出于實現某一經營目標的目的，計劃、指揮、協調、檢查、監督經營活動中的組織工作，則經營管理即企業以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業活動始終并成為豐要內容。具體到房地產開發企業，其經營管理內容指的是以市場行為，獲取土地使用權，并通過規劃設計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最人經濟效益的經濟活動過程，則房地產開發項日的可行性預測及成本控制即為房地產開發企業經營管理活動的豐要內容。
首先是可行性預測，一項完整、準確的預測須能在其日后開發經營活動中發揮指導性作用，根據其過程，預測可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預測結果并修正調整、撰寫預測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產開發企業任房地產商品開發、生產、經營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發間接費等，不同的開發階段應實施不同的成本控制對策。
2．房地產開發企業經營管理中的財務風險
財務本質上是資本價值的經營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現為經營風險、投資風險、分配風險等不同形式。對房地產開發企業而言，其財務風險存在不同的表現形式和不同的財務風險類別，以現金流量為參照，現金在不同階段流入流出的不確定件即表現出不同的財務風險類別，其中主要有經營風險和籌資風險，前者是以現金流入的角度反映出無法實現預期資本價值的可能性，后者是以現金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現出經營風險的后果。
三、房地產開發企業成本控制及財務風險控制的具體對策
1．房地產開發企業成本控制對策
在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數、地價支付貼現比等參考指標；在成本估算方面，應根據會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環節可有的放矢，在此基礎上還應進行現金流安排，好的資金鏈條將對房地產開發企業經營管理起到積極作用。
在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產開發企業實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出陶前的審核。
2．房地產開發企業財務風險控制對策
房地產開發企業財務風險控制。首先，應實施“防范+控制”的財務風險控制原則。
在項目投資前，要根據投資市場供需平衡和不平衡現象表現出房地產市場的景氣程度，周而復始的重復發生狀況構成景氣循環，即擴張、收縮、衰退、復蘇，在不同的階段企業應采取不同的財務風險應對策略；市場分析即分析市場宏觀環境、相同檔次和類型的投資性房地產的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產開發企業應立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。
房地產開發應著重對營業費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔額等；籌資結構控制，即籌資來源結構與期限結構控制，通過結構調整，保持籌資結構彈性，用來稀釋風險，比如以短期籌資和長期籌資、債務期限和投資期限相結合的方式，合理規劃企業現金流量，實現優勢互補、降低風險。
參考文獻：
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房地產企業經營分析范文6
【關鍵詞】價值鏈；房地產企業；核心競爭力
一、房地產企業核心能力的概念
房地產企業核心競爭力指的是在房地產企業經營發展過程中不會被其他凈重對手模仿的、能夠為企業帶來獨特經營利潤的知識和能力資源，是房地產企業經過長時間發展積累的資源，也是房地產企業經營發展中一種特殊的動態變化生產要素，根據房地產市場環境的不斷變化持續退出的優質服務和產品，以此為房地產企業探索更深的發展潛力，使房地產企業在激烈的市場競爭環境中始終處于領先地位。如果房地產企業對核心競爭力長期放任不理，不加以維護和提升，隨著時間流逝和市場變化，房地產企業的核心競爭力將不再具有任何優勢。自發的動態變化指的是房地產企業在經驗發展中無意識的經驗積累，為企業帶來能力和競爭的提升，而自覺的動態變化指的是有計劃、有步驟地引導房地產企業向著戰略方向發展。自覺的動態變化能夠使房地產企業在市場競爭中占據主動權，企業核心競爭力是一個動靜結合的發展過程，將房地產企業的創新項目組合成一個新的整理，核心競爭力體現在服務水平、產品質量、功能樣式等多個方面。
二、房地產企業核心競爭力資源
本文基于企業價值鏈角度，對房地產企業核心競爭資源加以提煉，如圖1所示：
（1）土地資源
房地產企業核心競爭力形成的關鍵條件就是土地資源，土地資源不可能相互代替，屬于不可再生、不可替代的獨有資源。而且，房地產企業對于土地資源的使用開發基本是一次性完成的，房地產企業很難在短期內對同一塊土地資源進行多次開發使用。
（2）資金資源
房地產企業核心競爭力構成的首要條件就是資金資源。當房地產企業無法從施工企業獲得墊付資金的前提下，企業自有資金資源的多少是決定房地產企業經營成敗的關鍵因素，也限制了房地產企業的準入門檻。
（3）市場資源
市場是檢驗房地產企業開發是否成功的標準，無論房地產企業開發的產品功能多強大、樣式設計多新穎，如果與市場消費需求相互脫離，只能造成產品的閑置和積壓。因此，房地產企業在項目開發過程中要擁有一定的前瞻性，能夠準確把握市場發展方向，始終堅持以人為本的開發理念。
（4）知識資源
知識資源是房地產企業核心競爭力形成的首要保障，不同房地產企業的內部知識資源和存儲量存在一定差異，知識資源不僅能夠決定房地產企業各種資源發揮帶來的效能，還對房地產企業發掘市場機會、利用市場機會帶來了一定影響。
（5）人力資源
人才資源為房地產企業經營發展和核心競爭力的提升奠定了堅實基礎。有了人才企業才能有所發展，因此，人才資源在房地產企業中發揮著不可比擬的作用。由于房地產企業項目開發時間長、更新速度快、覆蓋范圍廣，同時具有一定的風險性，由此，房地產企業需要擁有專業項目策劃人員、融資人員、管理人員和營銷人員等。
（6）品牌資源
品牌資源是房地產企業核心競爭力的綜合體現，房地產企業的品牌資源是對廣大消費者的價值承諾，盡量避免房地產企業與消費者之間出現的信息不對稱等問題，并在房地產企業經營發展中逐漸構建良好的美譽度，由此，房地產企業的品牌資源是產品差異化的持續深化。
（7）企業文化資源
企業文化是房地產企業發展的靈魂。企業文化的形成是企業在經營發展過程中逐步確立的行業標準、價值理念和規章制度。房地產企業的價值觀念必須簡單明確，能夠得到廣大員工的認可，只有在正確的企業文化指導下，房地產企業才能真正獲得成功。良好的企業文化能夠使員工對企業產生認同感和使命感。
（8）信息化資源
房地產企業的信息化資源主要包括兩個方面，一是在房地產項目開發建設中采用先進的信息技術，例如通信技術、網絡技術等，促進房地產項目的智能化發展；二是房地產企業的信息化建設，在當今以信息化建設為主的時代，房地產企業只有擁有強大的信息化資源，才能在市場鏡子中處于優勢地位。
三、基于價值創造角度提升房地產企業核心競爭力的對策
（一）研發設計方面
房地產新項目產品的研發設計過程包括創意設計、營銷戰略、市場分析、開發建設和商品化銷售等。房地產企業在研發設計階段最關鍵的就是創造價值，找準項目產品的服務和功能定位，由此決定了新產品的最大價值。房地產新項目產品的研發設計不但決定了資金投入的多少，更決定了價值的創造。房地產企業新產品的研發設計是智力資源勞動的結晶，集產品創新、技術創新、功能創新于一體。然而，我國大多數房地產企業處于模式創新階段，產品研發設計效果的情況與企業職工技術技能、行業標準、政策法規密切相關。由此，房地產企業應該建立完善的企業獎勵激勵機制和管理控制機制，為員工發展提供寬闊的渠道，營造積極創新的工作氣氛，將創新作為房地產企業文化的核心競爭力。
（二）施工建設方面
在項目施工過程中，對于問題的處理不能帶有任何彈性，房地產企業在施工建設階段，應該將目標定位為竭盡所能高質量、高要求地完成工程施工，準確把握房地產項目資金成本、建設時間和建設質量三要素的平衡。通過不斷改善房地產企業的經營發展方式，使房地產企業運作方向逐漸轉變為集約型，在不斷提高施工工程質量和服務水平時，要將樹立良好的企業品牌形象作為提升房地產企業核心競爭力的關鍵，從而有效降低施工成本、縮短施工周期，樹立企業品牌形象。只有房地產企業在戰略發展過程中優于對手，才能獲得競爭中的優勢。
（三）品牌建設方面
根據需求層次理論來說，當消費者的安全需求、生理需求等低級需求得到充分滿足后，自然會追求更高層次的需求。消費者選擇某一個品牌不僅僅是追求物質需求，更希望能夠通過這個品牌來體現個人的價值觀和獨特品味。由此可見，品牌文化將消費者從一個簡單的物質需求世界中帶到一個充滿豐富感情的精神世界，以此體現消費者的個人生活品味。一個成功的品牌展現的絕對不僅限于其物質層面，而是其精神文化內涵的深刻體現，這是一個企業的競爭對手最難以模仿的核心競爭力。
在房地產產品同質化愈演愈烈的今天，房地產企業很難在商品質量、價格等方面制造很大差異，而品牌文化的獨特性，能夠使消費者對房地產產品的品牌具有美好的想象和情感，使房地產企業逐漸形成了自身特有的優勢。房地產企業只有不斷培育屬于自己的品牌文化，才能在激勵的市場競爭中占據優勢，保證企業核心競爭力的領先。
結論
綜上所述，隨著國家對房地產市場調控力度的持續加強，我國房地產行業必將會朝著規范化、秩序化、標準化的方向發展。然而，房地產企業的蓬勃發展已經成為了我國國民經濟增長的有力保障。本文基于價值鏈角度，對房地產企業核心競爭力的形成與發展進行了深入討論，具有一定的理論參考價值。
參考文獻
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