前言：中文期刊網精心挑選了房地產研究范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產研究范文1
關鍵詞 房地產 預警指標 預警方法 預警系統
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
我國房地產業始于20世紀90年代初，但在其短暫的20多年的運行中卻一直在不斷的波動，特別是近幾年出現了地區性的房地產發展過快、房價過高等現象，對經濟和社會造成巨大的沖擊，這就需要我們對中國的房地產預警系統進行深入研究。我國對房地產預警的研究始于上世紀九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經濟預警方法并結合自身特點形成的。我國對房地產預警的研究主要集中在房地產預警指標體系的設計、房地產預警方法的選擇和房地產預警系統設計三方面。
一、 房地產預警指標研究評述
房地產預警指標及指標體系是房地產預警系統的基礎，科學、合理地設置指標體系能有效地實現房地產預警系統的功能和目標，因此，對房地產預警系統的指標體系進行深入研究，無疑是房地產預警系統研究的一項重要內容。我國早期對房地產預警指標體系進行構建多采用定性方法，而采用定性方法構建的指標體系，因為主觀性強，各指標之間不可避免存在較強的相關性，也不能準確判斷各指標對房地產業的影響，指標選取依據不充分，可信度不高，因此后來的學者主要采用各種定量方法對此問題進行了研究。
郭磊、王鋒等認為，房地產周期波動的主要原因是宏觀經濟因素的外部沖擊在房地產經濟中產生了內部傳導。他們在進行預警指標體系設計時，根據先行、同步和滯后的數量特征關系初選了全國消費者物價指數等18個指標，然后以深圳市為例通過時差相關分析法選擇了9個能相對獨立地反映城市房地產經濟周期波動的指標作為房地產預警的指標體系，并利用統計預警法進行了單一警兆指標預警和綜合預警分析。
郭峰認為房地產預警指標的選取應遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項原則，在此基礎上應采用定性和定量相結合的方法來選擇房地產預警指標。其具體做法是參照各地已有的預警指標體系，取其交集，然后利用專家評分法和相關分析法選出了12個指標，并進行了實證分析，結果證明該指標體系可以滿足預警的要求。
葉艷兵、丁烈云利用多元統計中的主成分分析法來確定各單項指標的權重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關性分析來確定各單項指標同“第一主成分”的相關性大小，并按照相關性的大小來決定指標的取舍， 同時結合專家經驗等定性分析方法，利用武漢市的歷史數據，建立了包括房地產價格、從業人數等在內的武漢市房地產預警指標體系。但利用該指標體系進行預警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結合數據進行檢驗。
周忠學、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產的20個因素指標分為5類指標，然后分別對每類指標進行主成分分析，最后把原來的20個指標合成為7個綜合指標，大大簡化了分析工作。
李崇明提出了一種新的房地產預警指標選擇方法。他認為房地產系統作為一個復雜的大系統，其影響因素眾多，必須采用一種適合復雜大系統的定量分析方法，并由此提出了系統核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關聯分析法對樣本數據進行分析，得出指標間的關聯度，然后根據指標關聯度的大小建立指標體系的拓撲圖，最后求取拓撲圖的核，其構成要素就是要選擇的房地產預警指標。
楊佃輝，陳軼等把初選的22個房地產預警指標按照指標的性質分為總量指標、購買力指標、生產類指標、價格類指標和交易類指標五大類，分別對每類指標進行聚類分析和非參數檢驗并結合定性方法建立了預警指標體系，然后利用上海市房地產相關的數據進行了實證分析。
綜上所述，我國對房地產預警指標體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結合的思路轉移。定量分析方法主要通過一些統計分析方法消除指標間的相互干擾和影響，使不同指標與房地產業發展的關系描述得更為準確，但它不可避免也存在缺陷，如多數統計方法對數據要求較高，通常需要樣本數據夠多，且不具備容錯能力，而且對某些不能量化的因素指標也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補。因此，把定量、定性分析方法相結合來構建房地產預警指標體系將是未來的發展趨勢。
二、房地產預警方法研究評述
預警方法是預警系統的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統能否發揮其預測、防范和調控功能的關鍵。在預警方法的選擇上，我國有關學者的研究大致可以劃分為三個階段，房地產發展初期，即上世紀90年代的研究以景氣指數預警為主；90年代末到本世紀初以統計預警為主；近期的研究則轉向以人工神經網絡等為主的人工智能、模式識別方法方向發展，逐漸與計算機軟件融合。
（一）景氣指數法。
如上所述，我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。
黃繼鴻、雷戰波、凌超為了描述房地產景氣的動向,通過構建合成和擴散指數來達到對房地產運行情況進行監測、預警的目的。他們認為擴散指數能綜合各個指標變量的波動,反映宏觀經濟波動過程,還能夠有效地預測經濟循環的轉折點,但是不能明確表示經濟循環變化的強弱；合成指數不僅能預測經濟循環的轉折點,還能在某種意義上反映經濟循環變動的振幅。因此,他們認為擴散指數(DI)和合成指數(CI)適用于房地產預警等宏觀經濟領域。
李斌、丁烈云、葉艷兵對景氣指數預警法進行了大量研究后，發現由于計算方法和側重點不同，利用擴散指數DI和合成指數CI對相同的數據分別計算得出的房地產警度不一致，他們分析了兩種指數的計算特點，提出了兩種改進方法．第一，對傳統DI計算方法進行合理改進，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數來進行景氣評價，有效地消除了兩指數間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設計了一個能完整反映市場景氣狀況的綜合指數，即對DI與CI指數向量進行數據處理并建立整合基礎以后，依據DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權值計算理論，確定各整合基礎數據所載信息量的權重，最后對其進行加權平均求出房地產市場的綜合景氣指數，并利用武漢市實際數據進行了分析，結果表明，改進后的綜合指數能更好地反映武漢市房地產的實際警度。
景氣指數法經過多年的發展運用也比較成熟，計算方法有了許多改進，但是用該方法來對我房地產進行預警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數法應用的前提條件是經濟波動的周期性，而我國的房地產經濟發展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數用合成指數和擴散指數這些綜合指數來反映總體的發展趨勢，而這些綜合指數對具體指標的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個別指標的異常波動，因此，用景氣指數法來進行房地產預警不是最佳方法。
（二）綜合模擬法。
綜合模擬法也叫統計預警法，是我國房地產預警采用最廣泛的方法。它主要從系統論角度對指標進行分析處理，實現房地產預警的目的。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。因此，有不少學者對此進行了嘗試，取得了不少成果。
1995年，建設部就組織過房地產監測、預警體系的研究，所采用的方法即為統計預警法，但鑒于行業發展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。
趙黎明、賈永飛最早對用統計預警法進行房地產預警作了較系統的研究，現在很多研究都是在他們研究的基礎上進行的。他們首先對經濟預警的各種方法進行了分析、比較，指出統計預警方法適合用來房地產預警;接著運用時差相關分析方法篩選出警兆指標，并確定了預警界限；最后使用模糊評價方法來進行警級綜合，使房地產預警走向定量化和系統化，明確了警情發生時的控制目標和方向，實現了房地產預警系統的計算機處理。
郭磊、王鋒等采用統計預警法，結合深圳市實際數據，對深圳房地產運行的軌跡進行監測，并對未來的走勢進行了預測。他們首先根據房地產經濟的相關理論和深圳房地產自身的實際，選擇房地產銷售量作為警情指標，然后通過對其它指標和房地產銷售量的時差相關分析，選出警兆指標，然后通過各警兆指標警界的確定，對深圳房地產進行了單指標預警和綜合預警。張泓銘對各種預警方法的特點和使用條件進行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當時的房地產預警，他詳細介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進行了實證分析。
陳峰、丁烈云對利用綜合預警法進行房地產預警容易出現的失真現象進行研究后，提出用數學方法對用3 預警準則確定的預警區間進行調整，并以武漢市相關數據為基礎進行了實證分析，結果顯示對預警區間修正后，能夠提高房地產預警系統的精度。
綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題，如統計預警法要求它的參數必須滿足多元常態分配的假設，而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效；另外統計預警法是靜態的，不具有容錯性，而目前我國房地產數據參差不齊，房地產發展迅速，因此采用該方法結果往往系統精度不高，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。
（三）基于模式識別的預警方法。
房地產預警研究要取得進一步的進展，就必須廣泛借鑒其它學科，特別是人工智能、模式識別和非線性系統學科的研究成果，避免或盡量減少預警過程中的人為因素，使預警過程更客觀、可靠。近年來不少學者對此進行了研究，盡管剛剛起步，但其發展前景已引起人們關注。
王建成在其博士論文里構建了基于概率模式分類的經濟預警系統。所謂模式識別是泛指一類用于對所研究對象根據其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識別和分類方法。模式識別突破了傳統的指標處理思路，不再從簡單的統計規律出發探求發展趨勢，而應用模式分類和比較來對未來狀況進行預測。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預警風險等要求，其有關分類錯判概率等理論，很適合研究預警系統的預警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗、模式特征提取等方法結合起來，進行預警指標選擇，構造出一個實用、完整的經濟預警系統。但是基于概率模式分類的預警系統的設計需要已知經驗概率、條件概率、和后驗概率，實際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風險分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。
虞曉芬通過建立BP神經網絡模型對杭州市歷年的指標數據進行擬合，分析預測有關指標2004-2005年的值，并結合統計預警法對杭州市房地產市場現在和未來兩年的綜合警度進行判斷和預報。陳彥等利用模糊模式識別方法，以南京市為例，建立了房地產預警系統，并進行了實證分析。
BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統預警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標的問題。從而為預警走向實用化奠定了基礎。但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強，同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。
房地產系統是一個復雜的非線性大系統，由上可知，不管采用哪種方法進行預警，都有各自的缺陷，因此不少學者嘗試著采用多種方法相結合來進行房地產預警，取得了較好的效果。
丁烈云在他的名為房地產周期波動與預警研究的博士論文中，把景氣指數法、基于系統核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經網絡預警法三種方法和相應的模型結合起來預警，經過實證分析，表明預警效果相當不錯。
南京房管局在建立南京市房地產市場預警系時也結合了景氣指數法、警兆信號法和專家經驗法三種方法共同預警。采用多種預警方法對房地產進行預警，以便相互驗證，這也是今后房地產預警的發展趨勢。
三、房地產預警系統設計研究評述
房地產預警系統是一個非常復雜的大系統，預警指標體系的選擇是房地產預警系統的基礎，而房地產預警方法是房地產預警系統的核心，而除此之外有關數據的收集、整理，警度的預報，以及排警對策等都是需要考慮的問題，因此有必要對房地產預警系統的各個功能模塊設置以及如何利用計算機技術進行科學調控進行研究，國內不少學者進行了許多嘗試。
梁運斌對建立房地產預警監測系統進行了探索，提出了房地產預警預報系統應該由景氣分析、預警信號、行業監測和景氣調查四個子系統構成的基本構想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。
彭詡也對房地產預警系統的框架進行了構建，他認為房地產預警系統可以細分為信息采集系統、預警信號系統和景氣分析系統三個子系統，各個系統相互獨立，其功能如下．景氣分析系統主要進行要用來建立預警預報指標體系和預警預報制度，房地產信息采集系統主要收集房地產基礎數據及相關信息數據；預警信號系統主要進行數據的整合分析和。
鄭淑琴認為房地產預警系統可分為數據處理分析子系統、監測預警子系統以及排警子系統，在文中對這三個系統分別加以研究。
以上研究雖然側重點不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數據的收集、預警方法的確定和出現警情時的預報和對策來構建的。韓立達在總結前人研究成果的基礎上，對房地產預警系統框架的構建提出了較系統的構想。他認為房地產預警系統可分為橫向和縱向兩方面?？v向是指由下至上即由各地市匯總到各個省，層層預警最后到全國綜合預警，而橫向預警是指對每個具體城市的預警框架可分為統計信息系統、預警預報系統和動態監控系統三個模塊，每個模塊下面還可細分為更小的模塊。其中預警預報系統是核心，統計信息系統與動態監控系統都是為其服務的，前者為其提供基本資料和數據，而后者則起著輔助預警及決策的功能。
郭峰在他的博士論文里以大系統控制理論為基礎構建了房地產“遞階控制”預警系統，把它分為上、中、下三級，上級是輸入部分，也稱為數據庫管理系統，包括警兆數據庫、預警界限數據庫、預測指標數據庫和警情分析指示數據庫等；而中級為控制處理大型專家系統，是整個系統的核心處理器，具體包括指標篩選、界限確定、預測判斷和警情分析指示模型庫；下級指的是輸出部分，即生成子系統，通過銜接器和中級相連，具有圖表、數據結果輸出等功能。
李斌、丁烈云認為從計算機軟件開發角度來看，房地產預警系統應該是以MIS為基礎，兼有DSS功能的計算機預警信息系統。它可以通過自動處理、分析、判斷輸入和存貯在計算機中的各種信息，對城市房地產經濟發展過程中可能出現的各種異常態勢發出預先警告。他們將其分成兩個相對獨立的子系統，模型管理系統和數據庫管理信息系統，兩個系統之間、操作人員與計算機之間的信息的傳遞由人機交互總控系統來調度。
總的看來，我國房地產預警系統的設計研究才剛剛起步，需要進一步研究和發展，但與計算機緊密結合，友好的人機交互模式和動態的建模技術將是房地產預警系統設計未來的發展趨勢。
此文系湖北省教育廳青年項目（239269）
（作者：武漢工程大學管理學院工商管理教研室，講師，中南財經政法大學統計學專業博士）
參考文獻：
[1]郭磊，王鋒．深圳市房地產預警系統研究，數量經濟技術經濟研究，2003（5）
[2]郭峰．基于大系統控制的房地產預警系統及應用研究，重慶大學博士論文,2005．
[3]葉艷兵,丁烈云．房地產預警指標體系設計研究，基建優化，2001（3）
[4]李永江，辛益軍．房地產業預警預報系統影響因素的聚類分析，經濟師,2003（6）
[5]周忠學,李永江．房地產業預警預報系統影響因素的主成分分析，企業經濟,2003（12）
[6]李崇明．基于系統核與核度理論的房地產預警系統指標體系選取方法，數學的實踐與認識,2005年第11期
[7]楊佃輝,陳軼．基于聚類分析和非參數檢驗的房地產預警指標體系選擇，東華大學學報，2006（4）
[8]黃繼鴻,雷戰波．經濟預警方法研究綜述，系統工程,2003年第3期
[9]李斌,丁烈云,葉艷兵．房地產景氣預警中DI的改進及與CI的精度比較研究，系統工程理論與實踐,2003（23）
[10]李斌,丁烈云,葉艷兵．城市房地產市場綜合景氣指數的構造與分析，華中科技大學學報，2003（20）
[11]趙黎明，賈永飛，錢偉榮．房地產預警系統研究，天津大學學報(社會科學版)，1999（4）
[12]郭磊,王鋒,劉長濱．深圳市房地產預警系統研究，數量經濟技術經濟研究,2003（7）
[13]張漲銘，陳則明．城市房地產預警研究，房地產市場,2004（11）
[14]陳峰，丁烈云．房地產綜合模擬預警法誤區的識別及修正，數學的實踐與認識，2006（36）
[15]王建成,王靜,胡上序．基于概率模式分類的宏觀經濟預警系統設計，系統工程理論與實踐,1998（8）
[16]虞曉芬,商升亮．杭州房地產市場預警研究，浙江工業大學學報，2005（33）
[17]丁烈云．房地產周期波動與預警研究，同濟大學博士學位論文，2002（6）
[18]彭詡．城市房地產預警系統設計，中國房地產，2002（6）
[19]鄭淑琴．，房地產市場預警系統研究，重慶大學碩士學位論文，2004（10）
[20]韓立達．我國城市房地產預警系統研究，四川大學博士學位論文，2004（10）
[21]郭峰．基于大系統控制的房地產預警系統及應用研究，重慶大學博士論文,2005。
房地產研究范文2
房地產為生產生活提供必要場所,對于人民生活水平的提高、國民經濟的發展、產業結構的調整都有著舉足輕重的地位。房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業,它的穩定健康發展是保證整個國民經濟健康發展的基石。
在過去的幾年中,我國城鎮化進入新的階段,越來越多的人居住在城市,已經有超過一半的全國人口居住生活在城市中,從直轄市到省會城市,從省會城市到地級市,許多城市新區、城市副中心如雨后般冒了出來,支撐這場新型城鎮化運動的正是房地產業的繁榮和發展。根據國家統計局數據顯示,2013年全年我國房地產開發投資86.13億元,比上一年名義增長,約占19.8%,全國固定資產投資額的房地產業的發展還可以帶動建材、鋼鐵、金融等幾十個相關產業的發展;同時房屋本身既具有使用價值,又具有投資價值,房地產是關系到人民群眾切身利益的重要產業,它的波動必然會給經濟社會帶來不小的影響。
數據顯示,2013年全國城鎮商品房銷售面積130551萬平方米,比上年增長17.3%,商品房銷售額81428億元,增長26.3%。那么根據前面數據計算得到全國商品房平均6237元/平方,比2012年平均值5791元/平方增長7.7%。房地產業保持了十五年的連續上漲勢頭。但是在年一季度,又不斷傳出房價下跌的新聞,月底杭州降價促銷潮如今已經蔓延至常州、蘇州、南京等多個城市;在溫州和鄂爾多斯,投資資金撤出后,房價大跌,不少人因此而擔心三四線城市房地產因供過于求出現崩盤的風險。
房地產市場的商品不同于一般的商品,它的價值大、開發周期長,不僅僅具有使用價值,還具有投資價值,這些特點就決定了房地產業是資本密集型產業,大力發展房地產業必然離不開金融對它的支撐。金融業為房地產業提供資金支持的同時,從房地產開發的巨大利潤中分得一杯羹,使自身也得到了長足發展。但是房地產業未來的需求難以預測,是容易被炒作和獲利的行業,其價格也容易偏離正常的商品價值,價格容易出現較大的波動,那么金融業對房地產業的投資越大,金融業乃至整個宏觀經濟的所面臨的風險也就越大。歷史經驗表明,房地產價格的劇烈變動,形象的說就是房地產泡沫破裂,將會給經濟社會造成巨大的危害,導致經濟增長停滯、居民消費下降、資產價格扭曲、資源配置無效率等等一系列的問題,而金融業作為房地產業高度相關產業,來自房地產業的風險爆發,極易形成銀行呆壞賬,引發商業銀行的信用危機,導致金融危機,一旦發生金融行業的擠兌風潮,即使是健康的金融體系,也可能由于擠兌導致商業銀行陷入流動性危機,進而出現大面積的銀行倒閉,嚴重者可能導致整個金融系統的崩饋,社會信用蕩然無存。
1.本文的研究目的及意義
由于房地產業和金融業在國民經濟中的有著重要地位,而且二者之間存在的緊密聯系。一方面,房地產開發需要信貸支持,而且這個投資周期長、貸款金額高。雖然房地產信貸不是房地產價格波動唯一影響因素,但是很多影響因素也是通過房地產信貸來對房地產市場施加影響的。在房地產市場上,銀行房地產信貸為房地產開發提供貸款,支持了房地產市場的供給;銀行房地產信貸為個人購房者提供按揭貸款,支持了房地產市場的需求。因此調節房地產市場的供給和需求就可以通過房地產信貸來實現,從而對房地產商品價格的施加影響。另一方面,房地產行業屬于高風險、高回報的行業,銀行支持房地產行業的同時也能獲得高額利潤,自然銀行就有動力為房地產行業提供大量信貸資金。近幾年,我國房地產行業在銀行信貸支持下迅速擴張,銀行房地產信貸額不斷增大,其間積累的潛在風險也一定在不斷增大,一旦超出可控范圍,就很容易出現房地產泡沫裂和金融系統動蕩的情況。因此認真研究二者之間相互影響的關系究竟是什么、相互之間的傳遞影響的機制是什么、相互之間影響的程度有多深,為政府、開發商、金融業者、消費者提供決策依據,為避免出現房地產泡沫破裂教訓提供解決方案。
具體而言,本文的研宄目的有三個:找出房地產價格波動和房地產信貸關系,他們之間是否存在因果關系,是單向還是雙向。如果這種關系存在,探索銀行信貸影響房地產的供給和需求的機制。根據二者之間的關系和作用機制提出防止房地產價格劇烈波動的對策建議。
第二章房地產價格波動和房地產信貸概述
2.1房地產價格波動概述
房地產行業提供的商品同市場上其他商品一樣,其價格是房地產價值的貨幣表現形式,但是房地產又有與其他商品不一樣的地方,它不僅僅具有使用價值,還具有投資價值,因此房地產的價格波動幅度要比一般商品更大一些。
房地產價格波動就是指房地產價格偏離其均衡價格,而均衡價格是房地產的長期價格,是由市場供給和需求雙方共同作用決定的。房地產業其實是由房產和地產組成,但是一般情況下,房產必然位于地產之上,兩者是結合在一起的,房地產業就是房產和地產相結合的產業,同其他產業一樣房地產經濟運行的實質上是房地產商品在生產、流通、分配和消費四個環節相繼的循環過程。同普通商品一樣,房地產的價格取決于供需關系,一般商品當供給大于需求時,價格下降,當需求大于供給時,價格上升。但是房地產產品和房地產服務又有明顯的周期性,房地產價格波動是伴隨房地產業的周期而起伏的,當房地產業繁榮時,大家對房地產的預期是價格會繼續上升,那么對房地產的需求就會增加,推動房價上升;當房地產業衰退時,大家對房地產的預期是價格會下降,對房地產的需求就會減少,促使價格下降。同時,它作為資產的一種類型,其價格又與資產的收益有關。
2.1.1房地產價格波動的特點
房地產商品的特殊性和該行業的特殊運行模式,就決定了房地產價格波動的特殊性,主要體現在下面四個方面:
2.1.1.1房地產價格波動在一定程度上反映并反作用于國民經濟
房地產業在國民經濟中占有舉足輕重的地位,與國民經濟中的幾十個其他產業都有關聯,能夠間接甚至是直接引導其他產業的發展。根據國家統計局數據統計,如下表2.1所示,我國房地產業的投資總額占國內生產總值的比重從2000年5%上升到2012年的14%,十二年投資總額上漲13倍之多,可見房地產業在我國經濟增長中重要作用。因為房地產行業具有產業復雜、產業鏈長、關聯度大的特點,所以房地產業發展的狀況就能夠影響到諸如金融、建材、家電、化工、裝飾等服務類和生產生活資料行業的發展,這些行業的產品消費增長往往是隨著房地產市場的發展而發展的。因此,房地產投資提高直接或間接帶動與之相關聯的產業的生產消費在無形之中促進了社會就業,進而帶動整個國民經濟的快速增長。但是,當房地產業投資下降,與之相關的產業自然也會受到影響,降低該行業的生產消費能力,也就促進了 這些行業的衰退。所以說,房地產價格波動不僅僅反映了國民經濟的發展,也能帶動國民經濟的發展。同時,國民經濟的發展和政府對房地產業的調控政策會使房地產價格產生影響,再通過房地產價格的波動傳遞到與之相關聯的產業,從而對整個國民經濟產生
影響。 2.2房地產信貸概述
房地產業是一個資本密集型產業,房地產產品的單品價值大、建設周期長,因此它占用的資金量不僅大而且利用時間長,房地產的開發、消費等各個環節都離不開金融系統對它的支持,由此就形成了一個特殊行業房地產金融業。房地產金融業就是指金融業通過各種信用方式、方法為房地產業提供資金融通服務的行業,無論是在房地產開發的過程中還是在房地產商品流通過程中,商業銀行向開發商、消費者等市場主體發放的貸款就是房地產信貸。房地產信貸主要形式有房地產開發貸款和房個人抵押貸款兩種。
2.2.1我國房地產信貸旳特點
房地產信貸資金既是房地產資金同時又是信貸資金,兼具二者的特征,在我國房地產信貸資金運動的過程中主要有以下三個特征:
2.2.1.1房地產貸款主體是抵押貸款
房地產業的中間產品是土地,它的最終產品是建筑物,二者都具有一個共同的特點就是價值高且不易移動,具有很強的保值增值的功能,這就使土地和建筑成為天然的最佳抵押品。信貸抵押理論認為:一方面抵押品有助于防范借貸雙方因為信息不對稱導致的逆向選擇和道德風險問題,降低違約風險;另一方面當借貸雙方對借貸項目存在評價分歧時,借款方提供抵押品可以獲得較低的貸款價格,貸款方也愿意向有抵押品的借款方提供優惠價格,特別是在經濟通脹時期更是如此。對于擁有房地產抵押品的房地產開發商,還可以因為抵押品的存在而獲得更低優惠利率貸款,從而降低房地產開發成本,提高利潤;對于購房者而言,能夠擁有抵押品是順利得到貸款的前提條件,也是獲得優惠利率的條件;所以抵押品貸款對于房地產信貸雙方都是一件雙贏的事情,銀行樂于向有抵押品的房地產商提供貸款,同時房地產商、個人購房者也樂于提供土地建筑等抵押品來貸款。所以不管是房地產開發貸款還是個人購房貸款都是以抵押貸款為主。
2.2.1.2商業銀行房地產信貸規模大
1998年以來我國住房制度改革以來,取消了福利分房制度,取而代之是市場化商品房銷售制度,從此金融業加大對房地產業支持力度,房地產業走上了迅速上升的通道。我國房地產貸款余額從1999年的5991億元猛增到了到了2013年末的14.61萬億元,增長了23倍,其中的個人住房貸款余額從1357億元猛增到了去年的9.8萬億元,增長足足71倍。近些年來,我國房地產開發貸款額一年年呈上升趨勢,房地產業的不斷升溫,其中個人住房按揭貸款己成為居民購房的主要方式,從數據中我們可以看出個人住房貸款增長速度要遠遠高出銀行整體貸款增長的速度,今后,房地產信貸規模不斷擴張的趨勢還會繼續。
第三章房地產價格波動與商業銀行貸款關系的實證研究........24
3.1指標、數據的選擇與處理.......24
3.2模型設定與檢驗.........25
3.2.1序列平穩性檢驗..........25
3.2.2協整檢驗........26
第四章銀行信貸對房地產價格波動的影響........27
4.1房地產信貸通過流動性影響房地產價格.......30
4.2房地產信貸通過利率影響房地產價格.....[文秘站:]...31
4.3房地產信貸通過改變預期影響房地產價格........32
4.4房地產信貸是房地產價格波動的加速器.........33
第五章結論以及對策....38
5.1建議.........38
5.2相關的政策和建議........38
5.2.1控制房地產信貸總量........39
5.2.2調整信貸結構..........39
5.2.3嚴格貸款審核.....40
5.2.4實施反房地產周期的信貸政策......40
第四章銀行信貸對房地產價格波動的影響
4.1房地產信貸通過流動性影響房地產價格
銀行對房地產業的信貸是緊縮的還是擴張的,這會直接影響房地產市場上的貨幣數量,從而對房地產市場的貨幣流動性產生影響。當房地產市場流動性充裕時,也就是銀行用于房地產業貸款量比較大時,房地產開發商就能有大量資金用于房地產開發項目,不會因為缺錢而不得不放棄某些項目,增加了房地產市場的供給,使得房價下降;但是同時,全社會貨幣供應量增加,人們的名義收入就會增加,這會導致人們對房地產的需求上升,又會使得房價上漲。由于短期內房地產市場的供給難以很快增長,房地產投資者又可以充分利用市場上充足的貨幣流動性,借貸資金用于投資房地產,便會產生過度投機行為,短期內大量的資金追逐現有房地產商品和未來的房地產項目,使得現期的房地產商品需求遠遠大于供給,推高了本期房價。房價的上升,又使得房地產抵押價值升高,促使銀行增加房地產業的信貸量,形成了一種房價不斷上升的循環。而當房地產市場流動性不足,也就是銀行用于房地產業貸款量比較小時,房地產開發商會因為缺錢而不得不放棄某些項目,減少了房地產市場的供給,使得房價上升;但是同時,全社會貨幣供應量減少,人們的名義收入就會降低,這會導致人們對房地產的需求下降,又會使得房價下降。由于短期內房地產市場的供給還是不會變化,房地產投資者曾經的通過借貸資金用于房地產投資的動機就會消失,短期內大量的資金逃離現有房地產商品和未來的房地產項目,使得現期的需求小于供給,降低了本期房價。房價的下降,又使得房地產抵押價值降低,促使銀行減少房地產業的信貸量,形成了一種房價不斷下降的循環。
4.房地產信貸通過利率影響房地產價格
銀行信貸可以通過改變實際利率對房地產價格施加影響。貨幣供應量增加或減少,實際上是通過利率的改變實現的,因為利率就是貨幣資金的價格,它可以起到調節貨幣資金配置的作用。根據前面的論述,當銀行房地信貸量增加,貨幣供應量增加時,房地產開發商和購房者面臨的實際利率會降低,那么他們的借貸成本也就會下降,刺激房地產當期需求和未來期供給上升,從而推高了本期房價。同時由于房地產商品也是一種投資品 ,較低的房貸利率會改變社會投資結構,使得更多資金流向了房地產市場,增加了房地產市場的投機需求,也就推高了房地產價格。當銀行房地信貸量減少,貨幣供應量減少時,房地產開發商和購房者面臨的實際利率會更高,那么他們的借貸成本也就會上升,刺激房地產當期需求和未來期供給下降,從而降低了本期房價。同時由于房地產商品也是一種投資品,較高的房貸利率會改變整個社會投資結構,當更多資金流出房地產市場,房地產市場的投機需求減少時,房地產價格自然也就下降了。
第五章結論以及對策建議
5.1結論
從前面的論述我們可以看出來,雖然影響房地產價格波動的因素非常多,土地價格、資金融資成本、個人可支配收入、城市化水平、價格預期、金融自由化、信息不對稱、投機需求以及政府的權力尋租等等,但是房地產業的興衰與金融業的支持是否密切相關,從房地產市場的角度觀察,房地產企業一般自有資金30%左右,剩下資金基本上都是來自于銀行貸款,不論是土地作為抵押物獲得貸款支持房地產項目建設,還是收取購房者按揭貸款的購房資金,歸根結底都是來源于商業銀行。作為資金密集型行業,房地產開發商為市場提供多少住房,一定程度上是取決于從銀行得到的貸款量。從金融業角度出發,銀行根據房地產價值發放抵押貸款,房地產的價格也就反過來也影響了銀行信貸,從現實的實例中也能觀察到二者相互作用影響的現象。
從實證分析中我們可以看到,房地產價格和房地產信貸之間長期存在協整關系,協整檢驗表明當銀行信貸資金量每變化1%,房地產價格變化0.16%。在模型VAR
房地產研究范文3
關鍵詞:價格特點 泡沫測算 租售比 原因 對策
一、引言
自古以來,一個國家對于住房問題的解決能力,是衡量一個政府是否有效的充當國家機器角色的一個重要考量,它不僅關乎民生,而且關乎整個國家的未來發展。而住房問題的核心是房價問題。房價的高低,直接關系到房地產商的房屋出售率,資金回收能力,企業的后續發展,百姓的承受能力、幸福指數,及政府的宏觀調控能力等主要敏感問題。因此,對于房價的合理定位及泡沫產生的研究極有必要。本文通過對現階段房地產價格走勢的分析,抓住近期關于房地產市場出現泡沫的輿論熱點,分析當下房價的特點及合理程度,為房價合理定位獻計獻策。
二、現階段房地產的價格特點
格林斯潘說過:“不到泡沫破裂人們便無法斷定它是不是泡沫。”所以斷定房地產價格泡沫的存在是有難度的。中國房價過高的輿論一浪高過一浪,高房價是否就意味著泡沫呢,全球剛剛走過金融危機,我們不能忘記美國金融危機的一開始美國房地美、房利美倒閉那一幕,所以給房價定位和調控勢在必行。
總體來說,隨著中國經濟的不斷發展,國力的增強,中國房地產價格呈現了一個不斷攀升的過程。從近幾年的關于房地產銷售價格的統計和房屋空置率的統計來看,價格是在創節節新高。2007年開始,我國房價就進入了一個增長的快車道,雖然在2008年遇到了全球性的金融危機,對房市有所沖擊,導致價格有了一個短暫性的小回落和小調整,特別是2009年的1月份我國房價達到了最低迷,但是隨著2009年后半年以來,全球經濟復蘇態勢的展現,我國經濟的“保八”成功,房價繼續上漲而且速度很快。目前,一線城市的房屋價格在萬元以上,二線城市的房價有抬頭跡象。
現階段我國房價呈現出以下特點:第一,房地產投資熱情高漲,拉動房價不斷攀升。第二,供需不平衡,房屋空置率高,說明房屋價格不一定能夠準確反應房屋價值。第三,一線城市房價在政策法令的出臺背景下,有了抑制過高態勢。第四,隨著房地產開發商投資向二線城市轉移,二線城市房價有上升態勢。第五,住宅房房價和商品房房價在政策調整下有不同的增長軌跡。第六,經濟適用房,廉租房的供應和調控房價的措施雙管齊下。
三、衡量房地產泡沫的方法及測算
關于房地產泡沫的測算國際上比較流行的方法是用“租價比”指標。租價比是房屋租賃價格與房屋銷售價格相比較得出的數據,我國2010年3月29日國土部公布了《中國城市地價狀況2009》,其中首次明確“租價比”概念,被認為是判斷一個城市樓市健康與否的依據。在具體實施中,租價比可以換算成租售比,清晰的看出房價是否有泡沫。
租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比。計算公式為:
租售比 = 每平方米月租 / 每平方米房價
國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200。如果租售比低于1∶300,意味著房產投資價值相對變小,房產泡沫已經顯現;如果高于1∶200,表明這一區域房產投資潛力相對較大,后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300,均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。
本文采取隨機抽樣的方法,調查了現階段我國一線城市及二線城市主要城市房屋租賃價格及每平方米售價,計算各城市租售比,調查時間為2010年10月27號,調查結果見下表3.1:
表3.1 各城市房屋租售比單位:元
數據來源:安居客網站
房地產研究范文4
一、網絡營銷
隨著計算機網絡的不斷發展，網絡正使我們的生活悄然發生改變。傳統的房地產營銷策略也毫無例外地面臨新的挑戰和變革，以網絡為傳播媒介的房地產市場營銷格局已初現端倪。房地產網絡營銷指房地產銷售公司通過建立自己的網頁（Homepage），公布自己正在營銷的房地產項目，消費者通過互聯網上的域名地址，根據自己的需要有選擇地瀏覽房地產企業的頁面，同時向該網站反饋一些重要的信息，最終做出購買決策的一種新型房地產營銷方式。網絡營銷可以為發展商帶來巨大的綜合效益，整體提升自身的競爭實力。
(一)良好的營銷效果
與傳統的平面媒體相比，網絡傳播載體的最大特點是它的雙向互動溝通，消費者可以根據自己的需要，有選擇地接受自己想要的信息，并通過BBS等形式和房地產公司進行信息交流。而且網絡可以承載海量信息，并根據形勢變化及時更新，因而可以比傳統營銷方式獲得更好的宣傳效果。
(二)低廉的營銷成本
網絡廣告不受時間的限制，可以全天候24小時向受眾最新信息，這和傳統平面廣告幾秒鐘播放時間、天價廣告費相比，成本優勢顯而易見了。在網上，置業者與發展商可以直接講價，加上網上可選擇的機會多，即使一宗交易撮合不成，雙方仍有許多可供選擇的余地，而不必受到房展會、售樓現場等傳統營銷渠道和地理位置的局限，這就使成交的概率大大提高。而且網絡營銷既不必為現場促銷、布置展臺等興師動眾，也不必依靠中介公司搭橋而付中介費，因而大大降低了營銷成本。
(三)為未來獲取競爭優勢
21世紀是信息時代，誰能及時把握最新信息，誰就能在激烈的市場競爭中脫穎而出。網絡作為信息載體的主流，無疑是公司未來克敵制勝的法寶。房地產公司通過網絡營銷，不僅能為公司帶來直接的銷售業績，而且帶來了巨大的潛在收益。如通過和顧客的互動交流，可以及時了解最新的市場需求；給顧客提供了更滿意的客戶服務，強化了和客戶的關系；以網絡作為自己的形象窗口，可以迅速提升本公司的品牌知名度；可以更便捷地和國際接軌，拓展國際業務等等。
二、品牌營銷
美國可口可樂公司總裁曾自豪地說：即使公司在一夜之間灰飛煙滅，他也可以憑借其強大的品牌知名度和影響力，在短時間內重振雄風。這足以說明品牌的無窮魅力。隨著市場經濟體制的日漸成熟，品牌已成為消費者購買決策時重要的參考依據。近年來，房地產市場競爭日益加劇，消費者在購房時也越來越多地考慮房地產這一特殊商品的品牌影響力。因此，房地產公司為了在競爭中謀求一席之地，也不得不考慮自身的品牌建設。
房地產品牌的樹立和推廣對房地產公司來說是一項艱辛而復雜的系統工程，需要從前期的市場調查、規劃設計，到樓盤建設、售后服務、物業管理等全方位地精心組織，其中任何一個環節出錯，品牌形象都會大打折扣。但房地產界的隨波逐流者也絕非少數，他們對品牌的認識往往流于表面，所謂的品牌建設有如隔靴搔癢，并不能真正提升自己的競爭力。當前業界存在較多的一個誤解是將房地產的品牌效應等同于案名效應，認為只要案名好，就能打動消費者，樹立自己的品牌。因而挖空心思進行樓盤的案名設計，而忽視了房地產自身的質量、功能、服務等方面的品質提升。
和其他普通商品一樣，房地產品牌的形成能為房地產公司獲取許多競爭優勢。首先，一個房地產品牌可以減少開發商的宣傳投入，提高物業的附加值。如上海綠洲紫荊花園、廣州碧桂園、成都的銀都花園等樓盤的旺銷，都得益于前一個樓盤的開發成功而形成的品牌效應。其次，在房地產產品競爭日趨同質化的今天，一個好的房地產品牌可以使自己在眾多競爭者中脫穎而出。例如深圳萬科，由于始終注意自己品牌形象，現已成為房產的業界翹楚。最后，在房地產界樹立自己的品牌，也是和國際房產接軌，更好地迎接國際競爭的需要?！笆濉边^后，我們的房地產市場將更加開放，國際房產大鱷將逐步進入，與他們動輒千億元的資產相比，我們過百億資產有些相形見絀。所以，利用品牌優勢，在消費者心中樹立品牌形象是房地產公司的當務之急。
三、體驗營銷
體驗營銷指站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯五個方面，來重新定義、設計營銷的思考方式。它突破了傳統營銷觀念上的“理性消費者”的假設，認為消費者在購買決策時是理性與感性兼備的，消費者在消費前、消費時、消費后的體驗，才是購買行為和品牌經營的關鍵。企業的產品、服務贏得消費者青睞的關鍵在于他們能夠創造出值得消費者回憶、難忘的經歷。
現今，由于房地產市場的逐步成熟，消費者已不滿足于呆板枯燥的數據陳述，而越來越注重自身對欲購房產的體驗與感受。能否在情感上引起消費者的共鳴，成為了眾多房地產商在產品設計和市場營銷時思考的問題。一個完整的房地產體驗營銷，至少要做好如下幾個方面的環節：
(一)充分的市場研究，精確的客戶定位
根據馬斯洛需要層次理論，越是往高處的需要，人們的情感訴求愈強烈?，F今人們對住房的要求已不僅僅滿足于遮風避雨，而更多的是滿足一種心理和情感上的渴求。這在一些城市住宅的表現上更為明顯。它是自己勞動成果的體現，可以印證自己的成功，從而獲取別人的認可。人們在購房時，不僅參考價格，而更多的考慮能引起自己情感上共鳴的因素。因此，房地產營銷應注重人們現實和潛在的需求，從而發掘更多有價值的市場機會。房地產開發商應該擯棄傳統計劃經濟體制下的營銷思想，認為只要找到一塊好地，隨便設計一下，便能賣個好價錢。其實房地產市場也是一個高度細分的市場，不同的地段，不同的房型，不同的價位所適應的消費群體是不同的。許多房產開發商愿意投資上億元的資金開發一個項目，卻不肯拿幾萬元作市場調研，在項目的選址、產品定位、產品規劃上都是憑著自己直觀思維和經驗決策的，這樣的產品在市場上消費者的認可度是可想而知的。為此，房產開發商必須在項目開始前，進行充分的市場調查，尋找到差異化的細分市場。
(二)根據目標客戶，設計最優產品
再好的消費者分析、再有價值的營銷機會、再好的包裝和場景設置，如果沒有好的產品作保障，帶來的體驗也不會成功的。開發商應根據不同的目標市場，設計出最佳戶型。例如上海某房產開發商針對都市白領的特點——有可觀的收入，但是由于剛工作，沒有太多積蓄，為他們設計出30平方米~60平方米的小型住宅，從而滿足了這些年輕人剛工作就有房的夢想，因而大受追捧。優秀的房產還必須以完好的配套設施作為基礎。小區綠化、物業管理、周邊商業區、學校、市政配套設施等都是購房者重要的參考依據。房產商應該站在消費者的立場，對這些因素綜合考慮，體現出濃郁的人文關懷，滿足消費者的情感訴求。
(三)合理設置體驗場景
由于體驗營銷是一種滿足消費者情感需求的營銷活動，因此對于房地產開發商來說，精心設計一種不同尋常的體驗場景，是影響購房者購買決策的核心要素。
首先，銷售現場的設置最關鍵，因為這是潛在客戶來咨詢時的必到之處。售樓處的現場設置包括地理位置、售樓處外觀形象、內部陳設與布局、內部格調與氛圍等。銷售現場應體現以人為本的思想，并根據時局變化有所創新。比如深圳某高層住宅，為方便顧客有全感觀觸動式體驗，打破傳統售樓的固定模式，創造性將售樓處遷至第48層，讓每一個看樓客人在168米的高空體驗與眾不同、傲視全城的感受，因而創造了前所未有的顧客體驗。
其次，可以通過主題樣板房進行體驗營銷。主題樣板房是裝飾藝術與房地產銷售展示相結合的產物，是根據產品本身的特性及目標客戶群的生活特征而設計的有明確主題的個性化建筑，其創意來源于客戶的生活，因此更接近生活，更能引起消費者情感上的共鳴。
最后，可以適當組織各種體驗式活動，如現場促銷、房交會等，讓消費者親自參與，增加體驗的機會。
四、文化營銷
房地產研究范文5
【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究
【中圖分類號】F293．35 【文獻標識碼】A 【文章編號】1673―291X(2006)06―0127―03
1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。
一、房地產泡沫與房地產泡沫測度
房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。
對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(Peter Englund，1998；John M．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。
二、廣州房地產泡沫實證研究
本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房價收入比指標分析
房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998―2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。
2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析
房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998―2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998―2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。
3．商品房空置率指標分析
商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。
4．房地產企業的財務狀況指標分析
衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。
5．房地產開發投資資金來源分析
房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998―2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。
6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較
商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998―2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。
三、結論分析及對策
綜上指標分析，我們發現1998―2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。
1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。
2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。
3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。
4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。
房地產研究范文6
[關鍵詞]重慶 房地產業 泡沫度
一、引言
1998年之后，中國房地產市場非常繁榮，房價一路攀升。2003左右，國內“房地產泡沫”的呼聲日高，“中國房地產泡沫是否存在”之爭成為一時焦點。多數人認為，中國存在房地產泡沫，政府應采取調控措施，避免走上日本經濟衰退的老路。
2011年7月，在國家嚴厲的調控措施下，全國房價終于停止了快速增長，公眾對房價上漲的預期終于結束了。但這一輪調控會不會引起房地產泡沫的破裂？重慶市這樣相對低價位的市場是否存在泡沫？這些問題值得進一步研究。
國內外關于房地產市場泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因與測度研究，研究方法集中于定性說明和定量測度。但分析重慶市房地產泡沫度的文獻相對較少。蒲勇健等（2006）、閆妍（2006）等在分析全國房地產市場泡沫時，將重慶市作為研究對象之一，均研究2005年以前的房地產市場情況。近幾年房價快速攀升后，重慶房地產市場是否存在泡沫，泡沫是否嚴重等均未有學者進行研究。因此，本文選擇重慶市2005年～2010年的數據作為分析模板，測度重慶房地產市場泡沫度，并就測度結果提出對策建議，具有一定的理論和現實意義。
二、研究方法
目前，房地產市場泡沫測度主要集中統計檢驗法、指標指示法、理論價格法。
基于數據可得性的限制條件，國內研究大多選取指標指示法進行房地產市場泡沫度的計算和分析。指標指示法分為：“單一指標法”、“綜合指標法”。
單一指標法是“指運用房地產泡沫測度的單個指標的實際值與測定的標準值之間的對比來判斷房地產是否存在或者泡沫大小程度的一種測度方法”。
綜合指數法是一種常用的指數合成方法，第一步是確定各單項評價指標的標準值；第二步是對各項指標進行無量綱化處理，消除單位量上的不同，即用各項指標的實際值與其標準值相比得到同度量指標；第三步賦予權重值；第四步進行加權求和，計算出綜合指數值。當房地產泡沫測度系數100%時，表明房地產市場中開始出現房地產泡沫，系數值越大，房地產泡沫的程度越嚴重。
在上式中，B表示應用指數合成方法計算得出的綜合指數值，Fi表示某單項指數的實際值，Ci表示某單項指數的臨界值，ωi表示各單項指數權重，n表示指數合成中所涉及的指數個數。
本文基于重慶市的現狀，參照李維哲，曲波的指標分類，選取消費狀況類指標房價增長率與GDP增長率的比值和房價收入比，以及金融類指標房地產貸款增長率與貸款總額增長率比值三個指標來分別測度重慶市房地產市場泡沫，并運用綜合指數法測度綜合泡沫度。
三、實證分析
1.單項指標分析
(1)房地產價格增長率/實際GDP增長率
房地產價格增長率/實際GDP增長率能反映房地產泡沫的擴張程度，是測量虛擬經濟相對實體經濟增長速度的動態指標，用來監測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。大部分學者認為當房價上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時，房價很不正常，孕育著泡沫。
由表2分析結果可知，2005年到2010年重慶市房價增長率與GDP增長率的比值都小于臨界值2，即重慶市房價正常，未孕育泡沫。
(2)房價收入比
房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根據美國和部分西方發達國家的經驗數據，房價收入比在3~6倍之間比較合理?？紤]到我國居民收入中隱性收入比較高的情況，本文認為我國的房價收入比的臨界點定為6.0比較合適。
由表2分析結果可知，重慶市的房價收入比整體表現為上升趨勢，2005年~2009年的數據顯示，重慶市的房價收入比小于國際臨界值6，即房價在居民收入能承受的范圍內，不存在泡沫。2010年房價收入比第一次超過了臨界值6，在重慶市房地產市場繼續升溫，而人均收入水平沒有大幅提升的情況下，房地產市場孕育著泡沫。
(3)房地產企業貸款增長率/金融機構貸款總額增長率
房地產貸款增長率如果明顯高于金融機構貸款總額增長率，則說明銀行信貸資金高度集中于房地產行業，在缺乏必要的風險控制的基礎上，開發商的投機活動便有了可乘之機。同時，個人住房信貸的大幅增加，也會放大購買者的投機需求。其比率愈接近于1，則泡沫程度愈低；愈偏離1，則說明泡沫程度愈大。
表3 重慶市2005年～2010年房地產企業貸款增長率與金融機構貸款總額增長率的比值
數據來源：重慶市統計年鑒
通過表3分析可知，除2008年為-0.123外，其他年份該比率均大于1。2008年數據出現異常，與當時金融危機有一定關系。整體經濟下滑蕭條，房地產行業整體發展勢頭減弱，表現為貸款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年該比率已明顯超過2，大大高于1，存在嚴重泡沫。2007年重慶市被批準為統籌城鄉綜合配套改革實驗區，房地產市場發展前景看好，開發企業獲取貸款容易度提高。且2007年重慶市房價已呈現為快速增長勢頭，居民選擇在房價進一步上漲前買房，也從一定比例上增加了房企的貸款。2010年重慶市兩江新區掛牌成立，良好的市場氛圍為房企發展提供了外部支持，房企貸款額高漲。銀行貸款過度集中于房地產市場，為從事投機活動提供方便，從而導致重慶市房地產市場存在泡沫。
2.綜合指數分析
通過計算上文三種指數的標準值，并根據指數合成法的公式（*）計算，得到綜合泡沫度指數。本文將各個指數的權重賦為三分之一,得出重慶市房地產泡沫綜合指數如右表4所示。
由表4分析可知，重慶市2006年、2007年、2010年房地產泡沫綜合指數大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危機影響，房地產市場不景氣，房地產泡沫綜合指數小于1，基本不存在泡沫。
四、對策建議
重慶市2007年被批準為統籌城鄉綜合配套改革實驗區，房地產市場也隨著高速發展，房價飛升，房地產市場存在一定的泡沫。2008年金融危機從虛擬經濟到實體經濟都受到了重創，房地產市場也受到影響，房價上漲速度下降，泡沫也隨之基本消除。2009年開始，經濟開始復蘇，房地產市場也恢復其快速發展勢頭，尤其是2010年發展更是如火如荼，房地產泡沫再次明顯。
本文基于重慶市房地產市場目前發展勢頭迅猛，泡沫日益明顯的背景，對降低房地產市場泡沫提出如下對策建議：
1.加強公租房等住房保障制度的實施
公租房，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。重慶市公租房建設發展勢頭迅猛，大量的公租房建設有利于解決市民的住房問題，減少了部分對商品房的剛性需求，可在一定程度上緩解由于需求過快增長而導致的房價上漲趨勢。
2.進一步完善房產稅等調控措施
重慶市是房產稅征收的試點城市，通過對別墅等高檔住房征收房產稅，一定程度上使房屋失去作為投資品的屬性，有效抑制大量投機資本進入房地產市場，從而緩解大量資本涌入房地產市場，削弱因大量投機資本涌入而產生的房地產泡沫。
3.加強監管和風險預警，控制房地產抵押貸款的風險
房地產抵押貸款不僅包括房屋購買者的按揭貸款，還包括房地產開發企業的貸款，加強監管和風險預警，可以有效控制房地產市場資產流向，保障房地產市場資本市場正常運轉。加強銀行等的風險預警管理，控制貸款大規模集聚于房地產市場，也可達到消除泡沫產生的作用。
參考文獻:
[1]劉琳，鄭思奇，黃英．清華大學房地產研究所．房地產泡沫測度系數的編制方法［J］．中國房地產，2003，（06）
[2]劉志松．我國房地產泡沫及泡沫測度的幾個理論問題［J］．經濟縱橫，2003
[3]謝經榮.地產經濟學[M].北京：北京大學出版社，2003:10-12
