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房地產開發投資協議范文1
近些年，我國城市大型住宅房地產項目開發逐漸增多，且有不斷增加的趨勢，這對于加快城市建設和提高居民生活質量具有重要意義。大型住宅房地產項目的開發意味著大規模的資金投入，在國家對房地產業持續宏觀調控的背景下，傳統的以銀行貸款為主的公司融資模式受到挑戰。而另一種融資模式———項目融資，作為一種重要的國際金融工具，其獨特的融資機制和在分散風險方面的特殊作用，使其在大型工程項目建設資金籌集方面發揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。然而，項目融資在房地產開發領域特別是大型住宅房地產開發領域尚未得到真正意義上的應用。為此，本文就項目融資在大型住宅房地產開發中的應用問題進行探索性研究，以期拓展項目融資的應用領域，增加房地產企業融資渠道，降低房地產企業融資風險。
二、項目融資的內涵、運作機制和應用領域
1.項目融資的內涵。
項目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發展過程中，目前尚沒有一個統一、公認的定義。從廣義上講，凡是為了建設一個新項目、收購一個現有項目或者對已有項目進行債務重組所進行的融資都可以稱為項目融資。世界銀行將項目融資定義為資本投資開發設施，能夠提供商品和服務的項目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國學者和國際組織對其定義表述有所不同。美國銀行家彼得·內維特（Nevit.P.K）在其《項目融資》（1996年）一書中提出，項目融資是“為一個特定經濟體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經濟實體的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經濟實體的資產作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會在《巴塞爾新資本協議》中指出，項目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個項目產生的收益作為還款來源和資金安全性的保障，是專業貸款的一個子類。我國學者在總結各類定義的基礎上，提出項目融資是“以一個特定的經濟實體（項目）為融資對象，以項目的現金流量和收益為償還所融資金的來源，以項目的資產作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項目融資更為簡明的定義是：以特定項目的現金流量和資產為基礎的有限追索或無追索融資。與傳統的公司融資比較，項目融資具有以下主要特征[5]:
（1）以項目為融資導向。
安排項目融資的依據是項目未來的現金流量和項目資產，而不是項目投資者的資信。項目貸款人更加關注的是項目建設期間能夠產生的現金流量用于償還貸款的能力，項目的融資規模、融資成本以及融資結構與項目的預期現金流量和項目的資產價值直接相聯系。
（2）無追索或有限追索。
當項目的經濟強度不足以清償債務時，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規定范圍內進行追索。除此之外，無論項目出現什么問題，貸款人均不能追索到項目借款人除項目資產價值和未來現金流量以及所承擔的義務以外的任何財產。
（3）有效分散投資風險。
針對大型項目投資面臨的各種風險，項目融資充分發揮“收益分享、風險分擔”的原則，將項目的各種風險在項目的主要參與者和其他利益相關者之間進行合理分配，而不是由項目投資者一方單獨承擔項目的全部風險，減輕了投資者的壓力。
（4）資產負債表外融資。
根據項目融資風險分擔原則，貸款人對債務的追索僅限于項目公司的資產和現金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進入投資者資產負債表中的貸款形式，即實現表外融資，有利于投資者將有限的財力從事更多的投資活動。
2.項目融資的運作機制。
項目融資主要由四個基本模塊組成：項目的投資結構、融資結構、資金結構和信用保證結構。
（1）項目的投資結構。
即項目的資產所有權結構，指項目投資者對項目資產權益的法律擁有形式和項目投資者之間的法律合作關系。目前，國際上常用的項目投資結構有單一項目子公司、公司型合資結構、合伙制及有限合伙制結構、信托基金結構和非公司型合資結構等形式。
（2）項目的融資結構。
融資結構指項目投資者取得資金的具體形式，是項目融資的核心部分。投資者在投資結構上達成共識以后開始設計和選擇合適的融資結構來實現投資者的融資目標和要求。常用的項目融資模式有：杠桿租賃、產品支付、利用“設施使用協議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取舍和拼裝。
（3）項目的資金結構。
項目融資的資金由三部分構成：股本資金、準股本資金、債務資金。三者的構成及其比例關系即項目的資金結構，其中核心問題是債務資金。項目融資常用的債務資金形式有：商業銀行貸款、銀團貸款和租賃等。資金結構在很大程度上受制于投資結構、融資結構和信用擔保結構，通過靈活巧妙地安排項目的資金構成比例，選擇恰當的資金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經濟效益的雙重目的。
（4）項目的信用擔保結構。
對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自項目本身的經濟強度和項目之外的各種直接或間接擔保。擔?？梢杂身椖客顿Y者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關系的參與各方提供；可以是直接的財務保證，也可以是間接或非財務性的擔保，所有擔保形式的組合，就構成了項目的信用擔保結構。
項目融資的整體結構設計通過開發商、貸款銀行與其他參與方之間的反復談判，完成融資的模塊設計并確定模塊間的組合關系。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最后產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。
3.項目融資的應用領域。
項目融資最早應用于石油、礦業等資源開發領域。20世紀30年代世界經濟危機使美國大批企業資產狀況惡化、信譽度降低，按照傳統的以企業財務狀況和資信等級為基礎的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業面臨山窮水盡的局面。這時美國德克薩斯州的石油開發項目另辟蹊徑，采用項目融資方式獲得了足夠資金。項目開發商、投資者以及貸款銀行約定采取“產品支付協議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區未來產出的全部或部分石油產品的收益權中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對于以借款人自身的資信和信用為擔保的傳統方式，將對貸款的風險評估對象從借款人轉移到了現存的產品上。
20世紀70年代以后，項目融資開始應用于基礎設施建設項目。面對日益增加的基礎設施建設項目，單純依靠財政預算、政府撥款的方式愈加困難。此時項目融資為本來由政府投資興建的基礎設施項目開辟了新的融資渠道。政府將基礎設施項目授予企業經營，獲得特許權的企業負責項目的融資、建設和經營，承擔項目的債務責任和投資風險，在特許權期滿后將基礎設施項目再交移給政府。我國改革開放以來，項目融資也被引入和介紹到我國的企業界和金融界，并在一些大型投資項目中得到成功的運用。特別是進入20世紀90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機場、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來賓電廠等項目[6].
目前，項目融資在世界各地運用更加普及，涉及項目遍布礦產資源的勘探和開采、基礎產業和大型基礎設施建設等領域，甚至在軍事工程中得到成功應用。在實踐中，項目融資本身在融資結構、追索形式、貸款期限、風險管理等方面也在不斷地創新和發展。
三、我國大型住宅房地產開發實施項目融資的必要性
我國城鎮住房制度改革以來，以住宅開發為主的房地產業獲得空前發展，成為國民經濟的支柱性產業。近些年，大型住宅開發建設項目逐漸成為城市建設運營的主角和房地產開發的主流。然而，大型住宅建設項目開發需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開發資金是房地產開發商面臨的最為關鍵的問題。在目前國家對房地產行業進行深度宏觀調控期間，過去依靠銀行貸款和項目銷售回款的融資模式越來越不適應新形勢發展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產企業急需解決的現實問題。項目融資以其獨特的融資機制和在分散風險方面的特殊作用，使其在大型工程項目建設資金籌集方面發揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產開發項目積極引入項目融資，對于解決我國房地產企業面臨的資金緊張問題具有重要意義。
1.有利于緩解房地產企業融資困境。
資金是企業賴以生存的命脈，房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有資金需求量大、資金循環周期長、資金回籠速度慢等特點，因此對資金的依賴性更強，對資金的良好運轉要求也更高。隨著我國房地產宏觀調控力度的不斷加大，房地產企業融資環境從緊，企業資金問題面臨嚴峻挑戰。2011年，全國房地產開發企業資金來源83246億元，比上年同期增長14.83%,增速回落12.1個百分點，增速連續兩年下滑；全國房地產開發投資61740億元，比上年同期增長27.9%,增速回落5.3個百分點。2011年資金來源和投資增速差值-13.1%,連續兩年為負差，缺口相比2010年擴大了5.3個百分點，可見資金入不敷出的現象較為嚴重。同時，2011年房地產開發企業本年資金來源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見。項目融資具有表外融資和提高財務杠桿的功效，其依據房地產開發項目本身的經濟強度來實現融資，因此引起的債務無須計入投資人的資產負債表中，進而避免在資信評估時影響房地產企業的信用地位和籌資能力。同時，采用項目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財務杠桿系數，進而拓寬房地產企業融資規模，緩解企業融資困境。
2.有利于降低房地產企業信貸風險。
我國房地產企業是典型的全能式開發模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產開發企業獨立完成。在追求利潤最大化的同時，房地產企業也將風險集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產融資模式尚沒有形成風險分擔機制，房地產企業既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔債務的全部責任。同時，房地產業本身沒有屬于行業的專業金融機構，行業內用于房地產開發的長期資金嚴重不足。在宏觀調控和信貸緊縮的背景下，傳統的“銀行貸款+預售融資”的資金融通方式遇阻，對企業的生存和發展構成了直接的威脅。項目融資屬于有限追索，有限追索權的存在使項目的風險與投資人的其他資產相分離，貸款人只能以項目資產和項目未來收益作為還款來源，投資人從而可以避免做無上限的抵押或擔保。項目融資的另一大特點是風險分擔，項目融資的各參與方可以依據各方的利益要求，通過嚴格的法律合同把責任和風險合理分擔，從而降低房地產企業的信貸風險以及市場風險。
3.有利于轉變我國房地產業務發展模式。
目前房地產開發主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開發模式，是以開發商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發商獨立完成，房子建好后，房地產公司不持有物業，直接出售。其特點是項目開發周期長，開發商追求利潤最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場化資本運作為主的“美國模式”,也叫專業化模式，在這種模式中，房地產投資、開發、物業經營等各方面業務環節都高度分化、相對獨立，不同類型的業務要由專業化的獨立公司來自主實施完成。其特點是專業化的程度相當高，每一個環節通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕后主導是資本，開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節。從發達國家房地產業發展情況看，開展資本運作和專業細分是房地產業的發展趨勢。今后的房地產企業，不僅是一個開發企業，更是一個資本企業，資本驅動日益成為房地產業的運作核心。我國房地產業經過20多年的發展，尚處于以房地產開發商為核心的階段，缺乏專業化分工，屬于典型的全能開發模式。適應未來發展需要，房地產業的創新發展有賴于融資方式的轉變，開展項目融資，在分散風險、分享收益的原則下，其實質是實現了房地產開發的專業分工，改變現有房地產企業的全能運作開發模式。
4.有利于推動我國房地產金融市場的發展。
我國房地產金融市場的發展滯后于房地產業的發展，市場配置資金的作用并未得到充分發揮，出現了房地產企業資金短缺與儲蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會資金難以集中應用到房地產項目，社會公眾、各方面投資者難以分享房地產業發展的收益。房地產開發企業實施項目融資，將有助于提高資本市場的運營效率，更好地發揮資本市場應有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國投資者提供了一種風險明確、收益穩定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風險偏好的投資工具，使我國大量的居民儲蓄能夠高效地轉化為投資。同時，項目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項目融資的發展客觀上突出了直接融資和證券市場的作用，使間接融資的地位相對下降，并促使商業銀行改變其功能，從而推動我國房地產金融市場的發展，加速房地產金融體系創新的進程。
四、我國大型住宅房地產開發實施項目融資的可行性
傳統的項目融資主要應用于石油、天然氣等能源開發、基礎設施建設以及飛機、輪船等大型制造業項目。近些年，大型商業房地產開發項目也開始引入項目融資這一新的融資模式，并在實踐中取得較好效果。然而，項目融資在大型住宅房地產開發項目中尚未得到真正意義上的應用。其原因：一方面是項目融資比較復雜，對市場風險、財務評價等可行性研究要求較高，而住宅房地產開發在可行性研究方面還不足以使貸款機構確信貸款的安全；另一方面是項目融資在分散風險的同時，也分散了項目收益，在我國房地產業高速發展時期，房地產開發商追求利潤最大化，不愿與他人分享房地產業發展的收益。盡管如此，隨著我國社會經濟的發展和城鎮化進程的不斷加快，大型社區和物業開發的逐漸增多，項目融資的優勢必將愈加凸顯，相信不久的將來，項目融資與傳統的公司融資將一并成為房地產開發企業的重要融資手段。目前，大型住宅房地產開發已經基本具備實施項目融資的條件。
1.大型住宅房地產開發可以通過項目公司實施項目融資。
以項目為導向安排融資是項目融資的一個顯著特點。大型住宅房地產開發通常以成立項目公司的方式來運作。所謂房地產項目公司，即以房地產項目為對象從事單項房地產開發經營的有限責任公司，往往開發一個項目即設立一個項目公司，待項目開發完畢后，即注銷項目公司。公司的股東（開發商）利用項目公司制度可以合理規避法律風險，即使項目投資失敗，開發商僅以出資額為限承擔有限責任。項目公司作為獨立的生產經營者，簽署一切與項目建設、生產和市場有關的合同，安排項目融資，負責建設經營并擁有項目。在項目建設期間，投資者為貸款機構提供完工擔保。項目公司的法律關系比較簡單，便于貸款機構就項目資產設定抵押擔保權益，融資結構上較易于被貸款機構接受。項目融資的債務風險和經營風險大部分限制在項目公司中，易實現有限追索和非公司負債型融資，并且可以利用大股東的資信優勢獲得優惠的貸款條件。同時，項目資產的所有權集中在項目公司，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產，而將項目運作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產抵押貸款基本以項目資產作為償還擔保，很多住宅房地產開發項目的融資活動已經具有了項目融資的特點。[ LunWenData.Com]
2.大型住宅房地產項目開發具有穩定的凈現金流量。
進行項目融資的先決條件就是項目能夠產生穩定的現金流。住宅房地產開發直接形成住宅產品，并直接進入銷售階段，大約三到四年左右時間完成一個房地產開發周期，即資金周轉期。與其他領域的項目融資比較，房地產開發前期只有大規模投入，而沒有現金回流，只有在房屋預銷售之后才能產生現金回流。盡管如此，由于住宅產品具有價值量大、保值增值的特點，從長期看其價格始終呈現穩定上漲的趨勢，且價格增長速度要遠高于GDP縮減指數。同時，房地產價格波動幅度遠遠小于股票等金融資產價格波動幅度。隨著中國經濟的快速發展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場不發達、股票市場欠完善的情況下，房地產也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產價格的穩定上漲，房地產開發未來的現金流必然是穩定的。住宅地產也是房地產的最大板塊，歷年來都占房地產投資的70%左右，如此大的投資規模和穩定的現金流也使得項目融資在住宅房地產開發中具有廣泛的應用空間。
3.我國市場經濟運行機制的不斷完善為房地產項目融資提供了良好的外部環境。
項目融資是一項復雜的系統工程，涉及項目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風險的分擔、利潤、稅收和其他條件的執行手續、渠道與擔保等問題，這些問題需要在完善的市場經濟環境下通過相關法規加以強化。經過三十年的發展，我國市場經濟體制逐漸完善，相關政策法規相繼頒布，銀監會、證監會和保監會逐步放松對金融機構的直接監管，早在2003年中央銀行就已經提出“要積極推進住房貸款證券化”.這些對于項目融資在房地產業的運用提供了必要的法律依據和法律保障，為項目融資的開展營造了良好的外部環境，也極大地解除房地產項目融資在我國的社會風險和經濟風險。
4.眾多項目融資的成功案例為大型住宅房地產開發實施項目融資積累了豐富經驗。
項目融資自誕生以來，在世界各國已經積累了豐富的經驗和眾多成功的案例。特別是在歐美國家，項目融資的應用范圍已經擴大到房地產開發等領域[9].
20世紀80年代，項目融資被介紹到我國的企業界和金融界，已經在一些大型投資項目中得到了成功的運用，不僅促進了我國經濟的發展，同時積累了豐富的項目融資經驗，培養了大批從事項目融資的專業人才。近些年，項目融資在我國大型商業房地產項目開發中開始探索性嘗試，如大連萬達集團與國際商業巨頭聯合開發商業房地產的“訂單模式”已經具有項目融資的特征。這些都為項目融資在大型住宅房地產開發中的運用提供了有益借鑒以及人才支持。
此外，我國具有充裕的開展項目融資的資金來源。2012年底，我國城鄉居民儲蓄余額近40萬億。除居民儲蓄資金外，還有一些投資機構，如保險公司、社?；?、商業銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項目融資提供了充足的資金保障。
五、大型住宅房地產開發實施項目融資的運作程序
房地產開發實施項目融資同其他類型項目融資的運作程序基本相同。對比其他項目融資，房地產開發項目融資主要包括六個步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執行以及貸款償還[10].
1.投資決策分析。
在進行房地產開發投資之前，房地產開發企業首先進行可行性分析?？尚行苑治鲆话惆ǎ簩曳煞ㄒ幍日攮h境的分析，對市場需求情況及市場前景的預測，對資金可獲得性的全面考慮，對項目可能面臨的各種風險進行估計，由于項目融資的特性，融資方更為注重對項目風險的識別和防范；對項目收益的估計，根據已往經驗，對項目的投資量、資金成本、銷售收入做一個初步的估計，得出項目收益的估計值，看是否值得投資。在項目可行性研究和風險分析基礎上，房地產開發企業做出是否進行項目開發建設的投資決策。
2.融資決策分析。
在決定對某一住宅房地產項目進行投資以后，房地產開發企業將決定采用何種融資方式為項目進行籌集資金。是否采用項目融資，主要取決于項目資金籌集可行途徑的比較、對債務責任分擔的要求、項目融資數量及時間上的要求和綜合評價。項目融資決策分析是一項復雜的綜合分析和評價工作，通常需要聘請融資顧問為其提供咨詢，對項目的融資能力和可能的融資方案進行分析比較，提出項目融資建議方案，項目投資者據此作出項目融資決策。
3.融資模式選擇。
當房地產開發企業決定采用項目融資方式以后，正式聘用融資顧問開始研究和設計項目的融資結構。項目融資結構設計的一項關鍵性工作就是要完成項目的風險分析和評估，在此基礎上，根據項目的經濟強度和各利益主體與項目的契約關系，確定項目的債務承擔能力、項目風險在項目參與者之間的合理分配及其相關的項目信用保證結構。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開發商還需要與融資方進行談判才能最終確定。
4.融資談判。
房地產開發企業完成前面幾個階段的工作，就有了與融資方進行項目融資談判的基礎，可以有選擇地向潛在融資方發出參加項目融資的邀請書，便可以與有興趣地融資方開始談判。一般情況下單個金融機構不愿承擔較大風險，開發商可以選擇邀請苦干個融資方聯合的銀團進行項目融資。在與融資方的談判過程中，開發商應注意保持靈活態度，當談判陷入僵局時找出適當的變通方法繞過難點，防止融資談判拖延過長時間，造成更大的損失。融資方可能會對項目融資的模式提出不同的看法，開發商應進行權衡選擇。融資談判結束之后，房地產開發企業（或項目公司）與融資方簽署融資協議及相關的法律文件，確定各方權力與義務。
5.融資執行。
與融資方的談判結束，雙方簽署正式的項目融資法律文件之后，項目融資進入執行階段。在這一階段，開發商或項目公司負責項目的建設管理，保證項目進展按融資協議規定時間進行；同時開發商將對項目的按期按質完成承擔有限責任。融資方實時監督項目的工程進展，考察項目是否按融資協議規定執行，進而根據資金預算和建設日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項目的決策。在融資協議的執行過程中，開發商應與融資方必須保持密切的聯系，解決融資協議中沒有規定的新問題，直至項目的完工。
6.貸款償還。
房地產開發結束之后，項目融資進入貸款償還階段。房地產項目融資與一般的生產項目融資有些不同。當生產項目建成之后，還需要投入相當的運營資金才能使項目進入正常的生產經營階段。而且項目進入經營運轉之后，通常需要相當長的一段時間才能產生足夠的資金償還全部貸款。而房地產項目本身就是產品，可以直接進入銷售階段，因此貸款償還的時間一般要短得多。項目開發完工后，開發商依賴房產銷售收入按融資協議規定的方式和數量將貸款償還融資方，并移交相關法律文件，結束項目融資協議。
在整個房地產項目融資實施過程中，各個階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實施情況會對前面決策產生影響。如開發商考慮融資談判的實際情況與進展，可能修改融資方式或是項目融資的模式；融資執行過程中出現了協議中沒有規定的情況，則需要各方再次談判協商。
六、結論
通過對大型住宅房地產開發實施項目融資的相關問題分析，可以看出：
第一，大型住宅房地產開發實施項目融資十分必要。特別是在房地產業面臨持續宏觀調控的背景下，房地產企業能夠尋求和實現的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態下的融資成本上升，同時還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開展項目融資，不僅有利于降低房地產企業資金壓力，減少房地產企業投資風險，同時有利于房地產企業適時轉型。
第二，以項目公司形式運作的大型住宅房地產開發，具有穩定的凈現金流量，符合項目融資的條件。
房地產開發投資協議范文2
第二條 本辦法所稱的涉外房地產開發經營，是指按有關法律、法規在我省對外開放的城市或地區取得國有土地使用權后，依照城市規劃從事各類房屋開發建設，并主要向境外組織和個人（包括住境內機構和在境內工作的境外人員）出售、出租房產和轉讓土地使用權的經營活動。
第三條 外國公司、企業、其他組織及個人（以下簡稱外商）經批準在云南省開辦的外商獨資、中外合資、中外合作的房地產開發經營企業（以下簡稱外商開發企業），以及國內投資，經批準從事向境外銷售房屋、轉讓土地使用權的房地產開發經營企業（以下簡稱國資企業），在我省從事涉外房地產開發經營，均應遵守本辦法。
第四條 除成片開發土地外，外商投資開發經營涉外房地產應主要采取中外合資經營、合作經營方式。
第五條 云南省城鄉建設委員會主管全省涉外房地產開發建設工作。
第六條 外商開發企業的房地產開發經營活動必須遵守中國的法律、法規。
外商開發企業在我國法律、法規以及經批準的合同、章程規定范圍內，有權自主進行房地產開發經營。
外商開發企業經營房地產的合法權益，受中國法律保護。
第七條 凡已同中華人民共和國建立外交關系或設有商務代一機構的國家和地區的外商，均可申請在我省開放城市或地區設立外商開發企業，我省四級（含四級）以上房地產開發企業，也可申請從事涉外房地產開發經營，有關部門根據開發建設設項目需要和有關規定，予以批準或不批準。
第八條 外商到我省投資舉辦獨資、中外合資、中外合作經營外商開發企業的，按下列程序辦理申請設立企業的各項手續：
（一）舉辦獨資企業，應就擬投資項目選定場地，經場地所在地建設、土地管理、經貿部門提出書面意見。舉辦合資、合作經營企業，應先與中方合營者協商達成一致意見后，簽署共同投資的意向書或協議書。
（二）獨資企業投資者或投資者委派其國內代表、投資咨詢服務公司等機構向對外經貿部門呈報設立企業的申請書。合資、合作的中方合營者向計劃部門呈報項目可行性研究報告書。
（三）獨資企業申請者經對外貿部門批準同意設立外商開發企業。
領到企業批準證書后于30天內持有關批準文件證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領取營業執照；屬合資、合作項目的，可行性研究報告書報建設部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批后，合資、合作各方在充分協商的基礎上，正式簽定開發企業章程、合同，報對外經貿部門批準。
（四）申請設立合資、合作外商開發企業。由中方合營者向對外經貿部門呈報設立企業的申請報告。經審查批準，領取企業批準書后，于30天內持有關批準文件、證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領取營業執照。外商開發企業營業執照簽發日期，為該企業的成立日期。
（五）外商開發企業在領取營業執照后60天內，持有關批準文件、證明到省建委核定資質等級，領取開發企業資質等級證書。
第九條 外商或合資、合作的中方合營者到對外經貿部門申請設立外商開發企業時，或到工商行政管理部門辦理注冊登記時需提交下列文件：
（一）設立獨資或合資、合作企業的申請書；
（二）獨資者提交舉辦獨資企業的可行性研究報告。合資、合侮營者提交投資項目可行性研究報告及批準文件；
（三）企業章程及首屆董事會人選名單。合資、合作者還需提交合營各方簽署的合同；
（四）獨資者提交投資者的營業執照副本或身份證副本。合資、合作經營者提交合營各方的營業執照副本；外方以個人身份投資的，可提交身份證影印件。
（五）投資者或投資各方的資信證明；
（六）有關城市規劃、用地的意見書、協議書、土地使用權出讓合同及政府有關部門簽署的意見、批準文件、證書。
第十條 外商開發企業到省建委確認資質等級時，除提交第九條二、三、四、五款規定的文件外，還應提交企業負責人、技術負責人、管理人員等有關名冊和證書。
第十一條 外商或合資、合作的中方合營者按第八條規定的程序辦理有關批準手續時，場地或項目所在市、縣有關部門有審批權的，由所在市、縣有關部門按規定的權限辦理批準手續；當地沒有審批權限的，由外商或合資、合作的中方合營者直接呈有審批權的地、州、市或省級業務部門辦理，予以批準或不批準，或轉報國務院有關部門審批。
第十二條 由中方提供土地、外商提供資金、不設立外商開發企業的中外房地產開發經營合作項目，以及國資企業從事涉外房地產開發經營，手續從簡，由建設部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批。其中，合作各方就項目所簽署的合同須報對外經貿部門批準。
第十三條 外商開發企業和國資企業在我省從事房地產開發經營，統一由建設部門（房地產管理部門）行使城市規劃、土地開發、土地轉讓、設計施工，以及房屋銷售、租賃、轉讓、抵押和企業資質的行業歸口管理權，并接受其它有關部門的指導、檢查和監督。
第十四條 外商開發企業和國資企業在我省從事涉外房地產開發經營，其土地使用權的取得、轉讓、出租、抵押和終止，必須按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定辦理。
中方房地產企業擬提供土地使用權與外商合資或合作經營房地產的，需在申請設立外商開發企業前，按前款要求取得土地合作權。并在外商開發企業領取營業執照之日起三個月內，與外商開發企業簽定土地使用權轉讓合同，經土地所在地房地產管理部門辦理監證手續。土地管理局核發土地使用權證后，始得行使土地使用權。
由中方提供土地，外商提供資金，不設立外商開發企業的涉外房地產開發經營項目，在辦理土地使用權出讓手續前，不得進行土地使用權轉讓。
第十五條 外商開發企業的土地開發、房屋建設必須遵守我國有關城市規劃、土地管理、設計施工的有關法律、法規。
第十六條 外商開發企業和國資企業建造的住宅，其設計標準由企業自行確定。
第十七條 外商開發企業經營的房屋和土地使用權，以及中方房地產企業與外商投資合作建造的房屋，可以依照我國法律、法規的規定，在中國境內、境外出售、交換、贈予、繼承。上述經營活動和法律行為在中國境外進行的，應取得中華人民共和國駐該國或地區大使館、領事館、商務代表機構的認證。沒有與我國建立外交關系或沒有在我國設立商務代表機構的國家或地區的企業、經濟組織或個人，不得成為受讓人。在我國境內進行的，應到房地產交易所進行監證。
第十八條 房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。房屋出售時，其占用的土地使用權隨之轉移。其房屋的所有權的期限與其占用的土地使用權的期限相同。
第十九條 外商開發企業和國資企業出售、租賃、交換房屋或轉讓土地使用權，以及中方房地產企業和外商投資合作建造的房屋出售、租賃，其價格由企業或合作雙方自行確定。但應將出售、出租價格報房屋所在地房地產管理部門和物價局備案。房屋出售價格明顯低于市場價格時，政府有優先購買權。
國資企業出售、出租房屋必須按規定繳納土地收益金。
第二十條 企業預售期貨房屋，賣方持有該房屋建設項目的《土地使用證》和《建設工程規劃許可證》買賣雙方應簽訂《房屋預售合同》，到房屋所在地房地產交易所辦理監證手續。賣方收取的房屋預售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設費用。
第二十一條 企業出售現貨房屋，賣方必須持有該房屋的房屋所有權證。買賣雙方應簽訂《房地產買賣契約》，并到房屋所在市、縣房地產交易所辦理監證手續。
第二十二條 企業出租房屋，租賃雙方應訂立《房地產租賃契約》，并到房屋所在市、縣房地產交易所辦理監證手續。
第二十三條 依照本辦法開發經營的房屋產權可以抵押。房屋產權用以抵押時，相應的土地使用權同時抵押。
第二十四條 房屋所有權和土地使用權抵押時，抵押人與抵押權人應簽定抵押合同，并在30天內按規定辦理抵押權監證、登記手續。未經監證、登記的抵押行為無效。
第二十五條 抵押人不能按期還款時，抵押權人有權依照中國法律、法規和合同的規定處置抵押物。
第二十六條 因處分抵押物而取得房屋所有權和土地使用權的，抵押人和抵押權人應按規定辦理權屬變更登記。
第二十七條 辦理房屋產權、土地使用權和房屋、土地他項權利登記，以及辦理房屋買賣、租賃監證手續，登記機關和監證單位可按省物價局規定的標準收取登記費和監證費。
第二十八條 外商開發企業在辦理工商登記后30天內，應向所在地稅務機關辦理稅務登記。依照我國稅法規定納稅。
第二十九條 外商開發企業經營房地產中有關外匯事宜，依照我國外匯管理規定辦理。
第三十條 外商開發企業在房地產經營中產生合同爭議時，當事人應當通過協商或者調解解決；協商或調解無效的，由中國仲裁機構仲裁。也可由合同規定的仲裁機構仲裁。
當事人沒有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒有達成書面仲裁協議的，可向我國有管轄權限的人民法院起訴。
第三十一條 涉外房地產開發經營活動中需要公證的事項，當事人應依法辦理公證。
第三十二條 香港、澳門、臺灣地區的公司、企業，以及其它組織和個人在我省從事涉外房地產開發經營活動，參照本辦法和其它有關港、澳、臺投資的法律、法規、辦法執行。
第三十三條 對違反本辦法規定的，由有關部門根據我國法律、法規進行處理。
第三十四條 凡根據本辦法而發給、發出、訂立的任何證書、合同、協議、通知書或其他文件，如因中外文互有差異而引至爭議的，以中文本為準。
房地產開發投資協議范文3
房地產開發企業是中國房地產企業的主體，占中國房地產企業總數的80%多，近幾年出現了驚人的高速增長，自2000年以來，每年都保持20%以上的增長，遠遠高于GDP和全社會固定資產總投資增長速度。2003年，更是創下了增長29.7%的階段新高。房地產因其高投資，高回報成為社會公認的“暴利行業”，然而在這高增長的背后，市場卻面臨諸多不規范的操作，一系列問題都亟待解決：企業數量大，規模小；開發能力低，抗風險能力差；資產負債率高，風險大。房地產行業作為關系國計民生，關系千家萬戶幸福，又牽涉到巨大財富的支持國民經濟增長的支柱性產業之一，國家對其進行宏觀調控和市場規范早已是勢在必行，但多數企業對這場疾風勁雨來得如此迅速還是有些措手不及。在宏觀調控下2005年，中國房地產企業必將會面臨重新洗牌，房地產市場在日趨規范化的同時也會呈現出更多成熟的特征，而這些特征正預示著房地產市場迎來了一個新開發時代。
新開發時代的這種市場規范和成熟首先表現在房地產開發增速將放緩，隨著2003年6月中國人民銀行的121號文件，國務院18號文件和相關規范土地使用制度的出臺，以及2004年4月28日國務院發出通知，將房地產投資項目資本金比例由20%提高到30%及以上，這些政策將對房地產業的開發產生一定影響，預計2005年房地產開發投資增長速度將放緩，但由于投資慣性，全年仍將保持再20%左右增長。房地產開發在國家宏觀調控下將走上平穩增長的發展階段。
對于房地產開發的兩大市場——商品房市場和住宅市場都不會有太大的變化：商品房市場供求將會繼續趨于平穩。見附圖（1）自1999年以來，竣工銷售面積比例呈逐年下降的趨勢，由1.47下降到1.23。表明整個商品房市場供給一直大于需求，但兩者的差距在逐漸縮小，預計2005年商品房仍將呈現供大于求的局面。而住宅市場仍將保持供略大于求態勢。見附圖（2）1999-2003年我國住宅竣工銷售面積比，由1999年供大于求的1.36下降到2002年供小于求的0.93，03年住宅竣工銷售面積比上升為1.13，呈現供略大于求局面，2004年各地政府紛紛推出經濟適用房抑制房價增長過快，預計2005年全國住宅市場竣工銷售面積比仍將大于1。可見，房地產開發市場的供求關系一直在保持平衡，市場秩序不會出現混亂局面。
面對房地產業在政策調控下整體環境的變化，房地產開發企業必須要逐步走上規?；?，集團化的道路。無論是33號令還是4號令，新土地政策讓積習已久的協議土地出讓方式淡出歷史視野，取而代之的是招投標的土地出讓方式。以前，有些開發商的開發優勢不是資金，也不是自身實力，而是“關系”。有關系的開發商就能順利拿到地，而沒“關系”的開發商干著急沒辦法。這道“關系檻”給一批雖然有實力，但是無“關系”的企業造成不小的障礙。政府堵上協議出讓的口子后，那些掌握“關系”的失去了效力，將逐漸淡出市場。一批房地產發展商、一批項目將會垮掉?？宓舻牟皇悄姆N類型的房地產發展商，而是資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產發展商。無論它是什么類型，無論它是大還是小，都會出現房地產公司的優化組合現象。房地產企業將會處于轉型期，那些能夠適應這種轉型的，將會得到更大的發展；無法適應這種轉型的，被淘汰或者被其他企業兼并也是在所難免。這也就意味著終結了以“地主”為代表的土地文明時代，迎來了以“資本”為代表的新開發時代。在這個新時代里，只有走上規模化，集團化，增強自身實力才是房地產開發企業的生存之道。
面對房地產市場供略大于求的局面，房地產開發企業也必須注重差異化和個性化營銷。在近幾年的高速發展的過程中，房地產已經處于“賣方市場”，市場競爭同質化現象嚴重，產品同質化、價格同質化、推廣方式同質化……然而如果認真研究中國房地產市場的發展趨勢就會發現，目前中國城鎮居民已處在一個從追求“量”向追求“質”轉化的時期，從“居者有其屋”過渡到“居者優其屋”，而“優其屋”的標準一方面是擴大使用面積，另一方面也要注重品質和環境。這是宏觀大勢。從市場的微觀層面看，市場需求和消費者偏好又是多變的、善變的，有時還變得很快，開發企業如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機。所謂“得客戶者得天下”，研究消費者行為偏好，開發適銷對路的產品，研究細分市場，形成自己獨特的他人無法模仿復制的產品特征和核心競爭力，將是2005年中國房地產開發企業必須認真思考的一個主要問題。
房地產開發投資協議范文4
房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
房地產開發投資協議范文5
關鍵詞：房地產開發；項目；成本控制；要點；措施
一、房地產開發項目的成本組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房或經濟適用房所支出的全部費用。大致可分為三部分：土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本費用的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本，以此來進行項目的可行性評估。
配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%-15%。
管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出?；I資成本的準確核算，對
正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、房地產開發項目成本控制要點
第一，前期階段。一要搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發項目。二要選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂。由于土地價格在開發成本中所占比例大，因此采取何種方式取得土地（取得土地方式主要有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓）對于開發商能否達到預期的回報率至關重要。三要完善施工圖的設計與審核。
第二，項目建設階段的成本控制。項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。招標管理是項目工程成本管理重要的環節，通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。工程變更和竣工結算就是要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。
第三，管理費用的控制。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發規模，降低單位管理費用水平。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。
第四，財務費用的控制。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發進度、降低資金占用時間，實現對財務費用的控制。
第五，個別成本的控制。在房地產開發項目成本費用中的一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用是可以折減的，對于這塊費用的控制是：了解政策，和各政府部門搞好關系。
三、房地產開發項目成本控制措施
房地產開發項目成本控制具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段的控制。
（一）前期調研
可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
（二）設計階段
控制項目成本，首先應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70%-90%。規劃設計的考慮，要圍繞住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設計平面組合要好。因而要保證設計的質量，切實加強設計階段的項目成本管理，就必須采取有力措施。主要措施有以下幾個方面：加強設計階段的經濟論證，實行限額設計，實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，加強設計出圖前的審核工作。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：
1、合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。
2、搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監督質量，不干預訂貨。屬于指導價范圍的，應實行“適當參與，推薦廠家，監督質量及合理限價”的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。
（四）竣工結算階段
凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。
總之，對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略有著重要的意義?！笆″X就是賺錢”，誰對成本進行精確控制，誰就在競爭中占據優勢。
參考文獻：
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房地產開發投資協議范文6
2.項目概況：-------房地產項目規劃占地面積約-------畝，建設用地面積約-------畝，代征地面積約-------畝，容積率約 .
3.根據乙方與-------公司于-------年-------月-------日簽訂的《股權轉讓協議》中約定：乙方應協助甲方盡量以協議出讓的方式取得-------房地產項目的土地使用權和開發權。如該地塊需按照有關規定進行招投標(掛牌)，乙方承諾以等同于協議出讓的價格條件協助甲方獲得-------房地產項目的土地使用權和開發權。
4.甲方經公司董事會決定，將開發-------房地產項目的所有政府批準文件及征地手續，包括土地補償、拆遷、安置等工作，委托乙方進行辦理。
經甲、乙雙方友好協商達成如下協議，以茲共同遵照執行：
第1條 委托事項
1.1 授權乙方以甲方的名義取得開發-------房地產項目的所有政府文件的批復及項目征地、農民的安置補償、拆遷等事宜。
第2條 委托費用
2.1 甲方應向乙方支付乙方完成第1條1.1款委托事項的委托費用適用包干原則，多不退少不補。
2.2 第1條1.1款委托事項，即-------房地產項目的委托費用按照建設規劃用地每畝-------萬元人民幣、規劃代征用地每畝-------萬元人民幣的標準計算，甲方應向乙方支付的委托費用共計-------萬元人民幣。
2.3 甲方支付的-------房地產項目的委托費用，包含征地補償費、拆遷費、青苗補償費，該費用應計入甲方的成本。
2.4 除上述所列費用之外產生的其他開發費用，包括但不限于土地出讓金及相關稅費、建設成本、管理費用等，由甲方---------房地產開發公司的股東按照股權比例分別承擔。
第3條 委托時間
3.1 開始時間：甲方原股東-------向-------轉讓股權完成的時間為準，即以甲方辦理完畢工商變更登記，取得新的營業執照為委托事項開始之日。
3.2 完成時間：在-------年-------月-------日之前完成本合同第1.1款約定的委托事項。
第4條 付款時間
4.1 -------房地產項目的委托費用，由甲方按照實際征地交款(不包括土地出讓金)的時間和金額予以按期足額支付。用款時乙方需提前申請用款，并將用款時間、用途填寫清楚，甲方應按照急款急用、不影響項目開發進度的原則及時審核、及時支付。
第5條 委托溢價
5.1 經甲方財務核算，若-------房地產項目的利潤已經超過-------萬元(不含-------萬元)時，甲方應在財務報告出具之日起-------日內向乙方支付利潤的-------%.
5.2 經甲方財務核算，若-------房地產項目的利潤在-------萬元(含-------萬元)以下時，甲方應按向乙方支付實際利潤的-------%.
第6條 違約責任
6.1 本協議生效后，甲、乙任何一方無故提出終止協議，應按委托費用總額的1%向對方支付違約金。
6.2 甲方未按約定支付委托包干費用的，應每日按當期應付費用的2%向乙方支付違約金。如逾期超過30天，則乙方有權解除本合同，甲方應向乙方支付違約金-------萬元人民幣，乙方有權不退還已為該項目支付的全部款項。若違約金不足以賠償乙方因此所遭受的損失，乙方有權向甲方追償賠償款。
6.3 若乙方未按本合同第3條的約定完成委托事項，甲方除有權解除本合同，并有權要求乙方按委托費用總額的1%向甲方支付違約金。但是因為甲方逾期支付委托費用導致乙方未能按期完成委托事項的，應相應的免除乙方的違約責任。
6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事項，給甲方造成損失的，乙方同意在甲方按投資股權比例所分配的利潤中予以直接扣除。
6.5 由于一方的過錯造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有關部門認定為無效時，由過錯的一方承擔違約責任，雙方均有過錯的，則由雙方按責任大小承擔各自相應的責任。
第7條 爭議的解決
7.1 如本合同各方就本合同之履行或解釋發生任何爭議的，應首先協商解決;若協商不成，應向北京仲裁委員會提請仲裁，仲裁適用該會之《仲裁規則》，仲裁裁決書終局對雙方均有約束力。
第8條 其他
8.1 本協議一式二份，雙方各執一份，具有同等的法律效力。
8.2 本協議經甲、乙雙方法定代表人簽字并蓋章后，自乙方與-------簽訂的《股權轉讓協議》生效之日起生效。
