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房地產投資范文1
房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。
1.投資支出風險
房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風險
主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
4.市場風險
市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風險
法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。
二、房地產投資風險的預防策略
房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
策略一：關注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。
房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
【摘要】房地產業是國民經濟中一個十分重要又很特殊的產業部門。房地產投資市場作為支撐市場經濟體系的要素市場之一，具有極其重要的作用，本文就房地產投資與風險做了簡單的闡述。
【關鍵詞】房地產投資房地產投資風險經營風險
房地產投資范文2
改革開放以來，隨著我國經濟的快速發展，我國房地產業也得到了長足的發展。特別是1998年我國深化住房制度改革，實行貨幣化分配以后，加之金融政策的調整，我國房地產業更是得到了快速發展，一躍成為國民經濟的支柱產業，并帶動了鋼鐵、水泥、家電等行業的快速發展。但是，到2003年上半年，我國固定資產投資規模過大，房地產投資規模過熱現象明顯，房地產價格出現過快上漲勢頭。2004年1-8月份，全國商品房平均銷售價格為2718元/平方米，同比增長13.5%，部分城市房價上漲幅度超過20%。2005年1-12月，全國商品房平均銷售價格為3242.0元/平方米，同比提高19.5%。特別是北京上海深圳等大城市，房地產價格出現了劇烈上漲。同時，房地產業投資劇增。據《中國房地產行業分析報告》，2003年1-12月房地產共開發完成投資10106.12億元，同比增長29.7%，高于全國固定資產投資的增長速度。為了消除房地產業過熱的勢頭，國家出臺了一系列的宏觀調控措施，包括上調利率、控制信貸規模、調整貨幣供應量等。為了了解金融政策對我國房地產投資的影響，本文對此利用誤差修正模型和脈沖響應分析方法進行實證分析。
2研究方法簡介
2.1協整模型
時序變量之間的協整關系是由Engle和Granger首先提出的，這一方法論的基礎思想在于，如果兩個（或兩個以上）的時間序列變量呈現出非平穩性的特征（即每個變量都有單位根），但是它們的線性組合如果呈現平穩性，則這兩個變量之間便存在長期穩定關系（即存在協整關系），而變量的增長率便表現出共同的增長趨勢。即如果時間序列y1t,y2t,ynt,都是d階單整，即I(d)，存在一個向量＝（1，2n），使得′～I(d-b)，這里yt＝（y1t，y2t，ynt），d≥b≥0。則稱序列y1t，y2t，ynt,,,是（d,b）階協整，記為～CI(d,b)，為協整向量。為檢驗兩變量和是否協整，Engle和Granger于1987年提出了兩步檢驗法，稱為EG檢驗。序列xt和yt若都是d階單整的，用一個變量對另一個變量回歸，即有：yt＝+xt+t（1）用和表示回歸系數的估計值，則模型殘差估計值為：＝yt－－xt（2）若～I(0)，則xt和yt具有協整關系，且（1，-）為協整向量，（1）式為協整回歸方程。
2.2誤差修正模型
誤差修正模型（ECM:ErrorCorrectionModel）基本形式是由Davidson、Hendry、Srba和Yeo于1978年提出的，稱為DHSY模型。其基本思路是：若變量間存在協整關系，即表明這些變量間存在著長期穩定的關系，而這種長期的穩定關系是在短期動態過程的不斷調整下得以維持的。產生這種結果的原因在于，大多數的經濟時間序列的一階差分是平穩序列。同時，存在著某種聯系方式（如線性組合），把相互協整過程和長期穩定均衡狀態結合起來。這時相互協整隱含的意義是：即使所研究的水平變量各自都是一階差分后平穩，受支配于長期分量，但這些變量的某些線性組合也可以是平穩的，即所研究變量中的長期分量相互抵消，產生了一個平穩的時間序列。之所以能夠這樣，是因為一種調節過程——誤差修正機制——在起作用，防止了長期關系的偏差在規?；驍盗可蠑U大。因此，任何一組相互協整的時間序列變量都存在誤差修正機制，反映短期調節行為。建立誤差修正模型一般分兩步，分別建立區分數據長期特征和短期特征的計量經濟學模型。從理論上講，第一步，建立長期關系模型。即通過OLS法估計出時間序列變量間的關系，若估計結果形成平穩的殘差序列時，那么這些變量間就存在相互協整的關系，長期關系模型的變量選擇是合理的，回歸系數具有經濟意義。第二步，建立短期動態關系，即誤差修正方程。將長期關系模型中各變量以一階差分及其各階滯后期形式重新加以改造，并將長期關系模型所產生的殘差序列作為解釋變量引入，在一個從一般到特殊的檢驗過程中，對短期動態關系進行逐項檢驗，不顯著的項逐漸被剔除直到最適當的方法被找到為止。
3實證分析
3.1變量選擇及數據
3.1.1變量的選擇
本輪宏觀調控的主要目標是穩定商品房價格，降低房地產業的過熱程度，因此本文選取房地產完成開發投資(I)作為研究變量。我國金融政策主要采用中央銀行所掌握的利率、信貸、貨幣發行等工具，調節有關變量，最終影響國民經濟活動。本文主要選擇一年期貸款利率（R）、廣義貨幣供應量M2作為金融政策的變量。
3.1.2數據
本文數據來源于Wind資訊以及CCER中國經濟金融數據庫，樣本期從1998年第1季度到2006年第4季度。M2、房地產投資(I)利用X11加法進行季節調整為M2SA、ISA，并且為了消除數據異方差，對這兩個數據取自然對數。
3.2模型建立
3.2.1單位根檢驗
3.2.2協整分析
1）R和LISA變量先作兩變量的普通最小二乘估計，得到如下回歸方程：LISA＝12.96745347－3.045133204*LRt統計量(9.593577)(－3.980924)對殘差進行平穩性檢驗。即殘差在1%的顯著水平下是平穩的，房地產投資與利率之間存在協整關系。2）LM2SA和LISA變量先作兩變量的普通最小二乘估計，得到如下回歸方程：LISA=-9.980722275+1.454641477*LM2SAt統計量(-27.14386)(47.82899)即殘差在99%下是平穩的，房地產業業投資與貨幣供應量之間存在協整關系。3)R，LM2SA和LISA變量用變量LISA對R，LM2SA進行普通最小二乘估計，得到如下回歸方程：LISA=-11.390575+0.374030*LR+1.516721*LM2SAt統計量(-19.41031)(2.916850)(43.59124)ADF檢驗表明殘差是平穩的，因此房地產投資與利率和貨幣供應量之間存在協整關系。
3.2.3房地產投資與利率、貨幣供應量的誤差修正模型(ECM)
按照Hendry的從一般到簡單的模型估計方法，對商品房價格與利率、貨幣供應量的協整方程利用AIC和SC最小的原則確定滯后期為6，然后逐步去掉統計檢驗不顯著的變量，得到誤差修正模型如下：D（LISA）＝0.09157779223+0.4603297176*D（LISA（－4））+0.2620992265*D（LISA（－5））－0.5469134337*D（LR（－4））－2.086861783*D（LM2SA（－4））－0.491972369*ECMt－1
3.2.4效應時滯分析
通過對PI,M2SA,R三個變量建立向量自回歸模型，并進行脈沖響應函數分析。由以上的脈沖響應圖可以看出，房地產投資對自身的一個新息的脈沖在第4季度達到最低點，隨后保持振蕩至10多個季度；房地產投資對利率的一個新息的脈沖在第3季度達到最高點，隨后保持長期振蕩，說明利率對房地產投資的影響時滯約為3個季度；房地產投資對貨幣供應量的一個新息脈沖的響應在第2季度達到一個小的高點，隨后保持持續影響，說明貨幣供應量對房地產投資的影響時滯2個季度。
4實證結果
通過以上實證分析，我們得到以下結論：
4.1利率與房地產投資之間既存在格蘭杰因果關系又存在協整關系，說明利率是影響投資的長期的重要因素長期來說，利率與房地產投資具有反向影響，提高利率會減緩投資的增長率，這是因為利率的增長加大了開發投資的成本，必然對投資有抑制作用。
房地產投資范文3
關鍵詞：房地產市場；宏觀經濟；政策；走勢；投資策略
一、2013年宏觀經濟及武漢市房地產市場背景
（一）宏觀經濟
房地產開發投資占固定資產投資比重是衡量房地產業發展穩定性、持續性的一個重要指標，也是衡量房地產業與國民經濟及城市經濟關系的主要指標之一。從短期看，指標表明房地產年度開發投資完成額占固定資產投資總額的比重；從長期看，它反映房地產開發投資在建總規模與固定資產投資總規模的比例關系。這個比例過高或過低，都會影響國民經濟和城市經濟持續健康發展。
2011年我國國內生產總值達到471564億元，比上年增長9.2%，經濟增速放緩，“保增長、調結構”再次成為政府2012年的首要目標。雖然房地產行業在短期內受到調控，但從長期來看，仍將是支持中國經濟發展的重要力量。房地產固定資產投資在GDP中的占比逐年上升，2007年以來占比均在10%以上，2011年達到了17%左右的水平，出于保增長和地方財政壓力的考慮，房地產行業仍將長期向上看好。武漢市2011年GDP6536.81億，人均GDP約10000美元，盡管經濟增長速度放緩，但絕對值依然較高，為房地產發展提供了良好的發展平臺。
（二）武漢房地產市場
1. 供求走勢
從房地產（住房）的需求方面來看，城市原有居民住房改善的需要，城市年輕人組建新家庭以及進入城市的新興群體都構成對住房的需求；另外，某些對外開放度大的城市還有境外人士的流入，他們也需要購買住房，至少需要租賃住房；城市改造過程中的動拆遷居民更是成為最直接最現實的住房需求者。在一定的時期中，城市土地的供給總是有限的，房地產開發商建造住房的總量也是有限的，一旦需求量增長過快，房價就會有上升的趨勢。因此，2011年房地產市場供應持續增加，市場成交總體呈現前高后低的走勢，2011年上半年價格仍然在大幅上漲，居于高位，導致全年成交價格相比去年走高，但目前成交量逐步萎縮，價格開始松動。2011年全年新增供應房源為1192萬㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量為 825萬㎡，相比于去年下降8.6%；成交價格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量將近840萬方，較去年同期新增近200萬方，目前存銷比接近12。庫存居于高位，2011年底至2012年上半年特別是3-4月份，房企將面臨資金壓力不斷加劇、存貨繼續增加，銷售持續低迷的多重考驗，將帶來房價的進一步下行。
3. 新盤成交走勢
2011年共計375個樓盤開盤（包括一個項目多次開盤及加推的情況），5月為新盤市場分水嶺，在品牌開發商低價開盤的帶動下，整體成交率高達65%，而之后政策效應持續發威，投資及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度銷售目標不得不增加的推盤量，盡管開發商基本選擇低價入市，加大推廣力度，卻難以改變成交率持續下滑的趨勢。
4. 土地市場
相比于2010年武漢土地市場“地王頻現”的瘋狂，2011年表現相對冷清，土地成交面積與成交金額均有大幅下滑，底價成交、流拍、延期現象增多，調控背景下開發商拿地越發謹慎。從土地成交一般影響2年后的供求關系這一規律來看， 08年土地成交規模大幅萎縮使得2010年供應量極為緊張，而加上之前累計的需求集中釋放，使得2010年成交量出現井噴現象，房價大幅飆升，開發商資金量充裕，大幅拿地擴張，如此也必將大大增加2012年的供應量，使得供過于求的態勢有可能加劇。
二、房地產市場走勢預測
1. 政策方面
2011年年底召開的中央經濟工作會議表明中央未來對房地產行業調控的方向不會動搖， 盡管“三限”政策帶有明顯的政治干預色彩，但在“促進房價合理回歸”的目標下，2014 年政策整體放松無望，更多可能是政策微調。保障房的建設將穩步推進，彌補商品房投資下滑對經濟的負面影響。房產稅或采取擴大試點城市的方式漸進推進，長期看將逐步替代限購令。
2. 信貸資金方面
房地產開發是一種投資行為，離不開金融支持。從發達國家的經歷可以看出房地產金融發展的狀況，很大程度上左右著房地產投資的狀況。為了控制房地產投資過快增長，改變固定資產投資過熱的狀況，國家出臺了一系列綜合措施，包括提高存款準備金率、控制房地產貸款規模、提高房地產開發項目資本金比例等金融政策和清理整頓開發區、限制高檔物業用地等新的土地政策等。但是，在國家“保增長”的主題下，之前一直緊縮的信貸資金可能會逐步寬松，我國貨幣政策將從緊縮走向中性，預計2014年將有多次存準率的下調，資金流充足，但是對于信貸資金的流向暫時難以判斷，是否對房地產有大幅利好尚難以定論。
三、房地產投資策略建議
中國房地產市場的調控已經進入短周期或者持續調整期，目的是保證房地產買賣雙方健康穩定有序發展。未來中國房地產市場即使取消限購，也不會像2010年一樣快速反彈，未來房地產市場應該放在國家經濟結構調整的大背景中來看，應后續房地產政策將會是斷斷續續，不斷出臺不但調整，因此房地產投資者和開發商在自己的戰略目標及開發策略上必須走價值開發和重深化拓寬盈利模式的策略。
1. 增強風險防范意識，以戰略防守為主，收縮戰線，快速銷售，最大程度的持有現金，為即將可能到臨的低價抄底拿地做好準備；
2. 營銷策略上，做好淡市營銷專題，強化以客戶為中心的營銷方式，同時追求營銷渠道的創新和精細化；
3. 產品策略上，目前房地產市場開發水平已經頗為成熟，單純的從立面、園林、戶型等方面去突破顯得較為薄弱，必須增加產品內涵和人文訴求，帶來客戶生活方式的全新體驗，杜絕產品的裸奔；
4. 從戰略領域看，應該著眼于未來經濟結構的轉型，加大商業地產的投資力度，重視商業物業持有，同時可考慮與內需相關的地產服務行業，如旅游地產、養老地產等；
5. 從戰略布局看，房地產行業已經步入下半場，未來三四線城市將是發展的重點和亮點，在資金充裕的情況下，可適當考慮布局拓展三四線城市。
參考文獻
[1] 張東：《房地產投資導論》，中國財政經濟出版社，2009年
房地產投資范文4
由于房地產具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房價的高歌猛進,以及股市的飄搖不定,房地產投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現資產增值的重要渠道。同時,鑒于房地產投資巨額性、風險性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產品。因此,房地產投資決策應基于對目標項目科學、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產的增值性。
二、房地產投資分析
房地產投資分析指在房地產投資活動之前,投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力,全面調查擬投資項目的各方面制約因素,對所有可能的投資方案進行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產投資分析的內容包括市場分析、區位條件分析、基礎數據估算分析、經濟分析、不確定性分析、風險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經濟分析和風險分析三方面做簡要介紹。
1.市場分析
房地產投資項目在投資決策前,調查市場狀況,辨識投資風險,選擇投資機會的過程,稱為房地產投資項目的市場分析。房地產市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產市場分析主要以市場調查和市場預測為手段,在獲取市場信息的基礎上,對投資項目的現金流量及市場價值的變化科學預測,為投資項目的經濟分析、風險和不確定性分析奠定基礎,為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據,以使投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤,實現增值的最大化。
2.經濟分析
經濟分析是房地產投資分析的核心部分,主要通過經濟分析指標的計算定量分析目標項目在經濟上的可行性。經濟分析指標根據是否考慮資金的時間價值可分為靜態分析指標與動態分析指標兩大類。由于資金本身就具有時間價值,而且將一定資金投入到某一項目后也會產生一定的機會成本,因此,筆者認為財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期等動態分析指標更為科學、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。
3.風險分析
房地產投資與其他投資一樣,可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風險存在。房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。由于房地產投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現能力差等特點,使得房地產投資的風險程度更高,在投資過程中可能會面臨自然風險、意外風險、財務風險、市場風險、政策風險、利率風險等諸多風險。
風險分析是風險評價的主要手段,其方法就是根據不確定性因素在一定范圍內的隨機變動,分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標準差、變異系數和置信區間,并由此說明擬投資項目在特定收益狀態下的風險程度。以市場風險的分析為例,在開發期或持有期內,市場可能會出現繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應通過深入的市場調查和數據分析,預測各個狀況發生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過計算期望收益標準差、變異系數、置信區間等對市場風險進行評價。
房地產投資范文5
1什么是公司房地產
公司房地產(CorporationRealEstate.CRE)指的是非房地產公司所擁有的土地和建筑物在當今的市場環境中.很多非房地產公司出于經營.投資或者公司發展的目的而投資于公司房地產在很多情況下.公司房地產已經成為很多公司最大的資產項目自20世紀初.公司房地產相關的活動已不僅僅是企業活動.而開始慢慢在經濟管理和學術界有了獨立的地位同時.公司的不斷增長.以及相應公司房地產開發項目的不斷增多和投資組合的不斷擴大.引發了對公司房地產進行專業管理的迫切需要
自20世紀80年代初.企業對公司房地產管理的角度有所改變。一方面.企業盡量合理化自身的公司房地產投資組合.外包相關的工程和建筑活動.另一方面.企業對公司建筑的架構和形象越來越重視。大多情況下.部門地位的轉變會引發公司房地產角色的轉變。曾經許多企業擁有很龐大而集權化的公司房地產管理部門.而如今大部分的公司都將房地產責任和相關活動分散化，只保持數量有限的工作人員，負責企業、區域或國家房地產資源和能力的管理。本文將對公司房地產歷史進行系統的研究和分析。
2從大規模生產時代至20世紀70年代
早期的公司.企業家擁有企業的所有資源，需要自己雇用人員去實現其企業目標。企業并不需要復雜的組織結構.足以達到控制傳統生產線的目的。在工業革命期間.以及20世紀初大規模生產時代起初階段，大多數公司都對自己的增長前景相當看好.管理的重點都放在如何提高生產機制的效率上。公司成長的優勢主要在于大規模的生產，即規模經濟。而機械化的生產過程正為公司迅速發展創造了機會。因此，為了擴大生產。許多傳統的、家族式企業不得不進行外部融資，以籌集所需資金。
20世紀初在荷蘭.大多數企業不是由荷蘭政府創建就是由家庭創辦.其生產規模和活動內容局限于單一的產品或者市場.并且基本只在本國國內運營。由于企業規模和生產活動范圍的局限.企業的組織結構基本是扁平的。集權化的結構，企業的戰略基本定位于生存和擴大組織規模。由于環境相對穩定的，對組織的結構沒有太大的要求。很顯然.功能性的組織架構使很多公司的生產、銷售和相關工程有了緊密的聯系，企業領導者/創始人能夠控制幾乎所有的企業活動。為了進一步擴大企業的規模。公司十分重視對產品的研究和開發。以及相關工程支持。隨著組織整體的增長，一些企業活動的功能被獨立劃分出來，形成了企業的獨立部門。
鑒于對公司房地產的需求不斷的增長，同時又缺乏一個專業的公司房地產市場.企業不得不自己管理房地產以及其他資源。20世紀3O年代初，已有不少工業企業建立了設備齊全.人員配備完整的房地產部門。在大多數情況下，這些部門涉及很多技術學科，雇用專業的建筑師以及工程師。關于成立專門公司房地產部門.最有名的論點如下：
(1)從技術上和財政上控制所有建筑相關的活動;(2)標準化的建筑設計;(3)保證人力資源的供給：(4)通過公司建筑物的結構設計創造并維持一個公司的形象
3經濟體系的重建
第二次世界大戰后，公司規模不斷增長，商業活動在地域上不斷得到蔓延和擴張.導致了越來越多樣化的公司房地產投資組合。為了適應企業的地域性擴張.公司開始由傳統的功能型組織結構轉變為地域型組織結構。與此同時.公司開始將企業總部及其工作人員的職責下放到各個當地組織和分/子公司企業的不斷擴張.不但導致了總部對房地產的進一步需求.同時也需要對企業總部以及各職能部門的作用進行再思考?？偛看嬖诘闹匾?并不是體現在為各工程部門提供技術支持。而是建立內部服務機構，提供各種所需服務以及場所。比較集權化的總部相關部門通過授權當地執行部門作出投資決策.或者決定建筑的設計以及施工方案.但越來越多的業務活動均由當地有關部門自行作出決策。房地產相關事宜往往由相關工程師支持當地公司管理者進行處理。因此，對當地公司的房地產及其管理都提出了更高的要求。而公司總部的房地產部門的職責越來越多的局限于規則的制訂以及投資的審批上.并且這些部門的作用正不斷減弱。
直到20世紀60年代.希望擴大自身建筑面積的公司不得不自己動手建造.雇用所需工作人員進行設計與施工過程的管理。同時，隨著持續的擴張。需要大量的資金投入到公司房地產，這引發了企業對現行公司房地產戰略的重新審視。由于缺乏替代性融資手段。
企業被迫收購物業的所有權。為了取得收購所需要的資金，企業不得不動用股本或者從金融機構借人資金。然而企業的重點在于發展.集中有限的資源應用于其核心經濟活動.這就引發了對租賃的需求.并因此促成了專業的公司房地產市場的出現
420世紀80年代至今
直至2O世紀8O年代.房地產部門通過有效管理其房地產項目及投資.不斷得益于租金收入的增加和資產的增值.公司房地產對企業的貢獻是顯而易見的。然而自80代后期以來，這一地位完全改變了。20世紀8O年代引發了房地產管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世紀80年代后期。房地產資產價格不斷上漲.資產價格被市場歪曲反應。最終導致了“日本的泡沫經濟”翻。
1991年.日本泡沫經濟破滅。房地產價值大幅下跌，同時也影響了美國房地產市場。除了房地產價值被高估以外.房地產市場還面臨著供過于求的嚴峻挑戰。結果。由于過剩的供給。在1986年至1993年間，資產貶值最高達到了50%(Louargand和lambert，1996)。公司重組.員工下崗，企業開支計劃重新制訂。激烈的競爭和改革的潮流迫使企業重整其業務流程。降低經營成本結果導致了數千名員工被裁員.數以千計平方米辦公樓和生產車間被處置壓縮人力資源成本后.作為企業第二高成本的房地產引起了很高關注。公司房地產價值可高達企業總資產的20%～25%，而花在房地產上的相關費用更是高達總收入的5%～8%(Vea1e.1989)八十年代初無疑是公司房地產投資管理的一個真正的轉折點企業戰略思維的轉變和房地產需求的變化都改變著公司房地產管理的原則。20世紀80年代以來.公司房地產業界一直被企業內部設置所影響國際化不僅開辟了新的機會.也使企業面臨著眾多困難.如何管理全球性的房地產投資組合是一個新的問題兼并、危機和重組都要求公司不斷反思其內務活動。
1980年代至1990年代間.一大批房地產對外轉移.無疑給公司房地產轉型提供了很好支持越來越大的贏利壓力、來自股東和金融市場的壓力.以及被收購的危險.都對企業高層管理人員提出了很高要求.如何最大化股東收益成為十分嚴峻的挑戰增加盈利能力也意味著必須降低成本為了實現保底收益.企業不得不裁減大批管理人員和行政人員.削減庫存，增加設備使用率，出售回報率低的資產，再造生產過程。
在所過去的幾十年里.公司房地產業界經歷了很大的轉變房地產市場的專業化、公司設置的過渡和轉型.以及相應的職員和支持部門角色和職能的變化.促使企業重新思考如何管理其房地產
5公司房地產的未來
通過觀察眾多公司的轉型過程.不難發現：非房地產公司已經越來越重視對其房地產投資的管理.紛紛建立內部房地產管理部門(CREM)，并制訂房地產策略[61。通過公司房地產部門的建立.加強同外部各方的合作.企業加強了對房地產資產的管理此外.對于房地產資產的管理.企業往往從4個不同的角度人手轉變對房地產的認識.平衡四個角度之間的關系.為企業獲得最大的增值.這同時也影響了房地產管理部門在企業中的地位和作用.如圖1所示
1980年代至1990年代間.一大批房地產對外轉移.無疑給公司房地產轉型提供了很好支持越來越大的贏利壓力、來自股東和金融市場的壓力.以及被收購的危險.都對企業高層管理人員提出了很高要求.如何最大化股東收益成為十分嚴峻的挑戰增加盈利能力也意味著必須降低成本為了實現保底收益.企業不得不裁減大批管理人員和行政人員.削減庫存，增加設備使用率，出售回報率低的資產，再造生產過程。
在所過去的幾十年里.公司房地產業界經歷了很大的轉變房地產市場的專業化、公司設置的過渡和轉型.以及相應的職員和支持部門角色和職能的變化.促使企業重新思考如何管理其房地產
5公司房地產的未來
通過觀察眾多公司的轉型過程.不難發現：非房地產公司已經越來越重視對其房地產投資的管理.紛紛建立內部房地產管理部門(CREM)，并制訂房地產策略[61。通過公司房地產部門的建立.加強同外部各方的合作.企業加強了對房地產資產的管理此外.對于房地產資產的管理.企業往往從4個不同的角度人手轉變對房地產的認識.平衡四個角度之間的關系.為企業獲得最大的增值.這同時也影響了房地產管理部門在企業中的地位和作用.如圖1所示
公司房地產技術支持的主要工作就是協調處理與外部服務提供商的關系.把握內部房地產資源和能力發展的方向企業經營者應該在內部房地產部門和外部服務提供商提供的高質量服務之間作出慎重的選擇。公司房地產部門應有計劃地利用房地產為企業創造價值.作為核心業務的一個補充而公司房地產技術支持.作為平衡企業整體協同和部門自治的有效武器，應承擔起自己的責任，為企業的高效率運作作出貢獻綜上所述.總結公司房地產的發展趨勢如下：
(1)隨著企業地域的不斷擴大.產品的不斷多樣化.地方企業業務活動和總部戰略/金融活動逐漸開始分離。(2隨著總部和地方企業空間和管理層次上距離的不斷增大.當地區域的工作人員和支持部門不斷增加。(3)統籌規劃房地產活動、實現規模經濟是建立房地產部門至關重要的目標.而企業經濟活動的規模和范圍就很大程度上決定了房地產部門建立在企業總部或者是當地子/分公司。(4)企業活動的國際化以及相應的公司房地產的全球化地理分布.需要更加廣泛的知識體系和更加專業的技術支持.也同時需要跟更多的外部服務提供商進行合作。(5)集中的公司房地產管理使公司房地產能夠更加有效地被利用.也因此為企業增加了盈利能力。(6)一個組織擴張的模式，無論是通過自然發展還是被接管，都會影響到公司房地產管理(CREM)。(7)公司房地產管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地產(CRE)部門最初的角色和地位.依舊影響著公司房地產管理(CREM)當前的組織結構和發展策略。(8)隨著時間的推移.公司房地產管理(CREM)經歷了一個很長的轉型期.從中央集權式管理.到地方分散化管理.再到如今的統籌規劃式管理(9)隨著時間的推移.房地產活動的重點也從建筑轉到了使用.再到如今的協調及規劃企業資源使用顯然.在公司房地產領域.沒有一個最好的解決方案任何一個組織都必須在業務響應能力和規模經濟優勢中找出一個平衡點有效的公司房地產管理.就是在最大化房地產投資組合收益和最大化房地產對企業核心業務的價值中找到合適的平衡點每個平衡點都是針對組織設置而確定的.都有自身的缺點和優點。
房地產投資范文6
內容摘要:作為經濟結構中的投資結構對產業結構、國民經濟結構有著直接影響,因而成為研究的焦點。但是,由于受傳統計劃經濟體制的影響,長期以來,我國注重投資規模的擴張,而忽視投資結構的優化,導致我國投資效益低下、民間投資難以有效啟動、國民經濟結構優化調整困難等問題的發生。本文立足于河北省房地產投資結構現狀,通過對河北省房地產投資來源進行協整分析,并運用不同投資來源對河北省房地產投資的回歸結果,從而得出了河北省房地產投資來源結構優化的目標及途徑。
關鍵詞:房地產 投資結構 投資來源 協整分析
河北省房地產投資來源的協整分析
為了準確度量不同資金來源對河北省房地產投資的貢獻,本文采用1999-2006年河北省房地產業完成投資總額(ZTZ)、預算內資金(YSN)、國內貸款(GND)、利用外資(WZ)和企業自籌資金(ZC)、其他資金來源(QT)的時間序列數據,發現上述五個變量具有一定的同趨勢性,考慮到對時間序列數據取對數之后不會改變其時序性質,且對數化后的數據容易得到平穩序列,因此對數據進行對數處理,分別記為lnZTZ,lnYSN,lnGND,lnWZ、lnZC和lnQT。考慮到外資與預算內資金數額均較小,因此將二者合并,記作WZYSN,相應對數記作lnWZYSN。步驟如下:
(一)變量的平穩性檢驗
在對變量進行協整分析之前,首先需要對變量的平穩性進行檢驗。本文采用ADF單位根檢驗方法來檢驗變量的平穩性。先檢驗序列lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT的平穩性,檢驗結果見表1。由表1可知:在顯著性水平為1%時序列lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT的ADF統計量值小于臨界值;可以得出結論:序列lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT是非平穩的,因此需要對它們的一階差分方程進行ADF檢驗。檢驗結果見表2。
由表2可知,在1%的顯著性水平下,序列lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT的一階差分序列均為非平穩的,因此需要進一步差分。結果見表3。
由表3可知,所有序列二階差分后在顯著性水平為1%時均小于臨界值,因此可以判斷lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT均為I(2)序列。
(二)協整檢驗
本文采用Engle和Granger(1987)提出的協整檢驗方法,即對回歸方程的殘差進行單位根檢驗。從協整理論的思想來看,自變量和因變量存在協整關系,也就是說,因變量能被自變量的線性組合所解釋,兩者之間存在穩定的均衡關系,因變量不能被自變量解釋的部分構成一個殘差序列,這個殘差序列應該是平穩的。因此,檢驗一組變量之間是否存在協整關系等價于檢驗回歸方程的殘差序列是否是一個平穩序列。
由表4可知,回歸方程的殘差序列ADF檢驗值小于任一ADF臨界值,因此回歸方程的殘差序列是平穩的。
(三)回歸方程的建立
根據序列的平穩性檢驗和協整檢驗結果,建立lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT的回歸方程為:
LNZTZ=0.658677*LNQT+0.157822* LNYHD+0.234677*LNZC+0.030196* LNWZYSN (1)
(四)結果分析
不同投資來源對河北省房地產投資的回歸結果見表5所示。式(1)表明,從ZTZ與、QT、YHD、ZC、WZYSN的長期關系來看,其他投資對河北省房地產投資來源的貢獻最大,即其他投資每增加一個百分點,河北省房地產投資就增加0.658677個百分點;其次為自籌,每增加一個百分點帶來河北省房地產投資0.234677%的增加;銀行貸款每增加1%,河北省房地產投資增加0.157822%;利用外資和預算內投資對河北省房地產投資來源的影響最小,二者之和每增加一個百分點只會帶來河北省房地產投資0.030196%的增加。
從投資來源分析河北省房地產結構優化的目標及途徑
(一)投資主體和投資來源多元化
住房政策改革以來,房地產投資主體由政府擴大為企業、個人、政府共同投資。投資主體由中央政府、地方政府向企業和個人等投資主體的轉化,形成了投資主體多元化的格局,從而打破了國家包攬一切投資活動的局面。各類投資主體(包括銀行間接投資主體和國外投資主體)共同參與全社會的投資活動,通過各類投資主體利益的相對獨立化,在一定程度上促使各投資主體注重提高投資效益,從而調動了各投資主體,尤其是企業投資主體的投資積極性。投資主體多元化格局的形成,還有利于在國民收入分配主體多元化的條件下,調動更多的儲蓄與積累轉化為投資,使全社會能夠保持一個較高的投資率。更為重要的是市場機制進入投資領域,使投資活動在一定程度上按照市場原則運行,從而充分發揮市場機制來配置資源。
隨著投資主體和儲蓄主體都呈現多元化,房地產投資資金的來源也呈現多樣化。目前,房地產投資資金的主要來源有企業自籌、預算內資金、國內貸款、外資等。房地產投資主體來源和投資主體多元化對推動經濟增長、促進產業結構調整、推進技術進步、解決就業具有重要的作用。此外,還可以發展房地產投資基金,進一步擴大房地產投資主體,擴大資金來源。房地產投資基金是一種主要投資于房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產可以將其劃分為兩類:一類是直接投資房地產公司發行的股票上;另一類是間接投資房地產業的基金,即房地產抵押基金,該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產。通過房地產投資基金,不僅使房地產投資主體多元化,拓寬房地產的融資渠道,而且,由于投資基金股權結構明晰,投資者對基金公司的投資行為能夠有效地監督,提高房地產投資的利用效率,降低房地產開發和建設的盲目性。
(二)注重企業自我發展能力并擴大房地產企業自籌資金比重
房地產投資來源優化的協整分析表明,自籌資金每增加一個百分點帶來河北省房地產投資0.234677百分點的增加。自籌資金主要由企業折舊資金、企業盈余公積金及其他自有資金構成,由其構成可以看出,自籌資金的多少與企業的自我發展能力密切相關。房地產企業只有在市場競爭中不斷完善自己,努力提高企業市場競爭力,成為追求旨在提高市場競爭力的投資主體,自籌投資比重才能不斷加大。
為了擴大企業自籌資金比重,應擴大企業直接融資渠道,方法如下:一是擴大企業的自我積累能力。企業自我積累能力是擴大再生產的重要源泉,是產業投資的重要渠道,提高企業自我積累能力關鍵在于提高經濟效益。為此,要調整和優化房地產產品結構,提高質量,提高產品的市場競爭能力,提高企業盈利能力,為擴大積累奠定物質基礎。二是效益好、規模發展前景好的房地產企業如果符合上市條件可以通過上市擴充其資本金,增強其資金實力。要加大上市公司和證券交易公司市場的監管力度,堅持規范管理,提高公開、公平、公正和透明度,引導社會資金源源不斷地進入資本市場,提高社會資本使用效益和市場規模。符合上市條件的房地產企業,應及時上市。三是加大企業債券發行力度,支持具備條件的房地產企業發行企業債券。
(三)改變以銀行貸款為主的融資模式并分散銀行風險
房地產投資來源對房地產完成投資貢獻的協整分析表明:國內金融機構貸款是僅次于企業自籌對房地產具有帶動作用的資金來源。自改革開放以來,無論經濟如何波動,國民儲蓄總是穩定增長的,國民儲蓄率一直保持很高的比重。據統計,2005年我國國民儲蓄率達到44%。與其他產業投資政策鼓勵銀行貸款不同的是,國家對房地產企業銀行貸款政策體現出雙重性:一方面鼓勵房地產開發貸款,另一方面采取措施降低銀行金融風險。中國人民銀行2007年了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,以防范金融風險,促進房地產金融健康發展?！锻ㄖ芬幎?房地產開發貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業,要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控。
根據規定,商業銀行房地產開發貸款只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。房地產開發企業申請貸款,其自有資金(指所有者權益)應不低于開發項目總投資的30%。商業銀行發放的房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。央行要求,各商業銀行應審慎發放對政府土地儲備機構的貸款,對其發放的貸款為抵押貸款,貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過兩年。商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。承建房地產建設項目的建筑施工企業只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備(如塔吊、挖土機、推土機等)。
參考文獻:
1.閻碧峰.完善經濟適用房政策的思考.西安航空技術高等?？茖W校學報,2007
2.安旭東,劉偉.中國房地產投資結構研究.城市研究,1999
3.鐘穎.房地產投資與房地產周期性的波動.技術經濟,2003
4.William F Sharpe,Gordon J Alenander,2000.Jeffrey V Bailey.Investments.Fifth Edition.Prentice-HallInternational,Inc
