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房地產市場范文1
根據中消協提供的一份資料表明，2004年我國的商品房投訴事件有31546起，2005年為35689起，其中2005年商品房投訴較2004年上升了13.1%。據統計，按投訴性質分，質量問題高居第一，達到了64.3%，其后分別是價格、營銷合同、計量、安全、假冒、廣告、虛假品質等?？梢钥闯觯?a href="http://www.www-68455.com/haowen/170468.html" target="_blank">房地產市場上的消費投訴呈現上升趨勢。而造成這種現象的主要原因就是房地產市場中的誠信缺失。
（一）合同的不誠信。房地產開發商與購房者簽訂平等合同，這是房地產銷售的必要過程，合同的條款代表了雙方承諾，彼此都應該嚴格履行，但是，違反合同在現今的房地產市場中已經屢見不鮮。如，定金陷阱、霸王條款等都體現了合同的不誠信。
（二）虛假廣告。廣告是宣傳和推廣產品的有效手段，但一定要以真實、準確為前提。然而，在現今的房地產行業中卻存在著種種虛假廣告。據中消協調查，由于目前市場銷售的商品房多數都是非現房產品，因此在簽署合同之前購房者卻只能通過廣告和宣傳圖片來了解未來房子的特征，很多購房者在購房后卻發現實際的環境與廣告上的完全不同。
（三）房屋的質量問題。質量問題是商品房的硬傷，也是對業主影響最大、最直接的問題，如選材、施工、沉降把握等都是直接關系到房屋質量的關鍵環節，但一些房地產開發商為了減少成本則經常采用同品牌置換等級、外包施工、趕工期等做法。
（四）土地交易暗箱操作，違法違規。由于建設用地關乎房地產開發的命脈，關乎巨大的商業利潤。于是，房地產開發商不擇手段爭奪土地資源，土地管理者違法弄權，大肆尋租；廉價土地或經開發或旋即轉手高價漁利，已成為許多地區樓市價格居高不下的重要原因，它令守法房地產開發商望地興嘆，令普通百姓望價生畏，令管理層無所適從。
（五）物業管理的誠信問題。物業管理本應為業主提供各種服務，應視業主為上帝。然而，現實中很多物業公司對自身責、權、利認識產生錯位，擺不正自己的位置，對業主正當權益進行限制，甚于隨意用停電、停水、不供暖的方式進行威脅。
二、房地產市場中誠信缺失的主要原因
我國房地產市場之所以出現誠信危機，其主要原因是我國房地產市場的不完善。具體表現在開發商、政府行為和物業管理等環節，任何環節出現問題，都將影響我國房地產市場的和諧發展。
（一）政府職能的不完善。有些政府部門執法不公，執法不嚴，甚至于變相執法，明知道某些項目違規開發，卻不給予嚴厲制裁，甚至還給予驗收。行政審批和行政監督工作存在漏洞，審批程序不規范，監督體系不完善。
（二）信息不對稱。由于房地產的特殊性，房地產開發商和購房者之間始終存在著信息不對稱的現象，其重要體現就在賣方往往利用買方的信息及知識缺陷。在房地產交易領域中，房地產開發商處于強勢地位，其掌握的信息遠遠多于消費者所掌握的信息。例如，在房價不變動甚至有所調低的情況下，通過“技術處理”的辦法使商品房的實際面積小于銷售面積，從中牟取暴利。
（三）房地產經營行為的短期化。追求利潤最大化本來是企業的內在要求，可企業的利潤目標不能建立在短期行為之上。但是目前，市場上仍有很多房地產開發商不太注重企業的可持續發展，對品牌和信譽沒有正確的認識和態度，信用意識不強。為了滿足其短期利益最大化，經常打出一些虛假的“宣傳廣告”和“服務項目”。
（四）對失信企業處罰力度不夠。從經濟學的成本—收益理論來講，眾多房地產開發商不誠信的一個原因是因為對失信企業的處罰力度不夠，即誠信成本太低，不誠信所受到的處罰遠遠低于因為不誠信所帶來的收益。商品房現在是投訴熱點和難點，其中一個重要的原因就是，所受處罰與其所得收益相比太低。
（五）物業管理公司責權不對稱。由于房地產開發商與物業“兩張皮”，使二者的權利與義務關系不明確，無法形成一個相互制約的體系，導致兩者的角色錯位；加上我國物業管理公司也不注重自己的品牌建設，不規范服務行為，從而引起很多誠信缺失的現象。
三、房地產市場中的誠信機制建設
建立房地產誠信機制是一個系統工程，每一個環節都非常重要，而且是相互聯系、相互制約。所以，需要每一個公民、企業、政府和執法機關共同努力，積極采取有效的措施，逐步消除我國房地產市場日趨嚴重的誠信缺失問題，實行誠信經營，以促進我國房地產市場的健康發展。
（一）政府在執法和監管方面應該注意的問題。在政府方面，工作重點應該放在法制建設、宏觀調控和公共服務上，應該把誠信標準納入法規，把誠信標準以法律條文的形式頒布，而不能單純地依靠企業自覺。我國現行的房地產行政管理法律，對于房地產開發商違反法律、法規的行為，大多僅規定了行政處罰，很少規定民事責任，因此各地要完善法律法規，增強房地產開發商失信行為的懲戒制度和規定，要明確政府的辦事程序和規范，提高透明度，減少政策的隨意性和波動性，建立權力制約機制，為全社會樹立誠信榜樣。
（二）加強誠信文化建設和誠信教育。誠信文化的建設是種高層次的建設，具有重要的意義。在市場經濟的條件下，市場經濟主體的行為準則首先應是講信用。因此，要通過宣傳、教育在全社會樹立這樣一種共同理念：講誠信不僅是一種應當理解和實行的道德行為，而且是經濟人的一種理性選擇。當注重承諾成為一種美德、信念和文化時，自利人的自利活動才能轉化為他利，在競爭中推動經濟發展和社會進步。
加強誠信建設，“以誠實守信為重點”，是黨的十六大關于加強道德建設的一個重要論斷。因此，必須從思想上重視，從教育上加強，從認識上提高。一要提高對加強誠信建設重要性的認識；二要充分認識誠信品質的重要價值；三要努力爭做誠實守信的模范；四要確立誠信是房地產業發展的重要基石觀念。從事房地產業的人員必須牢固樹立誠信意識，把誠信建設作為政治教育、道德教育和思想政治工作的重要內容，貫穿于房地產市場開發、經營、管理與服務的全過程。
（三）加強法制建設，建立誠信法律制度。市場經濟在本質上是法制經濟，法律制度的健全是規范和制約活動主體行為并使其健康發展的基礎，也是使合法行為得以保障、失信行為受到懲罰、制裁的條件和基礎。要盡快建立社會信用體系的法律法規，規定、規范各方面的權利和義務。當前，在市場經濟不成熟的經濟環境下，僅僅依靠房地產商的良心和自律來營造誠信和諧的房地產市場環境顯然不現實。所以，一方面要不斷完善相應法律法規體系，用強制性手段規范房地產企業的經營行為；另一方面呼吁消費者增強對自身權益的保護意識。要引導行業把誠信問題由道德層面上升到社會責任的高度，把信用作為企業發展必備的基本要素，轉變為企業發展的制度化支撐。把一切活動納入法制的軌道，形成有法可依、違法必究、執法必嚴的法律環境。
（四）建立房地產誠信檔案和信息披露機制。信息披露是指公司將直接或者間接地影響投資者決策和外部相關利益者的重要信息以公開報告的形式給予傳達。建立房地產誠信檔案，規范市場信息披露是誠信體系建設的重要工作。要建立房地產誠信體系，就必須為所有進入該市場的主體建立信用記錄。這種信用記錄，全社會可以很便捷地獲得數據。同時，還必須建立起高增值的守信獎勵機制和高力度的現實懲罰機制。如果在一次交易的過程當中，一方有失信行為，只要進入信用記錄系統，各地通過高科技的手段，可以很便捷地查到這次不良記錄，就不再跟你交易了，銀行也將拒絕放貸。
建立社會信用體系，可以有效地解決信息不對稱問題。它通過無限放大信用缺失的成本，從而給失信方以沉重打擊；相反，守信方通過不斷積累自己的守信記錄可以增值，可以擴大他的信用額度。
（五）建立系統性的信用評價體系。房地產市場的發展是一個系統性的發展過程，房地產市場的誠信建設必須從這個系統中的每一環入手，任何一個環節的誠信缺失，都可能會影響到誠信和諧的生態環境的營造。這就需要建立系統性的信用評價體系，其目的和意義在于：（1）向社會提供可借鑒的信息，營造公平交易的市場，減少投訴；（2）樹立房地產品牌企業；（3）積極推進良好的行業誠信風氣及規范行業行為。建立信用評價體系，讓行業成員共同公開接受社會公眾的監督，既是糾正行業作風不正的有力武器，也是促進房地產市場誠信發展的有限途徑。
（六）改革房地產經營體制。當前，商品房市場面臨的問題還很多，解決房產糾紛的關鍵之一在于制度建設。首先，要改革我們現在的房地產經營體制，逐步取消期房，只賣現房。當前發生的大量房地產糾紛，包括質量糾紛、面積糾紛，等等，絕大部分都出現在期房階段。其次，還應改革現行房屋的銷售方式，將按平方米計價的方式改為按套售房。平方米是平面概念，而且同一套房屋有建筑面積、套內建筑面積，還有套內使用面積、公攤面積，等等。這么繁瑣、復雜的計算過程，使得買房人處在一種信息不對稱的弱勢地位。如果房子不是以按照平方米計算，而是按套來賣，套內建筑面積就這么大，你覺得值就買，不值就不買，一目了然。而且，國際上通行的做法也是按套買房。只要實行按套賣房，目前存在的面積縮水、公攤面積不清等老大難問題就能得到合理解決。
（七）制定房地產發展行業標準，倡導標準化運作。為在一定的范圍內獲得最佳秩序，對實際的或潛在的問題制定共同的和重復使用的規則的活動，稱為標準化。相反即為非標準化。
房地產市場范文2
關鍵詞：房價；房地產；市場；市場手段；行政手段
中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）33-0155-02
當前，新一輪的房地產熱已經形成，各地又紛紛出臺限購、限貸政策調控房價。但過去8年的實踐證明，行政手段在調控房地產市場上基本上是失敗的。在現在這種情況下，如果繼續用行政手段調控房地產市場，未必能起到好的效果，而卻不得不承擔巨大風險――失敗的政策不僅不能控制房價，反而會刺激房價。市場手段是宏觀調控的另一種手段，特點是不破壞市場運行規則，通過調節供求來實現調控，如果運用于調控房地產市場，應該能夠達到降低風險和有效調控的目的。
1 房地產過熱市場原因分析
1.1 兩種背離的供求關系
2015年統計數據顯示，目前，我國建筑房屋數量已經超過居民總戶數，戶均達1.1套房，整體看供大于求，但從近期天津、鄭州、深圳近期房地產過熱的情形看，在一線、二線城市“供不應求”的態勢明顯，房價呈現 “井噴式”上漲趨勢。
1.2 局部供不應求的原因
出現總體供大于求，局部供不應求這種情況的直接原因是市場上缺少足夠的房源，進一步深入分析，原因是存在“囤房”資本，導致市場流通的房屋少。據統計，2015年北京人均住房面積31.69 m2，如果按照一戶一房計算，可以所有市民的住房需求，但實際情況是“供不應求”。這種情況和古代糧食市場非常相似。古代市場不健全，商人、地主豐年大量屯糧，災年以糧換地，導致市場上流通的糧食量不穩定，豐年，農民自給自足，災年市場缺糧，糧價飛漲，盡管政府通過行政手段救助，但災年仍會有人餓死。當前房地產市場局部供不應求直接原因在于存在囤房資本，導致市場上的房源緊缺，房價持續上漲。
1.3 囤房的主要群體
經濟運行的本質是人，分析經濟行為，首要的是抓住行為主體。囤房的主要群體，既有作為商業投資的“主力”，也有用來家庭投資的“散戶”，“散戶”的數量資本不容忽視，“全民炒房”是當前房地產市場過熱的一個顯著特點。
1.4 2014年至2015年房地產市場熱轉冷原因分析
2014年至2015年，中國的房地產市場呈現由過熱到平穩轉化的態勢，并不是政府行政調控的結果，而是十以來中央大抓黨風廉政建設以及政府官員固定資產公開制度深入實施，讓許多政府官員紛紛賣房，退出囤房群體，導致實際房源增多，房地產市場平穩趨冷。
2 房地產市場狀態與風險評估
從局部“供不應求”來看，影響房地產市場走勢的主要因素是投資行為，而不是剛性需求，所以，當前市場狀態下，房地產市場走勢應該從投資收益的角度來分析。假設市場購買力足夠大，設置三個系數來衡量房地產市場狀態：趙振宇第一系數Z1、趙振宇第二系數Z2和趙振宇第三系數Z3。
2.1 趙振宇第一系數Z1
等額本金還款法和等額本息還款法首月還款金額相等，利息最高，代表還貸過程中的最低預期收益率：
其中，r代表上個月房價增長率，d代表首付比率，p代表每平米房價， c代表月貸款利率。
Z1可以衡量房地產市場的冷熱狀況，房價上漲預期收益率越高，房地產市場就越火熱，囤房的行為也越激烈，房地產破裂后的后果也越嚴重。按照當前貸款利率、存款利率計算，假設首付20%，那么只要r高于0.327%，就會形成收益，只要r高于0.352%，就超過了銀行存款收益，為有效投資。假設首付為30%，r高于0.286%，就會形成收益，高于0.324%，就超過了銀行存款收益，為有效投資。鄭州2016年8月份r值為2.96%，Z值為8.91%，意味著在不考慮房租收入的情況下，在鄭州買房預期比把錢存銀行收益多71.3倍，呈現過熱狀態。
同時，這個公式還揭示出一個規律：房價上漲的預期收益率與房價高低無直接關系，而與房價增長率相關聯。
2.2 趙振宇第一系數Z2
假設在房價不發生浮動的理想狀態下，買房者的房租最低收益率：
h代表每月每平米房租，c代表貸款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房價，s代表房租房價比。
Z2主要是衡量房地產泡沫破裂的風險，如果發生房價不浮動，Z2又低于安全線，房地產市場崩盤的態勢就已經形成。按照當前貸款利率計算，首付率按照30%計算，s大于0.00 286時存在收益，s大于0.00 323的時候，Z2為有效收益，小于0.00 286時為負收益。如果首付率按照20%計算，s大于0.00 327時存在收益，大于0.00 352時，為有效收益。據統計，中國主要城市的s值小于0.00 217，北京、上海、深圳、廣州等地租金房價比小于0.00 167，存在泡沫破裂的風險。近期，一些城市首付率調整為50%，s值大于0.00 204時存在收益，大于0.00 267時存在有效收益，該政策調整有效控制了房地產泡沫破裂的風險，但一二線城市仍然存在房地產泡沫破裂風險。
2.3 趙振宇第一系數Z3
Z3為前兩個系數的綜合，體現的是購房的實際預期最低收益率：
r代表上個月房價增長率，h代表每月每平米房租，c代表貸款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房價，s代表房租房價比。
Z3既可以衡量的是房地產市場的冷熱狀態，如果房價上漲預期收益加房租收益超過貸款利息，就會形成收益，如果高于銀行月存款利率，就為有效投資。按照當前貸款利率計算，首付率按照30%計算，r+s大于0.00 286時存在收益，r+s大于0.00 323的時候，為有效收益，r+s小于0.00 286時為負收益。如果首付率按照20%計算，r+s大于0.00 327時存在收益，大于0.00 352時，為有效收益。以鄭州2016年8月份為例，r值為0.0 296，s值假定為0.00 216，s+r值為0.03 176，Z3值為9.63%，預期收益是同期存款利收益的77倍，房地產市場過熱，囤房行為激烈，房地產市場泡沫破裂后果嚴重。
3 調控房地產市場的市場手段
通過改變市場供需關系而實現調控目的的手段是市場手段，通過設置市場門檻、市場價格的調控手段為行政手段。
3.1 市場手段的基本運作
假設政府名義下有足夠的房地產資產和房地產基金，當房地產市場過熱時，政府按照市場價賣出名下房產，增大市場供應量，從而控制房價，當房價下跌，出現泡沫破裂跡象時，政府從市場上買入房產，穩定市場。平時，政府名下的房產以市場價出租，確保房租價格平穩，當房地產市場泡沫破裂風險較高時，減少房屋出租量，抬升房租價格，控制泡沫破裂。
3.2 其他市場手段
通過公式Z3=看，調控首付比例，調整貸款利率和存款利率，都是市場調控的手段。
3.3 市場手段的優勢
與行政上手段相比，市場手段有以下優勢：
一是市場手段風險性更低。行政手段本質是抬高市場準入門檻，增加市場成本，本身存在抬高房價的風險，特別是在中國人口眾多、購買大大的社會，如果運用不得當，就會造成“越限越高”的結果，特別是限購政策，本身會增加市場成本，是壓制房價的反作用力，因此，用限購政策抑制房價的手段值得商榷，需要謹慎。市場手段直接作用于供求關系，原理直接，不存在“適得其反”的風險。
二是市場手段更柔和。行政干預對市場的影響是成幾何級數的，往往會造成市場震蕩，在泡沫嚴重的城市，如果采用非常緊張的行政手段，甚至有泡沫直接破裂的風險。市場手段調控是線性的、柔和的，可以避免房市大起大落，商業資本投機倒把。
三是市場手段更及時。房地產市場調控中，行政手段往往是在問題暴露無遺的情況下才會實施，對市場的反應時滯后的，市場手段可以在市場發生變化的時候及時實施，在萌芽狀態調控，效果可能更好。
4 如何創建政府調控市場手段
4.1 政府建立儲備房和房地產基金
政府原則上把出讓土地的收入用于儲備房建設，委托國有房地產開發公司，以成本價開發，按照“賣二建一”的原則構建儲備房。儲備房量要占市場總房量的10%至15%。
以房屋出租收益和房屋出售收益為基礎，建立房地產基金，用于調控房地產市場。
4.2 實施廉租房改革
當前，廉租房政策下，建設廉租房所需財政投入數額巨大，而且廉租房政策承租門檻高，破壞市場規律，因而無法大面積推廣，在調控房價方面所發揮的作用杯水車薪。要改革廉租房政策，按照市場價收租，一方面，可以按照市場運行規律穩定房屋出租市場，另一方面，可以積攢更多資金用于儲備房建設和房地產基金積累，確保政府有足夠儲備房和房地產儲備資金用于調控房價。
4.3 采用更加靈活的貸款利率和存款利率
從公式Z3=中看，貸款利率和存款利率對房地產市場有影響，提升貸款利率和存款利率，可以壓低購房收益，給房地產市場降溫，降低貸款利率和存款利率，可以增加購房收益，給房地產市場增溫。此外，還可以把購房貸款利率從普通貸款利率中分離出來，在購房貸款方面采用專門的更靈活的利率來調控房地產市場。
4.4 推動限貸手段精細化
從貸款比例調整對房地產市場的影響是巨大的，經過實踐發現，限貸政策以10%為單位進行調整，調整力度過大，用力過猛，容易造成震蕩，2009年首套房首付率調整為20%，引起后續4年房地產高燒不退。當前，部分城市直接把第二套房首付率調整為50%，這種急剎車的做法極有可能造成房地產被刺破?？梢試L試以1%為單位進行調整，每次調整幅度不超過3%，用柔和的手段確保市場穩定，特別是在當前房地產泡沫較大，風險較高的情況下，要避免發生硬著陸。
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2016.2.16.
房地產市場范文3
關鍵詞:房地產市場和諧發展杭州市
步入21世紀,以上海為龍頭的,包括南京、杭州、蘇州、寧波等十多個城市在內的長三角地區的經濟發展已越來越引起人們的關注。這些城市的房地產市場伴隨著經濟發展也越來越活躍、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州為例,對其房地產市場的發展進行探討。
杭州房地產發展的良好外在環境
長三角經濟圈強勁的經濟增長速度及其雄厚的經濟實力極大的活躍了該地區的房地產市場。首先,經濟增長伴隨著外來人口數量的增多、素質的提高,因此對房地產的需求也越來越大。其次,社會中高收入階層財富日積月累,急于尋找合適的投資保值渠道。房地產市場恰恰成全了這部分投資者的愿望,一批在房地產市場活躍的投資者,帶動了更多的人投入到購房投資的行列。最后,隨著當地人們收入的不斷增加,對生活質量的要求不斷提高,住房的更新換代成為一種必然趨勢。
浙江民營經濟發達,造就了大量的富裕階層。據央行測算,“十五”期間,浙江擁有民間資本8300億。杭州是浙江省的省會,是浙江的政治、經濟、文化中心。近年來,杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯合國人居獎”和“國際花園城市”等稱號,成為人們居家置業的首選城市之一。杭州市政府在推出了取消實物分房、實行住房分配貨幣化政策的基礎上,又出臺了放開外地人購房、取消房改房上市審批、降低房地產交易手續費、擴大公房出售范圍等相關政策措施、允許經濟適用房上市交易,極大激活了潛在的消費群。另一方面,杭州市建立土地儲備中心,規范土地使用權轉讓方式,建立房地產開發用地制度,極大地促進了房地產市場的持續、快速、和諧發展。杭州城市吸引力的增強,使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城。
杭州風景秀麗,人杰地靈,對舉辦高等教育具有得天獨厚的區位優勢和人才優勢。除了全國一流水平的浙江大學外,云集眾多的高水平大學,如浙江工業大學、中國美術學院、浙江中醫學院、杭州商學院、杭州電子工學院、浙江財經學院、浙江工程學院等等。從浙江省人口增長情況看,2003年招生的對象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,連續七年大學適齡人數將保持在61-69萬人之間,將比1985年出生的多10萬人。因此浙江省高等教育將以5%-10%的速度可持續增長5-8年。到2012年,浙江省高校在校人數將達到100萬人,杭州市的高校在校人數至少占全省的50%,將達到50萬人。作為“學在杭州”的關鍵,杭州市高等教育園區的建設將為杭州市帶來大量的投資和消費,并為杭州的房地產市場培育大量的消費者?！皩W在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相關性,可以實現良好的互動。目前,已經有較多的開發商在高教園區及邊緣區塊開發房地產項目。
杭州房地產市場發展的政策支持體系
構建市場化的房地產開發體系和保障性的住房服務體系
結合杭州市房地產發展現狀,杭州市政府推出了進一步深化住房供給制度、分配制度、消費制度、住房產權制度和住房管理體制的改革。在推進居民住房供應市場化進程的同時,建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理順商品房、經濟適用房、廉租房、二手房和農居多層公寓建設和管理體制,逐步形成對中高收入家庭提供中高檔新建商品住宅,對中低收入家庭提供中低檔普通商品房、經濟適用房和廉租房的兩級住房體系。針對不同層次,提供不同的居住選擇:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,則供應經濟解困房;三是中低收入家庭,在符合準購條件下購買經濟居住房。
根據中低收入家庭對經濟適用房的迫切需求,增加經濟適用房的供給力度,同時控制經濟適用房的供應對象,住宅標準、供應范圍和分配方式,抬高經濟適用房交易門檻,使政府提供的經濟適用房真正能解決當前中低收入家庭和困難群眾的住房問題。此外,每年從經濟適用房中安排一批政策性房源,專門用于解決特困戶家庭的住房問題。同時在建立住房租賃市場過程中,調整住房租賃與銷售之間的協調比例關系,逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應體系,以適應不同支付能力家庭需求,實現“居者有其屋”。
構建“置業階梯”引導消費者建立正確的置業觀念
目前對大多數人的消費水平來說,只能分檔次、分等級、分先后來逐步實現其住房需求愿望。發達國家的經驗告訴我們,階梯性的置業過程對規范一級市場、活躍二、三級市場有不可忽視的促進作用。
在目前杭州房價較高并且一般居民沒有或者比較難以獲取與自身經濟實力相適應的居所的情況下,政府應當從穩定社會和推進杭州市良性發展的角度向市民提供階梯式的置業選擇,對居民的置業行為加以正確導向,使消費者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置業階梯。例如香港的不同收入群體,有相應的置業選擇。低收入群體租住公共住房,香港現在約有310萬人居住公共房屋,居民從中獲得了眾多的福利,促進了社會的發展。對于一些中等收入家庭提供“夾心階層住屋貸款計劃”,向這類家庭出售特別為他們而建的居所,協助他們自置居所。中高收入群體可以根據自身經濟實力,購買商品房。香港的置業階梯政策滿足了不同收入群體的住房需求,促進了社會的發展。
構建快速交通體系以擴大有效供給
杭州道路交通不暢、人口密集、環境污染等“城市病”日益明顯,這已經影響到杭州房地產市場的和諧發展。美國專家P.Calthhorpe提出TOD的解決模式,即公共交通導向型的城市開發模式。TOD模式的理念和方法與杭州面臨的問題和目標追求十分貼近,借鑒TOD模式,將大運量交通、道路系統和土地使用三位一體綜合地進行規劃和實施,在解決城市交通問題的同時,TOD模式所形成的緊湊的城市空間形態,可避免城市“攤大餅”式的蔓延;同時借助土地利用規劃及分區管制措施,統籌安排引導整個新市區朝著規劃所期望的戰略重點——“城市東進、跨江發展”。
借助TOD強大的空間拓展功能和高效的運行方式,在杭州新市區范圍內建立起由TOD軸線連接、公交社區、市鎮(包括新城)及核心城市等城市單元有機結合,構成多中心、網絡型、生態化的空間結構能將原本無效的土地供給化為有效的商品房土地供給。
正確處理政策導向和市場機制關系
適當調整地價水平
在土地經濟運行中,不僅會產生許多正向的外部效應,如政府對城市土地的投資開發,改善了整個城市地區的投資環境,提高了鄰近地區的土地價值——這是政府利用稅收手段(如增值稅或房產轉讓稅)分配土地增值收益的依據;而且還會產生諸如生態環境質量惡化,市場過度開發導致建筑垃圾增多、綠地減少、噪聲污染等城市環境問題,以及城市景觀的美學和生態學價值降低等負面效應——這是政府利用規劃、計劃、稅收等手段調整土地開發利用行為的依據。
房地產業是一個土地與金融兩種要素高度緊密結合的特殊產業,土地是一種極度缺乏供給彈性的要素,而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業滲入投機因素,將會在短期內形成經濟泡沫,如果房地產市場資金鏈突然中斷,泡沫經濟會立刻崩潰。將會給關聯產業及整個城市發展帶來致命破壞,日本、中國臺灣和香港均有這方面的經驗教訓。
為了杭州房地產市場的和諧發展,對地價水平進行適當調控,穩定地價,對于杭州市整體經濟的良性運行和城市持續發展有積極的作用。
充分發揮政府職能作用
目前,杭州房地產業正處于發展成熟的時期。通過深化改革,推進體制創新,強化宏觀調控,加強市場監管,建立住房保障制度等措施,促進杭州房地產市場持續、快速、健康、和諧、穩定的發展是政府的重要職責。
房地產是國民經濟的先導性產業,對GDP增長具有較強的帶動作用,同時又依賴于經濟發展所創造的市場需求,取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此,在市場經濟條件下,通過規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀手段,引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和必須的。
針對房地產市場的缺陷和房地產經濟發展的獨特規律性,世界上大多數國家或地區均用嚴格的政府調控措施加以應對。這些手段既包括稅收與補貼、信貸與利率管制、價格與租金控制等經濟性手段,也包括土地利用計劃與規劃手段、交易管制、強制性公開交易信息等行政性手段,還包括道義勸告,不一而足。政策手段組合運用基于對各國或地區房地產制度和房地產市場具體情況的分析。
我國是土地公有制國家,城市政府代表國家行使城市國有土地的所有權,這為城市政府利用土地政策調控房地產市場提供了比土地私有制經濟更為便捷的制度條件。對正處于快速市場化進程中的杭州房地產經濟來說,借鑒國際經驗,運用稅收、金融等經濟手段和正確的政策導向,扶持、穩定杭州房地產市場發展是政府不可推卸的責任。
創造遵循市場發展規律的房地產投資環境
房地產作為一個市場,其發展規律是由市場的供給和需求力量共同作用的結果。首先,從購房能力角度看,杭州近年來經濟總量持續高速增長,城鎮居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房購買能力大大提高;從消費結構分析,隨著杭州經濟發展和房地產市場的發展,杭州的房地產消費結構發生了明顯的變化,房地產消費由原先的“居住型”向“享受型”轉變,原先的一次性購房,一步到位的觀念發生了變化,二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大;從供需關系角度看,根據杭州市房管局案例調查表明,目前純投資性購房者只占10%,用于實際居住的首次購房者占40%,用于改善居住條件的二次購房者占50%。說明絕大部分的房產是居民按照實際需求購置的;從杭州的品牌效應分析,近年來杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯合國人居獎”和“國際花園城市”等稱號,成為人們置業的首選城市之一。城市的吸引力增強,使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城,市場的需求力量雄厚?？偟膩砜?杭州的房地產市場尚處于健康發展的階段。
未來幾年宏觀經濟和杭州市經濟形勢繼續向好。國民經濟良性運行和居民收入的穩定增長,使杭州市房地產市場的有效需求得以繼續保持旺盛發展態勢。在這樣的經濟景氣形勢下,杭州市房地產經濟對房地產市場調控的承受能力較強,有利于調整政府、銀行、投資者和購買者各方的利益關系。
杭州市政府對于房地產市場的調控,應當以創造良好的房地產投資環境為政策導向。對房地產市場的發展的內在規律進行準確把握,對未來杭州房地產市場的發展趨勢進行準確判斷。同時認真研究各種調控手段的組合作用,了解各種手段的時滯特征,科學預斷,把握時機,實現超前調控。
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房地產市場范文5
關鍵詞：營銷策略；壽光房地產
2009年以來，隨著國家宏觀調控政策的作用凸顯，壽光市房地產市場快速回暖，市場消費信心逐漸增強，商品住房成交量快速增長，住房價格穩步回升，房地產開發投資持續回升，企業資金壓力進一步減緩，部分區域土地購置競爭激烈。2010年一季度，政府先后出臺了多項保持和促進房地產市場健康發展的政策措施，預計這些政策會對未來房地產市場產生相當大的影響，2010年壽光市整體房價會在平穩中出現小幅度滑落。
一、2010年一季度壽光市房地產市場運行狀況分析
從一季度壽光市房地產市場的運行情況來看，壽光市房地產市場延續2009年的發展趨勢，房地產開發與投資保持較快增長，市場銷售增長平穩，住房價格漲幅再創新高，全國房價出現普漲局面。2010年第一季度壽光市共完成商品房銷售1605套， 17.8萬平方米，均價2849元/平方米，分別同比增長89%、63%和1.36%。
壽光市一季度成熟樓盤的銷售繼續保持強勁的勢頭。美林花園是我市較早建設的大型住宅小區，現已初具規模，戶型設計合理，且多為現房，售價定位準確，物業管理到位，廣大購房戶的選擇余地大，受老客戶的帶動，銷售量持續增長。
壽光市高檔優質住宅項目迎合了部分高端客戶的喜好。中南·世紀城、大連民興、霍氏集團等國內知名房地產開發企業的入駐，不僅提升了壽光房地產市場的檔次，同時也提高了廣大業主對高檔住宅的認識。該類住宅受單位建房、定向開發、定向團購、小產權房等因素的影響較小，并且屬獨立產權，一直以來備受高端客戶的青睞。美林花園高檔樓盤銷售面積9100平方米，其中復式樓的銷售占73.9%，別墅銷售占26.1%。卡諾島一期共開發住宅25棟，其中聯排別墅8棟35套、疊拼別墅5棟54套、單元樓房12棟316套，現連排別墅銷售33套，疊拼別墅已銷售完畢。
從一季度統計數據來看，戶型設計合理、市場定位準確的小戶型銷量大。受剛性需求及部分投資者投資住房等因素的影響，戶型適宜、環境優越的小戶型需求量加大。這部分購房戶由原來單純追求面積指標轉變為更加注重戶型、周邊環境、配套等綜合指標。如：創嘉置業公司開發的名門公館為酒店式公寓，由于其設計新穎，找準了市場的切入點，售價定位準確，每戶40平方米左右，銷售價格達到3600元/平方米，適合青年白領居住，也得到了投資人士的熱捧，現已銷售完畢。
位置較偏，但定價合理的商品房銷售量有較大幅度的增長。泰和華宇房地產開發公司為迎合農民進城購買住宅的需求，結合城中村改造的契機，在市區城鄉結合部，推出的戶型設計合理、市場定價較低的商品房，項目立項后，立即吸引了眾多的客戶前來定購。該項目不僅有效解決了該公司的融資難題，加快了資金周轉，取得了較好的經濟效益，更重要的是加快了農民進城購房的步伐，也取得了較好的社會效益。
質量優良、定價合理、公司重合同、守信譽的商品房銷售加快。圣和苑小區是濰坊萬華置業在我市開發的項目，處于工業區內。針對該地段的特點，公司注重戶型設計和工程質量，邀請國內知名設計單位進行戶型設計和小區內景觀設計，公司老總親抓質量，嚴格按合同辦事，積極兌現承諾，贏得了廣大客戶的信賴。首期推出的70-90平方米、適合工薪階層購買的340套住宅，在短時間內銷售完畢，最近批準立項開發的北大·領世郡、玫瑰園項目也取得了良好的預售效果。
商業用房銷售良好。由于我市的經濟社會發展迅速，農民進城經商，外來流動人口的涌入，第三產業的急劇擴張，投資者的投資，極大的帶動了商業用房的銷售和租賃，地理位置優越的銷售更加火爆，均價大多在7000元/平方米，個別地段突破3萬元/平方米。
總之，從最近的銷售情況來看，購買商品房的多為改善居住條件的群體，而投資房地產以求保值增值，進城農民數量增加，80、90后青年結婚高峰期的到來等剛性需求致使商品房的需求量增加。伴隨著這種狀況，今后我市商品房銷售面積、銷售均價都將呈現穩中有升的態勢。
二、壽光市房地產市場走勢預測
2010年一季度，壽光市房地產市場延續上年的回暖趨勢，房地產開發投資與資金來源保持較快增長，新開工房屋面積保持較快增長，市場銷售形勢較好，商業性房地產貸款增速略有減緩，房屋銷售價格上漲較快。預計2010年，壽光市房地產市場整體保持平穩回落，投資、施工面積、新開工面積、土地開發和購置面積、房屋價格指數增幅平穩增長，增幅較一季度出現回落。
1、投資增幅保持平穩增長
在壽光市市委、市政府的正確領導下，在相關部門的依法監督下，壽光市房地產市場總體發展形勢是規范的、健康的，處于可持續發展狀態，而住房價格是穩定的、合理的，無泡沫可言?；旧蠈崿F了國家"總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定、房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應、與相關產業相協調"的宏偉調控目標。預計在今后一段時期內，隨著全市經濟快速發展和財政收入的穩定增長，城市化進程進一步加快，投資結構進一步優化，居民消費水平進一步提高，房地產投資和房價仍將保持穩中有升的態勢，房地產市場發展將會更加理性和成熟。
2、房產迎來高成本時代
地產都是有周期性的，如有的地區七八年調整一次。房產發展的低成本時代已經過去，高成本時代到來。金融方面，貸款難度增大，貸款成本提高；建筑方面，環保節能的強制執行，建筑成本增加。同時，股市的財富效應弱化，投資房產是一種不錯的選擇。目前壽光市房價仍然處于牛市，只是增幅的快慢問題，壽光市場比較樂觀，壽光房產還會穩定增長。
3、壽光房地產市場的主旋律是調整中平穩發展
壽光的發展目標是一個現代化的中等城市，城市的建設，無論是市場建設、商業地產、住宅開發都離不開房地產商的參與，所以經濟發展的需要、城市建設的需要，都需要房地產的開發。只有把城市建設得更加靚麗，城市經濟功能充分發揮，才能吸引越來越多的人來壽光從事第二、三產業，也將吸引他們在城區置業安家，所以城市化的進程決定著城市建設與房地產開發互為發展的關系。
房產項目要細分市場。一個城市消費群體的層次是不同的，因此需求也是有差異的，所有人都追求高檔房不現實，同樣，如果都選擇經濟適用房也不現實，所以每個項目要有自己的特色，鎖定自己的銷售對象，在產品開發之前做好市場調研分析，把小區域的文化特征詳細了解，然后把項目做精做細，滿足不同需求的消費者。
成本推動房價上漲，在物價上漲的大環境下，開發成本上漲，房地產品質與品牌的提升，房價的增長是相當正常的。建立一個健康、穩定的、可持續發展的房地產市場，創造一個良好的投資環境，對政府、開發商、消費者都是一件好事，也是建設和諧社會、和諧壽光所需要的。因此，我相信通過政府的重視和調整，壽光房地產市場的主旋律是--調整中平穩發展。
4、購房者的品位日益提升
近期，全國房產較為低迷，但壽光市房產呈現出穩中有升的趨勢。房產地域性特點特別明顯，近幾年特別是今年，土地、人工費、建安成本等都在增長，和大城市相比，建安成本都差不多，但我們的價格和大城市根本沒有可比性，他們利潤空間大很多，但我們基本是成本價銷售，所以價格不會有大的起落。
房地產業是一種中游產業，它帶動著相關產業的發展，帶動就業人數的增加。但隨著美國次貸危機爆發，全球經濟動蕩，造成很多人購房過程中有觀望心理。我市單位自建房、城中村改造等不斷增加，對商品房市場形成了沖擊。隨著消費者對房產質量、樓盤環境、節能環保等要求提高，對我市房產品質提升是一個很大的推動。所以說，房價提高的同時伴隨著的是房產品質的不斷提升。
三、政策建議
1、加強保障住房的建設與管理，切實滿足中低收入住房困難家庭。保障性住房是住房市場的重要組成部分，是對商品房市場的必要補充，彌補著商品房市場的缺陷與不足，起到了保障低收入住房困難群體的基本居住需要的作用。當前，壽光市保障性住房正在加快建設，保障性住房在保民生、促增長中的作用也將逐步得到體現。在加快保障性住房建設的同時，必須加強對其管理，使其能夠真正滿足中低收入住房困難家庭的需要。對于保障性住房建設和管理過程中出現的一些新情況、新問題，要及時發現和總結，并加強研究，充分發揮保障性住房的應有作用，實現"住有所居"的目標。
2、堅持差別化的住房信貸政策，合理引導住房消費。建議商業銀行根據信貸原則和金融監管的要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設和新項目的信貸支持力度，加大對自住型住房消費的信貸支持力度，保持對房地產開發的合理支持，嚴格控制對投資性購房消費的信貸支持，合理引導住房消費，抑制投資投機性住房需求。
3、加強土地管理，加大對囤地的打擊力度，完善土地出讓制度。在土地方面，首先，要加大打擊囤地的力度，嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執行監管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為，促進已出讓土地能快速形成市場的實際供給。其次，各地要科學制定土地年度供應計劃，改善土地供應結構，穩定社會各界的預期。在居住用地出讓中，要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。
4、加強市場監測分析和信息公開，引導市場消費預期和信心。針對當前房地產市場形勢復雜多變的局面，建議有關部門應加強對房地產市場的監測和分析，并及時公開相關信息，以權威的信息引導社會各界的信心和心理預期，促進房地產市場的平穩發展。
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房地產市場范文6
所謂外資，就是外來投資的簡稱，指來自境外國際市場的資本。我國對外資來源地的定義，既包括來自港、澳、臺等地區，也包括歐美等發達國家和地區。
改革開放以來，中國吸收外資取得了舉世矚目的成就，自1991年起，中國已連續15年成為吸收外資最多的發展中國家。房地產已成為中國吸收外資的重要領域，已經躍升為外商投資的第二大行業。2005年9月12日，國家外管局首次披露，外資在中國房地產市場中的投資比例約為15%。來自商務部的統計顯示，2006年上半年，新設外資房地產企業1180家，同比增長25.40%；合同外資金額128.52億美元，同比增長55.04%；實際使用外資金額32.2億美元，同比增長27.89%。摩根士丹利、ING(荷蘭國際集團)、美林、麥格理、淡馬錫、渣打、花旗亞洲、洛克菲勒、新加坡美羅和捷成洋行等，這些在國際市場呼風喚雨的頂級投資機構，如今均不約而同地出現在中國房地產市場，并且都出手不凡。
二、外資對我國房地產市場的負面影響
外資進入中國房地產給投資者與消費者帶來新機遇，然而，外資也成為推動我國房地產價格不斷走高的重要因素之一。（一）助推了房地產價格的上漲。
雖然我國房地產過熱的主要因素并不在外資，但隨著境外熱錢涌入我國房地產業，其產生的“標桿效應”卻不容忽視。在境外熱錢中，既有面廣量大的港資地產企業，又有以新加坡為代表的東南亞企業，還有看似低調的臺資企業，近來又有一批被稱為外資地產“第四軍團”的歐美基金公司在上海等地異軍突起。在他們的影響下，很多境內民間資金也紛紛跟風入市，推動了國內房地產價格的持續上漲。
（二）影響國內信貸政策的有效性。
2003年6月份之后，在國家采取緊縮的房地產信貸政策的影響下，國內房地產公司紛紛轉向利用境外融資的方式來解決資金短缺的問題。由于外資的作用，國家對房地產行業采取的一系列金融政策的有效性受到了相當程度的制約。
（三）加大了人民幣升值的壓力。
人民幣的匯率改革已經啟動，如果房地產價格不斷上漲，則國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，它不僅對實體經濟帶來可怕的后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期。
三、政府對外資進入我國房地產市場的調控政策
面對外資進入房地產市場過猛、市場準入規則不夠規范、市場秩序比較混亂的情況，從維護國家經濟安全、維護中小投資者和人民群眾的切身利益出發，根據中國土地資源缺乏，居民住房比較緊張的實際，政府加強了對房地產市場包括外資準入的管理。
四、進一步調控外資對我國房地產市場的影響
（一）“171號文件”實施的效果
然而由于宏觀調控政策發揮效用具有一定的遲滯性，且“171號文件”中某些條款也還有政策空隙。在其實施后，外資進入我國房地產市場的步伐似乎并未有所減緩。2006年10月27日，中國香港華人置業出價7.32億元人民幣，在成都拿下近140畝的土地；11月16日，由摩根士丹利參股投資的首個商業開發項目——上海安信商業廣場正式入市，摩根士丹利與其合作伙伴安信置地(中國)有限公司共計投入了15億元。根據國家統計局公布的數據，2006年上半年我國房地產開發企業利用外資折合人民幣167億元，同比增長32.5%；而2006年第三季度利用外資金額上升到了259億元，同比增長更是達到46.6%。
（二）進一步加強調控措施的建議
1、取消外資房地產企業的優惠待遇，加強稅收管理
首先，取消外資投資房地產行業時的稅收優惠。這需要內外資所得稅合并等方面由稅法提供制度支持。
其次，針對外資在房地產市場的炒作行為，可以通過開征特別物業稅的形式制止。此外，國外對付熱錢投機比較有效的辦法是對短期資本流入征收托賓稅，提高短期資本流入成本和交易成本，比如設定份額3O％，如果有100萬元資金流入，那也只能用3O萬元，另外7O萬元不能用。
2、限制外資房地產企業的退出
對外資設限最好不是限制進入而是限制如何退出(包括延長時間或控制比例)，這樣可以避免外資進入的短期性和投機性，否則與加入WTO和對外資銀行全面開放相悖。比如在外資進入時最好能有一個配套政策，對投資的時間和退出方式上加以限制，以此來增加外資的投機成本，這樣將更有利于外資的進入，并保持其健康、持續、發展態勢。
3、綜合運用貨幣信貸政策，發揮價格杠桿的調節作用
調整商業銀行個人住房貸款政策，在外資流入大的地區逐步提高非本地個人（包括外國人）住房按揭貸款的首付比例；禁止境內銀行向境外投資者發放包括按揭購房貸款及外匯抵押人民幣購房貸款，禁止境內機構為境外投資者提供按揭擔保。
4、加強政策執行力度
