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商業規劃設計方案范文1
一、游客接待中心規劃設計方案
1、游客接待中心應按國家5A級景區的相關標準進行規劃設計，請設計單位在游客中心附近位置拿出配套五星級賓館的選址位置。
2、該設計范圍內建筑外立面應按廬陵風格進行設計，使整個區域風格一體化。
3、辦公樓的建筑尺度應與管理局商議，就其建筑規模、功能布局再深化。
4、綠化建設的品質要高、效果要好。
5、道路寬度較窄，應考慮近遠期相結合，道路兩邊建筑退讓應充分，給遠期道路擴寬留有余地。
二、入口公園設計方案
1、原則同意公園的生態、活力的濱水空間功能定位。須加大對水體及其周邊山體的保護力度。縣建設局、國土局和敦厚鎮須暫停對周邊的農民建房進行審批；縣公安局、國土局和城管局須加大對娑羅山開采現象的巡查力度，嚴禁開挖取石；縣建設局須對雨、污分流嚴格把握，防止污水流入水體，尤其是防止井開區污水對水體的污染。
2、須梳理好項目的實施分期，并盡快啟動施工圖設計，便于指導我縣開展公園的一期工程的施工。
3、應盡可能體現親水平臺的親水性，臺階坡度盡量設置緩些，不能太陡，漸漸的融入水體。
4、須拆除東側的110KV的高壓備用線。
5、水庫作為城市應急水源，應劃分保護區域。
三、“留才計劃”保障房規劃設計方案
1、建筑色彩采用灰白主色調，與城北新區主色調一致。
2、取消二七路沿街商業布置，并設置通透式圍墻。
3、應完善小區入口標識、物業管理用房、垃圾中轉站及停車位等小區配套設施建設。物業管理用房不得低于總建筑面積的3‰，垃圾中轉站應設置在地塊內東北角，每戶擁有停車位應達0.7個以上。
4、羽毛球場取消，增設籃球場，體育設施應集中布置。
原則通過該設計方案，須對施工時建筑色彩從嚴把關。
五、茗居規劃設計方案
原則同意該設計方案。
1、須與望族名家小區建筑風格保持一致，體現該區塊建筑風格的整體性。
2、取消地塊北面環衛所老宿舍樓通往鳳凰路的3M巷道，老宿舍樓應納入小區范圍統一管理，請城管局與老宿舍樓居民做好協調工作。
商業規劃設計方案范文2
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
1、城市規劃設計在城市整體建設工作中的意義
1.1計劃作用。
規劃是國家或地方各級政府根據國家的方針、政策和法規，對有關行業、專項和區域的發展目標、規模、速度，以及相應的步驟和措施等所做的設計、部署和安排。城市規劃設計方案是根據城市整體建設工作的總體設想和宏偉藍圖來制定和執行的，并結合城市區域內的政治、經濟、文化、民族等實際情況。另外，在城市規劃設計的項目管理工作中提出城市整體建設的具體實施計劃，以及分期實施計劃，將城市整體建設活動進行有序的編排，確保各項建設活動能夠按計劃進行。
1.2有效促進城市整體建設工作的穩步進行。
城市整體建設工作包括的內容較多，涉及到城市政治、經濟、文化人文、治安等諸多方面，而且具體工作的執行需要多個職能部門的共同參與與協助 而城市規劃設計方案中將各項工作具體化，并且將建設職責落實到具體的部門或單位，有效保證了城市整體建設工作的秩序，進而促進整體建設工作的穩步進行。
1.3對城市建設的調控作用。
城市規劃設計對城市建設的調控作用是多方面的，突出的主要在兩方面：對城市各項公共設施，城市基礎設施建設的調控；對城市土地資源的合理利用和整合的調控。城市規劃設計對城市建設的調控過程，既有近期調控，也有中期和遠期調控、經濟實力強的城市，規劃調控的城市公共設施、基礎設施很快實施，可作短期調控：經濟實力薄弱的城市，則需考慮對項目的用地進行中遠期調控。
2、如何科學協調和處理建筑設計與城市規劃設計的關系
從我國現代化城市整體建設的角度進行分析，建筑設計與城市規劃設計之間具有相互協調、共同發展的密切聯系。建筑設計為城市規劃設計提供了必要的基礎，而城市規劃設計對建筑設計則具有科學的指導性意義。
在我國現階段的城市建設中，城市規劃設計是一門正逐步完善和發展的綜合性學科，是對城市土地利用進行控制，對城市空間布局空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段，它具有相對獨立的基本原理和方法，它主要解決的是城市的面和線問題。城市空間的本質：任何事情，都不能只見其表面，而應究其本質，這樣才有助于我們的設計。
2.1科學分析待城市規劃設計的整體方案。
城市規劃設計是一種設計社會空間和物質空間健康發展進程的社會實踐，因此城市規劃設計應該包括從策劃到維護的所有內容。在城市規劃設計的發展過程中，出現了不同的類型，根據阿普爾壓德的觀點，城市規劃設計內容日趨綜合，方法包容性更強，從單純注重形態的設計發展到綜合設計。在城市規劃設計中不但要注重城市的功能分區，交通流線，而且還要注重建筑物的體量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空間等必須強調，城市規劃設計最基本的特征是將不同的物體進行聯合，使之成為一個有機整體，設汁者不僅必須考慮物體本身的設計，而且還要考慮一個物體與其他物體之間的關系。一個城市建設的好壞與城市規劃設計水平的高低有著直接關系，因為城市規劃設計是城市建設的基礎，也是建筑設計的依據。在我國一般一個城市規劃設計經批準后，要執行十年以上，在批準城市規劃設計時一定要采取科學認真的態度。
2.2重視城市規劃設計對于建筑設計的指導作用。
城市規劃設計的實質在于合理利用城市的土地和空間資源,協調城市功能布局以及進行各項建設的綜合部署和全面安排,故而其著眼點遠離建筑物質形態而偏向于社會的整體平衡,是一種強調總體協調、彼此相關而不突出個體的政策過程取向。但具體城市的建設大都還是由許許多多的，彼此并不一定相關的個體項目構成。如建筑設計或是小范圍的外部空間設計,一個委托人，一份設計書，一筆資金就可以達到目的。在屬性上,這種設計主要反映業主及其能對建筑建造過程產生影響的那些人的思想與價值觀念,而忽略了整體效應與彼此間的聯系,是一種有突出個性的工程產品取向 如果人們直接以城市規劃設計去指導微觀的項目建設和建筑設計,極易造成彼此間的脫節,并直接導致環境品質的下降,中間層面的現代城市規劃設計,作為兩者間聯系的紐帶,就是在這種情況下逐漸發展起來的。其根本目的在于,通過對城市社會的空間環境設計,改善人們的生存空間的環境質量和生活質量。
2.3立足于建筑設計，提升城市規劃設計的總體質量。
建筑是基礎，城市規劃設計對建筑設計起著引導作用，通過規劃將建筑組合形成有機的建筑群體空間，因此在對建筑進行設計時應考慮環境問題，具體處理方法是:a.從城市區域規劃出發設想建筑與大環境的結合：建筑的整體輪廓上，與周圍的現有建筑呼應，立面上虛實對比。色彩處理與環境格調相協調，流線上符合環境的肌理。b.從人的感覺出發想象建筑局部小環境的處理，通過人的生理和心理需求來感受塑造空間。
2.4加強城市規劃設計和建筑設計的實施與管理。
隨著時代的發展，城市空間的肌理不斷有新的變化?，F代中國城市形成了新的空間機理特征，具有了工業區、居住區、商業區、行政區、文化區、旅游區等功能劃分，每個區內的建筑密度、高度、體量、布局方式等也都有所差異，形成了整體的不均質。粗獷的空間肌理，并在不同的空間層次上都有新的變化。這說明空間肌理具有明顯的時代特征，與社會、生產、生活和技術相適應。城市規劃設計和建筑設計能否實施到位在城市建設活動中是至關重要的，在好的城市規劃設計和建筑設計如果不能按預期的設計意圖進行實施也只能是“一紙空文”，這不僅是對設計工作的不尊重，也有礙于城市的健康持續發展。
2.5建立健全的城市建筑設計方案評審制度。
重要的建筑是一個城市的象征，它的好壞對一個城市的形象影響也是很大的。應該盡快建立健全建筑設計方案評審制度，組織一些專家對建筑設計方案進行評審，一是看建筑設計方案是否符合城市規劃設計的要求；二是對建筑設計方案本身進行評審，看它的設計思想是否符合設計任務書的要求，只有這樣才能選出好的設計。在對建筑設計方案進行決策時，不僅要關注建筑物本身，而且還應關注其是否與周圍環境相協調的決策制度，這里的關鍵是提高管理者的決策水平，把握正確的價值取向，不能把獨一無二、標新立民作為取舍的唯一標準。
商業規劃設計方案范文3
關鍵詞：現代城市 規劃 建筑設計
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A
1當前城市規劃與建筑設計中存在的問題
1.1規劃缺乏創新與特色
在創新型城市建設的今天，西方城市規劃有諸多方面值得我們學習與借鑒，但我們在進行城市規劃時不能照搬國外或外地一些自認比較成功的范例，生搬硬套，不對具體的規劃地域、自然環境、民族風情、人文習俗等作深入的調查研究。不要簡單認為只要與世界發達國家具有相同的城市設施和城市空間藝術形式，就實現了現代化的城市建設。恰恰相反，這樣不僅實現不了城市建設的現代化，還會喪失我們城市的民族特色。
1.2難有高質量高水平的規劃
在我們的實際規劃工作中，真正高檔次、高水平的城市規劃并不多，特別是鄉鎮規劃問題尤為突出，多數鄉鎮規劃只注重建街、修房，規劃的街道不能嚴格按照設計規范進行規劃。對街道的寬度、樓房的高度、容積率等等技術指標缺乏科學的研究，很少是依據規劃地域的特殊自然條件進行合理的確定。對鄉鎮的功能配套和環境保護，該工業區、商住區、街道的規劃往往不能科學合理的布置，造成場鎮布局不合理、環境保護差，從而影響了人們的生活環境與工作環境。
1.3規劃的指導效果不理想
城市規劃理應分為四個層次：城市總體規劃、區域規劃、專業性規劃和建設性詳細規劃。但在實際操作中，除縣級以上的城市規劃基本具備這四個層次的規劃外，縣及其以下的城鎮基本不完全具備這些規劃，特別是缺乏具有專業性規劃（如交通、給水、排水、通信、供電、燃氣、防災、人防、消防、綠化、環境衛生、工程管線等等），建設項目的詳細規劃的就更少有體現，從而造成很多建設項目隨意性很大。
2城市規劃對城市發展的戰略意義
城市規劃是城市建設和發展目標的藍圖，是建設和管理城市的基本依據。因此城市規劃工作做得如何，直接影響著城市總體功能的發揮，關系到社會經濟、人口及資源環境能否實現可持續地發展。可見，在城市現代化建設中，城市規劃工作具有舉足輕重的地位。城市規劃是一項全局性、綜合性、戰略性的工作，涉及政治、經濟、文化和社會生活等各個領域。在制定城市規劃時，要根據現代化建設的總體要求，立足當前，面向未來，統籌兼顧，合理布局；要創造性地解決局部與整體、近期與長遠、經濟建設與社會發展、城市建設與環境保護、現代化建設與保護歷史遺產等眾多復雜的問題。通過加強和改進城市規劃工作，實現城市持續穩定地向前發展，為人們創造良好的生活環境。在制定城市規劃時，要廣泛聽取各方意見，組織專家進行考察討論，反復論證，經過法定程序審批。
3如何科學協調和處理建筑設計與城市規劃設計的關系
從我國現代化城市整體建設的角度進行分析，建筑設計與城市規劃設計之間具有相互協調、共同發展的密切聯系。建筑設計為城市規劃設計提供了必要的基礎，而城市規劃設計對建筑設計則具有科學的指導性意義。在我國現階段的城市建設中，城市規劃設計是一門正逐步完善和發展的綜合性學科，是對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段，它具有相對獨立的基本原理和方法，它主要解決的是城市的面和線問題。城市空間的本質：任何事情，都不能只見其表面，而應究其本質，這樣才有助于我們的設計。
3.1科學分析待城市規劃設計的整體方案
城市規劃設計是一種設計社會空間和物質空間健康發展進程的社會實踐，因此城市規劃設計應該包括從策劃到維護的所有內容。在城市規劃設計的發展過程中，出現了不同的類型。根據阿普爾壓德的觀點，城市規劃設計內容日趨綜合，方法包容性更強，從單純注重形態的設計發展到綜合設計。在城市規劃設計中不但要注重城市的功能分區，交通流線，而且還要注重建筑物的體量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空間等。必須強調“城市規劃設計最基本的特征是將不同的物體進行聯合，使之成為一個有機整體，設汁者不僅必須考慮物體本身的設計，而且還要考慮一個物體與其他物體之間的關系”。一個城市建設的好壞與城市規劃設計水平的高低有著直接關系，因為城市規劃設計是城市建設的基礎，也是建筑設計的依據。在我國一般一個城市規劃設計經批準后，要執行十年以上，在批準城市規劃設計時一定要采取科學認真的態度。
3.2重視城市規劃設計對于建筑設計的指導作用
城市規劃設計的實質在于合理利用城市的土地和空間資源,協調城市功能布局以及進行各項建設的綜合部署和全面安排,故而其著眼點遠離建筑物質形態而偏向于社會的整體平衡,是一種強調總體協調、彼此相關而不突出個體的政策過程取向。但具體城市的建設大都還是由許許多多的、彼此并不一定相關的個體項目構成。如建筑設計或是小范圍的外部空間設計,一個委托人、一份設計書、一筆資金就可以達到目的。在屬性上,這種設計主要反映業主及其能對建筑建造過程產生影響的那些人的思想與價值觀念,而忽略了整體效應與彼此間的聯系,是一種有突出個性的工程產品取向。如果人們直接以城市規劃設計去指導微觀的項目建設和建筑設計,極易造成彼此間的脫節,并直接導致環境品質的下降,中間層面的現代城市規劃設計,作為兩者間聯系的紐帶,就是在這種情況下逐漸發展起來的。其根本目的在于,通過對城市社會的空間環境設計,改善人們的生存空間的環境質量和生活質量。
3.3立足于建筑設計，提升城市規劃設計的總體質量
建筑是基礎，城市規劃設計對建筑設計起著引導作用，通過規劃將建筑組合形成有機的建筑群體空間，因此在對建筑進行設計時應考慮環境問題。，具體處理方法是:a.從城市區域規劃出發設想建筑與大環境的結合：建筑的整體輪廓上，與周圍的現有建筑呼應，立面上虛實對比、色彩處理與環境格調相協調，流線上符合環境的肌理。b.從人的感覺出發想象建筑局部小環境的處理。通過人的生理和心理需求來感受塑造空間。
3.4加強城市規劃設計和建筑設計的實施與管理
隨著時代的發展，城市空間的肌理不斷有新的變化?，F代中國城市形成了新的空間機理特征，具有了工業區、居住區、商業區、行政區、文化區、旅游區等功能劃分，每個區內的建筑密度、高度、體量、布局方式等也都有所差異，形成了整體的不均質、粗獷的空間肌理，并在不同的空間層次上都有新的變化。這說明空間肌理具有明顯的時代特征，與社會、生產、生活和技術相適應。城市規劃設計和建筑設計能否實施到位在城市建設活動中是至關重要的，在好的城市規劃設計和建筑設計如果不能按預期的設計意圖進行實施也只能是“一紙空文”，這不僅是對設計工作的不尊重，也有礙于城市的健康持續發展。
3.5建立健全的城市建筑設計方案評審制度
重要的建筑是一個城市的象征，它的好壞對一個城市的形象影響也是很大的。應該盡快建立、健全建筑設計方案評審制度，組織一些專家對建筑設計方案進行評審，一是看建筑設計方案是否符合城市規劃設計的要求；二是對建筑設計方案本身進行評審，看它的設計思想是否符合設計任務書的要求，只有這樣才能選出好的設計。在對建筑設計方案進行決策時，不僅要關注建筑物本身，而且還應關注其是否與周圍環境相協調的決策制度，這里的關鍵是提高管理者的決策水平，把握正確的價值取向，不能把獨一無二、標新立民作為取舍的唯一標準。
4結語
城市建筑設計在城市整體規劃中占有相當重要的位置，而且也是成為衡量城市規劃設計方案是否科學、合理的關鍵指標，因此，在我國現代化城市的發展與建設中，建筑師及規劃管理部門都要深刻認識到建筑設計和城市的整體布局的內外在聯系，保障城市整體規劃方案能夠真正落到實處，并且發揮重要的時代意義。
參考文獻：
商業規劃設計方案范文4
【關鍵詞】商業綜合體；建筑；設計方案
商業綜合體是城市發展的一項典型代表，集中了餐飲、娛樂等多項功能，提升了商業綜合體的經濟效益。商業綜合體建筑設計方案，應該符合城市的基礎需求，最大化的展示商業綜合體的用途，滿足城市發展的需求，最主要的是為人們提供服務，所以商業綜合體建筑設計方案的復雜性比較高，進而增加了建筑設計的壓力。
一、商業綜合體建筑設計的特征
商業綜合體建筑設計的特征較為明顯，強調了商業綜合體的作用，同時為建筑方案提供設計方向。
1、空間尺度大
空間尺度大是商業綜合體建筑設計中最顯著的特征，融合了多功能的空間，在很大程度上擴張了內部尺寸，體現了綜合體空間的匹配性?？臻g尺度大決定了商業綜合體建筑方案的設計形式，需要積極聯合各個空間，完善大尺度空間的設計。
2、功能多樣化
商業綜合體建筑設計方案非常注重商業化的設計，實現多功能的相互結合，例如：餐飲和娛樂、購物和休閑等，促使多種功能體現在同一個商業綜合體內，確保各項功能都能開放，以免商業綜合體過于閉塞。
3、交通體系豐富
商業綜合體的交通線路都是以系統的方式存在的，構成龐大的交通體系。商業綜合體的交通體系，按照規劃設計的方案融合到一起，維護交通體系的運行秩序，保障交通體系的規劃性設計。
二、商業綜合體建筑設計的方案分析
商業綜合體內包含的功能模塊比較多，而且建筑設計特征明顯，必須完善建筑方案設計，才能保障商業綜合體建設的科學性。
1、平面布局
商業綜合體的平面布局，要符合城市建設的流向，布局上不能出現矛盾問題，順應城市建設的方向[1]。商業綜合體平面布局設計，要具備拉動性的特點，帶動周圍的經濟水平。例如：城市中的商業綜合體平面布局，可選擇商業街、廣場附近，為人們提供休閑、娛樂及用餐的場所，由此不僅提升商業綜合體的經濟效益，而且滿足人們出行的心理需求，商業綜合體的平面布局，具有地標的特性，逐漸成為城市的象征。
2、空間設計
商業綜合體建筑方案中的空間設計部分，需要考慮空間模塊之間的功能關系，確?？臻g設計的協調性。商業綜合體的性質有明顯的不同，設計師應嚴格按照建設目的，采取多樣化的設計方式制定建設方案。商業綜合體空間設計中的關鍵是公共空間，因為公共空間的人口流量要高于單獨的功能空間，所以強化公共空間設計，深化公共空間的創新設計，注重公共空間尺寸、結構等因素的設計，利用公共空間連接周圍的功能模塊，提高空間設計的整體性水平。
3、功能劃分
商業功能是綜合體建筑設計方案功能劃分中的重點，商業功能需符合市場化發展的狀態[2]。一般情況下，商業功能占有很大的比重，不論是占地面積，還是需求設計，都處于整置。例如：某城市商業綜合體建筑設計方案中，各個樓層均涉及不同的功能劃分，商業綜合體的功能劃分為六個部分，整個商業綜合體地上5層，地下1層，分別規劃了功能設計，零售比例49.20%，分布在-1、1、2、3、4層，餐飲比例41.33%，分布在-1、1、2、3、4、5層，娛樂占比5.20%，集中分布在4層，中庭促銷空間占比4.27%，分布在-1、1層，超市分布在整個-1層，不計入占比，同時-1到5層還包括其與功能的劃分，充分合理的利用商業綜合體各部分的功能。
4、交通設計
交通是商業綜合體建筑設計方案中的重點，根據商業綜合體的位置，設計車行、人行交通線以及交通方式，規劃出交通示意圖并進行評估，主要分析行車系統，確保其在商業綜合體中的獨立性，除此以外，還要設計出安全的人行通道，以免商業綜合體交通設計影響周圍的交通運行，營造舒適的交通環境。商業綜合體中，設計交通流線時，應該合理規范會合、交叉等位置設計，優化交通運行的設計，可采取環島運行的方式，防止車輛集中，由此加快交通流速，維護商業綜合體附近的交通通暢。
5、服務區設計
商業綜合體建筑設計方案中的服務區，是指貨運、卸貨等項目服務，盡量減少服務區對商業綜合體運營的干擾[3]。根據商業綜合體的要求，服務區可劃分為地下和地下兩部分設計，地上需采取流線型的設計方式，便于提高貨運的水平，減少貨車停留的時間，而且貨車要集中停運，以免過度分散。地下服務區設計要注重凈高和坡道設計，為貨運、卸貨提供可靠的條件。
三、商業綜合體建筑設計中的技術應用
商業綜合體的數量越來越多，建筑設計方案中引入了光照設計技術和物聯網技術，用于滿足綜合體現代化的發展。
1、光照設計技術
光照設計有助于降低商業綜合體的耗電量，其為建筑設計方案中的核心技術。隨著商業綜合體建筑的多樣化、大規模發展，能源節約成為建筑設計中較為關注的項目。商業綜合體中采取光照設計技術，合理規劃建筑與光照的關系，促使商業綜合體的光照設計能夠達到理想狀態，同時還能消除光照設計中潛在的法律糾紛，既要保障商業綜合體建筑設計中的光照合理，又要確保光照能夠配合建筑地理位置，體現光照設計技術的科學性。
2、物聯網技術
商業綜合體在城市中的位置不確定，針對位于復雜環境中的綜合體建筑，可以引入物聯網技術，連接商業綜合體內的各個功能模塊，加強通信控制的力度，提供優質的通信服務[4]。物聯網技術能夠輔助商業綜合體熟悉周圍的環境，同時將信息提供給服務用戶，用戶根據商業綜合體選擇出行時間。物聯網技術的應用，促使商業綜合體朝向智能化的方向發展，應用在商業綜合體的安防、通信、交通等多個功能模塊，保障商業綜合體的智能化，體現了高質量的服務水平。
結束語
商業綜合體是城市建設中不可缺少的項目，為了保障商業綜合體的建設效益，需規范建筑設計方案中的內容，積極落實建筑設計方案，圍護商業綜合體的質量和效益，同時優化技術應用，加強商業綜合體的穩定性，體現建筑設計方案的優質性，以便拓寬商業綜合體的功能。
參考文獻：
[1]盧治濤.淺談城市商業綜合體建筑設計[J].科技創新與應用，2014，34：258.
[2]李超.基于商業綜合體建筑設計方案的分析[J].建筑技術，2013，06：536-539.
商業規劃設計方案范文5
關鍵詞：建設工程；項目；規劃設計；項目管理；
一、管理要點一：調查研究
一個建設項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結果，而市場需求的發展和變化在很大程度上是由發展商的引導和媒體的渲染促成的。建設項目的實現通常需要三個特定階段：前期規劃設計、施工建設、出租、銷售和經營。其中，前期規劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發展商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究，項目產品將來的客戶對象的特征。銷售是實現投資贏利目標和商品價值的重要階段。重點工作一是放在前期規劃設計上，一是放在后期銷售上。而這都需要對市場進行深入細致的調查研究。
1、市場調查
甲方要做的第一件事，就是委托專門的調查公司展開當地城市房地產市場的調查、基礎資料的收集工作，建立起動態的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產市場的變化趨勢和發展特點，并能及時反映到項目的規劃設計中，在實施前或實施中能快速適應市場的細微變化。 管理要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細節的準確性和競爭公司的內部情報。市場調查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項目選擇方案，便于下一步決策時進行判斷。
2、規劃調查
從城市規劃的角度研究地產市場的發展和項目的規劃選址問題。土地開發和建設總是城市規劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規劃和詳細規劃情況，要與當地城市的規劃設計院和管理者保持親密的關系，對城市的現狀、規劃結構和發展計劃以及城市的戰略要有深入的研究，要結合土地儲備和規劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區選址，最好選擇城市新開發密集區或中心商業區，因為是城市鼓勵優先發展的地段，而且可能較多的地產公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區進行開發，也未必不可，只要踏準了市場的節奏，有鮮明的主題和優秀的規劃設計，再加上優質的施工建設必會贏得消費者的青睞。
二、管理要點二：設計前期
房地產公司進入市場，首要的門檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過高薪去爭奪和挖掘，資金也可以通過銀行去融資，土地則較復雜，如果有良好的政府資源和當地政府的支持，購買土地會簡單一些，畢竟在內地很多城市，土地市場依然是一張不透明的網，看不清，摸不透，沒有一定的政府關系很難開展土地的擴張、儲備工作。土地擴張不是簡單的購買和儲備，要與公司發展的戰略計劃和整體布局以及市場增長緊密結合起來。
建立與當地規劃、國土部門良好的工作關系。如果在當地有很好的政府關系，那對前期土地的儲備和擴張將很有幫助，在土地成本、區位和數量方面將能夠按照公司制定的發展戰略進行，為進一步的實施開發打下一個良好的基礎，在市場競爭中占據較高的優勢。
三、管理要點三：規劃設計方案
一個好的規劃設計，必須在深入細致的市場調查后，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標，其中，規劃設計是龍頭，是關鍵。尤其是大型項目的規劃設計，更應重視。大型項目的規劃設計，要結合項目的復雜程度和市場情況，分階段進行規劃設計，將規劃設計的目標逐步進行深化和細分。所以，對于一個大型項目的規劃設計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么。總之，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。做好一個規劃設計方案，離不開三個前提條件：甲方的指導和目標激勵，
高水平善溝通的設計單位，推出優秀作品的機制和設計方式。這三點相輔相成，互為推進。
1）甲方的指導和目標激勵
誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環節需要設計方、監理方、顧問公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點，但只有甲方能夠從項目的整體上進行選擇和判斷。
項目的運作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場調查、項目確定和定位，規劃選址和購買土地，每一步都是甲方精心策劃的結果，里面都隱含或付出了大量的心血和代價，而目標也在一步步的進展中逐步調整或加強。所有這些發生或將發生的故事及來龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細節或故事不可能告訴設計師，設計師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過程的統籌策劃方，一定要清楚應該讓設計師在哪一個環節發揮作用，決不能將所有問題都交給設計師來解決，一來設計師永遠不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進行拍板。設計師只了解你讓他做的那部分，他無法從項目的整體運作上看到問題所在，這是作為設計人員的角色所限。我以前作設計，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現，但如果不獲得甲方的認可就無法進行下一步的工作，多數情況下，設計師因為溝通或對項目的認識深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設計師稍不注意就會偏離甲方的目標，作出一些無用功，浪費時間和精力。
設計過程中，甲方加強設計跟蹤和指導，不能僅通過幾次會議或匯報的方式來解決復雜的技術問題，比較復雜的問題要主要依靠甲方的主要技術人員與設計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，甲方應派駐工程師與設計人員一起參與設計，對設計中出現的問題，甲方工程師可及時返回公司向領導匯報尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細節或不大的問題解決好，而且因為有甲方代表的旁站參加，設計師的積極性和主動性會得到加強，工作效率會大幅提高，由領導拍板決策的范圍縮小，節省了領導的精力。通過匯報會，主要目的有兩個：一是向領導通報方案的進展和中間成果。二是就方案中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續。
甲方的指導，影響到設計的進展和方向。在設計大的原則和目標上，甲方應比設計方更高明、更前瞻，在某些方面來講，甲方對于一個方案比設計者更能看出和發現問題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導應放在以下三個方面：一是方案的整體布局和框架。二是經濟技術指標。三是方案的風格和創新。甲方的指導不要具體到每一個具體設計的細節中，要積極想辦法調動設計人員的設計才能和積極性，將他們的才華施展出來就成功了一半。通過設定一定目標激勵設計師進行創造，設計出甲方滿意、大家滿意的作品。甲方的指導不可有太多的隨意性，比如確定了的設計原則和意圖，不要輕易改動，因為設計人員已經按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說清楚，突然改動，會給設計人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要動，否則會造成設計方案久而不決的局面，這方面的實例很多。
2）高水平、善溝通的設計單位
作為開發商，為做好一個項目的規劃設計，都愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設計單位。但是高水平的設計單位不一定就適合，原因有很多，一是一個項目從前期策劃、概念規劃、總體規劃到詳細規劃設計、單體設計、初步設計和施工圖設計，有很多階段，每一個階段對設計的要求不一樣，因此，方案能力強的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規劃。隨著設計專業分工和市場的細化，配合設計各階段的咨詢顧問公司、方案設計公司、建筑設計公司、施工圖設計公司等更加專業的公司會更加適合階段設計工作的需要，而且會作得更好，更專業。所以，在相應階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場研究，要請市場調查公司，做項目策劃，請地產策劃公司，做概念規劃，最好請國外的顧問設計公司，交通規劃要請交通顧問公司，而詳細規劃設計則可以通過國際招標來選擇，施工圖讓國內設計院來做更塌實。
3）推出優秀作品的機制和設計方式
通過什么樣的途徑獲得好的設計方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型項目，如果比較復雜，邀請國際知名設計單位進行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創新性想法和啟發，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設計中去，咨詢會有一些費用，但不是太大，得到的信息卻很多。
如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎上，選出1-2家單位展開下一步的規劃設計工作，可以在原先的立意基礎上深入發展，形成一個基本確定的方案，供甲方進行選擇，這種方式，可以發揮設計單位的積極性和設計空間，推出優秀作品。
所以，創新性或概念性的東西，讓國外的公司做可以吸引更多先進的設計概念和理念，提升項目的內涵品質和層次。而務實性的設計則讓國內設計院來做。
參考文獻：
1、IT項目管理【著者】王金玉 時郴 凱西.施瓦爾貝機械工業出版社
2、項目管理知識體系指南(第3版)又名：PMBOK2004美國項目管理協會（美）Meredith,J.R.電子工業出版社
3、工程項目管理實務手冊【著者】閻文周中國建筑工業出版社
商業規劃設計方案范文6
標
文
件
項目名稱：
建設單位（蓋章）：
云南XX房地產開發集團有限公司
日期：
招標編號：
招
標
公
告
項目編號：
1、云南XX房地產開發有限公司(以下簡稱“招標人”)的
項目，已由當地主管部門
XX縣建設局
批準建設。現決定對該項目的設計進行公開招標。招標人將對申請人進行資格預審，資格預審合格的申請人將有權參加投標。
2、招標范圍:
規劃方案設計招標
3、對投標申請人資質要求：
建筑工程乙級及以上設計資質
4、本次招標給予未中標的投標人方案補償費金額為：
貳萬元（人民幣）
5、資格預審文件售價：每套人民幣
貳佰
元（人民幣），售后不退。
6、購買、領取資格預審文件時間：
年
月
日至
年
月
日，上午_8：30_點至12：00點,下午2：00點至6：00點（北京時間）。
7、投標申請書須密封后于：
年
月
日
點
分（北京時間），送至
，逾期送達或不符合規定的投標申請書將被拒絕。
8、資格預審的結果將于
年
月
日
公布。
招
標
人：
云南XX房地產開發有限公司
地
址：
昆明市XX區XX路XX號銀景大廈904#
郵政編碼：
650200
聯
系
人：
XXX
聯系電話：
傳
真：
E－mail:
招
標
書
一、項目概況
1、項目名稱：XX項目
2、建設目標：將本項目建設為XX縣中高檔標志性商業廣場及獨具特色住
宅小區。
3、建設項目基地位置、面積、現狀：
本項目地處XX縣城，東、南臨同樂大道，西臨326國道及爨鄉路，北臨爨文化公園路，總用地面積60799㎡（XX縣2007年一號地塊A1宗地和XX縣2008四號地塊合并出讓約為91.17畝）。該地塊原為絲廠生產區，現已停產，外部用圍墻封閉，同樂大道、326國道、文化公園路與規劃中的商住用地相鄰。
4、設計內容及范圍：項目規劃設計包括建筑物、道路、環境景觀等規劃方案。
5、資金來源：
自籌資金。
二、設計依據：
本招標文件及現行法規、規范，當地建設規劃相關部門要求等。
三、規劃設計總體要求
1、設計方案應符合本文件要求及當地現行法規、規范及有關規定。
2、總平面圖布置合理、符合規劃部門所提供的各項要求及指標，充分利用
土地。
3、使用功能滿足建設單位要求，各項技術經濟指標準確、合理。
4、設計進度能滿足建設周期要求，措施具體落實、保證設計質量。
5、規劃設計及建筑風格應具有藝術性和特色，色彩和質感要有新意，具有
時代氣息，立面造型新穎、美觀、協調。
四、規劃設計條件具體內容和要求
1、土地用途：商住用地；
2、規劃建筑密度：不大于35%；
3、規劃容積率：2.8；
4、綠地率35%；
5、建筑退讓紅線：臨同樂大道3M退讓線，北邊距安置房必須留夠3米間距，爨鄉路退夠道路紅線；
6、停車泊位：二類住宅區，可考慮地下車庫0.8--1車位/戶或更大；
7、必須符合消防、人防和地震規范設計要求；
8、城市設計要求：要有很深的文化底蘊---爨文化。
五、投標人資格要求：建筑工程乙級及以上設計資質，近五年業績良好。
六、資格審查方式：
資格預審。預審要求：投標人必須提供真實有效的證明材料，證明其有能力承擔本項目的設計工作。資格審查中若有不妥之處請及時提供對所有提供資料的澄清或補充材料，否則將可能導致其申請被拒絕。
七、招標內容：本項目用地范圍內的規劃設計。
八、投標報價：設計費用由各投標人以平米包干價自行報價。
中標單位的方案設計費不予支付，包含在后續建筑設計費中。
九、招標相關費用：未中標的投標人，招標人將以
貳
萬元（人民幣）給予補償，所有投標方案知識產權歸招標人所有，投標人不得干預。投標單位在參加投標過程中所需要的一切費用，不論是否中標，均由投標單位自行承擔。招標方在任何情況下均無義務和責任承擔項目有關費用。中標單位應根據招標單位、評標組及政府管理部門要求對中標方案進行修改、優化設計。
評
標
一、評標程序
1、評標委員會成員由集團公司招標小組成員及兩家開發公司工程人員、專家組成。
2、招標人代表介紹本單位情況和工程項目背景情況。
3、評標委員會成員領取并閱讀招標文件，對招標文件內容有疑問的，由招標人代表負責澄清。
4、評標委員會成員對每個投標方案進行評審，記錄優點和缺陷。
5、投標方案討論。按編號順序對每個投標方案進行討論，每個成員均應對投標方案的優點和缺陷發表意見，意見不一致的應作進一步核實和討論。為公平起見，評標委員會成員對任何一個投標方案的質疑，應當在投標方案討論時向評標委員會提出，投票表決結果公布后才提出的質疑，不可作為改變表決結果的依據。
二、評審依據
1、設計方案評標，主要依據如下：
A、設計成果符合招標文件的要求；
B、滿足使用功能要求；
C、充分考慮地域環境條件，反映時代精神，具有真正創新的性質，體現技術先進、經濟合理、有充分的可實施性和實用性；
D、各項技術經濟指標合理、準確，結構選型、材料與構造應用及施工技術符合中國國情并適用于云南地區；
E、設計方案合理，具有特色，工藝和技術水平先進，經濟效益好，工程造價估算要求。
F、投標文件的設計費和設計周期符合國家規定和招標文件規定的標準，收費合理，設計進度能滿足工程需要，保障措施合理可行。如果投標文件的設計費與其他投標文件相比異常的高或低，或者設計周期異常的長或短，評標委員會在拒絕該投標文件前，應當認真核實投標文件中有關設計費和設計周期的細節，并考慮根據客觀理由證明為正確的解釋。
2、評標委員會負責審查投標方案是否存在嚴重的建筑、結構、設備、工藝、造價控制、自然環境保護等各方面的問題，并提出審查意見。
3、評標委員會成員在評審表決時應對投標文件提供的設計方案的經濟性、獨創性、優越性，投標文件填報的資料、數字以及設計費和設計周期是否符合招標文件的要求進行綜合考慮。
三、評標原則：
1、應遵循公正、合理、科學的原理。
2、建筑工程乙級設計資質，近五年業績。
3、符合當地規劃設計要求。
4、布局合理，形成開合有致的空間效果。
5、方案新穎、造型美觀、有現代都市品質之感。
6、戶型創新合理、利用率高及景觀效果要求具有特色。
7、多采用環保型材料，響應國家節能環保政策。
8、經濟合理、優惠條件、服務承諾等。
投標文件設計成果相關要求
（一）、每個投標人報送一個設計方案，投標文件應達到表達設計方案、設計概念的深度，滿足評審需要。
（二）、設計成果應符合招標文件、規劃條件、有關規范和政策法規的要求。
（三）、除非另有規定，否則所有設計成果的文字說明和文字標注均采用中文，投標文件報價均為人民幣。
（四）、所有設計成果的計量單位均采用國際標準計量單位。
長度單位：總平面圖標注尺寸以米(M)為單位，建筑設計圖標注尺寸以毫米(mm)為單位。面積以平方米(M2)為單位。體積以立方米(M3)為單位。
（五）、設計圖紙和文本文件應做到清晰、完整，尺寸齊全、準確，同類圖紙規格應當盡量統一。
1、總體構思與總平面規劃設計說明，總體環境(與周邊環境、景觀的協調處理)規劃設計說明，交通組織說明，園林綠化及雕塑或建筑小品等的規劃設計說明。
2、建筑方案設計立意與構思的說明或示意圖，結構形式及選用理由，消防、環保、人防、衛生防疫、防雷、園林綠化、供水、供電、電信、交通、涉外國家安全、地質災害防治、無障礙等各方面的考慮，擬采用新材料、新設備、新工藝、新技術的說明，主要建筑設備系統、室內外裝飾材料說明和主要的技術經濟指標，建筑面積分配參考意見。
3、主要技術經濟指標按下列格式估算，并納入設計成果文本文件：
指標名稱
指標數值
備注
基地面積（m2）
以規劃設計條件為準。
總建筑面積（m2）
其中地上建筑面積（m2）
地下建筑面積（m2）
建筑高度（m）
建筑覆蓋率（%）
建筑外輪廓垂直投影面積與基地面積的比值。
容積率（%）
地上建筑面積與基地面積的比值。
綠化覆蓋率（%）
綠地與配植綠化的廣場面積總和與基地面積的比值。
停車場（庫）面積（m2）
泊車位（輛）
4、工程造價按下列格式估算，并納入設計成果文本文件：
工程內容
工程造價
（萬元）
備注
土建工程
包括紅線范圍內全部土建工程、道路、綠化、管線工程的造價。
設備與安裝工程
包括給排水、衛生、電氣、照明、電信、防雷、變配電、消防、空調與通風、電梯、弱電等工程的造價。
裝修工程
包括室內外一般裝修工程，建筑物入口大廳裝飾工程的造價等。
5、設計成果提供方法為文本
A、文本：提供表達以上內容的文件以A3(297mmx
420mm)規格編排裝訂成冊(與圖形文件一起裝訂成冊)，一式3份，不分正副本。
B、電子文件：提交光盤3套
C、其他表現手段：據其成果方案的深度和需求提供。
D、建筑總平面圖，具有代表性的戶型圖不少于10套，鳥瞰圖（彩色裝裱），
具有代表性的效果圖不少于3張（彩色裝裱），人流車流導動線分析圖、建筑物平、立、剖面圖及各方面的立面圖紙。以上圖紙要求裝訂成冊。中標者將按正規報批手續要求提供相應的套數。
（六）、投標文件的包裝方法
1、投標文件必須在封面位置標注投標人名稱、設計人員名單，加蓋注冊建筑師印章，由法定代表人或委托人親自簽署，加蓋法人單位公章，用不透明紙密封。除此之外，不得在其他位置、展示圖紙、計算機文件上標注投標人名稱、設計人員名稱或其它可以辨認投標人及設計人身份的符號。
2、投標方案（A3規格）文本3份，以及設計成果計算機文件3套，用白紙包裝并密封，外表不得蓋印或做任何可以辨認投標人及設計人身份的標志；
