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限購令細則范文1
摘要：政府為了調控房地產市場，調節部分城市和地區房價的過快上漲，不惜使用了強制干預措施，其中最引人關注的莫過于限購令。本文結合當前房地產市場發展實際、從限購令出臺的原因及其內容出發，分析限購令出臺的合理性，同時指出限購令對房地產市場及其社會發展的影響，并從理論層面提出幾點建議。
關鍵詞：政策；限購令；房地產市場；房價
政府為了調節房價的過快上漲、抑制投資打擊投機需求，出臺一系列的調控政策，其中，限購令是最直接最嚴厲最有效但同時也是最有爭議的一項調控政策。它的首次出現是在 2010 年 4 月北京市貫徹“新國十條”的實施細則中，隨后上海、南京、杭州、廣州、天津等城市紛紛響應中央政府的號召細化調控規則，出臺住房限購政策。限購令的出臺給房地產價格的調控發揮了較大的作用，同時也對房地產市場發展帶來了很大的影響，因此，引起了各界的廣泛關注。
一、 限購令出臺的原因及其內容
依據限購令形成的原因可以把它分為兩類，一種是屬于商家限購令，是商家利用市場的強勢影響力而對消費者資格與交易標的的數量所做的限制。市場供給主體運用其強勢力量對要求主體或買賣標的所進行的一些限制規定。這些限制規定寶貨對主體資格或買賣標的數量的限制，通常不包括限價令。這類限購一般出現在壟斷性行業中，但也會受到法律等相關政策的約束。而另一種是指政府限購令，即政府（廣義上包括議會和法院）運用公權力對于買賣主體或買賣標的所進行的一些限制規定。政府限購令涉及到對買賣主體的財產投資于消費的限制，屬于對買賣主體的契約自由之限制和對社會主義市場經濟的基本制度的范疇。
房地產價格的波動不是一種簡單的商品價格的漲落，它還是一個關系著實現百姓“住有所居”美好愿望的民生問題。政府為了調節房價的過快上漲、抑制投資打擊投機需求，出臺一系列的調控政策。2010年4月新“國十條”其中規定，“要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數?！毙隆皣畻l”出臺不久，北京也出臺相關的實施細則，首次采用“限購令”的手段之一出現在細則中。但其他各地政府對中央的規定落實力度都不夠， 9月房價又有上漲。隨后，住房城鄉建設部、國土資源部、監察部又聯合出臺了《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》。 “限購”又一次出現在調控的諸多措施當中，第二輪調控也顯示了中央政府對樓市調控的決心，并且將問責對穩定房價和住房保障工作不力的省級政府，在此背景下各地“限購令”紛紛出臺。
各地方政府從具體實際出發，出臺了相應的限購細則。其具體的規定大致是，對購房主體以居民家庭為主體，區分有無本市戶籍居民家庭；能夠提供本市1年（或2年）以上納稅證明或者社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭；無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的本市戶籍居民家庭，分別采取限購1套或2套和停購的措施。1
二、限購令的合理性分析
1.限購令的法律合理性分析
從限購令的法律性質上說，它不屬于正式的法律淵源，也就不是法律。雖然國務院出臺了有關住房限購的相關文件，地方政府頒布了相關的限購實施細則，但它們都不屬于行政法規或地方性法規，因為它的形成過程不符合行政法規或地方性法規的一般要求。但限購令更符合對象不特定、可反復適用和追溯將來等特點的抽象行政行為。
自改革開放以后，隨著市場經濟的不斷發展、市場制度的不斷完善，市場的參與者追求自由、公平、平等的訴求日益強烈，當限購令作為一種調控手段出現在房地產市場調控的細則中，這引起了各界的廣泛爭議。在爭議中有人認為，限購令違反了我國《憲法》有關公民權利平等的規定，以及《合同法》規定的公民合同自由的權利。還有人認為，關于不動產物權的登記不能由地方性法規或者地方行政規章來規定，因此，有個別地方的限購令規定：對違反規定購房的，不予辦理房地產登記違反《物權法》的物權登記制度。但基于法理層面來說，限購令它主要體現于各地方政府下發的規范性文件，它對市場交易的直接影響在于限制商品房流轉的備案登記，其對合同訂立和生效的法律效果并不發生任何影響。在購房者訂立了商品房買賣合同后，仍然可向登記機關請求備案登記，在性質上這屬于行政確認行為。如果無法辦理備案或登記，當事人可提起行政訴訟請求法院給予裁決因此，從理論上看限購令的內容尚不構成對合同自由原則的違背。2
我們在追求平等、公平的過程中，不能只注重形式上的公平，而能應該關注實質上的或者是結果的公平。所以，在保護市場運行的自由公平平等的權益時，可以采取一些偏向弱者的針對性措施,包括限制強者的經濟自由,以及在自由權之外保障弱者的社會權。
2.限購令的道德合理性分析
任何一項政策的出臺都應該體現某種價值選擇使其符合正義的某種要求，限購令的目的是通過限制某些人的經濟自由以保障弱勢群體享有基本住房的道德權利，它更多地體現了公平、平等的價值觀。市場經濟固然以保障每個參與主體的自由、平等、追求市場效率最大化為優先考慮的價值選擇，這樣才能更好地促進社會整體福利的增加。但是，在市場經濟的運行中，根據不同的市場發展階段、市場主體或者是特殊性質的商品，應該在價值選擇中有不同的側重。住房作為一種公共商品，既有商品的性質，又具有百姓基本需求的民生產品屬性。 “住有所居”是關系億萬群眾切身利益的重大民生問題，如果公民連最基本的住房問題都解決不了，就談不上其他權利的實現和人權發展了。住房作為一種公共產品，理應得到合理的分配，但由于高房價的原因導致了不少人買不起房、或買房的經濟負擔被不合理地增加了，成為房奴。限購令的出臺就是在社會正義失靈的情況下，用市場調控手段充分發揮政府的主導作用，堅決遏制各種名目的炒房和投機性購房，防止房價過高、上漲過快，使因不合理的經濟負擔而買不起房的人實現自己的居住權。所以說，我國2010 年的限購令出臺的意義符合正義的核心價值，具有倫理的合理性。3
三、限購令的功與過
實施限購令的目的就是為了調節房地產市場，打擊投機和投資性購房行為，實現房地產價格的合理回歸。在限購令出臺后，被稱為最嚴厲的調控措施一點不為過，它確實以最嚴厲最直接的把部分購房者排除在門檻之外。切實有效地打擊了投機需求、抑制了投機性購房，抑制房地產價格上漲的勢頭，眾多城市的房價紛紛回落。截止2011年11月份。全國70個大中城市中，價格下降的城市有49個，持平的城市有16個。與10月份相比，環比價格下降的城市增加了15個。在環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%；與去年同期相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，漲幅回落的城市有61個。4正如經濟學家李稻葵認為，限購是常規調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。5
雖然限購令對房地產價格的調控發揮了積極的作用，但也帶來了不少問題。首先，限購令確實存在爭議，即使我們從法理上、道德上找到它出臺的合理性，但我國現行法律并無政府的限購令的明文規定。從現行法律來看，有《中華人民共和國價格法》第30條規定的價格干預措施之一的限價令的頒布客觀條件及基本內容與限購令存在相似之處?？上拶徚畈煌谙迌r令，前者是對交易價格的限制，而后者是對交易主體資格或交易標的數量的限制。同時，在實際操作的過程中，它確實剝奪了部分人的權利。有人說這是一種市場經濟的倒退也不是完全沒有道理。其次，限購令起到打擊投機、抑制投資的效果，但也遏制了一部分人改善性住房的合理需求。比如深圳、 北京、 上海出臺的限購令細則中均規定非本市戶籍居民家庭限購1 套住房。這一方面限制了已經擁有 1套小戶型住房的非本市戶籍居民家庭的升級置業需求， 另一方面也逼迫剛性需求者放棄正常過渡時期的小戶型。第三，作為一個調控政策的限購令導致民眾更難把握預期。市場即期消費都存在對未來預期的影響，而限購令來勢洶洶，是一個長久之計還是一個臨時舉措，使得民眾的對未來的預測增加了不確定性。正如任志強所說，一個可以由政府任意調整的政策，能給民眾更長遠的發展預期嗎？政策與制度和法律的差別正在于此。第四，限購令導致更多樓市亂象。上有政策，下有對策。人們為了規避限購令，不惜使出假離婚、假社保、假身份、請人出名代購、簽訂陰陽合同等手段。這些現象將在未來逐漸演變而成為一種詬病影響社會的健康發展。
四、限購令的建議
1、完善法律解釋
雖然我們在當前的法律條文中能夠找到些限購令出臺的依據，但是這些規定都只是說在一定的條件和情況下政府可以采取一定管制措施。從現行法律來看，有《中華人民共和國價格法》第30條規定的價格干預措施之一的限價令的頒布客觀條件及基本內容與限購令存在相似之處。但限購令不同于限價令，前者是指對交易標的的價格進行限制，而后者是指對交易主體的資格或交易標的的數量進行限制。6因此，政府對于限購令的法律解釋應該迅速跟上，擴大宣傳，否則較難實現有法可依。
2、科學調控房地產市場，建立具有中國特色的房地產市場體系。人可多，建設用地少、城市居民收入差異大等是我國在房地產業發展過程所面臨的問題。隨著城市化進程的不斷加快，城市人口不斷增多，剛性住房需求日劇強烈，同時，還存在城市居民收入差距日益擴大的趨勢。在調控房地產價格的同時，我們更需要注重房地產市場體系的建設。一方面，要加快保障性政策性住房建設的進度，滿足城市中低收入人群的住房需求；另一方面，要不斷完善商品住房市場的管理體系，要以市場調節為主、行政干預為輔，保持商品住房市場的平穩健康發展。要因地制宜，合理規劃，科學建設，推動本地區房地產市場的健康運行。
3、加強房地產市場的執法監管力度。政策貴于落實。到目前，房地產市場的相關法律法規不斷健全，制度政策不斷完善，但市場上仍然亂象橫生。要加強執法監管的力度，切實用法律法規規范房地產市場行為，不折不扣地把各項政策制度落到實處。堅決打擊開發商“欺瞞哄騙”、中介機構“助紂為虐”的違法行為。（作者單位：貴州師范大學；地理與環境科學學院）
參考文獻：
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［4］
限購令細則范文2
關鍵詞 限購令；物權限制；平等保護原則
近來，全國各地一、二線城市有計劃有步驟地集中出臺住房限購細則，落實中央關于房價調控的政策意圖，筆者稱之為房屋限購令。另外，為了緩解交通擁堵和環境污染嚴重等問題，北京還出臺了車輛限購令，即以搖號方式分配車輛配置指標，限制公民購買汽車的數量。這些限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中所要解決問題的要害，反而可能抵消法律平等上業已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷，限購令的功效與局限也需要反思。目前學界多是從法理學或者法經濟學角度闡述對此問題的看法，本文試從物權法角度對限購令的合法性進行審視，以期更好的對我國的各種限購令進行規范。
一、限購令在我國的現狀
目前，我國出現的限購令主要有以下三種：
1.房屋限購令
根據國家措施和各地方的實施細則，房屋限購令的內容主要為：對購房主體以居民家庭為主體，區分有無本市戶籍居民家庭；能夠提供本市1年（或2年）以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭；無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的本市戶籍居民家庭，分別采取限購1套或2套和停購的措施。
2.車輛限購令
此種限購令形式主要是指北京政府于2010年12月實施的小客車數量調控措施，即按照“公開、公平、公正”的原則，對符合條件的企事業、社會團體法人和個人以搖號方式無償分配小客車配置指標。
3.其他限購令
2011年3月11日，日本大地震引發的包括東京地區在內的食品、飲料、汽油供應嚴重不足，東京地方政府以及一些商家規定了針對基本生活用品市場的“限購令”。3月17日，上海市政府規定了部分超市每人每次限購兩包的“限購令”。這些限購令的主要特點是針對面包、飲料、食用鹽等人民生活須臾不可離開的基本生活用品；當市場供給充足的話，其效力自動取消；頒布“限購令”的主體主要是市場供給方。
二、限購令涉及的相關理論
（一）權利限制
1.權利與權利限制
權利是法律所賦予主體者享受一定利益的法律之力。權利蘊含自由，將物歸屬于特定的主體是為了使其在財產法領域享有自由，可以獨立自主形成其生活關系，從事市場經濟活動，并具有人格的意義。然而任何權利都應受到限制，無不受限制的權利。權利限制因來自于公法或私法而有別。私法上，民事權利的限制可以基于法律的直接規定，也可以基于當事人之間的約定即所謂債法上的拘束，還可以受到來自第三人權利的限制。本文討論的車房限購令，當屬公法上限制。
2.權利限制的限制
權利限制也須被限制，這些限制包括遵守權利位階的原則、比例原則、法律保留原則、窮盡救濟原則等。權利位階原則是在權利沖突時，各種權利有一個地位上的差別對待。權利體系中的各權利是有聯系、有不同作用的，因為人的需要不同，人有基本需要和相對次要的需要，這決定了權利在法律中的地位也有所不同。比例原則是指行政權力的行使除了有法律依據這一前提外，還必須選擇對人民侵害最小的方式而進行。法律保留原則一般適用于行政法中。公法上的法律保留是指對基本權利的限制只能由立法機關的法律作出，也即包括財產權在內的公民基本權利的行政法限制，須由法律加以規定。窮盡救濟原則，是指當事人首先窮盡內國法上的所有救濟而無法維護自己的權利，轉而向國際人權組織尋求救濟之原則。而進行權利限制時需確定窮盡救濟原則，是指國家與社會在窮盡其他所有措施，都無法維護市場的正常運行后，才能將物權限制作為最后的方法加以運用，
（二）物權取得和行使的限制
對物權取得和行使的限制要求具體來說，主要包括以下四點：其一，物權的取得和行使必須要遵守國家法律。其二，物權的取得和行使必須符合社會公共利益的要求。其三，物權的取得和行使必須尊重社會公德。其四，物權的取得和行使不得損害他人的合法權益。
由于物權是基本的財產權，因此對物權的限制必須慎重。對物權的限制必須符合一定的條件：第一，對物權的限制必須有合法的依據，也就是說，對涉及公民基本財產的限制應當由法律作出明確規定，而不能通過行政規章等規范性文件隨意限制。第二，要遵循法定的權限和程序。第三，要采取合理的措施來進行限制。在行政機關依法對公民的財產權利作出限制時，要遵循比例原則。
（三）平等保護原則
所謂物權法上的平等保護原則，是指物權的主體在法律地位上是平等的，依法享有相同的權利，遵守相同的規定。其物權受到侵害以后，應當受到物權法的平等保護。平等保護原則主要包括如下幾個方面的內容：第一，法律地位平等。法律地位平等就是指所有的市場主體在物權法中都具有平等的地位。第二，適用規則的平等性。這就是說，除了法律有特別規定的情況外，任何物權主體在取得、設定和移轉物權時，都應當遵循共同的規則。第三，保護的平等性。保護的平等性包括兩個方面的平等性。一是在物權歸屬發生爭議以后，針對各個主體都應當適用平等的規則解決其糾紛。即使是國家與其他主體在歸屬上發生糾紛以后，當事人都有權請求法院明晰產權，確認歸屬。二是在物權受到侵害之后，各個物權主體都應當受到平等保護。
三、限購令的物權法審視
（一）限購令的法律性質分析
1.是一種對權利的限制。根據車房限購令的內容可以看出，限購令首先是公法上的一種對權利的限制。限制的內容通常就是以所有權人承擔相應的義務為實現條件，至于所有人應負何種義務，往往散見于與物權及其行使相關的法律條款之中，該種條款往往是從權利主體、客體、內容或效力等角度對物權進行限制。
2.是一種對物權取得和行使的限制。房屋限購令中以是否具有本市戶籍和能否提供本市一定年限以上納稅證明或社會保險繳納證明為購房主體的資格認定標準，采取限購或停購措施的做法，即是一種對物權取得的限制。車輛限購令中，對車輛的指標進行配置，使得部分有購車需要和實力的購車人無法根據意思自由取得車輛的所有權，也是對物權取得的一種限制。
3.是一種對平等保護原則的背離。房屋限購令中，擁有大城市戶籍的本地人顯然比非本地人擁有更多的優惠和特權，這種身份上的差異確導致對物權取得的限制程度上有很大的區別。這正是與平等保護原則所要求的身份平等和適用規則平等相背離。
（二）對限購令的規范
限購令作為公權力干預市場的措施，其實質是公法介人私法領域，從而改變了原有法律關系的行為，因此，必須設定一定的程序，使之符合形式正義之要求。
1.規范行政機關的行政行為
就目前已經出現的通過行政機關的決定而限制權利的個例來看，較為突出的問題是法出多門以及缺乏必要審查程序?，F實當中，除法律以外，其他行政法規范性文件也都或多或少涉及到對私有財產權的限制，常此以往，會使行政機關形成一種任何規范性文件都可以限制私有財產權的錯覺，進而容易使行政機關產生立法沖動，不考慮自身職權的范圍與界限任意地制定限制私有財產所有權的行政法規范性文件，因此行政機關的行政行為亟需規范。
2.明確“公共利益”的內涵
在民法上，限制民事主體自由的足夠充分且正當的理由就是公共利益。在這種意義上，民事權利的邊界需要借助公共利益予以劃定?！肮怖妗痹緸楣ㄉ系暮诵母拍?，在私法上被引入，主要目的即致力于解決現代社會個人權利、自由與國家利益、社會利益經?？赡馨l生的矛盾和沖突。按照這種邏輯，在國家、社會因安全、秩序、發展等需要而必須適度限制或損害個人權利時，個人在國家給予適當補償后必須能夠容忍這種適度的限制或損害。由此，公共利益既成為立法者在表述權利限制上的最大“托詞”，也造成實務上最難以實證化的難題。從解決實際問題的迫切需要看， 筆者認為應當建立完善的程序機制以便對公共利益進行具體的界定。同時還必須足額補償并應當將補償的標準具體明確化，并制定相關程序，公正合理的程序顯然有利于防止限制權的濫用。
3.堅持窮盡救濟原則
限購令的實施，應當在國家與社會在窮盡其他所有措施都無法維護市場的正常運行后，才作為最后的方法加以運用。那么，在動用這種措施前可以采取哪些措施呢？首先是增加市場供給。在我國房地產市場中，政府一方面可以增加土地供應量，另一方面還可以加大提供保障性住房的數量來改變房地產市場的供求關系。其次是改變供給方的結構。特別是在我國的房地產市場中，政府完全可以通過改變房地產商作為房屋唯一供給方的結構方式來實現供求關系的優化，如允許個人建房，發展住宅合作社，發展保障性住房等。
參考文獻
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限購令細則范文3
自去年10月以來，隨著福州版限購細則出臺并不斷加碼，中心城區住宅成交量一路低迷，但房價卻未見松動。部分謹慎的投資購房者認為，在房價高企、交易疲軟的情況下，繼續堅守可能會出現較大的風險。于是，他們紛紛選擇轉戰市場。
由于價格普遍低于市區且不受“限購令”的制約，今年福州七縣市及平潭的樓市掀起一股置業熱潮，成為了首次購房者和投資客的首選。從以往八縣人涌入福州城區置業，到如今各路人士到八縣“淘房”，福州的置業風向正悄然發生轉變。
“限購”利好價值洼地
根據福州版“限購令”的規定，只對在五城區內置業的人群限制購房套數，但并沒有涉及八縣房源，正因如此，七縣市及平潭的房地產市場迎來前所未有的利好。
有業內人士表示，由于資本流動性過剩，而投資渠道又有限，投資不動產成為多數人資產保值的重要渠道，但當“限購令”出臺后，資本出口被強制封鎖，尋求新的投資方向成為他們必然要考慮的。
此時，不受“限購令”調控的八縣房源，尤其是離福州市區最近的閩侯板塊自然成了置業首選?！昂透Ｖ葜鞒菂^相比，目前閩侯板塊的房價還不算太高，隨著交通基建配套的跟進，閩侯離福州市區只有十分鐘左右的車程，未來還有很大的升值空間?！痹陂}侯荊溪有項目的某地產公司負責人告訴記者。
如今，市區房價水漲船高，金山、五四北區域早已破萬，鼓樓老城區內甚至突破2萬，令不少剛需族望而卻步，而在八縣的樓盤中，以閩侯板塊為例，不超過一萬的均價成為福州樓市新的價值洼地。與此同時，八縣近年來發展迅速，基建不斷完善，城市配套跟進，大大提升了八縣樓盤的競爭力。
福州地產專家劉福泉認為，現在的八縣正如早些年的金山，是未來開發商角逐的重要戰場。相對較低的房價也是不少自住型購房者所能承受的，因此，今年以來，越來越多的購房者都把目光轉往閩侯、南通、青口等郊縣，這些地方與福州市區的時間距離基本上都在一小時公交車的范圍內，不會給通勤出行造成過多的不便。
另外，大福州建設逐步展開，輻射八縣，這將給八縣帶來更多的人流、物流、資金流，當地未來樓市的發展前景廣闊。
一年房價“三級跳”
今年以來，七縣市及平潭樓市相當亮眼，尤其是離福州最近的閩侯板塊，活躍度甚至超過了福州市區。
有業內人士在接受媒體采訪時表示，一年來七縣市及平潭房價漲勢明顯。例如，位于閩侯大學城的某樓盤，去年10月之前，均價為6900元／平方米，“限購令”出臺不到兩個月，就上漲到7500元／平方米。隨之，“榕十一條”實施一個月后，均價飆升至9000元／平方米，漲幅高達20％。今年9月，該樓盤價格再次逆勢上揚，目前均價已達到10000元／平方米。一年時間，房價就經歷了“三級跳”，總漲幅達到42％。
除了購房者以外，在市區遭遇成交困局的開發商也開始在七縣市及平潭尋求突破。福州房產專家江映輝說，“一年來，開發商加大了不限購地區的推盤量，體量都很大，尤其在閩侯，限購令出臺后，一些本土大開發商已經把重點放在了閩侯，近期在市區的樓盤宣傳力度已經減小?！?/p>
上述地產公司負責人說，目前在閩侯推出的房源以中小戶型為主，主要客戶群是投資性需求和首次置業者。在市區，投資購房者受到限購條件的限制，不能再買房，所以把資金流向不限購的七縣市及平潭地區。同時，市區高房價讓首次置業者難以企及，只能將置業計劃轉向離市區較近的閩侯縣。
房價或已虛高
據了解，隨著福州不斷擴容，城市基礎設施日漸完善，福州中心五區和七縣市及平潭之間的距離日漸縮短?！伴_發商已經轉戰布局七縣市及平潭，今年不少品牌開發商紛紛在閩侯、永泰、連江等縣市拿地。”江映輝說，未來七縣市及平潭將成為開發商的必爭之地。
福州大學房地產研究所所長王阿忠表示，一年來七縣市及平潭樓市成交量與房價雙雙蓬勃發展的主要原因有兩個：其一，限購前七縣市及平潭成交量和房價基數偏低，在利好政策的推動下，量價漲幅明顯；其二，七縣市及平潭不在限購范圍內，很多投資者紛紛轉入。
“通過研究計算房價收入比，如果福州普通三口之家年收入為4萬元，那該地區一套能夠滿足此類家庭需求的住宅總價應該在50萬元以下。”王阿忠認為，現階段七縣市及平潭地區50萬元以下且能滿足以上需求的房子基本上很難找到，經過這一年的漲價，目前七縣市及平潭房價已經虛高。
限購令細則范文4
【關鍵詞】房地產，市場調控，經濟手段
我國的房地產市場起步時間晚，80年代末逐步發展起來，但發展速度很快，對國民經濟的發展和居住條件的改善起到重要作用。房地產業也成為國民經濟重要支柱產業。
房地產的發展也像中國的改革開放道路一樣，“摸著石頭過河”。房地產的發展，也是一個不斷探索，不斷完善的過程。從“福利分房”到“住房商品化”，再到“保障房、商品房雙軌制”；從計劃經濟配置到市場經濟配置，再到計劃經濟與市場經濟結合；土地從“劃撥”到“出讓”，再到“招拍掛”。
由于房地產市場發展時間短，房地產市場主體不成熟，政策法規有待完善，伴隨著世界經濟環境的多變，房地產發展也歷經多次大起大落。
80年代末到92年前后，房地產市場從探索到躁動，第一次房地產泡沫在深圳、海南、北海等地出現。隨著93政府開始第一輪緊縮性宏觀調控，房地產泡沫破裂，造成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。房地產步入長達5年左右的低谷期。
97年亞洲金融危機爆發，中國政府啟動新一輪擴張性財政政策。98年住房貨幣化改革，房地產成為拉動內需的重要消費熱點。申奧成功和入世，也成為刺激房地產發展的兩大誘因，房價漲幅迅速，“溫州炒房團”成為一個新的名詞。從2003年到2007年，政府動用行政、財政、稅收、信貸等多種工具，收效甚微，直到07年下半年才遏制住了房價的快速上漲。市場觀望情緒濃厚，房價企穩。房地產開發商也在之后迎來嚴冬，被迫抱團取暖。
2008年國際金融風暴爆發，為應對百年一遇的全球金融危機，抵御不利的國際金融環境，中國政府推出大規模刺激內需方案（“四萬億投資計劃”）。 “四萬億投資計劃”也造成了社會流動性泛濫，導致2008年房地產調控成為真正的“空調”。
房地產市場也在經歷短暫“倒春寒”后迎來了爆發，2009年下半年“量價齊漲”，最典型的是海南島2010年第一周房地產銷售量超過了2008年全年的銷售量。
面對快速上漲的各地房價，2010年初，房地產行業便掀起一波嚴厲的政策調控風暴。1月10日，國務院出臺《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(“國十一條”)，嚴格二套房貸款。4月15日國務院又頒令，二套房首付款不低于50%；首套房且建筑面積逾90平米的，首付不低于30%。緊接著的4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(新國十條)，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對商品房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可暫停發放購買第三套及以上住房貸款。此后，各地紛紛推出調控實施細則，北京要求商業銀行暫停發放購買第三套及以上住房貸款。各部委隨即也紛紛打出針對房地產市場的政策調控組合拳。
國家的政策需要落地才能真正起到作用。國務院出臺“新國十條”后，許多地方都出臺了實施細則，其中以“限購令”最為奏效，也是近年來樓市調控的一大亮點。先是北京在4月30日出臺的“國十條實施細則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。
北京的開山之舉旨在對投資投機性購房需求實施更為嚴厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國家有關部委出臺“新國五條”，“限購令”蔓延全國，深圳9月30日晚緊急出臺“限購令”，規定從10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策。
本次調控時間長、力度大、多種手段并用，調控效果也較歷次好，被業內稱為史上最嚴厲的調控。
但以“限購”、“限貸”為核心的調控政策，帶有明顯行政手段的烙印?？偨Y歷次調控經驗，行政手段具有見效快、效果明顯的特點，但一旦放松，就會出現明顯反彈，可謂“一管就死，一放就亂”。 我國住房市場與成熟的房地產市場相差太遠，我國的房地產市場仍然是一個政府干預嚴重的市場。因此，盡管作者不贊同用行政方式來干預市場，但有一點應該肯定，即限購令對遏制住房投機炒作是能起到一定作用的。
房地產問題不是靠短期調控可以解決的，而是需要長期的制度建設，很多規則要透明、可持續、可預見，調控政策不能忽冷忽熱?！胺康禺a的投資和購買是一種長期性的行為，不能因為制度不健全，政策多變，而變成短期的投機行為”，政策應該長期可預見，更加固定和透明。
如何鞏固房地產調控成果，保證房地產市場的長期健康發展，作為房地產業內人士，作者有以下看法：
一、社會主義市場經濟條件下，宏觀調控應采取行政手段與經濟手段相結合，以經濟手段為主的方式
改革開放已經三十多年，我們最大的一個收獲是認識到市場經濟不是資本主義所特有的，市場經濟作為一種資源配置方式，既可以存在資本主義經濟中，也可以存在社會主義經濟中。
無論對于市場經濟發達國家，還是市場經濟不發達國家，完全依靠市場機制的自發作用都不可能實現資源的最優配置，經濟的均衡狀態，因為市場對資源的配置不僅存在失靈的可能，而且還存在著某些功能上的缺陷。
限購令細則范文5
我國房地產市場在經歷了2008年的低迷之后，從2009年下半年開始發生了一系列變化，量價齊漲的局面再次出現。為遏制房價快速上漲、保護居民合理住房需求，2010年4月17日國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號，簡稱新“國十條”），在信貸、稅收政策之外，還提出“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”，首次正式提出限購的思路。但新“國十條”出臺后，除北京等個別城市外，地方城市對限購政策響應者寥寥。2010年9月30日，住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部聯合下發《關于進一步貫徹落實國發[2010]10號文件的通知》（建房[2010]155號），要求各地方政府“立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則……房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數”。此后，深圳、廣州、天津、大連、寧波等部分城市在實施細則中提出了限購政策。
在嚴厲的調控政策之下，2010年全國主要城市房地產市場呈現出量縮價漲的格局，調控目標仍未達成。因此，2011年1月26日國務院辦公廳又下發《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（[2011]1號，簡稱新“國八條”），提出“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）……已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調整完善相關實施細則，并加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況，適時出臺住房限購措施”。此次出臺的文件，不僅明確了限購的城市范圍，而且實行了統一化的限購指導，并限定了實施細則的出臺時間，較之前的政策更加嚴格。此后，40多個城市按照文件要求先后出臺了新版限購令。
二、限購政策對住房市場價格影響機理分析
限購政策的出臺旨在抑制住房市場的投機投資性需求，最大程度上還原住房的居住屬性。根據經濟學原理，在市場出清的條件下，抑制部分需求會減少總需求，使需求曲線向左下方移動，若供應不變，則價格出現下降。但對于現實的住房市場而言，限購政策的影響機理更為復雜。一方面，限購抑制投機投資性需求，使得需求總量下降。根據國家統計局數據，2012年1-9月，我國住宅銷售面積下降4.3%，限購以來連續多個月份下滑，特別是大中城市銷售下滑尤其明顯，北京市在限購出臺后的2010年第二季度商品住宅銷售面積為220.8萬平方米，同比下降62%，此后連續兩年內絕大多數時間成交量均呈現同比下滑。另一方面，限購也會對開發商的開發行為和預期產生影響，在一定程度上減少供應量，2012年1-9月份，我國房地產開發企業土地購置面積2.6億平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份擴大0.3個百分點；住宅新開工面積9.97億平方米，下降12.9%，且9月份的房地產開發景氣指數為94.39，比上月回落0.25點，處于較低水平。限購政策使得住房市場供應和需求曲線都發生變化，只不過變化的時間和幅度并不同步，最終在新的價格水平下達到一個新的均衡。
上述供需理論分析揭示的是最終結果，而從限購政策對住房價格的作用過程來看，可能是分階段展開的。第一階段，政策出臺后成交量萎縮，但一級市場價格并沒有發生變化，二級市場價格可能有所松動。第二階段，預期發生改變，市場主體預期價格會下降，同時供應出現縮減。第三階段，價格可能出現實質性下降，受此影響，前期觀望的自住性需求入市，成交量開始回升。
三、限購政策對我國住宅均價的影響分析
限購政策首次出臺時間為2010年4月，至今已實行兩年多。為系統分析其對我國住宅價格的影響，可選取限購前后各一段時期相關數據進行對比分析。但由于2008年我國房地產市場遭受國際金融危機的影響而異常低迷，具有特定時期的特殊性，因此本文選取2009年以來的月度數據進行分析。由于缺乏2009年以來連續可比的住宅價格指數統計數據，故首先以國家統計局的住宅銷售額和住宅銷售面積計算的住宅銷售均價作為表征價格的指標來進行分析。
從價格的同比變化率來看，呈現出兩大規律性，一是先期高速增長，自2009年1月到2010年4月之間我國住宅銷售均價一直保持著同比增長，絕大多數月份增幅維持在15%～30%之間。二是后期震蕩調整，2010年4月底出臺限購政策之后，5月份均價同比即出現下滑，降幅為1.9%，6月降幅進一步放大到8.4%。連續4個月同比下滑后住宅銷售均價又波動上升，2011年1月新版限購政策出臺之后，更多的月份均價出現同比下降?？傮w來看，相對限購之前而言，限購后均價同比增幅有所減小且出現多個月份的負增長，但由于2009年的均價同比是以2008年的異常值作為基準的，因此不能簡單推斷限購之后價格的變化是調控政策出臺所致還是計算基準變化所致。
從價格的環比變化率來看，我國住宅銷售均價持續呈現出顯著的波動性，總體較為平穩。2010年4月首次出臺限購政策后，5月份均價環比下跌13.2%，6月份繼續下跌10.9%，此后又出現連續幾月的環比上漲。2011年1月份新版限購令出臺后，3月份均價環比下跌21.4%，此后1年多的時間內均價環比漲跌交錯。由于簡單計算的銷售均價受成交產品結構影響較大，因此波動也較大，難以判定政策出臺后短期內的價格下調是結構性影響還是政策影響乃至綜合作用的結果。
采用住宅銷售額和住宅銷售面積計算出的銷售均價數據，難以剔除成交產品的結構性影響，因此限購政策出臺前后都呈現出較強的波動性，盡管同比增幅在限購之后有所收縮，但限購之前的高增長卻一定程度上緣于2008年市場價格低谷的計算基準，而價格環比則相對平穩波動?？傮w來看，僅從此項指標難以看到限購政策出臺后價格的下調。
四、限購政策對我國大中城市房價影響分析
為更加全面準確地了解我國大中城市房價變動情況，2011年起國家統計局開始實施《住宅銷售價格統計調查方案》，按月70個大中城市新建住宅和二手住宅價格指數。由于數據自2011年1月開始，因此體現的是新版限購政策出臺之后市場價格的變化和反應。
1.我國大中城市住房價格總體變化
從新建商品住宅價格指數來看，從2011年初到2012年初，70個大中城市房價環比下降的城市不斷增多，2011年1月僅有3個城市環比下降，到2012年1月增加到48個。與此形成對比的是，房價環比上漲的城市不斷減少，2011年1月有60個，到2012年1月全部停漲。在上漲城市數量減少的同時，漲幅也顯著收縮，2011年1月漲價城市環比漲幅最高為2.2%，到了2011年12月兩個漲價城市上漲幅度均僅為0.1%。自2012年2月以來，房價環比上漲城市又有所增加，2月僅有4個城市環比上漲，到了7月上漲城市增加到50個，9月上漲城市略有減少，但仍有36個，超過了半數。
再從二手住宅價格指數來看，2011年以來大致呈現出與新建商品住宅價格指數趨同的變化規律，即2011年112月，環比下降城市增加，環比上漲城市減少，且漲幅趨緩；2012年以來出現逆轉，價格環比上漲城市又有所增加，且漲幅趨于加大。許多學者都利用這兩項價格指數，認為限購政策對房價產生了抑制作用，實現了房價理性回歸。本文認為，單從70個大中城市總體情況來看，新版限購政策在出臺之后的一年內，可能確實對房價產生了一定的平抑作用。
2.限購和非限購大中城市住房價格變化對比
在分析70個大中城市房價總體變化態勢的基礎上，再按照是否實行限購政策將其劃分為兩類——39個限購城市和31個非限購城市，對比兩類城市的房價環比變化態勢。由于各限購城市出臺限購實施細則的時間不同，因此選定39個限購城市均已開始實行限購的2011年5月作為分析時間起點，可以看出自2011年5月以來限購和非限購大中城市新建商品住宅價格指數環比變化態勢趨于一致，都是2012年1月之前環比上漲城市總體減少、環比下降城市總體增多，2012年2月之后環比上漲城市又有增加，環比下降城市有所減少；有所區別的是，從單個月份來看，同期內限購城市價格下降幅度總體略高于非限購城市。
從二手住宅價格指數來看，呈現出與新建商品住宅價格指數趨同的規律，70個大中城市中限購城市和非限購城市二手房價的總體走勢趨同，39個限購城市在2012年1月之前房價環比上漲的數量趨于減少、環比下降的數量趨于增加，2012年1月以后又相反；非限購城市則是以2012年2月為分界點，當月環比下降城市最多，達到20個，占比為64.5%，且降幅有所加大，此后又趨于價格下降城市減少、降幅縮小，而且同期內限購城市的價格降幅也是略高于非限購城市。
通過新建商品住宅和二手住宅價格指數分類對比可以大致推斷，由于限購城市和非限購城市總體走勢趨同，2011年以來70個大中城市房價變化主要是受信貸、稅收等綜合調控政策的影響，限購政策的影響有限，主要是在一定程度上加大了價格的下調幅度。
3.同區域不同等級限購大中城市住房價格變化對比
城市等級不同，房地產市場的構成和所處發展階段存在差別，對調控政策的反應也可能有所不同。因此，本文再對同樣實施限購政策的不同等級城市進行對比分析，以觀察限購政策是否會對不同等級城市的房價產生差異化作用效果。為了更具可比性，盡量選擇同區域的不同等級城市，經過篩選本文選取長三角區域城市，對比分析限購以來的價格走勢。
根據普遍認可的城市分等級劃分結果，首先以上海、南京、徐州分別作為長三角區域一、二、三線城市代表，三者實行限購政策的時間起點均為2011年5月。自2011年5月以來3個城市的新建商品住宅價格指數環比變化具有較明顯的一致性，只是變動幅度不同?？傮w來看，徐州市房價環比下降幅度最大，南京市房價環比上漲幅度最大，上海市變動幅度相對較小?？紤]到城市的異質性，本文再選取上海、無錫、金華分別作為長三角區域一、二、三線城市的代表進行對比分析，三者實行限購政策的時間起點均為2011年3月。對比后可以看出，金華市新建商品住宅價格在2012年3月出現了一個異常低點，當月價格指數為95.4，環比上月下降4.6%，如此大的價格波動可能更多的是受成交產品結構影響。但若不考慮這個異常值，自2011年3月以來3個城市新建商品住宅價格環比均大致呈現出先略降后略升的態勢，也具有一定的趨同性，不過2012年以來金華市的價格下降幅度相對更大，無錫市的價格上漲幅度相對更大，上海市的變動幅度仍然最小?？傮w來看，限購以來一線城市的價格變化相對較小。
通過上述兩組城市的對比，可以看出在限購政策實行之后，同區域不同等級城市的房價總體走勢是大致趨于一致的，只是由于城市自身的特性，這種一致性未必表現得十分明顯，而且變化幅度也存在差別，由此推斷限購政策對于不同等級城市房價的作用效果在力度上可能略有差異。
限購令細則范文6
（中新網）
南京：【交通違法可能計入個人信用記錄】
南京市政府近日正式了《南京市交通秩序治理三年行動計劃（2016-2018年）》。南京市在這一計劃中提出，要制定南京市交通文明信用管理實施細則，將交通參與者的交通違法行為特別是嚴重交通違法行為和重特大道路交通事故情況納入個人信用系統，將交通文明信用與職業準入、個人信貸、車輛保險、評優評先等掛鉤；將交通運輸單位人員交通信用情況納入企業安全生產考核，并作為交通運輸市場準入資格條件。
（揚子晚報）
天津：【10月起，天津人醫?？苋‖F啦！】
天津市人力社保局日前出臺《關于優化職工醫保個人賬戶管理有關問題的通知》（津人社局發[2016]83號），明確從10月起，按照統賬結合模式參加職工基本醫療保險的人員，其當月個人賬戶金額的70%實行注資管理，由社會保險經辦機構按月劃入本人社會保障卡金融賬戶，參保人員可自行提取，用于補償個人負擔的醫療費用以及支付購買商業健康保險、健康體檢
等費用；其余30%繼續實行記賬管理，專項用于支付參保人員就醫發生的醫保政策內個人負擔部分醫療費用。
（天津日報）
重慶：【持證可在居住地參保辦護照】
《重慶市居住證實施辦法》從今年11月1日起正式施行。在重慶市居住的非本市常住戶口公民，在居住地居住滿半年并符合條件的即可申領居住證，持有人可在居住地參保、辦理護照、子女接受教育等。值得一提的是，居住證持有人在居住地連續居住的，應當在居住每滿1年之日前1個月內，到居住地公安派出所或者受公安機關委托的社區服務機構辦理簽注手續，否則居住證使用功能中止。此外，居住證持有人如果符合規定的落戶條件，有望落戶重慶市。
（重慶晚報）
上海：【構成食品犯罪者或被“終身禁業”】
近日，上海市人大常委會審議了《上海市實施辦法（修訂草案）》。這部被稱為“史上最嚴”的食品安全法規，擬考慮對于違法從業者、企業法人代表實施終身“禁業令”。草案擬建立從事接觸直接入口食品工作人員健康管理制度，明令規定，患有肝炎、活動性肺結核、化膿性或滲出性皮膚病等有礙食品安全的人員，嚴禁從事接觸直接入口食品的工作。此外，草案還擬規定將停產停業、吊銷許可證的處罰形式做到全覆蓋，對從事食品安全犯罪活動的個人、被吊銷許可證的生產經營企業的法人代表、主要管理者及直接責任人，設置終身或一定時期的從業禁止。
（勞動報）
