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房地產開發的原則范文1
[關鍵詞] 房地產開發企業 借款費用 資本化
我國目前會計準則對借款費用的定義是企業因借款而發生的利息，折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外而借款發生的匯兌金額。長期以來，我國對于借款費用可予資本化的借款范圍有嚴格的規定，即僅限于專門借款，企業只有為購建固定資產而專門借入的款項，即專門借款所發生的借款費用才允許予以資本化，其他借款所發生的借款費用均不允許資本化，而應記入當期損益。我國現行會計準則對于房地產這一特殊行業借款費用的處理也參照其他行業企業的做法,作期間費用處理，而國際會計準則則采取了不同的處理原則：
一、我國目前對房地產開發借款費用處理的原則一記入財務費用
1.我國《房地產開發企業會計制度》規定，“企業長期負債的應計利息支出，生產期間的，記入財務費用”。
2.我國《企業會計制度》規定，“除為構建固定資產專門借款發生的費用外，其他借款費用均應于發生的當期確認為費用，直接記人當期財務費用”。由于對房地產公司而言，所開發的房地產不屬于固定資產，而是存貨，因此根據《企業會計制度》，相關的借款費用應采取記人財務費用的做法。
3.我國財政部2001年1月頒布了《企業會計準則一借款費用》，首次就借款費用的資本化條件、方法做出了明確規定，即“因借款費用而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規定的資本化條件的情況下，應予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準則并未將房地產商品開發過程中發生的借款費用列入準則的涉及范疇，即該準則的第二條稱：“本準則不涉及房地產商品開發過程中發生的借款費用”。
綜合以上規定和不同規范的適用范圍，我國目前房地產開發中借款費用的處理原則是：房地產開發企業對借款利息采取費用化的處理辦法。
二、國際會計準則關于房地產開發中費用的處理原則一予以資本化
國際會計準則第25號“借款費用的資本化”明確指出了房地產開發是符合借款費用資本化條件的。美國財務會計準則第34號“借款費用資本化”也明確地房地將產開發列入合格資產即適合利息資本化的資產范圍。日本的會計準則規定，如果企業所借入的款項是專門為了用于房地產開發，則企業應將相應的的借款利息予以資本化，記入資產的成本?？梢姡瑖H會計準則，美國財務會計準則和日本的的會計準則都是將房地產開發的借款費用明確列入適合于資本化的范圍的。
三、我國房地產開發項目費用處理的會計規定存在問題
1.《企業會計準則――借款費用》所規定的符合借款費用資本化化的對象僅限于“構建固定資產而專門借人的款項”。這一范圍過于狹窄，將其非構建固定資產而形成的資本性資產，排除在外，如造船、房地產開發等等。筆者認為沒有必要將房地產開發排除在該準則之外，因為房地產企業生產經營的對象――房地產雖然是商品，屬于流動資產的范疇，但其借款比重大，時間長，利息負擔重，事實上已經具有了資本性資產性質，符合借款費用資本化的條件。同時，房地產上市公司實際上一直采用借款費用資本化的處理辦法。
2.目前的制度安排將導致上市的房地產公司和非上市的房地產公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產公司經營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導致企業經營業績和財務狀況的重大差異。
3.由于現行會計準則規定將房地產開發企業借款費用不予資本化而列入期間費用。其一，有悖于歷史成本的原則和費用配比原則。這源于房地產借款費用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯系。其二，它易導致房地產開發企業期間費用虛增，負擔過大，不利于企業正確地評價其經營業績和財務成果。同時也直接影響到國家稅收征收和房地產市場的培育和成長。
四、筆者的幾點思考和建議
1.針對房地產開發企業的行業特點，結合我國的實際情況，筆者建議將房地產商品列為資本性資產，并將房地產開發過程中的借款費用予以資本化。這是因為：房地產開發商品使用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯系，根據歷史成本原則和費用配比原則，它應劃歸開發間接費用的范疇，并將構成房地產項目成本的一部分。
2.將有特定用途的未開發土地的借款費用納入資本化范圍。筆者認為，對尚未開發的土地所發生的借款費用的處理應具體分析：如果該土地是用于特定房地產項目的土地，則為獲得該土地所發生的借款費用應予以資本化。因為獲得該土地是房地產項目開發活動的重要環節之一，購入土地和后續的建筑施工活動一樣，也屬于為資產達到預定可使用狀態所必需的購建活動或準備活動。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時不宜將其納入資本化范圍。因為談不上為實現資產的預定用途所必需的購建活動或準備活動正在進行，因此不符合資本化資產的條件，只能暫時作為費用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產的范同。
3.房地產開發項目借款費用資本化停止時間，應以《企業會計準則一借款費用》規定以“達到預定可使用狀態時為依據”。
綜上所述，在借款費用資本化問題上，我國現行會計準則沒有充分考慮到房地產行業的本身的生產經營特點，導致了房地產企業在實際會計操作過程中存在著經營業績不真實，財務狀況可比性差的缺陷，嚴重地影響房地產企業的會計核算。為此，筆者建議將房地產企業在開發過程中的借款費用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。
參考文獻：
房地產開發的原則范文2
城市房地產開發經營管理條例
第一章 總 則
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作?？h級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
(一) 有100萬元以上的注冊資本;
(二) 有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
(一) 營業執照復印件;
(二) 企業章程;
(三) 驗資證明;
(四) 企業法定代表人的身份證明;
(五) 專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設
第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
(一) 房地產開發項目的性質、規模和開發期限;
(二) 城市規劃設計條件;
(三) 基礎設施和公共設施的建設要求;
(四) 基礎設施建成后的產權界定;
(五) 項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
(一) 城市規劃設計條件的落實情況;
(二) 城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
(三) 單項工程的工程質量驗收情況;
(四) 拆遷安置方案的落實情況。
(五) 物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營
第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三) 按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四) 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
(一) 本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;
(二) 營業執照和資質等級證書;
(三) 工程施工合同;
(四) 預售商品房分層平面圖;
(五) 商品房預售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商協定;但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責任
第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續;逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價20%以下的罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
房地產開發的原則范文3
房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
房地產開發的原則范文4
第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
房地產開發的原則范文5
【關鍵字】房地產；項目管理；存在問題
1 前言
房地產行業是一個地域性很強的行業，即便是同一地區，由于項目定位不同、功能不同、客戶群不同、地塊不同、環境不同、規劃不同等等也會帶來項目內容的極大不同。與公司管理相比，房地產項目管理的不同在于其有一個生命周期：開始、執行、結束。由于部分公司分不清公司管理與房地產項目管理的區別，混淆了兩種管理從而導致房地產項目管理無法順暢進行；有些人將項目管理與工程管理的概念等同，不同的部門相互推卸責任，影響了項目的進度與經濟效益。理對于房地產開發而言，房地產項目管理是極其重要的部分，開發商的前期策劃、市場調研、計劃可行性判斷與論證、經濟分析評價以及后期的營銷策劃等過程都需要項目管理，從而實現最終產品的出臺。房地產項目涉及到多方面多專業：規劃建筑、結構、暖通、給排水、經濟、營銷、園林、管理等等。具備綜合能力的管理人才、各專業技術人員的共同參與、相互協調，才能保證房地產開發項目獲得預期回報。由此可見，房地產項目的管理是全方位的工作，施工項目的成功管理能夠為項目帶來較好的經濟效益，也能提高社會效益。因此，房地產項目管理工作不可或缺。
2 房地產開發項目管理的含義及遵循原則
房地產開發項目管理是工程項目管理的一個分類，它是指管理者綜合運用系統工程的觀點、理論與方法，對房地產開發項目的全過程進行全方位的綜合管理，從而實現生產要素的優化配置，保障優質產品的誕生。其遵循的原則有：成本最低原則；質量管理原則；責任對等原則。房地產是一個暴利行業，近些年房價的不斷上漲帶給普通大眾恐慌與不滿，因此應當從項目管理的角度，降低房地產的成本，盡可能實現最低目標成本的要求，同時要保證房產質量。質量是企業生命的靈魂，尤其是房地產，其產品質量的優劣直接關系到其生死存亡，因此必須嚴把房產質量關，行之有效的實行項目管理。責任對待原則是針對房地產商提出的，房地產商應當注重自己的生產責任，不能只注重進度與資金回籠問題。
3 房地產項目管理中存在的問題
3.1 可行性研究不夠
房地產項目管理的一個最基本前提就是前期研究。只有項目確定了，才能進行項目的前期投資工作的跟進。有些房地產開發商在取得項目后，沒有足夠的市場調研以及前期可行性研究就立馬動工，僅僅根據市場的走風做事，西施效顰的做法，導致社會資源的極大浪費。
3.2 項目監督程序不完善
項目前期的可行性研究不夠，有些房地產商為了盡早收回資金，就可能片面的追趕工程進度，對于工程中的安全問題和質量問題監督缺少足夠的重視。當設計與實際施工產生分歧時，房地產開發商往往一味從利益的角度出發修改圖紙，缺乏必要的實際調查分析，大多數臨時分析都是一念而定，缺乏可靠性，監督工作更是無從說起。
3.3 合同管理意識淡薄
這方面的問題主要體現在房地產開發商的合同意識中。我國傳統思想強調有些事情“口頭”意會便可，不注重合同的落實。隨著我國加入世界經濟競爭，經濟發展的速度不斷加快，不同文化間的沖擊對于我國的傳統思想是一項極大地挑戰，這就要求房地產開發商在今后的工作中注重合同的作用，對于合同中每個字每句話都要細細斟酌，找出最合適的用語，不能隨意修改合同。
3.4 業主、承包商、分包商之間矛盾
在房地產項目的收尾階段，各業主、工程承包商以及分包工程的分包商之間的矛盾不斷激化。在房地產開發項目的土建施工階段，工作較為單一，項目管理相對簡單，在總包合同中已經包含了相關的內容，監理方與管理工作人員按照合同中關于分包等問題的規定能夠很容易的完成項目管理工作。工程招標時，有關工程接口界定、工程配合的內容不夠詳細，所簽訂的工程施工合同不夠嚴密，這樣就讓一些合作意識不良的總承包商對于工程分包等問題上大做文章，給業主項目管理人員帶來不必要的麻煩，糾纏于工程配合和工程接口問題中，以致于造成工程延期。當業主分包工程的分包商遇到問題時往往找業主，業主的現場管理人員成為協調人員，在項目收尾階段，大部分的時間都花在協調工作中，造成浪費。
4 房地產項目中存在問題的解決措施
對于房地產項目管理中存在的各種問題，應當積極采用新的管理理念，規范項目的合理運作，避免項目運作過程中不合理的管理。對于房地產開發商而言，好的項目管理決定著其是否能在競爭日益激烈的房地產競爭中盡早占據優勢。
4.1 確保前期可行性研究的嚴謹進行
項目前期的市場定位與產品研究、項目的品牌戰略等都是前期可行性研究的內容。隨著房地產市場的競爭日益加劇，企業品牌建設不應再局限于單純的廣告投入，越來越多成熟的消費者會將眼光放在產品的質量與售后服務上。因此，房地產開發商應當對自己的產品有一個客觀全面的認識，對其進行客觀合理的評價。充分的前期可行性研究對于確保產品的質量，實現房地產開發商自身的利益最大化目標都有重要的作用，應該注重該工作的進行，嚴謹對待。
4.2 完善項目管理的程序
完善程序監督制度并透明化，能夠確保項目管理的順利進行，確保實現項目管理的目標。針對當前房地產開發項目中存在的管理不規范問題，應當根據實際情況加強監委會的作用，借助第三方力量防止自己監視自己的情況出現。房地產開發項目是一個系統的大項目，其涉及到的項目點較多、戰線較長、項目面廣，中間涉及到的內容較為全面，只有項目管理工作確實到位，按部就班的實施，并根據實際情況合理調整管理方式，積極解決項目進行過程中遇到的問題，確保項目的順利進行。
4.3 提高開發商的合同意識
在前期充分完整的調查基礎上才能切實提高項目管理意識，針對當前部分房地產開發商合同意識薄弱的現狀，應該不斷強化其管理意識，讓其明白項目管理的重要性。改變房地產開發商的傳統觀念，使其意識到合同的作用，意識到合同具有的強制性威力，這樣才能做到從根本上改變房地產開發商合同意識薄弱的現狀，保障房地產開發項目管理更好地實現。
4.4 高度重視項目收尾階段的管理工作
針對項目收尾階段常出現的矛盾問題，應該考慮在項目收尾階段建立一個工程項目收尾臨時機構，該機構由房地產開發商工程主管領導牽頭、并囊括工程管理、技術、開發、材料設備采購人員、銷售人員、物業管理人員等內部工作人員。工程項目現場管理人員與工程項目收尾臨時機構分工協作，更好地完成工程項目收尾階段的項目管理、項目交付工作。
針對各分包商無法完成總承包商組織分包的工程內容的情況，應當由開發商發包的內容進行細化，深化各類發包工程的內容的招標合同內容。最重要的是，實現研究工程內容的建設時間、驗收、資料、協作、交接、安全、場地等等接口配合條件，事先就可能出現的問題進行策略制定。
5 小結
房地產是關系到我國國計民生的重要行業，其質量關系到國之根本。提高我國房地產開發項目管理的水平已是刻不容緩的重要問題。因此，堅持科學合理的管理方法，提高項目管理人員的綜合素質與管理水平，建立并不斷完善房地產開發項目管理的基本流程，這樣才能更好地保障房地產企業在日益激烈的競爭中處于不敗之地。
參考文獻
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房地產開發的原則范文6
【關鍵詞】房地產開發 土地增值稅 所得稅 稅前扣除 比較
房地產開發企業經營增值收益部分涉及的稅種主要有土地增值稅和企業所得稅,土地增值稅屬于按照土地收益計征的特定行為財產稅,采用超率累進稅率,征收一般采取先預征后清算的征收管理辦法。企業所得稅屬于按照企業生產經營利潤和資本利得計征的所得稅,采用比例稅率,征收一般采取分期預繳年度清算的征收管理辦法。鑒于土地增值稅和企業所得稅都將按照相關收入扣除相應支出后的增值余額作為稅基計征稅款,并且今年國稅總局為了加強房地產企業兩個稅種的征收分別制定了《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)和《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發(2009)31號),因此,本文主要從以下幾個方面來分析土地增值稅與所得稅支出扣除的差異,探討兩種稅法稅前扣除趨同的可能性。
一、共同扣除項目
根據土地增值稅暫行條例及實施細則,納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括四個方面:一是土地取得成本,即取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。二是房產開發成本,即開發土地和新建房及配套設施的成本,包括納稅人房地產開發項目實際發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。三是房地產開發費用,即開發土地和新建房及配套設施的費用,包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。四是轉讓房地產有關的稅金,包括納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅,納稅人轉讓房地產時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。
據國稅發(2009)31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定,房地產開發企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除,開發產品計稅成本支出的內容如下。
一是土地征用費及拆遷補償費,指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
二是前期工程費,指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
三是建筑安裝工程費,指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
四是基礎設施建設費,指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出,主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
五是公共配套設施費,指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的,且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
六是開發間接費,指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。從扣除內容構成看,土地增值稅稅前扣除項目與所得稅的扣除項目基本上一致的(不考慮企業年度投資損益以及營業外收支等項目)。
二、加計扣除項目
作為一種稅收優惠措施,加計扣除在土地增值稅和企業所得稅中都存在,但對于房地產企業適用各有不同。
1、土增值稅所涉及的加計扣除項目
我國《土地增值稅實施細則》規定,對從事房地產開發的企業,允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和,加計20%的扣除。這項扣除政策的基本立法意圖是:由于納稅人取得土地使用權后投入資金開發房地產,將生地變為熟地后轉讓,屬于國家鼓勵的投資行為,因此,在計算應納增值稅時,不僅可以從轉讓收入扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定費用,以及扣除與轉讓房地產有關的稅金,而且,還允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本加計20%扣除,這樣就可以保證從事房地產開發的納稅人取得基本的投資回報,以調動其從事房地產開發的積極性,其他企業從事房地產開發的,不享受此項費用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對房地產的炒買炒賣行為。
2、根據《企業所得稅法》的規定,企業的下列支出可以加計扣除
(1)企業的下列支出,可以在計算應納稅所得額時加計扣除。企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用,未形成無形資產計入當期損益的,在按照規定據實扣除的基礎上,按照研究開發費用的50%加計扣除;形成無形資產的,按照無形資產成本的150%攤銷。
(2)安置殘疾人員及國家鼓勵安置的其他就業人員所支付的工資,在計算應納稅所得額時加計扣除,企業安置殘疾人員的,在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上,按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。殘疾人員的范圍適用《中華人民共和國殘疾人保障法》的有關規定。
三、限額扣除項目
1、土地增值稅所涉及的限額扣除項目
房地產開發企業的利息支出,凡能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按土地價款和開發成本計算的金額之和的10%以內計算扣除。此外,財政部、國家稅務總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規定:一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行,超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
2、根據《企業所得稅法》的規定,企業下列支出按規定扣除
(1)對企業職工福利費、工會經費、職工教育經費的稅前扣除范圍和標準規定:扣除標準分別為14%、2%、2.5%,為鼓勵企業加強職工教育投入,新企業所得稅法規定,除國務院財政、稅務主管部門另有規定外,企業發生的職工教育經費支出,不超過工資薪金總額2.5%的部分,準予扣除;超過部分,準予在以后納稅年度結轉扣除。
(2)對業務招待費稅前扣除范圍和標準規定:企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出,按照發生額的60%扣除,但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。
(3)對廣告費和業務宣傳費稅前扣除范圍和標準規定:除國務院財政、稅務主管部門另有規定外,廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售(營業)收入15%的部分,準予扣除;超過部分,準予在以后納稅年度結轉扣除。
(4)對公益性捐贈支出稅前扣除范圍和標準規定:企業發生的公益性捐贈支出,在年度利潤總額12%以內的部分,準予在計算應納稅所得額時扣除。為增強其可操作性,新企業所得稅法對公益性捐贈作了界定:公益性捐贈是指企業通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門,用于《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的公益事業的捐贈。同時明確規定了公益性社會團體的范圍和條件。
(5)企業支付境外機構的銷售費用稅前扣除范圍和標準規定:企業委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除。
四、扣除方法的差異
1、土地增值稅的扣除
土地增值稅以房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算,開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。清算期間具有不確定性,可以長于一個會計年度。清算之前都是預繳,達到清算時限條件時則不再預繳,必須按規定進行清算,多退少補。
共同的成本費用分攤依據,房地產開發項目的扣除項目雖然是按開發項目的實際成本歸集計算的,但有些扣除項目(如基礎設施費、配套設施費等)不是直接屬于某一個項目的,需要由多個清算項目共同享用,這就需要將這些需要共同分擔的成本費用通過合理的方法歸入每個清算項目。土地增值稅不同清算項目共同的成本費用分攤主要不是按項目建筑面積,也不是按項目實際占用面積,而是按可售面積分攤。國稅發〔2006〕187號規定,屬于多個房地產項目共同的成本費用,應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額。
2、所得稅的項目扣除
所得稅清算期間是固定的,并以一個會計年度為周期。按照國稅發(2009)31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定,企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中,應計入開發產品成本中的費用中,直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象;共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。具體分配方法可按以下規定選擇其一:占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。 同時,限定了規定了共同成本的分配方法,如:土地成本按照占地面積法進行分配;單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本,應按建筑面積法進行分配;借款費用屬于不同成本對象共同負擔的,按直接成本法或按預算造價法進行分配。
五、稅前支出扣除差異對房地產企業影響分析
1、限額扣除項目的影響
土地增值稅的限額扣除項目主要是房地產開發費用的扣除,房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用,按照現行會計制度的的規定作為期間費用直接計入當期損益,不按成本核算對象進行分攤。而作為土地增值稅扣除的房地產開發費用是根據《土地增值稅實施細則》規定的標準進行扣除,而不是實際發生數進行扣除。而根據《所得稅法》的規定,期間三項費用除了部分項目限額扣除外均可以據實扣除。
房地產開發費用扣除按規定標準進行扣除,而不是實際發生數進行扣除。這造成以下三個方面問題:一是實際發生的房地產開發費用,與土地成本和房地產開發成本的關聯度并不大,往往扣除金額與實際發生的差異較大;二是如果實際列支的開發費用小于按比例計算的金額,那么差額部分的房地產開發費用就等于沒有有效憑證而被扣除了;三是財務費用扣除往往是按比例扣除大于據實扣除金額,此外利息支出據實扣除時對于超過上浮幅度的部分和超過貸款期限的利息部分和加罰的利息又不允許扣除。因此,本文認為,土地增值稅關于房地產開發費用的扣除方法不符合稅法的真實性原則。
2、分類扣除與加計扣除的影響
房地產開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅,根據財稅[1995]48號文規定:對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的,應分別核算增值額,未分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能享受相關免稅優惠。本文認為,開發項目中同時包含著普通住宅和非普通住宅,有可能存在普通住宅出現負增值,而非普通住宅出現較多增值,合并計算則可能是負增值或較少增值,這就存在分開計算和合并計算完全不同的結果。如果硬性要求分開計算,不利于鼓勵開發商以豐補歉,連片綜合開發,也有悖于保護開發商合法利益的原則。同時又與允許房地產開發企業按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本加計20%扣除相違背,與調動其從事房地產開發的積極性相矛盾。
六、結論
通過本文對兩種稅法差異的分析,一方面能夠在實務操作時注意避免進入稅種誤區,企業所得稅政策規定僅適用于企業所得稅而不適用于土地增值稅,另一方面論述了所得稅關于收入與成本費用之間的相關性、配比性及合理性等原則,對所發生的不相關、不配比、不合理的成本費用不得在稅前扣除的原則應該也體現在土地增值稅的扣除原則中去。建議立法者在物業稅開征之前,考慮土地增值稅和企業所得稅都是按照相關收入扣除相應支出后的增值余額作為稅基計征稅款的共性,應該考慮其支出的趨同性,減少納稅人的遵循成本。
【參考文獻】
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