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關法律論文范文1
旅游環境是指在旅游活動特定的區域或范圍內各種因素的存在狀況和綜合作用的結果；就范圍而言，它主要包括旅游目的地和相關的旅游依托地；就內容而言，則主要包括旅游資源狀況以及與旅游活動有關的自然和社會文化兩方面的因素。長期以來，人們總把旅游發展視為一種經濟活動，偏重追求其經濟效益，而相對忽略了普遍存在的旅游對環境的影響。旅游資源和旅游環境質量是旅游業賴以存在和發展的基礎，旅游對環境尤其是自然環境造成的嚴重破壞不僅會阻礙旅游業本身的持續發展，而且也會帶來相關的負效益。本文首先描述了旅游發展與旅游環境保護的矛盾對立，考察了旅游環境保護的種種制約因素；并在此基礎上，借鑒西方學者關于旅游景點發展演變的理論研究成果，提出了旅游持續發展和旅游環境保護周期循環模式以及旅游環境質量的全面管理和保護設想，以期尋求發展與保護這對矛盾對立面的完美與和諧的統一，使旅游得以持續發展。
一、旅游發展與旅游環境保護的矛盾對立
眾所周知，旅游的發展一方面依賴于環境；而另一方面，由于旅游環境的脆弱性，旅游發展又給旅游環境帶來破壞和影響；因此，對旅游環境不妥善管理和系統保護，勢必影響到旅游發展的持續性。旅游發展與旅游環境保護這種矛盾主要表現于以下兩個方面：
1．旅游對環境的破壞。
旅游對環境的破壞主要表現為對可供觀賞的山川湖泊、名泉瀑布、名勝古跡、森林資源，動物資源等自然景觀和人文景觀的損害和污染。旅游對環境的破壞問題已得到旅游界的相當重視，在此本文不予贅述。旅游對環境的危害一方面來自游客的破壞，大批游客擁入，致使基礎設施緊張，旅游旺季造成的游人在某一景區的高度集中破壞或影響了該地野生動植物的棲息和生存環境；旅游對環境危害的另一來源則是外來投資商及當地旅游部門的大規模開發活動，這種破壞在第三世界旅游發展中國家的表現更甚，消極影響更大。究其原因，旅游開發和發展對環境的損害可歸納為如下三點：
首先，旅游部門只顧眼前利益，對旅游資源做過度性、掠奪性的開發；其次，是對景區環境的粗放式管理，對旺季游客過分集中的現象缺乏科學的、合理的疏導或價格調控等管理手段；再次，旅游發展過程中，景點開發以及旅游基礎設施病態膨脹的趨勢日益明顯。
因此，如何一方面發展旅游，一方面合理的開發、利用與保護旅游賴以持續發展的環境成為旅游界急需迫切解決的課題。
2．旅游環境保護的現狀及存在的問題
旅游主管部門與實業部門對旅游環境保護的必要性與迫切性均已形成共識，并采取了一定的措施。在政策制定方面，我國自1973年始先后頻布了一系列關于環境保護與管理的法律、法規；如《關于保護和改善環境的若干規定（試行草案）》、《對外開放地區環境管理暫行規定》、《建設項目環境保護管理辦法》、《中華人民共和國海洋環境保護法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《征收排污費暫行辦法》、《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國森林法》、《風景名勝區管理暫行條例》、《文物保護法》，以及1992年巴西聯合國環發大會后的《中國環境與發展十大對策》等等規定都不同程度地與旅游環境保護有關，初步形成了一套環境行政管制體系。在對旅游環境保護的實際工作中，旅游行政主管與實業部門、環保行政主管與實業部門精誠合作、聯手防治、取得了一定的成績，但也有不盡令人滿意之處。
對旅游環境有效保護的制約因素可作如下幾方面的歸納：
①旅游環境保護制度不完善，管理不健全
國家有關部門雖制定了一系列環境保護的法律、法規，但我國的旅游業尚沒有自己專門的旅游環境保護法，我國政府1985年才將旅游業作為國家重點支持的一項事業，正式納入國民經濟和社會發展計劃，旅游業在我國還處在初期發展階段，因此，關于環境保護雖然在立法上作了許多工作，但在法律、法規的監督執行方面卻缺乏健全管理。旅游區大多數基礎建設項目，沒有按規定程序辦理有關環境保護手續，有的雖然辦了，但沒有相關部門的配合把關，流于形式。國務院有關部門的《建設項目環境保護管理辦法》指出：“對未經批準環境影響報告書或環境影響報告表的建設項目，計劃部門不辦理設計任務書的審批手續，土地管理部門不辦理征地手續，銀行不予貸款；凡環境保護設計方案篇章，未經環境保護部門審查的建設項目，有關部門不辦理施工執照，物質部門不供應材料，設備；凡沒有取得‘環境保護設施驗收合格證’的建設項目，工商行政管理部門不辦理營業執照”。然而事實上，這些措施沒有得到真正落實。再如，《中華人民共和國文物保護法》第30、31條規定：“刻劃涂污和損壞國家保護文物尚不嚴重的，由公安部門或文物所在單位處以罰款或賠償損失。”其中何謂“尚不嚴重”，罰款賠償如何界定，都無具體明確的規定，容易造成上有政策，下有對策的局面。加之一個時期以來，旅游區沒有權威性的環境保護機構，往往一個旅游區分屬幾個部門主管，形成旅游部門、環保部門多頭領導，各自為政，互相扯皮，條塊分割的現象，不利于旅游環境保護具體工作的開展。
②重產值、輕環境
雖然中央反復強調環境的重要性，但對基層企業領導者和經營決策部門來說，保護環境與經濟增長一直是個兩難選擇。在許多地區的旅游開發和發展中，以犧牲長期效益為代價來換取短期利益的現象時有發生。
③環保經費緊張
各級財政撥給的保環專項經費和業務費用相當有限，加之工作沒有很好地開展起來，許多該收的環保費沒有按規定如數加以征收，再加上污染治理欠帳太多，導致許多環保治理項目沒有資金保證，環保工作無法實施，形成惡性循環。許多旅游區的環保部門除了有一兩臺陳舊簡陋的監測設施外，多數無錢添置其他基礎性設施和配套設施。對于旅游區內排污情況難以進行常規分析，環境規劃、環境趨勢預測往往也因沒有監測依據而無法進行。
④旅游開發、發展過程中生態意識不強
我國許多風景優美的旅游區座落在偏僻的、經濟不發達地區，如西南少數民族聚居區，他們仍處在半封閉、半開放的發展狀態中，過著原始的伐薪取暖、辟地種田的生活方式，因此，當其居住地被開發成旅游點時，居民們或破壞生態或獵殺動物以供紀念品交易，并通過這種方式獲取旅游經濟收入。居民低弱的生態意識也反過來影響了旅游者的生態意識，旅游區內隨地亂扔紙屑、果皮、對文物亂涂寫等不文明行為很是普遍。
⑤旅游區客容量超負荷問題遠未從理論上和管理上得到解決。尤其是知名度較高的景點和景區，旅游旺季時，長期“人滿為患”。關于客容量與旅游環境保護的關系問題，本文擬在第二部分作詳細論述，在此故略。
前文提到的旅游環境保護工作中存在的諸類問題加劇了旅游與環保的矛盾，使保護主義者和實業部門的沖突，游客和目的地居民的沖突以及居民之間的沖突更加惡化。
二、旅游持續發展與旅游環境保護的周期循環模式
旅游人數、旅游區客容量與環境質量之間有著一種直接的密切關系；旅游人數大于或等于景點飽和承載量時，旅游對環境的破壞則大些，反之，則小些。旅游環境質量變異涉及游客行為、心理、社會文化、居民參與程度等許多不可控因素，因此，可能在某個微觀的具體時間斷面上，呈現出無規則的特征；但是從旅游景點的宏觀歷史發展看，游客到達人數與景點演變之間存在一種內在的周期循環規律。下面本文想借助RICHARDW.BUTLER博士的旅游景點周期循環演變模式，通過分析游客人數與景點發展的關系，來提出相應的景區旅游環境保護周期循環的設想。
1．旅游景點歷史發展演變模式
BUTLER博士系加拿大西安大略大學旅游地理系教授兼主任，在長期從事安大略省北部鄉村旅游景點發展演變的研究之后，于1980年在《CANADIANGEOGRAPHER》刊物中發表題為“THECONCEPTOFATOURISTAREACYCLEOFEVOLUTION:IMPLICATIONSFORMANAGEMENTOFRESOURCES”一文，并由此提出了旅游景點歷史演變模式，按時間發展和游客到達人數，BUTLER把一個旅游區的發展演變劃分為六個過程：即，開發、參與、發展、鞏固、蕭條、重現活力（或衰亡）等（如圖1示）。
根據進入游客的數量，旅游者類型特征以及旅游設施的發展狀況，這六個過程又可歸納為三大階段。第一階段含開發與參與兩部分，吸引的游客以少數先鋒型旅游者為主，如探測旅游者、嬉皮士、流浪漢等；少數當地人參與旅游活動；該階段旅游人數少，設施設備簡陋，游客或搭帳野營或借宿當地人家中，此時的旅游發展仍處在自由無序狀態；旅游對環境尚不構成威脅。第二階段包括發展，鞏固和蕭條三大部分，其主要特征是大量游客涌入，景點吸引各種類型的旅游者，尤其以大眾旅游者為多，中、高檔賓館數量不斷增加，旅游設施設備趨于齊全；旅游資源開發，基礎設施建設以及游人大量涌入對環境的威脅日前明顯。第三階段是產品的更新開發階段，此時的旅游者仍以大眾旅游者為主，在數量上可能呈上升趨勢、也可能呈下降或衰亡趨勢，但無論游客數量的多寡，齊備的旅游基礎設施已飽受折騰，旅游環境質量和景點的吸引力已明顯下降，旅游人該地區文化和環境帶來了相當大的影響，經過管理上的彌補措施，如關閉大修、開發新產品，恢復環境吸引力等，該景區的旅游發展尚有回光反照的可能；否則該景區就從此走向衰亡了。
2．景區旅游持續發展與旅游環境保護周期循環模式
從對前一部分的分析中不難看出，一個景區的歷史發展演變、景點的質量和吸引力都與該景區的環境保護狀況有密切的關系；因此，對一個景區的旅游環境保護，也應和該景區的發展演變相對應，呈周期循環保護狀態（如圖2）。
A.環保開端A．開發E．蕭條
B.系統保護措施實施B．參與F．再現活力
C.持續保護c．發展g．衰亡
d．鞏固
在景區的開發，參與和發展的初期階段，游客和當地居民卷入的人數少，遠未達到旅游區的容量，旅游發展未有系統管理的存在，該階段旅游對環境的破壞雖不明顯，但已存在，因此應作為景區環境保護的開端（A），有關部門應對該階段已存在的環境破壞現象做及時的觀察和研究，以便科學地、合理地預測和估計該景區今后旅游資源大規模開發利用、景區設施建設，以及大量游人介入可能造成環境破壞的程度，范圍和有效保護的重點難點，為該旅游區今后的發展提供科學的環保依據。強調環保開端階段在一個景區發展中的意義尤其重要；因為該階段的環境破壞常常因其“微不足道”而被忽略，而后卻給人帶來“為時已晚”的遺憾。
當景點經歷迅速發展，鞏固到蕭條階段時，系統的旅游環境保護措施應及時跟上，這是旅游環境保護周期循環的第二階段（B），該階段游客對景點的需求呈急劇上升趨勢、游人大量涌入，旅游區容量常常處于臨界范圍內，設施呈緊張狀態，加上相關的開發和建設，旅游發展對景區環境構成嚴重威脅、若不妥善保護和管理，環境質量和景區吸引力就會一落千丈；因此，該階段及時系統的實施環保措施是景區旅游持續發展的關鍵保證。
景點的發展在歷經了蕭條階段之后，可能由于旅游實業部門更新產品、加強營銷手段、提高產品質量，而重現活力；也可能由于各種努力的失敗而從此走向衰亡。但無論如何，對一個景區周期循環的環境保護，不會因景區衰亡階段的到來而結束；因此，該階段對景區環境的持續保護（C）是景區旅游得以持續發展的實現。
上述提到的旅游區環境保護完整周期的三個不同階段，可能會因不同類型的旅游者需要差異、旅游心理和行為、以及地方文化和居民參與的不同程度，而在微觀上體現出不同的特征；但從旅游景區發展演變的整體而言，旅游景區環境保護周期循環模式的三個階段能從動態的角度、宏觀地描述景點歷史發展演變和環境保護的關系。
從動態的角度、把旅游環境周期循環保護劃分為環保開端、系統保護措施實施和持續保護三個階段的提法，和從靜態的角度，把旅游環境保護的實際狀態劃成不足狀態，飽和狀態和過度狀態之說，在管理方法論和具體措施實施上，可以相互彌補、相得益彰。
3．旅游環境保護周期循環模式存在的理論問題
Butler的旅游景點歷史發展演變模式自1980年提出后，西方許多學者曾多次把它應用到旅游景點或旅游產品歷史發展演變的實際案例分析和研究中，并在理論上和經驗數據上對原模式作了進一步的發展（Hovinen1981，Lundgren1983，Meyer-Arendt1985，Keller1987，Strapp1988）。在眾多的文獻中，1987年DouglasPearce對西班牙陽光海岸的考察研究發現，景點幼年期、青年期、成年期，衰老期等四個階段之發展演變與游客數量、旅游環境、景點的城市化和產品資源的商業化不無密切關系；而在這諸多影響旅游景點吸引力的因素中，游客人數的多寡和環境質量的好壞，對延長景點的壽命，起著最直接的使用。與地中海沿岸的其它景點相比，成年期游客的大量涌入和旅游環境質量的急劇下降使西班牙陽光海岸迅速進入了衰老期，加上環境保護措施沒有及時跟上，致使該旅游地永遠失去了回春的機會。類似的景點發展演變在我國也很普遍。邵學文在《旅游區發展模式的初步探討》（《旅游學刊》1990）一文中，從Butler的旅游景點發展演變模式出發，針對江蘇省淮陰市旅游區的特點和現狀，分析了該市旅游區的發展過程。該文作者把旅游區的各個景點按性質和特點進行分類，闡述了各個景點在開發、成長、成熟、停滯、衰退或回春等五個階段所呈的狀態，探討了近十五年來作用于景點演變發展的外在和內在因素。
把旅游景點環境周期循環保護構想嵌入景點歷史發展演變模式乃是對景區旅游環境宏觀管理的嘗試，是對景點旅游環境質量的一種全面管理和保護設想；但它仍然存在一個亟待解決的理論問題，即旅游區容量臨界范圍的定量界定問題。景區容量臨界范圍沒有定量界定，不利于對景區超容量接待現象在管理上進行宏觀調控。例如，衡山絕頂祝融峰，總面積477平方米，按人均占用8平方米，每人游覽15分鐘，每天開放12小時計算，日合理環境容量為2862人次，而實際上每年旅游旺季（7—10月），日均游人為4600人，人均占地僅5平方米；游人最多的時候竟高達一天3．1萬人次，人均占地僅0．73平方米。廈門的鼓浪嶼日光巖，游人的平均占地經常不足2平方米。我國的許多旅游景區，這種超容量運轉現象極為嚴重，致使景點內植被受到嚴重破壞，環境也受到嚴重污染，大大地降低了景點的吸引力，縮短了壽命。
雖然不同旅游區游客超載情況因地而異，各地旅游景點控制超載的措施各有高招，其中也不乏成功的經驗，如黃山對旅游旺季游客超載現象通過交通調控、外部調控、經濟調控，景區調控等管理手段，收到可喜效果；但依筆者陋見，對旅游區容量臨界范圍問題，旅游學界，旅游規劃開發部門以及環?？茖W界還有必要從單位時間內進入景區人數、單位空間內游人占有游覽面積及其與景區的實際游覽總面積比例關系的角度，調查研究、獲得經驗數據、并對旅游區容量臨界范圍作出定量的界定，形成全國統一的標準，為各地旅游區解決環境超載問題提供可循的依據，以宏觀地實現對旅游景區環境質量的有效保護。據筆者涉獵，對旅游景區容量臨界范圍的統一標準定量界定問題，在西方旅游發達國家的旅游研究文獻中尚不得見，筆者相信對這一問題的理論研究，在解決景點超載問題以及對旅游環境實現有效保護方面，將有實際的指導意義，故在此把問題提出，求教于方家。
三、關于旅游持續發展與旅游環境保護的思考和建議
旅游環境保護是一項系統工程，是旅游發展得以永續的前提和保證。保護和恢復我國旅游環境的良好狀態，防止環境進一步惡化，要通過綜合治理。
1．健全旅游環保的法律制度和管理制度
到目前為止，我國已初步形成了一套環境保護的法律、法規；但旅游環境保護和一般意義上的環境保護相比，所涉及的面更廣，因素更復雜，因此，有關立法部門應盡快制訂和頒布《旅游法》、《旅游環境保護暫行規定或條例》等有關法律、法規，以便和已有的制度配套完善。與此同時，更重要的是通過依法守法來保護和治理旅游環境，建立強有力的旅游環境保護管理機構和完整的管理體系，來執行有關法律、法規，并監督和管理旅游開發和發展中的環境問題，做到有法必依。
2．加強對旅游環境保護的宏觀管理
旅游環境保護工作應多談“防”，少談“治”，突出“防勝于治，防先于治”的管理思想，使旅游環境保護工作宏觀地貫穿旅游規劃、開發，發展和鞏固等各個階段，規劃時，應通過科學合理的環境預測和估計，對環保的點、面可能造成破壞的程度和范圍以及景區超載情況的有效調控等問題進行宏觀管理，應切實避免旅游開發與發展中重產值、輕環境的短期行為，避免“亡羊補牢”式的管理手段。
3．提高環保意識、實現主客參與管理
旅游環境保護作為一項系統工程，需要政府部門，管理部門，當地居民和旅游者的全體參與；因此，通過法制觀念教育、全面觀念教育以及長遠觀念教育，來提高全民族乃至入境游客的旅游環境保護意識，對于持續發展旅游業具有十分重要的意義。在這一點上，我們的一些旅游開發和發展似乎沒有完全掌握和充分尊重居民對發展旅游的認識，缺乏對居民直接參與旅游開發和發展的鼓勵。
4．增加環保經費
環境保護是全民族的大事。在目前國家財政吃緊、困難較大的情況下，各級有關部門應采取多渠道、多途徑籌資辦法，以保證充足的旅游環境保護經費。比如，在旅游環保管理上，收好、管好、用好各種排污費；對景區開征適當的旅游資源維護費；此外，地方政府要積極發展旅游業及相關產業，不斷增加經濟后勁，以保證逐年增加旅游環境保護的投資。
5．加強科學研究
旅游科學是一門以應用型見長的交叉學科，旅游環境保護涉及到的學科面很廣，因此，在景區的開發和發展工作中，應開展多學科、深層次的調查研究，以便更科學地對旅游環境進行綜合保護和治理，使旅游得以持續發展。
6．抓住時機、大力開發生態旅游
隨著生態意識的普遍提高，旅游者本人將成為旅游環境保護的重要角色。由旅游者直接參與環境保護的鄉村旅游，綠色旅游等等生態旅游形式是當今公認的在一定程度上解決了旅游與環保矛盾不能共存的理想的旅游形式，是世界旅游發展的新趨勢。我國有許多國家級乃至世界級的自然保護區，生態旅游資源豐富，適時適地地開展各具特色的生態旅游，有利于旅游環境保護意識的整體提高。
總之，旅游發展不應把自己同旅游環保敵對起來，環境有效保護是為了更好，更持續地發展旅游；相信在全民環保意識日漸提高的今天，通過有關部門對旅游環境的宏觀保護和綜合治理，我們的旅游資源一定能夠得以持續利用，旅游業一定會真正成為現代社會中的一項“朝陽產業”。
參考書目：
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物業管理中有著哪些法律關系
要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。
1、發展商早期在物業管理中的作用
發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其他管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，由于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。
發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。
2、房屋產權所有人（業主）
由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，已臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。
3、房屋產權所有人大會（業主大會）
房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。因為產權所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業主大會的責任就落在發展商或物業管理公司戶上。發展商在與物業管理公司的委托管理合同中就應明確規定，當入住率達到50%時，物業管理公司有責任牽頭組織召開業主大會。
業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅
區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。
業主大會主要行使以下職權：
（一）選舉、罷免物業管理委員會的組成人員；
（二）監督管委會的日常工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）對住宅區或物業（寫字樓、商廈）內有關業主重大利益的事項做出決策；
（五）修改業主公約；
（六）改變或撤銷物業管理委員會的有關決定。
（七）批準管委會章程。
4、物業管理委員會的性質及法律地位
物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員景要由房屋產權所有人選出的代表構居，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是帥業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。物業管理委員會的主要職責如下：
（一）管理委員會負責制定管委會章程；
（二）負責今后召集并主持業主大會；
（三）負責考察、選擇、招聘物業管理公司；
（四）與新的或原來的物業管理公司重簽訂委托管理合同；
（五）管委會有權審議住宅區物業管理服務費的收費標準；
（六）保管、監督和決定物業維修基金和公用設施專用基金（啟動基金）的使用；
（七）審議管理公司上年的財務收支善和來年的財務預算；
（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等）；
（九）監督物業管理公司的管理工作；
（十）審議新的物業管理公約及各種管理規章制度等等。
物業管理委員會與物業管理公司之間是聘用關系。物業管理委員會是物業的主人、所有人，物業管理公司是為之提供服務的。物業管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名，費用一般應從管理啟動基金里撥付。
5、物業管理公司
物業管理公司是一種信托機構，屬中介組織。它是執行信托職能的服務性企業。物業管理這個行業在房地產領域里有著非常重要的位置。開發和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業管理卻是延續性的，可延續幾十年。搞物業管理應眼光放遠，急功近利是不會搞好的。
物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂。等召開業主大會，業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽委托管理合同。
有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并禽《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。
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(一)影響合同管理的外部因素
并非所有的法律風險都可以防范，比如在自身條件限制和外界因素的制約下。合同法律風險的規避需要采取下列措施，在不同的層面展開。首先，資源的稀缺程度對于合同風險的影響。合同標的無論是資金、產品還是服務，都是資源。在任何時代，掌握著合同交易的稀缺資源必定在合同中處于優勢地位，可以迫使處于劣勢地位的交易方接受相對苛刻的條件，從而獲得最大利益。其次，獲得成本、交易安全等對交易的影響。只有在交易中處于優勢地位才能全面控制法律風險，而獲得成本與交易安全等方面的優勢，在不掌握稀缺資源的情況下，通過只在稀缺資源的方式增強優勢，從而使合同交易方處于優勢地位，以便控制法律風險。
(二)合同生效前法律風險管理
基于合同法以及其他的法律規定，即使合同沒有成立，在合同談判中的不當行為同樣會導致民事責任，對于合同交易雙方這些風險的規避，就必須建立在合同生效前法律風險規避的基礎上。1．對要約承諾的應對要約與承諾是合同成立之前的關鍵步驟，要約是合同成立的前提，當賣家發出要約，買家接受賣方的要約內容，則合同成立。而賣方在買方承諾后毀約，則要承擔違約責任。2．交易安全的相關事項在交易安全方面，除了考慮通過合同鎖定交易內容、方式、平臺、問題的處理以外，還有考慮條款以外其他因素對交易安全的影響。主要方式有:①通過盡職調查分析等手段，選擇實力良好的交易對象;②由交易對方或者第三方提供擔保，直到合同履行完畢;③約定后履行義務等等。當上述的方法無法確保交易安全時，應采用資信調查的方式。資信調查，是要知曉交易方的詳細信息，然后再根據所掌握的情況，做出選擇進行交易即對方應當具有履行能力和較好的商業信譽。②3．避免簽署效力待定的合同效力待定的合同是一種存在缺陷的合同，這種缺陷不直接導致合同無效，但是合同存在無效的可能性，因此可能影響到交易安全以及合同主體簽訂合同時的可預測性，妨礙交易的及時合法取得。針對效力待定的合同，要求律師在操作過程中，加強對對方的行為能力、權限等方面進行徹底詳盡的審查。盡量避免因不詳盡的審查而出現效力待定合同，造成委托方利益受損。③4．慎對締約過失責任在合同尚未簽訂之前是不可能存在違約責任，因為違約責任是建立在合同成立的基礎之上，但是出現締約過失責任卻是可能的。合同談判中，雖然交易雙方尚未簽訂合同，不存在違約責任確極有可能承擔締約過失責任，我國合同法中規定，以下情況需要交易一方或者雙方承擔締約過失責任:①故意隱瞞與訂立合同有關事項或者重要內容;②假借訂立合同的借口，惡意進行磋商;③其他有違背誠實信用原則的行為。
(三)合同生效后的法律風險管理
1．代位權和撤銷權代位權和撤銷權的設立均是為了保護合同債權人在債務人違反合同項下之義務時采取的自我救濟與自我保護措施，由于這些權力的行使超出常規的權利義務范圍，因為對其行使法律進行了相對嚴格的限制。④此處對限制不再多做贅述。代位權和撤銷權的行使雖然受到諸多客觀條件的限制，但是對于合同法律風險控制如果沒有涉及這兩個領域，則仍然屬于未將權利用盡。而這兩項權利又是非常適合合同履行階段的動態法律風險管理，對于債務人以消極或者積極的方式規避債務的行為起到很好的防范作用。2．隨附義務與合同隨附義務是指在合同約定或者法律規定都不很具體的情況下，為了維護交易對方的利益，依照一般社會交易觀念和誠實信用原則而應該承擔的義務。由于合同的性質、目的交易習慣基本上都屬于主觀標準，隨附義務具有極大的不確定性，而且不同性質的合同其隨附義務也不盡相同，除了合同法總則規定了隨附義務之外，其還散見于合同分則中的各種有名合同規定當中。為了解決這個問題，就需要經常查閱各種法律規定以及行政法規，以分清主合同義務和從合同義務，避免由于過失而沒有履行應盡義務。在此同時，律師應該將隨附義務轉化成主合同義務，以規避合同實施過程中的法律風險。⑤
二、結語
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關鍵詞：傳統法治文化；作用分析；法治建設
本世紀初的中國正在進行著一場深刻的法治現代化革命，“依法治國，建設社會主義法治國家”已成為新世紀我國的治國方略和目標。
1傳統法律文化包含很多優秀成分
中國傳統法律文化中的“禮法兼治”的社會綜合治理模式；成文法、判例法共存及制定法與民間法并列的“混合法”模式；“無訟”價值觀下節約成本的社會矛盾調解機制；“法不阿貴”、“刑無等級”的守法觀念；司法中“親親相容隱”的人倫主義；“慎刑恤獄”的司法人道主義；“實質正義”的司法價值取向；法律的“集體主義本位”；“為政在人”的人治觀；“親民”的政治道德觀；法律語言的簡潔；司法人員的人文素養；古代行政立法、監察制度及廉政建設及歷史上“變法”的經驗等等，這些都包含著符合現代法治的成分，經過改造，完全可以為當前的法治建設服務。
2中國法治建設離不開傳統法律文化
2.1中國傳統法律文化中包含著許多先進的成分，例如前述的“禮法兼治”的社會綜合治理模式，將法律建立在民族的倫理道德之上，通過禮法互動來保證國家機器的有效運轉。實現法律的妥當性價值，更好地穩定社會秩序。傳統法律文化中這樣的內容還有很多，它們都是我們當前法治現代化建設的現成的本土資源，西方學者龐德曾說過，中國在尋求“現代的”法律制度時不必放棄自己的遺產。西方學者能有如此真知灼見，對于這些優秀的遺產，我們更沒有理由不繼承。
2.2法治現代化進程中不能割裂歷史傳統。文化建設不是一項空中樓閣的事業，文化自身有歷史延續性的特點，任何一國文化的發展都是在既有的歷史文化的基礎上進行的，今天的一切與歷史傳統都保持著千絲萬縷的聯系，文化的發展決不能割裂歷史，不能完全擺脫傳統。
2.3移植的法律必須經過一個“本土化”的過程。任何外來文化進入一個國家之后都必須經過一個“本土化”的過程才能被消化、吸收，從歷史上看，中國對印度佛教的改造，日本、韓國對從中國傳入的儒家文化、佛教、道教的改造都經歷了一個相當長的過程。這種改造是對外來文化進行過濾、吸收和選擇的過程，如果沒有這個過程，一種文化是不可能輕易地移植到另外一種文明里的。
對于所謂的“本土化”，按照學者的解釋，一方面是指“按照本民族的特質而發展”，還指“與本國（本民族、本地區）的政治、經濟、文化、歷史傳統以及風俗習慣等密切相結合。”其主要原因是只有經過“本土化”的過程，才能使民眾對移植的法律產生親和力，便于民眾接納，減少推行的阻力。
3法治建設中要利用好傳統法律文化
3.1仔細鑒別，取其精華，去其糟粕。中國傳統法律文化內容龐雜、良莠不齊，其中包含著許多優秀成分的同時還包含著更多的不符合現代法治精神的已被時代拋棄的糟粕，因此，在利用傳統法律文化時，必須仔細地鑒別。對于其中的專制主義、法律工具主義、泛刑事主義等明顯不符合現代法治精神的內容應毫不猶豫地予以拋棄，對于其中含有的優秀成分，亦必須仔細鑒別，巧妙合理地予以運用。在利用傳統法律文化方面，我們曾有過許多失誤，將精華當作糟粕予以拋棄及將糟粕當作精華而奉行的錯誤都曾犯過。前者如近代第一代法律家在對待傳統“混合法”的態度方面，“混合法”本來是中國傳統法律文化的優秀遺產，但是近代第一批法律家在西方“三權分立”思想影響下，卻認為法官“援引比附”（即適用和創造判例）是司法干預立法事務，有悖原則，故對“判例法”采取否定的態度，在一定程度上造成了中國法律制度向大陸成文法系一邊倒的形勢。后者如從建國至今，傳統法律文化中的“法律工具主義”仍被許多人所奉行，將法律視為無產階級“刀把子”的觀念仍大有市場，針對社會治安的狀況，隔一段時間就在全國或國內部分地區推行的“嚴打”竟成了社會治安綜合治理的一種常規的手段。這種現象的存在，不利于人民群眾現代法治意識與觀念的培養。所有以上這些失誤，都反映了我們在利用傳統法律文化方面認識的浮淺與幼稚。在利用傳統法律文化方面，還應對傳統法律文化中一些契合現代西方法律發展趨勢，能在一定程度上彌補西方法律的弊端而被一些西方學者推崇的內容保持冷靜的頭腦和審慎的態度。因為中國的情況不同于西方，中國與西方處在不同的歷史發展階段，面臨著不同的情況，在西方要避免的一些東西有時反而是我們必須學習的對象。
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關鍵詞：網絡銀行法律問題探討
一、引言
網絡銀行又稱為網上銀行，是指利用互聯網作為其產品、服務和信息的業務渠道，向其公司客戶提供服務的銀行。巴塞爾銀行監管委員會曾定義：網絡銀行是指那些通過電子通道，提供零售與小額產品和服務的銀行。這些產品和服務包括：存貸、賬戶管理、金融顧問、電子賬務支付、以及其他一些諸如電子貨幣等支付的產品與服務。網絡銀行的出現，極大地改變了人們的生活方式和思維方式，同時也對建立在傳統社會制度上的現行法律制度提出了許多新的挑戰。
一般意義上的網絡銀行都包括三個要素：一是因特網或其他電子通訊技術；二是基于電子通訊的金融服務提供者；三是基于電子通訊的金融服務的消費者。由于網絡銀行具有成本低廉、效率提高、服務范圍廣、信息來源大等特點，自全球第一家網絡銀行“安全第一網絡銀行”（SecurityFirstNetworkBank，簡稱SFNB）于1995年在美國誕生以來，網絡銀行在短短幾年內幾乎席卷了全球的每個角落，對傳統銀行造成了前所未有的沖擊，以致比爾蓋茨斷言，傳統銀行猶如龐大的恐龍將會在下一世紀滅絕。根據美國研究機構調查，2000年元月有16%的家庭使用因特網上的銀行業務。在歐洲，網絡銀行的份額也在急劇擴大據統計，到2000年2月歐洲已有網絡銀行122家，網絡銀行的滲透力不斷增強，已有1/3金額約為1580億歐元的儲蓄通過互聯網來進行。
目前，中國已有20多家銀行的200多個分支機構擁有網址和主頁，其中開展網絡銀行業務的分支機構達50多家。隨著網絡銀行這一新生事物的迅猛發展，產生了許多新的亟待解決的法律問題，這些問題如果解決得不好，不僅會妨礙網絡銀行的發展，而且會影響我國社會整體化的信息水平。而我國現行的法律普遍對電子商務業務缺乏必要的規定，在網絡經濟面前往往顯得捉襟見肘。不斷健全和完善相關的法律法規，對網絡銀行實施有效的監管是我國網絡銀行發展不可或缺的重要方面。
二、網絡銀行的法律性質
網絡銀行存在兩種模式：一種是完全依賴于Internet發展起來的全新電子銀行，這類銀行幾乎所有的業務交易都依靠Internet進行；另一種發展模式是目前的傳統銀行運用Internet，實現傳統的銀行業務的網上延伸，既為其他非網上分支機構提供輔助服務，也單獨開展業務。目前，我國的網絡銀行大多屬于這種模式。這種模式雖然是通過互聯網開展存貸等銀行業務，但其基礎是傳統銀行，其法人資格、組織機構等都屬于傳統銀行，可以說，這種模式的網絡銀行在本質上是傳統銀行利用Internet開展“網上銀行業務”。其法律性質和傳統銀行完全一致。
另一種模式以“安全第一網絡銀行”的成立為標志，常常被稱為“純網絡銀行”，這種模式下的網絡銀行與傳統銀行相比有了很大的區別，如其組織結構扁平化、業務經營虛擬化、無國界性等，但其以下的幾點還是比較容易理解和掌握的：（1）有獨立的組織結構、資本金和業務經營的物質條件，并以其財產獨立對外承擔有限責任。（2）以營利為目的，實行自主經營、自負盈虧。（3）以吸收存款、發放貸款等傳統的商業銀行業務為其主要業務。由此可以明確，“純網絡銀行”具有以下法律特征：第一，是法人企業；第二，是商業銀行。也就是說，網絡銀行是經營商業銀行業務的法人企業。
三、網絡銀行相關法律問題探討
（一）網絡銀行的市場準入、市場退出法律問題
銀行業是一個經營風險性極高的行業，世界各國對銀行業的進出問題都規定了嚴格的許可制度，我國也不例外。從2004年2月1日起實施的《銀行業監督管理法》規定，在中國境內設立商業銀行的，應當經過國務院銀行業監督管理機構審查批準。《商業銀行法》同時規定了設立商業銀行應當具備的5個條件。這種嚴格的市場準入制度，對我國這種銀行業發展不很完善的國家來說是必要的。但是，在互聯網技術和信息革命的推動下，網絡銀行市場進入成本大大降低，削弱了傳統商業銀行所享有的競爭優勢，這種相對公平的競爭可能會吸引更多的非銀行機構進入這個領域。嚴格的市場準入制度顯然與網絡銀行靈活、便捷的設立方式相矛盾。而任何一家銀行的倒閉或者破產，都可能引發“多米諾”連鎖反應，引起整個社會的金融動蕩。為此，《銀行業監督管理法》和《商業銀行法》都對銀行業的市場退出問題做出了明確的規定。但與傳統銀行相比，網絡銀行更容易受突發事件的影響并發生經營風險。因此，如何解決網絡銀行的退出問題對銀行業的穩健發展至關重要。
（二）網絡銀行的賠償責任問題
無論合同責任還是侵權責任，網上銀行只要承擔責任，最終都會面臨賠償問題，從另一個角度來說，就是客戶能夠獲得的救濟問題。（1）可以考慮采用兩套并行的賠償機制：以有限責任為主，兼采完全責任原則。網上銀行因疏忽遲送、誤發支付信息的，其賠償責任限于傳遞費或支付命令金額加利息，除非它事先預見到會發生這種損失。如果銀行故意或欺詐性地泄漏客戶的商業秘密或更改、毀損客戶交易數據的，其賠償額應為客戶的全部損失。（2）有必要制定一項有關賠償責任的強制性法規以解決網上銀行與客戶責任問題。（3）在目前尚無法律規范的情況下，客戶與網上銀行需就相關問題達成協議，明確雙方法律責任，這屬于約定的賠償責任。（4）客戶可對一些重大交易指示投保，以便在遭到損害時從保險公司處獲得補償。
（三）網絡銀行中客戶隱私權的保護問題
在網上交易中，數字化貨幣、電子支票代替了紙制的現金，客戶必須向數字化貨幣發行人、網絡銀行的系統操作人提供一定量的個人資料才得以使用。由于這些個人提示資料是在internet等公開的計算機網絡上操作的，那么就帶來了如何保護網絡消費者的個人資料和隱私的問題。總體而言，我國還沒有針對個人隱私保護的法律，并且在其他的法律法規中相關規定也很單薄。隱私權保護，尤其是網絡與電子商務中的隱私權保護，在我國法律界還是一個新的命題。因此，當前迫切需要完善《民法通則》，增加對隱私權的保護的規定，在法律規范中應明確規定，網絡銀行應保證該個人信息的積累和使用，僅限于保證交易安全之目的。此外，有關隱私條款應綜合平衡隱私權保護和商業信息的秘密性，同時考慮到法律的實施和國家安全的要求。
參考文獻：
胡軍.網絡銀行的若干法律問題研究[J].蘭州學刊，2007，（12）.
關法律論文范文6
物業管理是近幾年來我國大力培育，發展房地產市場過程中，住宅和非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共和特約服務的新行業。隨著物業管理的出現，在牧業產權人、使用人和物業管理的受托管人之間產生了一種新型的民事法律糾紛迭起，它作為一種新類型案件，審理難度較大，加上現行法律、法規的滯后，且缺乏相應理論體系的支撐，在審判實踐中面臨許多新問題。物業管理作為一個新型的服務性行業還未制度化、規范化,物業管理中存在的法律新問題在司法實踐中已經顯露出來，我國應加快物業管理的全國性立法，明確物業管理公司和業主間的法律關系，明確物業管理服務收費的協商市場定價導向，解決物業管理糾紛的途徑。
關鍵字：物業管理；業主；發展商；
我國的商品房市場形成的近十年來，物業管理已經開始深入我們的生活。只要有新建的物業區，就離不開物業管理。我們從最初對午夜管理這個概念感到生疏到今天開始熟悉它，并逐漸有了更深的理解。隨著物業管理的迅猛發展，隨著物業管理規模和覆蓋面的迅速擴增，廣大業利意識的覺醒，物業管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點、難點和實際新問題，如現有法規的缺陷、業主的權利義務，業主、業主委員會和物業管理公司的法律地位和法律關系，物業管理公約的法律地位和功能，物業管理費用標準的價值導向和收繳行為的法律效力等等，也已經開始浮現出來。這些復雜新問題的解決，無疑最終都會歸結到物業管理理論探究以及立法策略上來。我們國家從過去對物業管理這個領域里一片空白到今天制定一系列相觀的法律、法規和政策。列如《城市新建住宅小區管理辦法》建設部第33號，國家計委，建設部有關印發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的同志等一系列有關法規。這些法規使得我們在物業管理活動中開始有法可依，有章可循。但是物業管理在我國還是一個新的領域，有關方面的立法和規定正在趨于完善，很多人對物業管理還沒有足夠的熟悉和充分的理解。目前物業管理進入了快速發展的重要時期，也到了非要解決這些復雜新問題的關鍵時刻，假如我們不能從理論上科學熟悉和尋求出物業管理的內在的、必然的聯系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜新問題，就可能使這些復雜新問題成為物業管理繼續健康發展前進的羈絆，導致眾多的法律訴訟。
一、物業管理中的法律關系
在物業管理活動中之所以出現許多新問題，一個主要原因是很多人對物業管理中的法律關系熟悉不清，錯誤的理解自己在物業管理中的法律地位。發展商開發一個物業區，通過市場銷售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購房人，即業主。發展商的法律地位逐漸從原來開發項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于一貫發展商開發一個項目一般都需要幾年，在這幾年中，發展商對該項目擁有所有權。但當該項目完成商品房售出后，雖然所有權已經發生了轉移，但大多數發展商在概念中認為其所建商品房的所有權仍未發生轉變。他們仍認為物業區是他們所建，當然物業管理由他們管，這種概念往往把物業管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產的處置權、管理權。這一概念在物業管理中尤為重要，所以在物業管理中，都要以圍繞向產權所有人提供服務為中心進行活動。
產權所有人是物業區內的主人，由他們在適當的時候（入住達到法定比例），組織以產權人為主的業主管理委員會，代表全體業主的權益。業主管理委員會是物業區內的最高權利機構。業主管理委員會制定管委會章程。業主管理委員會決定選聘或續聘物業管理公司，并負責和物業管理公司簽定委托管理合同。業主委員會和已簽約的物業管理公司，共同制定新的物業管理公約和新的物業管理收費標準，由已簽過委托合同的物業管理公司代表業主管理委員會，選聘保安公司和其他專業服務公司向物業區內提供服務。
由于購房人是逐漸進入物業區內的，而且業主管理委員會是當業主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業區入住的前期，也即發展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時，一般由發展商布置物業管理服務，包括這一時期的物業管理公司的選聘，管理公約的制定和物業管理收費標準，都只能暫由發展商來確定。但發展商應在管理公約中或收費通知中注明，此種布置是一種臨時性的布置，等業主管理委員會成立后，將由業主委員會再做調整。
只有理順了物業管理中的法律關系，并讓物業管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業管理中的新問題就輕易得到解決。
二、發展商直接管理物業輕易引發的法律新問題
經濟越發達，社會越進步，社會分工也越來越細，專業性也會越來越強。從專業分工的角度上來講，物業管理因該由專門的物業管理公司來經營，但在實際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。
有很多項目的發展商就獨自承擔起物業管理的重任。這些發展商在其內部附設一個物業管理部門，自制物業管理公約，自訂收費標準，自己組織布置成立物業管理委員會?？傊灾魅俗跃訉V大業主和物業區進行物業管理。發展商的這種行為輕易造成如下新問題摘要：
1.房屋本身質量新問題導致業主拒交管理費。房產做為一種商品，在居民消費中是最大的消費商品，也是較復雜的商品。商品的質量最難保證，質量新問題也是最輕易發生的。當發展商自己愿意承擔物業管理時，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當業主的房子有諸如漏雨、強面傾斜，或是門窗裂縫，業主都會以此為由拒交管理費。
2.當裝修出現質量新問題時。假如發展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現壁紙脫落、地板走翹，石膏板開裂或裝飾物變形，業主都會以此為由來要求發展商減免幾個月的物業管理費。
3.當實測面積和購買時的暫測面積有誤差時。實測面積和暫測面積一般都是有誤差的，一旦當這種誤差對業主不利時，業主就會以物業管理費作為討價還價的余地，迫使發展商讓步。
4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發展商采用分期付款的方式售房，業主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時間內交清。這時假如發生房屋質量新問題，裝修質量或水電氣暖，以及面積方面的新問題，或有物業管理不到位的新問題時，發展上不但物業管理費收不上來，就連剩余未付的房款也難收上來。
5.有銀行按揭貸款的情況出現時。發展上為了促銷，向銀行申請按揭貸款支持其業主購房，并為業主向銀行提供信用擔保。假如業主不能按時還本付息，自己愿承擔連帶賠償責任。假如出現上述的有關質量新問題，或物業管理方面的新問題，業主會拒絕向銀行還本付息，而把承擔債務的責任推給發展商。
之所以發生上面的幾種風險，主要的原因是發展商不能積極主動地避開風險，而是把兩個法律關系攪和在一起，這就導致了業主會把兩個方面的風險，即購房的風險和物業管理的風險合并在一起，同時推給發展商。假如發展商不涉及或不直接涉及物業管理，而由專業物業管理公司對物業進行管理，假如出現上述新問題，則責任輕易分清。該是質量新問題由發展商處理；該是物業管理責任由物業管理公司承擔；該交的物業管理費則業主自然會交。類似的案例不在少數。假如發展商自己獨攬物業管理，一旦出現新問題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無論從哪個方面講，發展商自己獨自從事其開發的物業區的物業管理都是弊大于利。三、物業管理公約應在什么時間簽署，由誰來制定
物業管理公約是約束業主和物業管理公司行為規范的法律文件，這是物業管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現的法律關系比較復雜，他不僅體現了所有者和被聘用者之間的聯系，也體現了管理者和被管理者之間的法律關系。在這個文件里業主從所有者到被管理者，物業公司從聘用者到管理者，雙方在發生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業公司來行使，所以物業管理公約是物業管理中的最終要的法律文件。由于在物業管理立法中沒有明確確立物業管理公約的法律地位，無論是業主、業主委員會，還是物業管理公司對于物業管理公約的法律地位和功能沒有一個正確地充分熟悉，沒有充分熟悉和發揮物業管理公約的真正功能，對于物業管理公約的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業管理的最高自治規則來對待，也沒有把物業管理公約看成為物業管理的基礎和準則，使得物業管理公約缺乏應有的法律約束力。
在物業管理的初期，由于發展商擁有大部分產權，所以發展商在物業管理中的功能比較大，又因為是發展商首先聘用了物業公司，所以最初的物業管理公約是由發展商來制定的。我們知道現在有關政府部門也印制了物業管理公約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內容還需要實際管理者增添。比較好的辦法是發展商應和物業管理公司共同制定物業管理公約。但這時的管理公約里一定要規定有效期限，比如規定當業主管理委員會成立后，其有效期截止。
隨著房屋的銷售，產權逐步從發展商手里轉移到了新的業主手里，發展商原來在物業區呢的位置由業主們代替，原來發展商在物業管理公約中的權利和義務也要相應做些調整。同樣廣大業主的權利和義務也應該在公約中得到充分體現，所以修改物業管理公約就勢在必然。假如業主管理委員會成立后，決定選聘新的物業管理公司，當然就更應該制訂新的物業管理公約了。不論是修改原來的物業管理公約還是制訂新的版本，都應由業主管理委員會主要負責，并會同物業管理公司一起根據物業區的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業管理實踐中經常碰到業主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業管理公約的情況，這也是物業管理公約功能得不到充分體現和發揮的一個普遍原因。因此，物業管理公約的功能要能夠真正體現和發揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業管理公約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業管理實踐中，的確有一些開發建設單位或物業管理公司利用自己有權起草和擬訂物業管理公約的途徑，在物業管理公約的強制性或禁止性內容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業主合法權益的公約條款，這就背離了物業管理公約應體現的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。
四、物業管理費導致的新問題
以業主承受能力為借口，導致的物業管理服務收費標準偏低，是制約物業管理健康發展的一個重要原因。多數物業管理企業疲于生計，必須靠其他經營收入才能維持收支平衡，這種普遍現象說明現行物業管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經濟的客觀規律，物業管理服務收費也應遵循市場規律，應由當事人按照市場規律的客觀要求自行協商確定價格。已成立業主委員會的，物業管理服務價格應由業主委員會和物業管理企業雙方協商議定，可以通過物業管理招標投標的形式確定，在物業管理服務合同中應明確物業管理服務價格。確定物業管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及和物業管理服務水平相適應的原則。
過低或過高的收費，都會導致許多業主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，發展商或物業管理公司對業主適行停水停電，不讓業主的汽車進物業區，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負功能，直接增加了物業管理的風險性。
五、如何區分物業管理費和物業管理維修基金
物業管理收費和費用標準的制定應是科學的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項收費的概念也應該搞清楚。物業管理中要收的費用有物業管理費、代收代繳的費用和物業管理維修基金。
代收代繳的費用是由物業管理公司從業主處收來再如數繳給有關公司的，如摘要：水費、電費、綠化費、電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話費、煤氣燃氣費、土地使用費等。
物業管理公司對物業區內提供服務的收費，也即物業管理收費。這筆收費可以按照有關規定按每平方米每月多少錢來定。管理費是維持物業區正常運轉的“血液”，沒有穩定的管理費，物業管理公司就無法工作。假如一個物業區內成立了物業管理委員會，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業主都應遵守這個標準，向物業管理公司準時交費。
但有時確有一些業主，只顧自己個人私利，盡管業主管理委員會已經代表全體業主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業公司交費。這些人的拒絕交費產生的后果就是破壞了物業管理的正常秩序，享受其他業主的權益，也即直接侵犯其他業主的合法權益。這些人不交費，其他業主多的費用其實就在為他們服務。這樣的案例確實發生在一些物業區內。有時物業管理公司也采取一些強制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業管理公司和業主管理委員會共同前去說服教育，假如仍不奏效，物業管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強制執行手段解決。業主管理委員會在制定管理公約時，應該將如何制裁無故不交管理費用的行為的有關條款寫進公約里。
物業管理維修基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業管理維修基金的主要目的是為了應付在物業管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，物業管理維修基金的功能類似于物業區所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區分所有建筑物的修理和保養計劃，必然會加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養不及時使所有建筑物過早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養護，使所有建筑物處于良好的狀態和正常運行，充分發揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。
在物業管理法律、法規的立法中我們確立了物業管理維修基金和公用設施專用基金作為物業管理基金。其中規定各類物業管理都應設立物業管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業管理。這樣做是因為住宅類的物業管理都直接面對著居民，同時在住宅區內用于居民公益性質的公用設施相對比較多，考慮到居民的經濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業管理，公用設施相對較少，費用小也比較輕易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。
六、業主管理委員會的職責和權限
許多實踐證實一個物業區管理的好壞，和該物業區的業主管理委員會有著密切的聯系。業主管理委員會由物業區內過半數的業主選舉產生，代表廣大的業主的利益行使權力。實際上業主委員會是物業區內廣大業主行使權力的常設最高權利機構。
業主大會每年召開一至兩次，由業主管理委員會負責召開。業主大會決議的內容有摘要：1.物業管理公約及《業主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內解除終止物業管理服務合同，解聘作為管理服務人的物業管理企業；3.物業建筑物的重大修繕或改良；4.物業建筑物的重建；5.業主委員會的撤消和重選；6.區分所有權的強制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業主根本的共同利益的物業管理企業在合同期內的選聘、解聘，以及物業管理公約修訂變更、業主委員會的撤消和重選等新問題更是重中之重。
業主管理委員會每半年審核管理公司呈報的財務報表和資金使用概況，對物業區內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見業主管理委員會的功能在物業區內是非常重大的。業主管理委員會和物業管理公司每月都要定期舉行會議，商討重大新問題，以利于從早期消除物業管理中的隱患。
假如物業區內不設立業主管理委員會，而只是有發展商或物業管理公司決定一切，就極輕易造成很多對業利進行侵犯的事件，業主的合法權益就不會得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現。
七、正確的法律關系和完善的管理制度是物業管理經營活動的基礎
物業管理工作既煩瑣，又復雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關物業管理方面的法規目前還不太完善，所以由于物業管理不善造成的法律新問題越來越多，而且這些新問題又極不輕易得到圓滿解決，這就是我們目前物業管理所面臨的現實新問題。要想避免物業管理方面出現的新問題，減少物業管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的法規和制定有關政策外，完善物業管理中的法律關系，是使物業管理工作走上正規的第一步。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現新問題。
在目前要求所有的物業管理公司和業主管理委員會都正確理解物業管理中的法律關系，并用正確的法律文件來確定這些法律關系也是不現實的。業主管理委員會或是物業管理公司可以聘請精通房地產法律方面的律師提供法律服務，例如制作委托管理合同，物業管理公約，業主管理委員會章程等。律師還可以提供有關解決物業管理糾紛的法律咨詢服務。同時還可以幫助物業管理公司和業主管理委員會制定其他一系列相關物業管理的規定，物業管理應該有法可依，有章可循。
應該指出目前在物業管理活動中所涉及到的物業管理法律新問題遠遠不止上述這些，諸如物業管理的監督、開發建設單位在物業管理活動中的地位和權利義務、規范物業管理市場競爭、政府在物業管理活動中的地位和功能……等等隨著物業管理的深入發展和規模的不斷擴大，人們的對物業管理的法律意識的不斷提高，深入探究和探索思索物業管理的法律新問題，強化物業管理理論探究，用所有權構筑起物業管理理論體系，從立法策略上構筑物業管理生存和發展的法制基礎，是我們從事物業管理行業的每一個業內人士應盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能迎來二十一世紀物業管理的燦爛明天。
參考文獻摘要：
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