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房地產經營與管理范文1
房地產行業在經歷了二十年的快速發展之后,成為了國內重要的經濟支柱之一。國家的對其發展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現在的調控。使得房地產行業的泡沫沒有繼續膨脹下去。房地產企業的發展也將面臨新的機遇和挑戰,在新的機遇和挑戰到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發展需求。下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。
1 新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰。
國家對房地產行業的經營與發展進行大力的整頓與調控,使得房地產行業的經營環境發生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發展履步維艱、面臨著公司內部和外部環境的雙重壓力。顯而易見,房地產公司的經營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。
1.1 國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關系發生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺,使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發生了轉換。市場上的觀望狀態持續延期,投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業。
1.1.2 融資環境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產的產品開發提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位,公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內部經營為應對新的市場環境所存在的問題。
1.2.1 公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發、然后大力的銷售。開發、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環境,房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。
1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉,甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
1.2.3公司需要建立現代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步,房地產行業的畸形發展雖然取得了一定的經營成果,也給房地產公司帶來了嚴重的損失。現代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力,優質高效的設計團隊,優質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。
2 關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討,為了更好的經營發展企業和發展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養與招攬,建立公司的經營體制。
人才是公司經營發展的根本,管理人才和專業人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養和招攬是公司為長久的發展戰略的實現以及建立全面的現代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發展需要的。公司的經營也應該為了規避風險和擴大利益進行多元化的轉變。
2.2 加強成本核算的能力和開發多方面的融資渠道。
房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本,房地產公司應該加強經營成本核算的能力,很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業在成本上具有很大的優勢,以求在競爭中的絕對優勢。銀行縮緊銀根,對于房地產的開發和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資,這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態的。比如說在開發中多采用合作的形式,有效地減少開發占用資金,擴大與基金、信托等等金融機構的合作。
2.3 加強公司的內部管理,合理有效的規避風險。
房地產公司發展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風險都將對房地產企業形成致命的打擊。加強公司的內部管理,無疑是降低和規避風險最好的措施,也是企業得以發展的重要前提。如今的房地產企業內部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構建現代化的分工經營部門體系;建立內部控制制度和現代化的信息網絡平臺。都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制有效的規避企業在經營的過程中由于工程開發和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。
2.4 做好對市場動態的把握,根據市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰略的運用。
由于前期房地產的火熱經營狀態,使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業就是生產房產產品經營房產產品的經營企業。房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優勢就需要把握市場的動態,去探析消費者的心理需求。根據不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容,只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。
2.5 整合資源,合理有效的運用資源。
企業經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程,房地產企業更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產企業的資源運作有著運轉周期長、運轉的數量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業出現了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產企業來說就是資源的占用,對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產企業的資源占用的一種常見現象。所以,對于現有資源進行全面得的整合,在以后的發展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。
總結
本文主要對于房地產企業經營與管理中所存在的問題和今后發展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業的穩定發展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業的發展共同努力。
參考文獻
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房地產經營與管理范文2
【關鍵詞】房地產；經營管理；價格決定；構成；分類
在市場經濟條件下，房地產價格的基礎是價值，其構成表現為土地，建筑物等貨幣表現形式。現實房地產的價格受市場需求和供給的共同作用而形成。市場供求關系的影響具有一定的波動性。房地產作為實物、權益與區位的綜合體，在房地產經營管理過程中，必須重視對房地產的價格特征、價格決定、價格構成和價格分類的研究。
1、房地產價格的特征
1.1地域性
房地產即不動產，其固定不變的區位是決定價格的一個根本因素。房地產地域性的特征不但使其外部效應表現得更為突出，使房地產市場隱含一定的地域性壟斷。
1.2異質性
房地產由于其區位、自然、經濟的差異和建筑物式樣、朝向、規模、裝修、設備等方面的差別，強化了其異質性。房地產商品的異質性主要表現為位置固定性、質量差異性及面積有限性等特征，這使得房地產市場上不能實現統一價格。
1.3趨升性
房地產價格一般具有趨升性。長期來看，由于房屋使用功能的永久性與居住需求的不變性導致房地產具有增值、保值性。房地產商品的相對稀缺、土地供給缺乏彈性、城市人口的增加、生活方式改善、消費者收入水平提高及技術持續進步等多種因素決定房地產價格的趨升性不可避免。
1.4權益性
房地產價格實際是一種權益價格。由于價格是對依附于房地產上的權利的衡量，實物狀況相同的同一宗房地產按其不同的權益要求而可以具有不同的價格。
1.5政策性
房地產行業關系到國計民生，其市場發展形態和價格水平受到政府政策的重要影響。土地市場受政府的嚴格把控，土地的權屬性質、稀缺性以及耕地保護的必要性決定了政府一定要直接參與土地資源的配置。政府的各類土地利用規劃以及相關土地保護政策都會對區域土地價格產生重大影響。國家和地方各種宏觀經濟政策及房地產業本身的調控政策對房地產價格的影響也很大。
1.6多樣性
房地產價格既可以用買賣價格即出售價格表示，也可以用一定期間的收益，即租賃價格表示。租金代表一定期間的收益，將收益以適當的折現率折現，就可能得到買賣價格。
2、房地產價格的決定
在市場經濟條件下，房地產商品的價格及變化趨勢由供給與需求共同決定；反之，房地產商品的價格水平及變化又引導供求數量的調整。房地產供給是指在一定市場條件下房地產的生產者或持有者愿意并能夠提供給市場的房地產數量，它反映出市場條件與生產者或持有者供應意愿之間的對應關系。這里的市場條件包括房地產價格、需求者收入水平、相關商品的價格，建材、家具等互補品、消費者偏好、廠商營銷手段和價格預期等。在房地產供小于求時，形成賣方市場，價格上升，供給增加，需求出現減少，實現均衡。反之亦然，市場機制運行的結果是最終趨向于市場均衡。
3、房地產價格的構成
房地產價格主要由房地產開發成本和利潤兩大部分構成。其中，房地產開發成本是開發企業在開發和銷售房屋的過程中發生的士地取得、建筑安裝、市政配套、營銷管理等各種支付。利潤指房地產開發企業在銷售房地產的收入中扣除成本和稅金以后的余額，利潤總額往往由營業利潤、投資收益和營業外收支差額三部分構成。開發成本是決定開發企業回報以及下一生產周期房地產供應的重要因素。只有房地產價格等于或大于開發成本，開發商才能補償耗費的資金，開發活動才能夠持續下去。開發成本的構成是以生產費用為理論基礎的成本價格的組合，它與市場價格有房地產開發建設涉及較多環節，所以開發成本的構成包含較多內容。以住宅開發為例，從房地產開發企業經營核算看，主要包含以下幾部分。
（1）土地費用。土地費用包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。由于土地自然供給有限，經濟供給缺乏彈性，土地費用在房地產價格中所占比例有逐步上升的趨勢。
（2）前期工程費和建筑安裝工程費。建筑安裝工程費是用于建安工程建設的總成本費用，即房屋建筑安裝造價，它在整個成本構成中所占比例較大。市政公共設施費用。
（3）管理費用。管理費用主要包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、培訓費、養老保險費等，一般在整個成本構成中所占比例較小。
（4）貸款利息。貸款利息的大小與所開發項目的大小以及融資額度的多少等因素具有密切關系，其所占成本構成比例相對不穩定。
（5）稅費。包含稅收和行政性費用兩部分。
4、房地產價格的分類
房地產與一般商品相比有一些不同的特征，再加上房地產市場的特殊運行規律，決定了房地產價格的分類形式具有多樣性。不同的分類方式以及不同的價格形式，起到的作用也各不相同。主要有以下分類：
（1）成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。
（2）市場調節價、政府指導價和政府確定價。
（3）基準地價、標定地價和房屋重置價格。
（4）土地價格、建筑物價格和房地價格。
（5）總價格、單位價格和樓面地價。
（6）所有權價格、使用權價格和其他權益的價格。
（7）買賣價格、租賃價格、典當價格、抵押價格、保險價格。
（8）現房價格和期房價格。
（9）起價、標價、成交價和均價。
（10）保留價、起拍價、應價和成交價。
參考文獻
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房地產經營與管理范文3
房地產行業屬于典型的資金密集型行業，而其最大的風險來自于自身的資金管理。目前有相當多的房地產企業都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業的資金鏈安全。房地產開發企業的顯著特點是建設周期特別長，投入資金特別多，投資風險非常大，因此就必須在項目的初步規劃階段，對具體每一個開發項目進行投資與成本費用準確的估算，做出投資決策、經濟效益評價，這就是財務預算管理在房地產開發企業中的應用。
2 房地產開發經營中財務預算管理的內容
2.1 編制資金預算
在項目拓展階段的可行性論證分析環節中，項目拓展部門應積極組織研發、財務、策劃、工程等部門，測算開發項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎上編制《項目啟動資金預算》及《項目投資匡算》，從而根據項目需要投入的啟動資金，以及企業可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。
2.2 執行與控制資金預算
編制完成資金預算特別是執行預算后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應該依據資金預算，審核該筆款項支付是否在資金預算范圍內。如是，應該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預算的金額款項，都應先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應該作為預算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。
2.3 分析調整預算
房地產開發企業要建立健全資金預算執行情況動態反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預算執行情況進行分析與調整，及時發現資金預算與執行過程中出現的差異，分析原因并調整后續資金預算，為下一步預算控制提供準確的基礎性的信息。
2.4 預算考評
要想提高資金預算的執行率，發揮預算的控制作用，企業就必須將績效考核與資金預算執行的情況進行掛鉤。確定相關部門關鍵績效考核指標時，應該將預算執行指標作為關鍵績效考核指標之一，通?？勺鳛椴块T關鍵績效考核指標的預算考核的指標有“預算執行率”、“超資金預算率”等。
在企業預算準確度很低的階段，也可將“超資金預算率”這項指標作為考核指標。財務部門要對各個部門發生的預算外支出進行統計，對考核期內的“超資金預算率”進行計算，并提交人力資源部門作為考核依據。對非部門原因導致的各項超預算性支出，如宏觀政策變化、公司因開發計劃調整等導致的超預算性支出，可不納入部門的考核。對于因部門自身原因而導致的超預算支出，例如工作計劃性不夠、不準確的預算編制等發生的支出，都應作為該部門的超預算支出，列入部門考核范圍。
3 目前房地產開發經營中財務預算管理存在的問題
3.1 缺乏行之有效的考核激勵機制
在財務預算執行中，企業通常沒有簽定預算指標責任合同，且未建立預算獎懲制度。所以當沒完成預算任務時，在對被考核負責人和單位進行獎懲時，被考核的單位和其負責人通常強調各種客觀因素和外部環境因素對考核結果產生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個人自身原因。因此，很多房地產開發企業都存在考核與激勵機制落實不到位、不明確的問題，這成為財務影響預算管理目標不能如期實現的最主要問題。同時，考核方也往往在一定程度上附帶個人情感來對被考核方進行評價，從而使整個考核的過程不能按照先前制定的原則進行，或者考核結果缺乏激勵作用，沒有建立起配套的考核激勵制度，使整個考核工作過程流于形式。
3.2 缺乏財務預算的有效執行和有力監控
有些房地產開發企業雖然很重視財務預算的編制，并成立了財務預算職能部門來進行預算編制，可是財務預算職能部門卻很少參與預算的執行和監督。并且他們都不夠重視預算的執行和監督，企業的管理制度沒能跟上經營活動，且沒有建立起行之有效、有力的預算反饋機制，企業的預算會計和管理核算系統沒有緊密配合。
3.3 缺乏健全的財務預算管理機制
有些房地產開發企業雖然對財務預算進行了編制，但是卻沒有建立起一套相應的組織管理機構，沒有具體的部門對財務預算進行決策和協調、監督和執行，沒有把財務預算管理權限下放給財務部門，從而沒有健全企業財務預算的管理機制。沒有一套完善的法人治理機構，對財務預算管理的認識度不高，從而導致這些企業沒有健全的預算管理機制。
3.4 缺乏財務預算的全員意識與戰略意識
企業相關負責人在進行財務管理時，通常忽視了對其他相關部門的管理，混淆了預算和計劃，將預算當成財務報表。并且其他部門很少能夠直接參到與預算編制工作中來，而通常只是對財務提交的具體預算結果進行簡單確認。同時，在年度經營計劃指導下，財務預算重年度、輕項目開發，這樣導致使預算缺乏可操作性，導致財務預算與企業的戰略目標缺乏聯系。
3.5 缺乏完整的預算標準與合理的預算數據
由于房地產企業產品類型的多樣性以及同類產品品質隨潮流變化的多變性，加之多數房地產企業長期對財務預算缺乏足夠的重視，使房地產企業真的要實施財務預算時缺乏相應完整的預算標準，而在開發經營過程中，趕工搶進度導致設計修改頻繁，使財務預算缺乏合理的數據。
4 房地產開發經營中財務預算管理存在問題的解決與應用
4.1 對各項指標細致分解，確定財務預算管理責任
通過對預算進行管理，對房地產開發企業內部管理進行強化，把企業整個的經濟活動全部納入到預算管理的各個環節中，把指標進行自上而下的細致分解，層層落實，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權限、職責范圍以及采取的相應的獎勵懲罰制度，使各個部門管理責權清晰、方向明確。同時，通過建立縝密的預算管理機構，對各部門預算執行過程中的監督、控制、管理和考評進行強化，避免因控制薄弱、內部管理不善而造成不必要的損失。
4.2 強化資金的集中管理
通過資金預算來加強企業的財務管理，更加有效地防范財務風險，確保企業資金鏈的安全。資金是企業財務管理的核心，是企業的血液。在進行企業財務預算時，應妥善處理資產結構中的流動性與盈利性的關系、風險與成本的關系，更加合理地控制規劃企業現金的流量，回避因喪失償債能力而導致的資金鏈斷裂等經營風險。
4.3 建立財務預算的預警機制，健全預算管理體系，為財務預算管理提供支持
搞好房地產企業財務預算管理，就必須充分利用計算機這一科學技術，做好相關的分析、核算、反饋與預警，建立起健全的預算管理體系，健全組織網絡，嚴格執行預算，強化預算外資金支出的例外管理，對預算出現偏差后的后續預算定期調整，以便能為財務預算管理提供完整準確的信息。
房地產經營與管理范文4
關鍵詞：新常態；房地產開發與經營管理專業；對策建議
中圖分類號：G4 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.167
1 新常態下國內房地產市場現狀與發展趨勢
1.1 房地產市場發展現狀分析
1.1.1 一線城市發展現狀
一線城市主要是指北京、上海、廣州、深圳，這四個城市的房地產市場一直呈現出快速發展狀態。由于其對人口的吸引力是其他二三線城市無法比擬的，這就導致其房地產市場處于供不應求狀況，房價居高不下。對于這種情況，各地政府在近幾年相繼出臺一系列的政策，穩定房地產市場的健康發展。同時，由于建筑用地存量不足和政策的限制導致一線城市新建商品住宅、商業建筑減少，甚至一段時間內沒有新開工項目，這就對在一線城市的房地產從業人員帶來一系列問題，例如房地產開發類人員過剩，而房地產建成項目經營管理人才和物業管理人才短缺。
1.1.2 二、三線城市發展現狀
二線城市主要針對GDP大于5000億元的城市，例如杭州、蘇州、重慶等。這些二線城市得益于經濟的快速發展和城鎮化速度的加快，其房地產市場發展速度較快，新增建筑面積不斷增加，去存庫速度較快，房價也是不斷增長，總體形勢良好。對于二線城市的房地產從業人員，在房地產的開發與經營方面對人才的需求程度較高，發展空間大。相比于二線城市，三線城市的房地產市場環境就不太樂觀，這些城市的GDP處于5000億元至2000億元期間，由于其城市的發展潛力不足、經濟發展速度較慢，導致對人口的吸引力不足，這些因素導致房地產庫存量較高，新增建筑面積減少。對于三線城市的房地產從業人員目前處于十分困難的環境。
1.2 新常態下房地產發展趨勢分析
所謂新常態，主要指經濟從高速增長轉變為中高速增長，經濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉向靠改革創新、技術進步的集約式發展，即轉型升級。新常態不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質量、均衡、可持續的增長。在新常態下，房地產發展的經濟環境與發展環境都會發生變化。
1.2.1 一線城市發展趨勢
新常態下，對于一線城市來說，房地產企業在城中開發機會已明顯減少，更多的是在城市周邊進行開發，例如北京，新建開發項目甚至已經擴展到相鄰的河北省與天津市。因此，對于一線城市來說，未來的開發空間會逐漸變小，需要從項目的前期開發逐步轉移至項目后期的經營管理上。同時，由于信貸難度加大，成本上升，房地產企業會對于前期資金投入更為慎重，對后期項目能否良好的運營將成為重點關注的方面。
1.2.2 二、三線城市發展趨勢
對于二線城市來說，未來的發展趨勢依然圍繞著開發與經營同步進行。在保證質量與數量的基礎上，會更加注重項目的后期經營管理，提升項目的品質，總體發展形勢良好。對于三線城市來說，發展形勢依然嚴峻，去庫存壓力較大，在限制新項目開工的同時，將加大政策引導，加快去存量將會成為這一時期的主要任務。伴隨著城鎮化的快速發展，有望在未來幾年扭轉目前不樂觀的形勢。
2 我國房地產開發與經營管理專業建設與發展現狀分析
2.1 房地產開發與經營管理專業建設與發展現狀
目前，全國共有38所高等院校開設房地產開發與經營管理專業，包括重慶大學、華中師范大學、南京大學、中央財經大學、東北財經大學、吉林建筑大學、沈陽建筑大學、山東建筑大學等，涵蓋經濟、管理、規劃、施工等多個專業方向。
2.1.1 培養目標
培養適應社會主義現代化建設需要，德、智、體、美全面發展，掌握房地產領域的技術知識，掌握房地產開發與經營管理相關的技術、管理、經濟和法律等基礎知識，具有較高的科學文化素養和專業綜合素質，具有良好的職業道德、創新精神和國際視野，對房地產項目進行全過程管理的高級專門人才。
畢業生能夠在房地產、投資、咨詢、設計、施工、金融與保險等領域企事業單位及政府部門從事項目決策、項目開發、市場營銷、物業管理等工作。
2.1.2 課程設置
1998年我國啟動城鎮住房制度改革以來，隨著市場對專業人才需求的迅速增長，我國的房地產開發與經營管理專業及課程設置也不斷進行改革和調整。從目前看，我國各高校的房地產開發與經營管理專業、方向及課程在全國高校中設置的情況大致可以分為以下六類（見表1），不同學科背景的學校將房地產開發與經營管理專業或方向分別設置在不同學科下，這也正反映出房地產開發與經營管理學科的多學科交叉性。
2.1.3 教師團隊建設
對于房地產專業的教師團隊建設多數高校依然將專業知識教育、實踐培訓作為教師團隊建設的主要任務，強調對于學生掌握專業知識、強化學生的實踐能力。團隊多以專業分類，各團隊由“專業系主任+各課程教師”為基礎構建教師團隊。教師畢業院校包括東北大學、吉林大學、大連理工大學、同濟大學、重慶大學等國內重點院校。
2.1.4 學生教學及考核方式
授課方式以教師面授為主，配合一些小組討論，對于一些特殊課程，以少量的實驗與實踐相結合的方式配合教學。考核方式由開卷考試與閉卷考試相結合，具體方式由課程教學目標決定，在評卷時任課老師按照“標準答案”分步驟評分。考試成績主要有三部分，分別為課堂表現、作業完成情況以及期末考成績組成，最終成績將由這三部分進行加權得出。
2.2 專業建設與發展中存在問題
2.2.1 培養目標多樣，定位不明確
培養目標較多，對學生個人素質要求較高，沒有考慮到學生素質差異的現實情況。培養人才形式單一，局限于應用管理型人才培養，沒有對有意愿從事科研同學的提出具體培養方法與手段，沒有將培養目標與新常態下房地產市場發展趨勢相結合，缺乏側重點的培養，培養人才同質化較強。
2.2.2 課程設置不完善，缺乏重點
課程設置涵蓋內容較為豐富，但是缺乏側重點，沒有突出本校的教學特色課程，導致人才培養缺乏具體的專業性。新時期下，與房地產業發展趨勢相關的課程設置較少，例如金融學、文化旅游產業項目建設運營等。對于不同實踐能力培養的課程沒有具體分類，實踐課程設置不足。
2.2.3 師資配置單一，缺乏培訓體系
教師基本有國內各高校的畢業生為主，缺乏對國外高端人才的引進。同時，由于本專業的學科交叉性較強，對于師資力量的配備要求也比較苛刻。不僅需要教師需要掌握經濟、管理、工程施工等方面的專業知識，更加需要將其與房地產相結合。現階段，大部分院校教師團隊的構成都是以院校自身情況和專業課程為基礎，沒有考慮到學科專業的現實要求以及交叉性學科對教師能力素質的高要求，往往出現教學內容和方法與專業的教學理念不相符。同時，教師對于學生創新能力的培養不足，填鴨式、書面式教學方式依然常見。
2.2.4 教學手段單一，考核體系不完善
人才培養以上課為主，教學手段相對單一，多媒體課件往往成為了電子版教材，教學缺乏吸引力。對學生創新能力的培養不夠重視，局限于專業知識的掌握與實踐能力的培養。實踐課程教學存在形式化，難以達到教學目的。考核體系不完善，僅僅考察學生死記硬背的知識點導致學生考前突擊情況經常發生，平時成績所占比重較小，沒有擴展學生的學習思路和培養學生獨立思考的能力，考核成績難以真實反映學生的學習情況。
3 新時期下房地產開發與經營管理專業發展趨勢
3.1 由開發向經營轉變
物業管理業的變化帶來專業建設發展。隨著一線房地產開發建設期的結束與三線城市去庫存壓力的不斷加大，房地產業將迎來一個存量經營管理時代即物業運營管理時代，這里的物業運營管理既包括了傳統意義上的物業管理及設施設備管理，也逐漸興起了房地產資產管理、房地產組合投資管理等綜合經營、管理等服務，貫穿于房地產產品整個生命周期，因此相關的經紀、評估、咨詢等將成為房地產開發與經營管理學科的發展重點。
3.2 單一化管理向多元化管理轉變
房地產開發行業本身變化帶來專業建設發展。房地產業的發展從根本來講依托于社會經濟的發展水平。在新時期下，我國居民消費將從傳統的重衣食過渡到重住行，表現在房地產行業就是從住宅房地產至商住地產、養老地產；從辦公地產至商業綜合體；從購物娛樂地產至旅游文化地產、休閑地產的多業態、混合業態不斷演進，這是國民經濟快速增長、居民儲蓄水平和消費水平日漸提高及消費升級的必然結果。與傳統的住宅房地產市場的市場供求、開發模式、商業盈利模式相比，未來的房地產經營管理專業要以經營管理為主線，結合工商業項目、旅游休閑產業、文化產業等培養多元化、專業化人才。
3.3 學習型教師團隊的建設
對于新時期下，房地產行業的分工會日趨細化，管理理念更新速度加快，這就要求教師自身教學能力不斷提高，與時俱進。教師團隊不僅需要制定更加符合時代要求的教學體系，更要教授符合發展趨勢的知識理念。為此，學習型教師團隊的建設尤為重要。學習型團隊是新時期發展的趨勢，學習型團隊通過營造整個團隊的學習氣氛，充分發揮高校教師的創造性思維能力，而建立的一種有機的、高度柔性的、符合人性的、能持續發展的團隊。這種教學團隊具有持續學習的能力，具有高于個人績效總和的綜合績效表現，不斷升級團隊的教學能力。
3.4 金融學與房地產行業結合日益緊密
在新時期，房地產業與金融業的進一步融合帶來專業建設發展的新要求。隨著企業融資成本與難度的增加以及融資方式不斷的更新升級，房地產業與金融業的聯系更加緊密，從之前依靠土地升值盈利轉變為依靠賺取資本回報盈利，從單一的銀行貸款轉變為房地產信托、房地產投資基金等新型融資方式。如果開發商不具備強大的金融運作能力，則只能賺取房地產建設相適應的合理利潤而不是超額利潤，只能依靠銀行貸款等傳統方式融資，這將會對制約企業在新時期下的發展。因此，房地產開發與經營管理專業更需要培養既懂房地產業相關基礎知識又精通現代金融學的高級人才。
4 新常態下房地產開發與經營管理專業建設與發展對策建議
4.1 以需求為導向，構建培養定向化模式
結合新常態下房地產企業的發展趨勢，制定與之相適應的培養目標。新時期下，房地產企業需求的人才不局限于的項目的開發、建設、管理等，而是更多的傾向于項目后期經營管理、資金運作、物業服務等方面。因此，培養目標的制定應該側重以上這幾方面，可以通過設置定向化的培養目標，根據學生的自身情況與興趣愛好，選擇合適的培養目標，在滿足基礎知識的學習后，依據培養目標進行相應課程的安排，使學生的學習達到全而精，廣而深，通過個性化的培養，使學生的就業競爭力或專業方向的科研能力得到全面提升，滿足新時期房地產行業的需要。
4.2 結合新時期要求，健全課程培養體系
隨著我國房地產業的快速發展和新時期的發展趨勢，可以把專業的課程設置的重點放在房地產項目開發理念、資金運作管理、房地產產品開發與營銷、房地產經營管理等幾個方面。同時，伴隨著市場經濟的發展，國家對專業技術資格日趨看重。因此，在課程的設置方面可以結合資格證的考試而進行適當增加或調整，教學內容可以與歷年的考試重點結合在授課中進行講解，增加學生學習的積極性和提高適應社會需求的能力。對于新課程的設置，可以參考國外相關專業的課程設置，例如賓夕法尼亞大學大學沃頓商學院的不動產專業、伯克利加州大學商學院房地產系、紐約大學金融系等知名院校。健全R悼緯蹋適應新常態下房企的發展需求。
4.3 完善教師培訓體系，提升教師自身素質
為了更好的使教師隊伍整體素質可以與時俱進，不斷優化教學理念與教學方法，可以定期組織教師參加國內外的學術論壇、講座，引進、消化、吸收先進的教學理念與前沿學科知識，鼓勵教師們多參與各類教師技能比賽，在比賽中取長補短，促進教學方法進步，同時，積極開展教師團隊的內部交流會，將自己有效的教學經驗方法傳授于大家，使團隊成員共同進步。也可以通^類似學生交流的方式，與國內外房地產專業知名院校進行交流合作，引進優秀的教師，培養優秀的教師，提高師資整體水平。
4.4 搭建多樣化教學體系，創新學生考核方式
房地產開發與經營管理專業具有很強的實踐性，因此教師把課本的知識深入淺出的講解明白就需要恰當的教學方法。從教學目的、內容和學生的情況出發，注重交流和討論，推行自主和交互式學習方法，重視合作學習。平時的教學中尤其注意給出一些開放性、探索性、研究性的題目，讓學生自主探索，激發他們學習的積極性、主動性、增強創新能力。同時學校要和企業進行互動式辦學，學?？梢詾榉康禺a開發項目提供一些專業咨詢意見和企業培訓，而企業負責人可以導師的形式指導學生進行實踐活動。對于考核方式，將考核與考試、檢查與測評結合起來，綜合檢查學生的學習情況。既要對房地產開發與經營理論進行考試，又要對其資料的收集、課堂討論、實踐情況等進行考核，把平時的成績融入最終成績中，減少理論考試在成績評定中所占的比重，通過加強學生平時學習的考核，使學生轉變觀念，有計劃有步驟的學習，不搞考前突擊，培養學生收集資料、獨立思考、獨立分析的能力。這樣的教學方法，使教師和學生的教與學的精力不放在應付考試上，能夠更廣泛深入的拓寬學生知識面，教會其科學的學習方法，使其更加高效的學習，掌握更多的專業知識與技能。
參考文獻
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房地產經營與管理范文5
2000年3月29日重新修訂的《房地產開發企業資質管理規定》（建設部令第77號，以下簡稱《資質管理規定》）對房地產開發企業的資質等級劃分以及處罰等內容作出了新的規定，我部為此印制了新的《房地產開發企業資質證書》（以下簡稱《資質證書》）和申報表、年檢表，開發了管理應用軟件。為了貫徹《資質管理規定》，加強房地產開發企業管理，規范企業經營行為，做好企業清理和《資質證書》的換證工作，現將有關問題通知如下：
一、各地要按照《資質管理規定》的要求，對所有從事房地產開發經營業務的企業，重新核定資質等級，換發由建設部統一監制的新的《資質證書》，企業原持有的資質證書收回。
二、各地要結合清理換證工作，對房地產開發企業的經營管理狀況進行一次全面清理檢查。清理檢查的重點內容是：
（一）企業近三年的經營狀況。是否連續虧損、資不抵債，是否承擔開發項目；
（二）企業近三年承擔的開發建設項目的質量情況及對質量事故、質量問題的處理；
（三）企業經營行為是否規范合法，是否存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為；
（四）是否發生消費者對該企業的集體投訴，企業處理投訴事件的情況；
（五）商品房銷售中，是否按照《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》要求向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，是否依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修；
（六）是否按規定向房地產開發主管部門報送《房地產開發項目手冊》的；
（七）是否按規定進行房地產開發企業資質年檢；
（八）已預售的建設項目停建或緩建后，是否采取妥善措施保護購房者的合法權益。
三、根據清理檢查結果，對有下列行為之一的企業，房地產開發主管部門不予換發新的資質等級證書：
（一）發生重大質量事故，情節嚴重的；
（二）企業虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產的；
（三）持有開發企業資質證書未從事任何房地產開發經營活動兩年以上的。
對于因上述原因未換發新《資質證書》的企業，房地產開發主管部門應會同有關部門，監督企業采取措施妥善保護購房者的合法權益。
四、有下列行為之一的企業，房地產開發主管部門應根據有關法律、法規和《資質管理規定》，給予相應處罰：
（一）開發企業未經批準預售商品房，或經營中存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為，造成消費者損失，開發企業未予妥善解決的；
（二）商品房銷售中，未按規定向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修的；
（三）未按規定向房地產開發主管部門報送《房地產開發項目手冊》的；
（四）未按規定進行房地產開發企業資質年檢的；
（五）已預售的建設項目停建半年以上，不能按合同約定時間交房，購房者合法權益受到侵害的。
房地產開發主管部門應當將存在上述問題的企業列為重點監督、檢查對象，督促其盡快解決問題。對上述有關問題未妥善解決的企業，在這次換證時，換發《暫定資質證書》?！稌憾ㄙY質證書》有效期不得超過一年。有效期內，房地產開發主管部門暫不批準該企業承擔新的房地產開發項目?！稌憾ㄙY質證書》有效期滿，符合條件的，可根據其實際業績換發相應等級的《資質證書》。
五、各地要做好房地產開發企業新舊資質等級的銜接過渡工作。此次清理換證原則上按照新的資質標準重新核定。因注冊資金達不到新標準的企業，給予3個月的過渡期限，3個月后注冊資金仍達不到標準的，重新核定資質等級。
六、原在國家工商行政管理局注冊的企業，由建設部負責清理換證。在地方工商行政管理部門注冊的資質一級房地產開發企業，由省、自治區、直轄市建設行政主管部門初審后報建設部審批，換發新證；二級以下企業的清理換證工作由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門統一組織。
七、各省、自治區、直轄市建設行政主管部門應在2000年8月底前完成清理換證工作。清理換證工作結束后，各地房地產開發主管部門應當及時將清理結果向社會公布。各省、自治區、直轄市建設行政主管部門應于2000年9月底前將清理換證結果報建設部。
八、換證結束后，未取得新資質證書的企業，不得再承擔新的房地產開發項目。
九、自2000年開始，我部對資質一級房地產開發企業的資質審批實行定期審批制度。每年審批兩次，5月31日前上報的企業，參加上半年的評審，11月30日前上報的企業，參加下半年的評審。
一級企業的申報材料由省、自治區、直轄市建設行政主管部門統一組織上報，申報需提供的材料見附件一。二級以下企業的審批程序和申報需提供的材料由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門規定。
十、資質一級房地產開發企業的資質年檢工作由建設部負責。省、自治區、直轄市建設行政主管部門按附件二的要求統一組織材料，提出初審意見后，分別在每年3月31日前，報建設部審批；二級以下企業的年檢工作的程序和辦法由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門規定。
十一、各地建設行政主管部門要將清理換證工作作為當前的一項重點工作來抓，充分利用清理換證的有利時機，加強對房地產企業經營行為的規范和管理。要通過這次清理換證，扶持一批實力強、規模大、信譽好，經營管理規范的房地產開發企業，堅決依法嚴肅處理直至淘汰一批管理混亂、經營行為不規范、有名無實的企業，為房地產業的發展營造一個良好的市場環境。
附件一：申報資質一級房地產開發企業需提供的材料1.省、自治區、直轄市建設行政主管部門關于申報資質一級企業的文件；
2.房地產開發企業資質申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；
3.房地產開發企業原資質證書正、副本原件；
4.企業營業執照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；
5.企業（公司）章程（復印件加蓋公章）；
6.企業的驗資報告和上年度財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；
7.企業法人代表、總經理的任職文件（復印件加蓋公章），企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件及職稱證件（復印件加蓋公章），企業專業技術人員的職稱證件（復印件加蓋公章）；
8.近3年房地產開發項目投資計劃批準文件（復印件加蓋公章）；
9.近3年房地產開發項目工程竣工驗收和備案的有效證明材料；
10.近3年房地產開發統計年報基層表（加蓋統計報表主管部門公章）；
11.近3年房地產開發企業資質年檢的有效證明材料；
12.《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產開發項目手冊》樣本（加蓋房地產開發主管部門公章）。
附件二：資質一級房地產開發企業資質年檢需提供的材料1.省、自治區、直轄市建設行政主管部門關于申報資質年檢的文件；
2.房地產開發企業資質年檢申報表（一式兩份，封面加蓋單位公章）；
3.《資質證書》正本（復印件）、副本（原件）；
4.房地產開發企業營業執照副本（復印件加蓋工商部門公章）；
5.企業上年度財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；
6.上年度房地產開發項目實施情況證明材料（復印件加蓋公章）；
7.上年度房地產開發項目工程竣工驗收和備案的有效證明文件；
房地產經營與管理范文6
關鍵詞：房地產；經營風險；管理措施
引言：隨著我國經濟的全面發展，各行業都出現了新的增長，其中房地產行業的進步顯得尤為明顯。房地產經營風險是房地產企業首先關注的問題，這主要是因為房地產企業是高風險行業，雖然高收益，但也有著高風險。房地產企業如果無法做好企業經營風險的管理，則會為企業經營發展埋下巨大隱患，同時嚴重時甚至會影響到國家經濟的發展，因此房地產企業經營風險的分析與管理便成為了房地產企業經營管理中的重點。
一、房地產企業的經營風險分析
（一）房地產項目選擇階段面臨的經營風險。房地產企業進行地產項目的選擇是房地產企業進行項目開發過程中具有不確定性最強、風險最大的階段，如果房地產企業項目選擇出現問題，那么將會造成很嚴重的后果：企業資金鏈斷裂、企業無法獲得預期利潤甚至虧本；房地產項目區位選擇出現問題，房屋最后出售出現困難等。因此，企業在項目選擇確定前，進行周密的項目可行性研究，出具可行性研究報告，通過詳細了解投資項目所處區位環境，預估房地產未來售賣能力；通過對公司現有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學合理預測資金流入流出，防止出現資金鏈斷裂；通過現有企業財務會計數據預估企業在該項目的財務杠桿等數據，預判投資該項目存在的收益等。例如，HD房地產開發公司試圖打造HS市最大的商業購物休閑中心，該項目選址在人流量大，地段成熟的老城區，但是項目開盤后2個月內，原租戶都退租關門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區主要居住人群消費水平較低，沒有較強的購買力。該處房地產的開發最終失敗，對企業造成了巨大的財務壓力，投資幾乎完全沒有收回。
（二）房地產項目建設階段面臨的經營風險。房地產項目選址確定后，經過繁雜的前期準備工作，便進入了房地產項目的建設施工階段。此時，房地產企業仍然面臨著較大的經營風險，如資金鏈條斷裂風險；原材料采購質量不合格風險；工程質量把關不嚴風險；工程進度停滯不前風險等等。
（三）房地產項目租售階段面臨的經營風險。當房地產企業的項目建設完工后，經過驗收交付即進入房地產項目的租售階段。在房地產租售階段，房地產企業仍然存在著一定的經營風險。此時，房地產商的目的是實現房地產的商品轉化，盡快收回投資獲得企業利潤。如果已經建造完工的房地產項目因為各種原因而無法租售，則會導致企業完成的房地產項目中的房產積壓，造成企業資金周轉困難，出現財務危機。此時，市場對房地產項目的影響極大，如果市場上需求者持續處于觀望態度，則房地產企業將面臨很大的資金風險，如果貿然降價將帶來巨大的財務損失，但如果持價待售，企業的財務壓力也將越來越大，很容易造成企業資金鏈斷裂。
二、房地產企業經營風險的管理措施
（一）房地產項目選擇階段的經營風險管理。（1）注重對房地產所處外部環境進行分析了解。隨著市場經濟的不斷發展，房地產企業與外部環境的聯系也越來越緊密，企業的經營環境也會從多方面影響企業的發展。房地產企業在進行項目選擇前，需要完整把握房地產企業所處的外部環境，減小投資失敗的風險。企業管理者需要將企業作為一個開放的系統，將內部環境和外部環境結合起來，制定適合本企業持續有效發展的目標及方式，針對每一個項目均應認真進行可行性研究，出具可行性報告，適應外部環境的變化，提高房地產項目投資成功率。（2）運用變通的開發組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，企業在進行經營投資時也需要注意這樣一個開發組合理論。房地產企業在進行項目投資時，可通過選擇處于不同區位、不同開發類型、不同租售組合的項目來降低企業面臨的風險，達到分散風險、提高企業經濟收益的目的，防止因為某類項目的失敗造成企業無法繼續經營的情況出現。房地產企業的管理者在綜合考察多個投資項目時，可最終選擇符合本企業基本生產條件，但是與其他在建項目共性較弱的項目進行投資。
（二）房地產項目建設階段的經營風險管理。（1）聘請具有良好資質及信譽的監理公司及專業人士對項目質量進行監管，確保資金順暢。對于房地產企業而言，其主要進行的就是房地產的建設開發，而對于這種事關民眾人身安全的商品，民眾也比較關注其安全性。因此房地產企業如果想要獲得長久的發展，需要在進行開發時需嚴格把控房產質量。同時，由于房地產項目的開發建設具有極強的專業性和實踐性，因此需要聘請專業的、有資質的工程監理對項目進行監管，減小項目發生質量問題的概率。同時公司財務必須按資金預算籌集和使用資金，嚴格按照監理公司等專業部門核定的產值支付工程進度款，嚴格按合同及資金預算支付各項款項，防止資金鏈斷裂。（2）根據市場行情與銷售狀況決定開發進度與銷售策略。鑒于目前房地產市場的持續低迷與國家宏觀政策導向，各地的房地產市場都出現了價量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數地區取消了“限貸”等相關政策，國家也對首套房的優惠政策做出了調整，但大多數購房者還處于觀望心態。因此，對于房地產企業而言，必須根據本地市場行情，作出合適的開發進度決策與合理的銷售策略判斷。如當前情況下，對于項目的進度可以考慮穩健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時保證足夠的銷售費用預算，加大對銷售廣告費效比的考核，但必須考慮投入與產出比例，總體提高企業利潤。
（三）房地產項目租售階段的經營風險管理。（1）選擇業務管理水平較高的物業公司。對于現代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認真考慮物業管理水平等軟條件。一個優秀的房地產項目只有配備了高質量的物業管理，才算是完整的成熟的房地產項目。而同時，良好的物業管理能力也會提高房產的競爭力，增大對于該房產項目的需求。當外部環境對房地產項目的租售并不有利時，房地產項目的內部條件優化將明顯促進企業租售實現，提高企業資金周轉速度、減小企業財務壓力，增強企業內部控制能力，同時也會促進企業的形象提升，在同行業競爭中保持優勢地位。（2）加強銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產項目的租售是資金回籠階段，此時如果出現久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業的財務風險。對于房地產企業而言，需要加強銷售控制，減少壞賬的出現概率，防止出現財務惡化等狀況。因此，對于房地產企業而言，需要嚴格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數額及租金繳納期限。當購房者財務信用情況較差時，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導致長期未達賬項。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業面臨的經營風險降低到最小。
結論：近些年來我國房地產業保持著發展的態勢，同時房地產業的發展事關國計民生。房地產業實質上屬于典型的資本密集型產業，企業在投資房產項目時需要占用較大規模的資金，同時由于項目建設周期較長，因此資金周轉期也較長，如何有效把握房地產企業的經營風險便成為了房地產業日常經營管理中的重要環節。房地產業經營風險大小將直接影響到企業未來的生存及發展。房地產企業經營風險的分析現已經成為房地產企業減小風險、制定發展目標的重要舉措。因此，為確保房地產企業可以在激烈的市場競爭中占有優勢地位，必須首先分析各項目經營風險及采取必要的應對措施。
參考文獻：
