前言：中文期刊網精心挑選了房地產開發和管理范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產開發和管理范文1
【關鍵詞】房地產；企業管理；問題；對策
1 我國房地產開發企業發展現狀
1.1 國際經濟環境影響我國房地產開發企業
2008年美國的房地產金融泡沫的破滅全球經濟進入下降通道，外資尋覓新的增長點通過各種方式參與我國房地產投資，致使我國房地產產能過剩價格高漲危機重重。
1.2 中國房地產開發企業受到國家嚴格的宏觀調控
1.2.1 貨幣政策從寬松到從緊
過去國家為支持房地產發展實行寬松的貨幣政策，隨著房地產市場超常發展，房地產泡沫顯現融資結構不合理負債水平高，貨幣政策從寬松轉為從緊。
1.2.2 限購限貸高壓不斷
在多輪樓市調控效果不理想的前提下，政府加大力度通過限購限貸控房價治通脹。
1.2.3 保障房建設控制總供給
據住房和城鄉建設部測算，未來三年每年住房保障投資3000億元，政府為民生履責房地產市場供給總量由此增加。
1.2.4 成交量大跌以價換量大勢所趨
據合房網統計：上半年合肥需求減少2%、投資減少16%，房產市場供應充足但銷售面積下跌。房地產商目前最大的難題是如何緩解日趨緊繃的資金壓力，繼綠地率先采取降價策略之后，越來越多的項目開始降價銷售，降價銷售是開發商快速回籠資金最有效的辦法。
1.3 中國房地產業面臨著前所未有的激烈競爭態勢
1.3.1 土地市場競爭越拍越高
地方政府債務的加大進一步推高土地價格上行壓力，因此各地“地王”的頻現，土地成本升高推動房價升高，房地產業由此產生的泡沫使整個房地產業的風險在上升。
1.3.2 營銷領域競爭愈演愈烈
單一分銷、兩部分銷、多分銷渠道、品牌營銷、差異化營銷等等層出不窮。
1.3.3 資金壓力越來越大
貨幣政策進步一收緊貸款的難度增大，房地產行業融資難，資金成本隨著加息升級而高企。
1.3.4 人才競爭激烈
人才短缺是大多數房地產企業普遍存在的問題，大型企業因高速發展不斷高薪挖人，小企業很難留住人才，人力成本逐年上升競爭愈演愈烈。
1.3.5 管理模式落后和僵化是企業成敗的根源
結構同質化，重視銷售之道輕視客戶服務，管理欠科學化規范，觀念落后。
2 房地產開發企業管理中存在的問題
2.1 企業管理規模化精細化不足
2.1.1 市場主體準入門檻不高
房地產市場雖有優質大型房企萬科、 恒大、保利、綠地等大企業，但中小企業數量多規模小信譽差實力總體不強，我國房地產開發企業總數約9萬左右，以中小企業居多，我國法律要求房地產開發公司最低注冊資本為500萬元人民幣，對資本密集型企業來說門檻不高。
2.1.2 精細化、產業化不足
多數企業精細化產業化不足，多為粗放式投機式經營，無長遠戰略規劃。
2.1.3 發展動力不足
多數企業因缺技術、缺管理、缺品牌、缺持續的盈利能力，發展動力不足。
2.2 高負債經營，蘊藏巨大金融風險
2.2.1 財務狀況需謹慎
據調查多數房地產開發企業資產負債率高于70%，已經超過國際公認的安全標準60%，而且不少企業甚至高于這一數據，財務安全風險極大。
2.2.2 資金壓力大
銀根收縮貸款難籌資市場火熱資金壓力大增，資金成本高、勞動力成本逐年攀升、材料價格不斷上漲，融資是中小企業發展以及生存的瓶頸?；谫Y金鏈安全考量以及后期土地儲備需要，降價保量勢必是一種選擇，新的房價拐點可能到來，但形式上也可能表現為暗跌，融資是房地產企業發展的瓶頸。
2.2.3 信貸風險、監管不到位
房地產的資金風險，主要是銀行業的信貸風險，政府從宏觀角度和全局立場考量調控勢在必行，藉此降低或化解信貸風險。
2.3 企業品質意識不強
設計理念不新，同質化標準化較多表現，差別化個性化和品牌化較少表現，設計創新有待加強。
2.4 企業經營管理粗放、不規范
制度建設、團隊建設 、流程建設、績效考核、信息化建設、內部控制水平低，進度控制、投資控制、質量控制效率不高。
2.5 房地產企業誠信問題不容樂觀
涉及質量的投訴不斷、捂盤惜售、噪音問題、合同違約、面積縮水、物業管理混亂總是等業主投訴政府監管然后再處理，房地產企業誠信問題不容樂觀。
3 房地產開發企業管理問題的對策
3.1 通過兼并重組等方式做大規模，整合行業優勢資源
3.1.1 產業鏈整合、聯合開發、資本重組
加強上下游產業鏈調研、整合產業鏈資源優勢，做大做強主業之外吸收上游設計、監理、咨詢以及下游的建筑安裝裝飾的優質企業。恒大集團在本次調控中彎道超越，2011年銷售僅次于萬科居全國第二，先后收購了如深圳建設集團在內的產業鏈高端企業，為下一步擴張積聚力量。兼并重組，利用物業的組合規避風險。適當的兼并重組、多元化以及轉型，現在的轉型就是從過去土地運作為主的環節，轉向品牌運作的環節。商業模式的創新，開發商―制造商―投資商，管理是核心。通過兼并重組做到規模制勝，本輪調控中國內房地產企業總數由9萬變為8萬，兼并重組是做大做強提高競爭力的不可或缺的途徑。一如當年的家電業百花齊放，經過若干年的市場洗禮，如今大家知道的也只有為數不多的幾家品牌。中小房地產業還應該走聯合開發、合作經營、集中和規模化道路，不僅提高其防御風險的能力，而且可以借助規模效益優勢，為企業籌集到更多的開發資金。房地產開發企業的整合可以通過資產重組，讓一部分有實力的企業借助資本市場，通過資本運作，以控股方式組建緊密或松散的企業集團，通過橫向聯合增強企業的資金實力，或是通過垂直聯合來延伸企業的產業鏈，也可以鼓勵有實力的企業集團采用兼并中小企業的方式實現規模效益，獲得由規模擴大帶來自身成本的降低、共享技術、管理經驗、市場信息等資源，企業通過發行公司債券也是一條比較好的途徑，通過透明規范運作也能提升房地產企業并購。
3.1.2 主動讓利銷售，回籠資金
加快資金回籠，拓展融資渠道，適當放緩節奏，理性開發以待后市，向三四線城市擴張，逆市中尋找新的增長點，更科學的管理，更人性化的營銷，比如碧桂園率先在全國范圍內降價，名利雙收做有責任感的企業。
3.2 通過項目資本運作吸收社會游資參與，減少負債資金風險
3.2.1 對外項目化運作，整合社會資源、合作共贏
成立項目公司，利用各自資金、土地、品牌等優勢合作共贏，進一步吸收社會資本參與以達到以小博大共同發展，減少企業負債率以及財務風險，通過聯手、共享品牌，以求利益最大化。
3.2.2 對內成本為先，加強管控
學習美國西南航空公司以低成本經營作為其經營戰略和競爭優勢,采用高飛機轉場率和高負荷工作量來降低成本。我國中小房地產企業的可據此在調查市場需求后設計標準戶型、批量生產。在住宅市場，不與大公司正面交手，專門尋找被忽略的潛在市場，鎖定客戶群，低成本、高效率運營，開發適合自己的商業模式，將房地產實體產品進行系列化、通用化、組合化、模塊化設計，合理簡化產品與部件品種規格，通過批量采購降低成本。加強過程控制和決算控制，土地市場加大區域投資規模減少轉場率節約管理費用，加快開發規模、提高開發速度。
3.3 重點塑造品質，提升房地產企業競爭力
3.3.1 品質內涵包括品牌和質量
質量樹品牌、誠信立偉業品牌綜合塑造可以通過品牌身份識別、戰略規劃、個性塑造、定位、核心價值界定、知名度打造、美譽度提升、忠誠度培育、聯想建設、延伸、形象更新、國際化、整合傳播、保護與危機管理、體驗等步驟。
3.3.2 房地產企業品牌的塑造-工程設計創新
控制設計進度、加強設計審查、做好設計優化、施行精品化戰略、標準化戰略，加強設計創新、注重環保、節能減排、智能化的植入，針對2008地震危害加強抗震設計、提高抗震設防標準，減少結構性損傷提高建筑設防等級，設計理念超前確保設計的可靠性、先進性、科學性、合理性。不斷學習國外先進的設計理念、設計風格。融古今中外之長為我所用，考慮結構耐久性加大鋼材含量，社會效益將在更長的時間里顯現，做負責任企業打造品牌從設計開始。
3.3.3 房地產企業質量的打造-工程管理創新
優選施工隊伍，特別是好的項目經理團隊更是重要，加強全過程控制采取旁站、巡視、抽檢等多種方式確保施工工序質量，材料設備加強報驗及見證取樣送檢確保材料質量，在人員、材料、機械、施工方法、作業環境等方面全程控制，確保工程質量始終處于受控狀態。
3.3.4 房地產企業質量的后延-服務創新
房地產消費是一個連續的過程，既需要售前宣傳又需要售后服務，隨著市場競爭的激烈展開和購房者要求不斷提高，延伸產品越來越成為競爭獲勝的重要手段。以房企客服標準化為例，既需要技術標準，又需要管理標準，還需要工作標準。如對房屋有可能發生的質量缺陷進行處理的技術規范，房屋使用維修規程，對客服及客服提供可能產生的問題進行處置的技術規范；房企客服管理通用標準，房企客服三包管理標準，房企客服的客戶管理標準，房企客服評審管理標準；客戶服務部門職責標準、客服人員素質標準、客服人員崗位標準等都需要不斷創新。知名企業萬科的物業做得精細扎實、無微不至、服務貼心。
3.4 管理方法創新，提升房地產企業管理能力
3.4.1 管理方法和管理技術的創新
管理組織結構創新需全員參與重在基層，把問題和矛盾解決在基礎階段，避免信息傳遞失真、降效。合同管理、采購招標管理、財務管理、營銷管理、成本管理等等施行標準化管理，利用標準流程、制度建設系統的數據庫、指標庫、動態控制及時更新，運用先進的網絡計劃組織優化、不斷創新。
3.4.2 房地產企業信息化
房地產企業借助現代信息技術的強大功能，通過對企業內外部信息資源的深度開發和廣泛利用，不斷提高其決策、開發、經營、物業管理的效率和水平，進而提高房地產企業的經濟效益和市場競爭力。房地產企業通過實現信息化，可提高其產品的科技含量（如數字化小區和數字家居），增強產品的市場競爭力；可促使房地產企業的組織結構、業務流程和管理流程更加合理，從而增強企業的應變能力；可進一步整合房地產企業的各項資源或生產要素，使其在一定技術條件下達到他們最佳結合，從而大大提高企業的生產經營效率和管理效率；可使房地產企業應用快捷的信息交流平臺跟蹤先進科技成果，從而提高企業的創新能力。采招管理、合同管理、工程管理、售后服務管理，引入信息化模塊化標準化統一平臺，在吸取一流企業管理模式、管理經驗的前提下優化標準規范管理。房地產信息一體化管理平臺建設是企業做大做強后標準化建設管理的必然之路，它解決了信息孤島效應，減少了信息傳遞失真，增加了決策的及時性、準確性。目前在萬科、恒大等知名企業運用，亟待推廣普及。
3.4.3 建立學習型組織，不斷增強創新能力
通過建立 QC小組，專題研究核心技術問題，解決專項方案，不斷總結先進生產經驗，揚長避短不斷攻關攻堅，在技術領域及管理領域不斷提高。
3.4.4 加強人力資源管理，提升房地產開發企業競爭力
建立好企業的培育、引進、留住高水平管理人才和技術人才機制，一方面設計合理的薪酬，另外尊重和發揮個人價值激發個人潛力以及自由的個人發展空間可以吸引和留住人才。企業可以積極與有關部門、高校、科研院所合作，組織形式多樣的企業人才培訓，提高員工的技能和業務素質，為企業培育一批業務、技術和經營管理三結合的復合型人才。一方面加強社會招聘選拔一流人才，同時建立激勵與約束機制、施行監管分離也很重要。
3.5 建設和發展企業文化
建設房地產開發企業文化，以人為本。首先建立企業文化建設小組，其次提煉和強化以企業精神為靈魂的核心價值觀念體系，再導入企業形象大力發掘宣傳企業核心文化。打造適合的企業文化，營造良好的企業發展氛圍，管理層對員工的支持、參與一線員工的工作，團隊合作、無縫配合、高效協作，加強交流、充分溝通，充分調動員工的積極性和創造性，促進員工和企業共同發展。
4 結束語
面對當前國內國際環境，我國房地產企業發展形勢嚴峻，只有加強管理不斷創新，才能使房地產開發企業在激烈的競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
[1]方自虎.《建設工程合同管理實務》[M]，中國水利水電出版社，2005.4
[2]姜衛杰.《建設工程施工管理》[M]，中國環境科學出版社，2005.1
[3] (美).丹尼斯?迪帕斯奎爾.《城市經濟學與房地產市場》[M]，經濟科學出版社，2002.7
[4]余宏.《房地產經濟學》[M]，人民交通出版社，2008-01-01
[5]葉檀.《中國房地產戰爭》[M]，山西人民出版社，2009年10 月第1版
[6]郎咸平.《標本：地產領導者領先之道》[M]，東方出版社，2006.1.1
[7] 喬治 羅斯.《美國房地產大亨唐納德?特朗普的投資課》[M].電子工業出版社,2009.10.2
[8]張毅. 《工程建設前期籌劃》[M] (第二版)， 同濟大學出版，2003.9
[9]波特.《競爭論》[M]，中信出版社，2003.1
[10]呂萍.《房地產開發與經營》[M]，中國人民大學出版社，2002.4.1
房地產開發和管理范文2
【關鍵詞】房地產；項目工程管理；常見問題；解決措施
前言：
房地產開發項目的特點主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風險極多，是一項十分復雜并且管理難度較大的工程。開發項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經濟水平的迅猛發展，推動我國房地產事業的規模不斷擴大，也加劇了房地產行業內部的競爭。因此，針對目前房地產開發項目工程管理中常見的問題采取相應的解決措施，力求提升我國房地產開發項目工程管理的質量。
一、房地產開發項目工程管理的意義
房地產開發項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環節進行監督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質量進行監督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產開發項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理與項目安全管理。
房地產開發項目工程管理的根本在于提升房地產開發項目的工程質量，提高房地產項目的實際經濟收益。高質量的房地產開發項目工程管理，能夠有效促進房地產施工企業嚴格按照設計標準進行施工，保證施工質量，實現房地產公司獲得最大經濟效益的目的。
在實際房地產開發項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產開發項目工程管理作為宏觀的調控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產公司獲得最大的經濟效益。
二、房地產開發項目工程管理存在的主要問題
（一）項目策劃不夠完善
房地產開發企業過分的注重經濟效益的提升，更多的注意力集中在開發地段的周邊環境與項目工程竣工之后能夠為企業帶來的商業價值。房地產施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負責施工建設工作，導致在施工過程中經常會出現圖紙錯誤、遺失等情況，嚴重的情況下會使建筑質量嚴重不達標，威脅作業人員以及未來業主的人身財產安全。
（二）項目工程施工細節監督與管理存在漏洞
房地產施工單位往往只重視房地產開發項目的施工進度，忽視了對房地產開發項目工程施工過程中細節的監督與管理，疏于檢查，導致房地產開發項目工程施工過程中存在較大的質量問題，即便監督部門發現了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產開發項目工程的質量。
（三）項目工程各個環節施工隊伍配合欠缺
由于房地產開發項目是一項周期性較長且較為復雜的工程，許多不同的施工環節需要不同的施工隊伍進行施工，而施工人員素質參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協調，就會影響彼此之間的施工質量與效率，降低房地產開發項目工程整體的施工質量與效率。
（四）項目工程規章制度沒有落實
為了保證房地產施工質量，我國出臺了一系列相應的規章制度與施工標準。但是目前情況來看，房地產施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規章制度與施工標準，嚴重影響了房地產開發項目工程的質量。
（五）項目工程管理體制不完善
房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，科學合理的分配施工人員，避免一味的追求經濟效益的提高。房地產開發項目需要一定規模的工程管理人員對施工的每一個環節進行監控與管理，如果片面的追求經濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數量，勢必會降低工程管理部門對房地產開發項目施工環節的監督與管理力度，也無法及時發現施工環節出現的質量問題與安全隱患。
三、房地產開發項目工程管理常見問題的解決措施
（一）完善項目施工前項目策劃工作
房地產開發項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發商需要結合實際市場行情，確定最佳的施工區段，然后根據消費群體的需求確定主要的設計風格。同時，要積極尋求國家房地產規劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產施工企業也需要做好圖紙的分析與保存，避免發生遺失等情況影響施工進度。
（二）加大項目工程施工細節的監督與管理力度
房地產開發項目施工單位不能片面的追求施工進度，需要在保證施工每一個環節的質量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細節的監督與管理，及時的發現其中存在的質量問題與安全隱患并督促施工單位進行處理。
（三）加強項目工程各環節施工隊伍之間的溝通
在項目工程施工開始之前，設立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質量。只有達成意見的統一之后，才便于施工隊伍協調施工工作，提升項目工程施工質量。
（四）落實項目工程規章制度
在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴格按照國家制定的規章制度與施工標準進行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進行監督與管理，確保項目工程施工的高質量高效率開展。
（五）構建完善的工程項目管理機制
房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，構建完善的工程項目管理機制，科學合理的分配施工作業人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經濟效益，應該從提升房地產施工質量方面著手，才能逐步實現房地產開發企業經濟效益的提升。
結束語
本文主要針對房地產開發項目工程管理中常見的五種問題進行分析與解讀，試探性的提出了相應的解決措施，希望能夠幫助房地產開發項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進房地產事業高效、高質、穩定、健康的發展。
參考文獻：
[1]穆桂蘋.房地產工程現場施工管理之我見[J].城市建設理論研究（電子版），2013（10）.
[2]夏權利.房地產開放項目的工程管理[J].城市建設理論研究（電子版），2012（23）.
房地產開發和管理范文3
關鍵詞:成本控制房地產項目開發
房地產項目開發在新形勢下的成本控制主要是指綜合考慮項目開發全過程，合理控制項目開發和生產經營過程中所耗費的資金，堅持優化企業資源，降低房地產企業項目開發的成本，從而獲取最大化的企業經濟效益。其中，房地產項目開發的成本控制主要涉及到項目規劃設計的成本控制、項目開發的成本控制、招標成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當前我國大部分房地產開發企業在項目開發過程中還存在著一系列的問題，本文著重分析房地產項目開發中成本控制和管理存在的問題，再根據實際情況提出解決的對策。
一、房地產項目開發中成本控制存在的問題
(一)房地產開發成本控制認識不到位，財務報告不規范
在整個房地產企業發展過程中，財務部門所提供的財務報告，為房地產開發企業制定科學合理的成本控制決策和審計措施提供一定的數據依據。但是，由于財務報告內容本質上就存在滯后性的特點，在一定程度上影響著企業制定成本控制制度，從而增加房地產項目開發的投資成本，進而增加房地產開發企業的運營風險，嚴重制約了房地產企業穩定健康的向前發展。
(二)缺乏科學的成本控制方法，增加了項目開發的成本
房地產開發項目的成本控制直接影響到房地產開發企業的經營水平。然而，當前一部分房地產企業在項目開發之前，尚未全面考察房地產市場，也并沒有對項目開發的各階段進行具體的成本預估，便盲目的進行投資。同時，還有一部分房地產企業在項目開發過程中高估或者忽略了當地人們的消費水平，也在一定程度上增加房地產項目開發的成本。
(三)缺乏完善的成本控制制度，導致成本控制缺乏制度依據
當前大部分房地產項目開發企業在發展過程中并未構建完善的成本控制制度，成本控制責任落實不到位，從而導致房地產項目開發各個階段的成本控制缺乏制度依據，難以從根本上控制房地產項目開發的成本。
二、房地產項目開發的成本控制和管理策略
(一)正確認識房地產開發成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念
為了有效提高房地產項目開發的成本控制水平，首先便需要正確認識房地產開發的成本控制，充分重視項目開發準備、實施、竣工各個階段的項目成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念，不斷強化房地產項目開發的成本控制管理意識。當項目開發確定之后，便必須綜合全面的分析項目成本開發的可行性研究，有效提升項目成本估算，并做好房地產項目的成本控制風險預測，全面了解可能影響項目成本控制的風險因素，及時采取科學完善的風險控制措施，從而有效提升房地產項目項目成本的可控性。
(二)強化項目成本的整體控制，充分發揮財務部門的整體控制作用
為了有效提升房地產項目開發的成本控制和管理水平，便需要強化項目成本的整體控制，避免將財務管理局限于各個項目資金的核算上。堅持將財務人員的職責落實到位，充分發揮房地產企業財務管理在項目開發過程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產企業項目開發的前期準備階段中，從獲取土地使用權、落實資金，到項目的規劃設計都應該合理控制成本。因此，應該全面掌握目標土地的情況，通過對豐富的數據進行分析，便有效結合市場發展趨勢進行準確預測，最終確定最合理的土地報價，為房地長開發項目成本控制奠定一定堅實的基礎。同時，還應該嚴格根據目標地塊的特點對開發項目初步方案進行綜合規劃，如果方案規劃難以滿足當前市場的需要，便需要合理調整土地獲取的策略，以免造成項目開發后期的成本控制失衡。
(三)綜合規劃房地產項目成本管理，提升項目的經濟效益
在房地產項目開發的成本控制中，應該不斷加強項目開發前、項目開發中和項目竣工階段的成本控制，合理設置項目開發各個階段的成本控制方案，綜合規劃房地產項目成本管理。其中，針對房地產項目開發個階段的成本控制應該采用科學合理的方法進行核算，堅持將理論與實際有效聯系起來，準確找出項目開發各個階段成本控制的偏差，最終確定完善的項目成本控制策略。通過綜合規劃房地產項目成本管理，不斷強化房地產項目開發各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產項目開發的經濟效益。
(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機制
在房地產項目開發的成本控制管理過程中應該構建完善的成本控制管理機制。首先，應該根據實際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產項目開發成本控制的全面性、有效性和科學性，完善項目管理機制，從而確保房地產項目成本控制順利進行；其次，構建完善的項目成本控制管理考核體系，創新項目成本控制模式，保障項目成本控制目標的合理性；最后，定期考核房地產項目各個階段的成本控制情況，保障項目開發整個過程成本控制的連續性，為房地產企業獲得最大限度的經濟收益創造良好的條件。
三、結束語
總而言之，在房地產企業不斷發展的過程中，房地產開發項目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產開發企業穩定健康發展的重要途徑。但是，在當前新形勢下大房地產開發項目成本控制過程中，存在成本控制觀念落后、財務部門整體控制作用較低和施工階段成本控制機制不科學等問題，所以需要房地產企業不斷創新成本控制觀念，充分發揮財務部門的整體約束作用，綜合規劃房地產項目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產項目開發的成本控制水平。
參考文獻：
[1]王蕊.房地產項目開發各階段的成本控制[J].中國招標,2015（10）：23-26
[2]梁沛沛,謝瑞峰.房地產項目開發設計階段成本控制管理研究——以某房地產公司A項目為例[J].價值工程,2012（24）：54-55
房地產開發和管理范文4
關鍵詞：房地產開發項目；合同管理；研究
房地產開發企業從土地獲取、前期手續辦理、招投標、施工建設到完工交付，參與主體多,開發建設周期長,涉及合同種類繁多。合同的制訂、履行過程中出現的問題多，本文主要介紹和施工方簽訂的施工合同容易出現的問題及解決方案。
一、工程合同概念
建筑工程合同指的是承發包雙方以實現建設工程目標,明確相互責任、權利、義務關系的一項協議；是承包人實行工程建設,發包人支付價款,掌控工程項目投資、進度、質量,從而確保工程建設活動能夠順利開展的法律文件。[1]建筑施工合同的內容主要由建設工期、工程造價、技術資料、工程質量、材料與設備供應責任、撥款與結算、竣工驗收、質量保修范圍和質量保證期、雙方相互協作等條款構成。
二、建設單位合同管理常見問題
（一）招標階段工作不當
招投標時，投標單位比較多，競爭激烈，依據法律法規，要嚴格堅持公平、公開、公正、擇優的原則展開。[2]但是在實際招標過程中，由于各方面的原因，最終的中標單位并不一定是配合最好的單位。
（二）現場合同管理存在漏洞
建設單位對施工現場的合同管理不重視，造成施工方現場行為違反合同而建設方沒有發現的現象，對建設方造成經濟損失。
（三）沒有及時變更合同
合同變更主要由合同內容變更以及合同主體的變更這兩部分構成。若合同的主體與變更內容脫節達不到一致，后期勢必會在合同變更索賠時產生諸多繁瑣問題，進而對完善合同管理造成不利的影響。
三、建設單位合同管理對策
（一）招標時嚴格審查企業資格
在工程招標時還應該對施工企業的主體資格、企業信譽、注冊資金、財務經濟狀況、履約能力、與招標工程相類似的工程施工經驗等進行嚴格審查，以確保投標企業的內在質量。在價格的選擇上遵循工程規律，防止“超低價”的價格，避免出現“低價中標，高價索賠”的現象。多數房地產公司建立招標采購中心，參與招標采購全過程，從源頭選好施工單位。
（二）健全合同管理機構
做好合同管理工作的基礎是建立健全合同管理機構。在建設單位內部，需要成立專門的合同管理機構，對合同加以統一管理與保存，匹配專業合同管理者對合同管理加以負責，設立合同臺賬，及時統計、檢查合同并報備合同管理機構，進一步提升工程合同管理工作的水準。
（三）施工合同簽訂注意要點
1合同價款的結算方式是否明確，到底采用固定單價、固定總價還是按實結算的方式結算。2合同中是否約定了風險幅度。按照2013工程量清單計價規范的規定，采用工程量清單計價規范的規定，采用工程量清單招標的工程宜采用固定單價合同，且雙方應在招標文件或合同中明確風險內容及范圍、幅度，不得采用無限風險、所有風險約定風險范圍及幅度。主要材料、人工、機械風險幅度在±3%～±6%區間考慮，如果合同中沒有對上述幅度進行約定則應補充相應條款。3應重點關注預付款、進度款等條款的約定。關于暫列金額、專業工程暫估價、文明安全施工費在預付款及進度款中的支付問題進行明確約定。工程質量保證金由于不同的保修時間，往往會引起承發包雙方的爭議，建議約定時間，比如自工程交付之日起2年內無質量問題，退還質保金的70%；防水工程質保期滿后無質量問題，7日內支付質保金的30%。4工程暫估價材料確定應該約定，暫估價材料價格確定的程序及價差調整方式。工程水電費的計量及結算方式，尤其涉及多家分包單位的工程，水電費應嚴格計量，杜絕重復計費和水電浪費。5工程延期的條款是否約定，界定工程竣工的時點是否科學合理，尤其對涉及工期提前獎的項目，各方對時點的約定必須清楚：建設單位、施工單位、監理單位、設計單位四方驗收通過還是備案通過。
（四）設計變更的簽證與索賠管理
設計變更的簽證、索賠務必做到準時按照程序展開。許多業主或者監理工程師在變更工程時隨性較大，通常在現場發現圖紙有問題，又或者是實際情形出現變動時就會提出施工單位變更或會議上的口頭通知，施工現場人員需要做好現場施工記錄和會議紀要，并讓業主和監理進行簽字認可；要準時發出變更核定單，及時跟蹤簽字，且簽字手續要保存好；變更核定單務必做到規范完整，變更內容要做到清晰準確，實事求是，與此同時簽字蓋章要做到規范。變更費用要在變更單確認后要及時確定，各項費用的計算要做到有理有據，有規范可尋，準確到位。
（五）推行合同示范文本制度
公司合同管理部、法律事務部要嚴格依照國家頒布的合同范本來制定各自單位的合同范本，各項目要因地制宜依照自身情形修改自用。推行合同示范文本制度,主要有以下兩方面的好處。首先，能夠促使當事人知曉并掌握相關法律、法規，讓現實中實行的項目建設工程合同與法律法規的要求一致，防止缺少項，杜絕產生有失公允的條款，同時也提高當事人熟知合同運行的流程的能力；其次，能夠使得行政管理機關加強合同的監督力度，仲裁機構或者人民法院可以及時有效的裁判糾紛，最大力度的對當事人的利益進行維護。采用標準化的范本進行合同的簽訂，對于推動建設工程合同管理制度的日益完善。
四、結束語
建設項目合同是建設單位市場化運作的基礎，施工合同管理是工程管理的重要環節。對施工合同進行有效管理能夠促進雙方全面履行合同約定的義務，維護雙方利益，確保工程質量。就合同管理工作而言，建設單位要根據施工合同管理中的問題及時采取必要措施，提升合同意識，完善合同管理機構，推行合同示范文本，控制施工合同的簽訂，重視懂合同管理的專業人才，提高履約中的施工現場管理，加強合同索賠管理。
參考文獻：
[1]宋宗宇.建筑合同法規原理與實務[M].重慶:重慶大學出版社,2005.
[2]游燕.造價工程師在工程合同咨詢工作中的要點解析[M].北京;2012.
房地產開發和管理范文5
【關鍵詞】房地產開發；成本控制；設計管理
1、房地產成本構成
房地產開發成本的核算是指房地產開發企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，再根據全部費用的支出最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。 同時，由于每個項目開發規模的不同，房地產開發的成本的管理也是不同的。對于小規模的開發，如單幢樓或幾幢樓體的開發，這個問題相對就比較容易解決，可以將全部開發量作為成本對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如上萬米的小區開發建設，就必須科學地確定成本對象。在這種情況下，房地產開發成本核算就不能過細，因為許多直接開發費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使成本核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發的商品房卻是陸續完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結算和管理上的作用。 房地產開發成本主要有四大部分組成，一、土地費用；二、前期費用；三、建筑安裝成本；四、工程建設其他費用等組成。
2、現階段房地產項目成本管理中存在的問題
房地產業作為我國支柱產業之一，現階段還存在著許多問題，主要表現在以下兩個方面： （1）把項目成本管理的重點放在施工階段 房地產開發項目成本由地價，土建和安裝成本費，配套建設費用，開發商的運營成本組成。施工成本在整個項目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段。為防止在施工中產生的各種經濟問題，各公司均采取分散權利的辦法，項目經理的權力被減少至最低，職能部門的權力相對做大?？刂瞥杀颈环纸獾礁髀毮懿块T后，各部門就只關注自己的職能范圍內的成本管理情況，至于對其他部門甚至全局會有什么影響根本就不是相應職能部門關心的范圍。因此將項目成本管理重點放在施工階段是不可行的，應該在每個部門每個階段都要注重項目成本的管理。 （2）項目運作過程中不注重施工計劃 項目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用，還有加工費、臨時設施、辦公用品及生活設施費等，對每一項做一個較詳細的估算。把估算出的總金額與預算總金額進行對照，這對今后的工程實施和成本管理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標完成有著重要的作用?，F階段項目運行時，房地產商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應有的作用。這樣在實際工程中沒有科學的計劃可以依據，某一分部分項工程不知花費是超還是省，成本管理效率低下。
3、成本管理原則
明確科學的成本管理目標： 管理是為確保目標的實現而服務的，一個系統若沒有目標，就不能進行有效控制。設Z管理目標應有科學的依據。 房地產開發項目建設過程是一個周期長、投資大的生產消費過程，建設者的開發經驗、知識水平是有限的，再加上科學、技術條件的限制，因而不可能在開發項目開始階段就能設置一個科學的、一成不變的成本管理目標，而只能設置一個大致的投資成本控制目標，這就是項目投資估算。隨著項目建設的反復實踐，投資成本控制目標逐漸清晰、準確，即設計概算、設計預算、承包合同價等?？梢姡_發項目投資成本管理目標的設Z是隨著項目建設實踐的不斷深入而分階段設Z的。具體來講，投資估算應是設計方案選擇和進行初步設計的開發項目成本管理目標。設計概算應是進行技術設計和施工圖設計的項目成本管理目標；設計預算或建安工程承包合同價則應是施工階段控制建安工程成本的目標。 成本管理目標的制定，既要有先進性又要有實現的可能性，目標水平一定要能激發執行者的進取心，充分發揮他們的工作潛力和創造力。
綜合控制成本管理的原則 ：有效地進行項目成本管理應從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面采取措施，而技術與經濟相結合是項目成本管理最有效的手段。技術上采取的措施包括設計方案選擇，嚴格審查監督初步設計、技術設計、施工圖設計、施工外組織設計，在技術上研究節約投資的可能性。經濟上的措施包括動態比較投資的計劃值和實際值，嚴格審核各項費用開支等。 我國房地產開發企業普遍存在著技術與經濟相分離的現象。技術人員缺乏經濟觀念，設計思想保守，設計規范、施工規范落后，很少考慮如何降低項目投資。而財會、概預算人員的主要責任是依據財務制度辦事，不熟悉工程建設知識，不了解工程進展中的各種關系和技術問題，難以有效地控制項目成本。為此，迫切需要培養房地產開發綜合技術、經濟人才，在項目建設過程中把技術與經濟有機結合起來，正確處理先進技術與經濟合理兩者之間的對立統一關系，力求技術先進條件下的經濟合理，把成本控制觀念滲透到各項設計和施工技術措施之中。
4、設計階段的成本管理
在房地產設計運作過程中，設計階段的成本管理工作是項目開發全過程成本管理的重點，項目設計要盡可能采用國家和省級的標準設計，因為優秀的設計標準規范有利于降低投資、縮短工期，給項目帶來經濟效益。開發商可通過招標方式選擇設計單位，在委托設計單位之前一定要對項目投資進行詳細分析，在此基礎上一般采用限額設計的方式，保證有效的成本管理設計環節的費用管理有兩個目的，一是降低為完成設計任務所需的設計成本，二是降低工程所需設備、材料、建筑、安裝等費用。由于占工程費用大部分的設備、材料、建筑、安裝費用在設計階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項目成本的關鍵在設計階段。在設計階段中做好以下問題控制成本。
（1）推行設計招標擇優選擇設計單位：積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。（2）開展限額設計控制造價：設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。（3）加強對設計人員進行經濟觀念的教育：在設計工作中推行限額設計，根據合同標的額，對各專業限定投資額，嚴格控制技術設計和施工圖設計的工程量和技術標準。在設計中，從項目的實際情況出發，不盲目追求高標準、高水平，體現“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財力，將有限的資金用到工程的關鍵部位上，采取多方案的比較，設計采用最佳方案。
5、結語
房地產的開發和管理離不開成本控制，只有將成本控制做到最優，才能最大限度的為企業創造價值，成本低控戰略要求企業必須建立起優化流程，嚴格控制設計階段以及其他階段的成本費用，而且還必須保證項目質量，這樣才能使企業高效運營，在房地產開發當中贏得先機。
參考文獻：
[1]王新芳. 房地產開發成本控制研究[D]. 西安科技大學， 2008
[2]任海城. 中遠房地產公司項目成本控制的研究[D]西北大學， 2006 .
房地產開發和管理范文6
國家的不斷進步是建立在人民生活水平是否提高的基礎上的，是通過社會各界不斷地努力實現的。隨著我國城市化進程的飛速發展，我國城市建設越來越完善，許多城鎮都逐漸走向城市化的道路，越來越多的人進入城市生活，國民生活水平得到了穩固提高。我國是人口基數本就很大的國家，屬于人口大國，雖然城市化進程飛速發展，卻仍舊不能滿足部分人房地產合理開發的愿望，這種成本過高的現象也是目前亟待國家有關部門解決的問題。所以，國家要控制好房地產開發企業合約管理對項目成本的控制，采取相應措施，把握好國家社會需求，讓房地產開發企業的項目更好地與項目成本設計相結合，發揮出最大的有效作用。
二、現狀
隨著許多新型建筑理念的涌現，我國的建筑業迎來了一個新的高度，開始逐漸接近世界前沿。我國政府對建筑業的新形勢也是大力支持，培養了大批人才支持新型理念。國家建筑業是一片繁榮昌盛的局面。我國最近的房地產開發項目也遇到了一個瓶頸，就是項目成本過高，比如深圳國際會展中心。深圳國際會館中心造型非常獨特，建筑物的強度非常高，使用壽命也較外國材料更長，防腐性能也很好，但是項目成本非常高，超出了原計劃經費許多。這也是我國目前正在努力解決的問題。
三、房地產合約規劃
房地產項目工程實施的最初就是從合同開始的，后來的工程和人員設定都是按照合同內容來進行的。我國房地產項目較其他國家處于落后地位，發展起步的比其他國家要晚很多，這也是我國的劣勢。為了彌補這種劣勢，我國政府也一直在進行努力。經過不斷地努力，我國房地產事業進入了高速發展的狀態。在這個階段，我們也逐漸遇到了更多的問題。經歷了許多的錯誤和彎路，我國相關人員逐漸摸索出通過合約規劃來進行新工程的管理和標準。
（一）合約規劃編制準則
合約規劃存在的意義就是為了指導合同雙方實現共同利益和達到一致的最佳手段。他能夠有效控制項目成本的高低，為雙方實現利益最大化的共同目標。合約規劃面向的主體就是由項目負責人領導的團隊，這個職能整個部門都對它進行負責。
對于項目實現的情況和投資收益的分析是整個合約規劃的核心。一定要根據價格質量原則和經驗來設計規劃項目實施的各種經費，將所有可能發生的不可預測的事情都算作其中，最終整理出一個變化范圍，將預算做在這個范圍之內。如果不能將成本細化到非常具體的每一個步驟，我們也要盡可能的去將它們分出一定的同類，進行歸類整理，最終實現同類細化分類，這有助于我們更好的整理項目資金。
有些經費可能是無法直接用語言描述的，是不明確的經費，很可能在施工中遇到其他的突發狀況，就比如說員工受傷或者突遇特殊災害或者其他情況，這個時候也要專門設立一個條款，對這種情況進行簡單的說明。可以針對這種情況對合同內容進行簡單的變化，合同不一定要克守成規，要實現人性化，為每一份合同都留出一定的空當，有一定的范圍，但一定要控制在可控范圍之內。
合同能夠實現有效性才是最為重要的事情，合同有效，能夠實現它的價值，他才是有價值的。當我們建立的合同不符合現實狀況時，合同生效的意義也不再重大，所以，要重視起合同的設計規劃。
（二）合約規劃的重要意義
合同就相當于是我們雙方約定的有效證據，是具有法律依據的憑證。合同規劃能夠實現對成本的有效控制，是的非常具有價值的。以下是我們列舉的幾點合約規劃的重要性，相信對大家對合約規劃的意義理解有一定的幫助。
房地產項目的合同是非常重要的，他其中涵蓋的內容也是相當廣泛的，他設涉及的內容包括了許多方面，比如成本控制、項目流程、項目設計管理、工程承包商等等，這些都是合同中涉及到的內容，這些都影響著后期施工和收益等等問題，所以，合約規劃的成敗影響著整個項目?？梢赃@么說，合同是整個項目工程的核心，沒有合同也就沒有整個項目。合同中包括著施工項目中所需要的一切，合同確定了雙方的關系，直接影響著整個項目組織和整個項目的進程。合同是施工項目能夠合法進行的有效依據，它是制約簽訂雙方的有效準則，它在雙方起到爭執時，能夠作為中間的調劑，讓雙方進行長期的合作關系直到合同到期。他也能夠促進施工進程，讓施工進度能夠在正常范圍內，不拖欠工資，實現人人平等，這也符合我國政府一直以來的行為準則。
合約規劃是維護企業和施工承包商的最有效的法律武器。所以說，合同是否健全關系到的責任重大。因此，國家政府要加強合同內容的規范性。合同的簽約一定要按照法定程序進行，雙方在簽字蓋章時需要證明人，直到進行簽約為止。合同雙方應該都要了解市場，熟悉建筑基本知識，熟悉合同內容，充分發揮合同的作用，實現其監督和做標準的作用，為國家經濟發展做貢獻。
四、加強房地產開發企業合約管理對項目成本的控制措施
結合國家實際情況及房地產事業的發展進程，我國合同管理控制項目成本的措施顯得越來越重要。實踐證明，我們的想法是正確的，是符合實際需要的，是有效可行的。為了更好的幫助大家理解如何用房地產開發企業合約管理對項目成本的控制，我們簡單的分析了以下幾點。
（一）建立完善的合同管理制度
為了能夠從根本上解決這類合同問題，最有效的手段就是國家進行控制，這對社會大眾都是最有說服力的行為。制度體系的建立，能夠讓合同的每一環節都有本可依，又可以讓一個國家的制度更加健全。在合同管理中，為了能夠有效控制項目成本，建立完善的合同管理體系無疑是最正確的決定。建立完善的制度，能夠完善合同法，讓許多房地產事業走向更加合理的方向。讓企業能夠更加有保障的最佳手段，就是建立完善的合同管理制度。國家的管理制度的完善，能夠有效降低成本，進而擴大企業的收益，用最短且有效的方式從根本解決成本控制問題，這才是我國走向世界前沿快速發展的正確道路。
（二）提升合同管理員工素質
合同管理人員素質得到提高，無疑能夠有效減少合同管理控制成本中的問題。對監管人員進行素質培訓，加強專業知識的鞏固，懂得建筑工程中的項目狀況，能夠減少承包商陷阱，能夠有效實現合同價值。合同管理人員熟悉現場作業情況，工程質量標準和合約內容，督促施工承包商施工進度。監管人員自身要做到凡是都有原則，不隨意接受不符合合同內容的行為。企業不定期對員工進行培訓，進行簡單的測試，不斷激發員工上進心，讓員工專業知識水平有所提高，這能夠有效提高合同管理控制成本效率。加強員工對風險評估的意識，讓員工能夠理性做出選擇，避免公司不必要的損失，減少潛在風險。
（三）建立完善的運行團隊體系
在任何機構中，都有專門的一批人是相互配合來進行合同管理的。這些人之間的默契培養是一方面，另一方面就是就健全這一部門，將他們作為一個整體的團隊去組建一個新的運行體系。讓這個體系能夠合理分工，互相配合，取長補短，分工合作，積極參與每一次的討論，不斷地完善合同的內容，互相提高自身素質，對合同內容了如指掌，不斷地實現創新，加快房地產事業的發展，利用合同管理來控制項目成本，加快國家經濟增長。完整的運行體系，是合同管理的有序進行的快速道路，是充分發揮合同職能的有力保證，是房地產開發企業能夠更好的發展的有效手段，所以，我們一定要堅持實現這個體系的運行。
