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房地產開發項目設計范文1
關鍵詞：房地產；開發項目；設計階段；成本控制
方案設計階段
方案的優選是方案設計階段主要的任務，對建設場地進行選擇、對建筑設計進行選擇、對工程總平面設置進行選擇等，在對這些方面在進行選擇時要要充分考慮建設工程投資效果的提高問題，在多方案中選擇最優方案，確保經濟更加合理、技術更加先進，并且在選擇時要對項目全壽命周期費用加以考慮?？偠灾谶x擇最優方案時應從以下幾個方面進行考慮：（1）設計構思要具有超前性，使其項目更具好的賣點，并且花費一定的時間為房地產項目塑造良好的形象；（2）將建筑風格要策劃好，所策劃的建筑風格一定要具有其自身的特色，能夠體現一定的民族性、藝術性和時代性，具有這樣的個性有利于樓盤的銷售，節省了一定的銷售成本，但同時還應該對建筑風格的投入的增加與其對項目價值提升之間的關系進行充分考慮，選擇的建筑風格一定是性價比較高的；（3）對建筑平面進行合理布置，房地產市場需求中一個重要的影響因素就是建筑平面布置和戶型，規劃設計應該對建筑物的性質、客戶的活動特點、用途進行充分考慮，從而實現建筑的合理布局，既要將面積利用率提高起來，又要合理布置其使用功能。對于住宅的平面布置，可以盡量使外墻周長和建筑面積之比縮小，在確保建筑功能和質量的情況下，加大建筑進深對成本的降低有很大幫助。
建筑結構設計階段
結構是建筑的骨架，結構成本占整個住宅房地產項目成本的比重較大，所以也應注重房地產開發項目結構設計中的成本控制。首先應根據建筑層數和使用功能選擇合理的結構體系，一般鋼結構、鋼筋混凝土結構和磚混結構三者的成本依次降低。建筑的基礎選型對造價影響也很大，應根據工程的實際地質情況和真實的地勘資料，選擇技術上可行經濟合理的基礎形式，既要保證建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，還應認真選擇持力層，避免在施工中出現超深或返工現象。在有的結構設計中，部分設計人員對配筋及截面不進行單獨計算而統一配筋，以減少其設計計算工作量，這樣必將會造成浪費，因此要對標準單元的樣板截圖及配筋圖進行優化，應控制好梁的配筋方式對成本的影響;還應合理布置剪力墻，太長或太短都會增加成本?；A與地下室的設計，應考慮滿足建筑物整體性的要求，還應盡量滿足便于施工、降低造價的因素。通常一層地下室面積對應的是底板和頂板共兩層板的費用，而兩層地下室面積對應的是底板、中間樓板和頂板共三層板的費用，因此在不考慮對側壁、土方量及支護的影響的情況下采用兩層地下室更省錢。對于轉換層，應根據所屬地區震級、使用功能、樓層高度、結構布置情況和施工難易程度來靈活選擇其型式，如梁式、箱形、實體板式、桁架等；并合理選擇轉換層結構的模板支撐方案、鋼筋的連接和綁扎方式，這樣能有效地達到控制成本的目的。
水電設計階段
水電安裝設計與建設成本密切相關，如果沒有處理好水電安裝設計，那么建設成本很有可能增加，還有可能對后期的物業管理留下隱患，因此，對房地產項目中的水電設計環節中的成本控制一定不能忽視掉。一般情況下，對于高層住宅低區而言，在給排水設計時盡量采用市政管網壓力進行供水，但是有些高層建筑的外網壓力不足，此時可在底層設調節水箱的變頻供水設備加壓供水，這種方式不僅對建筑面積起到很好的節省作用，而且還對運行的電耗起著節約作用，并且還可減少全自動系統的運行管理費用，整個系統深受廣大用戶的親睞。在建筑排水管網系統中，應將排水標高控制好，避免返工現象發生；應該精確計算室外排水坡度，對埋深進行控制，從而使得工程量得以減少。在電氣設計方面，供電電源及電壓的選擇應滿足供電可靠性的要求，根據負荷大小及當地電網條件來設置電源數量，一般高層建筑至少應有兩個獨立電源。電氣設計還要注意機械設備的選型，如中央空調及電梯等，它們既影響到前期一次投入，還影響到后期的運營成本，所以應按照先進性、合理性、適用性和經濟性的原則來選擇電氣設備。水電安裝設計還應考慮到與其他專業的協調和配合,避免重復施工或增加施工的難度。審圖過程中要核實設備和主要材料有無缺、漏、錯，對其可行性進行把關，應考慮能夠方便施工、加快進度、保證質量、降低能耗，并對設計方提出合理地建議和意見。
環境設計
隨著人們生活水平的不斷提高，人們對于工作和生活的環境要求越來越高，因此，房地產開發時環境設計也是非常重要的，好的環境設計的樓盤能夠吸引更多的消費者，可以看出，目前房地產開發項目的環境設計朝著公園化方向發展。在房地產項目的規劃設計過程中，應充分利用現有地形進行建筑布局，盡量做到依山勢形成半坡建筑，依水勢形成泊岸建筑，這樣既減少土地平整費用和減少土方的二次搬運費用，還能最大限度地保持建筑原貌，使得景觀設計更加親近自然，取得最佳的景觀效果。水景設計盡量保持原生態水系，盡量減少人工水景，以減少不必要的開支。此外，房地產開發項目的規劃設計還要對天氣氣候條件進行充分考慮，從而以此為據選擇出最合適的建筑體形。
參考文獻：
[1] 楊旭輝. 淺析房地產開發企業建筑成本控制[J]建筑設計管理, 2010,(02) .
房地產開發項目設計范文2
關鍵詞：房地產；開發項目；設計；各階段；管理措施
隨著社會經濟的發展，可持續發展理論不斷深入，房地產開發企業在進行項目開發時必須考慮項目全壽命周期的理念，走可持續發展的道路。全壽命周期管理理論的一個重要的方面就是設計階段的管理。進行設計階段管理可以有效避免房屋的設計、布局不合理，科技含量低等問題。進行設計階段管理還是控制房地
產項目投資、進度、質量的有效手段。因此，從設計階段入手，進行設計階段管理，是推進房地產業的可持續發展的重要措施。
一、房地產開發項目設計階段管理的重要性
建設項目設計階段的管理有其特殊性。首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產開發公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協調、監控作用。因此在建設項目的設計運作過程中,房地產開發公司如何介入,如何控制設計過程,充分發揮內部資源和外部資源的能動性,是取得項目設計成功的關鍵。
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過,方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計,并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同,其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標設計任務書,方案招標,方案評審及咨詢,方案定案(或委托設計院),出方案報建文本,進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源,以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標,內部評審,專家咨詢論證等,方法不一而足,希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違,要么設計成果偏離了目標,要么設計進度一拖再拖,延誤了建設工期。
因此,在方案設計階段,強有力的執行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成,在設計規劃部門的協調組織下通力合作,在方案設計過程中及時、科學地決策,保證設計進程的順利推進。
二、房地產開發項目設計各階段的管理措施
1、 啟動階段
設計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰略需要等都有可能是項目開展的依據。作為一個房產項目，啟動階段更多的是明確項目組織結構、產品范圍，很多房地產組織結構都是典型的項目式結構，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權責至關重要，包括總裁、總經理、部門經理、職員的權責。規劃設計部門要明確項目產品范圍，漸進明細產品的總體定位。以住宅項目為例，住宅社區—別墅住宅社區—地上二層底下一層節能別墅住宅社區，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產品范圍，就是常說的概念設計，同時制定產品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據。
2、方案設計階段
在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。在方案設計階段也要對項目風險進行管理。有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。
項目資源的管理對產品的質量影響很大。在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優勢互補。比如設計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經驗。房地產公司設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數量、質量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。
建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。項目質量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術質量控制措施。在這幾個環節中，中間過程質量與進度控制是關鍵。工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關鍵環節是成果審查，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產設計運作過程中，經常會出現方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。時間的緊迫性將會限制設計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設計階段總體的時間管理上，一定要作好甘特圖，嚴格控制關鍵點的時間安排。即使在某些環節出現偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務的準備工作，以利于整體工作的順利完成。
總之, 在當前不斷規范和理性的消費市場機制下, 一個好的房地產項目, 更應充分注重項目的前期規劃設計管理工作, 不能僅僅依賴于設計師的獨立設計過程, 而應體現強有力的管理手段, 對設計工作進行必要的指導、監督和把握, 對設計師加強選用和培訓, 從而, 為項目的整體運作提供有力的保證。
房地產開發項目設計范文3
【關鍵詞】房地產開發；設計管理；質量管理；產業化經濟
隨著國家國民服務經濟的大力發展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產品更是需求其質量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發商與所有項目參建單位等也非常重視項目設計管理，并在設計、施工生產、經營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產業化經濟的迅猛發展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發強烈。所以，如果房產開發商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態，進而既不利于民，也不利于房產建筑企業。為此，當前形勢下，加強房產項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。
1 房產項目設計管理的指導意義與重要價值
建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2 強化質量管理
工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。
但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統與空間布局，項目市區空間部分，建筑結構規劃，綠化景觀體系規劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。
除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。
3 做好協調管理
一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。
4 結語：
總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執行。
參考文獻：
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房地產開發項目設計范文4
【關鍵詞】房地產；成本控制；設計階段
住宅房地產投資項目的成本管理的核心要求就是將提供市場所需的住宅產品的成本控制至最低水平。房地產開發項目的投資成本控制需要貫穿于整個房地產開發全過程中。房地產投資項目的開發周期從房地產投資決策階段、勘察設計階段、施工前期準備階段、施工實施階段、竣工驗收階段到房地產運營和售后服務階段。所以要控制房地產開發成本就需要對房地產開發所涉及到各個因素進行科學合理的管理思路。設計階段是房地產開發項目成本管理的關鍵因素之一，也是與施工成本直接相關的原投所在。本文所述的設計階段主要指的是房地產開發項目的初步設計、結構設計和施工圖設計的成本控制。
1、住宅房地產開發項目成本的組成概述
住宅房地產項目的成本管理的對象指的是住宅房地產開發項目在整個開發建設周期內所花費的所有費用的總和。這里面的費用主要包括土地出讓金、拆遷安置費、前期工程費、建筑安裝工程費用和配套費以及開發間接費用等，房地產開發項目的成本在會計財務核算上主要包括以上六個項目所發射的費用。
以下是關于上述六項成本名稱的概述。
前期工程費是指的土地在開發前的現場踏勘、規劃設計和可行性研究等費用?；A設施費包括房地產開發過程中所需要的水、電、氣、排污、照明、環衛以及道路設施等所需的基礎建設費用。建筑啊安裝工程費用就指的是房地開發項目在施工實施階段所發生的人工費用和設備費用。配套設施費主要指的是房地產開發項目所需不能有償轉讓的公共設施所需的費用。開發間接費指的是房地產內部會計部門參與到項目開發過程中而產生的各種間接的費用，包括工作人員的薪資福利、設備維修與折舊費、辦公及日常水電花費等等。企業期間費主要指的是銷售費、管理以及財務費用，這一般不計入開發的成本中，而是將其作為當前的損益來看待。
2、住宅樓房地產開發項目投資成本的特點
住宅房地產開發項目與其它的生產性投資項目相比較，具有的明顯特點就是投資周期長、資金流量大且隨著市場的變化而具有較大的風險。房地產開發項目成本則具有以下特點：
首先是房地產開發項目的成本的項目過繁雜。投資周期較長，所發生的費用在各個階段所進行的核算內容不夠平衡，而住宅房地產項目在區域范圍內具有一定的唯一性，容易發生成本亂攤亂擠的現象。
其次是房地產開發成本有較大的波動性。房地產項目受到國家宏觀政策、環境變化、市場規律的影響很明顯，而這些因素本身具有較大的波動性，所以房地產開發成本的波動性也較大。
再次就是房地產開發項目的投資成本具有較大的可塑性。房地產開發項目所出的環境與地段的不同，其所含的各種費用沒有相對統一的標準，而使得需要企業對公共關系的合理把握來充分塑造更加合理的成本空間。
3、影響住宅房地產開發項目成本的主要因素
房地產開發的成本的影響因素與其自身的特點是息息相關的，以下就其主要影響因素作出分析：
首先是土地開發所發生的費用。因為土地的開發成本的高低主要體現在房地產商品的產出率上，由于土地征用過程中遇到拆遷安置和公共服務的要求所帶來的成本，而使得房地產開發項目的商品產出率都不可能做到百分百，因此土地開發的費用對房地產開發成本具有較大的影響。
其次是房地產開發項目受市場因素影響較大，施工成本受施工工藝和技術、設備的選擇、材料的市場價格的影響是最明顯的，需要房地產企業在滿足建筑質量的前期下，盡量控制建安成本。
最后是期間費用。房地產開發項目由于其較大資金周轉要求，但其投資周期較長，使得較大比例的資金需要通過銀行貸款，從而帶來較高的利息支出成本，而資金周轉在物價上漲的市場環境下增加了貶值量，即產生了通脹成本。
4、設計階段控制住宅樓房地產項目投資成本的影響分析
4.1 住宅房地產開發項目設計階段的特點
住宅房地產開發項目設計階段的成本控制具有如下特點：
一方面，住宅房地產開發項目建設的全過程包括以下四個階段：評估、決策、設計、實施。由此可以看出，項目設計階段承上啟下，具有銜接的重要作用。只有經過設計，決策才能變成設想。
另一方面，住宅房地產開發項目投資控制中，設計階段起著關鍵作用。換言之，即使是工程項目方案中很細微的內容都會牽扯到工程量的時間標準、裝修標準等等。從這個角度來說，設計階段不僅對建設規模、建設標準起著規范作用。對項目的投資規模還能起到規范作用。
總體來說，住宅房地產開發項目建設的四個階段中，設計階段對建設項目成本的影響最大。所以施工前的決策階段和設計階段很關鍵，設計人員應該將控制投資融入到自己的設計過程中。設計階段影響大，但是在整個過程中也最難控制。因為設計單位、設計人員的愛好、水平和習慣不同都會有影響。相對于設計單位來說，建設單位就顯示比較被動。
4.2 設計階段住宅房地產開發項目成本的影響分析
建筑設計階段在降低造價的過程中起重要的作用。當具體的方案用圖紙表示出來時，很多東西像功能、實施的方案以及投入因素就大致確定了。好的設計方案不但能降低成本、保障項目的進度；而且對商品房的銷售也有益。
其一，設計合理才能控制成本。設計階段具有投入比例小，作用大的特點。設計上必須同時考慮技術和經濟，對方案不斷優化，才能真正有效的控制項目成本。其二，好的設計方案是商品房的開發中的一大賣點。概括起來，房地產成本的影響因素有：
（1）小區整體規劃設計。在小區的用地面積能反映地利用率和經濟性，在影響地產住宅小區的眾多因素中，用地指標起著很重要的作用。
（2）住宅建筑的平面布置。平面布置不同造價也會不同。
（3）住宅單元的組成、戶型和住戶面積。結構面積系數越小越經濟。住宅建筑不僅需要降低成本，也要考慮用戶的需求和經濟水平，只有這樣才能促進銷售。
（4）住宅的層高和凈高。層高和警告要依據用戶的需求不同靈活調整。
（5）合適的住宅的層數。層次越高，居民密度、工程管道都會減少。不同的層次有自己的有點和缺點，要根據需要來確定層次。
（6）合理的戶型和住戶面積。戶型通常由人們的生活水平和使用情況來確定，目前主要以二室戶為主。
（7）選擇合理的建筑結構體系。目前有三類建筑結構：全裝配式、大模結構、裝配整體式結構。
5、結語
房設計階段地產開發項目的成本管理的主要思路包括如下幾條：對所有的設計階段成本發生項目進行詳細的策劃；通過招標的方式選擇合適的設計方；加強設計合同的管理，對設計進度和費用作出合理的確定；引進設計第三方機構加強質量管理等措施，另外采用多個設計方案優選、限額設計等方法和理論分析對開發成本進行控制。由于房地產開發工程項目的成本管理本身就是一個繁雜的工作，設計階段作為其一部分也是一個相對獨立的復雜的工程，所涉及的專業范圍很廣，參與方還包括開發商、設計單位、監理方以及施工企業，此外還需要與政府部門進行相關的溝通工作。所以在房地產開發項目的設計階段進行成本控制，還需要與參與各相關單位進行配合，全面控制房地產開發項目的設計階段所產生的成本。
房地產開發項目設計范文5
【關鍵詞】房地產開發；項目管理；管理團隊；企業競爭力；社會效益；制度建設
0 引言
近幾年來，房地產業發展迅速，現已成為我國國民經濟的基礎支柱性產業，房地產項目開發管理成為重要的項目管理內容，并對房地產企業發展起著重要作用，因此房地產開發項目管理伴隨著社會發展、開發建設和管理大型項目的需要而產生，并作為一種現代化的管理方式日益受到重視。
1 項目管理的階段性措施
1.1 起始準備階段
在資金使用方面，主要是對項目的投資成本進行分析，測算各種經濟指標，同時根據規劃要求確定建筑物的容積率和配套設施面積等，從而計算可銷售的面積和成本單價指標，建立各方面的成本控制指標，這其中包括工程項目的土地開發成本、工程建設成本、銷售成本等，為各階段的投資控制提供依據；同時要對項目的資金籌集進行詳細策劃，確定融資渠道并結合項目的進度研究融資計劃，最大限度降低財務成本。
在時間進度方面，主要是對項目進度進行分析，確定項目總目標進度計劃，這其中包括征地拆遷進度計劃、資金籌措進度計劃、項目建設進度計劃和銷售進度計劃等，總進度計劃是各階段進度的控制依據，必須依據項目開發的特點及資金運作的要求進行編制，各階段進度應在總進度目標的基礎上進行合理編制，達到進度控制的目的。
在質量目標方面，主要是對各種經濟測算指標的準確性、進度計劃的合理性進行審核，確定融資渠道的通暢性，保障資金來源，做好營銷策劃工作，完成可行性研究報告。
1.2 前期設計階段
在資金使用方面，主要是根據投資意向和項目可行性研究報告，讓符合資質的設計單位進行設計，實現初步構想，做好設計概算是這個階段投資管理的主要工作；同時，由于現實情況，設計單位對設計都趨于保守，設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位變為設計與預算同時進行。
在時間進度方面，需要與設計單位定期召開設計會議，討論設計方案，安排合理的設計進度，盡量讓出圖的時間與招標施工計劃吻合，核查設計進度，控制設計進程，與總進度安排相一致。
在質量管理方面，主要是設計方案的優化和完善，要注重設計品質，利用競爭機制使設計單位在競爭中提高設計水平，項目公司從中選擇經濟實用品質優秀的方案，以最小的成本達到相對最優的效果。
1.3 建設實施階段
在資金使用方面，這是資金大量投入的階段，因此預算審核是這個階段重要的成本控制環節。在項目實施過程中，對項目的資金流量進行動態監控，根據計劃控制項目開發費用的收支，及時發現實際收支與計劃之間的差異，進而采取適當措施及時糾偏。
在時間進度方面，需要建立完善的進度計劃及監控體系，這個階段是能否按照總進度計劃進行的關鍵階段，建設實施過程本身除了受到人為因素的影響，還會受到自然因素的影響。
在質量管理方面，一方面要完善招標制度，選用信譽好的承包商進行施工，大型項目則要選用優秀的總承包商，通過招標選擇最適合的施工單位；另一方面要選擇合適的監理單位，對工程項目進行監督管理，通過監理公司著重對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等進行協調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。
1.4 后期管理階段
在資金使用方面，主要是營銷策劃、營銷廣告等營銷實施過程中的資金投入，以及運營維護，物業管理等費用的支出。
在時間進度方面，需要把握營銷節奏，按照銷售進度安排，完成后期進度管理工作；對于商業地產開發，則應在建設實施階段后期及后期管理階段，進行招商，按時租售商業地產；同時制定運營維護計劃，實現正常運營。
在質量管理方面，主要是建立良好的開發商形象，做好營銷工作以及項目后評價工作。
2 項目管理團隊建設
2.1 了解項目管理團隊的特點
必須明確項目管理的目標，讓每一個團隊成員清楚地了解目標，并對此及其帶來的收益有共同的思考，做經常性的有效溝通，這樣易于形成高度的凝聚力。在此基礎上，進行合理的分工與協作，責權利要有明顯的界限，本著“責任有邊界，服務無邊界”的思想，團隊成員之間要相互信任，承認彼此存在差異，信任其他人所做和所要做的事情。
2.2 了解項目團隊的構成
理想的項目團隊應具備領導有足夠的凝聚力、項目管理目標明確、做出正確的決策并迅速實施、良好的溝通渠道、注重完成任務的方式方法，每個成員都朝著既定目標努力，從這也可以看出一個合格的項目團隊構成通常是由決策者、執行者、協調人、出主意者、評論者等組成，團隊中一個成員扮演多個角色是可行的，只要保證能夠滿足團隊需要，同時成員還必須能夠勝任多個角色。
2.3 做好團隊培訓建設
由于房地產項目開發是個復雜的過程，牽涉到的環節眾多，因此不可能僅靠本企業或組織內部資源完成，房地產項目開發工作必須借助外力、集合各方優勢、專業特長才能完成。所以房地產項目的團隊建設是要將各個有著不同利益目標的項目各參與方，同業主設立的項目開發成員共同組建成以項目負責人為首的項目團隊。
2.4 選擇一個合適的監理公司
國家規定項目建設實行工程監理制，這是我國現行建筑市場規范化管理的一項重要制度，也是國際上通行的項目管理方式。通過聘請監理單位，對項目的建設活動進行咨詢、顧問，以及負責各類合同的履行管理。力求能夠在實施階段建立小業主大監理的混合管理模式，使房地產開發企業將更多的精力投入到規劃、決策，以及保證項目建設順利實施的外部協調工作中。
2.5 做好設計單位的管理
設計的工作由設計單位完成，房地產開發商的工程管理人員在設計過程中起溝通、協調、監控作用?？梢詫㈤_發企業的開發理念、要實現的目標通過溝通、監控的方式貫穿于設計過程中，同時對項目設計的控制過程更為具體化，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并減少后期實施過程中變更的發生。
2.6 選擇合適的承包商
這其中包括總承包商和專業分包商的選擇。總承包商的選擇應該以承包商的綜合實力作為指標，特別是其工程管理經驗是重點考察的方面。對于專業分包商來說，開發商應該建立專業分包商信息庫，重點對其專業資質，專業水平作更多的考察，通過專業水平來進行選擇。
2.7 項目團隊的組織協調與溝通管理
在房地產項目開發過程中，組織與協調工作十分重要，其作用主要就是圍繞項目要實現的目標，組織協調各參建單位、需協調的單位及個人、政府部門全力配合項目的實施，共同努力去實現項目目標的過程。房地產項目是一個涉及多個界面的非常復雜的工程系統，為了開發建設的需要，通常會將開發項目以不同的方式，將之劃分為許多子系統、階段或層次。
3 結束語
總之，房地產業是近幾年隨著我國改革開放及住房制度改革而發展起來的國民經濟支柱產業，隨著我國城市化進程的不斷推進，未來房地產業也將得到迅速的發展，行業市場競爭將更加激烈，所以未來房地產開發的模式將會因市場的變化而發生改變并得到不斷完善。
【參考文獻】
房地產開發項目設計范文6
關鍵詞：房地產項目合作開發模式；房地產稅制；涉稅處理
中國大陸房地產業自二十世紀九十年代興起，二十多年間迅速發展壯大，對城市建設和國民經濟的騰飛發揮了巨大作用。與其他行業相比，房地產行業具有投資規模大、經營風險較高、建設周期長、業務流程復雜、經營成本歸集復雜、納稅環節及涉及稅種較多等特征。基于資金、行業資質或項目管理能力方面的不足，許多房地產企業常選擇與可彌補其短板的合作方合作，共同完成項目開發，共擔風險共享利潤，實現共贏。這就使得房地產項目開發的過程變得更為復雜，納稅管理工作因此也更具挑戰性。在現行房地產稅制下，企業在開發房地產項目過程中，涉及稅種多達10種，應納稅費計算復雜，整體稅負較重。僅與銷售收入直接相關的稅費支出就已占銷售收入的21%至26%，此外還有其他與獲得土地有關的契稅、印花稅、耕地占用稅和城鎮土地使用稅等稅金支出。面對如此高比例的法定成本支出和現行尚不完善的中國房地產稅制，房地產企業的納稅管理工作變得至關重要，決策層必須以前瞻性及戰略的眼光和理念來安排合作項目開發全過程的涉稅行為，以達到提高稅法遵從度、降低納稅風險、合法合理降低納稅成本的目的。
一、房地產項目合作開發模式
（一）房地產項目開發的運作流程
房地產企業投資于一個具體的房地產開發項目，需展開包括受讓土地使用權、立項、規劃、設計、建筑施工、銷售或自用等一系列經濟活動，分布于以下四個環節：
1.前期準備環節
前期準備工作主要包括取得土地使用權，項目立項、圖紙設計和規劃，五個許可證審批，市場調研和規劃，預算，融資，決定開發模式，確定建筑施工方、監理方。
2.建筑施工環節
按照確定的開發模式開展建筑施工，工程監理；市場營銷，預售開發產品。完工驗收和竣工結算。
3.銷售環節
銷售開發產品，辦理購房貸款和房產證手續。
4.保有環節
銷售剩余開發產品，或轉為自用或出租。工作重心轉向售后服務、移交物業管理、招商租賃等工作。
（二）房地產項目開發模式
國際上房地產開發有兩種基本開發模式：香港模式和美國模式。香港模式的核心在于，樓盤以項目開發為組織形式，在整個開發流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產公司獨立完成。而美國模式則完全不同，整個開發的每個環節完全由獨立的機構運行，投資人通常是非常有經驗的房地產基金、退休基金或者退伍軍人基金。房屋建造由專門的建筑商完成，物業管理則由專門的物業公司來完成①。內地房地產開發完全借鑒了香港模式。在整個開發流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產公司獨立完成。內地的國有土地出讓模式在很大程度上也學習了香港經驗，土地使用權不能自由交易，經營性用地只能通過政府的“招拍掛”出讓方式獲得。正是內地這種獨特的房地產開發模式，與重交易輕保有環節征稅的房地產稅制相結合，才造就了當今市場上各種形式的“項目合作開發或合作建房”模式。實踐中，人們通常將項目的建設方式和經營模式統稱為項目的開發模式，主要包括以下三種模式：
1.自建開發模式
有土地使用權的企業自行開發建設，整個開發流程均由本企業獨立完成。這些企業一般為具有房地產開發經營資質的企業。
2.代建開發模式
有土地使用權一方委托房地產企業代為開發建設，并支付代建費，開發主體為委托方。受托方必須是有房地產開發經營資質的企業，委托方則無此限制。
3.合作開發模式
合作開發房地產項目實際上是一種對土地、技術、資金等房地產要素的調配整合，是合作開發主體為完成房地產項目的開發、經營目標而通過合同的方式將各個主體擁有的要素有效結合到一起的民事行為②。實務中，由于土地產權制度和房地產開發香港模式的約束，內地房地產項目合作開發形式多樣，可歸結為以下兩大類：
（1）共同出資成立獨立法人公司
一方以本企業為主體聯合其他企業、個人共同投資開發房地產項目，成立獨立法人房地產公司來完成整個開發流程。
（2）合作開發不成立獨立法人公司
一方以本企業為主體聯合其他企業、個人合作開發房地產項目，不成立獨立法人公司來運作該項目，合作各方中必須至少有一方具備房地產開發經營資質。實踐中，合作各方通常選擇以下五種具體合作方式之一來完成項目開發：
①提供土地使用權換取固定收益方式 --轉讓土地使用權行為
合作各方約定，提供土地使用權一方不承擔經營風險，只收取固定利益，如：固定數量的房屋、貨幣或其他權益。這種合作實為土地使用權轉讓行為。
②提供資金換取固定開發產品方式 ―銷售開發產品行為
合作各方約定，提供資金一方不承擔經營風險，只分配固定數量的房屋。這種合作實為房屋買賣行為。
③提供資金換取固定貨幣數額方式 C借款行為
合作各方約定，提供資金一方不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣。這種合作實為借款行為。
④提供資金換取開發產品使用權方式 C房屋租賃行為
合作各方約定，提供資金一方不承擔經營風險，只以租賃或以其他形式使用開發產品（房屋）。這種合作實為房屋租賃行為。
⑤ 共同投資、共享利潤、共擔風險方式 C房地產項目合作開發
合作各方約定，各方提供土地使用權、資金、項目管理技術等共同投資開發房地產項目，共享利潤、共擔風險。該項目合作清算后，按約定比例向合作各方分配項目利潤。這種合作方式即為法律上真正認可的“房地產項目合作開發”模式。
二、房地產項目合作開發涉稅處理
（一）房地產稅制概況
中國內地現行房地產稅制的基本框架是在1994年分稅制改革的基礎上確立的。其中直接以地產、房產為征稅對象的有五個稅種：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅、房產稅；與房地產密切相關的有五個稅種：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等，共十個稅種。（見表1）
（二）房地產合作開發項目的涉稅處理
2005年至今，最高人民法院和國家稅務總局分別頒布了若干司法解釋和部門規章，為各類房地產“合作開發”行為的稅收征收管理和法律糾紛解決提供了更明確的法律依據。依據這些法規，不同的項目開發模式或方式涉及不同的納稅義務，稅負高低不一，差異較大，開發模式的選擇決定了項目開發的涉稅處理方式和合作各方的稅負。本文以法律上認可的“房地產項目合作開發”模式，即合作各方共同投資、共享利潤、共擔風險的項目合作方式為基準，分析其涉稅處理過程。房地產合作開發項目自前期準備階段起，至合作清算結束，均應以本企業（有土地使用權一方）為財務核算主體和納稅主體，從四個開發環節、十個稅種、兩方納稅主體三個維度處理涉稅事項：
1.四個開發環節
如上表所列，企業在項目開發的所有環節均應積極履行納稅義務，正確計算并按時繳納各項應納稅金及附加費；到主管稅務機關立項及按月申報開發產品銷售情況。
2.十個稅種
在開發過程中及合作清算結束時所產生的所有涉稅事項，本企業均應正確計算并按時繳納各項應納稅費，其重點和難點在于合作清算年度的企業所得稅匯算清繳工作。
3.兩方納稅主體
合作開發項目的納稅主體包括兩方：一方為本企業，負有項目開發經營所涉及的所有納稅義務；另一方為合作方，承擔項目稅后利潤分配的所得稅。
房地產合作開發項目通常在開發產品銷售完畢當年實施合作清算工作。合作清算結束時，本企業應根據清算結果所列的項目稅后利潤，按約定比例分配給合作方。實際支付分配款時，若合作方為個人獨資企業、合伙企業或個人，企業還應就實際分配的項目稅后利潤，代扣代繳個人所得稅；若合作方為法人企業，則合作方取得該合作項目稅后利潤應視同股息、紅利，屬于企業所得稅的免稅收入，合作方免交企業所得稅。合作清算結束后，剩余稅后利潤留歸本企業，構成企業的稅后凈利潤。
合作清算結束后，企業需向主管稅務機關備案分配合作方項目稅后利潤情況，并依要求報送合作清算報告。由于合作開發項目為合作各方共同管理，財務核算清查工作及合作清算結束時的涉稅處理較為復雜，故合作各方通常聘請稅務師事務所實施清算工作并出具合作清算報告。
房地產合作開發項目的稅務處理是一項綜合性較強的專業管理活動，涉及法律、稅收、會計核算、財務管理、企業運營管理等多學科知識，故要求財務人員具備較高的綜合素養和豐富的實踐經驗，方能保證合作開發項目涉稅處理工作的合法性及合理性，從而盡可能規避或降低稅收風險，實現企業價值大化。
注釋：
①常青著，中國房地產到底怎么辦，浙江大學出版社，2011
②王衛國著，中國土地權利研究，中國政法大學出版社，1997
參考文獻：
[1]許明編著.房地產稅收政策深度解析[M].中國市場出版社，2013.
[2]常青著.中國房地產到底怎么辦[M].浙江大學出版社，2011.
[3]畢寶德著.不動產經濟研究[M].中國經濟出版社，2013.
