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房地產項目可行性研究范文1
Abstract: Feasibility study on real estate project is not only an important work for real estate enterprises in the investment decision-making stage, but also the scientific method of real estate construction project obtaining the best economic effect with minimum cost. The feasibility study on real estate project has important realistic significance for real estate enterprises.
Key words: real estate project；feasibility study；realistic significance
中圖分類號：TU-05 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2011）23-0062-01
1可行性研究在房地產項目中應用的必要性
1.1 房地產項目可行性研究房地產可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。
1.2 房地產項目可行性研究的步驟
1.2.1 組織準備進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。
1.2.2 現場調查與資料收集現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
1.2.3 開發方案的設計、評價和選擇這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。
1.2.4 詳細研究采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
1.2.5 編寫研究報告書可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同且全面翔實。房地產可行性研究的內容按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。
1.3房地產項目可行性研究和內容
1.3.1 項目概況項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
1.3.2 市場分析和需求預測在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
1.3.3 規劃方案的優選在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
1.3.4 開發進度安排對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
1.3.5 項目投資估算項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
1.3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
1.3.7 財務評價財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
1.3.8 風險分析風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
1.3.9 國民經濟評價國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
1.3.10 結論運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。
房地產項目可行性研究范文2
關鍵詞：房地產項目，可行性研究
可行性研究是指在投資決策前,對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價,判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利,并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法,其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發項目的實施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼椖客顿Y決策的重要依據,是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據,是項目籌措建設資金的依據,是編制設計任務書的依據。論文寫作，房地產項目。
1.房地產項目經濟評價特點分析
房地產開發項目的特點是房地產開發項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程,房地產產品的總成本費用之和即為總投資,其財務效益主要表現為生產經營過程中的銷售收入。對于一般的房地產項目而言,經濟評價主要是財務評價,因此房地產開發項目經濟評價,即財務評價的特點：
1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結合,以宏觀效益分析為主
房地產關系到人們的切身利益,不能只看項目本身的獲利能力,還要考慮項目對社會的影響,即考察項目的建設和經營對國民經濟有多大貢獻以及需要國民經濟付出多大代價。在當前經濟形勢下,房地產開發商更應該重視國家宏觀經濟調控政策的方向的分析,根據國家的需求,更多的投資經濟適用房、中小型住房等項目。論文寫作，房地產項目。
1.2定量分析與定性分析相結合,以定量分析為主;
財務評價是可行性研究報告中唯一的量化的評價部分,必須進行數據的預測估算,進行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項目的效益,據以判別項目的財務可行性。作為資金密集型的房地產業,迫切需要從粗放式開發向集約式開發過度。特別是在當前金融危機下,房地產開發商要擴大開發利潤空間,必須用定量分析的方法,來量化開發過程中的每一項成本支出,擺脫過去粗糙的定性分析,從而真正達到全過程量化監測成本費用,最大限度地降低開發風險。
1.3分析過程中主觀性與客觀性相結合,主觀性所占比重較大;
如實踐中,由于編制財務評價報告的目的不同,委托人及編制人對財務評價缺乏應有的認識和重視,使得財務評價主觀意識較強,受委托人和編制人員影響較大。投資額、房價、銷售量等是編制人員可以對財務效益進行主觀控制的手段。編制人員對風險的態度和對項目的認識也會使財務評價表現出很強的主觀性。
2房地產項目可行性研究過程
2.1以投資機會研究
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機會研究認為可行的，就可以進行初步可行性研究。
2.2初步可行性研究
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。論文寫作，房地產項目。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5% 。
2.3詳細可行性研究
詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0% 。項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
2.4可行性研究階段工作精度表
房地產項目可行性研究范文3
1．項目建設背景
2．項目概況
（1）項目名稱：___________________________
（2）建設地點：___________________________
（3）建設單位：___________________________
（4）企業性質：___________________________
（5）經營范圍：___________________________
（6）公司類別：___________________________
（7）資質等級：___________________________
（8）企業概況：___________________________
（9）工程概況：___________________________
（10）資金來源：__________________________
3．可行性研究報告編制依據
4．可行性研究報告研究范圍
5．研究結論及建議
6．主要經濟技術指標
項目主要經濟技術指標見表1。
表1 項目主要經濟技術指標
序號
項目名稱
單位
指標
1
總占地面積
平方米
2
總建筑面積
平方米
3
建筑容積率
4
小區綠化率
％
5
戶均面積 多層住宅
平方米／戶
聯排低層住宅
平方米／戶
6
地下停車庫車位
平方米／車位
7
綜合售價 多層住宅
元／平方米
聯排低層住宅
元／平方米
8
地下停車庫
元／位
9
建設投資
萬元
10
每平方米建設投資
元
11
投資利潤率
％
12
全部投資財務內部收益率(稅前)
％
13
全部投資財務凈現值(稅前)
萬元
14
全部投資投資回收期(稅前)
年
二、住宅市場分析與營銷戰略
1．當前住宅市場現狀
2．商品房市場現狀與市場需求
3．商品房的市場需求及發展
4．當前住宅市場面臨的矛盾和問題
5．營銷戰略
三、項目選址及建設條件
1．項目選址
2．建設條件
2．1 位置優越
2．2 交通方便
2．3 建設場區“五通”條件具備
供水：____________________________
供電：____________________________
煤氣：____________________________
通訊：____________________________
場地：____________________________
2．4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全
2．5 土地征用情況
四、建設規模及功能
1．建筑面積的內容
2．功能設施標準
2．1 建筑使用功能
2．2 設施標準
（1）住宅裝飾及設施標準
（2）小區配套設施
2．3 住宅戶型規劃
3．工程項目一覽表
依據初步規劃方案，主要工程項目見表2。
表2 主要工程量一覽表
序號
項目名稱
說明
1
土建工程
建筑面積 ㎡
1．1
1．2
1．3
多層住宅
聯排低層高檔住宅
地下停車庫
建筑面積 ㎡
建筑面積 ㎡
建筑面積 ㎡
2
給排水工程
水箱、水池、水泵機房
3
普通消防系統
住宅區
4
變配電工程(強電)
配電房變配電設備
5
照明工程
小區照明
6
通訊工程
普通電話配線(端子接單元口)
7
火災報警及安全監視 公共場所火災報警，可視防盜門
8
通風工程
地下停車庫通風
9
閉路電視
住宅區
10
室外工程
室外綠化及部分道路場地
五、建設方案
1．建設場地環境
1．1 地形
1．2 場地自然條件
（1）地貌：____________________
（2）水文地質：________________
（3）地震裂度：________________
（4）地基土工程地質評價：
2．總體規劃布局
2．1 片區規劃
2．2 小區整體規劃設計原則
2．3 總平面布局
2．4 交通組織
2．5 規劃指標
根據項目初步方案及建設規模，規劃指標見表3。
表3 項目建筑技術經濟指標
序號
項目
指標
1
總用地面積
平方米
2
總建筑面積
平方米
3
地下建筑面積(地下停車場)
平方米
4
地上建筑面積
平方米
其中：多層住宅
平方米
聯排低層高檔住宅
平方米
5
建筑層數 地上
層
地下
層
6
建筑總高
米
7
建筑層高 地上
米
地下
米
8
建筑容積率
9
綠地率
％以上
10
停車 地上
不停車
地下
輛
3．建筑方案設計
3．1 建筑方案總體構思
3．2 平面設計
（1）住宅。住宅經濟技術指標見表4。
表4 項目住宅經濟技術指標
序號
指標名稱
單位
指標
1
套內使用面積
平方米／套
2
住宅標準層總使用面積
平方米
3
住宅標準層總建筑面積
平方米
4
住宅標準層使用系數
％
5
套內建筑面積
平方米
5．1
5．2
5．3
多層住宅 a型
多層住宅 b型
聯排低層高檔住宅 c型
平方米／套
平方米／套
平方米／套
6
戶內平均居住人數
人／戶
7
居住戶數
戶
8
居住人數
人
（2）公用建筑。
3．3 立面設計
4．結構設計
4．1 基礎造型及處理
4．2 上部結構
5．公用設施方案
5．1 供水排水
5．2 供電
（1）供配電系統。
（2）照明及電力設備。
5．3 供氣
5．4 中央空調
5．5 弱電設計
6．消防
7．環境保護
六、項目實施進度安排
本項目計劃在左右的時間內建成。建設進度計劃如下：
______年______月______日：項目建議書批復。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。
______年______月______日：綜合管網設計。
______年______月——______年______月：施工圖設計。
______年______月：報建、領取建設規劃許可證。
______年______月______日：工程開工。
______年______月：完成投資的25%，開始預售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：單體工程驗收。
______年______月——______年______月：分項工程驗收。
______年______月：正式入住。
七、投資估算與資金籌措
1．投資估算
總投資造價見表5和附表1
表5 項目投資估算
單 位：萬元
序號
項目
開發產品
成 本
分期計劃進度
1
2
3
4
1
土地費用
2
前期工程費
3
基礎設施建設費
4
建筑安裝工程費
5
公共配套設施建設費
6
開發間接費
7
管理費用
8
銷售費用
9
開發期稅費
10
其他費用
11
不可預見費
合計
2．資金籌措
詳見附表2
八、經濟效益分析
1．住宅銷售價格
2．銷售進度及付款計劃
本項目計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。
表6 各類建筑銷售計劃表（%）
項目
合計
1
2
3
多層住宅
聯排低層高檔住宅
地下停車場
3．稅費率
本報告采用的各種稅費率見表7。
表7 稅費率表（%）
稅費項目
稅費率
稅費項目
稅費率
營業稅
土地增值稅
城市維護建設稅
公益金
教育費附加費
法定盈余公積金
企業所得稅
任意盈余公積金
房產稅(按租金)
不可預見費
項目盈利能力詳見附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
序號
項目
變動幅度
(％)
全部投資(所得稅前)
內部收益率
(％)
凈現值
(萬元)
投資回收期
(年)
基本方案
1
開發產品投資
2
售房價格
3
預售款回籠進度
4
租房價格
5．清償能力分析
6．資金平衡分析和資產負債分析
資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。
7．敏感性分析
將開發產品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖（略）。
8．臨界點分析
詳見表9
表9 臨界點分析表
敏感因素
基本值
臨界點
全部投資稅前內部收益率
期望值
開發產品投資(萬元)
最高值
售房價格(元／平方米)
最低值
土地費用(萬元)
最高值
售房面積(平方米)
最低值
9．主要經濟指標
項目的主要經濟指標見表10。
表 10 主要經濟指標表
序號
名稱
單位
數據
備注
ⅰ
1
1．1
1．2
建設規模
房地產開發產品總建筑面積
商品房銷售
其中：多層住宅
聯排低層高檔住宅
地下停車場
出租房
地下停車場
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
ⅱ
1
2
3
4
5
6
7
8
9
經濟數據
總投資
資金籌措
其中：資本金
使用預售房款
經營收入
經營稅金及附加
總成本費用
利潤總額
所得稅
稅后利潤
土地增值稅
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
萬元
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
ⅲ
1
2
3
4
5
6
7
8
財務評價指標
商品房投資利潤率
商品房投資利稅率
商品房資本金凈利潤率
全部投資內部收益率(所得稅前)
全部投資投資回收期(所得稅前)
全部投資內部收益率(所得稅后)
全部投資投資回收期(所得稅后)
資本金內部收益率
％
％
％
％
年
％
年
％
九、風險分析及對策
1．市場風險分析
房地產項目可行性研究范文4
房地產開發項目可行性研究是指根據市場需求和城市規劃、行業發展規劃的要求，對與項目有關的各方面問題進行全面、深入的分析，從而判斷此房地產開發項目在技術上是否可行，經濟上是否合理的科學方法。
二、房地產開發項目可行性研究中存在的問題
1.缺乏系統的理論指導
目前能用于房地產開發項目可行性研究的指導性文件較少。比如說如何根據社會經濟發展和城市規劃的要求，運用各種科學的分析方法，對房地產開發項目可行性研究的重要內容進行綜合分析、評價和確定，還缺乏明確的指導性意見。近幾年國內的專家學者對可行性的理論也進行了深入的研究。然而這些理論的指導性還有待于提高。由于指導理論的缺乏，必定影響房地產開發項目可行性研究的發展。
2.有待完善評價指標體系
規劃評價指標、經濟評價指標、設計方案評價指標、市場定位評價指標和風險不確定性評價指標等是當前我國房地產開發項目可行性分析采用的主要的評價指標。目前我國房地產開發項目的可行性研究通過不同的評價指標體系的不同角度進行分析評價。但是還存在很多的不足之處，有待于完善。
3.缺乏準確的房地產市場信息
在房地產開發項目可行性研究過程中需要收集大量的信息和多方面的資料和數據。這些都是前期工作中的基礎性工作，也是比較重要的工作。但是我國到目前為止還沒有形成一個房地產市場的數據信息平臺。相比之下一些發達國家的房地產市場比較成熟，已有比較完善的房地產市場信息數據平臺。這對于房地產企業進行房地產開發項目的研究有很大的幫助。所以我們要不斷的完善我國的房地產市場信息數據，對我國房地產市場的發展有利。
4.統一行業技術標準
在房地產開發項目實踐中我們會發現開發項目可行性研究的行業技術標準和規范性之間存在不一致性。這種不一致就會使房地產企業研究出的可行性研究報告和標準之間存在差異，編制單位將無從進行準確的工作和正常的交流，會使整個房地產開發項目可行性研究缺少真是性，它將對房地產市場的健康有序的發展產生影響。
三、房地產開發項目可行性研究對策
1.可行性理論要不斷的深入和創新
首先，我們應在房地產開發的實踐中不斷的歸納、整理可行性研究的理論，逐步建立系統的可行性研究理論，這也是房地產市場健康發展迫切需要解決的。其次，在此基礎上要不斷的對理論創新，比如項目所在地理位置分析、項目所在地區的環境分析、項目可能存在的風險進行分析等。理論研究的不斷深入和發展才會更有利于我國的房地產項目可行性研究的不斷健全和完善。2.建立綜合評價體系可行性研究綜合評價體系是房地產開發項目可行性研究從社會、經濟角度出發，分析房地產開發項目對本區域的影響情況，包括經濟和社會影響兩個方面。通過它可以判斷出房地產開發項目是有利的還是有比弊的。房地產開發項目評價體系在房地產市場中起到舉足輕重的作用，所以建立科學的綜合評價體系對于房地產企業和房地產市場的健康發展是不可缺少的。
3.建立可行性研究數據信息庫
房地產行業要想持續健康的發展，必須要盡早建立房地產開發可行性研究數據信息庫，它同時也給國內的房地產企業提供了一個的平臺，一個交流的平臺。數據信息庫的建立可以是多方面的，可以是全國性的也可以是地方性的。但數據信息庫的建立我認為應包含以下的內容:(1)城市或一個區域的基礎情況。（人口、年齡、民族、文化背景、職業）(2)城市或一個區域的規劃情況。（政府對本城市、本區域近5年的規劃）(3)城市或一個區域的所擁有的房地產企業數量、資質。(4)最近5年內的城市樓盤銷售情況(5)不同層次的消費者對房屋喜好。（面積、戶型、風格）(6)該城市社會經濟發展的最新動向。(7)建筑材料市場的最新動態。房地產開發項目可行性研究數據信息庫可以由政府和房地產行業協會同時建立，也可以單獨建立，最終的目的都是為了促進房地產企業正確的進行投資決策，從而降低因信息缺乏帶來的風險，促進房地產市場有序的發展。
4.加強房地產咨詢業的規范化
房地產項目可行性研究范文5
關鍵詞：財務評價可行性研究
房地產投資可行性研究是在項目投資決策前，對擬開發項目的經濟合理性、適用性、技術先進性、建設的必要性和可行性進行全面分析和綜合評價，針對擬投資項目該如何投資建設，得出較科學的意見，為項目投資決策提供科學的依據。而財務評價是項目可行性研究中的重要一環。投資項目旨在最大限度地獲得經濟效益和社會效益，財務評價正是通過對項目的投資估算、市場需求和營銷環境進行分析，從財務角度預測項目未來可能產生的投資回報和經濟效益，為項目的可行性研究提供依據和支撐，為投資決策提供幫助。進行房地產項目財務評價，首先要估算出項目的投資成本、收入、稅金和利潤等基礎數據，然后據此計算出相應的技術經濟指標，對照有關標準，判斷項目是否可行或從中選擇最佳方案。
以某房地產公司擬投資建設青年公寓項目為例,簡要介紹財務評價的基本方法和步驟。
1 基礎數據準備和估算在進行項目財務評價前應對必要的數據進行實地的收集整理，對需要用到的各類參數可采用同行業或相關的行業數據進行估計。
1.1 項目總收入估算根據項目所處的地理位置、交通條件、物業檔次、周圍環境等，和對本項目附近地區的具有競爭性發展項目的銷售情況進行個案分析，得出住宅均價為4500元/平方米。項目總銷售收入為3.67億元（詳見表1-1“經營收入估算表”）
表1-1經營收入估算表
房地產項目可行性研究范文6
【關鍵詞】可持續發展；房地產；管理
1 房地產業發展的相關政策
房地產作為一項支柱產業，尤其在近幾年來，國家在政策上做出了很大調整，使居民又進一步減輕了貸款購房的支付壓力，意在發展房地產業，刺激住房消費，拉大內需，拉動經濟增長。目前，我國實行以《土地管理法》和《城市房地產管理法》為核心，以土地、房屋分管為特征的法律體系，用以規范我國土地管理和城市房地產管理。其特征為:立法從原則上是對實踐的總結，以部門立法為主，政策是立法的主要基礎等。但與之相應的立法還很不夠。一方面，我國房地產法律體系還不夠完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不動產法》;另一方面，立法層次結構不清，法律規范之間交叉重復。再加上普遍的房屋土地分管體制，結果宏觀調控市場能力差，管理不力，問題不少，還有許多法律真空，引起諸如住宅質量、
公建設施、住宅面積、中介服務、各項收費等方面的投訴不斷的現象發生;這也是我國房地產業十多年的發展歷程中多次大起大落的原因之一。
但近幾年是關于房地產業的具體政策出臺最多的時期，國務院的這些政策有利地推動了房地產業的發展，拉動了國民經濟的增長。這些政策主要包括以下幾個方面:
1.1 刺激消費的政策。1999年上半年年開始，針對投資需求與消費需求均不足的新情況，采取了綜合對策。其中為抑制消費需求的下滑，采取了提薪、擴大消費信貸規模、降息、儲蓄實名制、征收利息稅等措施抑制儲蓄增長，.刺激消費增長。
1.2 推進房改的政策。一是停止實物分房，實行貨幣分配的政策逐步推行住房貨幣化。二是按房價收入比實行不同的住房補貼政策。
1.3 放開住房二級市場的政策。1999年政府了《己購公有住房和經濟適用房上市出售管理暫行辦法》，規定了開放交易市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準入制度所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關政策，使得開放交易市場的政策框架基本形成?，F在全國許多大中城市都在積極開放存量住房交易市場。
1.4 推行住宅產業化的政策。房地產消費市場的逐步規范，進一步調動了買房的積極性。去年以來，建設部會同有關部門，采取了一系列措施整頓規范房地產市場。一是了新的《房地產開發企業資質管理規定》，并對所有從事房地產開發的企業進行清理換證，依法淘汰了一大批實力弱、信譽差、經營不規范的企業，規范了銷售主體行為;二是會同國家工商行政管理局了《商品房買賣合同示范文本》;三是了《商品房銷售管理辦法》，規范了開發商的銷售行為:四是了《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》。這一系列政策的實施，保護了消費者合法權益。
1.5 減免過高稅費的政策。近幾年來，國家在鼓勵住房消費的稅收政策上有了實質的突破，對房地產交易過程中所涉及的營業稅、契稅及個人所得稅給予了相應的減免優惠，使稅賦較大幅度下降。其中主要的，一是取消了對房地產投資者15%的固定資產投資方向調節稅(原先這項稅種只是對國外境外投資者免征);二是降低房屋交易契稅及其他相關費用，契稅稅率從6%降到3一5%;三是大大降低房屋租賃稅費。房屋租賃的總體稅收稅率由原來的17一30%調低到目前的4一7%;四是有的城市采取購買住房返還個人所得稅，促進了住房銷售，還有效吸引了一部分企業在城市扎根。
2 基于可持續發展觀念下的項目可行性研究和可持續發展觀念的必然性
西方學者指出，要想成功，必須作到下面兩點:首先要“做正確的事情”，然后是“把這項正確的事情辦好”。相比之下，前者更重要，因為只有去干正確的事情才會產生真正的效果，而后者只是辦事的效率的高低而已。戰略管理就是設法去做正確的事情，從而追求真正的效果。戰略策劃的精神能從我國兵書中的“運籌于帷握之中，決勝于千里之外”這句話上體現出來。房地產項目可行性研究是指投資者通過分析自身能力和項目條件，了解環境變化的特性和趨勢，去制定出把握機會，發揮和建立競爭優勢，避免威脅并彌補劣勢的項目戰略?？尚行匝芯繉嶋H上是一系列的工作過程，即包括確定項目的開發目標，分析內在條件、能力和外部環境，進行項目定位和策略設計的整個過程。但是與以往不同的是，我們現在做這些工作的時候，要從可持續發展的戰略眼光出發，在企業的可持續發展戰略框架下進行。
第一，可持續發展戰略能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。項目可行性研究報告是在對項目目標市場調研后形成的，它是研究者不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。
第二，有一r可持續發展的觀念在其中，能使增強項目的競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決策者大有“四面楚歌”’的感慨。在這種情況下，可持續發展戰略就更能發揮它的特長，將企業長期的戰略指導思想融匯于個體之中，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
第三，能有效地整合項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在企業的戰略還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。戰略管理參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，可行性研究報告還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
3 可持續發展戰略對于項目可行性研究的意義
房地產業既是資本密集、關聯度高的產業，又是提供生活必需品的基礎產業，判斷房地產業形勢和發展前景必須從基本國情出發，充分考慮中國加速的城市化進程和市場化改革的影響，以科學發展觀為指導，在經濟社會發展的整體環境中去把握。房地產產品開發周期長，形成有效供給相對于投資期具有滯后性，當年的房地產業市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結果，所以判斷分析房地產業形勢不能僅僅依據同比資料得出結論，因為它是以上年基數合理為前提的。房地產產品具有空間不可移動性，局部地區供求關系的異常導致全局連鎖反應的可能性較小。中國是一個幅員遼闊，各地發展極不平衡的大國，以局部地區的房地產形勢推導全國整體態勢必須慎之又慎，否則會得出相反結論。
在當市場!發生變化的背景下，若想使投資的項目取得成功，惟有分析當前房地產市場，以可持續發展的角度來調整自己企業的戰略。在可持續發展戰略的基礎之上，合理、全面、真實的對項目的可行性做出研究，這才是我國房地產企業今后應引起重視的問題。
4 結束語
房地產企業要立足市場，不僅要憑借自身的實力，更要注重智謀，講究戰略。企業的戰略觀念和戰略管理水平的高低正在成為影響企業生存和可持續發展的核心動能之一。，它驅使企業從戰略的高度去認識環境的變化、去整合企業資源，致力于核心競爭能力的培植、經營理念的提高和管理模式的創新，以把握機遇、應對挑戰、競爭制勝，取得可持續的發展。房地產企業競爭發展的要義在于擺脫純粹的以項目開發為中心的運作機制，通過積極實施戰略管理，規劃企業的主要業務與長期發展、規劃企業的人才開發和資源整合、規劃企業的組織建設與文化建設，謀劃發展所長、克服所短的經營策略、競爭策略和發展策略，促使企業進入長期發展的良性通道。
參考文獻
[1]楊錫懷，冷克平，王江.企業戰略管理.北京:高等教育出版社，2004
