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房地產市場的特點范文1
（福州金城民營科技工業集中區，福建福州350013）
［摘要］房屋是一種不同于其他商品的消費品，其耐用性更高，并且有著固定資產的性質，這就注定房地產市場也呈現出不同的特點。文章積極對中國房地產市場的冷與熱進行研究，在此概念解釋的基礎上，當前中國房地產市場的現狀得以清晰展現，并提出了現階段房地產市場的應對措施。
［
關鍵詞 ］中國房地產市場；市場需求；市場供應
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144
由于不同區域的人口，環境，文化，教育和經濟因素的不同，房地產市場區域的需求情況也是不一樣的。一般情況下，房地產市場會呈現出以下的基本特點：多樣性，也就是說，房地產市場交易的不僅僅是建筑物，更是權利和義務的交易，囊括更多的交易方式；雙重性，房地產有著增值保值的特點，是吸納通貨膨脹比較理想的方式，扮演著消費品的同時也是投資品；供需的不平衡性，也就是說房地產市場供求之間的不平衡性長期存在，兩者的相對均衡也是客觀存在的?；谶@樣的特點，我們更有必要對于中國房地產的冷和熱進行全面的思考。
1房地產冷與熱的含義
1.1房地產市場冷的含義
所謂房地產冷是指房地產銷售的淡季，銷售陷入冷清的狀態。在這樣的房地產市場背景下，房地產價格不斷下跌，投資收縮，房地產開發量也不斷降低。一般情況下此時都會采取積極的反周期措施去實現銷售量的提升。具體來講，需要從刺激有效需求和提升有效供給兩個方面入手。前者是指商品的總供給價格和總需求價格處于均衡狀態下的社會總需求。簡單來講，這其中的均衡價格就是消費者愿意支付的需求價格和生產者能夠供給的價格是一致的。對于房地產市場來講，就是需求居民收入和商品價格直降達到最佳的臨界點，在對于房地產市場進行分析之后得出各種均衡點，在此基礎上提升有效供給，保證房地產商品是符合消費者需求，并且達到消費者物美價廉的需求心理的狀態。
1.2房地產市場熱的含義
相對于房地產市場冷來講，房地產市場的冷是指在房地產銷售的旺盛時期，此時是房地產產品大賣的時候。從表面來看，這是市場態勢良好的具體體現。但是這樣的市場背景下，物價會不斷上漲，使得投資不斷擴張，開發量也在這樣背景下得以不斷提升。如果這樣的擴張一直持續下去，會使得房地產市場陷入過熱的狀態，很容易造成供大于求，商品大量積壓的情況，由此造成極大的社會資源浪費。一般情況下應該積極采取抑制油脂的行為發生，采取反周期的措施去進行處理。
2對于房地產冷與熱的思考
從上述對于房地產冷和熱的含義詮釋，我們看到無論是房地產市場過熱還是房地產市場過冷，都是不理想的房地產市場環境。如何將房地產的供求關系處理在均衡的狀態，是我們應該時刻關注的問題。在明確這一點之后，從而去采取對應的措施進行調整，使得房地產的宏觀政策是與市場需求均衡的目標是吻合的，這對于保證房地產市場健康發展是至關重要的。
既然房地產市場過熱或者過冷都不利于其健康發展，就需要去思考究竟在什么樣的發展狀態下，房地產市場是最為健康的。一般情況下，如果商品房的銷售額增長率高于房地產的投資增長率，空房率比較低，這說明所建設出來的房屋是適銷對路的，房地產市場的供應和需求之間是相互吻合的；或者從銷售面積和竣工面積的角度來看，當銷售面積出現大于竣工面積的時候，這也證明了房地產市場是處于良性發展狀態的，房地產業發展是比較健康和穩定的。
房屋是不同于其他消費品，其耐用率比較高，在房屋存量達到一定規模的時候，就會出現飽和的狀態。簡單來講，假如房屋居住面積寬裕，房屋質量比較高，長時間不會出現損壞，人口也得以控制甚至出現負增長的話，房地產行業勢必會陷入到萎縮的狀態。當然對于我國來講，國民經濟不斷發展和進步，城市化進程極速前進，對于住房的需求量還在不斷增長，這是客觀存在的房地產市場背景。
3現階段房地產市場應對措施
隨著我國經濟進入新常態之后，房地產市場也慢慢進入到緩和的發展狀態?？v觀國際上其他國家房地產發展初期的歷程，也是經歷了從迅速發展到趨穩的階段，這是客觀存在的事實。我們應該正視當前房地產當前的發展狀態，迎接房地產供需均衡，平穩發展的時代。2013年12月到2014年10月，無論是我國商品房銷售額，還是我國商品住宅銷售額都在急速下降，兩者的增長率也急速下滑。具體來講，當前的房地產市場的發展狀態為：其一，房地產價格趨于穩定，并且存在上下波動的情況。從本質上來講，經濟的不斷增長是推動地價朝著更高方向發展的不竭動力，當經濟發展速度趨于穩定的時候，房地產市場也開始朝著常態化的方向發展和進步；其二，房地產的增長動力和結構會在這樣的常態化背景下發生變化，慢慢開始重視房屋經營，居住服務，中介服務的長期效益的方向發展和進步，也是當前房地產市場發展的基本情況；其三，房地產市場的發展形勢也慢慢出現變化，兼備大規模開發和城市功能提升的特點，是我國城市化質量不斷提升的具體體現。
對于這樣的房地產市場發展現狀來講，政府部門應該冷靜面對現階段房地產市場發展的現狀，關注與宏觀經濟發展增速的控制，房地產市場就不會出現過于嚴重的偏向，在此基礎上積極關注房地產的發展態勢，營造健康公平的競爭環境，充分發揮市場經濟的效能，使得房地產行業能夠朝著可持續的方向發展；另外，應該積極建立完善的房地產市場信息平臺，使得企業和個人能夠更加輕易地獲取到關于房地產的信息資源，以正確地引導企業和個人去進行投資或者購房，避免房地產市場盲目性導致出現過熱或者過冷的情況。
對于企業來講，應該高度重視房地產質量和效益的提升，轉變以往的依靠大規模擴張去實現經濟利益提升的方式，以提高質量和增強效益為核心，注重新材料的使用，使得房地產的質量得以不斷提升，并且關注于住宅休閑旅游，養老和科技園的開發建設，從而改變單調的房地產產品結構格局。
對于個人來講，應該理性地看待當前房地產價格趨勢，正確審視房地產價格波動的常態化發展，積極學習房地產和理財方面的知識，合理地執行投資和消費方案，依據自身經濟實力，對于家庭需求進行分析，以保證購房和投資行為的合理性。
4結論
綜上所述，積極對中國房地產市場的冷與熱進行理論分析，了解其形成原因，明曉房地產市場過熱或者過冷都是不利于市場健康發展的。在此基礎上正確審視當前我國房地產市場的發展現狀，以理性的態度去面對，從而根據不同行為主體的特點和需求，采取對應的措施去處理和面對，才是我們應該積極做好的工作。
參考文獻：
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房地產市場的特點范文2
關鍵詞：房地產市場 調控政策 效用 治理
隨著現代社會房地產市場體制的逐步完善，政府對于房地產調控政策的諸多改變，由原來的單一行政政策開始轉變為將行政政策和經濟政策結合起來，運用財政政策和稅收政策的調控機制共同對房地產市場發揮作用，用政府調控的最小負面效應達到房地產市場治理的最好效果，通過近年來對于國家房地產調控政策的效果分析，不斷地深入市場調查，解析調控政策的運作體制情況，從影響調控政策的各個方面制定出針對性的治理政策。
1 現階段我國對房地產市場調控政策的研究現狀
國家統計局的2013年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新建商品住宅中，與前一月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。與前一年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，上海漲幅最高為21.8%，最低的為溫州，下降2.8%。顯示出房地產市場持續高漲，宏觀調控效果不甚明顯。針對現階段我國房地產市場上出現的諸多政策調控失效的諸多問題，政府的調控政策并沒有取得理想的效果已經是學術界所達成的一致共識，通過分析現有房地產的市場資料，總結出了許多政府調控政策中調控工具選用不當的情況，但是，因為行政法規覆蓋了房地產市場的每個環節，調控政策工具的選擇并不是解決房地產市場失衡的最主要的問題，因為地方政府對于國家調控政策的執行并不到位，再加上房地產的開發商對于企業超額利潤的過分追求，在一定程度上就為政府調控政策的失靈找到了合理的解釋，使看上去似乎嚴厲無比的政策，在巨大的市場潮流中顯得蒼白、無力。另外，通過對于政府和房地產開發商之間的博弈調查，分析得出許多針對性的啟發建議，完善政府調控政策的手段就是其中之一。但是問題是，這些理論性的建議并沒有形成歸納性的實際建議，只是研究房地產市場的學者們從經濟學的角度提出的應對性建議，要想從根本上解決房地產市場因為政府調控政策失靈所帶來的負面效應，找到合理的治理辦法，還需要從長遠的角度出發，就如何解決政府政策調控過程中規避政策失靈情況，從中國政策市場以及新興市場兩個角度出發，雙管齊下，對房地產調控所涉及到的各個利益主體之間的關系進行長遠考慮，從根源上找到房地產調控政策失效的各方面原因，并在這個基礎上，尋求最終能夠使得房地產市場健康發展之路。
2 我國房地產市場調控政策的效用分析
2.1 房地產調控政策過程中需要注意的問題
我國房地產市場經過近幾年的建設無論從房地產商品的自身屬性還是商品對于市場的影響都已經取得初步性進展，為此在房地產的調控政策實施的過程中，主要從以下幾個方面進行效用分析：
第一、從房地產商品的持久性上看，政府的調控政策針對的主要對象應該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調控政策對于房地產市場的影響從長期上能夠看出房地產市場的市場走向，從近幾年的市場調查效果看，商品的持久性是房地產市場調控政策起到作用的長期體現；
第二，從房地產商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產市場的地域性特點，由于地區經濟、文化、環境的各方面差異，房地產市場的商品的不可移動性決定了地區房地產的發展程度以及規模大小，因此，一定要根據地域特點合理的實施調控政策，才能夠起到預期效果；
第三，從房地產商品的泡沫程度上看，房地產商品房價格的漲幅、供應結構的合理程度以及市場的秩序決定了房地產市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調的是，衡量房地產商品泡沫化的各項指標需要政府調控政策的合理調整。
2.2 房地產調控政策的定性定量效果分析
根據近幾年我國針對房地產市場出臺的各項經濟調控政策的具體內容以及調控目標，為房地產市場穩定房價、政府打擊房地產市場這兩項投機行為具有重大的理論研究意義，政府首次通過市場的調節機制控制房地產市場，對于穩定房價這一調控目標、保障中低收入家庭的住宅需求的供給，另外也沒有傷害普通家庭的購房積極性。首先，根據投資者的流動性特點，對于持有地區房產的時間往往很短，主要原因就是炒作現象的日益嚴重導致的資金流向的不確定，這一類的投資者承受了巨大的機會成本，從一定程度上降低了房產的收益，增加了購房風險，因此，政府應該從稅收政策上做出正確的調整，征收營業稅的規定不僅能夠增加二次交易成本，而且極大地削減了短期投資者的炒作收益預期。其次，對于處于中等家庭的投機炒作者，他們的主要目的就是能夠通過投資炒作尋求短時間內房產變現獲利，通過出租等手段實現個人資產的保值，這樣就在一定程度上增加了金融機構的風險，影響了國民經濟在運作上的安全性。最后，通過簡單地定性分析模型的建立，能夠得出結論：我國房地產市場的發展速度過快，以及大量的投機行為，嚴重的影響了政府對于房地產市場調控政策的實施，從而使普通居民的自住性住房需求長期不得到充分滿足，原因則是房地產市場調控政策上的連連失策，始終沒能有效命中要害。
3 我國房地產調控政策效用失靈的治理建議
3.1 加強地方政府的調控政策治理
我國房地產市場的調控政策失靈情況最大的根源主要是利益相關者行為的扭曲，為保證政府調控政策的積極有效實施，就要在一定程度上對地方政府的行為進行制約，建立規范健康的市場制度環境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的約束機制，對地方政府的既得利益與其他利益集團之間的聯系區分開，進行合理的利益分配，通過嚴格的控制房地產市場的開發程度、限制并清除不合規定的房地產費用來制約地方政府的利益行為，同時削減地方政府的財務支持強度，以平衡保障性住房和中央調控政策成本雙方面的利益為目的，減少地方政府過度支持房地產發展的影響，另外，建立有效的約束機制，制定事后懲罰等監督體制，增強社會監督的影響來規范地方政府的行為；第二，改革地方績效考核制度，保證社會民生的效益，現在中央政府適時的建立了地方性的績效考核制度，改進不合理的績效考核體系，明確地方政府對于社會民生所做出的貢獻給予政治上的嘉獎，在設置績效考核標準時，注重居民對于社會利益和經濟利益兩方面的評價，根據效益性指標的權重的大小，將維護和穩定住房價格以及改善住房結構、解決中低收入家庭的住房困難等問題真正的納入績效考核指標體系中；第三，改善地方政府的職能，防止過度干預，由于地方政府具有干預房地產市場的經濟職能，為保證房地產市場的有效競爭，必須適時的限制地方政府過度開發房地產市場，避免造成的資源浪費現象，規范有序的市場、引導正確的資金流向，防止地方政府的越位現象。
3.2 加強政府調控政策對于開發商的監督
為保證政府調控政策的有效實施，首先，應該加強開發商的信息披露力度，建立一套完善的房地產信息披露體制，強制性的要求開發商披露房價的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發商之間的信息不對稱現象，防止房地產市場上出現價格泡沫等不利現象的發生，做到信息資源的公開化，使得房地產對于開發商的服務真正的透明化；其次，建立獨立的監督機構，實現第三方治理的公平現象，目前中央政府還沒有單獨的設立房地產的監督機構以便規范房地產市場的不正當行為，由于房地產的調控涉及的部門眾多、相關利益者之間的調控政策的復雜，造成的政府對于調控政策的側重點做不到面面俱到，使得調控措施偏離了預期的方向，造成了不必要的沖突；最后，增強開發商違規的處罰機制，使得地產商的違規成本加大，這樣才能夠在一定程度上對開發商起到威懾作用，遏制開發商的不正當行為。
3.3 加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為
由于當前我國房地產市場上的監督指標的原因，造成了大量的市場監督數據的不準確，因此有必要建立一套嚴謹的調控政策預測系統，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠對于房地產市場的眾多投資現象做出理性的投資判斷，預測系統的建立不僅引導社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產開發商的決策行為提供了依據。首先，社會大眾應該追求的并不是當前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應該盲目追求現代市場所謂的超前住房消費，而是應該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念；另外，為防止房地產市場上過度的投機行為的產生，政府應該盡快出臺征收物業稅的調控政策，有效的區分市場上的投資性需求和投機性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。
總之，為改善房地產市場調控政策失靈的現象，找到合理的改善路徑，不僅應該完善地方政府的治理體制，針對開發商也要加強監管，同時引導社會大眾的住房消費需求，才能夠有效的防止政府調控政策的失靈，促進房地產市場的健康發展。
參考文獻：
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房地產市場的特點范文3
【關鍵詞】外商投資；房地產；利弊分析；風險
一、引言
按照國際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡稱FDI）是指一國的投資者將資本用于他國的生產或經營，并掌握一定經營控制權的投資行為。一般認為，東道國通過FDI，可以得到發展經濟所需的便宜資本，還可以引進先進技術和設備以及管理方法和營銷手段，同時也可以通過投資國對東道國本地招入的員工培訓等增加人力資本存量，促進東道國的經濟增長。1985年以來，我國FDI的規模一直在不斷擴大，到2010年，已有117個國家和地區的投資者在我國設立外商投資企業445244家，大型跨國公司世界500強已有400余家來我國投資；外商直接投資額已經達到1057.35億美元，較1985年增長了53.1倍，年均增長速度超過17.3％。
同時，外商直接投資的行業也越來越廣，除了傳統的制造、采礦、電力、建筑、交通運輸、批發零售等行業，還包括房地產、租賃商務服務、計算機軟件等現代服務行業。
2010年，作為國民經濟支柱產業的房地產業已經成為吸收外商直接投資的第二大產業，僅次于制造業，其吸收的外商直接投資額達239.86億美元，占全部吸收額的23％。
一般認為，外商直接投資房地產業或其他行業都會直接或間接推動房地產業的發展。但在我國，這種推動作用是否存在，推動作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問題。
二、中國房地產市場現狀及特點
中國近年來最紅的經濟話題莫過于房地產問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業”的說法，與此息息相關的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。
真正意義上的中國房地產市場始于 1996 年左右，房地產產業在廣州、深圳等一些發達地區率先起步。1998 年，中國開始進行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機對中國經濟低增長的影響，國家出臺了一系列政策來拉動內需，在個人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國房地產市場化的高速發展時期。
中國房地產市場化導致房地產價格的市場化，計劃經濟時期人們被壓抑已久的對房產的需求被激發出來，供需規律開始發揮其強大作用，雖然供應量越來越大，但是需求更為強勁，使得房地產價格節節攀升。經過近幾年的快速發展，世界房地產行業已經形成一定的產業規模，相關房地產產業也日漸完善，但是中國房地產市場還遠未成熟。同發達的歐美國家相比，無論市場規模、產品檔次、品種規格、消費水平等方面都有很大的差距。隨著市場經濟的發展，房地產技術水平和產品質量的提高，以及應用領域的不斷擴展，中國的房地產將會有巨大的市場需求和發展空間。
大量外商投資中國的房地產市場，與中國房地產市場的特點密不可分。首先，是中國經濟持續偏熱，房地產價格上漲迅速。2010年7月中國房地產指數系統百城價格指數報告對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，十大城市平均價格上漲54．25％。其次，中國的房地產市場需求量很大。中國正在經歷城市化的轉變過程，大量農村居民涌向城市，對住房的需求有實質性的增加。再次，中國正在經歷住房制度的重大變革，比起大多數發達國家，對投資房地產市場的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場規范性也較差，而外資正是利用中國制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤。
三、外商投資我國房地產業概況
加入WTO 以來，我國按照入世承諾：在房地產業，除高檔房地產項目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等）不允許外商獨資外，其它房地產項目沒有限制；在房地產中介服務方面，包括房地產估價、物業管理、中介服務等，允許外商成立合資、合作企業，并在5年內開始允許外資成立獨資企業。以此為契機，近年來，外商一致看好中國快速發展的房地產市場，使中國房地產市場再度掀起強大的“外資旋風”。
2005年9月12日，國家外匯局首次披露，外資在我國房地產市場中的投資比例約為15％，境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創造了此前5年的總和。而亞洲地區的投資機構也以其靈敏的反應快速進入我國的房地產市場。2005年，亞洲地區有260億美元用來投資房地產，其中約有 20％到25％的資金投向中國房地產市場。全球最大的金融集團之一ING集團亞太區于2007年10月17日推出首次季度性調研項目時指出，中國內地房地產市場成為房地產投資者的首選意向市場。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數十億美元用于房地產開發。
由于國內對外資的旺盛需求及境外投資者對中國房地產市場的看好，在趨利性的驅動下，外資已大量全面地進入中國房地產市場，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭 ING 集團等大批的國際投資集團和投資基金。據央行報告統計，外資在中國房地產市場中所占的比重已達到 15％。
四、外商投資中國房地產的動因
房地產市場的特點范文4
關鍵詞：財政稅收政策 房地產 市場經濟 影響 對策
一、前言
作為國家發展中最為有效的經濟調節手段，稅收是實現社會總供給、總需求之間的動態性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產市場經濟發展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態以及住房條件等等，充分發揮財政稅收政策在房地產市場經濟發展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產經濟發展，促進國家經濟增長，因此，需要結合我國房地產發展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產市場經濟稅收政策，促進房地產市場經濟健康、協調發展。
二、財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響
（一）財政稅收政策有利于實現房地產消費理性化以及科學化
從目前來看，我國房地產價格呈現出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產更好發展，這就需要不斷加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產市場價格，維護國家發展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現象使得房地產市場經濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產需求量也不斷降低，房地產市場交易數量也逐漸下降，這就需要刺激房地產市場，促進房地產市場經濟更好發展。房地產市場經濟的不斷發展使得我國財政稅收政策的房地產調控工作更多集中在需求方面。房地產市場發展預期從過于的樂觀，逐漸的轉化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產市場調控工作中具有至關重要的作用。為了能夠促進房地產市場穩定化發展，在實際的工作過程中需要重視房地產市場經濟調控作用，不斷細化房地產市場稅收工作政策，對于并不符合相關條件的房地產開發商往往并不給于稅收方面的優惠政策，不斷將其房地產在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節約消費利用，利用財政稅收政策來實現房地產經濟有效調節，促進房地產市場穩定發展，提升房地產發展質量，為房地產市場發展的健康性以及穩定性提供保障。
（二）財政稅收政策有利于完善相關稅法政策
作為人類行為的重要規范，法律能夠為相關政策以及相關制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關政策，如果缺乏法律支持，那么房地產市場經濟會受到影響，這就需要結合房地產市場政策以及房地產市場制度，為房地產稅法質量提供有效保障。實際上，稅收關系到國家發展問題，這就需要構建更加完善的房地產法律法規，嚴格相關稅法，實現有法可依、違法必究等等。傳統房地產市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產市場經濟有序運行提供有效保障，促使房地產市場經濟能夠處于穩定、快速發展環境中。房地產價格與稅收收益之間具有非常密切的關聯，房地產市場正是處于稅收政策的開發階段，房地產商品供給受到非常大的影響，投資規模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產的流轉環節使得房地產出現了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產財政稅收政策的管理工作，實現土地資源合理優化配置，盡可能滿足房地產市場發展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度
為了能夠有效規范房地長市場經濟發展，相關政府工作部門需要改進物業稅，結合房地產市場發展實際運行情況來進行評估。在設置物業稅的過程中，需要結合我國發展國情，區別物業稅的稅率，在城市發展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發揮物業稅調節作用，結合人群經濟收入能力來進行分區設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發展國情，有利于規范房地產市場，構建更加完善的房地產評估工作體系，為房地產市場發展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產稅收配套政策以及配套制度，構建房地產的產權登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現房屋產權證與土地產權證合一制度，盡可能理清房地產市場管理關系，避免出現房地產的私下交易，構建更加完善的房地產市場評估工作體系，相關稅務管理工作部門需要構建更加完善的評稅結構制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產市場經濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策
（一）保證房地產市場供應量充足
從目前發展來看，房地產行業給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產商存在著捂盤現象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產價格不斷增加，這就使得房地產供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產市場經濟中存在的問題，提升房地產發展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產市場供應量充足，盡可能緩解房地產住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產供需供給，利用稅負轉嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
（二）重視房地產市場征稅環節
作為房地產市場經濟發展的關鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產持有權來實現稅收的保值以及增值。從目前政府發展來看，房地產在流通過程中出現了征收重稅的現象，他們并不傾向于出賣房產，而是不斷購入房產，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產市場發展中存在著供需不平衡的問題，政府相關管理工作部門需要不斷加大房地產征稅環節，諸如，利用物業稅等來解決供需矛盾。僅僅實現征稅卻無法實現稅負轉嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產市場的供給量，實現房地產資源的合理優化配置，提升房地產價格穩定性。
（三）實現征稅對象的區別性對待
由于房地產征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產開發商、投資型購房、普通購房等之間的關系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發展來看，房地產市場呈現出信息不對稱現象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據購房者時候的買房行為才能夠進行判定。總之，政府需要結合房地產市場發展特點來構建房地產信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結束語
隨著家庭生活質量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環境提出了更高的要求。房地產市場在實際的發展過程中，需要充分利用房地產市場銷售價格以及發展預期來實現房地產市場經濟發展宏觀調控，進而促使其能夠有效認識房地產市場發展。從近些年的發展來看，我國的房地產市場在發展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產供需之間存在著不平衡現象，這就需要重視房地產市場經濟的調節作用，利用財政稅收政策來有效調節房地產市場經濟，重視房地產市場經濟監督工作以及管控工作，不斷完善相關法律法規來穩定房地產發展市場。
參考文獻：
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[2]童慧.稅收政策對房地產市場影響的微觀經濟學分析[J].技術與市場， 2010， 17（7）：55-57
房地產市場的特點范文5
一、現階段我國對房地產市場調控政策的研究現狀。
針對現階段我國房地產市場上出現的諸多政策調控失效的諸多問題，政府的調控政策并沒有取得理想的效果已經是學術界所達成的一致共識，通過分析現有房地產的市場資料，總結出了許多政府調控政策中調控工具選用不當的情況，但是，因為行政法規覆蓋了房地產市場的每個環節，調控政策工具的選擇并不是解決房地產市場失衡的最主要的問題，因為地方政府對于國家調控政策的執行并不到位，再加上房地產的開發商對于企業超額利潤的過分追求，在一定程度上就為政府調控政策的失靈找到了合理的解釋，使看上去似乎嚴厲無比的政策，在巨大的市場潮流中顯得蒼白、無力。另外，通過對于政府和房地產開發商之間的博弈調查，分析得出許多針對性的啟發建議，完善政府調控政策的手段就是其中之一。但是問題是，這些理論性的建議并沒有形成歸納性的實際建議，要想從根本上解決房地產市場因為政府調控政策失靈所帶來的負面效應，找到合理的治理辦法，還需要從長遠的角度出發，就如何解決政府政策調控過程中規避政策失靈情況，從中國政策市場以及新興市場兩個角度出發，雙管齊下，對房地產調控所涉及到的各個利益主體之間的關系進行長遠考慮，從根源上找到房地產調控政策失效的各方面原因，并在這個基礎上，尋求最終能夠使得房地產市場健康發展之路。
二、我國房地產市場調控政策的效用分析。
1.房地產調控政策過程中需要注意的問題。
第一、從房地產商品的持久性上看，政府的調控政策針對的主要對象應該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調控政策對于房地產市場的影響從長期上能夠看出房地產市場的市場走向，從近幾年的市場調查效果看，商品的持久性是房地產市場調控政策起到作用的長期體現；第二，從房地產商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產市場的地域性特點，由于地區經濟、文化、環境的各方面差異，房地產市場的商品的不可移動性決定了地區房地產的發展程度以及規模大小，因此，一定要根據地域特點合理的實施調控政策，才能夠起到預期效果；第三，從房地產商品的泡沫程度上看，房地產商品房價格的漲幅、供應結構的合理程度以及市場的秩序決定了房地產市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調的是，衡量房地產商品泡沫化的各項指標需要政府調控政策的合理調整。
2.房地產調控政策的定性定量效果分析。
根據近幾年我國針對房地產市場出臺的各項經濟調控政策的具體內容以及調控目標，為房地產市場穩定房價、政府打擊房地產市場這兩項投機行為具有重大的理論研究意義，政府首次通過市場的調節機制控制房地產市場，對于穩定房價這一調控目標、保障中低收入家庭的住宅需求的供給，另外也沒有傷害普通家庭的購房積極性。首先，根據投資者的流動性特點，對于持有地區房產的時間往往很短，主要原因就是炒作現象的日益嚴重導致的資金流向的不確定，這一類的投資者承受了巨大的機會成本，從一定程度上降低了房產的收益，增加了購房風險，因此，政府應該從稅收政策上做出正確的調整，征收營業稅的規定不僅能夠增加二次交易成本，而且極大地削減了短期投資者的炒作收益預期。其次，對于處于中等家庭的投機炒作者，他們的主要目的就是能夠通過投資炒作尋求短時間內房產變現獲利，通過出租等手段實現個人資產的保值，這樣就在一定程度上增加了金融機構的風險，影響了國民經濟在運作上的安全性。最后，通過簡單地定性分析模型的建立，能夠得出結論：我國房地產市場的發展速度過快，以及大量的投機行為，嚴重的影響了政府對于房地產市場調控政策的實施，從而使普通居民的自住性住房需求長期不得到充分滿足，原因則是房地產市場調控政策上的連連失策，始終沒能有效命中要害。
三、我國房地產調控政策效用失靈的治理建議.
1.加強地方政府的調控政策治理.
我國房地產市場的調控政策失靈情況最大的根源主要是利益相關者行為的扭曲，為保證政府調控政策的積極有效實施，就要在一定程度上對地方政府的行為進行制約，建立規范健康的市場制度環境。
第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的約束機制，對地方政府的既得利益與其他利益集團之間的聯系區分開，進行合理的利益分配，通過嚴格的控制房地產市場的開發程度、限制并清除不合規定的房地產費用來制約地方政府的利益行為，同時削減地方政府的財務支持強度，以平衡保障性住房和中央調控政策成本雙方面的利益為目的，減少地方政府過度支持房地產發展的影響，另外，建立有效的約束機制，制定事后懲罰等監督體制，增強社會監督的影響來規范地方政府的行為。
第二，改革地方績效考核制度，保證社會民生的效益，現在中央政府適時的建立了地方性的績效考核制度，改進不合理的績效考核體系，明確地方政府對于社會民生所做出的貢獻給予政治上的嘉獎，在設置績效考核標準時，注重居民對于社會利益和經濟利益兩方面的評價，根據效益性指標的權重的大小，將維護和穩定住房價格以及改善住房結構、解決中低收入家庭的住房困難等問題真正的納入績效考核指標體系中。
第三，改善地方政府的職能，防止過度干預，由于地方政府具有干預房地產市場的經濟職能，為保證房地產市場的有效競爭，必須適時的限制地方政府過度開發房地產市場，避免造成的資源浪費現象，規范有序的市場、引導正確的資金流向，防止地方政府的越位現象。
2.加強政府調控政策對于開發商的監督首先，應該加強開發商的信息披露力度，建立一套完善的房地產信息披露體制，強制性的要求開發商披露房價的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發商之間的信息不對稱現象，防止房地產市場上出現價格泡沫等不利現象的發生，做到信息資源的公開化，使得房地產對于開發商的服務真正的透明化。
其次，建立獨立的監督機構，實現第三方治理的公平現象，目前中央政府還沒有單獨的設立房地產的監督機構以便規范房地產市場的不正當行為，由于房地產的調控涉及的部門眾多、相關利益者之間的調控政策的復雜，造成的政府對于調控政策的側重點做不到面面俱到，使得調控措施偏離了預期的方向，造成了不必要的沖突。
最后，增強開發商違規的處罰機制，使得地產商的違規成本加大，這樣才能夠在一定程度上對開發商起到威懾作用。
3. 加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為.
由于當前我國房地產市場上的監督指標的原因，造成了大量的市場監督數據的不準確，因此有必要建立一套嚴謹的調控政策預測系統，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠對于房地產市場的眾多投資現象做出理性的投資判斷，預測系統的建立不僅引導社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產開發商的決策行為提供了依據。首先，社會大眾應該追求的并不是當前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應該盲目追求現代市場所謂的超前住房消費，而是應該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念；另外，為防止房地產市場上過度的投機行為的產生，政府應該盡快出臺征收物業稅的調控政策，有效的區分市場上的投資性需求和投機性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。
參考文獻1. 李莉. 房地產市場治理的國際比較. 農村金融研究，2010(11).
房地產市場的特點范文6
【關鍵詞】丹東新城區 房地產 優劣勢分析
丹東臨港產業園區位于鴨綠江入?？?，規劃范圍為東起鴨綠江大橋，西至沙壩河，北至201國道，南至鴨綠江邊和黃海岸邊，規劃面積228平方公里。整個丹東臨港產業園區分為東港工業園區和浪頭產業園區兩個部分，而本文中的新城區則主要是指距離丹東市內11公里的浪頭產業園區，規劃面積61.8平方公里，北起一潮溝，南至安民河，西起201國道，東至鴨綠江邊。
從全球的眼光來看整個丹東市，它位于遼東半島與朝鮮半島的交界處，同時也處于東北亞經濟圈的中心位置，還位于環渤海經濟圈與環黃海經濟圈的交匯點處，因此丹東市的地理區位極其特殊，也極其重要，對外連接朝鮮半島，對內連接東北三省，對于促進經濟發展，丹東市的區位優勢得天獨厚，發展條件十分優越。正是因為丹東市處于如此重要的地理位置上，也從另外一個方面說明了丹東市內發展范圍狹小以及開發新城區的必要性，而房地產向來都是每個城市的主題，丹東市新城區的房地產市場由于丹東市地理區位的特殊性更是各房地產開發企業的必爭之地。
一、丹東市房地產市場板塊情況
從丹東市房地產版塊市場的區域規劃和功能來看，丹東整體呈狹長布局，其房地產市場格局主要由以下六大板塊組成：主城板塊（老城區）、沿江板塊（江景房板塊）、城西板塊、城東板塊、城北板塊（山景房板塊）。
在丹東市的六大板塊之間，每一板塊都有其各自的特點，其具體總結如下。
丹東市的沿江板塊，也叫做江景房板塊，這一區域的房地產市場主要具有沿江美景、高層建筑、臨江豪宅等特點。這一板塊的房地產市場的價格區間大約在6000-10000元之間。這一地區是目前丹東市首屈一指的高檔人群聚居地，豪宅品質的象征。所有項目均緊鄰鴨綠江，能享受到開發商的高檔配套設施。土地規模有限，黃金江景資源越來越稀缺，目前江景豪宅分上江景、中江景、下江景，新開發的江景樓盤正在不斷向上、下游延伸中。
這一板塊的主要代表樓盤是金海江畔國際、水岸豪庭、綠江華府、歐洲花園（Ⅲ）、太陽大廈（）、儷江國際、華盛玫瑰港灣等。
主城板塊房地產市場的最大特征就是黃金地帶、成熟配套、便利生活，而這一板塊的房地產市場的價格區間在6000-8000元左右。這一板塊地處老成區，主要是指從寶山到福春之間，青年大街和江城大街沿線，包括錦山大街沿線，區域范圍不大，拓展空間較小，因此房地產項目難成成片開發，均為見縫插針式，規模較小，產品形成豐富，匯聚了城市優質的配套資源，是繁華便利生活的保證，百姓認可度非常高。
主城板塊的主要代表樓盤為鴻利聚隆公園、華美大廈、崇德小區、九江麗都、丹景儷城等。
城東板塊的房地產市場相對來說配套設施不足，主要以多層為主，一般均具有價格優勢，這一板塊的房地產市場價格區間一般在5000-6000元。城東板塊從2005年集中大規模開發，以多層建筑為主，從2008年開始小高層進入該板塊，由于配套不完善，因此價格較低。從2009年新四中的遷入后，與遼東學院一并為該段區域增值提供了教育支撐。
城東板塊的代表樓盤為綠丹江苑、書香府第、紫光?？?、綠云嘉園、正大清華苑、東平嘉苑等。
丹東市城西板塊的特征為人口密集、需求量大，房地產市場的成長性非常好，城西板塊房地產市場的價格區間在6000-7000元左右，該板塊的人口密度較高，需求量大，配套設施比較成熟，由于新樂購商圈的崛起，所以這一板塊的價格攀升速度較快。
丹東市城西板塊的代表樓盤主要有東升麗園、錦繡華城、德龍家園、知春園、書香苑等。
城北板塊也叫山景房板塊，該板塊的主要特點是具有山景資源，所開樓盤多為大盤，潛力非常巨大，價格區間在4000-5000元左右。城北板塊主要是九道溝、八道溝、于家溝、七道溝、愛民溝、賓館溝、五道溝等依托青龍山、元寶山、錦江山、和帽盔山等山脈，以城市低收入人群為代表的棚戶區，購買力弱、人口密集。
丹東市新城區的主要特征是全新理念、形式多樣、投資居多，迅速崛起。新城區目前的價格區間在3000-4000元之間，新城區板塊屬于全新開發的一片土地，隨著政府、教育、醫療等中心職能單位的遷移，必將為新城區吸引大量外來人員。
從以上對丹東市房地產市場板塊的分析得出丹東市正在以離心式的地產開發模式進行城市擴張。
二、新城區房地產市場優劣勢分析
1.新城區房地產市場優勢分析
（1）地理位置
新城區房地產市場占據著地理位置的重要優勢，首先，新城區的樓盤是臨江而建，有著天然的江景風光；其次，新城區距離丹東飛機場僅有4公里，交通便利，且距離浪頭港同樣很近，并且將來連接中朝邊貿的中朝陸路口岸地址也將在新城區附近建設，這樣一來為新城區房地產市場的升值奠定了良好的基礎。
（2）投資優勢
從目前來看，丹東市新城區房地產開發商多數是來自國際的大公司，在投資的資金方面非常充足，不易產生房地產資金鏈斷裂的情況，對新城區房地產市場的健康發展將會起到很大的作用。
（3）交通便利
新城區的交通四通八達，區內有橫縱主干道共九條，也有至沈陽、大連等地的高速公路，交通非常便利，這樣一來也為以后新城區房地產的發展打下了基礎。
2.新城區房地產市場劣勢分析
目前新城區還處于初步建設當中，一期工程剛剛完工，二期工程剛剛開工，許多基礎設施建設還沒有完善，而且通往新城區的公交路線也不暢達。新城區目前的人口數量還不是很多，正處在一個增加新城區人口數量的過程當中，會使許多想在新城區購房的客戶持觀望態度。由于新城區的建設剛剛起步，商業氣氛不是很濃，這樣對新城區房地產的價值會帶來一定程度的影響。
