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房地產調控范文1
需求調控對房地產供需結構的影響
1.從需求看，住宅投資投機需求被擠出，部分投資需求轉向商業地產，取代住宅成為投資新熱點。限購和限貸政策是本輪投資性需求被擠出的主要原因，其中，限購導致投資投機者沒有資格購買住房，限貸政策降低了投資購房的杠桿作用，兩者結合較好地實現了“住宅去投資化”的目標。從市場反應看，需求調控政策的效果體現在：一是住房首次置業占比提高；二是用于滿足自住需求的中小戶型住宅熱銷；三是部分房地產投資需求轉向商業地產。由于商業地產需求增加和新增供給相對不足，多個大城市的寫字樓和商鋪等商業地產出現租金上漲和空置率下降的局面。2.從供應看，需求變化引導供應結構發生相應變化，房地產開發從住宅部分轉向包括辦公樓和商業營業用房在內的商業地產。一是住宅投資占比下降，商業地產投資增速加快。2012年1-11月，住宅投資占房地產開發投資的比重為68.9%，占房地產開發投資的比例從之前高峰期的80%左右降到目前的70%以下。二是在反應供應指標的房屋施工面積、新開工面積上，辦公樓和商業營業用房增速均大大高于住宅（見表1）。3.商業地產不斷升溫帶來局部過熱風險。據不完全統計，目前成都已開工建設的商業綜合體數量高達104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右；沈陽市中心區域在建綜合體項目超過40個；天津目前約有16個在建的購物中心項目，面積總和達245萬平方米；昆明未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積直追香港、上海。由于商業地產對專業性和運營能力要求比住宅更高，對于計劃進入商業地產的投資者來說，要有一定的資本沉淀和后續經營管理能力。況且商業房地產項目需要3～5年培育期，資金壓力和經營風險都比住宅大，因此針對商業地產的投資熱一旦形成泡沫，將比住宅泡沫更加難以消化，危害性也更強。
需求調控對房地產投資流向區域的影響
1.由一、二線城市流向三、四線城市由于發展滯后性，三、四線城市調控前房價相對較低，投資空間相對較大，因此36個大中城市實施限購措施之后，房地產投資出現向三、四線城市轉移的趨勢，特別是在2011年下半年，三、四線城市房地產投資和價格增速較快。另一方面，三、四線城市由于人口規模較小，難以形成規模效應和聚集效應，流動人口和外來人口住房需求小，而本地居民收入水平相對一、二線城市低，住房消費能力相對較弱，結果出現“本地人買不起、外地人不來買”的現象。目前存在的主要問題是，相當一部分三、四線城市的房地產市場已經供大于求，潛藏較大的投資風險，未來將出現進一步分化。2.部分民間資本投資流向境外房地產從整體上看，我國逐步從境外資本單向流入階段轉向境外資本流入和境內資本流出并行階段，境內企業和個人“資產外幣化、負債本幣化”的傾向日益明顯。境外房地產價格在世界金融危機后陷于低谷，對國內資本吸引力增大，吸引部分民間投資流向境外房地產。在這種情況下，需高度注意投資境外房地產風險，包括當地的稅收政策、房價下跌、匯率變動和政治風險等。此外，對于境外置業宣傳中移民、就業、上學等方面的承諾也要仔細甄別。
需求調控對房地產投資方式、形式的影響
1.從投資方式看，部分由買房轉為直接投資開發房地產傳統的民間資本投資房地產主要在需求端，即直接購買已開發的房地產物業，如住宅、寫字樓和商鋪等。房地產調控之后，伴隨民間資本投資房地產規模不斷擴大，其投資形式也呈現多樣化趨勢，并逐步從需求端轉向供應端，如投資買地、直接投資開發房地產、為房地產開發商提供過橋貸款、開展股權合作等。2.從投資形式看，部分由投資實物轉為投資房地產金融產品即以房地產信托、房地產基金、REITs等金融方式參與房地產業。隨著國家調控政策的延續，住宅去投資化為證券化的房地產金融產品提供了發展機遇。在資本市場直接融資（房地產企業IPO和再融資）以及銀行信貸被限制的情況下，房地產信托、房地產私募股權基金等新型金融業態得到快速發展。同時，以基金和信托為代表的新型金融業態投資形式更符合民間資本追求安全性和高收益的特點。
未來繼續實施房地產需求調控的原因
住房發展不平衡狀況決定了需求調控的必要性
未來我國住房市場上的主要矛盾將由過去總量不足轉為住房資源占有的不平衡。具體表現如下。一是人均住房水平不平衡。根據六普人口數據，2010年與2000年相比，人均住房建筑面積50平方米以上的家庭戶增長了252%，占比從8.7%上升到19.4%。另一方面，人均住房建筑面積低于20平方米的城鎮家庭還有29%。二是大中小城市住房水平不平衡。中小城市的住房水平好于北京、上海這樣的特大城市和大城市。三是不同收入家庭住房不平衡。高收入家庭住房情況改善更快，占有住房資源更多。由于房地產的財富效應，住房資源占有的不平衡導致貧富差距拉大問題更加嚴重。因此，在住房供應量一定的前提下，如果不采取有效的需求調控措施，高收入者將中低收入者擠出市場，這種不平衡問題會越來越嚴重。
需求調控與供應調控相比有見效快、效果好的優勢
由于房地產開發的周期性，從土地供應到最終形成商品房供應往往需要2～3年時間，中間易受各種不確定性因素影響，因此房地產供應調控往往具有滯后性、不確定性的特征。當期的供應調控只能影響未來供應量或預期，卻難以解決當期的供需矛盾。與此比較，需求調控能夠立即對當期需求發生作用，在較短時間內改變供需關系，具有見效快、效果好的特點。
進一步完善房地產需求調控政策的建議
房地產調控范文2
2012年12月15日，迎著北京清晨凜冽的寒風，亞洲房地產俱樂部董事總經理劉佳奇、香港路勁集團董事局主席單偉豹等開發商及投資商集聚一堂。他們就最熱門的行業話題展開討論，意在為處于行業大變革的中國房地產企業帶來地產投融資模式的革命性思考。
一場融資“生死局”
由于被高利貸者逼得走投無路，曾經風光無限的包頭市房地產大王——鼎太置業的董事長魏剛，最終再也承受不住巨大的壓力，2012年6月6日在包頭市東河區某酒店上吊自殺。
魏剛自殺是房地產商融資難的一個側面反映，在其自殺之前，中國的信貸收緊政策已經持續兩年，中國的小型房地產開發商的融資壓力與日俱增。中國政府收緊信貸的目的是打擊房地產市場的投機活動，讓房價趨于合理。
到底有多少家房地產企業面臨融資困境？據標準普爾評級服務公司說，由于一批短期房地產貸款在2012年到期，中國超過8萬家房地產開發商面臨一場生死存亡的考驗。
一些開發商與魏剛一樣，向放高利貸的人求助，高利貸的利息最高可達每月5%。但除了借高利貸，在中國政府2011年加緊了對銀行放貸的限制之后，信托公司則是房地產行業新的合法貸款的主要來源。2011年以來信托公司紛紛推出針對房地產投資的集合資金信托，房地產信托已募資金20多億元，為2010年的一倍，其數量在所有信托產品中占了三分之一以上。
但是靠信托公司獲得融資的房地產開發商的問題更大。證券經紀商中國國際金融有限公司估計，2012年有2230億元的信托貸款到期，其中大約一半在7月到9月之間到期，另外有2820億元的信托貸款將在2013年到期。加在一起，這相當于房地產行業2011年末所有未償信托貸款的75%。
中資銀行傳統上一直不愿強迫貸款者進入破產程序。但是中國的信托公司則不同，它們要求開發商申請貸款時提供大量擔保，有時，擔保的價值甚至高達實際貸款額的三倍，以防止開發商違約。盡管違約可能會讓信托公司獲得意外之財，但信托公司還是希望開發商能夠及時還款，因為它們需要在貸款到期時立刻向投資者進行支付。
就在魏剛自殺之后的幾個月，中國一些財務狀況較好的開發商（更容易通過銀行貸款和債券市場獲得融資的開發商）回到了土地市場，利用遠低于2010年峰值的價格補充庫存。但是由于2012年1月到5月的房屋銷量同比下降了9%，許多開發商沒有足夠的收入用以支付到期的信托貸款，他們只能尋找其他資金來源。
做“壞賬銀行”生意的房地產基金
在信托之外，開發商們正在尋求從一些新成立的房地產投資基金以及資產管理公司那里融資。資產管理公司也被稱為“壞賬銀行”。十幾年前設立資產管理公司的初衷就是為了清理中資銀行的壞賬。
信托公司經理人、基金經理和分析人士說，到目前為止，中國的四家資產管理公司已經成為低迷房地產市場的最重要角色，如果沒有它們的參與，信托公司就會缺乏償還投資者所需要的資金。中國的信托公司主要受銀行、其他重要國有企業或地方政府控制，但一些外資金融機構也持有少數股權。2012年3月底，它們管理的資產有5.3萬億元，是兩年前水平的兩倍多。
在華爾街，處置不良資產的公司往往被稱為“禿鷲”，他們靠那些“腐肉”為生，也替整個經濟體清理垃圾。在其他國家，類似機構在處理完壞賬之后就會關閉，但中國的“壞賬銀行”已經演變成整個經濟體中幾家規模最大、最多元化的金融機構。
中國的四家“壞賬銀行”設立于世紀之交，分別是信達資產管理股份有限公司、中國華融資產管理公司、中國東方資產管理公司和中國長城資產管理公司。信達等首批中國金融“禿鷲”的設立目標也是為了在十年存續期內“最大限度保全資產和減少損失”。
“壞賬銀行”的參與方式之一是在開發商破產之前進入，事實上接管信托貸款，但要求的回報更高、期限更長。它們同樣也可以收購開發商的應付賬款等其他債務，同時要求開發商提供抵押，這樣做同樣也可以讓開發商騰出手來償還信托貸款。
不過，資產管理公司不太可能有意愿救助每一筆信托貸款。中國東方資產管理公司副總裁李欣說，他們的目的不是幫助開發商開發房地產，而是解決短期流動性吃緊問題。
房地產投資基金安泰盤實股權投資管理有限公司董事長蓬鋼說，希望從他那里獲得融資的開發商數量太多了，他們根本無力提供這么多資金。
蓬鋼在2012年第三季度完成了基金的第一輪資金募集，從國內投資者手中融資人民幣10億元，并計劃在明年年中以前完成30億元的投資。
安泰盤實基金的預期年回報率至少為25%，遠高于一般信托基金10%到20%的回報率。該基金以接近完工的項目為目標，要求開發商提供大量擔保，以確?；鹪诜績r大幅下降的情況下仍有高額回報。
蓬鋼說，2011年的時候，開發商對他們的利率還有些抵觸，現在他們已經是窮途末路了。
房企們融資手段不一，目的卻只有一個，就是拿錢。但是許多地產商融資是為了用新債還舊債，是有風險的。美國次貸危機便是前車之鑒。令人擔憂的是，目前國內房地產企業的負債率較高，五成大型房地產企業的負債率超過60%。平均資產負債率也創出2008年以來的新高。
如何規避風險？一些房地產人士選擇建立房地產俱樂部以整合上下游資源。亞洲房地產俱樂部董事總經理劉佳奇表示，房地產俱樂部可以通過會議組織的形式接觸到許多潛在的資金供給方和需求方。
房地產“洗牌”
也許北京改弦更張、重新開啟開發商的信貸渠道只是時間早晚的問題，但十之后，北京的官員表示，這樣的政策“轉身”不太可能發生。
“目前有一些開發商面臨資金壓力，甚至已被切斷信貸。這是我們樂于見到的情況。”其中一名官員表示。
他指出，開發商“魚龍混雜”，某種整合過程“非常必要”。另一位官員估計，目前中國有5萬家房產企業，有必要讓市場力量發揮作用，起到“適者生存”的效果。
中國有許多房產開發商是小型和私有企業。此類企業最有可能率先破產，讓政府控制的大型競爭對手占據更大的市場份額。
“我們關注的問題是，我們不想看到任何系統性的情況。如果個把房地產公司因為管理不善而倒閉，那么它們應當倒閉?！边@名官員表示。“向這些公司放貸的銀行，應當收到不良貸款上升的懲罰。只要沒有釀成一場大規模的系統性危機，就沒有問題。”
為彌補資金缺口，許多房地產企業轉向活躍于中國金融體系灰色區域的信托公司，但官員們目前也在切斷這一融資渠道。
某家中等規模國有銀行的一名高管稱，他看不到任何證據顯示收緊措施將會放松。他認為，政府希望看到房地產行業出現一個“大吃小”的過程。
房地產調控范文3
關鍵詞：房地產 ， 調控政策 ， 剛性需求，二次房改 ，住房權
Abstract: the article briefly reviews the national real estate situation and problems of the control policy, this paper analyzes the attempt of the housing needs of housing rigidity, expounds that high prices will bring to China's harmfulness, combined with the experts and scholars point of view, and put forward the second room changes, namely the three-thirds system principle, can be a solution to China's real estate problem, for citizen's basic right to housing to provide strong guarantee.
Keywords: real estate, control policy, rigid demand, secondary housing reform and right to housing
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：
一、 國家房地產調控政策的現狀及問題
國家房地產調控政策是國家公共政策的一種具體表現形式。公共政策是公共權威當局，為解決某項公共問題或滿足某項公眾需求，所選擇的行動方案或不行動。國家房地產調控政策是政府為滿足公民大眾的基本住房需求而出臺實施的。但實際結果不讓人滿意。隨著國務院關于房地產市場的“國八條”、“國六條”、“國十一條”、“國四條”等調控政策的出臺，房價卻越來越高，讓普通購房者“望房興嘆”。住房權是一個社會最基本的社會權利，應當具有最低限度的公平性，而反觀現在的國家房地產市場卻是一個弱肉強食、群雄涿鹿的市場。
國家在進行房地產調控時應該認識到房地產市場的重要性，要盡量保障“居者有其屋”。但國家一直進行房地產的宏觀調控，為啥房價越來越高？武漢大學經濟學博士張平石給出了明確的答案：“政府對住房問題的定位偏差，是房價越調越漲的首要原因。我國城鎮住房制度改革過于強調住房市場拉動經濟增長的作用，而忽視其社會保障的基本功能，即偏重將住房市場作為一個產業來看待，而對其關乎民生的重視程度則不夠，這直致導致政府在提供住房保障職責上缺位，進而缺乏長期的、健全的、有效的住房政策。因此，一系列住房政策都以如何發揮其對國民經濟增長的促進作用為重心，為刺激經濟高速增長、拉動其他產業的發展、防止經濟過熱或防止經濟過冷等頻繁地先后出臺多項政策。住房成為單純的商品，在市場競爭的逐利規律下，壟斷、“地王”就會不斷出現，進而推動房價日益高漲。”
總結可知：由于國家在住房問題的認識上存在偏差，導致我國目前在提供公共性住房的職責上存在明顯缺位，使商品房房價高漲。如在1998年亞洲金融危機發生后，為避免這場危機可能帶來的經濟下滑，我國加快了住房商品化改革步伐，出臺鼓勵家庭買房的各項優惠政策，當時對保增長確實起到了重要作用，但個別政策缺乏長遠目標，也產生了負面影響。典型案例就是國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》(國發【1998】23號)文件中規定：新建經濟適用房原則上“只售不租”。可見國家出臺一些調控政策名是為了促進房地產市場的健康發展，實是維護房地產商和政府的既得利益，讓廣大住房剛性需求者至于水深火熱之中。
二、住房剛性需求者的住房需求分析
“吃、穿、住、用、行”，在解決了吃飽穿暖問題之后，住房問題日益成為政府必須解決的事情。要解決大中城市的住房問題，就要關注和解決中小城鎮和農村公民的住房問題。城市住房問題之所以成為問題主要是中國正在推進城鎮化，大量農村公民和中小城鎮公民往大中城市遷移。而真正所謂的大中城市住房剛性需求者多半是1998年住房改革后從農村和中小城鎮搬遷至大中城市的公民。分析一下這些從農村和中小城鎮搬遷至大中城市的公民可以知道，其中大部分是接受了大中專教育，從老家農村和小城鎮通過自己和家人的努力，響應國家“好好學習、報效祖國”的號召，一年一年，多年寒窗苦，來到了夢寐以求的大中城市。可惜畢業之后，留在大中城市工作時發現住房問題成為自己根本解決不了的事情。房價越來越高，收入原地踏步。這個階段的年輕人面臨著結婚生子，是確實需要房子居住的。而留在中小城鎮和農村的年輕公民也面臨需要解決的住房問題：結婚生子，沒地方安身，那是不能接受的。所以國家在進行房地產調控時，需要適時解決中小城鎮和農村的年輕公民的住房問題。
若國家對大中城市的剛性需求的年輕人住房問題不給以解決的話，勢必影響中國的現代化進程。這里想特別提到一下留在大中城市的農村和小城鎮青年，感覺這批人所處的境地很差。這批1980年左右出生的年輕人，現在正趕上結婚生子的時候，而住房問題卻死死卡在他們的頭上。他們不想“啃老”，那是沒辦法的事情；可現在看看，就是“啃老”也解決不了問題，父輩們已沒有能力來幫他們了。舉個例子：回顧一下農村公民前三十年左右的歷史，可以看到這些80后的祖輩、父輩做義務工（挖河、開渠、修路）、繳納重稅，為國家農業支持工業戰略立下很大功勞；同時積極響應國家“科教興國”戰略，省吃簡用，培養自己的孩子念書，接受良好的教育，大大提升了我國國民的受教育程度?？涩F如今1980年左右出生的人工作了，要結婚生子了，發現沒有房子居住，父輩們辛辛苦苦幾十年沒掙幾個錢，而孩子的收入遠遠不夠買房的。結果可見，如果國家任由房價高漲，勢必影響中國的社會主義現代化進程，造成新的不公平性和貧困群體。
三、國家房地產市場高價位的危害性
房地產調控范文4
在實施史上最嚴格的房地產調控措施不到半年的時間，房地產價格仍在上漲，并有繼續加大漲幅的趨勢。在自然界的酷熱中，我們的思維也被這上漲的房價炙烤，這不得不讓我們深思。
房地產市場一直被視作經濟狀況的晴雨表，縱觀世界各國，莫不如是。就說始于2008年的這場全球金融危機，使得全球經濟形勢下行，很多國家陷入經濟危機。從美國到歐洲，各地的房地產價格快速下降。隨著美國經濟的復蘇，去年開始美國大部分城市的房價開始回升。而歐洲經濟尚未全面復蘇，表現極不平衡。德國率先走出低谷，其土地價格于2013年上半年達到其歷史最高值，奧地利的房價也已達到歷史峰值。相反，西班牙的房地產泡沫是經濟危機的中心，2013年的房價比2008年下降了35%，愛爾蘭房價跌幅達到50%，希臘房價跌幅約為30%。
而房地產這塊晴雨表對于中國經濟狀況的反映卻相對復雜。經濟形勢不能全盤決定房地產價格。據國家統計局調查，過去10年間，我國城鎮住宅價格年均漲幅約為16.1%。也就是說經濟發展無論順利或嚴峻，房地產價格十年只漲不跌。在資源集中、住房矛盾突出的大城市，房地產的漲幅更遠遠高于經濟的漲幅。
由此可看出，中國的房地產價格已經超越了當今世界經濟學的范疇，也超出了社會學、政治學等范疇。它集中了太多的東西：人們對美好生活的向往和過度貪欲；地方政府對城市發展的責任擔當和生財乏術；房地產商的合理利益追求和貪得無厭；可持續發展理念和當前利益的博弈；基本生存與一夜暴富；等等。由此我們也能理解，中央政府為何要連續十年堅持實施各類房地產調控政策、各類組合拳。因為我們面臨的是一個超級復雜的問題，我們必須針對其特色制定相應的調控措施，使其規范穩定。
房地產調控范文5
首要目標是管理或抑制通貨膨脹及國內資產價格快速上漲
近幾個月來,國內自然災害頻繁,導致食品價格快速上漲,并帶動消費物價水平上漲成了一種趨勢,而且國內CPI已經多個月超出了一年期存款利率水平,居民存款存在嚴重負利率。在這種情況下,不僅過高的通貨膨脹將威脅著整個經濟穩定發展,而且長期的負利率也讓國內金融市場價格成了一種財富轉移機制(即政府通過利率管制讓存款人的利益向貸款人轉移)。如果這種情況持續,增加國內居民內需及調整收入分配關系也無從談起。因此,不對稱的中長期存款利率上調幅度較大就是對這種利益關系的調整。
當然,這次加息也是對資產價格快速上漲的關注。全球過度寬松的貨幣政策導致流動性泛濫,引起整個國內外市場資產價格快速上升。而國內資產的價格快速上漲又分為股市與房地產市場。比如2009年國內近十萬億的銀行貸款放出就導致了國內資產價格快速上升,尤其是房地產價格快速飚升,房地產泡沫吹大都是利率過低,流動性泛濫的結果。
對于國內股市來看,由于有2008年股市大跌影響,2009年股市價格有所恢復,上海綜合指數上漲了80%。不過,由于國內股市在2008年下跌幅度太大,即使2009年股市上漲的幅度不小,但與2007年最高點相距很大。再加上整體經濟恢復,國際金融市場形勢好轉,因此,股市上漲的幅度與基本面相比沒有上漲太高,但國內房地產市場的情況則與股市完全不同。
加息為個人住房按揭貸款的重訂埋下伏筆
回到2008年,由于對當時的經濟形勢判斷過度悲觀,加上受世界各國救市政策的影響,從而使中國在房地產市場沒有出現任何危機的情況下,出臺了救市政策,房地產的宏觀調控突然中斷。2008年國務院的131號文件及央行的302號文件出臺則弱化個人住房按揭貸款的差別化,讓房地產投機炒作與消費的界線模糊。按照這兩個文件規定,商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;貸款最低首付比例調整為20%,而且居民第一套住房購買及改善住房購買都可享受此優惠條件。對于非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機構只是適當地予以提高?？梢哉f,這兩項房地產信貸政策用一個“改善性住房”的概念把個人住房按揭貸款的信貸政策差別化完全模糊,讓房地產投資與消費混為一談,而且把個人住房信貸的成本絕對降低、信貸杠桿率大幅度提高,加上過低的個人住房信貸準入門檻,這都為2009年房地產價格快速飚升、房地產泡沫吹大創造了絕無僅有的條件。2009年房地產是出現了繁榮,但是,2009年中國住房價格突然飚升及泡沫四起影響了民生穩定,增加了國家金融風險及經濟發展失衡。在這種背景下,2010年4月國務院又出臺了“國十條”《《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》國發【2010】10號),該文件就是要通過調整信貸及稅收政策讓國內房地產市場回歸理性。
國十條中實行更為嚴格的差別化住房信貸政策其最為根本或最為核心的目的就是要“去過度優惠信貸政策”或去信貸杠桿化,就是對住房市場投機炒作與消費進行嚴格區分,就是對不同的住房購買者進行嚴格的信貸風險定價,就是讓國內住房按揭貸款信貸政策回歸到常態。比如說,界定為第二套以上住房的首付比例上升到不低于50%,按揭貸款利率為基準利率1.1倍以上,用此來區分住房的投資與消費;嚴格禁止全國房地產市場第三套以上的住房按揭貸款;嚴格限制第二套以上住房的異地貸款;第一套住房貸款首付比例提高至不少于30%等。
可以說,既有國十條的新房地產政策,也有這次銀行基準利率的變化,這些都確定了2011年個人住房按揭貸款利率必須重訂。
或許有人會說,一些商業銀行會對這種利率重訂產生顧慮,怕這樣做把個人住房貸款客戶趕走,致使去其他銀行做貸款。其實,商業銀行根本不需要有此顧慮。
一是因為貫徹國十條基本精神及加息后利率重訂是必然,趁此讓住房按揭貸款利率回歸常態也是必然。二是已經購買住房者早就套在其中
(特別是購買第二套以上住房的投資者),如果這些投資者想離開原有的貸款銀行,他們將面臨更高的、成本更大的風險。比如首付比例更高,從而這些購買住房者要做轉按揭幾乎不可能,而且假定轉按揭可以,但其他銀行的利率也不會搶生意而降低,因為,這樣做損害了銀行本身的利潤。在這種情況下,這些住房投資者是不會輕易地退出原有的銀行而另選擇新銀行的。三是考慮購房合同的”官司“問題,商業銀行只要仔細研究一下其貸款合同,利率調整盡在其合同中。因此,這次加息只是為各商業銀行重訂利率提供政策上的理由與條件。
加息改變整個房地產投機炒作者的市場預期
有人說,這次加息對房地產市場影響不大,因為,無論是對房地產開發商來說,還是對住房的投資者來說,0.25個百分點利率上升,對其經營成本影響不會太大。特別是對于暴利的房地產開發商及住房投資者來說,幾乎可以忽略不計。其實,這僅是計算這次加息的近期影響,但是這種政策對市場預期的影響,對其他政策調整的影響根本沒有考慮進去。如果住房按揭貸款利率重訂,不僅全部7折優惠利率會取消而回到9折以上的水平,而且在2009年～2010年購買第二套以上住房投機炒作者,將要面對利率要上升到基準利率1.1倍及1.2倍的水平上去(即這些人的住房按揭貸利率會由4.158%上調到6.754%,利率上升2.596%),上漲利率水平是以往的1.6倍以上,住房投機炒作者的利率風險立即顯現出來。在這種情況下,如果再加上房地產稅的出臺,住房投機炒作者所面臨的風險是難以計算的。
而且應該看到,這次加息對房地產市場的影響不僅表現在對2011年利率重訂上,而且還在于利率調整只要進入上行的通道,上調還會進行,而不會因為加息一次就會停止。加息之后,房地產上市公司的股票全線下跌就表明了市場這樣一種預期。
房地產調控范文6
【關鍵詞】房地產；房地產稅；政策調控；稅制改革
引言：
隨著整個社會經濟的高速發展以及城市建設步伐日益加快，房地產市場顯示出了一片蒸蒸日上的景象，越來越多的人加入到了購房大軍中來，與此而來導致的現象是城市的房價越來越高，造成了更多工薪階層對居住房購買力的下降，有經濟學家甚至將現今以高房價為特征的房地產事業的發展稱為“泡沫經濟”，房地產行業的健康發展關系到人們的生活與居住條件是否得到保證，在一定程度上也成為衡量整個社會經濟發展一個標準。通過對房地產稅制改革對房價實施調控是控制房價的有效手段，也是保證我國房地市場健康有序發展的重要途徑，
一、我國房地產稅的現狀
（一）對房地產各個環節所征收的稅
1.房產開發與建設階段所征收的稅。包括占用耕地稅、使用城鎮土地稅、營業稅、維護建設城市稅、教育費用附加稅以及印花稅。占用耕地稅是對單位或個人征收的在耕地上進行建設或進行非農業性生產活動所征收的稅，對占用耕地稅的征收按耕地面積進行計算，一次性征收完畢。使用城鎮土地稅的征收對象是在城市或者鄉鎮以及工礦區使用國有土地資源的單位或個人征收的稅種，按使用面積進行征收。營業稅的征收對象是轉讓土地使用權的人，對其進行土地使用權轉讓時所獲得的營業額征收的稅款。城市建設及維護稅和教育費用附加稅是基于納稅人所繳納的增值稅、消費稅以及營業稅的稅額進行計算并按照一定比例征收的稅種。印花稅則是指對轉讓土地使用權以及銷售不動產簽訂合同所征收的稅款。
2.交易環節所征收的稅。交易環節有營業稅、契稅以及土地增值稅等。營業稅的征收對象是銷售不動產的單位或個人所取得的營業款。契稅是當不動產的所有權發生變化時，依據土地及購房價格對產權承受人所征收的一種稅。增值稅是對轉讓土地使用權以及建筑物的單位或個人征收的稅款。此外交易環節稅還包括企業所得稅與個人所得稅。企業所得稅是面對房地產開發企業的營業額所征收的一種稅。個人所得稅是對單位或者個人通過轉讓國有土地使用權以及不動產時所獲營業額征收的稅。
3.持有環節稅。房產稅是房地產持有環節的主要稅種。房產稅是以房屋的租金收入或者計稅余值作為征收依據對房屋的產權所有人征收稅款。長期以來我國只對城市、鄉鎮以及工礦區的經營房屋征收稅款，而對居住房屋不征收。這是我國的房產稅收在房屋持有環節征收的唯一一種稅。
（二）政府為控制房價所采取的稅制改革措施
1.2006年5月國務院出臺新規定，對所購住房居住時間不到五年的，對其轉手交易全額征收營業稅；對個人購買普通住房居住時間超過五年（包含五年）的，免征營業稅；對個人購買非普通住房居住時間超過五年（包含五年），按轉手交易全額減去購房全款所得差額對房價征收稅款。
2.2008年12月，國家稅務總局了關于土地增值稅的通知，通知要求房地產企業開發單位對土地增值稅進行核算，對于分期項目，進行分期核算，充分發揮土地增值稅對房地產市場的調控作用。
3.2010年4月國務院對房地產稅交易環節的契稅出臺了規定，對個人購買普通住房并且屬于家庭唯一住房的，契稅減半；對家庭購買普通住房面積不超過90平方米，且屬于家庭唯一住房的，契稅的征收減按1%。
4.2011年5月，我國在新出臺的房地產稅改革措施中明確規定：對個人購買的普通住房居住時間在兩年一下進行轉手銷售的，按交易房屋的全款征收營業稅；個人購買的普通住房居住超過兩年（包含兩年）轉手銷售的，免征銷售營業稅；個人購買的非普通居民住房居住超過兩年（包含兩年）轉后銷售時，按轉手交易全額減去購房全款所得差額對房價征收稅款。
5.在2013年2月國務院最新出臺的房地產市場調控措施中，強調要堅決抑制投機投資性購房，嚴格執行商品住房限購措施，實施差別化住房信貸政策，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
二、房地產稅在調控房價中所存在的問題
1.稅收種類繁多，重復征稅現象嚴重
在我國的房地產稅制中，種類繁多，并存在著嚴重的重復征稅現象，這也是引起房價居高不下的一個重要因素。如對房屋出租收入既有營業稅又有房產稅；對房地產持有者，既征收營業稅又征收房產稅。這樣稅種名目繁多，重復征稅，除了導致房價升高的同時，也在一定程度上反映了我國房地產稅收體制的弊端。
2.稅制結構存在諸多不合理之處
不同的稅種會對房價產生不同的影響，對于直接稅來說，這部分稅款由售房者繳納，不易出現轉嫁的情況。而在流轉稅中的營業稅，作為間接稅很容易進行轉嫁，房產承受人在不動產銷售中很容易就可以通過房價或租金來將營業稅稅款轉嫁給購房者和租房者，因此直接稅比間接稅更容易對房價產生影響，但是在我國目前的房產稅種中，間接稅要遠遠多于直接稅，從而造成房地產開發商很容易的就將稅負轉移個給了購房者，這也是目前我國房價過高的一個重要原因。
3.稅收征收管理工作不到位
為打擊不法分子的投機行為，我國在稅收體制上增加了對于房產持有者與交易環節稅款的征收額度，但是在實際中這一措施并未有力的執行。例如在稅法中規定，出租的房屋也要繳納房產稅和營業稅，但是出租房屋的信息復雜多變，同時由于納稅人缺乏申報意識，所以導致稅款的征收出現不到位的現象。
三、房地產稅制實施改革的方向與措施
1.明確房地產稅收的征收種類
首先是對房地產開發環節的土地增值稅和占用耕地稅，土地增值稅可以有效抑制開發商的利潤過高，因此應當保留，可以適當降低稅率，而占用耕地稅對于保護土地并沒有起到實際的作用，因此可以考慮廢除；其次是在房地產的交易環節所征收的稅種有契稅、營業稅以及個人所得稅等。對于這種稅種繁多、重復征收的現象，應當根據實際情況對其進行簡化，房地產稅收種類的簡化與明確可以有效的提高各個環節的征稅效率。
2.合理調整并完善房地產稅制結構
房地產稅制的完善與否，關于到房地產稅收工作能否順利的進行，能否在調控房價方面充分的發揮作用。在房地產市場中，對商品房征收稅額的力度會對房價產生較大的影響，對于那些易被轉嫁于他人的間接稅應根據實際情況適當減小征收額度；而不易轉嫁的直接稅則可以相應增加征收額度。
3.運用法律法規稅收工作進行管理
首先是對稅收的征收按規定嚴格執行，鼓勵建設普通住房，減少豪華住房，適當調控地產行業的利潤空間，實現稅收的經濟調節作用；其次對于住宅租賃來說，國家對其征收的稅款明顯少于非住宅租賃，因此稅務局應做好這一部分的稅收工作；最后應嚴厲打擊虛假交易，控制虛假交易的進行，與政府房產部門合作，將納稅憑證作為房產轉讓交易的條件。
四、總結：
在我國房價過高是多種因素作用的結果，因此政府在運用房地產稅收在對房價進行調控時，應從房地產的各個環節下手，根據實際情況適當降低間接稅的征收額度，增加直接稅的征收，簡化稅收種類，完善房地產市場稅收制度，推動房地產行業健康有序的發展。
參考文獻：
[1]王玉華.房地產稅對房地產市場的調控作用分析[J].經濟研究導刊，2012（06）
