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房地產開發步驟范文1
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟,2008(10).
3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[J].建筑經濟,2010(8).
房地產開發步驟范文2
房地產；房地產開發；成本管理
[中圖分類號]F293.33[文獻標識碼]A[文章編號]1009-9646（2011）08-0090-02
一、房地產定義及其特點
房地產又稱不動產，狹義的房地產是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機結合的整體和它們衍生的各種物權。房地產與其他形態的商品相比，具有以下特性:
（1）不可移動性。房地產最重要的一個特性是其位置的固定性或不可移動性。不過，房地產的自然地理位置固定不變，但其社會經濟地理位置卻經常由于城市規劃的制定或修改、交通建設的發展或改變等因素經常在變動。當房地產的位置由劣變優時，其價格會上升；反之會下跌。
（2）長期使用性。土地的利用價值永不會消失，這種特性為不可毀滅性或恒久性。但我國房地產的長期使用性受到了有限期的土地使用權的制約。
（3）附加收益性(適應性)。房地產本身并不能產生收入，房地產的收益是在使用過程中產生的。房地產投資者可以在合法前提下調整房地產的使用功能，使之即適產特征，又能增加房地產投資的收益。
（4）異質性。這是指市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。但由于其坐落的位置不同，周圍環境也不相同，這兩宗房地產實質上也是不相同的。
（5）資本和消費品的二重性。房產是大多數中國人民最昂貴的固定資產，同時也是普遍中國人一生中最昂貴的消費品。
（6）易受政策影響性。在任何國家和地區，對房地產的使用、支配都會受到某些限制。
（7）相互影響性和社區環境影響性。一宗房地產與其周圍房地產相互影響，房地產的價格。
二、加強房地產開發成本管理的意義
“利潤=銷售收入―成本費用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。房地產開發本身就是一種投資大、風險大、周期長、管理復雜的項目。在房地產炒得沸沸揚揚的今天，各方面都要冷靜、理性對待，對于開發商來說最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價。因此，隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。開發商進行房地產開發要想獲得利潤，必須降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。
同時兼顧各種業態，比如隨著我國國力的增強、人們生活水平的提高，以及人們對網球觀念的改變，網球運動在我國得到了空前發展。可以由網球中心規劃商業布局，并且將配套的其余物業或租或賣；并且，隨著地產價格的不斷上漲，由地產升值帶來網球中心提升，達到相互相成，大幅提升利潤水平。
三、房地產開發成本管理內容
房地產開發的特性決定了成本結構，主要分為固定成本、變動成本。
1.固定成本。主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費，以及市政公共設施費用。
第一，土地費用。土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢，是所有房地產開發的基礎。
第二，前期工程費。前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。其在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
第三，建筑安裝工程費。建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。其在整個成本構成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。
第四，市政公共設施費用。市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。
2.變動成本：主要包括管理費用、貸款利息、稅費，以及其他費用。
第一，管理費用。管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過20%。
第二，貸款利息。房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
第三，稅費。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用。在我國目前房地成本構成中所占比例較大，一般在15%左右。
第四，其他費用。其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
四、房地產開發成本控制面臨的不利因素
由上可知，在成本構成中，土地成本、建筑安裝及市政公共設施費所占比例是整個開發過程中成本中最大的。所以，網球中心在進行房地產開發時成本控制主要針對這幾個方面。然而從我國當前情況看，房地產開發成本控制面臨著以下不利因素：
1.土地供應價格上升。目前，我國各級地方政府壟斷了土地的一級市場，而土地的價格和供應量決定市場冷熱和房價高低。隨著近幾年土地價格的飆升，作為成本轉嫁對象，地價的上漲，房地產開發成本也越來越大。
2.政府行政性收費項目繁多，市政公共設施費用偏重。從當前我國各級政府對房地產的收費項目看，不但繁多而且混亂。房地產開發企業不但要承擔房屋建設任務，還要承擔諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用，而且甚至要承擔諸如學校、幼兒園、醫院、派出所等各種非盈利性的公用設施。這些本應由政府負擔的項目移嫁由開發企業負責，在加重了成本開支的同時，無形增加了消費者的負擔。
3.融資渠道相對薄弱，貸款利率居高不下。在房地產開發經營過程中，資金是最重要的，房地產的融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大。隨著政府調控房價力度的增大，貸款利率不斷上調，房地產開發成本進一步增大。
4.建材價格波動，帶動建安成本提高。建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項所占比重最大，近幾年來價格均有不同程度上漲，這無疑加大了房地產開發成本。
五、房地產開發成本管理措施分析
1.樹立戰略成本管理思想與觀念。在現代，企業所處的經濟環境發生了很大的變化，競爭日益激烈。企業應重視制定競爭戰略，并隨時根據顧客需求與競爭者情況的變動，做出相應調整，將成本信息貫穿于戰略管理整個循環過程之中，通過對公司成本結構、成本行為的全面了解、控制與改善，尋求長久的競爭優勢。
2.提高人員業務索質。由于在房地產開發成本管理及控制中，具體負責該項工作的人員，要對成本進行預測、負責編制成本計劃，協助財務部門制定降低成本的措施，進行成本控制，成本分析和核算等管理工作，這就必須要求在理論基礎知識方面要具有預測學、決策論、價值工程、管理會計及各種數學模式的經濟管理方面的知識，不斷提高項目開發成本管理水平。
3.建立必要的成本管理與控制體系。根據幾年來對房地產企業成本管理的研究與實踐，可運用“成本管理四步法”的成本管理體系進行管理。這四個步驟分別是：制定目標、明確崗位職責、跟蹤執行、業績評估。
第一，制定目標――目標成本。目標成本法的基本思想是，制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
第二，明確崗位職責――責任成本體系。責任成本體系的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。
第三，跟蹤執行――動態成本法。經過前兩個步驟實現了“目標明確”、“責任清晰”之后，我們便進入第三步：目標成本執行過程的跟蹤――動態成本。動態成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本和動態成本的差異，幫助相關部門及時發現問題并解決問題，大幅提升企業對成本的掌控能力，加快決策進程，進而提高企業的核心競爭力。
第四，業績評估――優獎劣罰。在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據執行的結果對相關的業績進行評估。將項目最終的“動態成本”與“目標成本”對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平，我們就可以很好的對部門或崗位在成本控制方面的業績進行評估，并真正做到通過數據進行“優獎劣罰”。
[1]劉莉.企業房地產管理研究[D].四川大學,2005.
[2]李光玉.房地產開發企業財務管理研究[D].西南財經大學,2007.
[3]程仁應.房地產項目開發中的成本控制研究[D].北京郵電大學,2008.
房地產開發步驟范文3
地區房產局：
根據國家、省、地關于整頓和規范房地產市場秩序的通知要求，為促進我縣房地產市場健康發展，整頓和規范市場秩序，優化我縣房地產市場環境。我局按照省、地安排，聯系實際，精心組織，大力開展了整頓和規范房地產市場秩序工作，并取得了階段性成果?，F將工作情況匯報如下：
一、開展整頓和規范工作的基本做法
（一）加強領導，建立健全組織機構。為認真落實此項工作，我局加強領導，及時成立工作領導小組，抽派人員具體辦公，并根據整頓和規范要求，出臺了《自治縣建設局〈關于房地產市場秩序整頓和規范實施意見〉的通知》，進一步明確了工作目標、重點和步驟。
（二）積極組織，精心安排，穩步推進。按照《實施意見》，我們確定以“七個重點、五個步驟”為內容，開展檢查，即以查處違法違規開發建設行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗備案制、違規中介行為、違法廣告行為；“五個步驟”即宣傳發動、自查自糾、專項督查、整改處理、總結驗收。其次，針對當前房地產市場的具體情況，我們出臺了相關政策，出臺了《關于印發〈自治縣房地產開發建設程序〉的通知》、《關于貫徹落實建設部〈關于規范房地產企業開發建設行為的通知〉的通知》、《關于進一步加強房地產市場管理的通知》等文件，進一步規范房地產開發企業行為。
（三）聯系實際，突出重點。我縣除按照國家、省、地關于整頓和規范房地產市場秩序的要求對存在的七個方面問題進行全面清理和查處外，還針對突出問題進行整改，解決重點薄弱環節。具體是狠抓“四點”：即抓基點，強化開發企業資質管理，優化開發企業結構；抓難點，切實搞好房地產開發項目的源頭管理；抓熱點，加大典型案例的查處力度；抓弱點，正確處理規范與發展的關系，不護短、不手收。對無證銷售等突出問題，我們采取突擊檢查和日常管理相結合，通過強化資質管理、竣工綜合驗收等環節，增強企業的遵紀守法、合法經營意識。
（四）查處結合、邊整邊改。整頓和規范房地產市場秩序能否取得成效，關鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規行為是否落到實處，科學合理切實可行的管理制度能否建立起來。從實際情況看，我們這次整頓和規范改變以往只查不究，重查輕罰的現象，加大了依法行政的執法力度。在加強整頓和規范期間，我們還結合全縣作風建設的要求抓了管理軟環境工作。將機關作風建設、行風建設納入到部分服務管理中，通過整頓窗口單位，抓便民服務、抓政務公開等，也樹立了部門新形象。
二、整頓和規范過程中查處情況
（一）房屋拆遷方面：由于我縣尚未有拆遷資質單位，都是采取自行組織拆遷的方式，開展拆遷工作。房開企業能夠及時辦理拆遷許可證，按拆遷規范進行；拆遷資金沒有發生拖欠、擠占、挪用現象，做到?？顚Ｓ茫Ｕ狭瞬疬w當事人的合法權益；
（二）房地產交易方面：各房開企業都能按規定辦理預售（銷售）許可證，沒有發生收取房號定金、誠意金等變相預售行為；能夠使用規范化示范合同文本。
（三）房地產開發違法違規方面：經查發現未經許可擅自開工項目1個，已整改、補辦手續；無證從事房地產開發經營1個,處罰5000元罰款，并責令停工。
（四）商品房面積計算方面：多計算面積116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工驗收備案方面：未經綜合驗收就交付使用的項目1個，通過整改已合格；未提供《兩書》的開發企業2家，已按要求進行了整改。
（六）房地產廣告管理：都能兌現廣告承諾內容，沒有發生虛假和不實的廣告行為。
（七）房地產中介服務：目前我縣還沒有中介服務機構。但房開企業的銷售人員，已按規定要求參加培訓，取得上崗證書。
三、存在問題
（一）物業管理工作滯后，需進一步加強房開項目的物業覆蓋面。
（二）商品房合同簽訂上不規范，沒有嚴格執行“一價清”和明碼標價制度。
（三）外地評估機構不按實評估，造成契稅流失。
四、下步工作打算
（一）繼續加強商品房預售管理，繼續執行國家、省有關商品房預售管理規定和我縣頒布的《關于實行商品房預售資金監管通知》，防范商品房預售風險，切實保護消費者的合法權益。
（二）繼續執行商品房銷售“一價清”制度和明碼標價制度。
（三）繼續加強房地產中介機構及評估機構的管理，嚴格條件，規范行為。加強評估價格管理，規范契稅征管工作。
房地產開發步驟范文4
關鍵詞：概述 計算步驟 扣除項目 實例
一、概述
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為，以轉讓房地產的增值額為計稅依據，同時實行超率累進稅率。
二、計算步驟
(一)扣除項目的確定
1、取得土地使用權所支付的金額
(1)取得土地使用權支付的地價款(即為向原土地使用權人實際支付的地價款)。(2)取得土地使用權時按照國家統一規定繳納的有關稅費(即有關登記、過戶手續費)。
2、房地產開發成本
土地征用及拆遷補償費；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎設施費；公共配套設施費；開發間接費用。
3、房地產開發費用
(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息，并能提供金融機構貸款證明。
允許扣除的開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內。
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構貸款證明
允許扣除的開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。
注：ⅰ、利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
ⅱ、利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
ⅲ、超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
4、與轉讓房地產有關的稅金
營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅(非房地產開發企業)。
5、其他扣除項目(此項只適用于從事房地產開發的納稅人)
(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%
6、舊房及建筑物的評估價值
(1)能提供評估價值的。評估價值=房地產評估機構評定的重置成本價×成新度。
(2)不能提供評估價值，但能提供購房發票的。扣除金額=發票所載金額×(轉讓年度-購買年度)×5%。
規定：(轉讓年度-購買年度)項的計算按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可視同為1年。
注：納稅人購房時繳納的契稅不作為此步的扣除項
(二)增值額的計算
增值額=銷售房屋取得的收入-扣除項目
(三)增值率的確定
增值率=增值額÷扣除項目
(四)應繳納的土地增值稅
土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目×速算扣除系數
附：土地增值稅四級超率累進稅率及其計算公式
1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分
土地增值稅稅額=增值額×30%
2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分
土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分
土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
4、增值額超過扣除項目金額200%的部分
土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
三、為了讓讀者更直觀的理解，下面舉一實例
(例題摘自：2010年注冊會計師全國統一考試《稅法》)
某房地產開發公司于2009年1月受讓一宗土地使用權，根據轉讓合同支付轉讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權權屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產開發公司將受讓土地70%(其余30%尚未使用)的面積開發建造一棟寫字樓。在開發過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發生的利息費用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率并能提供金融機構的證明。3月下旬該公司將開發建造的寫字樓總面積的20%轉為公司固定資產并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4-6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，供給取得的銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發和銷售過程中，共計發生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。(說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發費用扣除比例為5%)。
解答：
(一)扣除項目
1、取得土地使用權所支付的金額
應扣除的契稅=6000×3%=180(萬元)
應扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(萬元)
2、房地產開發成本
應扣除的開發成本=5800×80%=4640(萬元)
3、房地產開發費用
應扣除的開發費用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(萬元)
4、與轉讓房地產有關的稅金
已繳納的營業稅=60×5%+14000×5%=703(萬元)
已繳納的城建稅和教育費附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(萬元)
5、其他扣除項目
加計扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(萬元)
(二)增值額應繳納的土地增值稅的增值額
14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(萬元)
(三)增值率
增值率=2864÷11136×100%=25.72%
25.72% < 50%，適用級數1的30%的稅率
(四)應繳納的土地增值稅
土地增值稅稅額=2864×30%-11136×0=859.2(萬元)
參考文獻：
房地產開發步驟范文5
【關鍵詞】房地產企業；目標成本；成本控制；管理流程
1. 項目成本管理相關知識
1.1 項目成本管理概念。項目成本管理是指承包人為使項目成本控制在計劃目標之內所作的預測、計劃、控制、調整、核算、分析和考核等管理工作。項目成本管理就是要確保在批準的預算內完成項目，具體項目要依靠制定成本管理計劃、成本估算、成本預算、成本控制四個過程來完成。項目成本管理是在整個項目的實施過程中，為確保項目在以批準的成本預算內盡可能好的完成而對所需的各個過程進行管理。
1.2 項目成本管理的主要觀念。一是成本效益觀念，市場經濟環境下，企業首先要考慮的是利潤。作為房地產企業來講，想要獲得更大的利益，成本控制工作不容小覷，全體員工都應該樹立成本效益觀念。企業的生存應以市場為導向，要最大能力向市場提供高質量、多功能的產品和服務，與此同時，企業項目成本管理也應該與企業的整體經濟效益直接聯系起來，用成本效益觀念看待成本及其控制問題。二是多動因的項目成本管理觀念。企業作為當前市場經濟的競爭主體，存在一個問題，即它們應樹立怎樣的項目成本管理觀念用以支配企業的項目成本管理工作？對于這個既有一定理論意義，又有一定現實意義的問題來說，可以從成本動因的角度出發，開辟和尋找新的控制成本的方法。三是成本的系統管理觀念。系統的成本管理理念是企業不可缺少的，應把企業項目成本控制工作作為一道系統工程來做，強調整體與全局的重要性，對企業項目成本管理的對象、內容、方法進行全方位的分析研究。
2. 目標成本法的基本思想
基于目標成本法的基本概念，我們可以把目標成本法的基本思想歸納為制定目標成本，它是成本管理中一定時期內的奮斗目標，比已經達到的實際成本要低，但又是經過努力可以達到的。制定規范的成本結構樹。房地產行業成本可分為土地成本、工程成本、財務成本、管理成本、營銷成本等。將目標成本按規范的成本結構樹層層分解，通過將預算計劃落實到部門與行動上，在每個部門實施有效的激勵機制，調動企業中每個員工的積極性，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，這一差距就是企業中每個員工的努力方向。在實務中，企業一般是通過分析原因，制定改進措施來縮小這一差距的。
3. 房地產企業目標成本控制流程
根據目標成本法的基本思想，房地產企業目標成本控制流程應包括目標成本設定、明確部門目標責任、目標成本動態管理、成本回顧與分析四個環節。
3.1 目標成本的設定。房地產開發企業在投資決策階段，開發商就要對所開發的房地產項目的市場定位和品質要求有一個初步的預測用以確定房地產的類型。房地產類型與目標成本設定密不可分，房地產類型是目標成本的計算基礎。在確定了房地產類型后，就必須進行成本的測算。成本的測算有利于管理層的決策，它可以反向測算出項目的銷售價格水平、預計利潤等。并且，成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。設定目標成本的具體步驟如下：首先，綜合公司所有開發環節的特點，制定出一套能綜合反映企業各個開發項目的成本結構樹，作為目標成本訂定的基礎，然后依據每一成本項目的構成不同，分別分解到相對應的主管部門和崗位。在項目發展階段估算成本，在規劃、設計、施工等階段完成對目標成本的層層修訂，并形成最后的目標成本。由于目標成本在一開始確定時就是一個需要經過努力并且很難達到的成本，所以目標成本一經確認后，它的可變動空間就很小了。由此可見，目標成本的設定過程在房地產企業的目標成本管理中占據舉足輕重的位置。
3.2 目標責任的劃分。目標成本管理的模式為全員、全過程、全方位管控。所有與項目開發相關的部門，都負有成本管理的責任，都要有成本意識。目標成本一旦確定，就是整個企業的奮斗目標，而不是某個部門的責任目標。要實現目標成本的管理模式，就要在目標成本設定后，進一步劃分目標成本的責任。為此我們必須把目標責任劃分到各個層級、各個部門上，并設計一套嚴格的獎懲制度，把目標成本的完成情況與企業中員工的工資直接掛鉤。獎懲制度一般設計如下：只有完成原計劃的目標成本，才會有相對應的薪金獎勵。這樣做能夠提高企業中員工的積極性，把目標成本轉變為企業中每個員工為之奮斗的目標，這樣我們就可以在日常營業活動這個層面實現對目標成本的責任劃分，真正將成本控制貫徹到基層各部門，可以更有效地控制目標成本。
3.3 目標成本動態管理。
（1）經過目標成本的設定、目標責任的劃分這兩個步驟之后，接下來就是最主要的第三步目標成本實行過程的動態成本管理。動態成本反映的是整個項目開發周期的任何時點上的最新成本狀況。動態成本的核心是實時性，如果不具實時性，那么一切成本控制都只是空談。例如，沒能在項目實行過程中對項目的成本進行實時測算，而只是在項目結束時才得到相關的成本數據，那么此時談成本控制已經為時已晚，所
以這時的成本數據對項目成本控制就沒有任何幫助了。所以說，實時性也是動態成本的靈魂。通過實時反映目標成本和動態成本的差異，可以幫助相關部門及時發現問題并解決問題，減小成本差距，從而實現對目標成本的動態控制。
（2）由于房地產開發的流程十分復雜，所以應該建立一個成本系統，利用計算機系統的龐大功能，將每一個流程的動態成本和目標成本都及時記錄在案。這樣做可以幫助房地產開發企業及時、有效地比較出各個環節的目標成本與動態成本的差異，找出差距存在的原因，借以判斷責任部門、責任人責任的大小。這一差距也是對成本目標實行獎懲和對標準成本數據進行調整的主要依據。動態成本系統可以很好地對相關部門及崗位在成本控制方面的業績進行評估，并真正做到獎優罰劣，用數據說話。
3.4 目標成本的回顧與分析在完成目標成本設定、明確部門目標責任、目標成本動態管理前三個步驟后，我們進入到最后一個步驟――目標成本的回顧與分析階段。在這一階段，我們要利用計算機系統建立成本數據庫。這與我們在業績評估過程中的成本系統是不一樣的。成本系統只是為了比較當期的目標成本與動態成本的差距，幫助企業及時做出判斷，而成本數據庫是面向項目整個生命周期的。這個數據庫不僅有利于房地產開發企業對過去的目標成本進行回顧與分析，并且有利于對未來業務的預測與分析，對房地產開發項目全局進行綜合考量。因此，我們在完成對業績評估的同時，還必須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進行及時的總結，并將其與項目目標成本數據、動態成本數據一起進行歸檔，在此基礎上，提煉出關鍵的成本指標，并最終形成項目的成本數據庫。通過成本數據庫的建立，將對未來業務的開展發揮重要的指導作用。成本數據庫的建立充分體現了現代企業管理的思想，即在對過去實現的事項總結與糾錯的基礎上，對未來將要發生的事項有一個合理、全面的考量，避免房地產開發企業陷入問題發生了再解決的被動局面。
4. 結論
在競爭日益激烈的房地產市場中，房地產開發商要想取得可觀的利潤，除了要選擇好的項目外，還要在保證商品房質量的同時，降低商品房的成本，這與目標成本管理的原則相同。在目標成本管理法中，目標成本的控制是重中之重。其控制流程應主要包括目標成本設定、明確部門目標責任、目標成本動態管理、成本回顧與分析。目標成本的設定過程一定要嚴格，一經確認，其壓縮空間就很小了。要明確目標責任，只有明確了責任，才能明確應得獎懲的個體，才能從基層調動目標成本控制的積極性。目標成本的動態管理是這些步驟中最為復雜的一步，必須運用到計算機系統。目標成本的回顧與分析是目標成本控制流程的最后一個環節，也是其必不可少的一個環節，它有利于把目標成本管理越做越好。因此，房地產企業的目標成本管理應該是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋成本信息，為管理層的決策和部門調整提供依據，就能使房地產開發企業獲取更大的經濟效益。
參考文獻
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房地產開發步驟范文6
近期，國家和一些地方連續出臺抑制高房價的政策措施，直接打擊投資投機性購房，預計短期內，它們將對房價過快上漲有一定抑制作用，但從長期看，還需要采取一些徹底的改革措施來治本其力度和針對對象的明確程度前所未見。
1相關政策相互矛盾是房價居高不下的根源
我國平均房價連續十幾年上升，特別是2009年下半年以來，全國房價普遍上漲過快，引起廣泛擔憂。從根本上說，目前房價居高不下不僅與供求矛盾等市場因素相關，更與長期以來我國土地政策、產業政策、財政政策、金融政策與改善民生的公共政策相互矛盾有直接關系，也與房地產開發模式及管理體制存在缺陷有直接關系。
比如，讓每一個公民“住有所居”是我們社會主義國家保障和改善民生的一項重要的公共政策，而要實現“住有所居”的民生目標，需要政府大規模投入，需要設法使房價大體保持在多數百姓能夠買得起的水平上，而不應指望通過稅費和高額地價從房地產開發中獲取巨額財政收入。然而長期以來，房地產業作為我國經濟支柱產業之一和一大消費熱點，不僅對GDP的快速增長貢獻巨大，也成了各地方政府“土地財政”收入的重要來源，因此相當多的地方政府對地價、房價上漲“樂見其成”。
再如，土地的壟斷性決定了房地產業并非充分競爭產業；房子也并非完全市場化的商品，而具有保障、改善民生的公益性質，不能完全交由市場調節。可是現實中的房地產開發模式卻是完全市場化、企業化的。通過各種辦法拿到地的開發商完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前民眾抱怨的困境。
眼下，普通百姓都希望房價降低，低到自己能夠買得起，但如果房價下降過快、降得過低，又將造成兩個后果：一是極大地壓縮開發商的利潤空間，使得開發商投資開發的積極性降低，從而導致地方政府“土地財政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；二是可能導致大量房地產企業破產，累及銀行業。因此，上述后果所涉及的利益主體——地方政府、房地產企業和金融企業，對降房價大多不積極，而恰恰就是這些利益主體對于房地產市場擁有更多的發言權和主導權。是政策錯位導致了地方政府、房地產開發商、銀行和百姓利益之間的矛盾關系，導致房價高企成為普遍現象。
2唯有徹底改革才能突破高房價困境
破解高房價困境的根本之道，在于徹底改革。具體來說包括以下幾項：
第一，應該把改善民生與調整房地產供應結構緊密結合，努力增加保障性住房供給。有資料顯示，我國香港地區、新加坡的保障性住房比例分別達到了50%和84%。我們有必要學習借鑒它們的經驗，積極推進保障性住房的大規模建設，進而大幅度增加保障性住房比例。同時要加快制訂、完善全國統一的保障性住房配售條件、流轉、管理等的法律和制度規范，嚴格依法管理，杜絕弄虛作假、等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場化開發和商業化投資炒作。
第二，應該把調控房地產政策與財稅體制改革緊密結合。“十二五”期間，將土地批租作為地方政府重要財政收入來源的做法已不可持續，要采取切實措施調整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現狀，逐步建立保證各級政府財政可持續運作的長效機制。未來，調控房地產的政策能否切實收到預期效果，關鍵看財稅體制的綜合改革是否配套，在多大程度上減輕了地方政府對房地產的依賴。
第三，要著手改革現行的房地產開發模式，實行多軌制的開發與建設。應打破只有房產商開發房地產的格局，走房產商開發、政府開發、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地，房產開發商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，房產商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。還應改革現行的單一的供地制度，按使用方向實行有條件的土地“招拍掛”，如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標（限房價、限地價、限戶型）等。
第四，構建類似調控通脹的全國統一的房地產價格指標體系和調控機制。長期以來，對于房價等資產價格過高的問題，我們沒有像針對CPI過高那樣、以類似央行的專門機構進行管理和調控，也沒有針對性較強的專門調控手段。主管房地產開發建設的部門往往把重點放在房地產業的“發展”上，站在開發商一邊考慮問題多，而對危及百姓“住有所居”的房價管理問題思考得少。這也許是導致幾年來房價一直下不來，并且“越調控越高”的原因之一。因此，必須盡快落實各級政府調控房價的責任部門和考核機制，把有效控制房價過快上漲作為各級政府的工作目標。
