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次級抵押貸款范文1
中圖分類號:F830.5文獻標識碼:A文章編號:1006-3544(2007)05-0003-04
一、美國次級抵押貸款市場的起源和發展
抵押貸款是指借款人（抵押人）在法律上把財產物權轉讓給債權銀行以取得貸款，借款人到期不清償或不能清償貸款本息時，債權銀行有權處理抵押財產，并優先享有受償權的一種貸款方式。目前在談論的次級抵押貸款市場僅僅涉及美國的住房貸款市場。住房抵押貸款就是購房者在借款時必須以所購住宅作為抵押品， 在還清金融機構貸款本息之前，金融機構對抵押品有處置權。抵押貸款在美國是傳統的、占主導地位的信貸方式。在美國各家商業銀行主要貸款中，抵押貸款占1/4左右，其中住房抵押貸款占90%左右。所謂次級抵押貸款，是相對于優質抵押貸款而言的。
美國住房抵押貸款分為三類：優級（prime）、次優級（Alt-A）、次級（subprime）。目前出問題的就是第三類市場。第一類貸款市場面向信用等級較高、收入穩定可靠的優質客戶，而第三類貸款市場是面向收入證明缺失、負債較重的客戶，因信用要求程度不高，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%。在美國次級貸款市場所占份額并不大，但從上世紀90年代以來發展迅速。次級抵押貸款市場是與美國的住房抵押貸款市場密切聯系在一起的。
美國的住房抵押貸款市場經歷了三個時期。第一個時期被稱為20世紀初的“雙方”參與抵押的時期?！半p方”的含義是指出借者和借入者。包括合作建筑協會、互儲蓄銀行、私人抵押出借公司和保險公司在內的金融機構都從事抵押貸款活動。大多數抵押貸款要求借款人支付40%的購房款后才能得到貸款，抵押期限為3-6年。 這樣短的貸款期限只能以每月還款以及最后償還一大筆貸款的方式結束貸款期。因此，在這一階段只有很少的家庭能使用貸款方式為自己買房。再加上金融機構對少數民族和婦女的歧視，結果只有富裕的歐洲后裔才能借款買房。
第二個時期是被稱為大蕭條以后的“三方”參與抵押的時期。“三方”的含義是指出借者、借入者和政府機構。由于經濟蕭條，成千上萬的人失業，商品和土地價格下降。農產品價格下降使得農民無法從出售的作物中獲利。在抵押市場上，放款者被迫收回家庭抵押貸款而陷入困境。由于房地產價格下降，放款者在取消了借款者的贖回權而出售被抵押的房產后也不能收回投資。 由于放款者不愿意繼續發放抵押貸款，房地產融資和建筑業基本處于癱瘓狀態。 為了恢復經濟發展，美國國會介入并著手建立新的二手房市場，以促使住房抵押貸款。通過一系列的行動，國會建立了一個提供抵押貸款流動性的聯邦機構，這樣政府就介入并充當了抵押貸款市場的監護者，其作用是購買和擔保抵押的貸款。在政府的參與下，政府機構要求出借者嚴格遵守統一的借貸原則，以穩定市場?！叭健蹦Ｊ降奶卣魇钦畢⑴c監管。
第三個時期被稱為資產證券化時期。該時期的起點被認為是1977年，當時美洲銀行和索羅門兄弟創建了第一個出售抵押貸款給投資者的信托機構，貸款被處理為債券而出售。這種金融創新工具在上世紀90年代得到迅速發展。一般來說，所謂資產證券化，就是將原始權益人（賣方）不流通的存量資產或可預見的未來收入構造和轉變成為在資本市場上可銷售和流通的金融產品的過程。進行資產轉化的公司（銀行與非銀行公司）稱為資產證券化的發起人。發起人把持有的各種流動性較差的金融資產，如住房抵押貸款、信用卡應收款等，分類整理為一批批資產組合，出售給特定的交易機構，即金融資產的買方（通常是投資銀行），再由交易組織以購買的金融資產為擔保而發行資產支撐證券， 以收回資金。證券化的實質是融資者將被證券化的金融資產的未來現金流收益權轉讓給投資者。與美國住房抵押貸款相關的證券位居全球最大規模的固定收入證券之列，到2007年1月高達5.8萬億美元。次級抵押貸款證券的存量約為8240億美元，占現存抵押貸款證券總量的14%左右。 [1]3
與上述“雙方”和“三方”抵押貸款模式不同之處在于：現在的市場有更多的當事方參與。“次級借入者”在自己的信用等級得不到優級或次優級評定的條件下，只能按次級信用等級獲得貸款。當然，如果信用等級過低，那么按次級信用等級也不能獲得貸款。信用等級的高低取決于預付款的多少、貸款與收入比例的多少、收入與資產的評估文件及借款人的信用記錄。如果借款人的信用記錄較差，并且，債務與收入比（DTI）超過了55%，或者抵押貸款總額與房產價值比（LTV）超過了85%，就只能按次級信用等級獲得貸款。
美國金融制度的改變和房地產市場的發展促進了次級抵押貸款市場的發展。從上世紀80年代起，美國一系列的法律措施促進了現代次級抵押貸款市場的發展。1980年的《存款機構解除管制與貨幣控制法案》解除了美聯儲Q條例規定的利率上限；1982年的《可選擇按揭貸款交易平價法案》允許使用可變利率，即利率浮動；1986年的《稅務改革法案》規定住房抵押貸款和消費貸款的利息可減免稅收。這一系列舉措都促進了住房抵押貸款市場的發展。再加上信息技術的發展使得出借者對借款者的信用和價格風險的評估成本降低，導致了90年代次級抵押貸款市場已發展成一個專業的貸款市場。而次級抵押貸款市場的發展又放松了對借款人的信用評級，使得美國的窮人都能獲得貸款。因此，次級抵押貸款市場對解決普通老百姓住房問題的貢獻是應予肯定的。抵押貸款二級市場的發展又反過來推動了一級市場的金融創新。大多數抵押貸款的出借者能通過出售貸款資產收回資金。這樣，二級市場的發展使得抵押貸款的出借者更容易參與資本市場、降低交易成本和分散風險，最終增加了抵押貸款的供給，從而進一步推動了次級抵押貸款市場的發展。
2001-2004年， 美聯儲實施低利率政策刺激了房地產業的發展，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用評級達不到優級或次優級情況下購房者的選擇。放貸機構間競爭的加劇催生了多種多樣的高風險次級抵押貸款產品。如只付利息抵押貸款， 它與傳統的固定利率抵押貸款不同，允許借款人在借款的前幾年中只付利息不付本金，借款人的還貸負擔遠低于固定利率貸款，這使得一些中低收入者紛紛入市購房。一些貸款機構甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關償還能力的證明，如工資條、完稅證明等。直到2003年，美國的大多數抵押貸款的證券化業務都基于優級貸款，并主要由政府支持的住房投資機構（GSEs）購買。然而到了2006年，一半以上的資產支持證券發起不符合GSEs的標準，結果市場向次級或次優級抵押貸款證券市場轉移。2006年，36%的貸款是符合GSEs標準的，15%是優級貸款，3%是聯邦住房協會擔保的，21%是次級貸款，25%是次優級貸款。次級貸款和次優級貸款有兩個共同特點： 貸款標準低、以浮動利率貸款為主。按GSEs標準的抵押貸款，單一家庭貸款的最高限額為41. 7萬美元； 債務與收入比（DTI）和抵押貸款總額與房產價值比都有嚴格限制；要有收入證明的文件等。但由于美國房價迅速上升，促使更多的個人通過次級抵押貸款市場獲取資金去購房。同時，會計和治理要求迫使GSEs緊縮抵押貸款，而創新技術降低了抵押貸款證券化發起的成本，所以，次級抵押貸款市場得到了迅速發展。
二、美國次級抵押貸款市場的積極作用和政策的推動作用
次級抵押貸款市場的積極作用是使低收入者買得起房，因為信用記錄不良的人一般是與低收系在一起的。而這一市場發展的背后有著政府的支持，美國1949 年的住房法案指出，美國住房政策的目標是向全體美國人提供體面、安全和整潔的居住環境。 [2]
從2000年起，美國房價的上升速度開始加快。2002年，美國的房價上升了6.9%，2002年過去的5年，美國的房價上升了38.3%。2002年，美國的GDP只增長了1.1%，2002年過去的5年，美國的GDP只增長了8.5% 。2002年，美國消費價格指數上升了1.6% ，2002年過去的5年， 美國消費價格指數上升了12.1%。推動美國房價上升的主要原因是需求超過了供給，原因是：一方面美國人變得更富有和人口中的相當一部分進入了買房的年齡段； 另一方面是次級抵押貸款市場的發展使得貸款利率和貸款成本下降， 從而刺激了低收入者的購房需求。1993-1998年，次級抵押貸款的數量增加了10倍。2005年，次級抵押貸款占抵押貸款市場的比重從1994年的5%上升至2005年的20%。結果導致美國住房屋主的比例從1965年的63%上升至1995年的64.7%，再上升至2006年的68.8%，其中非洲裔美國人住房屋主的比例從1995年的42.7%上升至2006年的47.9%。所以，次級抵押貸款市場對低收入者購房起著積極作用。按照國際住房融資聯合會的說法，美國住房屋主的比例在世界排名第10位，而富裕的瑞士則只有35%。
以法律為依據的政府政策在抵押貸款借貸的過程中起著一定作用。當借款者計劃借入抵押貸款時，美國的《出借信任法》和《住房所有權證券保護法》規定了信息披露和某些高成本借貸條件的限制。當貸款出借者發放貸款時，美國“聯邦金融機構審查委員會” 將審查出借者的資產組合， 以確保安全和交易正常。當貸款出借者向二級市場出售貸款時，美國“聯邦住房企業監管局” 將對政府支持的住房投資機構（GSEs）貸款的安全性進行審查。同時，美國“住房和城市發展部”負責監管GSEs是否遵守交易規則。當投資者要購買“抵押支持的證券”時，美國證券與交易會將負責監管反欺詐行為的問題?？梢姡绹盅嘿J款市場的各個環節都有法律規定。這種以幫助低收入者獲得住房所有權為宗旨的政策，客觀上推動了美國住房抵押貸款市場的發展，同時也推動了次級抵押貸款市場的發展。
美國政府在推動次級抵押貸款市場發展方面起著無可替代的作用。美國次級抵押貸款市場是由一級市場上的混合型抵押貸款 ① 和二級市場上的住房抵押貸款證券組成的，二級市場的存在對一級市場的發展起著關鍵的保障作用，而政府對二級市場的發展起著重要的作用。美國的二級抵押貸款市場主要是由政府支持的房里美（Fannie Mae）和福利美（Freddie Mae）這類投資商組成。它們從抵押貸款商、銀行和儲蓄貸款機構等一級抵押貸款者手中購買抵押物權，以提供其發放新貸款所需的現金。因為長期抵押貸款的需要，二級市場是維持貸款機構資金流動性的根本所在。房里美是GSEs中最早成立的一家，20世紀30年代在聯邦住房管理局監督下成立。房里美扮演著一個國家儲蓄貸款機構的角色，它通過發行自己的證券集聚資金，用其購買組合化的抵押物權。1968年，美國成立了吉利美（Ginnie Mae）。吉利美負責貸款的擔保。1970年，美國又成立了一個針對儲蓄貸款機構的二級市場機構，即福利美。目前，房里美和福利美已結合成政府和私營機構的混合體。此外，美國政府的聯邦住房管理局向美國居民提供的抵押保險， 也對提高居民的房屋擁有率起著積極作用。2003年，該機構對新抵押貸款投保了1590億美元，有效保險總額達到了4900美元。 [3] 聯邦住房管理局和吉利美的聯合，也對國際資本向國內的住房市場流動起到了積極的作用。
三、美國次級抵押貸款市場危機的原因和影響
（一）原因
2006年9月，美國次級抵押貸款市場危機爆發，危機的特征是借款者被取消抵押品贖回權和抵押貸款壞賬高漲，金融機構瀕臨破產。2007年3月13日， 美國第二大次級抵押貸款企業――新世紀金融公司宣布，由于無力償還84億美元的流動性債務，公司將面臨破產。4月2日，該公司申請破產保護。6月，華爾街投資銀行貝爾斯登旗下的兩只基金，因大量投資于次級抵押貸款支持的復合證券而陷入困境。7月下旬，美國住房抵押投資公司（American Home Mortgage InvestmentCorp）表示已無可供發放新貸款的資金；貝爾斯登旗下又一對沖基金因次級抵押債務投資發生虧損，并宣布暫停贖回；花旗集團估計次級抵押貸款債券價格下跌已使聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住房貸款抵押公司所持此類證券的價值縮水47億美元。8月6日， 美國第十大抵押貸款公司――美國住宅抵押貸款投資公司正式向法院遞交破產申請書。截至2007年8月底，美國已有30余家次級抵押貸款公司停業，上市次級抵押貸款公司股價幾乎是直線下跌，據估計這種狀況最為嚴重的結果是，可能導致美國100家次級抵押貸款公司被迫關閉。 [4]
2007年7月，該危機演變為全球性的信貸危機。原因在于外國金融機構大量持有美國證券。截止2006年年中，外國持有的美國證券為8500億美元。 [1] 3 2007年8月9日，法國最大銀行法國巴黎銀行宣布凍結旗下三只基金的交易，稱由于這些涉足美國次優抵押貸款業務基金的價值已無法估算，這一消息令投資者對全球信貸市場再次感到不安，導致美國股市和歐洲股市暴跌。2007年8月19日， 道瓊斯指數下跌387.18點，至13 270.68點， 跌幅為2.83%； 納斯達克綜合指數也下跌56.49點，至2 556.49點，跌幅為2.16%；標準普爾500指數下跌44.40點，至1 453.09點，跌幅為2.96%。歐洲股市方面，法國CAC40指數下跌2.17%，德國DAX指數下滑2.00%，英國富時100指數也下跌1.92%。 西方國家三大經濟體的中央銀行紛紛向相關銀行注入資金， 以緩解市場的流動性問題。2007年8月9日至20日，美國聯邦儲備委員會共向相關銀行注資975億美元，以增加市場流動性。2007年8月9日和10日， 歐洲央行向市場注入1558億歐元。15日，歐洲央行再次注入476.6億歐元。日本央行在8月16日和17日分別向銀行系統注資4000億日元和1.2萬億日元之后，20日再次向銀行系統注入1萬億日元（約合87.3億美元）資金， 旨在增加貨幣供應量和穩定國內金融市場。西方主要國家中惟有英國沒向市場注資，原因在于：英格蘭銀行去年實行了一項借貸機制改革，允許各金融機構以高于基準利率（目前為5.75%）一個百分點的利率向央行借款，且額度沒有限制。但在市場狀況最為糟糕的8月9日和10日，英國銀行間的拆借利率也沒有高到6.75%，因此沒有銀行采用這條渠道向央行借款。英格蘭銀行據此判定：英國金融市場的流動性并未枯竭。
直接導致次級抵押貸款市場危機爆發的原因是美國房價泡沫的破滅和利率上升。次級貸款的發放是建立在房價不斷上漲及低利率假設的基礎上的。一旦房價回落，次級借款人即使出售房屋也無法歸還抵押貸款。如果房價上升，拖欠貸款的借入者可以出售房屋， 付清抵押貸款。2005年6月后，美國房價跌落，從 2005年6月到2007年6月，美國的現房銷售下降了10%，新房銷售下降了30%。房價跌落使得房屋所有人的再融資變得更為困難。此外，大部分次級抵押貸款為浮動利率， 從2004年6月起至今，美聯儲先后17次加息，將基準利率從1%上調至5.25%，基準利率上升使抵押貸款利率隨之上升。利率上升導致還款人月度還款額大幅度增加。此外，在房價疲軟的環境下，借款人售房還債也更加困難。這些變化最終導致了2006年以來次級抵押貸款拖欠、違約及停止抵押贖回權數量的攀升。次級抵押貸款拖欠率上升到12%。面對上述變化， 投資者對次級抵押貸款支持證券持更謹慎的態度，投資減少，券商的承銷也相應減少，結果使美國包括新世紀抵押貸款公司在內的許多貸款公司已撤出次級抵押貸款市場，尋求破產保護或者被收購。同時，投資于次級貸款證券的基金與投資人也卷入到這場風波中并遭受巨額損失，使得危機向全球蔓延。
（二）影響
次級抵押貸款市場危機不僅影響到次級抵押貸款和次級抵押貸款證券本身， 而且廣泛影響著金融市場的其他方面。
1. 會波及美國的次優級抵押貸款。前些年由于次級貸款市場的迅速發展，使得次優級抵押貸款也普遍具有杠桿率較高、信用等級較低、文件水平較差、保險要求較松等高風險特點。與前些年相比，近期次優級抵押貸款已開始走下坡路。
2. 消費信用市場可能遭受損失?？偛课挥诿苄钠噷I分析機構CSM發表報告預測，今年美國市場的汽車銷量將下降35萬輛， 至1620萬輛， 為1998年以來的最低水平。
3. 更廣泛的結構性產品市場，尤其是資產支持證券的擔保債務可能惡化。次級資產支持證券中較低評級的證券占資產支持證券擔保債務抵押量的50%至60%，所以，這類結構性產品對抵押貸款信用質量的惡化尤為敏感。
4. 對借款者的不利影響。 由于利率上升， 從2007年至2009年，借款者的支付將大大增加。卡甘（Cagan）估計，2004年至2006年，59%的浮動利率借款者將在2007年多支付25%；19%的貸款將增加50%的支付。此外，2007年浮動利率貸款中被取消抵押品贖回權的將達到13%。據美聯社報道，房地產行業調查機構REALTYTRAC公司8月21日的調查報告說，7月份美國家庭喪失抵押品贖回權的報告總數為17.96萬例，遠高于去年同期的9.28萬例，較6月份的16.46萬例也有顯著增加。
5. 抵押貸款機構、服務機構和保險機構都受到不利影響。由于進入障礙低，較小的次級抵押貸款機構曾紛紛進入抵押貸款領域，而隨著貸款額不斷下降，信貸質量持續惡化，利潤率日益降低，這些機構現在已陷入困境。由于所須承擔的抵押貸款初期違約的數量在增加，貸款機構已處于破產或調整之中。抵押貸款市場中的服務機構負責每月付款、維持付款和余額的準確記錄，并經常代借款人付稅和投保。如果抵押貸款還債額大減， 或其購買的單項交易保險出現問題，服務機構也面臨著風險。抵押貸款保險機構，尤其是涉足次級抵押貸款的保險機構可能面臨更大的賠償責任。但是，抵押貸款保險機構的損失通常僅限于承保額，而且保險機構還可選擇取消抵押品的贖回權，將風險轉給原貸款機構。
6. 對外國投資機構的影響。由于美國不允許外國投資機構直接投資低于投資級的資產支持證券，因此一些外資轉而投資擔保的債務證券，從而間接進入了美國次級抵押貸款市場。比如，在中國的金融機構中，中國銀行、工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行和中信銀行等6家金融機構購買了部分次級抵押貸款，但由于中國國內監管部門對金融機構從事境外信用衍生品交易管制仍然比較嚴格，這些銀行的投資規模并不大。據美國金融機構估計，這6家銀行次級債虧損共約49億元人民幣。[5]
必須指出，這場危機對美國經濟的影響還是很有限的。2004年， 美國金融資產的規模達到45.3萬億美元。，這次危機即使損失幾千億美元， 對美國金融的打擊也是很有限的。更何況即使全部次級貸款都成為壞賬，實實在在的房屋資產仍然存在著。今年8月16日，美聯儲下屬的圣路易斯聯邦儲備銀行行長威廉?普爾表示， 還沒有跡象表明次級抵押貸款危機所掀起的風暴正在危害美國經濟主體。這一判斷是符合美國實際情況的。 這場危機對中國的影響也是很有限的。 [6]這場危機對全球金融市場的消極影響也是有限的。8月22日，投資者對全球金融市場的信心增加，全球股市大幅上漲。8月23日，國際貨幣基金組織表示，金融市場對全球經濟的影響仍在可控之中，主要經濟體的基本面仍然是健康的。
四、美國次級抵押貸款市場危機引發的批評和改革呼聲
美國次級抵押貸款市場的危機爆發也暴露了該市場中存在的問題：（1）掠奪性放貸。掠奪性放貸沒有嚴格的定義，但一般是指貸款機構或其商沒有依照美國法律的相關規定向消費者真實、詳盡地披露有關貸款條款與利率風險的復雜信息而欺騙消費者發放貸款。按照2002年美國住房和發展部與財政部的一份聯合報告，掠奪性放貸是在貸款過程中置借款人不利境地的活動，使借款人承擔更高的被取消抵押品贖回權的風險。 掠奪性放貸的對象是受教育程度低、少數民族裔和老年人。掠奪性放貸合同中訂立的對借款者不利的主要條款有：提前還款的罰金，如果借款人提前全部還清借款， 就必須根據還款的時間差支付罰金；風險基礎定價，出借者以放款信用為由向借款者收取更高的利率和費用；單一保險費，要求借款者購買信用保險，以防購房者萬一去世，能讓借款者得到賠償。（2）監管缺位。美國次級抵押貸款市場危機爆發后，不少人士批評美國中央銀行的失職。約瑟夫?斯蒂格利茨指出，美國當前的次級抵押貸款市場危機與美聯儲前主席格林斯潘在任時實行的政策有關。2001年的美國經濟衰退， 美聯儲為了促進經濟增長和就業，用降低利率辦法刺激經濟。利率降低刺激了美國家庭更多地貸款買房和負債消費。而且，由于低利率促進了房地產業的持續繁榮，美國人對自己不斷增長的債務負擔一直不以為意。為了讓更多人借到更多的錢，美國還不斷放寬放貸標準，次級貸款發放額不斷上升，一些新的信貸品種允許個人貸款的數額越來越大，還出現了一些非固定利率的貸款品種。房地產泡沫最終破滅，房價下跌后，有些借款人發現其貸款額遠遠高于他們所擁有房產的價格， 一些人無力償還貸款，只能拖欠。
針對掠奪性貸款行為，美國的政治家和律師建議，要讓掠奪性貸款行為的責任向證券化過程中的投資銀行和信用評級機構傳遞。也就是說，通過立法使得投資銀行和信用評級機構承擔更多的責任， 即讓它們承擔掠奪性貸款行為的經濟后果，促使它們去監督準備購買的貸款質量和審查借款者所冒的風險。 雖然這樣做會增加交易成本和減少次級抵押貸款的供給，但是貸款的質量將得到提高。也有人呼吁美國國會全面改革消費者抵押貸款立法，全面改革消費者信息披露制度和制定抵押貸款市場的責任法。美聯儲主席伯南克認為，美聯儲應采取的監管措施有：要求信息披露；通過制定規則禁止掠奪性貸款；提供貸款指導并結合監管措施；與金融界有關機構合作向借款者提供咨詢和開展金融教育。
參考文獻：
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［4］譚雅玲. 次級債問題影響有限不會改變美國經濟前景［N］. 上海 證券報，2007-08-10.
次級抵押貸款范文2
[關鍵詞] 次貸危機 原因分析 啟示
一、美國次級債市場概述
美國房地產貸款系統里面分為三個層次，即優質貸款市場、次優級的貸款市場、次級貸款市場。第一層次貸款市場面向信用額度等級較高、收入穩定可靠的優質客戶，這些客戶的個人信用分數在660分以上，貸款主要是選用最為傳統的30年或15年固定利率按揭貸款；第二層次貸款也稱“ALT-A”貸款市場，這個市場面向信用分數在620到660之間的主流階層，也包括少數分數高于660的高信用度客戶，但是不能或不愿意提供收入證明的客戶；而第三類貸款市場是面向收入證明缺失、負債較重的客戶，因信用要求程度不高，其貸款利率比一般抵押貸款高出2%～3%，但其利潤是最高的，所以風險也是最大的。
前些年，在美國樓市火熱的時候，許多按揭貸款公司和投資銀行為擴張業務而介入次級房貸業務。為分散美國抵押貸款機構的信用風險及流動性風險，美國的投資銀行通過資產證券化這一金融創新工具，將同類性質的按揭貸款處理成債券形式在次級債市場出售。通過一系列的結構安排和組合,對其風險、收益要素進行分離和重組，同時實施一定的信用增級，從而將組合資產的預期現金流的收益權轉換成可以出售和流通、信用等級較高的債券或收益憑證型證券。這樣雖然初始資產是次級房地產抵押貸款，但優先級抵押貸款權證依然可以獲得較高的信用評級，從而被商業銀行、保險公司、共同基金和養老基金等穩健型的機構投資者所購買。在市場繁榮時期，信用評級機構為了承攬更多的業務,常常通過提高信用評級的方式來討好客戶,這意味著信用評級機構主觀上降低了信用評級的標準。最終的結果是證券化產品偏高的信用評級導致機構投資者的非理性追捧，導致金融信用風險的累積。
二、美國次級債危機的原因分析
1.美國刺激經濟政策是主導誘因
2001年美國經濟跌入了近十年來的低谷，經濟的不景氣導致失業率激增，當年的失業率創下1994年7月以來的最高紀錄。新上任的小布什總統為了刺激投資和消費、防止經濟衰退，采取大幅度減免稅收的做法來刺激經濟，并期望通過大力發展房地產市場來帶動相關行業的復蘇。為了刺激房地產業的發展，美國房地產按揭市場通過放松個人信用政策，包括對于“信貸償還能力比較差”的人提供按揭貸款等，前美聯儲主席格林斯潘的超低利率政策更是為次級抵押債危機的產生提供了適宜的條件。
2.抵押貸款證券化規模的不斷擴大
房價的不斷上漲刺激了金融房貸機構的逐利性，在優質抵押貸款市場接近飽和后，房地產金融機構把目光投向了信用等級低的購房群體，次級抵押貸款市場應運而生并迅速發展壯大，次級貸款規模占抵押貸款市場總規模的比率也從2001年的5.6%上升到2006年的20%。但美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎上，而是建立在房價不斷上漲的假設之上。在房市火爆的時候，銀行可以借此獲得高額利息收入而不必擔心風險。但如果房市低迷，利率上升，客戶們的負擔將逐步加重。當這種負擔到了極限時，大量違約客戶出現。此時，次級債危機就產生了。
3.市場利率的不斷提高
美聯儲的13次降息和17次加息是促使房地產市場由熱變冷的動因。2001年1月～2003年6月，為了刺激美國經濟，美聯儲連續13次降息，聯邦基金利率從6.5%降至1%的歷史最低水平，過剩的流動性刺激了以房地產為代表的資產價格的持續快速攀升，次級抵押貸款市場也隨著房價的上漲迅速繁榮起來。然而從2004年6月以來，美國進入了加息通道，到2006年6月美聯儲第17次加息，聯邦基金利率從1%提升到5.25%，購房者的負債壓力迅速上升，直接導致美國房價下挫。由于抵押品價值的相對下降，對于大部分困難家庭來說惟一的選擇就是停止還款、放棄房產，最終釀成抵押貸款市場危機。
4.監管的缺失和滯后
在美國，雖然全方位、多層次的監管體系比較健全，但對次級債市場的監管幾乎是空白的。直到2003年底，美國金融監管者開始關注到房貸機構放松了的貸款標準，但是，金融監管部門并沒有及時給予干預。由于宏觀經濟政策鼓勵通過房地產行業來拉動美國經濟的恢復和發展，加上對次級抵押貸款市場產生后果的忽視和對資產證券化金融手段的放縱，導致了對次級債市場的監管的力度遠遠落后于次級債市場的發展。正因為對次級債市場監管的缺失使市場的不規范行為沒有得到及時的糾正，當風險積累到一定程度時最終引發次貸危機。
三、美國次級債危機對我國啟示
雖然中國和美國由于實行不同社會政治經濟制度而存在巨大的差異，但我們也發現兩個國家在經濟的某些方面還是存在一定的相似性，比如流動性過剩導致股票和房屋為代表的資產價格虛增，投資與投機行為盛行等。有幸的是美國的次級債危機給我們敲響了警鐘，讓我們更加理性地認識到次級債危機的嚴重后果，對我國的金融市場的健康、有序發展具有積極的借鑒作用。
1.嚴防資產價格過度攀升的負面影響
美國次級債危機始于房地產市場泡沫的不斷堆積，泡沫破滅后引發了危機的爆發。目前資產價格虛高的中國更應該從中得到啟示，資產價格過快攀升可能會積聚資本市場的系統性風險。市場不會永遠高漲，一旦泡沫破滅就會影響實體經濟的平穩運行。而且資產價格的大幅上漲迅速擴大了居民財產性收入的差距，加劇低收入群體的不公平感，從而引發一系列尖銳的社會問題。目前，我國以房價和股價為代表的資產價格迅猛上漲，同時隨著我國流動性過剩不斷增加，央行的貨幣政策不斷趨緊，這會導致資產價格的快速回調，其背后隱藏的風險應予以高度重視。
2.商業銀行要警惕個人住房貸款的風險性
首先商業銀行要改變“住房按揭貸款是無風險優質資產”的觀念。由于住房抵押貸款的低風險性特征，商業銀行在信貸資產結構調整中更加偏好于住房抵押貸款。大量的住房抵押貸款正是導致我國近年來房地產價格快速上漲的重要原因之一。在房地產市場繁榮時期，住房抵押貸款的確是優質資產，但是一旦房地產市場持續走低，這種優質資產很可能演化成不良貸款。隨著央行多次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力越來越大，當違約行為大規模出現時就會導致金融風險的積累和暴發。因而，正確地認識和看待個人住房貸款的風險對我國有效規避市場風險有積極的意義。
3.要充分認識到資產證券化的風險
為什么美國次級債危機會演變為資本市場全面危機？這是因為資產證券化的風行造成信用風險從次級債供應商傳遞給了資本市場上的機構投資者。從而造就次級債供應商和次級債持有者一榮俱榮、一損俱損的局面。通過證券化操作，房地產金融機構就可以把抵押貸款的違約風險轉移給資本市場，最后讓抵押貸款支持證券的購買者來承擔相應的違約風險。因而我們應該警惕金融創新過程中隱藏的風險。證券化既是貸款者降低風險的一種手段，同時又增加了機構投資者面臨的風險。
4.要建立和健全個人誠信系統，提高對風險的防范能力
美國此次次級債危機其本質就是信用的危機。在美國，不同信用等級的人和機構享受社會資源和成本是不一樣的。信用等級較高的貸款者可以享受比較優惠貸款利率，信用等級較低的貸款者可以通過次級抵押市場來獲得貸款，但必須接受相對較高的貸款利率。這種健全的信用體系和市場化手段對不同信用資產間的風險隔離在一定程度上起到對風險過濾的作用，最大程度地減少了各個層次貸款之間的相互傳染與影響。目前我國的信用體系還不夠健全，金融產品的開發不能與個人信用緊密聯系在一起，這樣就不能有效區分不同的信用等級貸款者的貸款風險。所以建立健全個人誠信系統，并在此基礎上研發結構化住房信貸產品，對我國商業銀行控制風險有重大的借鑒意義。
5.政府要建立風險防范機制保障金融市場的穩定發展
金融市場是信息高度不對稱的不完全市場，而且金融風險具有傳染性和蔓延性。為了維護金融市場的穩定，政府需要完善法律和制度建設，加強對市場的監管，提高市場信息的公開性和透明度，降低市場信息的不對稱性。但是這種調控方式的有效性卻依賴于市場投資者的理性判斷。在資產價格劇烈波動的時期，由于羊群效應和信息不對稱，投資者經常會出現非理性波動。此時必須要有一套健全的金融風險防范機制，抑制和化解可能出現的金融風險。因而政府應當嚴格金融監管，警惕實體經濟中的泡沫膨脹風險，防止出現失控局面，從而確保我國金融市場的長期穩定、健康發展。
參考文獻：
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次級抵押貸款范文3
(S&L)儲蓄信貸協會是專門從事儲蓄業務和住房抵押貸款的非銀行金融機構，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲蓄信貸協會，到1970年代末，全美共有4700家儲蓄信貸協會，成為資產總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調控房地產業的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲蓄信貸協會(S&L)的業務單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對其經營方式和范圍有很強的管制。
在20世紀70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲蓄機構的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會失去儲戶，營業面臨困難。假如實行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經營上出現赤字。美政府當局決定在1982年實行利率自由化。結果，存款利率上漲，S&L的經營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機。S&L出現危機的原因在于政府的政策失敗。美聯邦存款保險公司保護瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯邦存款保險公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負擔。，政府為了逃避負擔，采取放寬限制的措施，為S&L創造了增加利潤的機會。銀行本身所面臨的非系統風險絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規避的，允許其參與多行業的高風險商業貸款等業務經營，但是沒有經驗的S&L參與此類的經營，近乎進行賭博。1988年，儲蓄信貸協會出現更大的危機，總虧損額如天文數字，大約在五千億美元左右。儲蓄信貸協會(S&L)危機是先過度管制，后放松管制的結果。
二、2007年的次級抵押貸款危機
1.1990年以前美住房抵押融資機制的改變
S&L危機以后美國政府放松管制，促進金融市場創新，把原來高度集中在銀行系統的房地產按揭貸款資產通過金融市場分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場逐漸發展成為二級市場的結構。其一級市場機構經營模式由傳統經營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業模式，一級市場機構也基本為私人機構。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。
在1990年以前，住房貸款二級金融市場的主體還是只有政府背景的金融機構(GSEs)。美國政府主要是通過房利美(FannieMae聯邦國民抵押貸款協會)和房地美(FreddieMac美國抵押貸款服務公司)這兩個機構來支持、調控美國住房融資體系的，這兩個機構是美國整個住房融資體系的基礎。其贏利來源于MBS的發行費用。
2.次級抵押貸款繁榮時期美住房抵押貸款融資市場的變化
其一，由于“貸款并證券化”的經營模式，使得一級市場上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續費收入，為擴大信貸市場份額，降低信貸標準，給低收入者種種優惠條件，于是次級貸款市場開始迅速擴張。到2006年，美國住宅抵押貸款規模已超過國債市場和公司債券市場，貸款余額高達13萬億美元。次級貸款分額約為7%到8%。
其二，美國政府背景的機構“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級市場的主要力量，高額的證券發行費吸引私人中介機構和大型投資銀行進入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財務杠桿向銀行借貸購買次級抵押貸款合同后通過打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風險，提高貸款機構的資金流動性，而是更注重獲取暴利。房地產抵押貸款金融市場的運行機制變成(一級市場貸款，出售貸款合同——二級市場證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環。
其三，美銀行業普遍認為“銀行債權證券化會有效化解銀行信貸風險”，再者發行并交易衍生品可獲高額利潤，美各大銀行都設立了附屬機構開發金融衍生品，近十年來該項業務的利潤往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機出現之前一直是鼓勵銀行進行金融衍生品開發的。因此以次級按揭貸款債MBS為基礎資產的再次證券化的各種證券產品，如債務抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術對不同還款概率的CDO不同處置方式。過于復雜的金融衍生環節，使評級機構和投資者很難真正了解所評級或購買的投資產品的風險。欺詐性的產品設計或有發生。
其四，商業銀行出現信用循環式擔保；一是商業銀行紛紛設立SPV，發行CDO，因出售證券化資產時通常附有協議，在一定期間出現違約風險，最終投資者有權向發行者要求賠償；二是銀行出資設立SIVs，便于其發行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產負債表雖然沒有直接聯系，但是為了提高SIVs的信用評級，銀行通常對SIVs有融資承諾，這是一種或有負債，為了發行更多的ABCP，SIVs的財務杠桿很高，且資產負債期限不匹配，一旦資產貶值，自有資本很快就會被沖銷，會形成銀行的實際損失。三是因以次貸為基礎資產的證券化產品的高收益，銀行亦購買別家或干脆持有自家發行的這類高收益產品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復性的資本損失風險。
3.美次貸危機的根本原因
自2004年中開始，美聯儲先后17次加息，基準利率從1%上調至最高時：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導致還貸成本激增，超出眾多借款人的實際還貸能力，構成了借款人后續違約的直接原因。隨著金融機構執行抵押，將回收住房重新推向市場，更進一步加劇了房價下跌。以次級抵押貸款MBS為基礎資產的各種CDO證券化產品評級大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發了金融動蕩。
次級貸款的根本原因：一是放松貸款發放標準，美一級市場各放貸機構未能遵守“謹慎性原則”。二是美住房金融的二級市場機構以“獲利性”為目的的過度證券衍生引發信用過度擴張，潛在風險還無法計算清楚。
三、我國發展住房融資市場應思考的幾點問題
思考一：是否應加快發展我國住房抵押貸款金融二級市場的建設。
儲貸危機爆發時，由于大量風險集中于銀行系統，因此必須由存款保險公司或國家出資清理，危機處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔。而此次次級貸款危機爆發以來，由于美具有發達健全的房地產金融市場，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發展，和高度分散的持有者結構，使危機的影響由金融市場各子市場共同分擔，雖然涉及面更廣但卻減少了危機的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔的責任和義務，增加了危機處理的靈活度。目前中國的銀行體系按揭貸款的金融二級市場并未形成，沒有信貸風險橫向分散的機制，一旦出現住房抵押信貸風險，只能由中國的銀行系統承擔。這一點應該引起關注。
思考二：住房抵押金融一、二級市場的風險控制是否應雙管齊下。
美國的房地產市場既是市場機制發育完善、市場配置資源的作用充分發揮的市場，又是政府高度干預和調控的市場。政府行政手段都曾出現在美國儲蓄協會(S&L)的經營和美國住房金融二級市場機構經營的早期。但2007年次級債危機和1980年代的(S&L)危機都顯示出對于信貸風險控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級市場的風險控制不能完全交由市場行為。單靠市場力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來得有效。
思考三：貸款風險防范始終放在拓展信貸資產工作的第一位。
我國商業銀行以及貸款公司必須從美國次級抵押貸款危機中吸取深刻教訓，始終把好貸款的發放關口，嚴格執行貸款準入條件，認真評估貸款對象的還款能力以及抵押質押的保證能力，把貸款風險防范始終放在拓展信貸資產工作的第一位。
參考文獻：
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次級抵押貸款范文4
關鍵詞：住房抵押貸款；資產證券化；次級債
Abstract：In August 2007，the sub-prime debt crisis suddenly hit the United States，and quickly spread to the world financial markets. This paper explains what sub-prime debt is and the real reasons for this crisis. By analyzing its impact on Chinese commercial banks，it finds that the impact is actually rather limited；but there are still many useful experiences that Chinese commercial banks can draw on in it.
key words：mortgage loan；securitization；sub-prime debt
2007年8月，美國次級抵押貸款出現還款困難，進而引發級債危機。危機引發美國股市強烈震蕩，造成美國多家房貸機構破產，并且殃及許多全球知名的商業銀行、投資銀行和對沖基金。瑞銀集團2008年2月29日報告稱，次債危機對銀行、券商及保險公司造成沉重打擊，預計全球金融機構將面臨至少6 000億美元的次債相關損失。各國央行紛紛向市場注入流動性資金以緩解危機，美國次債危機迅速成為全球關注的焦點。
一、什么是美國次級債危機
(一)什么是次級住房抵押貸款市場
美國住房抵押貸款市場依據借款人的信用狀況(信用分數、收入水平等)分為三類：優質貸款市場(Prime Market)，“ALT-A”貸款市場，和次級貸款市場(Subprime Market)。不同市場的貸款利率是不同的，優質貸款市場貸款利率一般在6%-8%之間?！癆LT-A”貸款的全稱是“Alternative A”貸款，其利息普遍比優質貸款產品高1%到2%。次級貸款市場的利率平均比優質住房抵押貸款高四個百分點。目前美國住房抵押貸款存量達10.9萬億美元，其中次級抵押貸款存量約為1.4萬億美元，約占住房抵押貸款總額的14%。
2001年到2004年，美聯儲實施低利率政策刺激了房地產業的發展，次級抵押貸款成了信用條件達不到優質貸款要求的購房者的首選。次級抵押貸款的特點是，在還款的開頭幾年，每月還款額很低而且固定，但在幾年之后，借款人的每月還款負擔不斷加重，從而留下了借款人日后可能無力還款的隱患。
(二)次級住房抵押貸款的證券化——次級債
由于住房抵押貸款具有借短還長的特點，從而影響到商業銀行資產負債結構。為了獲得更好的流動性安排，商業銀行通常愿意部分或全部出售其住房抵押貸款。借助于發達的資本市場，商業銀行可以通過住房貸款證券化來達到這一目的。所謂住房貸款證券化是指商業銀行將其住房抵押貸款的收益權打包出售給一個具有風險隔離功能的特定目的機構(SPV)，并由這一機構公開發行以此為基礎資產支持的住房抵押貸款支持證券(Mortgage-backed Securities，MBS)，其發行募集的資金用于支付購買抵押貸款的價款，而投資者相應獲得主要由住房抵押貸款利息構成的收益權。[1]
根據打包資產的質量不同，MBS可分為由優質住房抵押貸款支持的MBS和由“ALT-A”貸款支持的MBS以及由次級抵押貸款支持的MBS。前者被稱之為優級住房抵押貸款證券，由“ALT-A”貸款支持的MBS被稱為良級住房抵押貸款證券，而由次級抵押貸款支持的MBS被稱之為次級住房抵押貸款證券。事實上“ALT-A”貸款的風險并不見得低于次級抵押貸款。因此，可以將除優級住房抵押貸款證券外的住房抵押貸款證券都稱之為次級債。
(三)美國次級債危機的原因
2000年年底，網絡股泡沫破滅，美國經濟陷入衰退，美聯儲為了刺激總需求增長，促使美國經濟復蘇，從2001年1月開始的短短2年半時間，將聯邦基金利率從6.5%調低至1%。如此低的利率水平直接促進了美國房地產市場從2001年到2005年的繁榮，美國的房價隨之大幅上漲。隨著美國經濟的繁榮，房地產金融機構在利益的驅使下，產生了強烈的放款沖動。在基本滿足了優質客戶的貸款需求后，房地產金融機構把眼光投向次級抵押貸款市場和“ALT-A”貸款市場，導致次級抵押貸款猛增。
美國經濟從2003年開始全面復蘇，通貨膨脹壓力重新顯現。為此，美聯儲改變了利率政策，以減少流動性，抑制通貨膨脹。從2004年6月到2006年6月兩年的時間連續17次上調聯邦基金利率，至2007年1月利率達到5.25%。美聯儲連續加息最終致使美國的房地產價格上漲步伐明顯放緩，房地產市場逐漸降溫。雪上加霜的是，基準利率的提高使得住房抵押貸款的利率相應上升，使得潛在購房者望而卻步，進一步壓縮了住宅房地產市場的需求。[2]
隨著房地產價格的下降，住房抵押貸款的還款違約率不斷上升。次級抵押貸款的違約率的上升正是此次美國次債危機的導火索。隨著次級抵押貸款違約率的上升，首先受到沖擊的是房地產金融機構，它們必須承受未實施證券化的債權的違約成本，大量的次級債供應商因此而紛紛倒閉或申請破產保護。緊接著，由于抵押貸款違約率上升導致次級債的市場價值縮水，購買信用評級較低次級債的對沖基金和投資銀行因此蒙受了巨大損失。與此同時，各大評級機構紛紛調低次級債及其相關金融產品的信用評級。這使得購買信用評級較高次級債的商業銀行、保險公司、共同基金和養老基金等也面臨較大損失。機構投資者一旦遭受損失，便紛紛拋售其所持有的部分非流動性資產，其結果使得全球固定收益產品市場和股票市場大幅下跌，市場上流動性趨緊。
從金融監管的角度來看，監管部門監管不力是造成此次危機的一個根本原因。美國政府和美聯儲過分地看重資產泡沫促進實體經濟的積極意義，積極鼓勵金融機構在“保證”風險控制的基礎上去發展次貸業務，使得次貸規模迅速膨脹，從而導致房貸市場風險大增。監管部門忽視了住房抵押貸款證券化過程中市場參與者之間的信息不對稱和利益沖突的問題。結果標的資產(次級住房抵押貸款)的信用風險通過資產證券化擴散到衍生品市場，形成非常嚴重的標的資產市場和衍生品市場的雙重危機。正如美國太平洋資產管理公司(PIMCO)董事總經理比爾·格羅斯(Bill Gross)所說的，次級債市場長期以來缺乏透明度，信息嚴重不對稱，監管層置身事外，這使得該市場上積累的問題在蟄伏很長時間后，出現了大爆發的情景，等無辜的消費者意識到風險時，一切為時已晚。[3]
另外，與次級債相關的金融衍生產品的結構越來越復雜，在信息不對稱的情況下，投資者無法準確把握產品的內在價值與風險，無法理性判斷美國次債危機的影響力，因而動搖了投資者的信心，紛紛拋售手中原本沒有受危機影響的債券等其他金融資產，從而使危機趨于惡化。
二、美國次級債危機對我國商業銀行的影響和啟示
(一)此次美國次債危機對我國商業銀行的影響
總體而言，此次美國次債危機對我國商業銀行的影響并不大。我國部分商業銀行主要通過投資資產支持證券和債務抵押證券等方式對美國次級抵押貸款市場進行間接投資。美國次級債相關債券在我國商業銀行全部證券投資中占比很低，因此對中國商業銀行整體財務狀況不會造成實質性影響。根據各商業銀行公布的數據，國有銀行和股份制銀行當中，少數銀行略受影響。2007年8月24日標準普爾的報告顯示，我國商業銀行目前的盈利能力和資本實力適當，其業務的穩步發展和不斷下降的外匯敞口為估值提供了支持，并預計美國次級房貸支持證券的相關投資所帶來的潛在損失應不會大幅侵蝕其資本基礎。[4]與之相對應，惠譽評級公司(Fitch)并未降低我國主要商業銀行的評級。
(二)對我國商業銀行的幾點啟示
此次美國次級債危機雖未對我國商業銀行產生實質性的影響，但是卻為我國商業銀行提供了非常重要的啟示。
首先，它引起了國內對于我國商業銀行住房抵押貸款風險的普遍關注。毋庸置疑，我國住房抵押貸款的質量明顯高于美國次級住房抵押貸款。隨著近年來我國房地產市場的持續繁榮，對應于1元貸款的抵押物平均市值已超過2元。但也應該看到住房抵押貸款背后隱藏的風險。在房地產市場繁榮時期，住房抵押貸款的確是優質資產，但是一旦房地產市場持續走低，這種優質資產很可能演化成不良貸款。近年來，我國商業銀行面臨的違約風險有加劇的趨勢，2006年銀監會相關部門負責人就已明確指出，我國商業銀行已經進入個人住房抵押貸款的風險釋放期，在市場環境低迷的情況下，個人住房按揭的風險會更高。北京、上海等地房貸違約案已出現快速上升的情況。2004 年，上海的中資銀行房貸的平均不良率只有0.1%左右，但到2006 年，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經上升到超過0.8%，也就是說，兩年多的時間，上海房貸的不良率上升了7 倍多。我國商業銀行房貸違約率上升主要有以下幾個原因。第一，央行多次提高存貸款利率，房貸借款人的償付壓力逐步增大。第二，我國商業銀行的征信系統建設落后，不能準確調查和評價申請人的資信狀況。第三，我國的房地產評估機構以及房價評估方法混亂，不能對房地產價格做出比較客觀的評估。因此，必須建立和完善個人征信系統，實施嚴格的貸款條件和審核程序，國外成熟的房貸市場往往以“3C”原則為基礎制定指標來考察借款人的資信狀況，所謂“3C”是指，品質(Character)、能力(Capacity)、抵押(Collateral)。我國應該參照此標準制定和完善貸款資格審查細則，加強銀行征信系統得建設，加大對住房貸款審查力度。政府還應該加速完善中介立法，規范房地產評估機構——這一新出現的中介機構的行為，明確界定其設立條件、業務范圍等，以維護市場秩序。
同時，要加快住房抵押貸款證券化進程，分散市場風險。次級債的設計和發行提供了更為多元化的投資工具，滿足了不同風險偏好的投資者的需求，也解決了住房抵押貸款機構自身的流動性問題促進了金融市場的繁榮，這點是值得肯定的。對商業銀行來說，經過此次危機需要反思的是如何在不斷推出創新的金融產品的同時控制其風險，降低于之相關的信息不對稱，而不是否定金融創新本身。在我國，住房抵押貸款證券化對商業銀行有著重要的積極意義。一方面，證券化能夠有效地將商業銀行抵押貸款違約風險轉移資本市場。另一方面，我國商業銀行發放住房抵押貸款的資金來源主要靠居民銀行存款，一旦長期居高的儲蓄率下降，就可能導致銀行面臨資金短缺危險。從2006年初開始，大量存款流入股市，國內儲蓄率急劇下降。另外，目前我國商業銀行存在“存短貸長”的問題，以國有商業銀行為例，五大國有商業銀行中有四家(除建行外)的中長期貸款比(該指標主要衡量銀行資產的流動性，反映了商業銀行的中長期資產負債結構的匹配程度)均超過了120%的監管要求。[5]商業銀行發放抵押貸款可能的資金短缺問題不容忽視。加快住房抵押貸款證券化，發行抵押貸款債券，引進抵押貸款投資者可以有效解決商業銀行資金問題。自20世紀90年代初，我國便開始了住房抵押貸款證券化的探索，但目前尚處于試點階段，并沒有全面展看。究其原因，一方面，我國信用制度不健全、法律環境不完善；另一方面，我國商業銀行發放的住房抵押貸款的規模小，在其信貸資產中所占比例低，未對其流動性構成太大壓力。根據國外的經驗，只有當房地產抵押貸款占全部信貸20%以上時才會對商業銀行流動性造成較大影響，再加上房貸被普遍認為“高收益，低風險”因此商業銀行沒有內在動力發行房貸證券化產品。另外，房貸證券化產品收益率相對于股市過低，往往遭到投資者的冷遇。但隨著我國住房抵押貸款規模的不斷擴大，資本市場的不斷發展，住房抵押貸款證券化在我國大規模推廣已經為期不遠。
其次，隨著國際金融一體化的發展，我國商業銀行走出國門為全球范圍內的客戶提供金融服務，積極參與國際競爭已經是大勢所趨，此次風波對我國商業銀行而言正好是一次難得的學習和鍛煉的機會。經過此次風波，我國商業銀行一方面要積極加快金融產品的研發，因為創新始終是金融市場乃至整個經濟活力的源泉，沒有創新就沒有發展。我國商業銀行完全沒有必要因為此次危機而在裹足不前。另一方面，要學習國際上先進的風險管理策略，建立和完善現代商業銀行風險內控機制。
最后，要加強金融監管。通過此次美國次債危機可以看到，即便在美國這樣一個金融體制相對完善的國家，金融機構出于逐利的需要而不斷創造新的金融產品，這在繁榮了金融市場的同時，也導致了風險的積累。一旦經濟情況出現較大負面變化，這些風險往往會突然完全暴露出來，引起連鎖反應，導致危機的出現。因此，我們在鼓勵金融機構創新同時，更要積極學習發達國家先進的監管理念和制度，及時發現和化解風險，保證我國金融市場的健康、平穩的發展。此次美國次債危機也揭示出了美國金融監管模式的更深層次的缺陷，對此我們要有清醒的認識，認真總結其中的經驗教訓，不斷完善我國的金融監管體制，避免重蹈美國的覆轍。
參考文獻
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次級抵押貸款范文5
關鍵詞：次貸危機；蝴蝶效應；宏觀調控；次級債券；浮動利率
2007年4月，美國新世紀金融公司申請破產，標志著次貸危機正式爆發。一年多來次貸危機的影響愈演愈烈，形成蝴蝶效應，引發全球金融海嘯，從而演變成世界金融危機。次貸危機造成美國的壞賬是4600億美元，由于美國把壞賬證券化，經過金融機構的炒作，波及到許多國家的金融機構和銀行，估計最終損失要達到1.2萬億美元，美國一打“噴嚏”，全球都跟著“感冒”。那么，究竟什么是次貸危機，以及引發危機的深層次原因是什么？
一、美國次級房貸的現狀和特點
美國次貸危機起源于美國房地產次級抵押貸款市場。所謂抵押貸款，是指借款人以一定的資產（如房產）作抵押所獲得的貸款。在美國，通常根據信用質量，將房屋抵押貸款分為三類：優質抵押貸款，次優抵押貸款以及次級抵押貸款。在這三類貸款中，優質抵押貸款達到或基本達到了美國相關政府支持機構（gse）規定的標準，具有良好的信用品質。
次優抵押貸款和次級抵押貸款有兩個共同特點：貸款標準低、以浮動利率貸款為主。
次優抵押貸款即“alt-a”貸款，全稱是“alternative a”貸款，它泛指那些信用記錄不錯或很好的人，但卻缺少或完全沒有固定收入、存款、資產等合法證明文件。這類貸款的信用質量好于次級，并且大體能夠接近最優貸款的標準，被普遍認為比次級貸款更“安全”，其利息普遍比優質貸款產品高100到200個基點。據高盛研究報告數據，2006年新發放抵押貸中13.4%為alt-a抵押貸款。
次級貸款的借款人通常沒有良好的信用記錄、收入證明缺失、負債較重，并且，還款額與收入比（pti）超過了55%，或者貸款總額與房產價值比（ltv）超過了85%。
除了貸款標準低以至于信用風險明顯高于最優貸款之外，次級和次優貸款的另一個重要特點就是以浮動利率貸款為主，這與固定利率抵押貸款占絕大多數的優質抵押貸款形成了鮮明對比。據估計，在優質抵押貸款、次級抵押貸款和次優抵押貸款中，浮動利率貸款所占的份額分別為20%以下、85%和60%左右。根據高盛研究報告數據，2005年和2006年發放的次級貸款規模分別約為6450億美元和6000億美元，2006年新發放抵押貸中20.1%為次級抵押貸款。引發這次危機的主要是近幾年發放的次級抵押貸款，并很可能波及到次優抵押貸款。
二、次貸危機發生的原因
探究美國次貸危機爆發的原因，歸納起來，有以下幾方面：
（一）市場內部機制缺陷是根本原因
1．日益擴大的低端抵押貸款規模是危機的始作俑者。低端抵押貸款規模迅速擴大，將市場推向非理性繁榮。在巨大的利潤的誘惑下，許多金融機構大量發放次級抵押貸款。在樓市升溫期間，這些貸款的風險并不高，因為即使違約，金融機構也可以很容易的通過出售房屋避免損失。
在發放次級抵押貸款后，這些金融機構（主要是次級抵押貸款公司）通過貸款證券化的方式，形成一系列以次級抵押貸款為基礎的證券化產品如抵押支持證券（mbs）、資產支持證券（abs）等，將貸款風險通過證券市場轉嫁給投資者。隨著風險的轉移，這些金融機構回收貸款占用的資金，繼續擴大放債規模。
2．放貸機構和投資者的貪婪是這場危機的前提。次級抵押貸款的利率比一般貸款利率高2%～3%，在巨大的利潤面前，放貸部門以及次級債投資者們“見利忘險”，忽視風險管理。一方面放貸機構為了能大量發放、持有次級債，推出各種高風險的次級貸款產品以吸收更多低收入家庭購房。比如只付利息抵押貸款、零首付、零文件等方式貸款。由于放貸機構忽視風險管理，導致一部分人有機可乘。另一方面，放貸機構故意實施“獵殺放貸”行為。放貸機構故意向借款人片面強調高收益性，而對高風險性閉口不談，導致借款人不知道利率波動對自己的還款額會產生什么影響。當危機爆發時，借款人由于利率高漲、房價下跌而不能按時還款，放貸機構遭受巨額損失甚至破產，從而殃及債權人。
（二）政府宏觀調控不力是次貸危機爆發的 歷史 原因
為了應對 網絡 泡沫的破滅和“9.11”恐怖襲擊對美國 經濟 的巨大沖擊，刺激經濟增長，美聯儲實行低利率貨幣政策。美聯儲前主席格林斯潘在2001年到2004年間高舉降息大旗，連續13次降息，并將聯邦基金利率降到了46年的最低點1%。低利率政策的實施使貸款成本下降，誘使很多人靠刺激貸款買房，直接導致大量流動性資產涌入美國房地產市場和金融市場。這極大的促進了美國房地產業的 發展 ，在拉動經濟發展的同時，也埋下了危機的隱患，孕育了房地產的“泡沫”。隨著美國經濟的復蘇，通貨膨脹的壓力死灰復燃，為了防止經濟過熱，抑制通貨膨脹，美聯儲又先后17次加息，2004年到2006年兩年間，將美國聯邦基金利率從1%上調到5.25%。還款的成本隨著利息的上升而日益增加，本金滾利息，雪球越滾越大，還款者壓力越來越大。
美聯儲主導的貸款利息劇降據升的“u”型走勢種下了禍根，很多人在政策誘導以次貸低息的方式買房，而后又出現高息還款困難，購房者不能按時高息還款，后果是直接導致了房地產泡沫的破滅，為次貸危機的全面爆發埋下了伏筆。
（三）房地產市場的失衡是危機爆發的導火線
美國房地產從2006年開始降溫，“泡沫”破裂后，房地產價格大跌，原來售價200萬美元的房子，現在只能賣到100萬美元左右，出現了房地產全面縮水和下跌的局面。讓那些原本想靠賣房子還貸的炒房者措手不及的是，房價下跌到靠賣房子也還不上貸款的地步，次貸危機終于浮出了水面，并引發多米諾骨牌效應，以迅雷不及掩耳之勢波及全球，最終引發了全球 金融 海嘯。
（四）抵押貸款市場資金鏈的斷裂是關鍵原因
當房價上漲時，抵押貸款市場資金鏈上所有產品的狀態均為高收益低風險，放貸部門通過將貸款證券化的方式將貸款的風險轉移出去并將回收的資金以發行更多次級抵押貸款的方式來擴大放貸規模以獲取高額利潤。金融機構則根據這些衍生產品為基礎，創新出新的“再衍生”產品。經過層層循環，使越來越多的本無力購房居住的消費者加入次級貸款借款人的行列。這樣從最初的房屋消費者、放貸機構到專業融資機構、投資銀行、商業銀行到最終金融產品的投資者都嚴重忽視風險。結果是只要其中某一個鏈條出現故障，就會引起連鎖反應，并迅速波及其它環節，一旦購房者無力償還債務，那么從放貸機構到專業的融資機構，直至最后的投資者都會蒙受巨大的損失。
（五）借款人的 經濟 狀況不良和市場流動性不足是危機爆發的基礎原因
次級貸款市場存在先天缺陷，后天營養不良的問題。一方面，由于次貸借款者主要對象是收入低，沒有良好信用記錄，甚至有過破產信用記錄的借款者，借款給這類人而產生的次級貸款市場本身就存在先天缺陷。在經濟繁榮時期，借款者可以通過房產的升值作為抵押；然而，當經濟環境惡化時，這類借款人由于經濟條件惡化而無法按期支付欠款，違約率較高，造成次貸市場的系統性風險也較大，這便是次級貸款市場的先天缺陷。事實上也如此，隨著美國利率升高、房價下降，越來越多的次貸借款人難以承受房貸負擔，從而引發違約。據不完全統計，2008年約有2000億美元的次貸利率面臨重置，次貸損失可能進一步擴大。另一方面，流動性不足問題導致了次級貸款市場后天營養不良。當美國經濟處于通貨膨脹加速階段，美聯儲不得不以更快的速度加息以縮緊銀根時，許多貸款者入不敷出，大量次級按揭貸款變成壞賬。在這種情況下，大銀行不再繼續向住房按揭貸款公司提供融資，住房按揭貸款公司面臨破產遭遇。
（六）次級債券的信用評級機構失職是重要原因
信用評級的目的就是為了減少投資風險，增加市場透明度。然而，評級機構的核心業務卻存在著利益的沖突：被其評定的客戶付錢購買自己的信用等級，但使用這些評級結果的卻是投資者。在市場繁榮時期，信用評級機構為了承攬更多的業務，有時候通過提高信用評級的方式來討好客戶，這就是情理之中的事。所有的次級貸款債券中，大約有75%得到了aaa的評級，10%得了aa，另外8%得了a，僅有7%被評為bbb或更低。事實上，2006年第四季度次級貸款違約率達到了14.44%，2007年第一季度更增加到15.75%。alt-a和次級債兩類證券的違約率可能會隨著美國房價的大跌而急劇增加。由于為投資銀行發行的各種創新工具提供評級是評級公司業務的主要收入，因此，評級公司很難對按揭貸款證券mbs給出中立的評級判斷。
（七）官方態度的曖昧成了危機爆發的溫床
2001～2002年間，美國次級債因新經濟泡沫的破裂而導致短期拖欠率上升，但美聯儲官員不僅未對問題的嚴重性引起充分的重視，而且刻意回避問題。直至美國經濟由于次貸危機引發金融風暴并波及世界時，美聯儲對此問題的嚴重性都沒有給予清晰的闡述。可見，官方態度的曖昧成了這場危機孕育并迅速蔓延開來的溫床。
總之，從美國次貸危機的特點可以看出，“冰凍三尺，非一日之寒”，美國次貸危機的爆發，不是一朝一夕之力，而是由一系列看似偶然的因素綜合爆發而成的。
參考 文獻
次級抵押貸款范文6
關鍵詞： 次貸危機，全球金融市場，信用違約率，信用評級公司，監管缺失，結構金融
2007年全球最受關注的事件莫過于美國的次級抵押債務危機，這場原本起源于美國房地產按揭市場一個初始規模相當小的信用違約率上升的事件，在不經意之間就已擴散到全球，造成了極大的經濟恐慌。到目前為止，已有多家抵押貸款公司破產，全球最大、最為名聲顯赫的銀行和投資銀行（包括花旗銀行、JP.摩根、UBS、美林、高盛、貝爾斯登等等）無一例外地遭受到了巨額的損失。而全球資本市場的信心也由此遭到了沉重的打擊，而世界經濟發展的前景也就此被蒙上了一層濃厚的陰影。雖然各方對最終損失的估計不同，但所估算的金額都是極其巨大的。直到目前為止，這場危機仍然還在繼續當中，其結果究竟如何，還無從知道。但這場危機的影響將極其深遠，人們開始反思過去一段時間全球金融市場發展所存在的種種問題，估計在未來一段時間，全球金融市場的一些制度可能會因這場危機而有所改變，而金融市場發展的方向也會有所調整。
一、居民次級抵押貸款概況
隨著次貸危機在全世界的蔓延，原本并不廣為人知的次級抵押貸款一時成為人們關注的重點。所謂次級抵押貸款是指向低收入、少數族群、受教育水平低、金融知識匱乏的家庭和個人發放的住房抵押貸款。其基本特征可以歸納為以下三點：
（一）次級抵押貸款的借款人信用記錄比較差，信用評分較低
美國的信用評級公司（如FICO）將個人評級分為五等：優（750 850分）、良（660 749分）、一般（620 659分）、差（350 619分），不確定（350分以下）。次級貸款的借款人的信用評分多在620分以下，在正常的情況下，除非個人可支付高比例的首付款，否則根本不符合常規的抵押貸款條件。
（二）在次級抵押貸款中，貸款/房產價值比和月供/收入比都比較高
在正常級別的住房抵押貸款中，抵押貸款與房產價值之比（LTV）多在80%左右，借款人月還款額與收入之比在30%左右。而在次級抵押貸款中，平均的LTV平均在84%，有的超過90%，甚至100%。這意味著次級抵押貸款的平均首付低于20%，甚至是零首付。在沒有任何個人資金投入的情況下，銀行失去了與貸款人的風險共擔機制，其中所蘊含的潛在道德風險是顯而易見的。而較高的月供/收入比意味著貸款人可自由支配的收入有限，抵抗風險的能力也較差。
（三）次級抵押貸款的拖欠率和取消抵押贖回權比率較高
由于次級抵押貸款的信用風險比較大，違約風險大致為優質抵押貸款的7倍，因此，次級抵押貸款的利率比優質抵押貸款要高350個基點左右，且80%為可調整利率。如果在貸款期內，利率持續下降，貸款人的還貸負擔將減輕。但在貸款利率逐步上升時，貸款人的債務負擔會加重，導致拖欠和取得抵押贖回權的風險加劇。
從根本上講，美國次貸危機的產生和爆發與美國宏觀經濟政策（特別是貨幣政策的變動不無關系）。盡管開展時間不短，但美國次級抵押貸款市場在20世紀的發展相當緩慢，規模也并不大。但在進入21世紀后，為應對新經濟泡沫破裂和“9.11"事件的影響，美聯儲實行了極其寬松的貨幣政策，從2000年到2004年間連續25次降息，將聯邦基金利率從6.5%一路調低至1%，并將1%的基準利率水平從2003年6月26日到2004年6月30日期間保持了一年多的時間。
盡管，從央行的角度來講，貨幣政策“超調”可以為市場應對外部沖擊提供較為寬松的外部環境，但卻在不經意之間，埋下了一個重要的風險隱患。在低利率的情況下，許多商業銀行為拓展業務，還紛紛調低了個人抵押貸款的首付標準，甚至出現了零首付的狀況，所有這些，都刺激了房地產貸款（尤其是次級抵押貸款）的迅速發展。與此同時，低利率的環境也刺激了房地產市場需求的增加，美國房價一路攀升，房地產市場日益活躍。低利率環境和房產價格一路飆升，在很大程度上掩蓋了次級抵押貸款的風險，使美國次級抵押貸款進入了一個快速發展期，有數據顯示，次貸發展最快的時期是2003 2006年。根據國際貨幣基金組織估算，截至2006年底，美國次級抵押貸款占美國整個房地產貸款的14.1%，大致規模在1.1萬億到1.2萬億美元。
正如次貸市場的繁榮肇端于過于寬松的貨幣政策環境一樣，其風險的爆發也正是開始于寬松貨幣政策的結束。不難理解的是，在貨幣政策收緊時，利率將會持續上升，由于次級抵押貸款的利率大多都是浮動利率（會根據市場利率的變化進行重置），利率的持續上升會加重貸款人的還款負擔。此外，緊縮政策還會減少房地產市場需求，對房價產生負面的影響，這會降低貸款人的資產凈值，降低其的再融資能力，當然，房價的下跌也降低了貸款人違約的機會成本，使信用風險加大。為防止市場消費過熱，從2005年開始，美聯儲重新進入加息周期，截至2006年底，美聯儲先后加息17次，將利率從1%提高到5.25%。在隨后的時間中，加息的影響逐漸顯現，受房價下跌和貸款利息大幅上升的雙重影響，次貸市場的風險開始大面積顯現。據統計，2007年，美國次級抵押貸款的拖欠率達到了13.3%，取消抵押贖回權比率為4%，而與之相對應的正常抵押貸款的拖欠率僅為2.57%，取消抵押贖回權比率為0.5%。
二、次貸危機的傳遞
宏觀經濟環境的變化導致了美國次級抵押貸款債務風險的集中爆發，信用違約率大幅上升。但是，僅僅是次貸損失本身，并不足以對全球金融市場產生深刻的影響。正如前文提到的數據，在2006年末，美國次級抵押貸款余額約在1.1萬億 1.2萬億美元之間，即使是考慮40%左右的損失率，其最終引發的損失也就在4000億美元左右，而美國當年的gdp大約在15萬億美元左右，占比約為2%，與三十年前在美國發生的儲貸協會危機還不可同日而語。
但從事情隨后的發展來看，次貸危機對美國乃至全球經濟、金融的影響卻遠遠超過了儲貸協會危機。其背后的一個重要原因，便是與cdo1等結構金融產品的高度發展相關聯。
根據國際清算銀行（bis）的數據，由于各種原因的影響，在2001年以來，cdo產品經歷了快速的發展，而且，無論是傳統的高等級的cdo還是中間級cdo，在抵押資產或參照資產的選擇上，其風險偏好都有所增強，對高風險的次級抵押貸款以及次級抵押貸款債券（subprimermbs）的配置比率明顯上升。從美聯儲所作的估算看，在2005 2007年間，各種cdo產品所包含的次貸信用風險敞口要遠大于次貸的實際規模。而且，現有的研究也表明，cdo產品的結構設計決定了其受系統性風險沖擊的影響要大于其抵押資產，換句話說，在宏觀經濟政策逆轉時，與次級抵押貸款相關的cdo產品的實際損失要遠大于次級抵押貸款。
所有這些，都在無形之中放大了美國次貸危機的影響范圍。cdo產品交易的主要參與者，包括全世界范圍內的大型銀行、證券公司、保險公司、對沖基金、養老基金遭受了不同程度的影響。
在抵押/參照資產（次級抵押貸款）的違約率上升的情況下，相關債券大幅減值，而持有相關債券的各金融機構遭受了不同程度的損失。從2007年3季度開始，各金融機構（截至目前，巨額虧損名單上包括了全球最著名的商業銀行、證券公司以及對沖基金等）所遭受的巨額損失開始逐步被披露出來。由于這些金融機構是全球金融市場最主要的參與者和做市商，其財務困境自然會對其他市場產生連鎖反應，引起股票市場和債券市場上的流動性緊張，投資信心受挫。2008年以來，全球股市都因肇端于次貸風險的金融危機而出現了深幅下挫，財富蒸發數以萬億計。
三、美國次貸危機的反思
應該說，美國次貸危機的擴散，向全世界展示了結構金融風險的破壞力。本來是用于分散和管理風險提高市場運行效率的工具，似乎一下成為了制造更大風險的罪魁禍首。如何去理解這樣的角色轉換呢？各方的論點不盡一致。但在我們看來，結構金融技術的應用如一把“雙刃劍”，在一個合適的范圍內時，結構金融會有效地降低市場交易成本，提高整個金融市場的運行效率，但如果超過了一定的范圍，那么，結構金融在很大程度上就會演變成一場徹頭徹尾的賭博，不但無助于金融市場效率的提高，反倒會埋下許多風險隱患，加劇金融市場的波動。而美國次貸危機的蔓延的根源顯然就在于過度結構化，而從目前看，造成這種過度結構化的原因有如下幾個方面：一是，銀行和投資銀行出于贏利目的，有過度結構化的動機；二是，信用評級機構對結構性產品信用評級的失誤，為過度結構化提供了便利；三是，監管方對相關風險的認識不足，監管缺位，放任了金融機構的過度結構化行為。
