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房地產開發總流程范文1
房地產開發企業的一切管理工作,都應從建立和健全內部控制開始,構建和完善房地產開發企業的內部控制,是加強企業科學管理、提高企業經濟效益的客觀要求。尤其對于房地產企業來講,完善的企業內控對于防范風險和降低成本增加效益具有重要意義。房地產企業是資金密集型的高風險行業,因此加強企業控制環境的建設,健全控制機制,有利于房地產開發企業的健康持續發展。
二、房地產開發企業內部控制的原則
目標性原則。房地產開發企業執行內控制,要滿足會計信息真實,滿足企業財產物資安全,以此提高經營效率,促使企業貫徹經營方針,確保企業各項業務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產開發企業的內部控制度都是一樣的,要根據房地產開發企業自身的特點出發,制定出具有實用性和針對性的內控制度,這種內控制度要和企業規模和管理水平相適應,把握內控的控制點,和企業經營效率和管理要求相適應。內部控制度作為企業內部的管理制度,要隨企業外部環境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產開發企業內控制度的制定必須按照國家規章制度及法律法規進行,比如我國《會計法》、《企業財務通則》、《企業內部控制基本規范》等,這些都是國家制定的法律法規,因此必須保證企業內控制度及各項經濟業務符合有關規定的要求。重要性原則。要明確房地產開發企業的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據企業的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產開發企業的內控制度是針對企業方方面面的控制,要覆蓋企業的全部活動和每一項業務,涵蓋企業會計工作的各個崗位和企業開發經營的各個環節,對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業內部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監督和制約。為維護財產物資的安全和會計信息的真實,應對業務主辦、財產保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經營活動的違法行為和無效率性是建立企業內部控制制度的主要目的。內控制度的建立要保證企業各項業務有序進行,又要保證企業運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經濟損失。成本效益原則。建立企業內部控制制度,要正確處理內部控制和成本控制之間的關系,既要保證內控制度有很好的效果,還要盡可能的節省內部控制成本。
三、房地產開發企業內部控制的現狀問題分析
(一)資金運作缺乏集中管控房地產行業是一個風險和利潤雙高的產業,這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產開發企業對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經濟利益的驅使下,很多房地產開發企業只重視結果,不去完善和優化業務流程。房地產開發企業根據產品用途可以分為工業、商業和民用地產。針對民用地產,多數房地產企業能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業、工業用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹的數據支持。房地產開發企業普遍缺乏高度集成的信息系統來支撐業務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優化公司各部門之間冗余的業務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現業務之間無縫集成是房地產開發企業面臨的一大難題。
(二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產開發企業缺乏專門、統一的資金管理部門。首先,由于房地產開發企業自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰,會大大增加企業的資金風險。很多房地產開發企業缺乏先進的信息管理系統,繼而導致企業內部出現信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調配手段,產生高額的手續費支出,造成高額貼息支出。
(三)地產行業市場風險大,評估體系環節薄弱隨著房地產項目規模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產的高風險已經引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產企業的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經濟杠桿對此進行宏觀調控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業最難以控制的風險;其次房地產開發企的產品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產品進行生產的過程,而未來利潤的形成既受經濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產開發企業的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產開發企業只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內控的重要性和必要性,在控制程序、控制環境及會計系統等方面都有不穩妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現,才著急慌忙的去應對。
(四)監督職能弱化,內部審計形同虛設房地產開發企業的監督評審一般主要是依靠內部審計部門來實現,但是大部分房地產企業的內審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內審職能上,大多數房地產開發企業的內部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業內各組織結構執行指定職能的效率、內部稽查、評價內控制度等方面,都未能發揮應用的作用。在內部審計崗位的設置上,為了節省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內部牽制。在實物監控、貨幣資金管理、投資和資產處置方面,沒有成文的內控制度。
四、完善宏觀調控下房地產開發企業內部控制的方法
(一)對資金實行集中監控模式從企業資金管理的重點來看,從內部控制設計的原則出發,以信息系統為平臺,構建信息透明,數據共享的整體結構,建立資金集中管理模式、建立精確的現金預測模型和實時檢查現金的使用情況,建立成本效益最優的企業流動資金內部控制模式。企業內部的信息系統與各個銀行網上交易系統連接,實現資金管理系統中查詢銀行賬戶實時的資金發生額、余額。做好資金計劃,可以按照組織進行縱向和橫向的匯總,按組織結構進行靈活的自定義審批流程,通過工作流程的方式實現流程審批。并依據審批過的資金計劃和業務流程申請,設置各項預警及禁止條件。
房地產開發總流程范文2
關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目
中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02
1 房地產開發項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2 房地產開發項目全面風險管理的流程
2.1 房地產開發項目風險識別
房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。
2.2 房地產開發項目風險評估
房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。
2.3 房地產開發項目風險監控
房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。
3 房地產開發項目全面風險的應對策略
3.1 風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯觯L險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2 風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。
3.3 風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.4 風險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
3.5 風險利用
風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
4 房地產開發項目全面風險應對中注意的問題
4.1 制定風險應對計劃應具有針對性
風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。
4.2 注重應對管理方法的組合
無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3 注意應對管理的經濟性
為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。
參考文獻
［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.
［2］陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.
房地產開發總流程范文3
據了解，《成都市預售商品住房交付使用流程管理規定》明確提出，開發商不得以繳納相關稅費等作為驗房的前提條件，更不能要求購房者先收房再驗房。
近年來，購房者和開發商在交房時產生的糾紛越來越突出，而這份規定是成都首次正式規范商品住房的交付流程，不僅維護了購房者的利益，也維護了開發商的合法權益。
下月12日起，必須先驗房再收房
《成都市預售商品住房交付使用流程管理規定》（以下簡稱《規定》）明確指出，開發商不得以繳納相關稅費、簽署物業管理文本等作為購房者驗房的前提條件，更不能要求購房者先簽字收房再去驗房。
按照《規定》，交房的流程有四步。第一步，開發商核實購房人身份，本人不能到場的要有書面授權文件；第二步，驗房，并進行書面記錄；第三步，按房屋實測面積結算差異面積的費用，同時可自愿委托開發商代收相關稅費；第四步，辦理剩余手續，交鑰匙。
《規定》中明確指出，房地產開發企業不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文本等作為買受人查驗房屋狀況的前提條件。此外，《規定》要求在房屋交接檢查記錄表中確認需要整改的問題，開發企業應在約定時間內予以完成。維修完成后，開發企業應當組織買受人復驗，復驗結果應經買受人簽字確認。同時，《規定》也提醒購房者，不能因小瑕疵而拒絕收房。
交房時購房者要看清9類資料
《規定》中明確，商品住房交付使用前，房地產開發企業應當書面通知買受人交付時限和注意事項。需延期交付的，房地產開發企業應當及時書面告知買受人真實情況、正在采取的措施以及違約責任的承擔等，并保持與買受人的信息溝通。
在商品房交付使用時，購房者應該核實哪些資料？在《規定》中明確規定，商品住房交付使用時，房地產開發企業應當在交付現場顯著位置向買受人公示9類資料，其中，更是包括了商品房交付使用的投訴相關負責人的聯系方式。
據了解，這9類具體包括：（一）商品住房買賣合同約定竣工驗收合格的證明；（二）新建住宅附屬設施設備交付使用備案證明；（三）住宅工程質量分戶驗收結果表；（四）商品房面積實測報告；（五）物業服務承接查驗協議；（六）住宅質量保證書；（七）住宅使用說明書；（八）商品住房所有權登記中涉及的相關稅、費、維修資金繳存標準；（九）房地產開發企業受理處理商品房交付中投訴的相關負責人及其聯系方式。其中，新建住宅附屬設施設備交付使用備案證明，由項目所在地房管局出具。
另外，在交付使用的商品房項目中，《規定》要求，房地產開發企業應當規范設立總平面示意圖、房屋樓棟號標識、行駛方向指引及提（警）示等的標識標牌，字跡、圖例應清晰，有條件的可中英文雙語標注。
購房者可以舉報交房流程的違規操作
《規定》中還明確規定，房地產開發企業應妥善處理交房過程中的矛盾糾紛，與買受人在交接時不能達成一致意見的，應當按商品房買賣合同約定的爭議解決方式處理；合同未約定的，涉及竣工驗收、規劃、環保、消防、氣象、特種設備等的，可向相關部門反映。
房地產開發總流程范文4
關鍵詞：房地產；開發項目；現場成本控制
在房地產開發項目現場成本控制領域當中，固定成本控制與可變成本控制是兩項最為重要的內容。固定成本指的是成本總額不因業務量的變動而變動，其控制的關鍵因素包括合同約定、設計圖紙、工程量清單等?？勺兂杀局傅氖浅杀究傤~隨業務量的變化而變化，存在大量的不確定性因素，因此常被承包商們視作成本變化的突破口。
1.房地產開發項目現場成本易失控的環節
在房地產開發項目現場成本控制工作當中，其較為薄弱的環節在于隨意變更設計方案、土方工程、地質勘探等環節，導致房地產開發項目現場成本時常失控。
1.1隨意變更設計方案
房地產開發項目的資金需求量非常龐大，其來源多為銀行貸款，伴有利息風險，這是房地產開發商需要直面的關鍵問題之一。因此，為縮短工期，設計圖紙未完備即進行施工，導致出現“三邊工程”，即是邊設計、邊施工、邊變更，在影響施工質量的同時，也造成現場成本失控的問題，導致無效成本浪費[1]。在開發商的壓力之下，施工單位往往會繞過監理單位而隨意變更設計方案，屢次修改，導致設計圖紙與房地產開發項目的實際情況不相符合，造成返工的問題，為房地產開發項目現場成本控制工作帶來了更大的難度。
1.2土方工程控制不當
在房地產開發項目當中，土方工程施工是必不可少的環節，此環節若控制不當，會產生大量的無效成本，導致現場成本工作流于形式。如：某地的房地產開發項目意欲營造山地形狀，該地段本來非常平整，施工方采用堆填土方并夯實的方法以強化現場的土質。經估算，該工程回填土方約23萬方，總造價高達186萬元人民幣。然而，因為未進行標高控制，導致回填夯實后的土方標重超標，超出設計標高約90cm，造成了巨大的成本浪費，有悖于房地產開發項目的經濟性原則。
1.3地質勘探控制失位
《巖土工程勘察任務書》是在房地產開發項目開發之前，設計院受建設方委托而出具的專業性文件，其上所列舉的內容核心在于初勘的布置以及詳勘的深度[2]。鑒于地質較為復雜，無法從根本上明確土層情況，其推斷主要是基于勘探數據而實現的?？碧絾挝怀鼍呖碧綀蟾?，未經專業機構審查，巖土準確性下降。如：某市的房地產開發項目，開發商因不愿支付地質勘探費用，編撰勘探報告，導致實際布孔數量過少，筏板基礎難以滿足軟土層的施工需求，導致產生了大量的無效成本，遷延工期，造成房地產開發項目現場成本失控。
2.房地產開發項目現場成本控制策略
房地產開發項目現場成本控制的重點在于審核施工圖紙、遵循設計圖紙、優化施工組織、控制設備材料與現場簽證等方面，只有多管齊下，才能將房地產開發項目的現場成本控制在合理的范圍之內，具體如下：
2.1審核施工圖紙
對于施工圖紙的審核，可細分為事前發現與細節明確兩個部分，如下所示：
（1）事前發現。施工之前，嚴格審核施工圖紙與設計方案，防止出現二次變更，造成成本損失。如：某房地產開發項目的地下車庫防火卷簾門，原先的設計方案是單軌鋼制防火卷簾門。但是，因為在施工之前，未對施工圖紙進行審核，并且按照本身存在問題的圖紙完成了1號以及2號車庫的安裝工作，直至3號車庫安裝之時，才發現防火性能不足。隨后進行變更處理，改裝無機復合雙軌防火卷簾門，導致成本增加。
（2）細節明確。審核施工圖紙，可明確房地產開發項目當中的細節問題，在節約開發成本的同時也避免了不必要的索賠事件。如：某地的房地產開發項目，其施工圖紙當中未對該項目的外窗附框收口加以明確，增加了后期施工的難度。后期補救主要是通過變更設計圖紙實現的，于外窗附框位置增加鐵件，共計15處，該次變更共造成成本損失約28萬元人民幣，導致現場成本失控。因此需要加強對施工圖紙的審核力度，以確?，F場成本控制合理。
2.2遵循設計圖紙
遵循設計圖紙需要強化現場監督與管理的力度，如果發現施工方存在違反設計要求的問題，基于合理管控房地產開發項目現場成本的問題，需要適當予以修正。如：某房地產開發項目，其二次深化設計擬定為鋼制花架，壁厚的規格為4.5mm，鋼制方鋼管檁條規格為95mm×250mm×4.5mm。后期發現，壁厚規格僅為3.0mm，遠未達標，然而其報價是以4.5mm的規格進行報價的，鋼材的核減量約為3.5t，無效成本約為4.2萬元人民幣，而施工方又不同意核減，導致房地產開發項目現場成本失控。鑒于此，必須要遵循設計圖紙，避免不必要的變更，可落實責任體系，分工明確，具體到個人。制定具體的房地產開發項目現場成本控制目標，安排專職負責人進行管控，防止當現場成本失控之后，各負責人之間出現“踢皮球”的不良問題，對于現場成本控制工作績效突出者可予以獎勵。
2.3優化施工組織，完善流程制度
施工組織設計的先進程度與房地產開發項目現場成本控制的成效緊密相關，成本管控人員需要與項目部多加溝通，以期降低房地產開發項目現場成本。如：某房地產開發項目已基本上完成施工，基于整體觀感的效果，對已建的建筑加以調整，采用的是水鉆打孔的施工方式，預計總成本約40萬元人民幣，成本較高且施工效率不理想。經多方協商，最終采用的是大型砂輪切割機同水鉆打孔結合的施工方式，重新審核總報價，削減了約5萬元人民幣，工期也得以縮短，這是優化施工組織優勢的集中體現。鑒于房地產開發項目現場成本控制方面的漏洞普遍存在，建議建立立體化的控制制度，重點監控各個關鍵性的環節，杜絕不必要的變更，以科學的成本制度流程制度為手段，提高房地產開發項目現場成本的控制水平。
2.4控制設備材料與現場簽證
設備與材料的成本控制是房地產開發項目現場成本控制當中的重要組成部分，也是其中的難點問題之一[3]。合理控制設備材料成本是房地產開發項目現場成本控制工作的內在要求，無論是質量還是成本問題均需要嚴格加以控制，以期降低房地產開發項目現場成本。此外，現場簽證也是其中不容忽視的影響因素之一，其管理的要點在于如下幾個方面：
（1）在房地產開發項目當中，現場簽證可謂是一項常規性且必不可少的工作，很大程度上直接影響到房地產開發項目現場成本控制問題。鑒于此，需要以行之有效的現場簽證制度管理為手段，嚴格控制現場簽證。
（2）對于房地產開發項目現場成本洽商指令的產生與下達過程均需要嚴格加以控制，以確保成本的額度不受或者是少受指令下達的影響。
（3）如果房地產開發項目需要做出任何的變更，都需要經過充分論證之后確定是否允許。鑒于變更原先的方案容易導致房地產開發項目現場成本失控，理論上不允許進行變更。
3.結語
房地產開發項目所涉及的資金量非常龐大，如果現場成本失控，其后果是非常嚴重的，不符合經濟原則。因此，必須要在明確房地產開發項目現場成本易失控的環節的基礎上，采取行之有效的措施，嚴格管理房地產開發項目現場成本。
參考文獻：
[1]潘慧林. 房地產開發項目現場成本控制問題研究[J]. 科技致富向導，2013，29：207.
房地產開發總流程范文5
關鍵詞：房地產開發；經濟；項目；管理
近幾年，我國房地產行業發展迅速，房地產業的發展現已逐步成為拉動我國經濟發展的重要因素。但從房地產行業發展的規律看，我國房地產行業的發展還處于起步階段，期間存在著許多制度和管理方面的問題。我國房地產開發項目管理的水平普遍不高，企業的管理水平低于當前國際的一般水平，不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房拖期、貨不對板、空置率高等問題。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓創新，才能使房地產和建筑施工企業得以生存和發展。
1房地產開發項目管理的意義
1.1房地產開發項目管理的流程
房地產項目管理的流程主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面等。
（1）房地產開發項目的計劃管理。對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，從而使項目有序地達到預期總目標。
（2）房地產開發項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種規章制度，形成一個高效率的組織保證體系，使項目的各項目標得以最終實現。
（3）房地產開發項目的協調管理。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優勢，促進產品銷售。在各種協調之中，人際關系協調最為主要，項目經理在人際關系協調過程中處于核心地位。
2.房地產開發項目管理
工程施工管理對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。鑒于上述特點，房地產開發商的工程施工管理活動可以總歸納為一個系統模型。這一工程項目管理系統包括人、財、物控制系統，工程進度計劃控制系統質量控制系統，合同履行保證系統，經濟效益保證系統等五個子系統。所以，只有五個子系統的協調有效運轉，才能使一個房地產開發項目的施工順利進行。
2.1房地產開發商在工程施工管理中的主要任務
（1）項目組織與協調工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。
（2）費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節支途徑。
（3）進度控制。主要進行進度分析，適時地調整計劃，協調各參見單位進度。
（4）質量控制。提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工程驗收。
（5）合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減，合同糾紛、索賠等事宜。
2.2施工控制的主要任務
（1）工程進度控制。工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。
1.1.1進度計劃形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：第一類，客官進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網路圖法表示。第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監督工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網路圖表示。第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。
2.2.2進度計劃的監測―防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”雖然是一種司空見慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成?！斑M度滑動”雖然是一種司空見慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成?！斑M度滑動”雖然是一種司空見慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。
3.3.3進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。
（2）質量控制。工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項。
（2.1）對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。
（2.2）對工程中的配套設備進檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監督和檢查。
（2.3）確立施工控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。
（2.4）建立有關質量文件的檔案制度。
3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監測分析和間接費用監測分析。
（1）直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程 單價比較，研究存在的問題。
（2）間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。
房地產開發總流程范文6
關鍵詞：房地產項目；施工現場；質量控制；管理
中圖分類號： C93 文獻標識碼： A
引言
縱觀整個房地產開發企業，其項目的質量環節占據著相當重要的地位，也是整個項目最為關鍵的一個環節，因為，它直接關系著企業的經濟命脈，對企業的長期發展有著至關重要的影響作用。近年來，由于經濟市場的迅猛發展，房地產行業的競爭也越來越激烈，其也成為了最近幾年國民消費和投資的熱門行業之一。但是，不少房地產企業在開發項目的質量環節中旱現出了各種各樣的弊端，這對企業的氏遠發展是相當小利的。為了盡最大程度來提高房地產開發項目中的質量這一環節，就必須從開發中的每一個階段入手，從而來達到完善房地產開發項目中質量問題的目的。
一、房地產開發項目質量的概念
房地產項目是上程項目的一個分類在房地產開發中，管理者通過專業、實用的理論知識對房地產的開發進行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意其中，房地產開發項目質量環節是企業通過設定相關的質量監測方案，構建相應的質量管理條件和內容，嚴格依據這此內容來確保項目質量這一環節，最終讓仃一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質量的好壞決定著企業在市場競爭中的地位，好的房地產開發項目能夠使得土地得到充分的利用，為企業實現利潤最大化打下夯實的基礎。
二、房地產開發項目中存在的質量問題
眾所周知，在房地產的開發過程中，必須要經歷的有四個過程，第一個是房地產項目的市核通過階段；第_個是項目施工初期的準備階段；第三個是項目的施工階段；第四個是房地產項目的施工驗收階段。如果這四個環節中，有哪一個環節出現了問題，都將導致房地產開發項目質量問題的出現。下面筆者就這四個方面可能存在的質量問題談談自己的看法。
1、房地產項目市核通過階段存在的質量問題
作為房地產上程施工開發的第一個階段，其直接影響著整個項目施工的質量問題。在這一階段，一方面，房地產上程項目設計方案的質量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設計內容嚴重偏離了最初的設計理念，如此一來，對施工項目的市核質量與設計質量有著相當重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項目計劃書和可行性報告等等，都沒有完個按照現有的規定進行書寫，這給施工項目最終的審核通過帶來了一定的困難。
2、房地產項目初期準備階段中存在的質量問題
在房地產項目的初期準備過程中，也同樣存在著一系列的質量問題。首先，在對項目進行初期市核的過程中，設計的質量也是差強人意的，使得在項目的施工過程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對于上程項目施工圖紙的設計方面，由于沒有嚴格按照流程進行具體的設計，或者是由于設計太過于表面化，使得施工圖紙的設計失去了其實際意義；最后，由于我國現如今的項目施工設計方面，缺乏必要的管理與把控環節，給項目的質量帶來了嚴重的影響。
3、房地產項目施工階段中存在的質量問題
在房地產施工階段中，包含有對項目的招標過程以及具體的施工環節首先，對房地產項目的招標上作沒有做到公正、公平、公開和透明，其中難免會存在一此暗箱操作的不良現象，最終導致了項目招標出現紙漏；其次，在具體的施工過程中，沒有對施工設備、原材料以及技術等采取嚴格的市查，造成施工結果的小理想；最后，在施工過程中進行質量監管的相關負責人，自身存在著小專業以及缺少相關素養的問題
4、房地產項目的施工驗收階段中存在的質量問題
在房地產施工項目的后期，驗收上作是相當必要和重要的。第一，在項目的整個施工過程中，項目經理并沒有關注施工的仃一個環節，而是單純依靠最后的驗收環節，這是相當不可取的:第二，在對項目進行最終的評估環節上，由于企業沒有邀請專門的相關單位進行必要的分析和總結，甚至于沒有進行相關上作的匯報，也沒有特定的意見反饋體制；第三，與此相關的客服上作人員，由于缺乏相應的房地產專業知識，給房地產的開發上作帶來了一定的困難。
三、房地產項目施工現場質量控制與管理的措施
1、嚴格把關工程的質量
在房地產項目施工過程中，加強對項目施工現場的質量管理，能夠降低工程的返工率。嚴格把關工程的質量，需要重視工程的任何細節，加大力度檢查施工工序的質量和管理工作，并采取合理的措施，避免出現不必要的質量問題，造成則力、物力、人力浪費的現象。甲方代表要不定期的抽查施工單位，使施工單位應嚴格按照施工圖紙施工。若施工過程中存在問題，造成嚴重的損失，應山施工單位來負責，需要施工人員及時進行處理，對于需要返工的部分應馬上返工。在沒有施工單位和監理單位的前提下交涉相關事宜，注意施工中偷工減料、以次充好等系列問題。
與此同時，加強檢查和驗收中間部位及隱蔽工程，房地產工程在施工中應具備掩蓋、覆蓋情況。驗收協議規定的部位時，應先進行監理復檢、自檢，并告知甲方的代表，關于中間部位和隱蔽工程的驗收項目、驗收地點和驗收時問。驗收合格后，記錄甲方代表的驗收情況并簽上字。若甲方代表驗收時，出現質量不合格，需要施工人員在規定時間內重新組織和整改驗收。若隱蔽工程沒有驗收，甲方代表就要檢驗已隱蔽的工程，而施工單位應按照規定進行檢查。檢查不合格時，不能在隱蔽工程的記錄單上簽字，同時讓施工單位拆除返工。
2、提高施工人員的技術
房地產項目相關部門可以組織施工人員進行培訓，建立相關的施工項目制度來指導施工人員，以提高施工人員的技能水平，保證施工項目的質量。也可以組織施工單位的人員學習相關的專業知識，不斷提升自身的技能水平。質量成本包括故障成本和控制成本，通過加強項目的質量管理和成本控制，讓施工人員嚴格按照相關的要求與標準進行施工，以提高工程的質量，達到質量的標準。
3、加強施工項目安全控制與進度
施工項目的進度控制方法有協調、控制和規劃，協調和施工的進度有關，包括工作隊組、部門和單位之間的關系?？刂婆c施工項目的實施過程有關，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現偏差時，能夠采取相應的措施進行調整。規劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標，并編制合理的進度計劃?？刂剖┕ろ椖康倪M度可以采取合同措施、技術措施、組織措施、信息管理措施和經濟措施等，并編制施工的總進度計劃，讓施工人員控制和執行，以便按期完成施工項目的任務。
安全管理是為了落實安全責任，管理施工生產質量、成本、進度等目標責任。通過建立與完善施工項目，有領導、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產責任制度，以明確工作人員的安全責任，使工作人員積極檢查和落實安全責任的情況。施工項目通過審查監察部門的生產資質，讓操作人員和管理人員簽訂安全協議，詳細、認真的記錄安全生產責任的情況，作為補償、分配的原始資料。
結束語
綜上所述，在房地產工程項目施工的過程中，施工管理工作是較為復雜的系統工程，需要采取科學合理地管理措施，保證施工項目的工程質量。房地產項目施工管理的關鍵內容是施工現場的質量控制和管理。應用工藝流程、施工技術方法等進行控制管理，對房地產項目的施工進度和質量保障有著積極的作用。
參考文獻
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[2]賈飛.論如何做好大型房地產開發項目現場管理及組織協調[J].城市建設理論研究(電子版).2013.
