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房地產抵押范文1
所謂房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產并優先受償的權利。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本性質。
（一）房地產抵押權的物權性
關于抵押權的性質，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權為物權者，有主張抵押權為債權者，有主張抵押權為物上債務者。從立法上來看，對于抵押權制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權放在民法典的物權法中，視抵押權為限制物權中擔保物權的一種。德國、日本及我國臺灣為例；第二，將抵押權制度規定于民法典的債權法部分。法國、前蘇聯為例。我國民法通則也將抵押權規定于第五章民事權利的債權一節；第三，制定專門的法律對抵押權進行規定。如我國《擔保法》。
筆者認為，房地產抵押權為擔保物權，其在性質上為物權。房地產抵押權具有物權特有之支配性、對世性、追及性及優先受償性，從而使其在權利內容上、權利實現方式上、權利范圍上、權利保護方法上區別于債權。
（二）房地產抵押權的價值權性
房地產抵押權乃對于所抵押之房地產拍賣價金的優先受償權，其在本質上為價值權。價值權性不僅是包括房地產抵押權在內的抵押權的本質特性，也是所有物的擔保的共同屬性。
房地產抵押權的價值權性，是指房地產抵押權是對所抵押房地產的價值支配權，其所支配的對象不是房地產實體，而是其價值。
房地產抵押權的價值權性使其區別于土地使用權等用益物權。用益物權是權利人對標的物使用價值的支配權，其給予權利人的利益表現在對于標的物實體的支配，通過這種支配而獲得標的物的效用。房地產抵押權則是對標的物價值的支配權，權利人得通過對抵押物價值的把握而實現擔保債權的目的。
房地產抵押權既不需要所有權的轉移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在于對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現代經濟社會對債權擔保和擔保物經濟效用發揮的雙重需要。因此可以說，相對于質權和留置權，房地產抵押權是一種純粹的價值權。
二、房地產抵押權的設定
房地產抵押權為擔保物權，根據物權法定主義及物權公示、公信主義，除因法律規定而直接產生的房地產抵押權外，房地產抵押權因房地產抵押合同并經登記后而設定。由于我國現行立法沒有規定法定房地產抵押權，所以在我國，房地產抵押權的設定條件有二：房地產抵押合同和房地產抵押權登記。
（一）房地產抵押合同
房地產抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將房地產作為債權擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關系的協議，依據此協議在債務人或第三人提供抵押的房地產上為債權人設定了抵押權，債務人或者第三人對債權人之債權承受房地產物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣該房地產的價款優先受償。
房地產抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權人訂立房地產抵押合同，應當采用書面形式并記載法律規定的內容，主要包括：⑴債權人、債務人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔保主債權種類、數額；⑶債務人履行債務的期限；⑷房地產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；⑸抵押擔保的范圍；⑹當事人認為需要約定的其它事項。房地產抵押合同所記載的內容不符合法律規定要求的，當事人應當予以補正。
（二）房地產抵押權登記
房地產抵押權登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產上的抵押權狀態予以記載。房地產抵押權經登記后依法成立并取得物權公示、公信效力。我國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產抵押合同的債權合同性質以及房地產抵押權登記的物權變動性質。房地產抵押合同是債權合同，依法成立時就應生效。而房地產抵押權登記是物權行為，是房地產抵押權成立的要件。
房地產抵押權登記由抵押當事人向法律規定的房地產抵押登記機關申請，填寫并遞交房地產抵押登記表，同時提交法律規定的應當提交的登記文件，主要包括主合同和房地產抵押合同以及抵押的土地使用權證書、房屋所有權證書。房地產抵押登記機關收到當事人的申請后即由負責監督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準登記并公告。
三、房地產抵押權的效力
房地產抵押權一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。
（一）房地產抵押權的對內效力
1、先受償效力
房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。
2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力
房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。
當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。
3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力
⑴房地產自身。房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。
⑵房地產的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。
⑶房地產的從權利。從權利是指為助利之效力而存在的權利。從權利與利的關系，一如主物與從物的關系，以利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。
⑷孳息。房地產抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產所產生的孳息。我國《擔保法》第47條規定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。
4、抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的，房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產價值減少時，房地產抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。
（二）房地產抵押權的對外效力
房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。
1、房地產抵押權對用益物權的影響
房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。
2、房地產抵押權對其它抵押權的影響
房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一個房地產上設定數個抵押權。在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。關于房地產抵押權設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權，經登記后，其順位先于后提出申請的房地產抵押權，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。
3、房地產抵押權對房屋租賃的影響
與設定用益物權一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。房屋租賃關系存在于抵押之前的，房地產抵押權的效力不及于該租賃關系，抵押的房地產拍賣后，原租賃合同對房地產的受讓者繼續有效。如果將已設定抵押權的房屋出租的，則房地產抵押權的效力及于該租賃關系，房地產抵押權實現，租賃關系解除。
四、房地產抵押權的實現
房地產抵押權的實現，又稱房地產抵押權的實行，即當債務人不履行債務時，房地產抵押權人行使其抵押權將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優先受償的過程。房地產抵押權的實現是債權實現的一種方式，是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。
（一）房地產抵押權實現的條件
房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。房地產抵押權實現的條件有三：
1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。房地產抵押權若不存在，則不能實現抵押權。
2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。
3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。我國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。
（二）房地產抵押權實現的方式
一般的抵押權，其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔保目的的實現及房地產市場的良性發展。
（三）房地產抵押權實現的程序
債務履行期屆滿債權未獲清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協議不成的，抵押權人可以向人民法院，在人民法院的主持下，實現抵押權。
在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優先受償。
五、房地產抵押權的消滅
（一）因抵押的房地產滅失且無替代物而消滅
房地產抵押權乃物權，作為其標的物之房地產因自然災害、公用征收等到原因而滅失時，房地產抵押權自無法繼續存在而消滅。
房地產抵押權具有物上代位性，因此，當房地產滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產抵押權及于該賠償金、保險金或補償金，房地產抵押權并不消滅。
（二）因被擔保的債權消滅而消滅
依我國立法，抵押權相對于主債權，具有絕對的附從性。房地產抵押權與被擔保債權同時存在，債權消滅，房地產抵押權也消滅。
被擔保債權可因如下原因而消滅：⑴債務人或第三人為全部之清償；⑵債務人對房地產抵押權人亦存在債權并符合抵銷條件時，其債權相互抵銷；⑶房地產抵押權人與債務人因繼承、合并等而發生混同，房地產抵押權人與債務人成為一人；⑷房地產抵押權人在不損害第三人利益的情況下免除債務人的債務。
（三）因房地產抵押權實現而消滅
如前所述，房地產抵押權實現是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。房地產抵押權實現，房地產抵押擔保法律關系消滅，房地產抵押權自然消滅。
（四）因除斥期間屆滿而消滅
房地產抵押權為物權，故原則上既不得因所擔保之債權罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經過而消滅。但近現代民法從盡迅確定各種復雜法律關系的實際需要出發，也例外的規定抵押權得因一定期間之經過而消滅。如我國臺灣地區民法典第880條規定：抵押權擔保的債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權的，該抵押權消滅。在我國，此除斥期間為二年。
[內容摘要]：隨著我國市場經濟的發展，作為房地產的一種利用方式和融資風險的一種防范措施，房地產抵押權作為債權擔保的形式已為越來越多的債權人所運用。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本屬性。房地產抵押權立法應以房地產抵押權所具有的物權性和價值權性為基點構建房地產抵押權的各項制度。目前，我國現行立法對房地產抵押權制度已有較為完整的規定，包括房地產抵押權的設定、效力、實現、消滅，但其規定卻較為分散，且其中又有許多不科學乃至不合理之處，有待進一步改進與完善。本文試圖以房地產抵押權的物權性和價值權性兩大基本性質為基點，對我國房地產抵押權的設定、效力、實現和消滅制度進行理論上的整合，并對其中不科學或不合理之處提出改進與完善的意見。
[關鍵詞]：擔保物權；抵押權；房地產新晨
參考書目：
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房地產抵押范文2
住所(地址)：
身份證號碼：
抵押房產位置：
聯系電話：
典當行(抵押權人)(以下稱為乙方)
公司地址：
企業代碼證號：
聯系電話：
根據中華人民共和國有關法律、法規及其相關規定，甲方向乙方申請辦理貸款事宜，雙方在平等、自愿的基礎上，經協商一致，特訂立本合同，以茲共同遵守。
一、甲方應如實填寫《房地產抵押典當申請表》并按照乙方制定的《房地產抵押典當須知》的要求提供相應資料證件。乙方應審查核實甲方所填寫的相關資料、證件。
二、甲方因資金周轉需要，自愿將坐落在__市__區__小區__棟__單元__層__號(房屋)所有權證號，建筑面積：__平方米，自有房產__作為抵押物向乙方申請貸款。
三、根據甲方實際申請貸款金額，經乙方審核確定向甲方貸款人民幣__萬元整(大寫)
四、甲方與乙方商定，貸款期限自__年__月__日起至__年__月__日止。
五、甲方與乙方商定，本合同同項下的典當綜合服務費率每月為貸款金額的__%。續當時，甲方每月__日前向乙方繳納綜合服務費，典當期限屆滿后五日內，甲方既不贖當，又不續當，即為絕當。絕當后甲方自愿放棄抵押的房產，同意乙方對該房產按照有關規定處理，以此來抵押典當行的貸款本息和綜合服務費，并自愿協助或承擔辦理過戶手續。
六、甲方有合法住處地址為：__建筑面積：__平方米(另附產權證復印件)房產絕當后合法住所的產權人同意甲方在該房屋居住(證明材料一份)。乙方在行使本合同抵押物的處分權時，應向甲方和抵押物的合法占有人發出書面通知，在該通知發出五日內，甲方或其他合法占有人應當立即無條件交出抵押物，搬至第二處住所居住。
七、抵押物的保險
1、甲方須在乙方指定的時間內，到乙方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。投保金額不得少于重新購置該抵押物遭受自然災害及其他意外事故所導致的破壞、損毀;抵押期限內，甲方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險，否則，甲方須無條件賠償乙方因此所收到的一切損失。如果甲方不履行還款的義務，抵押人應繼續購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部還清為止。
2、甲方在保險手續辦理完畢五日內，將保險單正本交由乙方保管。保險單的第一受益人須為乙方，保險單不得附有任何損害或影響乙方權益的限制條件，或任何不負責賠償的條款。
3、甲方不可撤銷的授權委托乙方為其上述保險事項的代表人接受或支配保險賠償金，將保險賠償金用于修繕該抵押物的損壞部分或清償本合同項下甲方所欠乙方的所有款項。
4、甲方如違反上述保險條款，乙方可依照本合同之保險條款規定，代表購買保險，所有費用均由甲方支付。
5、抵押期間，該抵押物發生保險責任以外的損毀，甲方應就損壞部分及時提供新的擔保，并辦理相應新的手續。
房地產抵押范文3
一、房地產抵押中存在的風險
1.稅收風險。
就目前上海市地方稅務局發出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規定:個人出售非居住用房,應全額繳納營業稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應全額征收5%的營業稅、12%的房產稅和個人所得稅。據了解,根據1998年上海財稅局出臺的房產稅收政策,上海市民出售房產取得的售房收入所應繳納的各種稅種統一按5%綜合征收。而按照此次政策規定,非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5%。舉例來講,銀行向**公司發放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關標準條例規定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業稅;③是按營業稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應繳納稅收如下:
(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元
(2)營業稅:(4200-1200)×5%=150萬元
(3)城建稅、教育費附加和河道整治費:150×5%=16.5萬元
(4)土地增值稅:
增值金額3000萬元
可扣除項目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元
應納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元
納稅金額累進684.3×30%=205.29萬元
684.3×40%=273.72萬元
1368.6×50%=684.3萬元
94.2×60%=56.52萬元
土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬元
(5)個人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬元
拍賣“公司抵押房產應繳納稅收合計為1710.744萬元,拍賣后價款為2489.256萬元,再除去拍賣費用210萬元(約為拍賣價格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠低于貸款本金(2700萬元),風險顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時的原始發票,增值稅將按照拍賣價格計征,這樣納稅金額將進一步提高,風險增大。就上述測算看,稅收占房產增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。
2.抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看,抵押物權利瑕疵風險主要指以下情況:①是在一些地區,由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立,完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成,但由于相關政府部門各行其是、缺乏協調,許多房屋并無土地使用權證,房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下,對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性,銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性;②是對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經濟發達地區的鄉鎮出現較多,也存在于一些地區的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時,將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言,房屋作為耐用消費品,還具有保值、增值的作用,但在房地產炒作資金撤離、地區經濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下,房地產價格會出現整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長,抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂的一片烏云。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因,銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規定的風險。而銀行發放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(法釋[2004]15號,以下簡稱《規定》)直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題?！兑幎ā返诹鶙l規定:“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規定:“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據申請執行人的申請,在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執行”。從法律后果看,《規定》第六條造成銀行抵押權被實際懸空,第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務,加大了銀行抵押權行使成本?！兑幎ā返纳鲜鰲l款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準,執行法官的主觀判斷可能左右實際執行效果;②是沒有明確在被執行人收入水平超過當地最低生活保障標準的情況下,是否能對抵押房屋予與執行;③是沒有明確被執行人存在主觀惡意時,能否對抵押房屋予與執行;④是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。
3.變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品,它不能移動,屬于不動產。因此,投資于房地產項目中的資金流動性差,變現性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4.社會和政策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮,政策鼓勵支持,則房地產價格看漲,相反則會看跌,我國也不例外。新的房地產政策的出臺,對2005年上海房地產市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說,這些因素是應該充分考慮的,若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。
5.經濟性風險。
目前,房地產市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產的交易和定價是悄悄進行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外,房地產商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑,只要建設位置不同,其價值就有很大差異。此外,如對房地產抵押過程中的諸多細節了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時發現房屋的上、下水管道和結構上存在問題,就會使抵押權人遭到損失。
6.或然損失風險。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司,然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象,因此有時也存在著風險。
二、抵押評估存在風險的房地產類型
1.變現能力差的房地產
房地產抵押估價要進行變現能力分析。在抵押估價中,房地產估價師要對抵押房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等變現能力進行分析。在實際工作中,常遇到變現能力差的房地產如:①劃撥方式取得土地使用權的房產,由于土地變更程序繁瑣,所需變現時間長;②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現價值與抵押價值差異程度大;③大型商場,獨立使用性、整體分割性差;④非工業園區內的標準廠房,配套設施、道路通達狀況及產業聚集度較差。對于這些變現能力差的抵押房地產,估價師應對其進行充分的變現能力分析,進而合理、準確地確定房地產的抵押價值。
2.實際用途與證載用途不符的房地產
在實際工作中,經常遇到抵押房產的證載用途與實際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實際用途為商業;②證載用途為廠房,實際用途為商業;③證載用途為住宅,實際用途為商業;④證載用途為廠房,實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風險的控制和規避更為嚴格。另外還有證載用途為公建,實際用途為商業的,如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業用房,把人防工程改為車庫等。根據國家抵押條例規定,公建用房不能進行抵押,這種情況應引起評估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機構的損失。
三、店鋪和工業廠房抵押評估中的風險控制
在實際工作中,評估師在估價方法選用、參數選擇、修正等方面都應注意抵押風險的控制與規避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。
1.店鋪(商場)抵押評估
(1)在商鋪的抵押評估中,常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價師水平差異,而差異很大。許多銀行認為收益還原法的評估結果不可靠,不予認可。因此,合理、準確地確定還原利率是控制和規避抵押房地產風險的重要因素。確定還原利率應考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業中心是大商圈,社區商業中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發展潛力和投資價值,投資回報率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險,投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動周邊的商業物業全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業機會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費能力,對商鋪來講就是巨大的商業機會。所以,評估一個商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應建立一個詳細的分區域的投資回報率指數,可衡量收益還原法評估中還原利率的數值,用以指導不同地段、不同時段的商鋪轉讓評估,從而有效地降低因還原利率取值不當所帶來的風險。
(2)商鋪評估中經常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風險控制,要求評估師做到:①搜集交易實例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例,即從搜集交易實例中,挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。開價和實際成交價,估價師比較容易了解到開價(如掛牌價格),而較難了解到實際成交價,但這對于最后的準確估價有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導致了其售價差異,因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進行必要修正對于規避和控制商鋪的評估風險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估,對于租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價人員有豐富的專業經驗,因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關鍵作用。
(3)有些店鋪(商場)有自身的特點,如某商鋪一面臨上海市著名商業街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是:首先,選取該基地中的著名商業街的一店鋪作為典型店鋪,用市場比較法和收益法求取基準價格。由于基地內店鋪繁多,為了謹慎起見,基準價格的求取采用層次修正法結合專家打分法,充分發揮估價師對店鋪的認知。其次,在基準價格確定的基礎上,再考慮基地內各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級差。通過市場調查了解各道路店鋪租金水平的差異,求得級差修正系數。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數和個別因數修正求得這三個店鋪的基準價格。最后,通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。
各項因素因子的選取見下表:
2.工業廠房(倉庫)抵押評估
對于工業廠房的評估,實際工作中采用市場比較法評估較少,一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中,為有效控制風險,要處理好以下幾方面的問題:
(1)在同一基地內,相同規模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費用和開發成本是不同的,由此造成評估結果差異較大。
(2)有的工業廠房因使用需要進行過翻建或翻新,在用成本法對工業廠房進行評估時,如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高,應結合直線折舊法綜合確定成新率。
房地產抵押范文4
1、權屬有爭議的房地產;
2、已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產;
3、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;
4、列為文物保護的古建筑、有重要紀念意義的建筑物;
5、被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產;
6、未依法登記領取權屬證書的房地產;
7、未經中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業的房地產;
8、行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產;
9、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外。
【法律依據】
房地產抵押范文5
房地產抵押反擔保合同
(樣本格式)
甲方(抵押權人)：
乙方(債 務 人)：
丙方(抵 押 人)：
根據乙方與 銀行簽訂的 (編號)《 》，以及甲方與 銀行簽訂的 (編號)《保證合同》的約定，甲方為乙方 萬元借款提供擔保。丙方愿意以其所有的房地產(以下簡稱抵押物)就 (編號)《保證合同》向甲方提供抵押反擔保。甲、乙、丙三方現就該反擔保事宜，經平等、友好協商，自愿達成如下條款，共同遵照執行：
第一條、抵押物事項
1.1 丙方提供抵押的房屋之所有權證號 ，該房屋的詳細情況以其向甲方提供的抵押物清單為準(以下簡稱房屋)。
1.2 丙方將房屋抵押給甲方時，該房屋所分攤或占用范圍內的土地使用權同時抵押給甲方。
第二條、抵押物的價值確定及抵押反擔保價值確定
2.1經**評估公司評估， 房屋的評估值分別為**，合計評估價值為***萬元，甲、乙、丙三方商定房屋的抵押價值總額為**萬元。
2.2乙方借款金額**萬元，甲方為乙方擔保金額**萬元，履債期限為**年**月**日至**年**月**日。丙方就保證合同金額中的(合計數)萬元向甲方提供抵押反擔保。
第三條、抵押物的清點、登記
3.1 本合同簽署前，甲、丙雙方共同清點核查抵押物。抵押期間，該抵押物的產權證書等相關資料交由甲方保管。
3.2 本合同簽訂后三日內，乙、丙雙方負責到有關房屋登記機關辦理抵押物登記手續，甲方對此予以協助，由此產生的費用全部由乙、丙雙方承擔，在辦妥抵押登記手續之前，甲方有權拒絕為乙方提供擔保手續。
第四條、抵押反擔保的范圍
4.1 上述 中約定的甲方履行保證義務代乙方償還的全部貸款(或支付的票款)和自付款之日起的利息以及因此支付的其他費用和損失等;
4.2 上述 中約定的乙方應向甲方支付的違約金、賠償金以及實現債權的費用等。
4.3 甲方為實現本合同項下的抵押權而發生的費用，包括但不限于訴訟費(或仲裁費)、保全費、公告費、評估費、拍賣費、執行費、律師費、調查取證費、財產保全擔保費等。
第五條、丙方的義務
5.1丙方應辦理抵押物在抵押期間的財產保險。財產保險的第一受益人為甲方，保險單證由甲方代為保管。
5.2抵押期間，抵押物若發生滅失、毀損或被征用等情況時，丙方應自該情況發生之日起五日內通知甲方(抵押物發生被征用的情況時應自收到政府部門的相關文件通知之日起五日內通知甲方)，且因此產生的保險金、賠償金或者補償金等仍應作為抵押財產，由丙方存入甲方指定的賬戶，抵押期間丙方不得動用。
5.3抵押物價值減少時，丙方應在三十日內向甲方提供與減少的價值相當的擔保。
5.4抵押期間，未經甲方書面同意，丙方不得擅自出借、贈與、出租、轉讓、再抵押或以其他任何方式處分抵押物，并不得實施降低抵押物價值的任何行為。
5.5抵押期間，丙方負責抵押物的妥善占有、保管、并負責維修、保養，保證抵押物完好無損，并隨時接受甲方的檢查。
5.6抵押期間，經甲方書面同意，丙方可以轉讓抵押物，轉讓所得的價款優先向甲方提前清償所擔保的債權。
5.7丙方保證對抵押物享有合法、完全、有效的所有權，并且抵押物不存在共有、爭議、抵押、擔保、被查封、被扣押、被監管等任何可能影響本合同項下抵押權的情況。
第六條、違約責任
6.1丙方違反本合同第五條第四款約定的，其行為無效，應按房屋之抵押價值總額的10%向甲方支付違約金，且應賠償甲方因此受到的全部損失。
6.2丙方違反本合同第五條第五款約定，因保管不善致使抵押物毀損的，甲方可要求其恢復原狀或重新提供甲方認可的新的抵押物，并可要求其按抵押物之抵押價值總額的10 %支付違約金，且可以向其主張因此受到的全部損失。
6.3除本條前兩款外，丙方違反本合同約定的其他任何一項義務與責任的，應按房屋之抵押價值總額的10%向甲方支付違約金(可累計計算)，并賠償由此給甲方造成的一切損失。
6.4丙方違約時，乙方就該違約責任向甲方承擔連帶責任。
第七條、抵押權的實現
乙方違約的，或者丙方發生破產、清算、涉及重大仲裁、訴訟等情形的，甲方可提前以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物所得的價款優先受償。抵押物折價或拍賣、變賣后所得的價款仍不足以清償的，甲方有權就不足部分向乙方繼續追償。
第八條、義務和責任的連續性
本合同項下乙、丙雙方所有義務和責任不因其財力、地位等狀況的改變，或與其他單位簽訂的任何協議、文件、合同而免除;也不因乙方或丙方發生合并、分立等情形或變更法定代表人、承辦人等情形而免除。若本合同項下各方當事人發生合并、分立、變更等情形的，由變更后的當事人承擔或分別承擔本合同所列義務和責任。
第九條、通知
9.1甲方對丙方的任何通知應當按照下列丙方地址或傳真發送，發送日即視為送達丙方日期。
地址：
郵編： 傳真：
9.2丙方上述地址或傳真變更時，應提前兩天書面通知甲方。
9.3若丙方提供地址、傳真不準確或其變更后未依約通知甲方，致使甲方無法發送傳真或發送信件被退回的，則甲方發送通知之日仍視為送達丙方日期。
第十條、爭議解決方式
甲、乙、丙三方在執行本合同中產生爭議，應協商解決。協商不成的，由甲方所在地法院管轄。
第十一條、其他約定。
第十二條、其他事項
12.1本合同由甲、乙、丙三方法定代表人或其授權人簽章并加蓋公章后生效。若丙方或乙方為自然人時，本合同自甲方法定代表人或其授權人簽章并加蓋公章、丙方或乙方簽字后生效。
12.2本合同一式五份，甲方執兩份，乙、丙兩方各執一份，登記主管部門留存一份。
12.3本合同附件與本合同具有同等法律效力。
12.4不論甲方因主合同與他人(包括但不限于乙方及丙方)簽訂的其他反擔保合同有效與否，本合同仍然有效。
重要提示：甲方已提請乙、丙方對本合同各項條款作全面、準確的理解，并應乙、丙方的要求作了相應的條款說明，簽約各方對本合同含義認識一致。
甲方(公章)：
法定代表人或授權人：
乙方：
房地產抵押范文6
抵押人(甲方)：
住所：
法定代表人：
電話：郵政編碼： 傳真：
抵押權人(乙方)：
住所：
法定代表人：
電話：郵政編碼： 傳真：
年月日乙方與借款人(以下簡稱“借款人”)簽訂了號借款合同(以下簡稱“借款合同”)，乙方向借款人提供(幣種)元貸款。為保障乙方向借款人發放的全部貸款債權的實現，甲方愿意向乙方提供抵押擔保。甲、乙雙方經平等協商，共同訂立本合同。
第一條 甲方抵押擔保的范圍為乙方依據借款合同向借款人發放的全部貸款本金及利息(包括因借款人違約計收的復利和加收的利息)、借款人違約金和實現抵押權的費用。
第二條 甲方以其有權處分的財產作抵押，抵押財產由本合同項下的抵押物清單載明(見附件)，該清單為本合同的組成部分。
第三條 甲方承諾：
(一)保證對其抵押物依法享有所有權或處分權;
(二)在抵押期間甲方應妥善保管抵押財產，并負責維修、保養、保證抵押財產的完好無損。乙方如需對抵押財產的狀況進行了解，甲方應給予合作;
(三)對乙方要求保險的抵押物，甲方應在本合同生效前辦妥抵押財產保險手續并保證到期續保;
(四)甲方負責辦理本合同項下有關評估、公證、保險、鑒定、登記、運輸及保管等事宜并承擔全部費用;
(五)依法向抵押物登記部門辦理抵押物登記。
第四條 抵押期間，由于甲方的行為造成抵押物價值減少，甲方應在抵押物價值減少情況發生后30天內向乙方增補與減少的價值相當的財產抵押或有效擔保。
第五條 抵押期間，抵押物如發生投保范圍內的損失，或因第三人的行為導致抵押物價值的減少，保險賠償金或損害賠償金應(選擇)：
(一)存入乙方指定賬戶，抵押期間甲方不得動用;
(二)甲方同意提前歸還貸款。
第六條 在抵押期間，甲方出租抵押物應征得乙方同意。
第七條 在抵押期間，經乙方書面同意，甲方轉讓抵押物所得價款應(選擇)：
(一)存入乙方指定的賬戶，抵押期間甲方不得動用;
(二)甲方同意提前歸還貸款。
第八條 甲方有下列情形之一，應及時書面通知乙方：
(一)經營機制發生變化，如實行承包、租賃、聯營、合并(兼并)、分立、股份制改造、與外商合資(合作)等;
(二)涉及重大經濟糾紛的訴訟;
(三)抵押的權利發生爭議;
(四)破產、歇業、解散、被停業整頓、被吊銷營業執照、被撤銷;
(五)法人代表、住所、電話發生變更。
甲方發生前款(一)的情形應提前30天通知乙方;發生前款其他情形在事后7日內通知乙方。
第九條 甲方違反第四條、第五條、第七條、第八條約定給乙方造成損失的，應承擔賠償責任。
第十條 如發生依據借款合同的約定提前收回貸款，其借款合同項下的債權未得到足額清償，乙方有權提前處置抵押物收回貸款本息。
第十一條 本合同生效后，借款人與乙方協議延長借款合同履行期限，應事先取得甲方書面同意。甲方有義務向登記機關變更登記，延長抵押期間。
第十二條 借款合同履行期限屆滿，借款人未清償債務，乙方有權拍賣、變賣抵押物并以所得價款優先受償;或經雙方協商以抵押物折價實現抵押權。
第十三條 本合同自辦理抵押物登記之日起生效。
第十四條 本合同一式兩份，由抵押人、抵押權人各執一份，副本份，登記部門一份，由各執一份。
抵押人(公章)：
法定代表人(簽字)：
(或授權人)
抵押權人(公章)：
負責人(簽字)：
