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房地產的開發與經營范文1
關鍵詞：房地產開發及投資 經濟效應 分析
自1978年12月以來，我國的房地產行業應運而生，且漸漸成長為獨立的產業。伴隨著房地產業的不斷發展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產業帶來的經濟效益越來越為明顯。因而，房地產業成為了越來越多人關注的行業，對房地產開發及投資經濟效應的話題關注度也越來越高。
一、房地產開發成本支出
（一）前期開發費用
土地成本是房地產開發公司在規范開發土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規劃設計支出是在開發的土地模塊中實行勘察及開采計劃而支出的費用；基礎設施以及公共配套設施項目支出是房地產開發公司在開發某一地帶的時候還會建立且完善相應的基礎配套設施，如醫療、文娛、教育及周圍的交通、植被規模等硬件配備需要的費用；信貸費用是房地產進行項目時在銀行貸款費用的基礎上生成的利息類費用。
（二）管理維護費用
實施房地產相關項目的過程中，房地產開發公司的相關部門進行項目所生成的各種支出，在外融匯各種費用生成的費用和對房地產開發地帶的修護建設的修護費用，對銷售給予人力成本等生成的各種費用等。
稅費是房地產公司本著遵法守法的運營態度，向相關部門交納的各種稅費。
預期之外費用是在進行房地產開發投資時，為應對材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費用等。
二、影響房地產開發經濟效益的因素分析
房地產開發是有目的性的開發與投資，其開發構建業務的時長較為長久。怎樣把房地產開發與構建所關聯的效益最優化有多樣的限制因素的制衡，如房地產業開發與施工地帶的篩選、房地產施工水準及周圍環境等條件，這些條件都是影響房產項目經濟收益的關鍵部分。對此進行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：
（一）房地產開發項目地址選擇和規劃制約因素
房地產開發與構建項目的地理位置的優劣對房地產銷售業績的好壞有關鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產銷售的業績，面對消費群體和消費者需求的不一性，需要有針對性地配備相應的設施建設等。如天津市的海河開發公司，該公司的房產項目建設是在天津市政府加速海河下游兩岸調整開發的方針下，依照本地開啟的土地調整開發部署而組建的房地產開發公司，該公司在全面整理了當地的先決條件之后再進行科學開發，由此獲得了較為理想的經濟成效。
（二）房地產開發規劃原則上要科學合理
從之后，我國的房地產開發行業的成長速度愈來愈快，國土資源怎樣獲得合理的開發使用、企業怎樣才可以在激烈的市場競爭環境中獨樹一幟站穩腳跟從而獲取較大的市場份額呢？有效客觀、可行性高的規劃、開發及開展長時間的開發區域人文研究是開發工作的主要內容。房地產開發公司理應用客觀求實的眼光去看待房產項目的開發，以科學的態度實施開發規劃，從而達到房產開發效益最大化的最終目的。
（三）房地產開發、周圍環境及配套設施的水平
伴隨著我國市場經濟的不斷成長，人們在住房條件方面的質量要求也在不斷提高，因此房地產開發商在開發房產項目的時候，選址所在地區的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習俗等要素，和選址所在地區的醫療水平、教育情況及通訊設施等基礎的配備設施的高低程度都對房產開發與規劃有直接的影響。由此，房地產開發公司在實施某地區的項目開發與規劃的時候，務必要對開發項目周圍的環境和配套設施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產項目的開發和規劃當中，不然，對公司未來的房產銷售將造成無法挽回的負面影響。
（四）對于房地產開發與構建項目的后期營銷
房地產開發公司的房產建設是面向多數消費群體的，但如若想要達到企業經濟最大化的目的，房地產開發與構建后期的營銷是舉足輕重的部分。營銷內容滲透房地產開發與規劃的整個流程，在開發房產之前的營銷環節及開發房產之后舉辦的宣傳環節則顯得異常重要。一是可以對外建立公司的良好形象，二是可以達到公司房產開發宣傳和推廣同時進行的目的，這樣對房產開發公司的預期收益目標與實際收益達到一致有積極的作用。
三、房地產開發及投資經濟效益分析
確切來說，房地產開發是一個付出與回報較為長時段的過程，在此期間，我們常說的經濟效益可簡易地解讀為投入期間耗損的勞務項目等支出和開發項目的實際效益折合后的比例。如此而言，在房地產項目實施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤有多大？房地產開發公司的項目實施產出的直觀收入有著緊密的關聯。以下是對此問題的全面探析：
（一）對于數據穩定性的剖析
利用對數據的每個方面匯總能夠得到：房地產開發投資與國內生產總值兩者之間的關系是呈先正相關而后負相關的演變，在國家強有力的可見調控手段的作用之下，國內生產總值呈現降低態勢。但因為房地產的可見調控手段，房地產開發投資的狂熱態勢得到了相對的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個方面對協整變量的檢測精準性造成了影響，因而，我們則需消耗時間來對數據進行綜合分析以方便進行穩定性的檢驗。
（二）協整方式及檢驗
協整方式是解析非穩定經濟變量間正反相關的使用頻率最高的方法之一在兩個極端檢測時，則會限制兩個結果出現相對的偏差。如此，若要將平穩檢驗當做標準，則需要檢驗協整方式。從而，則能夠得到房地產的開發投入和國內生產總值兩者之間的平衡關聯，即房地產的投資與當地的經濟之間的正向關系。
（三）因果分析檢驗
曾經有相關學者發明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經濟變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關系檢測務必得是建立在時間的排序有穩定性的前提之上，在協整檢測當中，很明顯可以看出房產投資與經濟增長之間有某種長期平衡的態勢，接下來則是要論證房產投資與經濟增長之間是否具有這樣一種態勢和作用。最后，仍需采用因果關系的辦法剖析其因果關系。
綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個不同的角度對房地產開發與投資和經濟效益進行研究剖析，從而得出如下論點：房地產公司的開發及投資與經濟增長之間有著一種長期平衡的態勢，且從上述內容中，能夠清楚地知道房地產開發投資與當地的經濟增長是正向的關系，房地產投資的增加對經濟增長起著促進的作用，長此以往，房地產開發投資在地方經濟架構中的作用會越來越重要。房地產開發投資和國內生產總值兩者之間是相互影響的關系，事實證明房地產開發與投資和地方經濟增長之間是相互關聯的。房地產開發公司需清晰地認清與地方經濟發展的關系，與地方相互促進，共同發展 。如天津市的海河開發公司一般，該公司的成功正是由于結合了房地產投資與經濟效益二者，并使之達到一種平衡的狀態，從而推動二者互為彼此的推動力。
四、結束語
綜上所述，在現今房地產開發行業的火熱及我國的國情政策來看，我國的房地產公司在房地產開發投資中應全面斟酌其行為對我國經濟發展的長遠和近期作用，瞄準投資經營的平衡點，減少過熱和過冷情況的發生，在政府強力的指導和輔助下，科學規劃產業內部經營組織，組建對經濟收益有積極作用的經營體制，多層次多方面斟酌每個方面的關聯效應，確保我國房地產行業可持續地合理科學成長。
參考文獻：
[1]高鐵梅.計量經濟分析方法與建模[M].清華大學出版社，2009
[2]關柯.現代房產從業書[M].中國計劃出版社，1999
房地產的開發與經營范文2
（石家莊市城市水系管理處，河北 石家莊 050031）
摘 要：房地產企業不僅具有投入資金多，建設周期長的特點，同時還面臨著越來越大的政策風險和市場風險。正是因為房地產開發企業的性質與企業獨有的特性，以及其面臨著的巨大風險，所以其規避風險的有效手段之一就是加強房地產企業的財務預算管理。現金預算和損益預算是房地產開發企業預算的兩個部分。文章就主要對房地產開發經營中的采取預算工作展開分析。
關鍵詞 ：房地產開發；財務預算；管理；應用
中圖分類號：F230文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）10-0069-02
收稿日期：2015-03-20
作者簡介：靳興德（1967-），男，漢族，河北石家莊市人，本科，高級經濟師，工商管理方向。
引言
財務預算管理是企業預算管理的核心部分。企業的預算是一個綜合性的財務計劃，包括了經營預算、資本預算和財務預算。財務預算則是在經營預算和資本預算的基礎上作出的現金流量安排，以及一定時期內的損益表和一定時期末資產負債表的預計。
一、財務預算管理在房地產開發經營中的必要性
房地產開發的根本目的是取得良好的經濟效益，因此在房地產企業的開發經營活動中，為了取得提高經濟效益與市場競爭力，就必須打破傳統職能管理的界限，將房地產開發與經營活動視為一個整體。只有這樣，才能讓所有的房地產開發與經營管理部門和所屬單位的子目標結合在一起，從而使得投資者的戰略決策與經營者的管理行為相一致。而這種管理格局無疑需要房地產企業具備一條主線，從而將房地產企業的各個職能部門的管理工作與其所屬單位的生產經營活動貫穿起來，進而提高整個房地產企業的管理效率與經濟效益。財務預算管理是在科學經營預測與決策的基礎上，圍繞房地產企業初期所制定的發展戰略目標，對一定時期內的企業資金的籌集、使用以及分配等財務活動所進行的計劃與規劃，從而實現房地產企業對財務進行有效管理與控制的目標。通過預算管理，可以合理配置房地產企業內部的資源，從而最大限度的滿足市場需求，進而長期在市場上獲得最大收益。
二、房地產開發企業財務預算的主要內容
資金預算和損益預算是房地產企業財務預算的兩大部分。損益預算能夠體現未來一定期間內，企業預計的生產經營成果和分配情況。而能夠反映房地產開發企業未來一定期間內現金收支情況的，則是資金預算。
1、損益預算
收入預算、成本預算、費用預算、稅費預算等是損益預算所包括的主要內容。房地產開發企業的通行辦法中規定房地產銷售收入的確認要符合如下條件：取得竣工備案表，并且商品房竣工驗收合格；商品房銷售合同已經簽定，銷售收入已確定；商品房的相關成本得到科學合理的計量；客戶對商品房進行驗收后，辦妥相關商品房移交手續。營銷部、工程部、成本管理部等各部門共同合作，為財務部門提供信息支持，才能高效完成收入預算、成本預算、費用預算。而稅費預算包含范圍較廣，有土地增值稅、營業稅及城市維護建設稅等，這些都跟項目管理和收入成本預算有直接關系。
2、資金預算
通過財務預算，強化資金集中管理，合理規劃與控制企業的現金流量，有效防范財務風險。房地產開發企業現金預算是由現金流入預算和現金流出預算兩大部分構成，其中現金流入包括銀行貸款、銷售回款等。銷售政策、市場環境的約束是制約銷售回款的重要因素。而工程進度和銀行信貸政策是制約房地產開發企業現金流出的重要因素。
三、房地產開發經營中財務預算管理中存在的問題
1、對編制財務預算工作的認識不夠全面
財務預算的主要作用有兩方面，一是企業未來一定預算期內可以預計的財務狀況，二是企業的經營成果。但是不能認為財務預算只是財務部門的一個部門的任務，這些應該是由財務部門牽頭，由多個部門合作完成。比如在取得土地前，營銷部就應開始預計銷售價格，通過產品市場定位和利潤預測，來確定最終的拿地價格，而房地產開發企業項目所有相關成本，可以通過取得土地成本、建造成本、開發間接費用、相關稅金等方面進行歸集，并在項目設計、營銷策劃、財務預算、工程管理、成本控制等多個環節中進行反映，在這些環節中需要公司多部門進行配合，才能完成一項較完整的財務預算。
2、財務預算準確率相對較低、成本項目分解不夠科學，執行力不夠
不同房地產開發企業的財務預算制定和執行不盡相同，存在較大的差異性。究其原因有兩個，一是在制定財務預算時缺少客觀性，沒有認真分析企業明年的計劃和財務狀況，使財務預算在編制目標分解與實際的經營情況相脫離，導致二者存在重大的偏差，忽略了房地產開發企業的特點，相關工程管理，成本控制和營銷策劃等重要工作流程，這樣做出來的預算在執行時與實際的情況偏差較大；二是因為各個業務部門的預算執行力不夠。
3、項目開發預算、企業戰略目標和年度財務預算，三者直接缺乏聯系
不確定因素較多是房地產開發項目的一大特點，其中開發周期長就是其中之一。在此條件下，編制財務預算顯得尤為重要。做好財務預算編制任務在能夠反映企業年度財務經營狀況的同時，也能夠綜合反映項目開況。當前，套用傳統的預算方式仍然是許多房地產企業的做法。其通常采用單獨預算的方式來完成年度經營計劃指導下編制開發項目的年度預算。這樣，就無法充分考慮到項目的開發期這一不確定因素，并且也存在與企業戰略目標聯系不夠緊密的問題出現。
四、加強房地產開發經營中財務預算管理的有效應用途徑
1、編制恰當的項目預算
由于企業不恰當的項目預算，會使得房地產企業的資金得不到充分的利用，從而造成企業資金短缺，加重企業的財務負擔等情況。企業應當在實施項目前，進行資料的收集，并且對收集的資料進行整理和分析，全面考慮項目的整體情況，制定出恰當的項目預算，讓各部門進行相互合作、相互監督。充分發揮整體大于部分的作用，讓項目的收益最大化。
2、加強各部門的密切配合，合理的估計現金預算和損益預算
房地產開發項目預算涉及多個方面，其中包括綜合地價、項目研發費用、建安工程費用、前期手續費等，通過收入成本的預算將現金預算分期進行規劃，同時做好籌資準備。為此，針對該情況，各個業務部門應密切配合財務編制預算，成為必然要求。根據各部門性質，具體分工如下：
2.1營銷部門負責資金預算方面的一些具體工作，包括銷售費用預算、銷售回款預算。而涉及編制地價支出和工程建設資金支出則由前期開發、工程管理部門負責。財務部門則需要編制償還銀行貸款本息支出預算和稅費支出預算。最后人力資源部門的職責是編制培訓費和人工成本預算等。
2.2根據房地產企業產品核算周期長，收入確認制約因素多，成本項目具有特定性的特點，應從取得土地前開始，就請營銷策劃部進行初步的預估地價、凈利等指標，再通過項目部、設計部、營銷策劃部和財務部等相關業務部門一起對開發前期、中期、后期的收入成本分期進行預算，最終完成整個項目的損益預算。
3、加大分析、考核財務預算的力度
一切經濟活動都是為了實現企業的目標而開展實行，是預算管理的本質要求。想要強化企業的管理，就必須在預算執行過程中落實經營策略。為此提高預算的控制力和約束力，實現企業的業務預算和財務預算是完善企業預算管理體系的有效方法。企業各部門在工作中，尤其是在房地產建設和銷售的工作中，必須切實落實好預算工作，按照預算范圍開展經濟活動。采用“以月保季，以季保年”為原則。把企業的方法策略運用到執行的過程中，保證預算政策的嚴格執行，并建立健全監督機制，實施反饋預算執行情況，最終形成全方位控制、全員參與的預算管理體系。
4、加強財務預算管理的執行和監督
房地產企業應當加強財務預算管理的執行和監督。在項目事前通過財務管理對各項工作進行控制，制定發展目標；在項目事中對各項工作進行監督，始終保持所支出的資產都在預算的控制范圍之內，及時的發現問題，解決問題；在項目事后，對該項目做一個客觀的、公正的評價，吸取好的方面，分析錯誤的地方，找出原因，以防在下一次的項目中再度出現。
結束語
房地產開發企業的決策正確與否離不開好的財務預算。建立健全財務預算管理體系，以控制現金流為主，加強財務預算的執行與考核，加強企業內部各部門間的溝通和協調，以保證財務預算目標順利實現。因此，只有根據實際情況不斷完善和改進財務預算，做好財務預算并嚴格執行的房地產開發企業才能實現長期的健康穩定發展。
參考文獻：
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房地產的開發與經營范文3
關鍵詞：財務管理；管理制度；管理會計；房地產企業
企業的財務預算管理是對目前的財務制度開展管理控制管理的機制，規定各個部門要按照這個規章條文來嚴格執行。預算是企業對每個部分開展控制的手段與方式，而不是單純的對財務的管理與計算。每個部門以表格的方式來體現其工作進度，預算在其中起著重要導向作用。預算在管理上，它能夠對每個部門其著制約的作用，保證了控制力與執行力。只有這樣，預算的實質意義才可以得到每個部門的認可，也能夠更好的把企業財務預算在各個部門得以充分的利用，把財務預算擺在最合理有效的位置上，使其發揮著最大的功能，這也就不會使預算只是在單純意義上的上報報表的模式了。
一.企業財務預算監管的意義與作用
財務預算管理利于對企業的掌控，財務預算管理的實質是控制與管理，其各個部門對生產，銷售的過程的全面管理，也是企業針對財務管理預算的最根本的需求，它是通過預算的來開展對各項工作的監督與控制，它是企業得以安全運行、正常運轉的前提與重要保證。企業通過預算來判斷企業經營情況，可以對經營情況合理的把握與衡量，經過不斷的總結經驗，同時對各個部門展開考核，完善部門的制度，確保企業的經營情況達成可管理與可控制的目的，保證企業的經營效益。
財務預算管理有利于降低財務風險，企業財務管理從客觀上講是決策的相關人員對市場運行進行的估算與分析，這種決策的可靠性就要看決策者對市場的情況以及管理經驗的判斷，這就對企業的管理和控制上留下了危險因素。而企業的財務預算是對企業經營的情況展開全面的總結，也是對企業的經營數據進行合理的分析，就在某種程度上避免了人為的主觀臆斷造成的錯誤分析。
財務預算管理有利于企業完善全面的獎勵體制，企業對每個部門都訂下了可行性的預算目標，再將逐個的目標落實在每個工作人員的身上，這樣就可使工作人員帶著目標來進行工作，在要求的時間內完成任務目的來獲得的工資。只有財務預算管理體系的完善，才可以進一步推動工作人員間的互相合作，提升自我的工作技能，很好的完善了全面的獎勵機制，提升了企業員工的凝結力。
財務預算管理有利于提升企業的經濟利益，它在開展財務預算的時候是根據具體的財務實況以及市場的需要來進行的。它能夠合理的分配人力的資源，為企業利益的最大化為目標，對每個生產環節都進行了成本控制，為企業的市場競爭打下了堅實的基礎。
二.房地產企業財務管理現階段的狀況
房地產企業的工作者很大部分對財務管理都不精通，這些經營者常常出于個人的主觀臆斷，缺乏相關的專業知識。另一方面，多數的企業中管理部門以及行政部門都高于財務部門，這就忽視了財務管理在企業中起重要的主導地位。
房地產企業大部分都是家族式經營的企業，其缺少財務管理部門、內部核心控制部門，制度的不健全會導致財務管理的亂套，為將來企業的擴大與發展埋下了隱患。
房地產企業融資的途徑分為三種：親朋、銀行、資本市場。親戚朋友之間的借貸，適合用于創業的階段。而向市場借貸和銀行與融資就背道而馳了，它在財務管理當中顯現出的問題很多，它給社會反映的財務信息讓人很難相信，這對房產企業從銀行融資造成了很大困難與限制，至于在資本市場的融資更是不用談起了，房地產企業發展到一定狀況的難題是資本短缺，這也就在很大程度上延緩了房地產企業的發展以及壯大。
三.管理會計開展的想法
整調會計核算一定對會記信息準確與業務數據標準進行規范性的統一，使每項業務滿足管理會計的要求標準。信息化使用范圍的慢慢擴大，數據庫最普遍的關系數據已發展到多維的數據庫。其中多維的數據庫包括數據、字段、等設置。成本管理和核算對于成本數據的需要詳細的很多。全面預算是財務預算的中內容之一，企業可以采用手工和信息系統展開全面的核算，但在核算的運作上，特別是掌控類型的預算，比如成本和費用的掌控上，就必須采用信息化的模式來達到較為好的效果。
使用流程化的監管模式，要把數據融入企業的數據庫系統中，針對業務進行的同時就可實施支出的控制以及進度的控制，控制可采用強制的掌控制，超出的要禁止生成的憑證。使用預警的制約方式也行，同理也可以采用即時的采集相關數據進行統計與發展。在業務系統普遍信息化的條件情況下，在財務預算上作基礎，對于業務上的行動力上也要展開控制。房產企業成立現代企業的相關制度，進行的經營權以及所有權要相分離開，提升企業財務管理其中的層面，把財務管理的相關人員提拔到管理者的職位。在對財務人員的聘用上，要同時引進、培養提拔高素質的人才，要用家族以外的人才在財務崗位工作，而不要用人唯親。如果只是在生產前的幾個階段對目標的影響，就該用成本法的來計算，降低成本的方法在于提高施工效率、減少不必要的，毫無效率的作業模式。房地產企業在使用管理會計時，應該以會計為基礎，管理會計所應用的資料，資料庫的來源通道，財務會計信息的供給，用來保證會計信息的真實有效性。把財務會計所提供的資源直觀的應用于管理會計當中，為融資的展開與企業的投資創建了良好氛圍條件。
結束語：
現階段我國理論系統與實驗都有待于完善，其自身的弱點很難在管理會計中得到采用?？梢姡攧展芾硎欠康禺a企業的核心，要以財務管理為中心，才能有效地強化企業的管理制度。因此政府應該加大力度為企業提供強有力的后盾做保障，提升企業管理的控制水平，促使房地產企業經濟協調、健康、快速發展。
參考文獻：
房地產的開發與經營范文4
一、旅游房地產營銷策劃的意義與價值
（一）旅游房地產營銷策劃的意義
1、旅游房地產營銷策劃有助于開發商鎖定市場目標
旅游房地產在營銷策劃過程中，需要對當地市場的狀況、旅游者的消費傾向以及市場走勢等有充分的了解，并根據具體的情況確定其經營的方向與發展戰略。
2、旅游房地產有助于對市場風險與收益的評估
面對日益競爭激烈的社會經濟市場，只有對市場的風險與收益做到正確的評估，才能夠有效的規避風險，從而為旅游房地產的健康發展提供一份保障。
3、旅游房地產有助于改善企業經營管理，提高企業的競爭實力
通過旅游房地產的營銷策劃，有助于經營者去了解當地的市場，并對市場的變化規律做預測，從而所制定出的營銷策劃方案能夠滿足于市場的需求，最終提高市場的競爭力。
（二）旅游房地產營銷策劃的價值
針對我國面臨去庫存的難題，房地產業通過與第三產業旅游業的結合，有效的帶動了房地產業的經濟回升，特別是最近幾年來休閑度假式的旅游方式得到了消費者的青睞。隨著人們對旅游觀念的改變，為我國的旅游房地產業的發展提供了有利的條件，由此可見，旅游房地產的營銷策劃具有很高的投資價值與收益價值。
二、影響我國旅游房地產營銷策劃的因素
（一）經驗不足
由于我國的旅游房地產起步比較晚，無論是開發還是經營都缺乏深入的了解，同時又缺乏系統的研究，很容易在旅游房地產營銷策劃過程中造成資源的浪費與資金的損失。
（二）制度的不健全
旅游房地產營銷策劃的相關法律法規沒有完善，很容易導致權益糾紛的發生，目前我國的旅游房地產開發經營過程中并沒有與之相匹配的法律法規，從而影響到了旅游房地產營銷策劃。
（三）較低的管理水平
由于旅游房地產投資價值與利潤的可觀性，使得眾多的開發商對旅游房地產進行大力的開發，從而在旅游房地產的經營過程中呈現出管理不善、項目分散經營等現象，除此之外，還有的開發商只注重短期的利益，對旅游房地產的項目進行隨意的破壞，在一定程度上制約著我國旅游房地產的營銷策劃。
三、如何促進我國旅游房地產的發展
（一）把旅游作為開發主導，實現旅游、地產的相結合
旅游房地產在營銷策劃過程中，需要找準定位，并把旅游作為營銷策劃的主導，并把旅游項目整合到所有的開發項目中，進行科學合理的布局，同時進行統籌的規劃，從而形成旅游房地產一體化的經營模式，通過第三產業的旅游業帶動當地的房地產業的投資與發展，同時房地產業又反作用于第三產業，有效的帶動當地的經濟發展，通過相互之間的促進，實現一種共贏的經濟發展形式。
（二）進行品牌化的經營，與國際旅游對接
在進行旅游房地產的營銷策劃過程中，要逐漸的與國際旅游相對接，積極的汲取國外旅游房地產的優秀營銷策劃案例與開發管理經驗，并結合當地旅游房地產項目發展的特點，塑造出具有當地特色的旅游房地產品牌，并在營銷策劃過程中提升項目文化，實現品牌化的經營，在現如今的經濟體制下，通過與國際旅游相對接，實現品牌化的經營，最終獲得經濟效益最大化。
（三）根據當地自然環境，實現環境友好發展
對于旅游房地產的營銷策劃，要有效的利用好當地的自然環境，結合當地自然環境的資源與市場條件，努力的挖掘出適合于當地旅游房地產營銷發展的優勢，同時把時展的要求相融合，利用當地的自然資源與地理文化，有效的拉動旅游房地產項目的營銷發展，從而引領當地環境與旅游房地產項目的和諧發展，實現環境友好和諧的良好發展。
（四）提高管理水平，健全法律法規
由于在旅游房地產營銷策劃過程中往往會涉及到違法建設的現象，以及一些無計劃、超計劃的建設都將會影響到旅游房地產營銷的正常發展。因此，能過健全有關旅游房地產的法律法規的建設，做到嚴格的執法，與此同時，提高旅游房地產業的管理水平，有助于促進當地旅游房地產業的健康持續的發展。
旅游房地產業中有效的融合了旅游業與房地產業，通過兩者之間的相互滲透形成了有機產物，在滿足于人們對物質需求的同時，改善了生存與居住的環境質量。因此，在旅游房地產的營銷策劃過程中，要有效的借鑒國外先進的理念，同時又要結合我國旅游房地產的實際發展情況，通過對當地資源的有效利用，對旅游房地產進行統籌的規劃，并進行科學、合理的開發，從而實現經濟效益、社會效益以及環境效益的統一性，最終實現我國旅游房地產的可持續發展。
參考文獻：
[1]鄒曉峰.我國旅游地產消費和投資的特征、問題及對策[J].建筑經濟. 2013（01）
房地產的開發與經營范文5
【關鍵詞】 新會計準則； 投資性房地產； 計量
《企業會計準則第3號――投資性房地產》（以下簡稱新準則）是新會計準則體系中新增的一項重要內容，是為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露而制定的。
一、關于投資性房地產的界定
新準則定義為：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并能夠單獨計量和出售。具體為已出租的、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產。
（一）新準則規范的投資性房地產范圍的劃分標志或原則
新準則未明示，《國際會計準則第40號――投資性房地產》（下稱國際會計準則）認為，投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其它資產，至于商品或勞務的生產或供應過程中使用的房地產（或用于管理目的的房地產），其產生的現金流量不僅歸屬于該項房地產，而且歸屬于在生產或供應過程中所使用的其他資產。正因為這一點，因此，將投資性房地產與自用房地產區分開來。
（二）新準則規范的投資性房地產范圍
具體還應包括：
1.為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經營過程中為短期銷售而持有的土地。計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認投資性房地產的標志或條件，新準則未明確規定。
2.尚未確定未來用途的土地（如果企業尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為用于資本增值）。
3.企業擁有（或企業在融資租賃下持有）并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物。
4.準備在一項或多項經營租賃下租出的空閑建筑物。
（三）不屬于新準則規范的投資性房地產
具體為：
1.持有的為在正常經營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發過程中的房地產，如為了在不久的將來處置或為開發和銷售而專門取得的房地產。
2.為第三方在建在開發的房地產，即新準則規定的“企業代建的房地產，適用《企業會計準則第15號――建造合同》”。
3.自用房地產，包括持有的將來用于自用的、為將來開發并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產。
4.為將來作為投資性房地產而正在建造或開發過程中的房地產。其在建造或開發活動完成之前，不適用新準則；待建造或開發活動完成時，作為投資性房地產。但對已經是投資性房地產、目前正在進行改建以為將來繼續作為投資性房地產使用的，適用新準則。
5.閑置地不屬于投資性房地產。
（四）房地產的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的，應當如何處理
新準則未予明確，可按照國際會計準則的規定進行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應分別計量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產視為投資性房地產。
（五）企業向其持有的房地產的使用者提供服務對是否判斷為投資性房地產的影響
比如，辦公樓的業主向其承租人提供保安和維修服務，一家企業擁有并經營一家旅館，其向客人提供的服務是整個協議的一個重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產？新準則沒有給出明確具體的判斷標準，可參照國際會計準則給出的原則來進行判斷，即：企業向其持有的房地產的使用者提供輔助服務，如果該服務在整個協議中并不是重要的組成部分，則企業應將該項房地產視為投資性房地產；在另外一些情況下，提供的服務構成相對重要的組成部分，則不視為投資性房地產。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產，“旅館”是自用房地產，不是投資性房地產。
（六）企業將其擁有的房地產出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個財務報表和合并財務報表對該房地產不同的列報方式問題
在包括母公司和本企業，或另一家子公司和本企業在內的合并財務報表中，該項房地產不符合投資性房地產的條件，從整個集團來看其屬于自用房地產，因此合并財務報表不能作為投資性房地產列報；但從擁有房地產的單個企業來看，如果符合新準則的定義，出租人在其單個財務報表中應將該項房地產作為投資性房地產。
二、投資性房地產的確認
新準則規定的確認條件是同時滿足“與投資性房地產相關的未來經濟利益很可能流入企業”和“投資性房地產的成本能夠可靠地計量”兩個條件。
第一項確認標準，需要企業在初始確認時根據可取得的證據對相關未來經濟利益流入的確定程度作出估計；第二項確認標準一般容易滿足，資產購置交易本身已表明了它的成本。
三、投資性房地產的初始計量
新準則規定投資性房地產初始應按其成本計量，即：外購成本包括買價、相關稅費和直接歸屬于該資產的其他支出，自建成本包括建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產成本按照相關準則規定確定。該初始計量規定包含了以下內容：
一是交易費用應包括在初始計量之中。
二是外購取得中“可直接歸屬于投資性房地產的支出”包括：法律服務的職業收費，財產轉讓稅和其他交易費用等。
三是自建成本的“必要支出”應當不含投資性房地產的啟動費用，建造或開發過程中浪費的材料，人工或其他資源等非正常損失。
四、投資性房地產的后續支出
新準則規定，其后續支出滿足該準則規定的兩個確認條件的，計入投資性房地產成本，否則計入當期損益。在具體理解和判斷時：
第一，如果超出原先對已有投資性房地產估計的未來經濟利益很可能流入企業，與已確認的某項投資性房地產相關的后續支出應增加投資性房地產的賬面金額，所有其他后續支出應在發生的當期確認為費用。
第二，對后續支出是否進行了恰當的會計處理，有賴于對其初始計量和確認時對相關情況的考慮。比如：在確定某項投資性房地產的賬面金額時，考慮了未來經濟利益的損失，那么為恢復該資產的預期未來經濟利益而發生的后續支出，就應當資本化；某項資產的買價反映了企業為使該資產達到工作狀態在未來必須發生支出的義務，后續支出也應當資本化（如購置需要整修的建筑物，其后續支出應當增加其賬面金額）。
五、投資性房地產的后續計量
新準則規定了兩種計量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。采用“公允價值模式”必須同時滿足“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場”、“企業能夠從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”兩個條件；不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，直接以公允價值為基礎調整其賬面價值，差額計入損益。另外，“成本模式”可轉為“公允價值模式”，但“公允價值模式”不得轉為“成本模式”。在具體理解和判斷時：
（一）什么是公允價值
一般認為，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額?！肮浇灰住辈淮嬖谔貏e或特殊關系，假定是在非關聯方之間進行的，各方各自獨立發生行為?！笆煜で闆r”指自愿的購銷雙方都對投資性房地產的性質和特征、其實際和潛在的用途以及資產負債表目的市場狀態相當熟悉。也就是說，公允價值應當是在資產負債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估計不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計價格，如不規范的融資、售后租回以及與銷售有關的任何人所給予的特殊對價或讓步等。
（二）如何理解投資性房地產公允價值？其內涵和外延如何界定
1.投資性房地產的公允價值是指其在資產負債表日（而非之前或之后）的市場價值，因為公允價值的定義實際上假設了銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。同時，投資性房地產的公允價值不反映為提高或改善房地產而發生的未來資本性支出，也不反映由未來資本性支出所產生的相關未來利益。
2.企業確定的公允價值不應扣除企業在銷售或其他處置過程中可能發生的交易費用。
3.公允價值通常是在同一地點和相同條件的活躍市場對相似的房地產的現時價格以及相似的租賃和其它合同所確定的現時價格。對建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環境相同、性質相同以及結構類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對于土地使用權而言，其相似性是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境、可使用狀況相同或相近的土地。企業應當注意分辨和識別該房地產在性質、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產有關的租賃和其它合同條款方面的差異。
4.公允價值有別于使用價值。公允價值既反映了“市場參與者”的知識和估計，也反映了與市場參與者相關的各種因素；使用價值反映了“企業”的知識和估計，也反映了只針對于“特定企業”的各種“特定實體”因素，這些因素一般不適用于其它企業。一般認為，公允價值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產進行組合所產生的附加值；（2）投資性房地產與其它資產之間的協同作用；（3）針對于目前企業或業主的法定權利或法律約束；（4）針對于目前業主的稅收利益或稅收負擔。
5.在確定投資性房地產的公允價值時，應避免重復計算已在資產負債表中單獨確認的資產或負債。如電梯或空調等設備一般包括在建筑物即投資性房地產之中，而不單獨作為非投資性房地產資產予以確認；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價值包括家具的公允價值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業不應將家具作為一項單獨的資產確認；再如，投資性房地產的公允價值不包括預付的或應計的經營租賃收益（因為企業已將其確認為一項單獨的負債或資產）。
（三）在實務操作中如何取得投資性房地產的公允價值
一是委托專業的評估估價機構進行評估估價。投資性房地產的公允價值依賴于具獨立資格的評估師所作評估的程度，具備獨立資格的評估師應具有國家認可的相關專業資格，并具有對所評估的投資性房地產的地理位置和種類方面的近期經驗，要求評估機構和估價人員掌握豐富的房地產交易市場資料和扎實的估價理論知識。
二是自行確定。在企業自行確定投資性房地產的公允價值時，應當考慮自身的專業水平和能力；同時應當審視和披露所采用的方法及重要假設、房地產的性質和缺乏可比的市場數據、公允價值的確定是取得了市場證據還是更多地依賴于其它因素等。
（四）新準則規定“公允價值模式”不得轉為“成本模式”
也就是說，如果企業原先按公允價值計量某一項投資性房地產，即使可比的市場交易變得不經常發生或市場價格變得不易取得，在該項投資性房地產處于變為自用或企業為以后在正常經營過程中銷售而開始開發之前，企業仍應按公允價值對其計量。
六、投資性房地產的轉換
新準則規定的轉換條件易于理解，但未規定其他資產轉換為投資性房地產的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產的土地使用權為銷售而開始開發房地產，從而證明其用途發生了變化，企業應將該項房地產由投資性房地產轉換成存貨；相應地，如果企業決定處置某項不需進一步開發的投資性房地產，在終止確認（從資產負債表中消除）之前，應繼續將其作為投資性房地產而不應作為存貨進行會計處理。類似地，如果企業為在將來繼續作為投資性房地產使用而開始對某項現有投資性房地產進行改建，改建期間企業應繼續將其作為投資性房地產，而不應將其重新劃歸為自用房地產。
新準則規定，在“成本模式”下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。也就是說，在企業采用“成本模式”的情況下，投資性房地產、自用房地產和存貨之間的相互轉換不應改變所轉換房地產的賬面金額，也不改變該項房地產計量或披露的成本。至于在“公允價值模式”下的轉換，均以轉換當日其公允價值作為入賬價值，但其公允價值與原賬面價值的差額的處理規定則有所不同，即投資性房地產轉為自用的，差額（借差或貸差）均計入當期損益；自用房地產或存貨轉為投資性房地產，借方差額（即公允價值小于原賬面價值）計入當期損益（體現了“穩健原則”），貸方差額（即公允價值大于原賬面價值）計入所有者權益（應當是計入“資本公積”科目）。
七、投資性房地產的處置
新準則規定，當投資性房地產被處置或永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應終止確認該項投資性房地產，處置凈額計入當期損益。
結合《企業會計準則第14號――收入》，處置投資性房地產所產生的應收對價，初始應按公允價值確認。如果投資性房地產的付款額延期支付，則收到的對價初始應按與現金價格相等的金額予以確認。對價的名義金額和與現金價格相等的金額之間的差額，應在合同或協議期內采用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。
【主要參考文獻】
房地產的開發與經營范文6
【關鍵詞】房地產；評估；假設開發法
引言
隨著我國房地產的迅猛發展和日益擴大，房地產不斷促進我國的經濟增長和人民生活水平的提高。為了確保房地產市場合理健康的發展，房地產評估也隨之興起，其業務也不斷增多，人們也更加關注和研究房地產評估的理論和方法。對于房地產項目來說，可以采用市價法、成本法、收益法以及假設開發法等來進行評估[ 1]。作為房地產估價的重要方法之一，假設開發法具有較強的可操作性和適用范圍較大的特點，能夠為房地產的評估和項目投資評價提供方法和技術支持，為房地產經濟活動提供更好的服務。
1 假設開發法的基本理論
1.1假設開發法的含義及應用條件
假設開發法（Hypothetical Development Method）又可以稱為剩余法，余值法或倒算法。根據《房地產估計規范》中對于“假設開發法”的定義，假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值、開發成本、稅費和利潤等，然后從開發完成后的價值中扣除開發成本、稅費和所得開發利潤等，以此來測算估價對象的權益價值[2 ]。
假設開發法主要是適用于待開發的土地、正在建的地產等具有投資開發的或待拆遷改造等具有再開發潛力的房地產的估價。待評估的房地產應具有投資開發或再開發潛力，這潛力是指該房地產在未來具有可盈利性的可能，這種可能性需要通過市場調查和預測分析來對盈利機會進行定性分析描述；待評估的房地產未來的價格可以預測，待估價房地產是需要再市場上經營出售的，應當結合市場行情和供求狀況，正確有效的預測待估價房地產未來的市場租售價格；社會經濟環境的好壞也將影響假設開發法的估價效果，有效的評估需要較明朗長遠的房地產政策、健全的房地產法規、穩定清晰的房地產的稅費等[3]。
1.2假設開發法的理論模型
根據假設開發法的含義，其理論模型為：
房地產價值=開發完成后當地產價值-開發成本-管理費用-銷售費用-銷售稅費-投資利息-開發利潤
簡化的公式為：V=A-（B+C）
式中：V―待估房地產的價格 A―開發完成后的房地產總價值
B―總的開發成本（開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息之和）
C―開發利潤
1.3假設開發法的應用流程
一般按照以下六個步驟運用假設開發法：
（1）基本情況的了解分析
首先需要調查待評估房地產的位置、規劃限制和現狀等基本情況。待評估房地產的位置信息主要包括土地所在區域的性質、具體坐落位置、交通條件、環境情況等；現狀只要包括土地用途、使用者及使用權性質、面積、基礎設施等方面；規劃限制主要涵蓋了區域規劃、建筑性質、建筑容積率、綠化比率等情況。
（2）最佳利用方式的選擇
在規劃許可范圍內，選擇待評估房地產的最佳的用途。為了確定最佳用途，需要充分分析當地市場的情況，考慮區域情況和社會對于該用途的需求及未來發展，分析市場最需要哪種類型的房地產。
（3）開發經營期的估算
確定開發經營期是為了了解開發成本、管理、銷售費用等情況，測算開發后房地產的售價、投資利息等。待開發房地產的開發經營期是以取得估價對象的時間作為起點，房地產預計開發完成后經營結束的時間為終點。
（4）開發完成后價格的測算
一般是以開發完成的時間來測算該房地產的價值，結合待評估的房地產的最有效利用方式（出租、出售）和市場情況變化等，利用多種方法來綜合確定價格。
（5）開發成本的測算
房地產開發成本不但與開發周期有關，還需考慮投資進度。結合相關的經驗和規定，利用成本法來測算出開發成本、管理費用、銷售費用、相關稅費、開發利潤等。
（6）房地產價值的具體計算
正確利用現金流量法或傳統法來具體計算出待評估房地產的價值，測算出的結果一般有樓面地價、建筑面積單價和地價等。
2房地產評估假設開發法的應用模型
2.1房地產項目開發完成后的價值測算
根據待評估的房地產的最有效利用方式（出租、出售）和市場情況變化，利用市場比較法和長期趨勢法確定用于出售的房地產的價值，測算出租或自營的房地產價值可以采用市場比較法和收益還原法[4]。
（1）市場比較法和長期趨勢法
市場比較法是通過已經發生交易案例的價格和近年來同類房地產的價格變化趨勢來估算出待評估房地產開發完成后的現房價格。通過區域因素、交易情況和個別因素等來修正市場比較法，不同的區域、個別因素對房地產價格的影響程度不同。
長期趨勢分析是根據相關部門公布的房地產過去、現在的價格指數和未來的變化趨勢來推測，需要注意的是通常是通過比較單價并不是總價。
（2）收益還原法
對于寫字樓、餐旅館、商店等出租和營業的房地產，先要預測出出租或經營的收益，然后再通過收益法將收益轉換成價值來測算待評估房地產開發完成后的價值。通過市場比較法和長期趨勢法來確定租金。例如，根據目前租金水平和未來趨勢來預測出某寫字樓未來的月租金為50元/m2，可用于出租的面積為30000m2，出租率為90%，其中租金的30%用于運營費用，報酬率為10%，運營期為50年，改寫字樓的未來總價值估計為：
50×12×30000（1-1/（1+0.1）47）=11211（萬元）
2.2房地產項目開發成本的測算
（1）土地成本
根據土地的具體情況，通過分析不同的土地性質和國家相關政策來確定土地成本。土地成本一般包括土地出讓金、地價評估費、土地補償費、耕地開墾費和占用稅、房屋拆遷費用、勞動力安置補助費、征地事務管理費、場地清理費等。
（2）建造成本
測算房地產項目的建造成本相對比較復雜且有一定的難度。首先需要明確該評估項目的最佳用途，項目的品質和檔次將直接影響到建造成本的測算；其次需要根據市場情況來測算建造成本，項目前期工作咨詢費、設計費、招投標服務費、環評費、勘察費等這系列的前期工程費可以類似工程經驗和相關收費標準來進行測算，建設安裝工程費（土建安裝成本、工程監理費、質量監督費等）可按照地方建設工程造價管理規定計算，根據當地具體標準確定基礎設施建設費和公共配套設施建設費，測算成本時需要充分考慮到項目開發過程中可能因為原材料漲價、工程量增加等不可預知的因素來產生的費用[5]。
（3）管理費用和銷售費用
綜合考慮項目的規模、開發周期、復雜程度和參考房地產類似項目的管理費用，一般可以通過土地和開發成本的一定比率來確定管理費用。銷售費用的投入作用相當明顯，這將會對項目銷售進度產生很大的影響，銷售費用一般占銷售收入的1-3%，但具體的還需要合理的分析市場狀況。
（4）投資利息
因為房地產項目存在投資大、周期長的特點，為了體現資金的時間價值，所以需要測算投資利息。投資中的地價款、開發成本、管理費和其它費用是預付資本，這些都是需要考慮利息的，計算利息期按照開發周期、資金投入情況來確定，可以采用靜態和動態投資來計算投資利息。
（5）稅費
銷售稅費應考慮周全，主要包括了營業稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅等，還需要考慮到房地產享受的稅收優惠。其中企業所得稅和土地增值稅的預測是相當關鍵的，它們的預測是以項目整體能夠準確合理地預測為基礎。
2.3開發利潤的預測
開發項目利潤是以項目價值或開發成本為基數，按照一定的利潤率來計算的。利潤率一般采用當地近年來類似項目開發的平均利潤來確定的，需要注意到不同類型的房地產項目的利潤率存在差異性。
3假設開發法在房地產市場中的應用難點
因為假設開發法的原理簡單、運算方便等特點而備受歡迎，是現階段房地產評估的常用方法之一，然而在實際中的應用效果不太理想，其中有幾個難點和問題必須引起注意，下面就簡要探討：
（1）市場信息的準確性
假設開發法是在獲取類似項目交易信息的基礎上來測算待評估項目未來的價值和開發成本，然而信息資料的準確性并不能保證。這是由于每個項目均具有獨特性，同區域內很難找到類似項目，其次就是市場交易信息不夠公開透明，還有政府相關的信息也不夠完善，因此評估所需的市場信息需要進行修正。
（2）開發利潤計算方式的誤用
一般計算開發利潤都是將計算基數乘以一定利潤率，理論上是沒有錯誤，然而在實際應用中會存在一些錯我。首先，在測算利潤率的時應該考慮到開發建設期這一隱含的因素，如果開發期不同，投資收益率相同的房地產項目的利潤率也會不同，在實際應用中這是經常被忽略的。例如，某個項目的開發期為一年，它的成本利潤率為5%，如果開發期為兩年，應為資金占用期增加了，其成本利潤率按照單利率來算至少為10%，通過這種方式的計算才能保證收益率相同。其次，由于性質不同的資金的占用期限可能不同，所以需要計算出綜合成本利潤率。筆者認為如果采用年收益率的形式計算開發利潤，既利于項目間的比較又方便理解，還可以有效避免錯誤。
4結束語
隨著我國房地產市場和評估理論的迅速發展，深入研究假設開發法的理論，同時也積累了不少實踐經驗。假設開發法對于房地產估價和項目投資決策都有著重大意義，然而在實際應用中應多加注意評估的重點和難點，確保評估的準確合理性。
參考文獻：
[1]常青. 房地產估價的基本問題及其關系研究[J]. 建筑管理現代化， 2006， （2）：29-32.
[2]王珍蓮. 房地產評估之假設開發法運用探討[J]. 財會月刊， 2014， （10）.
[3]王小玲. 我國房地產市場假設開發法應用研究[D]. 長安大學， 2007.
