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土地證明范文1
在長沙項目實施過程中，其低碳環保意識主要體現在規劃設計、工程施工、后期利用3個階段上。將低碳理念融入土地整治規劃設計過程中。轉變單純追求新增耕地傳統設計理念，重視農地的生態、生產、觀賞綜合功能。一是盡量減少挖填土方量，保持原有地形地貌，維護自然景觀延續性及美感，同時也降低了土地平整過程中柴油消耗及其碳排放量。二是保留擴大農地范圍內水塘，作為生態斑塊并起到農田漬水凈化作用，以降低污水治理成本和能耗，促進地表水循環利用，保護臨近河道水質。三是盡量保留原有林地、草地、種植灌木，通過種植樹木提高土壤固碳能力。四是在水田中保留一塊茶園作為做生態斑塊，增加區域生物多樣性，以提高農地生態、生產、觀賞綜合功能。
在整治過程中采取具體措施切實推進低碳減排。首先是減量化措施。在土地整治過程中通過減少土方量、減少建筑耗材和化石燃料消耗量、改善農田管理方式等作法，減少土地整治項目的碳排放量。其中包括盡量保持項目區地形地貌，減少挖方、填方工程量，進而減少施工過程中的碳排放量，將有利于土地整理項目向低碳化發展；在項目施工過程中盡量降低水泥、鋼筋等建筑耗材量，同時適當降低汽油、柴油等化石燃料的比例；改善農田管理方式，在提升耕地產能的基礎上，提倡免耕或少耕，減少土壤呼吸量，用有機肥提高土壤肥力，盡量減少化肥和農藥使用量，減少兩者在生產和施用過程中的碳排放量。其次是循環利用措施。一是灌排溝渠的卡扣型空心草磚全部改用建筑垃圾，不僅可以降低原材料消耗，而且有助于實現循環利用、節能減排。二是農田漬水凈化系統可以降低污水治理成本和能耗，促進地表水循環利用，保護河道水源。長沙項目具體施工中，以碳減排為目標，進行了一些創新：
1.打造低碳型灌排水工程。項目區灌溉、排水渠道采用生態襯砌方式代替傳統預制板襯砌，合興溪、斗渠等引水渠設計水位以下采用波浪形卡扣生態磚護砌，設計水位以上采用草皮護坡，并在卡扣護坡磚上預留生態孔；斗溝、農渠、水塘等采用框格襯砌代替傳統預制板襯砌。該工藝既能降低施工成本，又能節約材料、降低碳排放量。長沙項目的具體數據就能很好地說明這一點：低碳灌排水工程投資687.38萬元，比傳統灌排工程投資降低近50萬元，其中傳統預制空心板單價227.29元/米，生態卡扣磚單價206.08元/米，每米溝渠節省21.21元；傳統預制板襯砌單價317.01元/米，框格護砌單價187.40元/米，節省129.61元/米。同時，卡扣磚和框格襯砌又比傳統襯砌方式節省混凝土1498.52立方米。
2.建設低碳型田間道路。傳統土地整治項目道路采用砂礫石路面，這種石材缺乏黏性，碾壓后礫石易松散、破壞路面。低碳型田間道路采用泥結石路面，在路面與路基之間埋種草籽，有利于花草生存，路面灌漿碾壓后使碎石與泥漿黏結成整體，不僅保證了農業生產需求，而且人工撒種的草叢、路邊矮灌木為項目區內外的動物提供了廊道和棲息場所。就成本而言，低碳型道路成本比傳統項目采用的砂礫石路面略高7元/米。
3.采用農田漬水凈化系統。傳統土地整治項目的田間漬水一般不作凈化、環保處理，勢必會對土壤、水等造成污染。該項目設置了2個農田漬水凈化系統，農田漬水匯集后排至生態斗溝，經斗溝第一次凈化后排入凈化池，通過種植石菖蒲、蘆葦、千屈菜等水生植物降低漬水中的有機物和化學耗氧量，農田漬水經過在凈化池沉淀、第二次凈化后排入金井河，從而達到廢水循環利用、自我凈化的效果。經農田漬水取樣分析，凈化后水的化學耗氧量從65.8毫克/升下降到24.2毫克/升，降低了60%以上。土地整治后注重“低碳”養護。長沙項目竣工后，盡量使用有機肥改良土壤，減少化肥使用量，間接降低耕種過程的碳排放。其中包括：增施廄肥、堆肥和糞尿等農家肥；大力發展紫云英、臘油菜、滿園花等冬季綠肥生產；實施稻草還田技術，可以減少化肥面源污染和碳排放量，增加土壤養份含量，提高作物產量。湖南長沙縣的這個低碳土地整治示范項目，建設規模277.34公頃，其中基本農田237.50公頃，總投資為1418.40萬元。據核算，與傳統項目相比，該項目減少了400噸二氧化碳排放量，畝均排放量減少96.15千克。與常規土地整治項目相比，該項目減少材料近40%，能耗降低近30%，實現了生態功能、生產功能和觀賞功能的有機統一。
二、低碳土地整治探尋精細化發展之路
從長沙的項目實踐看，低碳型土地整治項目既滿足了農業生產和農民生活的需求，又保護了區域生態環境。鑒于該項目是全國第一個低碳型土地整治項目，在認識度、施工規范性等方面難免存在一些有待改進之處。一是農民對土地整治工程建設中低碳設計、生態技術應用認識不足，傳統思想觀念難以轉變。比如農民偏愛水泥硬質路面、預制板襯砌的渠道，對低碳型田間道路和材料有排斥心理。二是施工技術流程有待完善，施工管理精細化程度不夠，比如卡扣生態磚的生產和襯砌主要依靠當地的施工需求和經驗，缺少規范性的操作指南等。
土地證明范文2
成片開發方案（明溪奮發山海協作產業園
首動區一期）
一、編制依據
依據明溪縣國民經濟和社會發展規劃、年度計劃、《明溪縣地利用總體規劃（2006-2020）》、和《明溪縣奮發山海協作產業園控制性詳細規劃》，編制《明溪縣奮發山海協作產業園土地征收成片開發方案》。
二、基本情況
本次成片開發方案項目位與三明市中部的明溪縣奮發山海協作產業園，成片開發面積29.0324公頃，其中農用地 10.3313公頃（含耕地面積3.4429公頃），建設用地2.628公頃，未利用地16.0731公頃。規劃范圍北至興泉鐵路，南至胡坊鎮自來水廠北側山體，東至瀚大線附近，西到石溪村，規劃區東西長約 4 公里，南北平均寬約1公里，最寬處2.6公里根據實地勘測調查。
三、必要性
明溪縣奮發山海協作產業園，以興泉鐵路、泉南高速、莆炎高速等交通樞紐為基礎，以培育發展交通經濟帶為目標，立足明溪自身優勢。
四、主要用途
其中工業用地用途面積17.3238公頃，占比59.67%。實現促進企業向產業園區集中形成“聚集效應”的功能，主要引進企業，建設產業提高產業經濟總量，加快產業進程。
城鎮道路用地用途面積7.8689公頃，占比27.1%。實現提供完善園區交通系統的功能，可為企業和周邊群眾提供便利的交通通道，提高出行可達性和交通效率，拓展產業園空間，優化布局，促進片區功能調整。
防護綠地用地面積2.7312公頃，占比9.41%。實現道路兩側防護綠化帶以及邊坡建設的功能。
排水用地用途1.0046公頃，占比3.46%。實現產業園污水處理的功能。
公園綠地用地用途面積0.1038，占比0.36%。實現為凈化空氣減少公害的功能。
五、效益評估
（一）土地利用效益
項目投產后可促進城市功能均衡布局，提升土地集約節約利用水平。
（二）經濟效益
基礎服務設施產業的完善和地區特色產業的發展，有利于進一步完善產業結構，形成優勢互補，規模效應進一步突顯。促進經濟的增長最為直接的方式是通過稅收的增加，另外，對于周邊產業和相關產業行業還有較強的帶動力。
（三）社會效益
本方案片區的建設能夠解決約2000人的就業問題，從而增加周邊本地農村居民經濟收入來源，提高農村居民的福利和收入（四）生態效益：明溪縣生態優美，投資環境優越，森林覆蓋率達80.6%，林地綠化率達94.5%，本方案片區規劃新增公園綠地與防護用地2.8350頃，公園綠地將改善區域環境質量，為本地居民提供接近自然，開展游憩休閑活動的空間場所
六、永久基本農田及生態保護情況成片開發區域范圍
不涉及永久基本農田、生態保護紅線、 各類保護區（含文物保護），符合成片開發項目送審報批的 要求。
七、國民經濟和社會發展年度計劃
符合國民經濟和社會年度發展計劃規劃，并納入國民經濟和社會計劃
土地證明范文3
【關鍵詞】地理標志；證明商標；權利沖突；問題
按照知識產權的地域性原則，我們把同名的地理標志和商標可以在不同的國家內并存，一般不會發生矛盾和沖突。但是隨著貿易的全球化和通訊技術的飛速發展，特別是無國界的國際互聯網的出現，使知識產權的地域性原則受到了嚴重的侵蝕，地理標志與商標的沖突成為國際貿易中一個現實的、迫切需要解決的法律問題。
一、對地理標志與證明商標權利概念的界定
（一）地理標志與證明商標的概念
地理標志是指某一商品專屬哪個一個地域，標示該商品的特定信譽、品質或除此之外的特征，這些特征主要由本地區的人文因素和自然屬性所決定。這一概括與TRIPS協定第22條第1款的陳述大同小異，其中有所差異者，是該定義側重強調商品所在地區的自然和人文二因素，這與《里斯本協定》中單純所指的原產地名稱的概念的共同的元素，但與之要具體明確得多。
證明商標是指由具有監督能力的組織對某一種商品或者服務進行掌控，其商品或者服務由該組織以外的單位或者個人使用來使用，并對該商品或者服務的原產地、原材料、制作方式方法、商品質量、準確度或者其它獨特品質的商品和服務商標。證明商標有兩種類型：一類是原產地證明商標，證明商品或服務本身出自某原產地，是一種地理標志，原產地名稱在一定情況下也可以作為證明商標注冊；另一類是品質證明商標，是證明商品或服務具有某種特定品質的標志。
（二）地理標志權與商標權
地理標志權是指商品生產者對某一地區內其擁有的地理標志的獨特權利。商標權是指注冊商標人擁有對該注冊商標所有權。并可以進行使用與轉讓， 通過轉讓使用權從中獲得經濟效益 。對于證明商標權的主體，本文也可從兩個方面進行詮釋：一是對商品和服務擁有監督能的個人和組織；二是除組織之外的能使用證明商標的主體。本文主要對后一者進行重點論述。
（三）地理標志權的保護模式
我國是一個地大物博的文明國家，有著錯綜復雜的氣候和獨特的地理優勢，加上悠久的歷史延革和豐富多彩的民族文化，形成了許多獨特的產品，其中有享有盛譽世界各種產品，諸如指南針、印刷術、茅臺酒、民族蠟染等。但是，我國重視地理標志的保護，還是一個較新的知識產權課題，我國法律也只是近年才有了對地理標志保護的專門規定。目前我國主要的地理標志主要由《商標法》、《反不正當競爭法》、《產品質量法》、《消費者權益保護法》等法律進行保護。其中地理標志和商標都是商業標志之列，在功能方面擁有諸多相同之處。因此，在市場經濟條件下，我國不斷擴大商標的保護范圍，把證明商標、集體商標納入保護圈。 倘若用專門法規對地理標志進行保護，可能把商標與商品注冊登記機關相分離，從而產生資源浪費和注冊登記業務的重復。在國外，只有法國在農業部擁有專職為原產地名稱進行注冊和保護機構，而美、英、澳、日、德、加等大部部國家是通過《商標法》來證明商標的形式，達到保護地理標志的目的，這形成國際慣例。通過大約十年的探索，我國業已形成以證明商標來保護地理標志的框架。
二、證明商標與地理標志權利沖突的表現形式
當前我國采取雙軌制對地理標志進行保護，即地理標志專門立法和商標法雙重保護并存，地理標志可以注冊為商標，表現形式既有可能是普通商標，也有可能是集體商標、證明商標。因此，地理標志和商標權的沖突可歸結為地理標志與普通商標的沖突和地理標志與證明商標、集體商標的沖突。根據注冊先后的不同，可以分為：一是先注冊的普通商標與其后注冊的地理標志之間的矛盾；二是事先注冊的地理標志與之后注冊的集體商標、證明商標雙方的沖突；三是先注冊證明商標、集體商標與后注冊的地理標志相矛盾等。此外，中國的地理標志雖然實行批準注冊制度，但在實踐中，一些未來得及申報的地理標志也是存在的，如果該標志被搶注為商標，也會發生沖突現象。
地理標志產品迅速增多的同時，不和諧的聲音也不斷涌現，以下是兩起典型案例：
案例一：紹興黃酒案
2000年，“紹興黃酒”、“紹興老酒”被紹興市黃酒行業協會注冊為證明商標， 2005年，國家工商總局作出使用“紹興酒”構成對“紹興黃酒”、“紹興老酒”商標侵權的答復。但2005年11月2日，國家質檢總局卻第158號公告，批準杭州市蕭山區浙江豐潤酒業有限公司、杭州永興酒業有限公司、浙江永翔集團酒業有限公司為“紹興酒”地理標志專用標志企業。紹興市黃酒行業協會與“紹興黃酒”證明商標許可使用的15家生產企業，遂聯名向國務院法制辦等有關方面反映，要求停止蕭山3家黃酒企業使用“紹興酒”地理標志?？赡苡捎谛姓f調難度過大，該問題并未得到行政部門有效答復。
案例二：金華火腿案
如果說紹興黃酒中的地理標志與商標權沖突暫未定論，“金華火腿” 案則已有了判決結果。金華火腿糾紛既有浙江省食品有限公司訴上海市泰康食品有限公司、浙江永康四路火腿一廠商標侵權糾紛案，又有金華市火腿有限公司訴被告浙江省食品有限公司確認不侵權糾紛案，還有浙江省食品有限公司不服國家工商行政管理總局關于“金華火腿”字樣正當使用問題批復案。在該系列案中，法院最終認定，符合“金華火腿”地理標志使用條件者對“金華火腿”字樣的使用不侵犯浙江省食品有限公司的“金華火腿”商標，從而確立了商標權和地理標志并存的模式。
上述兩案反映了地理標志與商標權沖突的現實情況，對該沖突，利益取舍難度大，很難給出確定結論。因此，如何避免地理標志和商標權的沖突，在發生沖突時選擇何種價值取向，是地理標志制度發展中亟需研究的問題，其既具理論價值，也有實踐意義。
（一）先注冊的普通商標與后注冊的地理標志之沖突
這種沖突在實踐中最為普遍，金華火腿的眾多案件即源于此。“金華火腿”商標在1979年就被注冊，2000年 10月7日，商標注冊人變更為浙江省食品有限公司，而浙江省食品有限公司系在杭州注冊，非金華地區企業。2002年8月28日，“金華火腿”被批準為原產地域產品，即地理標志產品。隨后，眾多金華本地規模火腿企業獲準使用“金華火腿”地理標志，沖突在所難免。
（二）先注冊的證明商標與后注冊的地理標志之沖突
紹興黃酒案屬于此種沖突情形?！敖B興黃酒”證明商標注冊在先，權利人是紹興市黃酒行業協會，紹興市黃酒行業協會制定了相關標準，并允許15家紹興規模黃酒企業使用該商標。紹興市政府組建“紹興酒原產地域產品保護申報辦公室”，進行紹興黃酒原產地域品牌的申報工作。申報成功后，15家規模黃酒企業陸續獲準使用 “紹興酒”地理標志產品專用標志。但杭州市蕭山區的三家企業直接通過浙江省質檢局向國家質檢局申報使用 “紹興酒”地理標志產品專用標志并獲準，紹興市政府和紹興市黃酒協會對此非常不滿，要求國家相關部門禁止蕭山三家黃酒企業使用“紹興酒”地理標志。蕭山三家黃酒企業在壓力之下，至今未在產品上使用獲準的地理標志。但該種沖突如何解決，該事件并未提供一種解決進路。
（三）先注冊地理標志與后注冊的集體商標、證明商標之沖突
“瀏陽花炮”案屬于此種沖突類型。“瀏陽花炮”從唐朝發展至現在，業已形成了獨自的制作技能和獨特的品質文化，已達到了地理標志的申報要求。瀏陽市人民政府于2003年向國家質檢總局申請“瀏陽花炮”原產地域產品（即地理標志產品）獲得了注冊、保護。但同年，根據《商標法》的規定，瀏陽市煙花炮竹總會又向商標局申請注冊瀏陽花炮證明商標，同樣獲批。瀏陽市政府與瀏陽市煙花炮竹總會對“瀏陽花炮”標志有各自的使用、管理規則，要求印制的產品包裝也相異。且相互不認可各自所擁有的權利，導致在執法過程中關于權力沖突的事件屢見不鮮。
三、地理標志與證明商標沖突的解決途徑
關于地理標志與商標的沖突，不同的國家、不同的國際條文分別采取了不同的解決方案，此外還有一些政府間和非政府間國際組織也對這一問題提出了各自的意見和建議。
（一）地理標志注冊在先的解決對策
當地理標志注冊在先，商標申請在后時，因我國地理標志制度實施時間不長，后申請的商標多為借地理標志提升知名度，其商品信譽度本身往往不高，此種情形可適用保護在先權利原則，保護在先的地理標志。所謂“在先權”，是指對于同一權利客體，可以同時或先后受到多種權利的保護，依法先產生的權利。我國法律雖然沒有明確已受保護的地理標志是一種在先權利，但是，鄭成思教授指出：修訂《巴黎公約》過程中，部分政府的工業產權的討論，和在世界知識產權組織的范例中，對于先權利形成較為一致的觀點，在先權利方面包括四個點：一是已經受到保護的商號權；二是業已得到保護的工業品外觀設計權；三是版權；四是已受保護的地理標志權。實踐中，已受保護的地理標志應作為在先權利的一種，當注冊商標涉及地理標志這一在先權利時，依法不予注冊并禁止使用。
（二）商標注冊在先的解決對策
從時間上看，我國建立地理標志制度相對較晚，即使商標權先于地理標志，也要按照“時間在先，權利在先”的原則，一味保護商標權人的在先權利，往往會損害地理標志價值，讓商標權人將地理標志所體現的集體利益據為個人利益。當然，商標權人的商標經過注冊，也不能斷然否定其商標專用權。此種情形應具體分析案情：第一，如果商標權人明知某地名構成地理標志而注冊，即惡意注冊，如果公共資源以地理標志的優勢來來進行獨占，則應該撤銷該商標，正如前文所述的“湘蓮案”評判理由所示；第二，倘若該商標權人通過善意注冊，但如果該商標已失去顯著特征，或者己淡化“馳名商標”這一知名度，該商標也需要撤銷；第三，雖然該商標業已善意注冊，同時顯著性還存在，且不具備馳名商標的資格，但是也應依法保留該商標專用權，可以鼓勵地理標志持有者購買該商標專用權，如果協商購買未果，可以認定地理標志使用者可以正當使用該標志，即善意且合理的使用方法表示商品的原產地。
（三）地理標志與證明商標的沖突解決對策
當證明商標與地理標志發生沖突時，由于兩者均具有較強的保護力，只能個案分析，利益衡量。如果證明商標在地理標志所在區域內擁有絕對的市場份額和知名度，可以考慮優先保護證明商標；如果地理標志和證明商標均具有廣闊的發展前景，應允許兩者并存，通過細化和規范地理標志和證明商標的使用方式，將兩者有所區分，避免造成消費者誤認。
四、結語
由于客觀原因，地理標志與證明商標的權利沖突無法杜絕，法院應當秉持公正的理念予以慎重處理。司法處理首先應當區分地理標志與證明商標之間的權利沖突屬于合法性沖突，還是違法性沖突。判定的依據應當綜合考慮在先權利、主觀意圖、利益平衡及商業標識的知名度等因素。即使是地理標志與證明商標的合法性權利沖突，司法也不應消極無為，而應當基于能動司法的理念，發出司法建議，以有效化解沖突。
同時，應尊重企業依據相關法律法規用地理名稱注冊的普通商標權，照顧在先權利，不應該為了與地理標志權相矛盾，從而進行全盤否定，使之變成地理標志權的替罪羊。與此同時，也不能輕信那些未得到更好保護和利用的類似商標具有生存之機，而應堅持社會利益最大化原則，衡量商標產生的價值與其外部性，作為確定商品權的主要依據。
參考文獻
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[3] 王笑冰.論地理標志的法律保護[M].中國人民大學出版社，2006（03）：221.
土地證明范文4
l、有下列情況之一的，權利人應自土地變更實發之日起30天內到土地所在縣土地管理局申請辦理土地變更手續。
（一）提出申請
l、有下列情況之一的，權利人應自土地變更實發之日起30天內到土地所在縣土地管理局申請辦理土地變更手續，屬土地轉讓，需由土地轉讓方和受讓方同時申請： （1）權利人變更名稱、地址； （2）變更土地用途 （3）變更土地權屬性質
（4）土地使用權轉讓，包括以土地作價入股，以土地聯營合作、贈與、繼承和企業被收購、兼并而使土地使用權發生轉移。 2、申請辦理變更登記手續，應提交下列材料： （1）《土地變更登記申請書》 （2）原土地證
（3）個人應提供身份證明或護照，機關、企事業單位的應提供營業執照、法定代表人證明及身份證明，委托他人辦理的，還應提供委托書、委托人身份證明等。
（4）企業單位變更名稱、地址，需出具工商行政主管部門的批準文件；機關、事業單位名稱變更，需提供上級主管部門的有關批準文件，個人變更姓名的需戶口所在地公安部門出具證明。
（5）屬變更土地用途、變更土地權屬性質的，需出具市、縣以上人民政府或土地管理局的批準文件。
（6）土地使用權轉讓的，應提交經土地管理部門確認的土地資產評估報告和土地轉讓合同。
（7）因企業改制處置土地，以土地聯營合作，以土地作價入股的，需提交主管部門的批準文件和土地使用權處置文件或聯營合同等有關材料。
（8）繼承和贈與土地的，須提交經公證機關公證的證明材料。 （9）稅務機關出具的完稅證明。
（二）登記土地變更程序受理申請
l、受理人審核權利人所提交的證件材料是否真實、齊備，不齊全或不符合規定的，不予受理，并說明理由，需補交材料，受理人員應一次性向申請人說明清楚應補交的材料和補交期限；材料齊全又符合規定的，予以受理。
2、對所受理的材料進行編號，并給回執單。
（三）產權審核
l、初審 登記人員將申請材料進行審查，并到實地調查核實，符合規定的，報股長核準。
2、審核 報局領導審核
（四）登記發證
l、按規定繳納有關費用
2、登記人員辦理土地變更登記手續，填寫或更改土地證，加蓋公章。 3、權利人憑回執、身份證明領取土地證，委托他人代領的，還應出具委托書和被委托人身份證明。并復印土地證一份存檔，登記頒發的土地證書號碼。
土地證明范文5
[關鍵詞]土地產權；流轉制度；證券化
一、農村土地產權流轉制度的缺陷
(一)農村土地產權制度存在入市的缺陷
農村土地產權制度的最大缺陷在于產權界定不清晰，土地產權關系模糊。農村土地產權入市的首要條件是產權清晰。產權清晰包含兩層含義：一是財產的歸屬關系是清楚的，即財產歸誰所有，誰是財產的所有者或誰擁有財產的所有權是明確的；二是在財產所有權主體明確的情況下，產權實現過程中不同權利主體之間的權、責、利關系是清楚的。明晰的產權關系是土地資源進入市場的前提。當前，我國農村土地產權關系模糊主要表現在以下方面。
1 所有權主體不清晰。雖然憲法規定，農村和城市郊區的土地，除法律規定屬國家所有即全民所有的以外，屬于集體所有，但這個“集體”太籠統，是指鄉、村，還是村民小組，不夠明確?！锻恋毓芾矸ā泛汀睹穹ㄍ▌t》雖然有較詳細的規定，但由于政府擁有對鄉鎮政府、農業集體經濟組織或者村民委員會的設置調整權，因此，農村土地所有權主體依然不明確。
2 產權中的“權責利”關系模糊，缺乏必要的激勵和約束機制。例如，在土地承包合同中雙方的權責不清，往往只有承包方的義務，而沒有發包方的職責。對農戶在使用土地中所造成的地力升降也沒有明確獎懲辦法。
(二)土地產權的配套制度缺乏
由于農村土地具備的生存和社會保障功能，在土地產權進入市場后，土地資源的利用取決于資本市場的配置，必然出現農村勞動力轉移和農民社會保障兩大問題，需要有相應的制度安排。在農村勞動力資源的使用上，由于農村勞動力缺乏技術基礎，以及現行的戶籍制度等障礙，導致農村勞動力在城市就業的艱巨，社會保障制度也僅僅在發達地區農村才出現。沒有勞動力轉移和農民社會保障的安排，農村土地產權難以“獨木成林”。
解決農村勞動力轉移的努力，各地都沒有停止過，尤其在經濟發達地區，如廣東、上海等地，對農村勞動力入戶城市正積極探索有效路徑。但是，農民的社會保障，包括退休養老、醫療等保障，則需要政府以極大的勇氣去承擔。農村社會保障體系的建立需要政府、企業和農民各方面的努力。國家按市場經濟的要求建立統一的社會保障體系時，應統籌考慮農村居民，解決他們離開土地的后顧之憂。可以考慮將“以工補農”的資金、土地征用安置費等，變為直接補貼農業生產和給予農民，轉作為農民的社會保障基金，以更利于土地的流動和轉讓。
(三)土地產權的價值難以計量
曾擔任世界糧食委員會主席的j.w.羅森不拉姆，收集了richard barrows的觀點：在競爭市場上，生產資源在各種用途之間的競爭中如何分配，由價格決定。土地將通過市場交易得到最高的使用價值。也就是說，土地價值的準確數據應當是通過市場競爭來決定的，這是有效市場經濟體制下的必然結果，其他的方法可能低估或高估土地的價值。但我們也知道，靠市場來決定土地價值，就目前的農村而言，是不現實的。由于產權問題帶來的流通和市場準入，使農村土地很難通過市場得到價值確定。鮑杰等從資產評估的角度出發，認為農村土地屬于集體所有，土地所有權不能進入市場流通。土地使用者可以依法擁有和轉讓的是特定土地一定年限的使用權，也就是說，土地價值的計量更多的只是停留在使用權層面。
2005年關于農村土地使用權流轉管理辦法的出臺，給土地使用權商品化指明了出路，但對所有權是否商品化，則存在種種疑慮。但正如實踐往往是走在理論的前頭，南方某海濱市主管著幾十家國營農場的企業集團在剛跨入新世紀之際，為了防止土地資源的流失、改變財務狀況及方便籌集資金，在當地一家會計師事務所的協助下，對所屬土地評估為3億元并據以進行會計處理。這是在沒有將土地商品化的前提下的計量實踐，顯然是以土地所有權計量為目的的實踐活動。無獨有偶，2006年，廣東韶贛高速公路建設擬嘗試“農民土地入股”征地方式，由韶關市進行具體操作。我們既然知道高速公路的永久性性質，也就知道這將是涉及土地所有權計量的又一次實踐活動。不難預計，土地價值的計量實踐必定從使用權層面上升到所有權高度，完成對土地的整體計量。
(四)土地產權流轉的工具沒有配備
無論是農民私下的承包權流轉交易，還是集體經濟組織對使用產權的調整，或者政府對使用權流轉管理辦法的引導，都沒有解決土地產權交易的媒介問題，因而很難體現出土地產權的價值。
二、農村土地產權證券化選擇
(一)證券的功能
提供流動性是資本市場的基本功能，產權必須流動才能體現其價值。那么，在資本市場，或者資本產權市場，流轉的工具，或者說媒介，就是證券了。證券是指各類記載并代表了一定權利的法律憑證，它用以證明持有人有權依其所持憑證記載的內容而取得應有的權益。從一般意義上來說，證券是指用以證明或設定權利所做成的書面憑證，它表明證券持有人或第三者有權取得該證券擁有的特定權益，或證明其曾經發生過的行為。證券作為資本和產權的運動載體，它具有以下兩個基本功能。
第一，籌資功能，即為經濟的發展籌措資本。通過證券籌措資本的范圍很廣，社會經濟活動的各個層次和方面都可以利用證券來籌措資本。如企業通過發行證券來籌集資本，國家通過發行國債來籌措財政資金等。
第二，配置資本的功能，即通過證券的發行與交易，按利潤最大化的要求對資本進行分配。資本是一種稀缺資源，如何有效地分配資本是經濟運行的根本目的。證券的發行與交易起著自發地分配資本的作用。通過證券的發行，可以吸收社會上閑置的貨幣資本，使其重新進入經濟系統的再生產過程而發揮效用。證券的交易是在價格的誘導下進行的，而價格的高低取決于證券的價值。證券的價值又取決于其所代表的資本的實際使用效益，所以，資本的使用效益越高，就越能從市場上籌集資本，使資本的流動服從于效益最大化的原則，最終實現資本的優化配置。
(二)農村土地產權證券化選擇
正因為證券的上述特征和功能，它
成了資本市場不可替代的交易工具。產權市場具備資本市場的特性，也應當使用證券方式，以證券代表一定的土地產權。實施農村土地證券化后，在土地這種基本的經濟資源和生產要素的有效合理配置的市場進程中，借助于有價證券這種虛擬資本形式來承載擁有土地經營權所產生的權益，并以此來獲得未來預期的經濟收益，將有利于真正實現土地使用權的自由流轉。這種改革思路，就是在明確農村土地集體所有權、穩定農戶家庭承包權、放活土地使用權的基礎上，農戶以土地經營權作價入股，按照自愿的原則組成利益共享、風險共擔的股份合作企業。企業統一經營農民的土地，農民既可按股分紅，又可在企業工作，按勞取酬。在股份的構成上，農民主要以土地經營權人股，也可以資金、技術、設備入股。在用人機制上，企業與農民實行雙向選擇，企業原則上優先招收土地股民。這是一種讓農民變股民的農村改革新思路，這一思路的目標就是要實現家庭承包經營責任制與現代農業的順利對接，可以很好地解決目前我國農村家庭承包經營責任制面臨的突出問題。土地證券的持有者可以憑借其進入資本市場，行使資本投資和資本交易的職能。土地經營權流轉借助土地的證券化的方式，能很好地實現土地流轉市場化的目標。土地經營權證券化以后，土地經營權的價值被貨幣化，易于同其他生產要素(資本、技術)進行比較，突破了土地經營權無法進行價值和價格比較的限制。土地經營證券化以后可以降低土地流轉中的交易費用，大大節約流轉成本，熨平土地交易中所產生的沖擊和波動，便于實現土地的順利交接，可以使農業企業的內部治理結構逐步得到完善，同時還能分散風險，便于實現利益的合理分配。
三、農村土地證券化的建議
(一)繼續推動和深化農村土地產權制度改革
土地證券化的前提是土地產權明晰，我國應深化農村土地產權制度改革，使土地產權真正實現獨立化、法律化、人格化、商品化。一是進一步明晰農村土地所有權代表。筆者認為，農村村民委員會作為這樣的機構是比較合適的，也與現實情況比較吻合，當前重點是要加強村委會選舉的監督，完善村委會運作制度。二是逐步推行農村土地家庭“永包制”?！坝腊啤睆娀顺邪鼨嗟呢敭a權利，有利于土地承包權真正實現物權化，既調動了農戶對土地保值增值的積極性，又便于所有權主體對承包權進行調控。更為重要的是，家庭“永包制”將為土地使用權流轉清除制度障礙，大幅度地降低土地流轉成本。三是農村土地所有權逐步國有化。土地所有權由集體所有變為國家所有，不僅有利于統一城鄉土地管理，更好地保護農民的承包權，而且還有利于土地資源的市場流動和優化配置。四是建立農村土地保障的替代機制。要推行土地證券化和土地市場化，就必須弱化承包土地的社會保障功能，逐步在農村建立社會保障制度。五是精簡鄉鎮政府。這有助于減少農村事務的管理成本，減少土地承載的負擔，加速農村社會化進程。
(二)建立健全農村土地使用權流轉市場
完善土地使用權流轉機制。建立農村土地使用權市場是土地證券化的前提和基礎，必須按照發展與規范并重的原則，建立一個開放、公平、高效、有序、有度、規范化的農村土地使用權市場。使用權市場可以按縣、省、全國市場三級設置，縣級交易市場為本縣區域內的土地交易服務，省級交易市場為跨縣的土地交易服務，全國市場則為跨省交易服務。為規范農村土地交易市場，必須做好以下工作。一是要健全土地使用權市場的法律法規。土地市場交易實際上是土地的產權權利的交易，這種交易一定要有法律、法規的規范和保障。我國現行的法律、法規仍然不能適應農村土地市場發展的要求，必須加強立法，完善農村土地市場管理的法律體系，從法律上保障土地產權制度的建立和土地產權交易的正常運行。二是建立和規范土地使用權交易中介組織。土地使用交易是一項比較復雜的交易過程，必須建立相應的中介服務組織為之服務。建立土地使用權市場信息、咨詢、預測和評估等服務系統，使服務專業化、社會化。
(三)建立健全農村土地證券化信用擔保、信用評估體系
1 必須建立有效的信用擔保體系。土地證券化一般都需要進行信用提升，信用提升可以有兩個途徑：內部信用提升和外部信用提升。在我國農村土地證券化中，相對于外部信用提升來說，內部信用提升可能是一條更可行的路子。內部信用提升一般是將全部農村土地證券分為優先級證券和次級證券兩個層次，通過弱化一部分證券的信用，來增強另一部分證券的信用。外部信用提升是通過信用擔保機構的擔保來獲得的。我國可以借鑒國外經驗，建立政府農村土地信用擔保機構為主、民間信用擔保機構為輔的信用擔保體系。
2 必須進一步健全信用評級制度。信用評估的意義在于可以有效降低農村土地證券交易成本和市場投資風險，對農村土地證券市場的發展具有重要意義。首先，必須改變政府對證券市場的管理方式，證券的評級應該交給市場來完成，政府的任務是制定信用評估的管理法規，維護信用評估市場的秩序。其次，國際上已經形成比較規范的評估方法和標準，我們有必要借鑒國外信用評級業的發展經驗，提高我國信用評估機構的業務水平和服務質量。
(四)建立和健全相關法規，為土地證券化提供有力的法律保障
1 要修改相關的法規，消除土地證券化中的制度障礙。具體來說，應賦予商業銀行的信托資產經營權，允許商業銀行作為專門機構從事土地證券的發行、投資等業務；允許保險資金、養老基金、住房公積金等進入土地證券市場；《證券法》中應明確有關土地證券的地位，確保土地證券的合法性；稅收制度要根據土地證券發行、流通的各個環節，明確相關的主要稅種及稅率，盡量合法化地減少稅收成本，設計一個有利于證券化的稅收環境。
2 著手研究和制定有關土地證券化的專業法規。在這方面，可以借鑒國外相對成熟的土地證券化立法經驗，在試點的基礎上，構建適合我國土地證券化的專業法規體系。此外，要深化投融資體制改革，培育和完善金融市場，為土地證券化提供良好的金融市場環境。
注釋：
①魏杰現代產權制度辨析[m]，北京：首都經濟貿易大學出版社,2000.9
[參考文獻]
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[2]陳文漢，牛勇以土地證券化促進農業發展[j]，農村經濟,2003,(9)：15-17
[3]道格拉斯·c·諾思等，制度變遷理論綱要[m]上海：上海出版社,1995
[4]黃小彪農村土地證券化：功能、障礙與對策分析[j]生產力研究，2005,(10)：45-46+54
[5]馬義華，農村土地證券化研究[d]，中國學位論文全文數據庫
土地證明范文6
首先我們來說一下一手房按揭貸款。買的是剛開發的新房子，需要以剛買的房產抵押，自己為貸款人申請按揭貸款。
貸款手續需要：貸款人夫妻雙方的身份證明、戶口本、結婚證、房權證(買賣合同)、土地證(或復印件)、無房證明、單位收入證明、擔保公司的擔保證明。
再者就讓我們再來說一下二手房按揭貸款吧。
如果您是買的二手房，需要以剛買的房產抵押，自己為貸款人申請按揭貸款。
貸款手續需要：買賣夫妻雙方身份證明、戶口本、結婚證、房權證、土地證(或復印件)、買賣合同、契稅票、評估報告、買方夫妻收入證明和無房證明。
