前言：中文期刊網精心挑選了物業經營管理范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
物業經營管理范文1
［關鍵詞］微課;應用;建議
1．1理論知識較多，課堂教學的模式單一
物業經營管理課程是物業管理專業的必修課，核心課程，課程理論知識較多。過去的課堂教學模式太過古板，單一，課堂教學形式多數是利用PPT的形式開展教學，內容枯燥。授課方式多為教師“灌輸式”單向進行，學生互動的環節基本沒有，難以取得好的教學效果。比如，在物業條例的知識點中，教師除了進行板書條例的內容外。無法將實際知識點通過動態的形式呈現給學生，學生的學習興趣不高。通常，教師準備充分的知識由于課堂教學的方式不對，就會讓學生提不起興趣，課堂氣氛不活躍，嚴重影響了教學效果，沒能體現以學生為主體的教學實錄。通過對物業專業畢業學生的調查發現，物業經營管理課程成為了學生普遍頭痛的專業課程。每年的課程考核成績反映出，學生在知識點的掌握上存在很大的困難，這與教學模式的運用密切相關。
1．2學生的自主學習能力較差
隨著國家對產業工人的需求，職業教育進一步普及化，各高等職業院校不斷地擴大招生，生源質量出現不斷下滑的趨勢。學生的自主學習能力較弱，而課前預習，課后復習是課程知識的有效補充，可以有效地提升教學效果。但是，現在學生的課余生活非常豐富，各種學習以外的干擾使得學生在自主學習方面基本處于放任的狀態。特別是物業經營管理課程的知識特征，對于學生的自主學習要求較高。在課前預習環節中，學生難以掌握到教學要領，單靠老師提供的知識點摸索，需要消耗較多的時間，學生的學習效率及學習積極性就會受到影響。在課后自主復習的階段，對學生的知識鞏固要就較高，如果不能結合微課等教學手段開展，課后復習的有效性將大打折扣。而在理論教學中，課堂灌輸式教學必須借以自學過程才能獲得有效掌握。
1．3知識范圍較大，學習難度大
在物業經營管理課程中，涉及到法規，公攤水電的計算以及公攤水電的組成等內容，每一個知識點的范圍更大。老師的課堂教學效果確實差強人意，老師不太好把握學習重點的傳授，往往教案設定的教學目標與實際教學效果存在較大距離。教師在設計教學目標時如沒有了解學生的學情而制定教學設計，教學目標就難以達到，學生的學習情緒就無法調動起來。
2微課用于課堂教學的優勢
2．1微課屬于信息化教學手段
微課屬于視頻類的教學輔助，具有可網上傳播，重復播放，隨時隨地的信息化特點。它的傳播平臺廣，速度快，學生有不明白的地方可以反復觀看。同時，利用微課進行學習的人是沒有任何局限性，所有對該知識感興趣的人都可以觀看。
2．2微課翻轉課堂
微課在傳統的課堂教學中最大的優勢在于教學模式發生了變化。微課在課堂上可以翻轉課堂，學生課堂練習中可以結合微課內容去交流互動，有效實現一對一的教學情景。教師在一對一進行輔導的情況下，關注到了學生的個性化學習需求，用直觀簡練的方式講授一個知識點，滿足了個體需要。
2．3微課可以激發學習興趣
物業經營管理課程的內容對于學生來說是枯燥乏味的，各知識點的構成相對獨立，干澀。微課以視頻形式融入教學，顛覆了傳統課堂的僅僅以PPT的形式教學，對激發學生的學習興趣，提升學習主動性來說有很強的作用。在物業經營的教學過程中，老師往往是對理論知識的灌輸式講解，沒有動手環節，學生缺乏主動學習的環節，學習內容不好掌握。而微課直觀的表現以及為學生提供了課后復習的視頻資料。
3微課在教學中應用的建議
教師在課前應仔細分析課程的重難點，分析學情，找準微課錄制的切入點。一般來說，微課的時長不要超過5min，不應短于1min。太長的微課會造成拖沓，放大了信息量，不利于學生抓重點。太短的微課難以完整地展現教學重點，造成學生的學習困難。課堂教學中，微課應結合其他教學輔助手段來開展，如討論，模擬，游戲等互動的形式，加深學生對重難點的掌握，并有利于教師不斷改進微課制作內容，貼切現場教學的需要。課后學習上，教師應及時將微課上傳到云班課堂等教學平臺供學生自主學習。要求平臺管理方提供分析數據，分析學生的下載量，結合課后作業的成績評定及學生在線學習的時長等信息不斷改進。
4結語
微課在課堂教學中的運用給職業教育改革帶來了新氣象，滿足了學生多維度掌握專業知識的需求。微課的最終目的是學生利用信息化手段提升教學質量，因此，教師在開發微課時應更側重研究微課的實際運用。
參考文獻:
物業經營管理范文2
關鍵詞 物業管理 企業 管理 經營
隨著中國國民經濟的快速增長，物業服務行業也迅速發展起來，目前物業服務企業的數量已超過數萬家。在發展過程中，這一行業被認為是“朝陽產業”，展現出強大的生命力和持續的發展前景。
一、觀念管理創新
受傳統觀念和思維的影響，人們并沒有全面認識物業管理，很多人仍然認為物業管理就是勞動力密集的低端行業，日常工作就是收物業服務費、抄水電表等。同時，許多物業服務企業對自身也沒有準確的定位，仍然遵循“輕服務、重管理”的做法。時代在變化，無論是個人還是物業服務企業，都應該從新角度去審視物業管理，用新觀念去理解物業管理。
二、人員管理創新
面對市場客戶的需求，物業服務企業要努力打造一支專業化的物業管理隊伍，包括建立富有彈性的激勵機制與淘汰制，激發員工的敬業精神，培養企業文化歸屬感，以留住人才，穩住人才。具體做法如下：
第一，公司設立明確的工作目標，并引導員工圍繞這個目標去開展工作，最終實現這個目標。只有目標明確了，員工才能有奮斗方向和工作動力。
第二，領導層和主要管理人員需要以身作則，在員工心中樹立榜樣，憑借工作能力、人格魅力來影響和調動員工的工作積極性。
第三，建立完善的激勵制度，對工作表現突出的員工給予一定的物質獎勵或榮譽獎勵，以激發員工的工作積極性和創造性。
第四，建立完善的考核制度，監督員工的工作。在實踐中應做到一是機會均等，讓所有員工處于同一起跑線，具備同樣的工作條件，使用同一考核標準；二是獎懲的程度要與員工的功過相一致；三是激勵措施實施過程要公開。只有這樣，才能真正調動員工的積極性。
三、服務管理創新
建立“業主服務滿意體系”：1個目標――服務滿意；2個理念――全程跟蹤，親情服務；3個干凈――辦公與生活環境干凈，機房干凈，設備干凈；4個不漏――不漏氣、水、電、油；5個良好――設備運行與維護良好，衛生保潔與綠化養護良好，保安禮儀與安全管理良好，管理服務質量與態度良好，客戶與業主反映良好。
四、經營管理創新
目前，在住宅類物業暫時無法扭轉低收費標準和低收費率的情況下，企業整合利用物業管理區域內的各種資源，挖掘邊際效益，創造商業價值，是住宅類物業服務企業的一條重要出路。
（一）整合經營資源，提升經營效益
1.積極儲備物業經營資源。物業服務企業有權自由處置和經營的物業資源才能帶來最大的收益。物業服務企業應盡可能嘗試通過如下途徑儲備可以自主經營的物業資源：
第一，向發展商爭取。依照行業慣例，物業服務企業可以在合同中約定由開發建設單位低價提供一定的商業用房給物業服務企業，或者在合同中約定停車場、會所、游泳池、網球場等設施的經營收益劃歸物業服務企業所有，以彌補前期物業管理的投入或者充抵部分開辦費用。
第二，租用商業網點。如發展商不提供低價商業用房，物業服務企業可以租用部分商業用房進行經營，這樣可以規避物業服務企業的投資風險及因業主不再續簽合約導致的續期經營風險。
第三，在前期物業管理階段預留物業服務企業在接管驗收物業之后可供開發利用的物業資源。
2.以物業本體為中心開展多種經營。這類經營活動是對住宅小區物業管理主業的有益輔助和補充。在物業管理區域內，由于物業服務企業占有經營條件的先天優勢，又存在剛性的市場需求，所以如果經營得當，可以獲得令人滿意的經濟回報。物業服務企業要在有效進行業主需求分析、拓展潛在服務空間、探索高端經營項目上多下功夫。
3.開展社區專項經營。專項經營往往是以較大投資為基礎的系統性經營活動，具有代表性的此類經營活動有開辦幼兒園、中小學校，經營性場所如餐廳、酒樓、超市、網吧等，會所及康體娛樂設施，裝飾裝修公司，搬家公司，禮儀服務公司等。一般來說，專項經營的風險和收益都較大。企業應根據物業項目的實際情況和業主的需求開展服務，滿足業主的不同需求。
4.利用品牌優勢實施資本運作。這是一種以資本運作為紐帶，有效利用品牌企業的品牌優勢、技術優勢、規模優勢，通過合資、合作、兼并、重組、收購等方式，借助強大的資本實力收購、兼并具備發展潛力的目標企業，從而快速完成物業服務企業的產業和區域布局，拓展企業生存空間，實現資源共享和低成本的市場擴張，形成跨地區、跨行業的大型物業管理集團的資本運作模式。這種模式通過輸入管理模式、實施品牌運作，跨越了由產業向資本的進化，是物業經營模式的高級形態。
（二）堅持合法經營，合理規避風險
法律法規是國家的剛性規則?！段餀喾ā泛汀秳趧雍贤ā返膶嵤谝欢ǔ潭壬霞哟罅似髽I的經營風險。物業服務企業應加快培養自身核心競爭力，依法規范自身管理服務行為，通過加強制度建設和企業自律來規避法律規定、市場競爭以及業主維權給企業帶來的經營風險。同時，物業服務企業要具備物業經營相關的專業資質，做到合法經營。
（三）尊重業益，構建雙贏機制
在物業經營管理活動中，最關鍵的兩個利益主體是業主和物業服務企業。當前，物業經營管理中最激烈的矛盾和沖突歸根結底都是業主物權實現的問題。解決問題的關鍵在于在確立業主是物權主體的機制，改變目前物業服務行業普遍分化甚至阻撓業主組織起來行使權利的現象。物業服務企業只要充分尊重業主的物權主體地位，并切實支持業主依法充分行使物權，提供完全透明化的物業服務，來自業主方的風險和壓力將會變小。因此，當前應積極推行酬金制物業服務收費模式，從根本上解決物業服務收費難、業主物業企業溝通難、物業行業誠信度低的問題。
（四）以人為本，注重育才
在傳統觀念中，物業管理屬于勞動密集型行業，但隨著行業由管理走向經營，逐步與國際接軌，物業管理步入“經營型管理模式”的時代。物業經營需要大量的法律、租賃、估價、咨詢、策劃等專業人才為用戶提供綜合服務。需要不斷培養專業化、高素質和具有優秀服務意識的員工，建立一支具有豐富經驗和先進理念的專業團隊。物業管理投入的不是資本，而是人才；物業公司的實力不是資本的實力，歸根結底是人才的實力。
（五）提高企業的綜合競爭力
企業應對市場競爭的基本策略是強化內涵建設。要通過加強企業管理、苦練內功、優化服務、打造品牌來增強企業的綜合競爭力。同時，物業管理只有具備一定的規模，才可能取得理想的規模效益。當前，中高端住宅小區的業主對服務品質和服務功能延伸的關注程度比對服務價格的關注度更高，更希望其個性化的服務需求和精神層面的需求能獲得滿足，這就要求企業具備物業服務的競爭力。因此，能否有效感知業主的需求或潛在需求，以及是否具備滿足這些需求的能力也顯得至關重要。
（六）利潤最大化
物業經營管理范文3
第二條 凡本市行政區域內從事物業經營管理的單位，均須遵守本規定。
第三條 北京市房屋土地管理局是本市物業管理單位經營資質的行業主管機關。
各區、縣房屋土地管理局按照規定的職責，負責本區、縣范圍內物業管理單位經營資質審查管理工作。
第四條 物業管理單位應當具備下列條件：
（一）有單位名稱和固定的辦公場所；
（二）有管理機構和同經營管理規模相適應的各類管理人員、技術人員；
（三）有規定的注冊資金；
（四）有維修、服務和管理的規章制度。
第五條 物業管理單位的設立按照下列程序辦理審批手續：
（一）申請單位向所在區、縣房屋土地管理局提出申請。涉外物業管理單位的設置直接向市房屋土地管理局提出申請。申請采用書面形式，并須提交機構設置、人員編制、專業人員情況、資金證明、辦公場地、管理制度等材料，并填寫《物業管理單位審批申請表》。
（二）區、縣房屋土地管理局接到申請后，先進行初步審查，經審查合格的，在15日內報市房屋土地管理局審批。市房屋土地管理局應當在10日內作出是否批準的決定；經批準的，核發《物業管理資質合格證書》（以下簡稱《合格證書》）。
第六條 物業管理單位發生合并、分立的，應在合并、分立后30日內向房屋土地管理部門重新辦理資質認定。物業管理單位破產或因其他原因終止業務時，應當到審批機關注銷《合格證書》。物業管理單位變更法人代表、單位名稱、辦公地址等情況，均應在變更之日起30日內向房屋土地管理部門辦理變更登記。區、縣房屋土地管理局須將變更情況報市房屋土地管理局備案。
第七條 房屋土地管理部門對物業管理單位實行年審制度。
物業管理單位在接受年審時應向房屋土地管理部門提交以下材料：
（一）年度資產負債表和損益表，統計年報資料；
（二）從業人員機構設置情況；
（三）物業委托管理合同書；
（四）物業管理內容的基本情況，包括：房屋及其配套設施、綠化、市政設施、環境衛生、服務、經營等方面。
第八條 房屋土地管理部門根據物業管理單位提交的年審材料，對物業管理單位執行國家、本市法律法規、政策及物業管理和服務達標等情況進行審驗，經審驗合格的，《合格證書》繼續有效。審驗不合格的，限期改正，仍不改正的，吊銷《合格證書》，并提請工商行政管理機關吊銷其營業執照。
第九條 物業管理單位取得《合格證書》后，一年內未從事物業管理業務的，由房屋土地管理部門吊銷其《合格證書》，并提請工商行政管理機關吊銷其營業執照。
區、縣房屋土地管理局作出吊銷《合格證書》決定，須報市房屋土地管理局批準。
第十條 本規定前，未經審批機關審核批準的物業管理單位，應當自本規定之日起三個月內補辦經營資質審批手續。
第十一條 物業管理單位資質等級標準由市房屋土地管理局另行制定。
物業經營管理范文4
[摘要] 物業管理行業與房地產行業的血親關系，決定了物業管理行業的行業特征和市場現狀與房地產行業的相似。在目前房地產開發公司與物業公司未能完全脫離關系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業管理行業未進入真正的市場化。目前的物業管理行業格局還沒有清晰的定局，市場處于動態的劇變之中，在一段時間內，新的市場機會會不斷出現，如果中小物業公司采用合適的經營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。
一、物業管理行業的市場現狀分析
深圳的物業管理在全國處于領先地位，其行業特征和市場現狀在物業管理行業中具有極強的代表性，可以折射出全國其它地區的物業管理的行業特征和市場現狀。
縱觀深圳的物業管理行業的行業特征和市場現狀，大致可以這樣概括：少數幾個依靠大房地產公司成長起來的大物業公司，牢牢地控制著作為其母公司的開發公司開發的大部分樓盤，同時在國內東一個西一個地占領著一些類似的樓盤；數百個中小物業公司溫順地守著其依靠的中小開發公司開發的中小樓盤，對非屬本開發公司開發的樓盤和外地樓盤，不敢越雷池半步（主要是越不了）。
本來，任何一個行業的情形都會與此相似，處于風口浪尖，能呼風喚雨的公司只有少數的幾個，大多數中小公司都是默默無聞者，其狀如眾星捧月，或綠葉扶花。但物業管理行業與其它行業不同的是，物業管理行業一開始并不是作為一個原生行業誕生，而是作為房地產行業的緣生行業或延展行業誕生，甚至可以說是房地產行業的寄生行業。物業管理行業與房地產行業的血親關系，決定了物業管理行業的行業特征和市場現狀與房地產行業的相似。在目前房地產開發公司與物業公司未能完全脫離關系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業管理行業未進入真正的市場化。
具體體現在以下幾個方面：
1.物業管理公司的大與小，強與弱的區別，主要是由房地產開發公司的大與小，強與弱所決定的。物業管理公司的真大與真小，真強與真弱，沒有完全的物業管理行業的市場背景。
2.物業管理公司的品牌，其實質是開發公司的品牌在支撐。如果認為不是的話，我們可以想象一些著名的物業管理公司如果其背后的開發公司倒閉了，它的情形會是怎么樣。當然不排除已有極少數的物業公司正逐漸走出開發公司的影子。
3.物業公司所服務的客戶（業主），開始選擇時主要是選擇開發公司，而非物業公司，也即物業公司的客戶并不是在完全自由的情況下選擇物業公司的，客戶沒有選擇的自由，是缺乏市場化的顯著特征。
4.再有，從一些在全國范圍內攻城掠地、大力拓展市場的大公司來看，其樂于表現的是，言必稱又接了幾個幾個樓盤，鮮有說它的管理服務特色及其品牌的內涵。如果不是出于商業機密的話，大致是因為“物業管理都差不多”。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競爭力并非完全來自其物業管理服務的優勢，而主要來自其“大”和“強”的優勢。
從以上的這些情形可以看出，物業管理行業還沒有制訂真正屬于自己的游戲規則，現在的物業管理行業奉行的是房地產行業的游戲規則，而非作為服務行業的物業管理行業的游戲規則，其原因是物業管理行業未能做到真正完全的市場化。
但不管怎樣，物業管理作為一個新興的行業，其真正的市場化一定會到來。在完全的市場化下，行業將制訂屬于自己的游戲規則，物業管理公司將奉行這種游戲規則。而目前，在游戲規則未完全清晰制定的情況下，如果僅作為一個物業管理公司而言，大公司與小公司是站在同一道起跑線上的，機會亦等同。在機會等同的情況下，優勢是決定勝出的前提。但必須看到，大公司與小公司的優勢都是相對的，大公司有大公司的優勢，小公司有小公司的優勢，很難說誰的優勢更具有競爭力。這樣，優勢也只是一個理論上勝出的“假設”，是一支握在手中的上上簽，而非實際上的真正把握，在結果產生之前，沒有真正的勝利者。
在新規則下的大公司與小公司處于均勢，中小物業管理公司的希望正在于此。如果中小物業公司采取恰當的經營策略，則完全可以經過幾輪行業洗牌后由小到大，由弱而強，由強而勝。
二、中小物業公司的經營策略
根據物業管理行業的以十所述的市場現狀，中小物業管理公司并不是完全沒有希望，并不是要完全聽命于其所依賴的開發公司求得生存，相反，中小物業管理公司在行業市場化的進程中，是一個獨立的主體，有自己的意志，只要采取合適的經營策略，完全有可能從小到大。
中小物業管理公司可以考慮采用以下一些策略，組合運用，逐漸形成自身的競爭優勢。
（一）夯實基本功
在完全市場化的環境下，物業管理公司的核心競爭力，最終取決于其經營管理的基本功。基本功可以從下面幾個方面來加強、夯實。
理清物業公司與開發公司的關系，建立合理的體制。物業公司與開發公司的關系不清，從根本上制約了物業公司的發展，有不少人認為，理清二者關系的主體是開發公司，其實從物業管理公司經營的角度來看，理清二者關系的主體應在物業管理公司。中小物業管理公司往往與開發公司的關系很密切，更易于與開發公司溝通協商，應主動推動二者脫離的進程，確立物業管理公司相對獨立的地位，建立適宜物業公司發展的體制。
加強專業化建設。中小物業管理公司應在安全管理、維修保養、清潔綠化、社區文化等各方面切切實實地加強專業化建設，在自己的領域內成為各方面的專家。
抓好管理處的經營。中小物業管理公司轄下一般只有幾個管理處，數目不多，應立足于管理處的經營，將每個管理處經營成精品。要將管理處經營鑄成精品，就要下大力氣抓好管理和服務。一個管理處從其職能來看，完全可以作為物業管理公司屬下的一個獨立經營的“分公司”來經營，這個“分公司”要自主經營，自負盈虧，在總公司的指導原則下，建立完備的管理機制和向業主提供靈活的、富有特色的服務。同時，管理處要大力培養人才，為公司的進一步發展壯大提供必要的人才儲備。
在目前大的物業公司抬頭大力開拓市場的急進情況下，他們往往忽視了基礎建設，而這正是中小物業公司的機會所在，中小物業公司因為小，所以更容易把基礎打得更扎實，更容易鑄就精品。
（二）概念領先
中小物業公司因為小，力量集中，可以對客戶的需求作非常深入的研究分析，在此基礎上，提出一些新的經營概念，以新的經營概念在行業中取得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下，大的物業公司所持的經營理念和執行的路線，未必就代表了物業公司經營的真理。大的物業公司在一個經營概念的形成、實施、到總結而成整個公司的經營指導方針，往往是一個相當漫長的過程，經營的效果如何，經營方針對與錯，要經過長時間的驗證，如果中途要發生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業公司包袱非常小，要采用一種新的經營概念，對其進行試驗，會非常容易，即便是錯了，也容易改正過來。這樣，這種允許不斷對新的經營方法作嘗試的機制和環境，更有利于公司的成長。中小物業公司應該發揮這種優勢，大膽嘗試一些新的經營思路，形成自己的經營特色。
（三）服務領先
服務領先，這是中小物業管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業公司管理的小區本身就比較小，對業主的情況掌握得非常清楚，與業主接觸很近很多，完全可以提供“一對一”式的個性化服務。有了“一對一”的條件，就可以根據業主的情況提供量身定做的服務內容，物業公司不但擔當了小區公共管理者的角色，還擔當了業主的生活顧問和生活管家。中小物業公司通過提供這種貼身的服務，將與業主的關系拉得很近，而業主也將物業公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開。服務如果達到了這種層次，則中小物業公司具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間的問題。當大的物業公司手握大量資金，動用多種高層關系在市場中進行攻城掠地、搶占客戶的時候，正是中小物業公司在服務方面苦練內功的大好時機。
（四）橫向聯合，資源共享
與大公司依靠實力的市場擴張力相反，中小物業公司往往處境孤立，經濟實力不足，人際關系薄弱，要單靠自身力量沖向市場，實在太難。從目前行業中所舉辦的一些活動來看，幾乎聽不到中小物業公司的聲音，他們完全被一些較大的物業公司遮住了。這種情況下，中小物業公司應橫向聯合起來，組成關系聯盟，共享各種資源：人才智力共享、信息共享、經驗共享、方法共享、供應商共享等。共享資源后的中小物業公司可以形成一個“虛擬的大物業公司”，在一定程度上可以與大的物業公司競爭。
（五）創造模式品牌
一個企業的競爭力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業經濟規模實力、在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業采用的經營模式的獨特性，如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店，卻采用相同的模式。中小物業公司在實力不如人的情況下，單靠其經濟實力難以樹立品牌，這種情況下，就要創造模式品牌?？梢赃@樣創造模式品牌；幾個中小物業公司聯合起來，共同開發創造一種具有鮮明特色的物業管理服務模式，并采取相應的措施將模式的內容和特征固定下來，然后在各中小物業公司所管轄的小區推廣開去，采用相同的CI策劃和形象推廣，在小區內打出“本小區采用某某模式進行管理”，“本小區被授權采用某某模式管理”等標語和旗號，然后再借助一些新聞媒體宣傳報道，逐漸培育起某種物業管理服務模式的品牌。各中小物業公司就可以憑該種模式品牌去開拓市場，參與競爭。
縱然，中小物業公司可以憑著以上的一些策略增強自身的競爭力，但問題是，大的物業公司始終控制著市場和搶奪著新的客戶，中小物業公司如何從這些強者手中搶過客戶呢？如果做不到這一步，中小企業花再多的力氣也沒用。我們可以這樣來分析采用以上策略后中小物業公司得以發展壯大的機會：
首先是中小物業公司經過努力，夯實了管理和服務的基礎，已塑造了一個比較出名的品牌，具有了一定的競爭力；其次隨著市場化的進一步深入，開發商與物業公司將進一步分離，將改變物業公司的競爭優勢依靠開發公司規模的格局，從而釋出新的市場空間；第三，一些中小物業公司的物管水平跟不上市場的要求，他們將從市場中退出，又為那些致力提高的中小物業公司創造了新的市場機會；第四，經過市場化的幾番洗牌，一些經營不善的大物業公司將會衰落，又為中小物業公司釋出新的市場機會。
物業經營管理范文5
一、存在的問題
（一）銀行結算控制方面
1.銀行收付款記賬憑證和原始憑證內容不符
部分銀行收、付款記賬憑證與開戶銀行的收、付款原始憑證內容不一致，有的銀行支付憑據甚至無銀行蓋章。這種做法一方面使公司業務內容的真實性受到質疑，另一方面可能造成銷售產品或提供勞務的對方單位偷逃稅款。
2.將出納個人的銀行卡用于公司業務結算
這種行為違反銀行結算規定，不利于公司對貨幣資金的管理控制，容易發生舞弊行為。
3.部分銀行業務入賬不及時
銀行存款日記賬不能及時準確反映銀行存款的真實情況及公司的業務收支情況。
（二）存貨出入庫控制方面
1.存貨入庫、出庫手續不完整
原材料入庫、出庫單均只有數量，沒有金額；部分存貨出庫單只有保管和制單人簽字，無領料人簽字。出入庫單無編號；入庫單無倉管、驗收、過磅簽字，無單價金額，或無對方出庫證明。存貨出入庫手續的欠缺勢必造成存貨管理的漏洞，存貨的真實性、完整性令人懷疑。
2.存貨入庫、出庫記賬不及時
存貨入庫、出庫的依據為是否開具發票，存貨入庫、出庫賬務處理不及時，造成存貨和成本核算不準確，原材料庫存核算也不準確。
3.偽造存貨盤點表
存貨入庫、出庫賬務處理不及時，存貨盤點的實際庫存和賬面本應存在差異，但其提供的2014年期末存貨盤點表實盤數量與賬面數量卻一致，存貨盤點表的真實性令人懷疑。
（三）收入、成本、費用控制方面
1.經濟業務內容的確認僅依賴發票，缺乏更充分的外部證據某公司2014年的合同能源管理免稅收入7690萬元，與收入相關的節能量僅以雙方簽字蓋章的節能量確認單為依據，未委托第三方進行節能量的測量和認證。另一公司2014年含稅銷售額87090萬元，年含稅采購額51617萬元，全部無購銷合同。收入成本的真實性、準確性，直接影響到納稅的準確性。企業收入的真實性還直接決定財政獎勵資金取得的合法合規性。
2.部分成本、費用入賬無發票某公司部分原材料無采購發票，涉及原材料采購173筆、金額302萬元，其中節能環保獎勵項目采購的管道泵4臺，金額2.5萬元，只有采購合同和收款收據，無發票。未取得合規發票的成本、費用入賬，尤其是與財政資金獎勵項目有關的，其成本、費用支出的真實性受到質疑。
3.費用報銷手續不完善部分企業費用報銷的原始憑證全部無領導授權簽字，借款收條無借款人簽章。支出費用，尤其是以現金形式支出費用，缺少簽字授權手續，簽字審核權的缺失很容易導致舞弊的發生。部分記賬憑證無附件，相關業務內容的真實性也無法確定。
（四）資金使用控制方面某公司第一大股東無償占款，2014年末余額為10059萬元，占其本人投入資本金的558.87%。其在被股東占款的同時，從第二大股東處借款，2014年末借款余額為9742萬元。大股東大額占款，直接危及了公司資金的安全，作為新三板的上市公司，這種做法也侵害到其他股東的利益。
（五）會計檔案管理方面
1.會計信息保存不連續不完整
某公司2011年以前未進行正規的會計核算，不能提供以前年度的賬簿憑證，現有資產、負債余額的真實性、準確性無法確認。
2.原始憑據保管不妥善
某公司未妥善保管存貨的出入庫單據底聯，不能提供2014年完整的存貨出入庫單據底聯，無法印證存貨出入庫的真實性。（六）會計信息披露方面某公司的一項節能環保獎勵資金申報資料中的財務數據與賬面數完全不符；2014年每月的納稅申報財務數據和賬面記載均不一致，雖然公司在期后對這些錯誤做了糾正調整，但其申報數據的隨意性仍然造成日常納稅申報數據的失真。
二、動機與原因
（一）企業領導者對內部控制缺乏重視
民營企業財務報告內部控制較為薄弱，一個重要原因是相當數量的民營企業的領導者對內部控制缺乏重視。我國的民營企業一部分是國有企業改制而來的，遵循了原國有企業的一些內部控制，在內控方面做的比較好；另一部分民營企業是市場經濟建立后設立的，這部分企業如果沒有真正建立現代企業管理制度框架，很容易存在人治高于制度的情況。企業的所有者（有的同時也是管理者）對內部控制在生產經營中所起的作用，尤其是在財務管理中所起的重要作用缺乏足夠認識，認為企業是自己的，老板一支筆就控制了，不需要額外的內控制度來束手束腳。有的企業雖然迫于外界壓力，比如成為公眾上市公司的需要，表面上制訂了內部控制，但領導者沒有從根本上認識到其重要性，內部制度并未有效執行，淪為擺設。
（二）未真正建立現代企業管理機制，缺乏完善有效的內部控制管理體系
民營企業財務報告內部控制的不完善，根本原因還在于民營企業中現代企業管理機制的缺位。我國的一些民營企業在發展過程中野蠻生長，管理還停留在家長制、一言堂層面，缺乏現代化的企業管理機制，很難建立完善有效的內部控制規范和制度。突出表現在企業內部未設立專門的內部控制組織機構，未配備內部控制管理人員。有的即使設立了內部控制機構，配備了相關人員，但由于沒有現代企業管理機制的保障，內控制度的執行不可避免的受制于人治，缺乏獨立性，最終流于形式。民營企業內控制度方面的欠缺，一方面是由于領導者未對內部控制給予足夠的重視，更深層的原因還在于未真正建立現代企業管理機制。
（三）會計基礎工作薄弱
1.缺乏規范的財務會計流程
有些民營企業沒有規范的財務管理、會計核算流程，財務管理、會計核算往往比較粗放、隨意性大，違反國家相關法規的情況時有發生。如在原始單據收集審核、會計憑證填制、收入成本核算、會計檔案管理等會計基礎工作方面都存在違反會計法規的情況。有的公司大股東隨意占用公司資金，基本未受財務管理制度制約。
2.會計人員專業素質不高
有的民營企業的會計人員專業素質不高，有的對會計人員存在任人唯親，有的甚至聘用不具備會計從業資格的人員從事會計崗位工作，他們在會計核算工作中不遵循會計準則、行業法規，勢必造成會計信息的失真。有的民營企業不注重會計人員專業素質的提高，滿足于別把錢看丟了、別多交稅這種層面的要求，會計核算成了出納和報稅。某公司只有財務總監具有高級審計師資格，其他三個會計人員均無專業職稱；有的公司三個會計人員都沒有專業職稱，出納甚至未取得會計從業資格證書。
3.故意篡改會計信息
有些民營企業為了追求短期效益，管理者指使會計人員篡改會計信息、偽造會計憑證，制作假賬。有的會計人員道德素質低，營私舞弊，偽造篡改會計信息。以上行為均導致企業會計資料不能真實、完整、準確地記錄和反映企業經營活動，造成企業會計信息的失真。上述會計基礎工作的薄弱環節將直接導致企業財務報告內部控制的失靈。
三、啟示與建議
隨著市場經濟的發展，民營經濟在我國經濟中的體量越來越大，地位越來越重要，同時民營企業自身面臨的競爭壓力也越來越大，其在企業管理中存在的問題，尤其是公司內部控制方面存在的問題，也越來越凸顯。完善企業內控制度，保證會計信息質量真實，對完善公司治理結構，保護投資者的合理權益，意義非凡，“得控則強、失控則弱、無控則亂。”民營企業內部控制的優劣不僅決定了民營企業的興衰，也直接影響到國民經濟的健康發展。為了適應發展的需要，民營企業擺脫舊觀念的束縛，建立現代企業管理機制，完善企業內部控制迫在眉睫。
（一）提高企業對內部控制重要性的認識
企業領導者應多學習，了解企業內部控制方面的知識，充分認識財務報告內部控制在企業經營管理、財務管理中的重要性，改變唯我獨尊的陳腐觀念，把內部控制的建立和有效執行當成是關系企業可持續發展的重要工作來推進。
（二）積極建立現代企業管理機制
完整的內部控制體系要在民營企業建立及有效運行，治本之策還是民營企業要擺脫家長制的管理模式，建立與內部控制相匹配的現代企業管理機制，這也是民營企業做大做強的必由之路。
（三）提高會計基礎工作水平
物業經營管理范文6
【關鍵詞】物業糾紛；物業消費觀；創新物業管理
物業管理行業，作為居民服務業，為改善居民的居住環境和資產保值增值和社區的和諧穩定做出了貢獻；作為勞動密集型行業，對增加就業持續發揮了積極作用，同時物業管理已經成為社區服務的重要組成部分和社會建設的重要力量。但作為一個新興的朝陽行業，總體還處于初級階段，物業管理和服務工作還有很多不盡人意的地方，包括法規和市場規則有待健全，服務意識有待增強，服務質量有待改進，業主大會制度有待推進，質價相符的管理收費機制有待完善，行業生存狀況亟待改善等等。物業糾紛的日益突出，影響了居民正常生活，妨礙了和諧社會，并導致物業管理收費難，物業服務難以維持，形成惡性循環。物業服務糾紛原因多種多樣，具體可分為：
（一）在前期規劃建設存在的問題給后期物業管理帶來的糾紛；1.開發商廣告宣傳承諾不落實 。開發商為了保證樓宇的銷售，迎合購房者需求，作出不切實際的承諾，待業主入住后發現實際狀況相差甚遠，便以拒交管理費表達自己的不滿 2.設計施工不合理 硬件設施不完善、工程質量問題多 有的開發商為了避免支付逾期交房的違約金，在道路和配套設施設備不完善的情況下便倉促交付使用。業主對房屋漏水、管道堵塞、安防系統失靈、車輛停放等問題歸罪于物業公司，是造成糾紛的重要因素。
（二）相關部門不作為 將責任轉嫁給物業公司 小區內個別業主違章搭建、違規裝修住房、業主占用綠地和道路等等由此引發的糾紛投訴，行政執法部門不履行職責或違反政策，這些事是政府主管部門管轄的
（三）物業自身管理服務水平低
物業企業發展呈現的普遍特征是規模小、數量多、良莠不齊。在實際工作中，經常出現處理問題不當，服務不到位的現象。影響小區的面貌和環境及治安狀況，并缺乏承擔責任。使得物業使用人享受不到應有的管理和服務。
（四）部分業主缺乏正確的消費觀念和法律意識
他們買房時只注意房子的質量、價格，忽視了物業管理問題，對購房后支付物業費“養房”的概念很模糊，對物業管理消費可以實現物業“保值增值”缺乏正確認識。希望得到最好的服務，但只愿意付很少的物業管理費，對物業管理職責界定不清，一旦自認為“合理”要求沒有得到滿足，便采取拒繳、少繳、欠繳的方式對抗物業公司。
解決物業糾紛辦法與措施：
一、政府行政職能部門要完善法律法規和銜接制度
1994年，《城市新建住宅小區管理辦法》出臺，推動了市場化、社會化、專業化的物業公司興起。2003年《物業管理條例》頒布實施，管理覆蓋率迅速提升。2007年《物權法》頒布實施，將物業管理納入法制化軌道。 各省市地方法規不斷出善，為解決城市物業管理中的許多新問題提供了法律依據，具有可操作性。2011年《福州市物業管理若干規定》的通過，具有五大亮點 1）小區交付過半，即可開業主大會。阻擾業委會成立，可罰開發商1-5萬元。2）專項維修資金可緊急使用 業主基本需求的公用設施設備的急修事項給予方便。簡化表決和審核手續。3）引入“聯席會議制”協調解決小區難題 針對目前福州還存在許多無物業小區，明確了各級政府應當對舊住宅區區域逐步實施綜合改造，組織業主確定管理方式，并推廣專業化物業服務。4）業委會及物業有責任勸阻業主違章搭建，可書面舉報小區違建。5）物業服務推行分級、分類 明碼標價，這一新規保障了物業服務收費更加合理與透明，有利于維護物業企業與業主雙方合法權益。
二.創建新型物業管理模式：業主自治和物業管理并存
福州市目前住宅小區2200多個，未實行物業管理的小區約1000多個，絕大部分都是老舊小區。存在著設施老化、無停車位、無保潔綠化、小區治安差等問題，他們中的許多人是中低收入的困難家庭，就業能力差，支付能力差。解決這一狀況，要因地制宜，政府、街道、社區、居民共同參與，推行物業自治管理，作為為民辦實事的項目，政府要前期投入資金逐步實施綜合改造，修補小區路面、劃定車位整修車棚、綠化補植，提升小區硬件環境。街道辦事處組織區域內未實施物業管理的業主成立管委會，在街道社區成立非營利性物業服務機構，低收費為小區提供專業化物業服務。對停車管理、綠化養護、房屋修繕等專業性較強的物業服務項目外包給專業機構；治安巡防、衛生保潔等項目實行居民有償互助服務。逐步構建老舊小區達到準物業標準：“有治安防范、有綠化保潔、有維護維修、有停車管理”和諧社區。
三、培養業主正確的“物業觀”理解物業管理含義
1.對業主委員會進行崗前培訓 政府主管部門每年定期免費開班培訓是一種直接有效的方式。對業主自治相關政策法規、操作實務進行培訓，同時在內容和結構上增加物業管理基本知識的內容，讓廣大業主能正確理解、認識、肯定和支持物業管理工作。
2.物業公司終端宣傳 物業公司可采取有獎知識問答、板報宣傳、主題活動等多種方式吸引盡可能多的業主接觸宣傳的知識內容，親身參與和體驗物管工作，寓宣傳知識于娛樂活動之中，既拉近了業主與物管人員的感情距離，又達到了普及物業管理知識的目的。
3.媒體輿論引導 媒體在關注業主的利益和訴求維護業主自身權益的同時，也應該承擔另一種責任：宣傳物業管理知識；引導業主正確理解物業管理的內涵，尊重從業人員的工作，
四.更新服務觀念從管理物業到經營物業
當前物業管理基本還是傾向于事務內容，如：清理衛生、綠化養護治安巡防等。但物業服務應朝著商業化與公益化相結合的方向發展。充分挖掘人力資源，“以人為本”的理念深入服務中，設置社區服務中心，設置便民服務點為業主排憂解難，以滿足業主不同層次的需求；隨著網購業務的快速發展，聯手物流行業代收快遞郵件，完善終端服務。盤活物業資源，如樓宇的空間、樓頂的廣告位置、周邊的土地空場等等，拓展新的管理領域和服務領域，躍升物業企業經營層面，創建新的利潤增長點。
五.提升人力素質 樹立服務品牌意識
1.在招聘、入職的過程中，選擇志同道合的人。只有企業和員工的價值觀相互融合，才會相互認同，才能做好傳、幫、帶，培養更多的物業人。
2.鼓勵員工通過學歷教育和繼續教育，提高管理理論知識、專業技能水平，提升管理者文化素質；通過崗位培訓，明確各個層面、各個工種崗位職責、操作流程、操作規范。做到管理人員綜合應用計算機輔助工具、保潔員會垃圾分類、綠化養護員叫的出花草樹木名稱、工程維修員和巡視員應懂得電梯困人應急處理等等……對從業人員技能水平作出明確要求，提高物業服務水平。
