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長沙房屋租賃范文1
承租方：
根據《中華人民共和國經濟合同法》及有關規定，為明確出租方與承租方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本合同。
第一條 房屋座落、間數、面積、房屋質量
第二條 租賃期限
租賃期共__年零__月，出租方從__年__月__日起將出租房屋交付承租方使用，至__年__月__日收回。
承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同、收回房屋：
1.承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的；
2.承租人利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的；
3.承租人拖欠租金累計達__個月的。
租賃合同如因期滿而終止時，如承租人到期確實無法找到房屋，出租人應當酌情延長租賃期限。
如承租方逾期不搬遷，出租方有權向人民法院和申請執行，出租方因此所受損失由承租方負責賠償。
合同期滿后，如出租方仍繼續出租房屋的，承租方享有優先權。
第三條 租金和租金的交納期限
租金的標準和交納期限，按國家__的規定執行（如國家沒有統一規定的，此條由出租方和承租方協商確定，但不得任意抬高）。
第四條 租賃期間房屋修繕
修繕房屋是出租人的義務。出租人對房屋及其設備應每隔__月（或年）認真檢查、修繕一次，以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人維修房屋時，承租人應積極協助，不得阻撓施工。出租人如確實無力修繕，可同承租人協商合修，屆時承租人付出的修繕費用即用以充抵租金或由出租人分期償還。
第五條 出租方與承租方的變更
1.如果出租方將房產所有權轉移給第三方時，合同對新的房產所有者繼續有效。
2.出租人出賣房屋，須在3個月前通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。
3.承租人需要與第三人互換住房時，應事先征得出租人同意；出租人應當支持承租人的合理要求。
第六條 違約責任
1.出租方未按前述合同條款的規定向承租人交付合乎要求的房屋的，負責賠償__元。
2.出租方未按時交付出租房屋供承租人使用的，負責償付違約金__元。
3.出租方未按時（或未按要求）修繕出租房屋的，負責償付違約金__元；如因此造成承租方人員人身受到傷害或財物受毀的，負責賠償損失。
4.承租方逾期交付租金的，除仍應及時如數補交外，應支付違約金__元。
5.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉給他人使用的，應支付違約金__元；如因此造成承租房屋毀壞的，還應負責賠償。
第七條 免責條件
房屋如因不可抗力的原因導致毀損和造成承租方損失的，雙方互不承擔責任。
第八條 爭議的解決方式
本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決；協商不成時，任何一方均可向工商局經濟合同仲裁委員會申請調解或仲裁，也可以向人民法院。
第九條 其他約定事項
第十條 本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定，經合同雙方共同協商，作出補充規定，補充規定與本合同具有同等效力。
本合同正本一式2份，出租方、承租方各執1份；合同副本__份，送__單位備案。
出租方（蓋章） 承租方（蓋章）：鑒（公）證意見
地址： 地址：
法定代表人（簽名）： 法定代表人（簽名）：
委托人（簽名）： 委托人（簽名）：
開戶銀行： 開戶銀行： 經辦人
帳號： 帳號：
電話： 電話： 鑒（公）證機關
電掛： 電掛： （章）
郵政編碼： 郵政編碼：
簽約地點： 簽約時間： 年 月 日
長沙房屋租賃范文2
承租方(乙方)：
甲、乙雙方在平等、自愿、和誠信的基礎上，經協商一致，就乙方承租甲方所擁有的商鋪事宜，結合甲乙雙方的實際情況，訂立本合同。
一、出租商鋪情況
1.1 甲方出租給乙方的商鋪的主要情況如下：
位置：古藺鎮長沙村十二社萊茵河畔二期3號樓1--22 (以下簡稱該物業)。裝修情況：
二、租賃用途
2.1乙方向甲方承諾租賃該房屋作為乙方辦公營業使用。
2.2 乙方保證租賃期內在未征得甲方書面同意前，不擅自改變上述約定的用途和房屋結構。
三、租金支付及租賃期限
3.1甲乙雙方約定，房屋租賃期自日起至年甲、乙雙方同意隨行就市。
3.2 租賃期滿，甲方有權收回該商鋪，乙方應如期交還。乙方需要繼續承租該商鋪的，則應于租賃期屆滿前貳個月，向甲方提出續租要求，經甲方同意后重新簽訂租賃合同，租金及租賃條件乙方同意根據當時的實際情況做相應調整;若不再續租則應于租賃期屆滿前貳個月書面通知和電話通知甲方。
3.3 甲、乙雙方約定，該物業每月租金為人民幣(元整)。全年租金合計人民幣15000元(大寫：壹 萬伍 仟零 佰零 拾零 元整)，以上租金均不含稅，若需開具發票稅費另計。乙方應于簽定本合同當日以現金或轉帳方式向甲方一次性付清一年的租金。
四、保證金和其他費用
4.1甲、乙雙方約定，自簽定合同當日乙方應向甲方支付承租押金人民幣仟伍 佰零 元整)。租賃關系終止時，甲方收取的承租押金(壹仟伍佰元整)在扣除應由乙方承擔的費用后，剩余部分歸還乙方，押金不計利息。
4.2租賃期間，該房屋所發生的水、電、通訊、和其他有關費用由乙方承擔。若該房屋出 租期間甲方產生一切相關稅費，乙方同意另外支付該費用。房屋出現大的、非乙方使用所造成的損壞所產生的維修費用，由甲方承擔，(包括墻體裂縫、基礎下沉、房屋漏雨滲水等。)
五、房屋使用要求和維修責任
5.1 租賃期間，乙方發現該物業及其附屬設施有損壞或故障時，應及時通知甲方修復;屬于甲方維修范圍需要進行大修時，若因維修工作對乙方的營業造成較大和較長時間的影響，甚至導致乙方完全無法營業，甲方同意在乙方受影響期間適當減少或免除乙方的部分租金，具體減免比例由雙方根據影響時間和影響程度協商確定。市政工程、道路和設施維修或公共部分維修所造成的影響不屬于此范圍。
5.2租賃期間，乙方應合理使用并愛護該物業及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用致使該物業及其附屬設施損壞或發生故障的，乙方應負責維修恢復原狀。乙方拒不維修，甲方可請人維修，費用由乙方承擔。
5.3租賃期間，甲方需要對該物業進行檢查、養護，應通知乙方。檢查養護時，乙方應予以配合。甲方應減少對乙方使用該物業的影響。
5.4乙方保證不在該房屋內存放危險物品。否則，該房屋及附屬設施因此受損，乙方承擔全部賠償責任。
長沙房屋租賃范文3
2003年6月，22歲的姚佳麗從湖南涉外經濟學院畢業，被長沙一家超市聘為營業員。超市不提供住房，她好不容易在市區內一個環境較差的地方花300元租了個不到10平方米的單間。之后，噪音大、小偷撬窗、洗澡被偷窺……一系列郁悶的事讓姚佳麗決定另找住處。不久，她在離市區較遠的東郊以每月350元租了個套間，但由于太遠上班很不方便。
得知姚佳麗的住房煩惱，與姚佳麗熟識的紅姐說：“我在附近一個小區買了套住房，準備過半年再搞裝修，現在閑置在那里，你要是不嫌棄，可以租給你，價錢你隨便給?！边@是個兩室兩廳的房子，墻壁和地面都已經做了粉刷，水電和煤氣都已經到戶，而且小區里有保安和攝像頭，非常安全。姚佳麗當即出價400元，和一個同學合租了這套“豪宅”。
因為高興，姚佳麗逢人便講自己花200元就住進了豪華小區的事。不久后，姚佳麗所在超市的一個主管讓她幫忙也租那樣的住房。因為小區毛坯房多，姚佳麗很快就幫主管找了一套三室兩廳每月租金500元的房子。主管非常感激，請姚佳麗吃了一頓，還送了她一件羊毛衣。此后的一個月里，姚佳麗又相繼幫兩個朋友找到了合適的“小區房”，并收到了400元辛苦費。姚佳麗突然眼前一亮：既然這么容易來錢，為什么不以此為業呢？
專職做毛坯房出租生意
通過在網上查詢，姚佳麗得知：中國80%以上的購房者在買房后，會因種種原因暫不裝修，一般都會閑置半年甚至更長的時間。而這些毛坯房大多做了簡單裝修，完全能夠居??；另一方面，城市里大量打工者苦于找不到一處既便宜又舒適的住處。姚佳麗覺得這是一個巨大的市場，而且是一個很受雙方歡迎的行業：對業主來說，房子閑置著是浪費；對廣大想租房子的人來說，如果能租到環境不錯又價格便宜的房子，出個200元感謝費肯定是樂意的。
姚佳麗印了大量廣告單分發出去，不到一個月，她就促成了9筆生意，一共賺了1800元。2004年9月初，她辭職專做毛坯房出租生意。隨著求租的人增多，她也遇到了麻煩，自己住的小區的毛坯房畢竟有限。為了找到更多的房源，姚佳麗只好到附近的幾個新建樓盤去聯系。但由于姚佳麗一沒成立專門的中介公司，二沒有起碼的資金保障，陌生的業主們很多都不愿意搭理她。
為了能夠穩定地提供住房給求租者，姚佳麗不惜花2萬余元事先租下20套房子備租，這樣一來，房源得到了保障。2005年3月，姚佳麗請了3名業務員，成立了一家名為“新房源”的中介機構，專門做毛坯房出租的中介。
三年“撿”來100萬
之后，長沙許多房屋中介公司都效仿經營這一業務，還有一些租房者為了省下中介費，干脆自己到新建樓盤去找。姚佳麗認識到：她沒有大量資金，也沒有行業優勢和強大的人脈關系，只有用真誠的服務去感動租房者和業主。
別的中介公司幫人租到毛坯房后，收了中介費之后就不會過問了。姚佳麗每促成一筆生意后，會每隔一段日子就到顧客那里去回訪，一方面是幫他們解決一些麻煩和不便；另一方面，也是檢查一下房子是否有損壞，對業主負責。在姚佳麗細心而周到的服務下，不但提供毛坯房給她出租的業主增多了，找她租房的人也更多了。從2005年11月開始，姚佳麗每月的中介費都在1萬元以上。
2006年3月，姚佳麗在做毛坯房中介時，經常聽到租房者抱怨屋里很多東西都沒有，去添置時又太費時太麻煩，于是，她批發了大量的生活用品，還在二手市場收購了許多桌椅、床以及家電，碰上有需要的租房者，她就把這些必需品出售或者出租給他們。為了滿足一批較高檔次的顧客的需求，姚佳麗在毛坯房里鋪上價格便宜的地毯，墻上掛了些漂亮的圖畫……經過這么簡單的裝修后，每個月的房租可以翻番。 如今，姚佳麗的房屋租賃中介公司擁有近20名員工，她僅用3年多時間就賺到了100萬元。
【鏈接】：租出來的商機
長沙房屋租賃范文4
2003年6月，22歲的姚佳麗從湖南涉外經濟學院畢業后，被長沙市芙蓉區百惠超市聘為營業員。超市不提供住房，而來自株洲窮苦農家的她也不可能在這個時候買得起房，于是，還沒去上班，姚佳麗就不得不四處物色合適的住房。超市旁邊有家音像店，和老板紅姐熟悉后，姚佳麗經常會利用空閑時間幫紅姐的忙，紅姐很喜歡她。2004年4月底，得知了姚佳麗的住房煩惱后，紅姐對她說：“我在附近一個小區買了套住房，上個月已經交房了，準備半年后再裝修住進去，現在閑置在那里也是閑，你要是不嫌棄，我可以租給你，至于價錢，你隨便給！”姚佳麗很高興，當天下午就去看了紅姐的新房。房子位于一個高檔小區里，不但環境十分優美，而且到處有保安和攝像頭，非常安全。房子是兩室兩廳，雖然是個毛坯房，里面什么都沒有，但墻壁和地面都已經做了粉刷，水電和煤氣都已經到戶……對長期租房的打工妹姚佳麗來說，這里不但能夠居住，而且可以說是她夢寐以求的住處！姚佳麗當即就表現出了濃厚的興趣，最后出價400元租到了這套高檔小區里的“豪宅”。之后，姚佳麗自己住了一間，把另一間租給了自己的一個同學。這樣一來，她相當于用200元租到了一個滿意的城中新樓房。
通過在網上查詢，姚佳麗得知：中國80%以上的購房者在買房后，要么因為資金緊張而沒錢裝修，要么擔心房子潮濕而想一年半載后再裝修，因而都不會很快搬進去住，一般都會閑置半年甚至更長的時間。而這些房子雖然是毛坯房，但里面也已經做了簡單裝修，完全能夠居住，而且環境優美，治安優良；另一方面，城市里大量無錢買房的打工者卻苦于找不到一處既便宜又適合居住的住處！姚佳麗覺得這是一個巨大的市場，而且是一個很受雙方歡迎的行業。對業主來說，房子閑置著是浪費，如果能租個幾百元，自然比閑置在那里強；對廣大想租房子的人來說，如果能租到環境不錯價格又便宜的房子，出個200元感謝費肯定是樂意的。
2004年9月初，姚佳麗辭去了超市的工作，一門心思做起了毛坯房出租生意！
姚佳麗全身心投入這一行后，為了能夠穩定地提供住房給求租者，姚佳麗不惜花2萬余元錢事先租下20套房子以備租。2006年7月姚佳麗正式成立了一家名為新房源的中介機構，專門做毛坯房出租的中介！
小小毛坯房，掙來100萬
姚佳麗意識到：做毛坯房中介，最重要的是手里要有房源，只要有房源，就能夠占領市場，可是，如何才能擁有足夠多的房源呢？姚佳麗沒有大量資金，不可能先從業主那里租下毛坯房（事實上，這種行為風險太大，也不是長期適用于中介公司的）；姚佳麗也沒有行業優勢和強大的人脈關系，不可能輕松地讓業主們主動提供房源……姚佳麗覺得自己唯有用真誠的服務感動租房者和業主！
別的中介公司幫人租到毛坯房后，收了中介費之后就不會過問業主與租房者之間的事了。但姚佳麗卻不是這樣，促成一筆生意，收了中介費后，她會每隔一段日子就到顧客那里去回訪，一方面是幫他們解決一些麻煩和不便，讓他們住得更舒心；另一方面，也是檢查一下房子是否有“損壞”，對業主負責！
因為在做毛坯房中介時，經常聽到租房者抱怨屋里很多東西都沒有，去添置時又太費時太麻煩，于是，姚佳麗又在市場上批發了許多生活用品，還在二手市場收購了許多桌椅、床以及家電，碰上有需要的租房者，她就把這些必需品出售或者出租給他們……碰上生意好的時候，光是這一項買賣，一天就可以給姚佳麗增加上千元的收入！2005年12月底，為了滿足一批較高檔次的顧客的需求，姚佳麗在毛坯房里鋪上價格便宜的地毯，墻上也掛了些漂亮的裝飾……經過這么簡單地裝修后，成本增加不了多少，每個月的房租卻可以翻一番。許多人都覺得姚佳麗頭腦聰明，把一個簡單的中介發揮到了極至！
到2007年11月底，姚佳麗已經是一家擁有近20名員工的房屋租賃中介公司的老板，她的臉上洋溢著自信、成熟和穩重，她說：“如果不是靠毛坯房，我根本不可能有今天的成就，頂多是個超市主管！”總結自己的經驗，她謙虛地說：“我覺得是這個市場好，別人做這個也一樣可以成功！”姚佳麗只是一個普通的女孩子，她的細心和敏銳是她成功的秘訣，從身邊普通得不能再普通的事情中發現商機，改變命運！
長沙房屋租賃范文5
論文摘要:臺州自1994年撤地建市以來，隨著交通基礎設施的建設、工業用地的擴張以及大規模的城市化進展，使得大量的農用地非農化，伴隨這一過程產生了失地農民群體。由于土地被征用，失地農民既喪失了擁有土地所帶來的社會保障權利，同時又無法享受與城市居民同等的社會保障權利，失地農民面臨著極大的社會風險。通過被征地農民失地養老保險機制的發展模式研究，探尋運作過程中各職能主體的角色定位和功能發揮的差異和效果，探索成功案例的體制性因素，總結和探索推廣的途徑。
隨著工業化進程的加快，大量工業區、開發園區建設征地拆遷及非農建設占用耕地規模加大(雖然所有權歸村集體所有，但政府可以以公共利益的名義將集體土地征用為國有土地)，在目前我國農村土地平均分配的基礎上，作為1種生產資料，能為勞動者提供基本的食品，同時我國現行的農地制度也能為農民提供最基本的生活保障。由于土地承載著農民的生產資料和生活保障的雙重功能，一旦土地被征用，不僅意味著農民失去生活來源，而且意味著農民失去了其收人主要來源的職業。被征地農民的文化素質低決定了就業安置途徑艱難，同時大多數農民對現金消費的短期化行為導致貨幣補償根本無法起到養老保障的作用。因此解決失地農民的養老保障問題，對于提高農民生活水平，保障社會和諧發展，促進我國工業化和城市化發展都起著重要作用。
1、國內失地農民養老保障體系
由于社會經濟發展狀況等實際情況各不相同，各地對失地農民養老保障體系的建設也各有特色，總的可以概括為以下幾類。
1.1嘉興模式:土地換保障
土地換保障是指在規劃區范圍內的農戶，將自己所有的土地使用權一次性流轉給政府委托的土地置換機構，由土地置換機構為失地農民符合條件的現有家庭成員統一辦理各項社會保障，土地置換機構將根據土地管理部門規定的失地農民的安置費、土地補償費、水利設施費、撤組轉戶費等費用全部或一部分用于失地農民的社會保障。
1. 2南海模式:土地換股權
1992年，廣東省南海市(現為佛山市南海區)在全市范圍內逐步推行集體土地股份合作制，把農民承包的土地折成股份分攤給農民，實現農民土地權利由自然形態向資本形態的過渡。
1. 3蕪湖模式:農村建設用地入市
該種模式中鄉鎮既是土地流轉的組織者，又作為中介人具體參與到流轉之中，農民按年分紅，分享土地流轉帶來的收益。
1. 4咸嘉模式:留地安置，綜合開發
湖南省長沙市咸嘉湖模式的具體做法，概括起來就是“三集中、三統一”。①集中管理全村土地，統一進行拆遷補償;②集中安置農民住宅，統一進行綜合開發;③集中使用土地補償安置費，統一安排農民生產生活。小區管委會對征用地塊的土地補償費和勞動力安置費進行集體統籌管理和使用。
2、臺州市失地農民現狀分析
2002一2007年的6a間，浙江省臺州市市區共征用土地6 425 hm2，其中征用的耕地面積為6 428. 4 hm2,占征地總面積的71. 14%，年均征用土地1070.8 hm2，失地農民人數達9. 78萬人次。國家實行土地宏觀調控政策，但臺州市人民政府從經發展角度考慮，對市區用地指標進行政策傾斜，加之市區加大了土地開發整理工作，臺州市區用地指標穩中有升，被征用土地、失地農民人數呈逐年增加之勢，而人均耕地逐年減少，2007年耕地面積僅0. 026 7 hm2/人(表1)，失地農民養老社會保障壓力日益增大。
2. 1失地農民基本狀況
為了準確分析臺州市區失地農民的現狀及其影響，作者在3個不同鄉鎮的10個村社隨機抽取300戶農戶進行問卷調查。為確保調查質量和真實了解農戶在土地征用方面的情況，對樣本戶全部采用入戶調查的方法，通過觀察了解農戶的生產生活情況，準確全面反映失地農戶的實際情況。
在調查的樣本戶中，共計1 088人，其中，女性548人，占總數的50.8 %;男性540人，占總數的49.2 %。按被調查農民的學歷劃分，被調查農民小學及以下教育程度的544人，占50%;初中學歷324人，占30. 15 %;高中學歷133人，占12. 22%;職高學歷4人，占0. 37%;中專學歷32人，占2. 94 %;大專及以上教育程度47人，占4.犯%。家庭人口以3 }5人為主，占80. 73 % , 2人及以下家庭占13. 95%;家庭人口5人以上僅占5. 32%。調查對象中有職業技能的人數不多，而且多是駕駛、泥(木)工活等技術含量較低的專業工種。
統計調查資料顯示，接受調查的農戶受教育程度普遍偏低，小學及以下教育程度的占到被訪問者的50%。該結果明顯受訪問過程中被調查對象選擇的影響。因為臺州市農民在外從商較多，農村青壯年勞力大多已外出，采訪對象多為老人和婦女，這部分人的受教育程度往往較低。也就是說，樣本中所示的受教育程度低并不表明此地區的整體教育程度低。因此，盡管當前總體上農戶受教育程度仍然偏低，但該次調查受樣本戶選擇方面的影響，農戶整體受教育程度低的問題可能存在一定程度的放大。由于農民長期從事農業生產，缺乏從事第二、三產業所需的技能，因此很多失地農民在失去土地后仍愿意從事農業生產(表2)。
2. 2失地農民就業情況
在所調查的300戶農戶中，共有勞動力664人，其中無業或失業人員125人，占勞動力總數的19%，他們都是在征地后找不到工作或是沒有找工作的人。其余自己就業的539個勞動力中，自己聯系找到工作的為210人，占勞動力總數的31%;通過親友或其他關系找到工作的為173人，占勞動力總數的26 %;安置就業只有86人，占被調查勞動力人數的13%;而通過職業介紹機構或者通過電視、報紙的招聘廣告找到工作所占比例非常小，分別為3%和2%。
調查農戶勞動力就業表現出以下特點:①失地農民無業和失業情況較為嚴重。②自謀職業依然是失地農民實現就業的主要途徑。③農民獲得就業信息的主要來源主要是親朋好友或熟人介紹，職業中介機構和宣傳傳媒所發揮的實際作用有限。④受農民文化素質普遍偏低的制約，招工安置對解決失地農民就業問題的作用和意義日趨降低。⑤臺州市區土地征用后失地農民的就業面臨著供需脫節的突出矛盾，其未來前景不容樂觀。⑥從就業流向看，第一產業就業的失地農民數量大量減少。在征地后仍然有工作或者找到新工作的農民絕大多數完全脫離土地，離開第一產業從事其他行業的工作。許多農戶有償把未征用的土地交由集體組織統一出租給政府經營，只有不足20%的失地農民仍然在第一產業就業。⑦在第二、三產業就業的失地農民人數增加比較明顯，總量超過80 %，而且仍然表現為不斷增加的趨勢。這部分農民就業適應能力相對較強，他們或者做點小生意，或者從事進人門檻較低的建筑和服務等行業。在二、三產業中，房屋租賃是臺州市區失地農民收人的1個重要來源。臺州市區位于臺州中心城區，作為沿海地區其經濟發展和城市建設發展快速，再加上臺州市區本身經濟發達，吸引了大批外來打工者，形成了大規模的流動人口，這些流動人口需要有落腳之地，所以房屋租賃有長期有效的市場。所以，對于臺州市區的失地農民而言，適應上述市場需要，出租房屋已經成為他們穩定收人的主要來源。
3、臺州失地農民養老保障機制
根據浙江省對被征地農民基本生活保障工作的總體要求，結合臺州市區實際情況，從以下幾方面創新建立失地農民養老保障長效機制。
3. 1創新失地農民養老參保新模式，實行“即征即?！?nbsp;
對被征地村的農民一律實行“即征即?！薄Ｄ壳笆У剞r民社保按照自愿的原則進行，造成大部分失地農民，尤其是經濟較落后鄉鎮失地農民只顧眼前利益，不自愿辦理社保。但從長遠角度而言，不建立長效的失地農民養老保障機制，“三農”問題難以解決，今后必會帶來一系列社會穩定問題。同時，要根據各部門的職能分工，制定相關的工作制度，建立和落實保障工作的具體流轉程序。勞動保障、國土資源和財政部門要加強溝通協作，密切配合，促進“即征即?！惫ぷ黜樌归_?！凹凑骷幢！惫ぷ鞑坏轿?，社會保障部門可不予出具相關證明，國土資源部門也不得辦理被征地村的土地征用手續。
3. 2創新失地農民養老保障資金籌集機制，穩固資金渠道
3. 2. 1政府支出部分計入土地出讓底價，建立財政社保專戶在“即征即?！边^程中，政府出資部分要及時進人被征地農民社保基金，確保到位。對目前尚未到位的政府承擔資金，已經超過了規定的應到期限，督促各級政府抓緊在短時間內實現到位。但從臺州市區、浙江省乃至全國的失地農民社會保障實施情況來看，由于原有操作模式中，政府出資部分往往規定從年度土地出讓收益中提取，而各地政府基本沒有提取這筆資金，挪作他用。因此，創新失地農民社會養老資金籌集機制，將政府支出部分計人土地出讓底價，土地拍賣成交后，由國土資源部門代收代繳，直接劃人財政社保專戶，?？顫L存使用，這樣就能保證失地農民社會養老資金及時足額到位。納人征地成本的社保資金標準按一次性補繳金額進行測算。
3.2.2征地補償全面實行區片綜合價，落實被征地農民權益維護責任針對當前工業用地招拍掛后地價大幅上升的新情況，按照群眾生活水平不降低的要求，提高征地區片綜合價，并擴大征地區片綜合價覆蓋范圍。適度提高征地補償標準，土地出讓收人的使用必須首先確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出。按照有關規定將被征地農民的社會保障費用納人征地補償安置費用，以切實保障被征地農民的合法利益，落實被征地農民基本生活保障，提高保障水平。土地補償費視各村集體經濟實力情況，原則上留在村集體，用于支付村集體繳納部分;土地安置補償費除用于支付社保資金個人繳納部分有結余的，再發放到被征地農民手里。
3. 3創新失地農民養老參保新機制，實現公平公正
改變交費方式，采用一次性繳足保障資金做法，堅持當地政府、村(組)集體、農民個人共同出資的籌資制度。根據國務院辦公廳和省政府有關文件精神，當地政府承擔不低于保障資金總額的30%，列人土地出讓價格內;村組集體和農民個人承擔70 %，分別從土地補償費和征地安置補助費中安排，尚不足以支付的，由當地政府從國有土地有償使用收入中解決。選擇參加基本生活保障制度的原參保人員，尚未繳足村選定年限資金的，村集體和個人應補交繳足，一次性有困難的可在規定期限內分期繳納。
長沙房屋租賃范文6
關鍵詞：價格；信心指數；滿意度
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A文章編號：1671-1297（2008）11-178-02
一、相關研究成果簡述
關于住宅與消費，國外學者Campbell和Cocco（2005）研究英國家庭的住宅消費需求，認為：住宅是財富的一個主要組成部分，住宅價格的波動，影響居民消費需求的決定。房價上升或借款限制的放寬可能會刺激消費，增加家庭的財富。對那些傾向于攜帶消費的家庭，可預測的房價變化與消費的變化正相關。
城市居民的住宅消費是構建和諧社會最直接，也是最具影響力的要素。房地產市場的發展，帶動了居民住房消費。有關房地產市場中的住宅消費市場、房地產價格對城鎮居民消費的影響、房價收入比、房地產價格與社會貧富分化等熱點問題，國內學者進行了關注和探索性研究。
葉劍平、謝經榮（2005）通過分析發達的市場經濟國家的住房消費，發現，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比例偏低。在我國，購買商品住房的主力群體是年齡在25～39歲的年輕人，隨著家庭收入的增加，住房消費增加，待家庭收入達到穩定后呈下降趨勢；高收入家庭的住房收入消費比高于低收入家庭的住房收入消費比，低收入家庭的住房消費需求高于住房消費能力。
王學友（2007）認為，市場運行的基本規律是供求規律，影響住房需求的是住房消費情況，消費者的住房需求取決于住房的價格、消費者的收入、消費者對不同商品的偏好、住房相關商品的價格及消費者對未來的預期。其中，住宅價格是城市居民住房消費的主導約束力，居民家庭收入是城市居民住房消費的主要提升力，住房金融是城市居民住房消費的典型支持力。作者在研究需求方面，除了探討價格和收入兩個因素，還涉及了消費者的偏好和預期等方面，而且，適時引入房地產金融的角度，具有極大的借鑒意義。
房地產與社會公平是現今熱門話題。輿論認為：房地產價格的上漲，使處于社會貧困階層的人們買不起房子。人們在望房興嘆的同時，可能會詬病房地產的貨幣化市場化，懷念住房配給制。實際上，在住房配給時代，是更多的人們沒有房子，更多的人住在單位宿舍里，更多家庭擠在狹小的空間里。房地產市場化是經濟發展的必然要求，是真正理性化和人性化的。很多學者認為：讓城市中的每一個位居民有自己的住宅，是政府的責任和義務。這種觀點強調的是住宅的私有權，實際上，就是在發達的資本主義國家，也不是人人都擁有自己的住宅。這是違背市場規律的要求。政府的作用在于，在市場失靈時，發揮積極的作用，而不是干預市場按照客觀規律發揮資源優化配置。本文認為：讓城市中的每一個位居民有自己的居住之處，才是政府的責任和義務。
二、住房消費滿意度
從1998年我國實行住房體制改革以來，以市場為基礎的分配方式逐漸成為消費者最主要的住房消費渠道。目前，隨著住房價格的不斷攀升，住房消費方面的支出成為越來越多城鎮家庭最主要的消費支出。據相關調查報告顯示，超過四分之一的受訪者對已有住房狀況不滿意，說明居民對改善住房的需求仍較大，反映未來幾年房地產市場仍然存在較大的發展空間。
（一） 消費者信心指數
消費者消費行為一般受兩個微觀因素的影響：一是購買力，即消費者收入或財富等資源約束，是客觀方面的因素；二是購買意愿，即有購買力的消費者是否愿意消費，屬于主觀方面因素。一般來講，房地產價格變化影響家庭購買力，消費者對未來可獲得收入和房地產價格預期決定消費者當期消費意愿。有關消費者住房消費購買力和購買意愿，可以采用國家統計局公開的指標：消費者信心指數。消費者信心指數由消費者滿意指數和消費者預期指數構成。消費者滿意指數是指消費者對當前經濟生活的評價，消費者預期指數是指消費者對未來經濟生活發生變化的預期。
通過消費者調查搜集資料，采用一定的統計方法計算可以得到消費者信心指數。20世紀40年代，美國密西根大學調查研究中心為了研究消費需求對經濟周期的影響，首先編制了消費者信心指數，隨后消費者信心指數開始在世界范圍內廣泛使用。對于這個指數的計算過程一般是，先對構成信心綜合指數的分指標進行標準化處理，然后再進行算術平均求得綜合指數。中國消費者信心指數每月更新一次，是中國由獨立的第三方研究機構編制的頻繁最高的消費者信心指數。指數涵蓋了房地產、耐用消費品、汽車等主要行業，并提供按照年齡、收入水平和地域劃分的詳細統計數據，因此，可用于量度居民住房消費的消費信心水平。
從圖示可以看出，2006年、2007年、2008年消費者信心呈現逐年下降的趨勢。消費者信心指數下降，一方面原因是由于價格快速上漲，加強了對通貨膨脹的預期，而收入在短期內具有粘性，人們對未來收入的上漲持謹慎態度，從而促使對當期消費的信心下降；另一方面，房地產跟其他的商品一樣，首先是一個產品，消費者對住房的消費可涵蓋三個方面的內容：價格、質量和售后服務。房地產、耐用消費品、汽車不同于股票，如果產品價格快速上漲，而產品質量、售后服務方面的提高，大大滯后，消費者就會對住房消費不滿意，從而導致消費者信心指數下降。
（二） 價格滿意度分析
不同收入階層的消費者，只有在滿足了吃、穿等最基本的生存需要之后，才會考慮改善住房條件。也就是說，消費者的收入先用于購買食品、服裝等日常支出后，才會考慮購買住房。不論出于什么層次的收入階層，日常基本生活支出是相對無差別的量。因此，越是處于收入低層的家庭，滿足日常生活支出的費用在收入中所占比重越大，從而，越是收入下層的居民，其住宅價格滿意度隨著住宅價格的上升下降越迅速。
2007年7月，中國消費者協會公布了《全國12城市商品住房消費者滿意度調查》結果報告。此次調查由中國消費者協會聯合中國指數研究院，以及北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門、深圳、杭州、武漢、成都、西安等12個城市消協組織，對218個普通住宅、18500個住戶開展問卷調查。報告結果顯示：收入中、下層的居民對商品住房的價格滿意度普遍較低，居民對房地產價格的接受水平集中分布在6000元以下，房價水平遠高于消費者期望。
另外，消費者對住房消費的滿意度具有主觀性，也就是說，對不同收入階層的消費者，對住房消費的滿意與否受自身主觀因素的影響。同樣的住宅產品，可能對某一個消費者是滿意的，而對另一個消費者可能是不滿意的，而且，滿意的消費者之間的滿意程度也是有差別的。顧客是否滿意以及滿意的程度，取決于他們的經濟地位、文化背景、需求、期望等，甚至受性格、情緒等非理性的因素的影響。那么，不同收入階層的消費者必然具有不同的滿意度度量尺度。根據經濟活動中的人是理性人的假設，人們只購買價格水平符合自己購買力的住宅，那么，處于同一收入階層的消費者，將具有相同的價格滿意度度量尺度。
（三） 城市新移民的住房消費
我們所說的城市新移民，是指城市里各種各樣的新農民居民。隨著我省城市化進程的加快，一些經濟發展的大城市，由于大城市的聚集作用，將會聚集大量的新移民，其他城鎮也將有大量的新移民出現。他們不論現在是戶籍人口還是暫住人口，都將是未來房地產市場的主力消費群體。但是，由于多數移民處于收入階層下下層，無論是支付能力和還貸能力都很低。從而使大量的購房需要成為虛無的有效需求。
使城市新移民的購房需要成為有效需求，一方面有賴于他們自身收入水平的提高。收入水平的提高依賴較長期的經濟和社會發展和社會保障制度的完善。另一方面，可以加快發展經濟適用房、廉租房、住房二級市場、租賃市場。如果有大量經濟適用房、廉租房、二手房進入流通環節，加上房屋租賃市場，將緩解目前城市新移民的住房困境。另外，制定適于城市新移民的住房消費信貸政策。如利息減免、補貼等。最后，鼓勵房地產企業進入對城市新移民的住房供給。對給收入下下層的城市新移民提供住房供給的房地產企業，給予相應的財稅優惠政策。實際上，只有房地產開發企業，能夠從社會價值的角度進行產品開發，樓盤運作、景觀設計、建筑創新，才能激活大量沉寂的需求，促進企業可持續發展。
房地產行業的發展直接影響到國民經濟的其他關聯行業，對一國的國民經濟產生重要影響，合理的房地產價格是保證房地產行業的穩健發展的重要條件。房地產價格變化應該與各收入階層人們的收入相匹配，尤其應注重比重最大的收入下層人們的需要，否則，不僅會危害房地產的可持續發展，而且有可能產生許多社會問題。
參考文獻
[1]劉茂松.家庭經濟行為論[M].長沙：湖南人民出版社，2002.
