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商業地產項目策劃方案范文1
【關鍵詞】商業策劃；商業動線；人性化；設計價值
引言
商業建筑有自身的特有規律、特有的要求，不同于住宅建筑功能相對穩定而單一。商業建筑是市場的產物，是社會的綜合。商業建筑設計師應全面掌握商業項目所在地域的地理條件、社會人文情況、消費特點和發展趨勢、經濟、技術及城市規劃等各方面基礎資料，熟知商業的各種模式和與之配套的各種軟硬件設施。建筑師應從項目初始階段積極參與商業建筑的前期策劃，與商業策劃團隊和投資商一起制定合理合適的商業策劃方案，而后綜合考慮和整合投資商、策劃師、營銷師、結構、設備、室內、景觀及其他各專業人員的意見，引導各專業人員完成建筑設計工作。
一個完整的商業建筑設計應包括兩方面工作：商業策劃和建筑設計。
1 商業策劃
商業建筑一般投資規模大、建設周期長，經營成功的回報也大，不同商業形態決定不同商業建筑的形態。商業策劃主要研究和確定建設項目的商業形態，即通過研究項目的規模、性質、空間內容、使用功能要求、環境、趨勢等影響建筑設計和使用的各種因素，準確找到項目所面向的市場，為建筑師提供建筑設計依據。投資商和策劃師達成共同的策劃方案，建筑師根據策劃方案有效組織商業建筑各種功能、物業、設施，不同的商業策劃方案產生不同的商業建筑設計作品，投資產生的經濟效益差異較大，甚至事關商業項目的生死。因此，成功的商業建筑設計首先要擁有優秀的項目商業策劃。
1.1 市場調查
商業策劃方案必須依據市場調查得出定位結論。通過運用科學的方法，有目的地、系統地對項目所在區域文化特點、經濟條件、城市發展規劃、消費趨勢、商業格局、城市基礎設施和交通狀況進行充分的搜集、記錄、整理，為市場預測和定位提供客觀正確的資料。詳盡的市場調查報告是策劃方案的基礎，是商業建筑設計的基石。
1.2 可行性研究
不管商業建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定業態。
可行性研究是策劃工作進入分析階段，依據市場調查成果，結合對項目具體情況，對項目的運營方式、運營周期、階段計劃進行分析研究。策劃人員通過研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成后物業與街區發展的互動關系，幫助投資商進行業態的選擇、組合、分布，確定商業建筑中區域和樓層功能、鋪位劃分原則，提出建筑形態要求、項目環境及配套設施的需求等提高商業運營質量和水平的建議。設計師根據策劃建議對項目進行前期規劃設計，推導出合理的建筑布局和建筑技術指標，分配比例對項目投資進行估算，策劃團隊也作出相應的收益預估。
對提案目標及內容的詳盡闡釋，并通過合理客觀的分析和正確計算方法得到的項目收益（利潤、無形資產或其他），如果達到投資商的預期值，可行性方案才能獲得認可。
1.3 執行方案
商業策劃中，執行方案是最具個性化的，即便同一個企業在不同的時間、地點所采用的執行路徑也是不同的。其計劃性和實務性的特點，要求執行方案需把總體目標分解成可逐一實施的具體工作，并且使每一個執行者工作的步驟和執行的方法不偏離總體目標這個主軸。
商業策劃執行方案是量化可行性研究的成果，決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位，并對項目前期、項目實施、項目銷售招商的策略、步驟和時間節點做出相應的規劃和合理安排，使每個項目參與人員能向同一個方向努力。
2 建筑設計
2.1 商業空間
商業建筑一般由營業空間、配套空間和共享空間構成。建筑師應根據前期的規劃定位、招商、經營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發，明確功能、空間、商業之間的關系，根據不同業態的需要，合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流，制造商機。建筑師應創造豐富、靈活多變共享空間，功能分區合理、樓層分布適宜、鋪面分割準確的營業空間，高效節約的配套空間，以及其他組合空間來包容不同層面的商業需求。
因此，建筑師隨著商業地產項目招商銷售進程推進，需要不斷改進完善項目設計，利用各種空間組合形成的商業流線，構筑商業地產價值鏈，打造更加符合商業需求的最佳設計作品。
2.2 動線組織
外部接口是引導人流到達商業的方式方法，包括公共交通、機動車、非機動車、步行。通過巧妙的規劃布局，注重建筑出入口與城市廣場、軌道交通、公交場站緊密結合，運用立體交通手段（天橋、地下通道、自動步梯等）加強對步行人流的引導；注重合理規劃機動車、非機動車的停車區域和停車數量，規范車流流線，避免流線交叉。
內部流線包括正常的客流動線、后勤流線和消防疏散。主客流動線以中庭為核心的共享空間結合內街兩側商鋪形成的帶型空間構成，可利用環境誘導、功能組合、秩序塑造等動線設計方法，達到連接業態單元、銜接交通、激發公共活力、吸納客流,以保證商業復合功能和諧共生。后勤流線應與客流動線分離，實現員工流線、貨流動線、客流動線等人車出入口互不干擾，各種流線互不交叉或能實現分時控制。理性分析設置消防疏散流線，合理劃分防火分區，精確計算疏散寬度和距離，盡量利用公共交通空間抵達疏散樓梯，避免商業面積的浪費。
通過整合內外部流線，提高不同商業的聚合效應，達到商業空間組織導向清晰、經濟高效、系統整體的目的。
2.3 配套設施
除了傳統商業建筑所必備的中央空調系統、自動扶梯系統等硬件配套設施，人性化設施也日益重要起來。隨著現代商業的發展和進化，商業建筑越來越偏向時間消費型模式，人們愈發注重購物環境和體驗。擁有便利的無障礙服務設施、溫馨的母嬰服務設施和隨處可及的休憩場所，注重細節、體現人性化的商業建筑才能使商業氛圍更加友好和吸引人。
2.4 建筑風格
商業建筑在不同城市擁有不同的風格，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業建筑要有文化特色、地方特色，更要突出業態特色、空間特色、人文特色在商業建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現出強烈商業建筑風采。
3 結 語
商業地產項目策劃方案范文2
關鍵詞：策劃定位；包容消化；可持續發展
Abstract: Commercial building is an important part of the city, is a vibrant city elements, it is open, polymerization, and varied characteristics, become one of impetus of regional development. Architects are changed in the design of commercial buildings and the effects of different planning, positioning, business characteristics and local cultural influence commercial building mode, reasonable design, reasonable, appropriate commercial buildings, to create a good social effect and economic returns.
Key words: planning and positioning; inclusive digestion; sustainable development
中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
現代商業建筑與眾不同，有自己的特有規律，特有的要求，不同于住宅建筑相對穩定而單一的要求。如果建筑師按照自己的思路閉門造車或單純依據設計任務書進行不科學、不合理的傳統設計方式，那么辛苦設計的建筑項目不僅沒有產生效益，還會浪費大量的資源。這就要求建筑師綜合素質的提高并積極參與商業建筑的建筑策劃，配合地產商、策劃師、營銷師、結構、設備及其他專業人員，了解商業項目的地理、地域條件、社會、人文情況、消費、發展特點和趨勢、經濟、技術、城市規劃發展等各方面基礎資料及商業建筑的各種模式，根據建筑策劃制定合情、合理、合適的科學建筑設計依據，才能更好地完成商業建筑這種復雜的設計工作。商業建筑設計首先要做好的就是建筑策劃，建筑策劃主要研究投資立項以后的建設項目的規模、性質、空間內容、使用功能要求、環境、趨勢等影響建筑設計和使用的各種因素，從而為建筑師提供建筑設計的科學依據。
商業建筑一般投資規模大，風險大，周期長，經營成功的回報也大，不同商業形態決定不同商業建筑的形式，而商業形態又取決于市場的定位，而定位準確，建筑師才能對商業建筑各種功能，物業，設施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業建筑策劃思路產生不同的商業建筑設計作品，投資產生的經濟效益差異較大。
1 商業建筑策劃
建筑策劃根據商業資源的實用性、可行性和前瞻性，如果商業資源分析不透，則任何理論的東西都是站不住腳的。而商業地產專家必須與發展商和建筑師達成共同的策劃定位方案，正確的策劃來源于各方面的調查分析。
1.1 市場調查
商業建筑設計必須依據市場調查得出定位結論。對外通過對消費特點和趨勢、經濟條件、交通狀況、周遍商業格局、城市基礎設施、城市發展規劃、商業現狀進行充分的市場研究，對內通過對項目本身的業態選擇、業態組合、產業鏈分布和面積占比例，業種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態、區域和樓層功能、人流導向系統、項目環境及配套設施等進行預先設定。為建筑師設計提供充分的設計依據。
1.2 模式需求
不管商業建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業態，對于商業建筑來說，不同業態決定模式的不同，其業態規模、功能流程、設計等都是由它自己來確定，不同業態有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發展商自行主張。缺乏定向設計的依據，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設計必然從頭。無目的規劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應根據不同業態設計不同的建筑空間模式來分析和建議。
1.3 可持續發展和特色
商業建筑是公共場所，隨著商業的發展，商業建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質，盡可能少地維修與保養，而同時，根據不同的項目環境和商業內容進行靈活的適應，最終讓投資者和消費者感到持續的價值。功能齊全、業態豐富、空間多姿，特色鮮明，設計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。
現代商業建筑設計的目的是讓建筑項目產生良好的、持久的經濟效益，建筑師在商業建筑設計里面是要實現項目達成一套動態的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續使用的建筑產品。經過深入的調查，細致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規劃定位、招商、經營管理，每種情況都是非常復雜，都帶來很大的影響，建筑設計是一個重要的環節。而建筑師進行商業建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設計作品。
2 商業建筑設計
2.1 業態組合設計
商業綜合體的構成是由商業本身產業的價值鏈決定的，什么樣的業態組合更有利于經營。首先建筑師應根據前期的規劃定位、招商、經營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發，明確功能、空間、環境之間的關系，設計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流，制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區鋪面分割及配套設施設計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應創造豐富，靈活多變，符合業態組合的合適空間來包容不同層面技術的需求。要做成一個綜合體，一定要做產業鏈，產業鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產生各種效益。
2.2 模式設計
商業建筑的策劃、設計在不同的商業地產開發模式下，有著截然不同的結果。只出租不銷售，重點考慮經營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業態也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業建筑，或開發周期不同，或經營效果不同。那些不符合商業規律的商業建筑設計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設計作品。這需要建筑師不斷改進項目產品，自我完善，打造更加符合商業需求的最佳設計作品，最終讓投資者和消費者感到持續的價值，讓商戶感受到持續經營的優越組合空間。
2.3 人流和物流
人流和物流決定功能布局合理的引導系統是商業建筑設計成功的關鍵。
先確定人流、物流、出入口、通道形式，再做商業功能的布局。今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多彩的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者(鋪面投資者、商業投資者)的需求，為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細節上表達更多趣味。進而創造新的商業環境，讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經營者創造更多的經濟效益。
2.4 綠色建筑和特色
綠色建筑一方面可以節約能源，另一方面其帶來的可持續收益將遠遠大于前期的投入從而達到整體的價值實現，綠色建筑賦予建筑可持續發展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設計商業建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現是商業建筑，要強在恰到好處。商業建筑往往是城市商業文化的中心，不同城市有不同的風格，因此，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業態特色，空間特色，人文特色在商業建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現出強烈商業建筑風采。
3 結語
建筑師最終完成商業建筑的物化成果，是反映建筑設計、商業招商運營、房地產開發三塊等不同領域的交融成果，它不僅需要各方面專業人才參與，更需要建筑師的智慧。好的商業建筑不僅是設計創新的體驗，更是價值實現的過程，使商業建筑合情合理。合適更具備可持續發展的可能性，讓商業建筑的設計同開發商的產業價值息息相關，建筑師設計價值、商業價值及城市價值的多方共贏。
參考文獻：
[1]JGJ48-88,商業建筑設計規范[S].
[2]顧馥保.商業建筑設計[M].北京：中國建筑工業出版社，2005.
商業地產項目策劃方案范文3
文化營銷如何展開？媒體與企業如何“聯姻”？文化與地產如何有效地嫁接？文化營銷的切入點如何選擇？南寧日報社在實踐中逐步摸索答案。2012年底，廣西恒大企業集團擬在新春期間，在即將完工的項目蘋果園東方之夢商業街舉行促銷活動，讓更多市民了解新推出的商業地產項目。在得知這一信息后，南寧日報社與廣西恒大企業集團進行多次溝通，提出各種活動策劃方案。南寧日報社“文化營銷”創意營銷團隊在進行可行性研究策劃后得出結論：以“城市文化”為主體，在南寧開展“文化營銷”是可行的。這是因為：
1.廣西南寧是座有著1700年悠久歷史和深厚文化底蘊的城市，也是獲得聯合國人居獎的綠色宜居宜商城市，有“中國綠城”的美譽。每年的新春傳統花市廟會是南寧市人氣最旺的年節活動。
2.南寧市青秀區政府有推動城區經濟發展的強烈愿望，有舉辦節慶活動的經驗，和為招商引資項目提供“保姆式服務”的工作熱情和協調能力，他們也希望把恒大集團的“花市一條街”項目作為招商引資項目。
3.廣西恒大企業集團是著名房地產開發集團，有熱心公益事業的社會責任感，他們擬投資舉辦“新春花市廟會一條街”，豐富市民的節日文化生活。同時也需要通過媒體結合宣傳花市廟會，也宣傳該企業的開發項目，提高企業的知名度和影響力。
4.南寧日報社是廣西傳統主流平面媒體，有獨特的公眾輿論引導優勢和宣傳策劃傳播平臺，多次成功策劃大型節慶活動，在市民中有較強影響力。文化營銷可以帶來合作共贏的結果。經過多次研究討論，最終將文化營銷活動策劃方案確定為：載體定位在春節傳統花市（廟會），活動內容定位為“宜居歡樂花市，弘揚傳統文化，突出地方特色，推介企業品牌，帶動媒體廣告”，在廣西恒大集團開發項目——東方之夢商業街舉辦“2013新春花市（廟會）”活動。廣西恒大集團將整個活動的策劃、執行、招商、宣傳、推介等，全部交由南寧日報社廣告策劃營銷團隊運作執行。
二、豐富：文化營銷的競爭力
合作方案以豐富南寧市民精神文化生活，繼承發揚南寧地方傳統文化為主旨，以南寧新春傳統的節慶活動花市（廟會）為載體，以“幸福像花兒一樣”為主題，通過舉辦南寧市青秀區新春花市（廟會）活動，讓廣大市民在新春感受傳統特色的新春花市及文化廟會氛圍，以及恒大集團在南寧開發的宜居宜商的優質樓盤?；顒恿咙c包括：
1．“幸福像花兒一樣”大型主題迎春花市。
匯聚品種豐富多樣的各類鮮花，百花齊放，名花薈萃，滿足廣大市民春節逛街買鮮花的日常需求，同時豐富城市居民精神文明生活。
2．土特產（年貨）精品展銷會。
以廣西本土優質干貨、土特產為主導，聯合外地知名土特產，為邕城市民春節置辦年貨提供“一站式”場所，為其購物帶來新鮮感、實惠感、便捷性。
3．文化藝術精品展銷會。
為了使花市的形式多樣化，從石藝、書法、廣西本土藝術與文化多方面，推廣本土藝術文化精品，提升本次活動舉辦內涵與社會意義。花市還收集了各種散落民間的罕見的藝術作品，引進各種純手工精品、工藝品，力爭為市民展現不尋常的花市盛宴。
4．“舌尖上的廣西”美食會。
美食展區別于以往任何一屆美食節，將以廣西非物質遺產美食、廣西傳統小吃為主，讓南寧市民在現場品嘗到“舌尖上的廣西”味覺魅力。
5．民俗文化歌舞表演。
為了豐富本次活動，集中展示民俗及傳統娛樂項目，活動從大年初一到大年初五在現場進行賓陽飄色、邕寧八音、芭蕉香火龍舞、斗竹馬、馬山會鼓、儺戲等民俗表演，并舉辦各類游園活動。同時在大年初五情人節這一天在東方街進行繡球傳情等相親交友活動，活躍現場的氛圍。
6．新春祈愿。
新春佳節期間，結合恒大蘋果園東方街的特色，舉行新春菩提許愿、送子觀音祈福等豐富多彩的民俗文化活動。
7．吉祥文化燈謎展。
根據東方街建筑布局開辟一個燈謎展，凡是參與猜謎活動的市民，答對都有獎品贈送，獎品由恒大集團提供。
8．龍獅拜年、天官賜福。
大年初二請龍獅隊給參展商家及到場市民拜年，并由真人演繹財神爺為市民派送祝福，同時為參與活動的市民送出500份新年“利是”紅包，寓意幸福吉祥。本次活動以政府為主導，由企業承辦，媒體造勢，三方各司其職，密切配合，同時根據企業東方街的建筑風格引入了與之匹配的民俗表演及非物質文化美食，打足文化牌。南寧日報社積極整合相關資源，為活動設計了具有南寧地方特色的民俗表演，如馬山會鼓、芭蕉香火龍、儺戲等，并引進廣西非物質文化遺產美食，同時聯系廣東、云南、福建各地的花商，做好花市的招商引資工作。此外，為確?；顒禹樌_展，青秀區政府作為活動的主辦單位之一，把“文化營銷”作為政府“招商引資”的項目之一。政府主導和介入，協調解決了花市廟會舉辦過程中許多問題，有力推動了政府倡導的“招商引資”“節慶經濟”“假日經濟”“樓宇經濟”活動開展。在媒體的宣傳推廣運作中，南寧日報社強力造勢。旗下的《南寧日報》推出10篇專題報道；《南寧晚報》更是對活動投入22個整版進行報道，出版了8個整版的活動?？瑫r在封面版設計活動倒計時題花25個；南寧新聞網還開設迎春花市（廟會）專題頁面?；顒悠陂g，報社還積極協調其他媒體，邀請中央電視臺、新華社廣西分社、廣西電視臺等媒體到活動現場進行采訪，央視“新聞聯播”對活動進行了報道，新華網、廣西電視臺“新聞在線”“廣西新聞”等欄目也對活動進行報道，達到了宣傳推廣效果。通過南寧日報社的精心策劃和全方位、多角度的報道，活動期間有近20萬市民來到東方商業街采購、游樂，尤其是年初一到年初五的新春文化廟會，更是人氣爆棚。一系列“文化營銷”的成功釋放，為恒大的完美銷售注入了一劑強心針。開盤銷售現場火爆，銷售額再創新高。據不完全統計，通過新春花市（廟會）這一活動，拉動了恒大企業集團樓盤銷售，活動期間銷售樓盤30多套，創單日銷售量新高。熱銷的背后，南寧日報社也成了活動營銷的最大媒體贏家，通過這一活動創收100多萬元，是報社近年來通過活動創收廣告額最多的一次策劃。
三、潛力：文化營銷市場空間很大
1.創新理念，找準載體，抓好定位，是廣告“文化營銷”成功的前提。
在新興媒體異軍突起、全球傳媒業發生急劇變革的新形勢下，傳統媒體的廣告經營受到嚴重沖擊。傳統營銷模式已經完全不適應市場需要，創新營銷理念是轉型的前提?！拔幕癄I銷”就是《南寧日報》廣告營銷模式轉型的理念創新，在創新理念的前提下，找準以“城市文化”為載體的營銷主體，抓好“歡樂喜迎新春，弘揚傳統文化，突出地方特色，推介企業品牌，帶動媒體廣告”的活動定位，因此最終取得成功。
2.選準切入點，突出主題特色，是廣告“文化營銷”成功的關鍵。
本次活動以“城市文化”為切入點，突出城市傳統節慶的主題特色。打好“文化”這張牌，做好、做活、做足“文化”這篇文章。以豐富南寧市民精神文化生活，繼承發揚南寧地方傳統文化為主旨，以南寧新春傳統的節慶活動花市（廟會）為載體，以“幸福像花兒一樣”為主題，通過舉辦南寧青秀區新春花市（廟會）活動，讓廣大市民在新春感受傳統特色的新春花市及城市傳統文化廟會氛圍，恒大企業集團具有強烈社會責任感的企業文化也得以借機展示。
3.互惠互利，合作共贏，是廣告“文化營銷”成功的終極目標。
商業地產項目策劃方案范文4
在市場發生新的變化，現代交易方式對傳統商品交易方式形成挑戰，各類商品交易市場云集的背景下，石家莊正定國際小商品市場在規劃建設中有一些什么樣的思考？冀平對此道出真實感受。
冀平：近幾個月，是我近幾年來休息最少，承受工作壓力最大的階段。作為參與石家莊國際小商品市場規劃建設和管理人員，我經歷了一次煉獄般的否定和升華過程。
當要開發、規劃、建設一個商品交易市場的時候，我們必須首先思考：基礎？定位？管理？
及正定縣僅十幾公里的石家莊市已擁有非常成熟的市場集群。正定還有沒有商品市場建設發展的機遇？
全國8萬多家各類商品交易市場，大多面臨著亟待升級改造，改變傳統的交易方式和落后的商業設施的嚴峻問題。新建市場又該如何起步？
石家莊城市的發展定位是華北重要商埠。正定在石家莊市發展定位為商貿功能區。那么，石家莊正定國際小商品市場的建設發展就是借勢石家莊市場集群，將成為華北商埠的重要組成部分。
當解決了正定國際小商品市場要不要建設的問題之后，我們反復研究論證的就是小商品市場的起點、定位、管理問題。
經過一段矛盾過程，我們毅然了曾經投入了大量精力、財力和時間形成的最初方案。管理層最終統一思想：以理念超前，形象領先，以人為本，科技支撐，多贏戰略，建設一個高起點、專業化、產業配套、多種現代交易方式并存、以國際貿易為平臺的新型商品交易市場。
前期方案，否定前期工作，放棄前期的規劃思想，一切從頭開始，是很痛苦的?？墒钱斘覀円匀碌亩ㄎ缓头较蜷_始建設的時候，我們明顯感到思路更清晰，目標更明確，干勁更充足。
建設中的正定國際小商品市場確實處處體現出它的“與眾不同”。不同于傳統商品交易市場的建設風格，不同于一般商品交易市場的管理模式，不同于其他商品交易市場的發展定位，不同于以往商品交易市場的經營思路......說到這些，冀平幾天來的疲憊盡掃無余。
冀平：正定國際小商品市場的投資建設者，不是簡單以商業地產開發為出發點。為了正定國際小商品市場的建設，我們先后請來了境內外專家組織研討和論證，走出去到義烏小商品市場取經，請來石家莊新華集貿、南三條市場的商戶座談，廣泛聽取建議，為的就是吸收先進的商業理念，順應現代化商貿流通的需要，為市場主體與市場客體提供最大便利，避免低層次的重復建設。
正定國際小商品市場最大的與眾不同就是專業化運作。
正定國際小商品市場從建設前的市場分析、資源分析、發展趨勢分析，到正定國際小商品市場的建設規劃和市場定位；從正定國際小商品市場的設計、開發到招商、經營管理，全部由專業機構和專業人士負責項目操作。
可以說，我們自始至終是在專家和專業人士的指導下，實施正定國際小商品市場的建設和開發。這種全程的專項研究論證，全程的專家指導和全程的專業運作，使我們避免了盲目行事，真正找到了高起點。
正是因為許多專家的關注研究和許多專業人士的參與操作，正定國際小商品市場引起了眾多業內外人們的矚目，研究人士希望從中發現中國商品交易市場發展中的亮點課題；商界人士希望找到實現盈利的商業機會；商品交易市場同行會期望得到一些市場建設管理方面的啟示。性情爽快的冀平非常樂意把正定國際小商品市場專業化運作的作法和體會，與大家交流共享。
冀平：我說過，在正定國際小商品市場項目開發初期，我們有過摸索徘徊的痛苦。當我們找到了明確的定位和目標的時候，也享受了希望與前景帶給我們的快樂。正是因為如此，盡管我們為正定國際小商品市場的建設到了超負荷運轉，可辛酸過后，還是覺得自豪和安慰。因為我們為中國商品交易市場的提升和發展做出了有益的探索。
正定國際小商品市場建設遵循科學發展觀，按照“建設大市場，發展大貿易，搞活大流通”，加快推進內外貿一體化和貿工農一體化的思路，在專業化運作方面，主要是圍繞突破批發市場“誰建設，誰管理”常例，引進和聘用國內外一流的專業團隊，實行專業化運作，創造一流的業績。首先，我們優化專業團隊組合和結構，對全過程運作的專業隊伍構成作了規劃。這個團隊的組合和結構，由發展商、開發商、策劃商、運營管理商、專家顧問組和招商合作商構成。專業團隊的結構組合，使正定國際小商品市場項目從開工建設起，直到開業經營發展，就能夠充分顯示出它的亮點和價值。在專業化運作的各個環節上，我們對專業隊伍的選擇，也是不草率從事，盲目擇取，而是要聘就聘最好的，不濫竽充數。
一是在專業策劃方面。一個市場項目建設，它不是簡單地建一個場所，提供商位，引進商戶開展經營。它關系市場的理念、市場定位和市場發展戰略、發展模式，更重要的是關系市場的發展前景。我們為防止出現戰略失誤，建一個市場，為民提供一個致富的好地方。市場的策劃專業隊伍，聘用了中國中商商業經濟研究中心和浙江市場發展戰略研究所。這兩個國內商品批發市場的專業研究機構，曾策劃了中國義烏小商品城、山東臨沂批發市場群體、武漢漢正街市場和上海五角世貿商城等數十個國內大型市場，既有市場建設的專業能力，又有成功的經歷。我前邊也講過，正定國際小商品市場起點、定位、管理等問題的轉折，這兩個專業策劃機構起到關鍵作用，并形成了一個完整的策劃方案。專業策劃，不僅運用先進流通理念指導了發展商的戰略思想，而且把發展商提升到現代商品交易市場的建設水平。
二是在專業設計方面。市場經濟的迅速發展，傳統的商業模式也在受到現代商品交易方式的沖擊，新建市場的商業模式仍徘徊在初級階段的水平，不僅沒有出路，而且將很快被淘汰。如何建設一個現代商品批發市場，為中國北方批發市場樹立一個好形象？我們出于這樣一個標準和定點，聘請了河北省建筑設計院作為市場項目的專業設計單位。專業設計機構，運用國內市場建筑的現代設計理念，使正定國際小商品市場建設具有現代建筑形態，突出了鮮明特點。小商品交易區主體建筑三層封閉式商場與步行商業街結合構成小商品城；配套齊全的現代設置，構筑現代交易的電子商務平臺；體現人性化，建有三樓旋轉式車輛通道，每層設有車輛通道和臨時停車區，方便客戶購物和批發。節約土地資源，在三層樓建設屋頂主停車場，成為華北地區商貿設置最大屋頂停車場。相對而言，可以這樣講，正定國際小商品市場是石家莊批發市場的升級版。建成后，我們也可以毫無夸張地評價，這個小商品城是目前中國北方交易條件和配套設置最完善的現代化批發市場。
三是在專業管理方面。市場管理是市場充滿生機和活力的重要要素，也是入駐商戶十分關注的問題。好的市場管理可使市場運營科學、有序；反之市場就會臟、亂、差，運營成本也高。我們認真吸取現有批發市場經營管理經驗和教訓，在項目還處于開工準備階段，就著手籌劃引進專業管理團隊，構劃市場運營管理體系，使市場實現科學化、專業化營管理。運營管理體系構建的原則，是突破誰建設，誰管理的體制，堅持開發投資與市場經營管理分離的新模式。這個體系由專業管理、公共服務管理和政府協調管理組成，并明確各自管理服務任務，各盡其職。專業管理公司，由美國仲量聯行和義烏市場經營管理公司合作，組建正定國際小商品市場經營管理公司，全面負責經營管理服務，以探索中國商品批發市場經營管理和發展規律，打造和實現中國北方明星市場的發展前景。公共服務管理，由衛生、醫療、交通等部門和金融、電信、保險、培訓、信息、生活服務等企業構成，為市場從業人員提供相關服務。公共服務在政府規劃和指導下，大部分是社區自發形成，以商業為主。政府協調管理，其中心任務是營造公平的市場環境，保證經營都在安全、公正、公開、有序的條件下，進行經營業務。如制定現代化商城的發展規劃，為項目制定稅費，按揭貸款等優惠政策，建立完善的市場支撐和配套體系。政府的管理服務，由專門機構全面指導督察項目的開發運轉，與項目管理進行銜接，避免多頭管理。這三個體系的構成和運行，可在實踐中探索建立中國特色的現代商品交易市場經營管理運行體系，在一定程度時，也可適時輸出管理，推進甚至起到引領商品交易市場的現代化進程。
四是在專業招商方面。我們建設中的正定國際小商品市場，定位之一從開始建設起就要建立國內外兩個商品交易的市場，構建河北省第一個國際貿易交易平臺，構建華北重要商埠第一座現代化商品交易市場，突破和創新商品市場發展格局。要實現這一發展目標，招商工作尤為重要，是無序招商，還是建立穩定的招商組織，事關市場經營的永續發展。為此，我們著眼于兩個市場建設，從商戶的根本利益出發，聘用專業隊伍構筑專業的招商體系。在國際上，已與大韓貿易投資振興公社和日本新大阪技研株式會社達成合作招商協議，“十一”國慶期間，我們組團赴日本，開展招商活動，廣招國際合作商。還將引進俄羅斯、中非和港、澳、臺兩地區等，國際商、采購商，把國內外商品經營結合，建立國際商貿業務合作機制。在國內，將引進“萬村千鄉”市場工程項目，義烏森宇副食品配送公司、上?？鐕少徶行?，石家莊國際物流采購中心和國際航空物流中心等進駐市場設立中心（基地），開展采購業務。在商鋪銷售上，我們先后在北京、上海、浙江、義烏、石家莊等地引進了十大幾個具有雄厚實力的成功經驗的銷售商，將在我國南方和北方開展以南帶北，形成南北中網絡推進銷售。
