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房地產開發的流程范文1
關鍵詞：房地產；報建流程；開發；影響
我國人口數量相對較多，如何有效的滿足人們的住房需求是現階段社會發展中的重要問題，整個房地產行業發展較為迅速，提升了我國土地資源的整體利用效率，這些房地產企業為了提升、增強自身的核心競爭能力，提升對資源的整合，對整個項目報建流程進行了系統的創新與管理，此種模式有效的提升了整個項目開發的內在效率，在根本上則提升了房地產企業的內在經濟效益。對此在今后的發展中要提升對房地產項目報建流程對開發環節影響的重視，基于其存在的問題，提出科學有效的方式與策略，進而在根本上優化整體的房地產開發流程。
1 房地產項目報建流程有關問題研究背景
房地產開發是房地產行業的重要內容，具有一定的綜合性因素，部分工作人員要對整個項目開發的有效性以及可行性進行系統的探究分析，對其進行系統的規劃，然后再有計劃地開展主要項目施工工作，在施工完成之中對相關質量問題進行系統地考量。房地產開發的內容與主要涵蓋的內容與環節相對較為復雜，其整體的辦理手續相對較長，對此在對其進行管理過程中，有關政府部門對于土地具有管理以及監督的責任，對于整個房地產行業起著宏觀調控的作用。房地產企業在進行一些項目的開發過程中，必須要根據特定規定與流程開展報建，在其整個開發流程中始終貫穿著整個報建工作，其實際工作環境必須要通過相關部門審核批準之后才可以開展，在開展過程中也要遵循既定的法定程序。也就是說只有在政府部門審批合格之后，其一些房地產項目才可以正式開展實施，其整體的報建流程對于整個房產企業工作流程有著重要的作用，對于整個項目開展中全部資源的利用效率等因素有著直接的影響，對于整體項目的工作能力以及運作水平產生直接的作用；同時在一定程度上還影響著項目的增值效果。報建流程在開展中要保障其具體的條令清晰有效，個別項目工作要與組織有著一定的銜接，保障其整體有效性，實際審批人員要對具體的報建流程重點進行詳細的掌握，房地產開發的一些企業要對具體的開發流程中的重點內容與相關項目起到足夠的重視，這樣可以有效的提升其整體的施工有效性，保障其整體質量，可以有效的增強其內部的核心競爭能力。對此實際的工作人員要提升對整個房地產項目報建流程的重視，基于對其的了解提出科學有效的建議。
2 房地產項目開發中報建流程現狀
在整個房地產行業的發展中，不同區域范圍內的市場外部環境有著不同的影響，其特定的政策因素在實踐中也具有一定的區別，因為其具體的報建流程相對較為繁瑣，其操作性相對較強，對此要對房地產市場進行科學的監督管理，進而保障其整體報建流程基于政府的相關政策法規開展并執行。政府部門要充分的發揮自身的內在職能，做好具體的審批工作，全面的了解報建流程中存在的各種問題。我國房地產開發的相關行政審批工作的制度以及其法律在研究中發現，房地產項目的開發與其自身的行政管理能力有著直接的關系，政府部門有著一定的監督管理責任，其要加強對房地產企業以及部門的溝通管理工作，各個企業部門之間要進行科學的協調發展，加強企業自身的運作能力，進而提升對整體的項目開發的正面影響，實際的房產開發企業要對其相關政府的的規定以及具體的審批流程進行要及時，對開發流程進行系統的優化，做好實際的管理制度的完善與改革。在對相關房地產項目報建流程開展探究分析的過程中，要基于整個開發商的視角開展，對其存在的各種問題進行系統的探究，進而制定科學的解決方案。
3 房地產項目報建流程對開發環節的影響
房地產項目開發流程對于其整個工作的開展與進度有著直接的影響。房產開發上要根據政府部門的自身監督管理有計劃的開展各種實際工作，房地產企業在不同部門之間要加強對協調工作的重視，通過不同部門之間的共同開展工作與配合，及時有效的反饋各種實時信息，進而有效的完成整個工作目標。房地產開發商要對其具體的項目報建流程以及在項目開展的不同階段的工作任務進行系統的分析，只有這樣才可以有效了解、分析整個報建項目對其開發環節產生的影響。
（一）目的與意義
在對其進行分析的時候，首要明確在實際的房地產開發過程中應該遵循的相關政策法規，要對具體的行政管理部門的職責，以及各種審批流程進行系統的規劃，對具體的項目報建流程明確指出，只有這樣才可以保障對整個報建流程進行完善改革，了解其存在的問題與不足，確定優化路線，制定出具體的工作任務。在對其進行分析探究的過程中，要對具體的流程管理以及理論進行融合，對于開發流程的完善規劃的內容與重要意義進行分析，進而對整個房地產項目開發的具體管理系統不斷的完善與優化。
（二）項目開發具體流程的基本特征
第一，綜合性。這是房地產項目開發的重要特征。在城市建設的發展中，房地產開發工程中的實際工作關系以及項目操作的整個程序日益復雜。其各個開發環節以及涉及的部門較為廣泛，其具體的項目開發涉及到的具體土地條件、實際的規劃要求以及具體的融資方式與市場情況具有所區別，對此個別開發企業要對其進行系統的調研分析，對其進行統籌規劃，并在其基礎之上進行各種房地產項目的開發與研究。
（二）長期性。房地產開發流程就是整個房地產項目的資本投入到其具體資本回收的整個過程。在對實際土地信息進行獲取初期階段，就要對其具體的可行性進行研究，在通過購置土地、規劃設計以及具體的施工建設、竣工與驗收、銷售與物業管理等實際的流程的開展才可以完成整個流程，其整體工作周期流程相對較長，一些較為普通的房地產開發項目就要兩年時間左右，一些大規模的則需要五年時間左右。在項目開發過程中因為相政府土地的具體規劃以及相關部門之間的審批流程等因素的制s，使得整個開發流程具體的環節緊密銜接，必須要對其進行嚴格的實際控制，對其進行科學的管理。
（三）風險性。因為房地產開發項目流程時間相對較長，其設計面積相對較為廣泛，其需求的資金投入相對較大，對此在實際的項目開發過程中會面臨著各種不確定因素，對此各個房地產商在開發過程中要對整個流程中存在的各種風險問題起到足夠的重視。在實際的項目開發過程中，要提升對政治環境、市場金融等相關風險的重視，要通過不同的方式對其進行科學的規避，進而提升其整體的經濟效益。
4 結束語
房地產項目報建流程對于整個企業項目開發有著重要的影響，對其最終的開發效益也產生各種不同的影響，對此必須要做好相關報建流程，才可以有效的保障其最終目標的有效實現，要基于對報建流程的重點線路的了解之上，做好相關路線的改革與完善，才可以有效的縮短整體的項目報建時間，進而提升整個企業的整體的運作水平與能力，有效的增強整個企業的核心競爭能力。
參考文獻
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[4]欒文波.房地產開發項目管理研究[D].天津大學，2010.
房地產開發的流程范文2
摘要：目前我國房地產開發企業普遍存在“小，散，差”的特點，房地產開發只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理手段單一，使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效的控制，導致房地產項目的失敗。為了避免和減少風險因素對項目的影響，認真探究了房地產開發項目全面風險管理的相關內容，以期能夠為有效化解房地產開發項目運行中的風險提供一些參考。
關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目
1房地產開發項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2房地產開發項目全面風險管理的流程
2.1房地產開發項目風險識別
房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。
2.2房地產開發項目風險評估
房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。
2.3房地產開發項目風險監控
房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。
3房地產開發項目全面風險的應對策略
3.1風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯?，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。
3.3風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
3.5風險利用
風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題
4.1制定風險應對計劃應具有針對性
風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。
4.2注重應對管理方法的組合
無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應對管理的經濟性
為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更
經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。
參考文獻
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房地產開發的流程范文3
中國的房地產行業已經進入了第二次高速發展的黃金時期。但是，無近憂則需謀遠慮，對于缺乏對企業內部管理的重視，仍以土地增值為主要獲利手段的相當數量的房地產開發企業而言，如何促進企業的管理轉型并獲得持續的創新能力是解決長遠發展問題的關鍵所在，也是房地產行業關注的焦點所在。
中國房地產開發企業應全面的審視自身能力，并通過管理轉型來應對未來的挑戰，其核心可以體現為11個重要管理主題的轉換，從“依靠資源獲取效益”向“資源獲取與管理出效益”轉換，從“單一融資渠道”向“多元化融資渠道運作”轉換，從“依靠營銷提升品牌”向“營銷與服務和質量提升品牌”轉換，從“缺乏產品標準”向“建立標準化產品體系”轉換，從“一次性客戶交易”向“關注客戶忠誠”轉換，從“諸侯式管理”向“整合的全國性企業”轉換，從“單項目資源”向“集團整體資源利用”轉換，從“依靠個人和小團體能力”向“體系化管理能力”轉換，從“專業能力”向“專業化管理能力”轉換，從“依賴政府關系型和公關型人才”向“職業化、專業化管理團隊”轉換，從“缺乏和分散的信息系統支持”向“全面整合的信息系統支持”轉換。
九大建議助力房地產開發企業打造核心能力實現管理轉型
針對以上挑戰，*提出九項具體管理轉型措施，幫助中國房地產開發企業從戰略管理、體系化管理控制及執行保障三個層面打造九大核心能力組合體系。
(一)重新審視和制定戰略布局，提升戰略布局能力
房地產開發企業必須定期和不定期地重新審視和確定原來的企業戰略布局，依據戰略目標方向做好空間、時間和方式的平衡布局，并結合未來發展環境、企業自身的資源實力、產品定位特點、管理運作水平、目標傾向區域市場以及消費者需求等情況進行綜合分析考慮。
房地產開發企業提升戰略布局能力必須要能洞察社會發展趨勢，不僅要從房地產市場態勢來做決策，更要具備全國和全球化視野。
(二)提升金融資本運作和品牌運作能力
房地產開發企業要大力提升金融資本運動能力并充分考慮幾個重要方面：開拓多員化融資渠道并合理運作資金，同時吸納更多專業人士提升金融資本運作能力。
打造良好的內部管理體系，通過大力提升產品質量和加強房地產開發的售后服務管理，提升企業品牌運作能力。
(三)發展產品研發與創新能力，為企業高效的內部管理和快速發展打下堅實的基礎
基于企業戰略布局方向和對市場及客戶需求的深入把握，持續創新設計出滿足消費者需求和自身能力的標準產品體系。同時將產品研發與創新與每個項目的市場研究及策劃工作有效聯動起來，通過每個項目經驗和知識的不斷積累完善企業的標準產品體系，最終做到產品研發與創新的良性循環。房地產開發企業可通過多種激勵手段和建立機制平臺激發企業的創新熱情和能力，以做到持續創新。
(四)強化客戶需求分析，確保項目策劃水準和成功
將內部資源配置的重心轉向市場與客戶需求的調查研究和分析工作，從戰略發展的高度對市場研究與開發策劃能力加以系統的培育和強化，以確保項目策劃的水準。
(五)設計高效的“管理和運營模式”，充分發揮集團、項目及各專業的管理職能
分為集團管理模式設計、項目管理模式、專業管理模式設計三個方面。集團管理模式設計要能清晰闡明集團與區域業務單位和項目管理團隊之間的關系，重點關注如何創造集團價值;項目管理模式設計，要能清晰界定專業職能部門與項目間的業務協作關系及責權利關系，重點關注如何創造項目價值;專業管理模式設計，要能清晰地闡明企業各專業職能如何具體運作管理，重點關注專業能力和專業化管理能力的打造。
(六)從規范化流程設計開始，逐步邁向精細化運營管理
房地產開發企業內部流程管理應該體現規范化，標準化和體系化。在業務流程規范化設計的基礎上，逐步邁向精細化運營管理。整個流程設計體系要能從零級流程一直到企業的四級流程，逐步細化，形成一整套從規范化到精細化的流程管理體系。
(七)建立科學的績效管理體系，確保企業戰略目標的實現
房地產開發企業要重視并建立科學的績效管理體系，確保企業戰略目標。科學的績效管理體系由績效管理基本原則、績效管理載體、績效管理步驟和績效管理驅動四部分組成。
(八)持續發展高水平人才隊伍，確保戰略與管理的有效執行
房地產開發企業需要通過實施人才戰略、優化企業人才環境、創新企業選拔和用人機制以保證高水平的人才隊伍，逐步轉變人才隊伍結構。同時，人才隊伍要注意從依賴個別核心人才向增強企業人才團隊能力轉變。
(九)持續建設業務驅動的信息系統，確保戰略與管理的高效執行
房地產開發的流程范文4
【關鍵詞】投資控股架構;單層控股;多層控股;境內控股;境外控股
從不同的角度出發,投資控股架構可以有多種分類。根據當前房地產開發企業普遍存在的各種控股架構,本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構的優勢及其所需考慮的問題,協助房地產開發企業管理層了解當前房地產業各種投資控股架構的利弊。以便房地產開發企業(本文指有限責任公司)選擇適合自己的控股架構。
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內控股和境外控股兩種。境內控股是指房地產開發企業及其母公司(控股公司)均在境內。境外控股是指房地產開發企業在境內但其母公司(控股公司)在境外。
(一)境內控股
1.優勢
(1)公司投資設立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經過商務部或外經貿部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。
2.需考慮的問題
(1)不便于境外戰略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內機構尋求借款;(3)運營環節中涉及的當地稅費可能較多;(4)境內控股公司對股權轉讓所得需繳納企業所得稅,但可按實際情況進行稅務籌劃。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境內戰略性投資者,但境外投資者參與投資需要經過商務部或外貿部門審批;(2)便于境內上市;(3)運營、管理成本可能較低。
4.相關法規規定
內資房地產開發企業設立的審批程序簡單,無需經過外經貿部門審批,亦無需申請外匯登記。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業可按中國的會計準則編制財務報表,不需采用不同的會計準則;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業所得稅。(2)在企業清算或股權轉讓的審批上,內資房地產開發企業的自行清算或股權轉讓無須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較外資企業簡單,時間花費較短。(3)在企業清算的稅務處理方面,企業清算所得=企業的全部資產可變現價值或者交易價格―資產凈值―清算費用―相關稅費;投資方企業從被清算企業分得的剩余資產,其中相當于從被清算企業累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分,應當確認為股息所得(免予繳納企業所得稅);剩余資產減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應當確認為投資方投資資產轉讓所得或者損失。投資方應分別就投資資產轉讓所得或損失繳納企業所得稅或按照稅法規定在企業所得稅稅前扣除。(4)在控股公司對內資企業股權轉讓的稅務處理方面,企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得,依法繳納企業所得稅;企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額;“產權轉移書據”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權轉讓雙方應就股權轉讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權轉讓不用繳納增值稅和營業稅。(5)內資房地產開發企業清算后不涉及外匯監管問題。
(二)境外控股
1.優勢
(1)便于境外股權轉讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經驗,提高企業資質;(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環節中涉及的當地稅費較少;(5)境外股權轉讓無需境內審批機構的審批且不涉及中國稅務。
2.需考慮的問題
境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務規定。
境內房地產開發企業需考慮的是:(1)公司投資設立和撤出的流程較為復雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產開發企業,在股權轉讓給境內公司時,是否符合《10號令》的規定,需考慮是否屬“返程投資”;(3)受到外經貿部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同,需適當調整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關稅負,但可進行稅務籌劃;(6)與戰略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關融資資金只能以權益性投資匯入(一般為增資)到房地產開發企業,且需要有較長的審批時間,影響房地產開發企業的資金使用效率。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境外戰略性投資者,但境內投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當地的營商環境、可能產生額外的設立和營運成本。
4.相關法規規定
(1)外資房地產開發企業設立程序較內資企業復雜,需外經貿部門審批,在商務部備案;(2)申請設立房地產公司,應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權、或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或產權的預約出讓/購買協議;(3)境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產開發企業,或收購合資企業中方股權的,須妥善安置職工,處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金;(4)外資房地產開發企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內、境外貨款,外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯;(5)外資房地產開發的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務報表;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當地與中國收協議而定)。(2)在企業清算或股權轉讓的審批方面,外資企業在境內的自行清算或股權轉讓須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較為復雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權轉讓予中國境內其他公司,商務部或外經貿部門可能將其視為《10號令》所指的規避對于通過設立境外特殊目的公司監管;外資企業境外最終控股公司可考慮在境外轉讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內企業的股權轉讓,所以無需境內商務部門或外經貿部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關規定。(3)在企業清算的稅務處理方面,外資房地產開發企業清算的具體計算方式與內資企業相同,但視同股息所得和投資資產讓所得部分按稅收協定的優惠稅率或10%的企業所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預提所得稅。(4)在控股公司對外資企業股權轉讓的稅務處理方面,境內股權轉讓的具體稅務處理與內資企業相同;可以考慮通過轉讓其境外越位控股公司的股權,避免涉及中國的各項稅負,但需考慮境外控股公司所在地的稅務影響。(5)在外匯監管方面,清算所得或投資方股權轉讓所得人民幣須經主管外匯管理局批準后,向有關金融機構購匯匯出;企業清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構層次劃分
按控股架構層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產開發企業投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產開發企業投資。
(一)單層控股
1.優勢
(1)投資架構直接、簡單;(2)節省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產集團中心,有利于整合各房地產開發企業的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務中心,從事集團內的融資,有利于房地產開發企業的融資。
2.需考慮的問題
(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業風險;(2)當境外戰略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務部或外經貿部門審核,資金進入到房地產業開發企業所需的時間較長;(3)境內控股公司需取得銀監會的批準,才能從事相關集團內企業間資金拆借的經營行為。
(二)多層控股
1.優勢
(1)可以相對分散單一控股公司的風險;(2)房地產開發企業之間互相受商業、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產開發企業,得有利吸引境外戰略性投資者。
2.需考慮的問題
(1)投資架構相對復雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產開發企業的利潤向母公司分派。
三、境、內外控股架構結合控股架構層次分析
1.境內控股且單層控股
(1)以內資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)由于其控股公司在境內,便于集團在境內上市以及吸引境內的戰略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔當集團內部的融資中心,從事集團企業間的資金拆借,但需取得銀監會的批準。
2.境內控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內,房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)房地產開展企業的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
母公司在境外,直接控股公司的境內,房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法律要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關規定;(2)若境內控股公司不是房地產發企業可以借外債,但境內控股公司不得擅自更改外債用途;(3)房地產開發企業的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔當集團內部的融資中心,從事集團內企業間的資金拆借;(5)房地產開發企業的利潤分配給母公司時需繳納預提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產開發企業為外資企業:(1)以外資控股人司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、法規要求、設立流程、運營成本,稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產開發企業的利潤將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻
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[6]中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會.《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》.銀發[2007]359號.
房地產開發的流程范文5
關鍵詞：房地產經營與估價;核心課程;軟件教學
隨著房地產產業的發展，現在房地產企業對高職房地產經營與估價專業的人才需求日漸增加，高職房地產經營與估價專業人才培養如何符合行業企業所需，顯得尤為重要。職業技能導向是指根據用人單位所提供的職業崗位所需職業技能來確定高職院校課程體系;專業核心課程是指能夠對學生職業能力培養和職業素養養成起主要支撐或明顯促進的課程，是打造職業能力的核心課程。軟件輔助教學屬于實踐教學的一種，高職房地產經營與估價專業核心課程適當融入軟件輔助教學，對提高學生興趣，增強實踐動手能力具有重要意義。
一、職業技能的構成
從高職房地產經營與估價專業學生的人才培養情況來看，畢業生能在第一線從事房地產開發、房地產經營管理、房地產價格評估、房地產銷售策劃與、房地產經紀服務、房地產測繪等技術、管理、服務工作，也可在其他企事業單位從事與房地產經營管理相關的工作。過于寬泛的人才培養不利于打造就業的核心競爭力，應該先對適應市場所需的典型工作崗位進行分析，針對崗位所需的核心職業技能進行課程設置。
房地產開發企業
房地產估價公司＼&收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫相關報告并歸檔＼&房地產項目報建專員＼&房地產開發企業＼&熟悉房地產項目開發流程;負責辦理房地產開發項目的前期報建手續;完善房屋入住所需的各種手續，證件等＼&房地產營銷策劃專員＼&房地產開發企業
房地產中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設計的形象力和創造力，較強的統籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。＼&][房地產銷售代表＼&房地產開發企業銷售部
房地產中介公司＼&開展樓盤資料調查，搜集銷售業務所需的信息資料;能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和應變能力。＼&房地產估價師助理＼&房地產估價公司
土地估價企業＼&熟悉房地產估價的業務流程;掌握房地產現場勘查和市場調查技術;熟悉各類房地產估價技術路線。＼&]
二、核心課程與專業技能的構建
根據高職房地產經營與估價專業的主要工作崗位和職業技能要求構建專業核心課程體系。根據表一的五個主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產開發與經營管理、房地產估價方法、房地產市場調研、房地產市場營銷和房地產銷售技巧，各門課程和職業能力的對接情況見表二。
表二 高職房地產經營與估價專業核心課程技能考核項目與要求
[課程＼&主要教學內容＼&技能考核項目與要求＼&房地產開發與經營管理＼& 房地產開發程序、房地產經營管理策略＼&能編制房地產開發報建計劃＼&房地產估價方法＼&房地產估價的一般原理和估價方法＼&能正確運用房地產估價方法，測算房價＼&房地產市場調研＼&市場調查和分析的方法，熟悉本地房地產市場＼&能應用房地產市場調查和分析方法進行調研＼&房地產市場營銷＼&房地產市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產市場營銷策劃方案＼&房地產銷售技巧＼&房地產商品推銷活動的基本規律和實用技巧。＼&能運用房地產銷售技巧＼&]
三、軟件輔助教學在核心課程教學中的實現
1.房地產開發與經營管理課程的軟件輔助教學
房地產報建工作崗位要求學生熟悉房地產開發程序，可以采用房地產開發與經營電子沙盤構建仿真的環境、按實際房地產工作的操作規范和業務流程設置仿真的崗位，體現以職業技能導向的“崗位實訓模式”。直觀地模擬房地產公司的土地競標、產品定位、景觀設計、建筑工程、市場營銷等核心業務中的資金運營、資本管理，模擬房地產公司之間的競爭與合作，體現房地產公司的報表業務和財務分析，對房地產公司的經營績效進行評價和分析。系統地模擬政府對房地產經濟的調控工具，包括首付比例調整、貸款基準利率調整、限價房、土地供給調控等，在實驗中具備良好的互動性，可以對實驗結果互相挑錯打分，指導學生互相學習，共同提高。
具體實施如下：全班同學分為6～8個小組，分別組建一個房地產開發公司。組內各成員分別擔任不同角色。各開發公司在給定的市場規則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發程序。最后通過分析各公司財務報告業績，并結合學生實驗表現，對學生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行，一期開發普通住宅，二期開發別墅，各期開發的實訓項目見圖一。
房地產開發與經營沙盤主要訓練項目包括組建團隊和角色分配、市場調查、獲得土地、項目定位、投融資預算、項目規劃與設計、建筑招標與工程管理和市場推廣銷售等八項，涵蓋了多門專業課程的內容，實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學方式，有助于提高學生的團隊協作能力和溝通能力，學生比較感興趣。作為輔助教學手段，在使用過程中需注意學時分配，建議分3天連續進行，每天6學時。
2.關于房地產銷售技巧課程的軟件輔助教學
房地產銷售崗位要求學生能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和較強的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統的每個模塊的功能進行實際操作演練，使學生在觀摩、了解、認識的基礎上進行實際操作，教師通過反饋信息指導和糾正學生，使學生熟練掌握樂天租售系統的各個功能。學生需要訓練和掌握的主要包括四個模塊：
一是通過房產資料模塊的學習，掌握房地產公司所管理和經營的房產資料在租售管理系統中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設計規劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學習，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學習，掌握房地產管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學習，掌握房地產公司現有的付款方式在租售管理系統中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學習，掌握通過定價試算給各個單元設置單價;通過調價模塊的學習，掌握對現有房屋的價格進行調價操作。
以上模塊也是房地產企業使用比較成熟應用較廣的，在輔助教學過程中，注意所選用的房地產租售銷售軟件最好是市面上較多房地產企業正在使用的，更貼近實踐，可以考慮設置單獨的一個實訓周來完成房地產銷售軟件的訓練任務。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學，模擬真實場景。沙盤教學形式應以互動式教學為主，讓學生在現場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業任務，培養學生溝通拜訪、商務談判的能力，讓學生在真實業務中了解客戶決策思維過程;學會并應用關注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現真實商務溝通過程，有拜訪準備、了解概念、呈現優勢、獲得承諾、拜訪評估五個關鍵環節。視頻播放可以穿插在平時授課中，注意增加討論和互動環節。
3.關于房地產市場調研課程的軟件輔助教學
針對房地產市場調研員收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫報告的職業技能，可以選用市場調研實踐教學軟件，學生以教師設置的實驗要求為目標，以市場調查公司總經理的身份負責市場調查的整個過程，根據系統的操作向導按步驟完成實驗任務。確定調研課題，設計調研方案、調研問卷、抽樣方案，培訓調查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設計貼近現實生活，讓學生積極動手的同時也增強了未來實習工作的適應性，建議單獨安排實訓周完成訓練任務。
4.關于房地產市場營銷課程的軟件輔助教學
學生分小組分別組建公司，系統提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區域。公司之間互相競爭，在全國不同的區域內進行營銷活動，制定自己的市場開拓計劃，公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數量之間的最佳平衡點，尋求在產品品質、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實際模擬價格、數量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標的方式，增加實驗的競爭性。可分四個季度進行，學生可以進行多個產品策略、產品渠道、產品價格和產品促銷的過程練習。提供歷史情況查詢模塊，便于學生查看前一個季度或者前幾個季度的產品詳細銷售情況。系統根據學生市場活動，將市場營銷中抽象的卻又至關重要的環節量化，如產品等級指數、品牌知名度、市場開拓值、產品知名度、公司美譽度，并提供相關合理算法，學生可以從中直觀了解到這些重要環節對整個市場營銷的影響，并根據這些直觀數據做出具體的判斷，合理地制定各項營銷戰略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學生激發競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創新能力，同時對參加高職院校市場營銷職業技能比賽打下了基礎，建議穿插在平時授課中。
5.關于房地產估價課程的軟件輔助教學
例如廣州太普軟件科技有限責任公司的房地產評估軟件，業務員承接項目之后在系統中錄入項目的基本信息，勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察，估價師根據勘察報告對項目進行估價測算，并根據物業類型選用合適的測算方法來測算得出結果，系統提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設開發法與基準地價法）來輔助測算，測算完成后出具技術報告。測算房價的職業技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學，房地產估價公司使用估價軟件的也不多。
高職房地產經營與估價專業使用軟件輔助教學屬于實踐教學途徑之一，基本上學生對于軟件輔助教學還是比較歡迎的。教師應該注意和職業技能相結合，真正提高教學效果和學生就業能力。
參考文獻：
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房地產開發的流程范文6
關鍵詞：小型房地產企業采購建筑管理
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
改革開放以來，房地產開發是市場經濟最活躍的元素。隨著改革的進一步深入，人民生活品質的提升，國家各種政策和管理的逐步完善，企業面臨著巨大的競爭壓力。
20多年來，隨著企業改制和經營責任的轉變，大量小型房地產開發企業，由于受到開發環境、人力資源和資金成本等因素的制約，為更好地生存和發展，應從公司自身管理出發，尋找符合社會進步和事物發展的客觀規律，從思路上轉變和制度上規范，從粗獷式經營型管理轉化為精細化的制度型管理。
1小型房地產開發企業建筑施工項目的采購內涵
房地產開發企業的采購也屬于采購范疇，但是又區別于一般意義上的采購。絕大多數房地產開發企業，在實際運作過程中，一直都將屬于采購范疇的工作內容分散于諸如前期、計劃、工程、材料等部門。從某種意義上來說，一般房地產開發企業所謂的采購是取用了采購含意中的部分內容。從管理和實際操作的過程來講，會帶來工作職能不清，工作范圍重疊，工作過程推諉，工作效率降低等不利因素。
1.1采購的定義。
采購是指通過交換獲取物料和服務的購買行為，為企業經營在合適的時間、地點、價格獲取質量、數量合適的資源。
采購的目標是“為企業經營獲取質量、數量合適的資源”；采購的手段是“通過在合適的時間、地點、價格進行交換”。本文研究的采購管理，將針對“采購的手段”進行探討。
1.2房地產企業采購的現狀。（崗位和職能）
由于我國社會發展的特殊性，絕大多數房地產企業脫胎于國有企業或事業單位。崗位的職能設置往往對應于政府管理部門。
在工作職能上，僅對實物的購買作為采購工作的主要目標；或局限于物料的獲取，即建筑材料的購置。對于服務性資料和商品的獲取，很多企業都未納入采購管理，而將其功能分置于前期、計劃等部門，完成諸如土地獲取，工程設計、施工隊伍的選擇等。
這種采購方式是在我國改革開放初期，以計劃經濟為主的情況下，適應當時的供需渠道和工作方式頁而產生的。
1.3小型房地產開發企業建筑施工項目采購的范疇。
實物物料的購買和服務的獲取都是采購行為，都應納入采購管理的范疇。
隨著時代的進步，社會的發展，政府工作思路的轉變以及企業的改制、上市和重組等變化，原先很多政府計劃經濟的工作方式，也逐漸轉變為市場經濟行為。這就要求房地產企業的經濟活動，也要適應市場經濟，符合市場運作的客觀規律，只有這樣才能在市場大潮中更好地生存和發展。
首先，實物物料和服務都是商品，都具備商品的價值和交換價值，體現了商品的勞動二重性。其次，它們的有償獲取，都計劃能為房地產企業帶來利潤。它們具備相同的價值屬性。第三，它們可以通過相同或近似的方式獲得，諸如拍賣、招投標等，這也都屬于商品購買的形式。第四，它們的采購過程，其實也是經濟合約的成立和履行過程。經過購買前的詢價，成立合約，履行合約和支付報酬，完成合約等步驟來進行。第五，它們都可以通過統一的管理制度和工作流程來規范和完成。第六，它們都需要經過相同的評估、審核階段，都可以建立相同性質的全過程的管理檔案。
由于土地資源對房地產企業有著非常特殊的重要性，它的獲取會由企業的決策部門直接制定方案和落實，一般不將其列入房地產企業采購管理范疇。
1.4小型房地產開發企業建筑施工項目采購的本質。
就是對在房地產開發全過程中，所有涉及到的設計、施工和建筑材料供應單位，進行質量、價格和履約時間的比較，以達到最優化過程這一目標。
能向房地產企業提供滿足其需求的建設服務和建材供應；
通過合適的方法采購，使每一筆資金都獲得最大化的價值；
進行精確地計劃安排，使每一次提供的建設服務和建筑材料都能準時到位；
與相關部門密切合作，保證房地產開發建設體系的順利運作；
在組織、人員、制度和流程方面提供管理上的保障，為采購服務。
1.5房地產企業采購的目標。
最終目標就是，用最優惠的成本，保證房地產企業建設項目及時、保質地完成計劃進度，并順利實現銷售。
這一最終目標，是由完成一系列各項分列的采購任務來實現的。如各種施工隊伍的選定，各類材料的購買，以及保障它們的質量符合設計要求，保證他們能準時進入施工現場等。
2小型房地產開發企業建筑施工項目采購管理
房地產企業的采購管理就是企業的管理者有效地利用人力、物力、財力、信息等資源，并通過決策、計劃、組織、領導、激勵和控制等職能，協調團隊的活動，達到獲取高質、價優和準時的建筑施工服務或建筑材料供應的管理過程。
2.1制度、流程管理
制定完善的管理制度、精細的管理流程和嚴格的監督審核機制是保證工程項目按時完成的前提條件。
2.1.1健全的組織機構
小型房地產開發企業，采購資金在開發成本中所占比例較高，且由于人力資源匱乏，采購工作應使用直線制的組織形式，明確歸屬最高管理者直接管轄。并做好崗位和權限的設置，制訂詳細的部門職責、崗位說明書與權責劃分表，建立嚴格的監督、審核審批機制和有效的績效考核措施。
2.1.2明確的管理制度
制訂、執行管理制度，是完成任務的重要保障。明確的管理制度是企業采購運作的行為準則。
2.1.3精細的管理流程
業務流程就是把一件工作的作業項目或工作環節清晰地表述出來的程序，重點是做好WBS（工作任務解構）。
2.1.4嚴格的監督、審核審批機制
企業的采購，根本上體現為人與人之間的交涉行為。實施嚴格的監督、審核審批機制，才能盡量減少營私舞弊等惡劣事件的發生。
2.1.5科學的績效考核
科學有效的績效考核，是發揮員工主觀能動性的強大武器，是采購行為充滿活力的有力保證，是采購業績獲得提高的關鍵因素。
2.2計劃管理
2.2.1了解政策、掌握規范。
房地產采購管理方面必須嚴格執行國家規定的相關政策法規。供貨商必須具備相應的資質。各種建材必須要實行質量備案，進場也必須由相關單位確認。
2.2.2制定采購規則和模式。
制定采購規則和內容；確定采購模式。
2.2.3掌握進度、編制和申報采購計劃
熟悉工程的進度要求，掌握現場的施工進度，提前編制和申報采購計劃，展開相應的采購工作。
2.3價格、成本、合約管理
2.3.1看懂預算、了解產品
需要初步具備預算員的能力，了解各種預算和報價清單。能否參照定額，參照那種定額，獨立費的確定等都會直接影響到價格和成本。
