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房地產技術創新范文1
關鍵詞：農村金融；金融創新；金融產品；金融服務；信用約束
文章編號：1003－4625（2008）10－0029－04中圖分類號：F830.6文獻標識碼：A
近年來，隨著我國“三農”經濟的快速發展，農業生產逐步實現了機械化、規?；?、產業化，對金融支農的廣度、深度提出了更高要求，傳統的小額信貸產品越來越不能滿足“三農”經濟發展的需要。由于農村金融產品既受到客觀自然風險的影響，又受借貸雙方信息不對稱所導致信用風險的制約，農村金融面臨著需求與供給的嚴重脫節，同時也造成了農村信貸資金的大量外流。要發揮農村金融在新農村建設中的支撐作用，就必須根據“三農”客戶信貸需求特點，加快農村金融創新，研發適合“三農”特色的金融產品和服務模式。
一、當前農村金融需求特點與“第三方信用約束”
近年來，隨著農業生產逐步實現機械化、規?；彤a業化，農村勞動力大量轉向非農產業，農村金融需求也發生了較大變化，主要體現在：
（一）農村資金需求量更大。隨著農村產業結構調整和農業產業化的推進，特色農業和農村鄉鎮企業得到快速發展，農村小城鎮和基礎設施建設進度加快，導致資金總量不斷擴張，農村的資金需求量將顯著增大，“三農”經濟對借貸資金的需求規模和依賴性越來越大。
（二）農村金融需求呈現多元化。農村金融需求的多元化發展主要表現為，一是農村經濟由傳統的“三農”向廣義的“大三農”轉變，農村金融需求從生存性需求向生產性轉變，并由農業生產需求向工業生產需求轉變；二是需求主體轉向農村生產大戶、種養大戶和鄉鎮企業；三是產生了新的金融需求領域，如為農民提供農產品市場信息、就業信息、職業技能培訓等項目的信貸資金支持。
（三）農村金融需求周期延長。以農業產業化經營為特點的新興農業發展迅速，產業鏈條的延長使得資金需求從生產環節延伸到產、供、銷的各個環節，這類金融需求延長了資金的需求周期。同時，大型農業生產工具的購進等需要與其生長周期與成本回收相匹配的資金支持，致使資金需求的周期相應延長。
然而現實中，由于融資雙方信息不對稱，加之“三農”產業的弱質性及信貸需求的個體微小性，農村信貸風險居高不下?，F有金融產品與“三農”經濟發展不相適應的主要根源在于融資主體可抵押資產少、貸款抵押擔保難，其核心是信用主體的信用問題和信息不對稱問題。針對農村金融需求的特點，金融部門必須加快金融創新，提供更為豐富的金融產品與服務，滿足“三農”經濟的發展需要。近年來在我國一些農村地區，“第三方信用約束”正逐步顯現出防御信貸風險的活力,成為農村金融產品創新的新生力量。
所謂的“第三方信用約束”是指在融資雙方處于信息不對稱時，通過第三方信用中介廣泛收集整理企業或個人信用信息，并利用第三方的自身信用、自我約束、風險補償等機制有效防范和化解融資供給方的信用風險，從而解決融資雙方“信息不對稱”造成的融資難。其主要形式包括各類資金互助組織、信用擔保協會、企業聯保協會等。以聯保協會為基礎的“第三方信用約束”具有會員企業生產關聯性強、組建成本低、融資費用低、風險易于控制等優點，在一些區域得到了較快的發展。
二、開展農村金融產品創新的基本原則
通過農村信貸產品和服務方式的創新，探索以商業化和低成本為基本原則的金融支農可持續發展道路。一方面讓受貸農戶和農村企業得到資金支持，解決“農民貸款難”，支持農業龍頭企業產業化，改善農業基礎設施，促進“三農”經濟的全面發展；另一方面讓放貸金融機構得到風險補償，以實現“雙贏”目標。
（一）堅持商業可持續性原則。我國農村金融經歷了農業補貼信貸范式，到農村金融市場范式（或農村金融系統范式），再到金融體系的功能范式的轉變，實踐證明，農村金融可持續發展的首要因素在于商業化。所謂商業可持續性原則，是指農村金融產品與服務模式的研發必須以市場為導向，以收益最大化為目標，在有效降低信貸風險、增加信貸收入的基礎上，實現信貸資金的不斷增值和循環周轉。
（二）低成本原則。即農村金融產品與服務方式的創新，要綜合考慮農村客戶對信貸需要的分散性、小額性、季節性等因素，盡可能地降低產品推廣成本，或通過國家對農村經濟發展的“綠箱政策”，適當將部分產品推廣成本轉嫁到政府部門，從而降低農村金融機構開發新產品的成本，減輕“三農”客戶的負擔。
（三）適應性原則。即農村金融產品的創新要具有較強的適應性，能夠在較大范圍內進行推廣，產生的社會效益和經濟效益。
三、基于“第三方信用約束”的農村金融產品創新模式
基于“第三方信用約束”的農村金融產品創新，首先是引入了第三方信用中介以及第三方風險補償機制，通過“第三方信用中介”解決信息不對稱，降低金融機構信用風險。在實踐上，其主要表現為以下幾種模式：
（一）“農戶＋信用協會＋政府補償基金＋保險＋信貸”模式
“農戶＋信用協會＋政府補償基金＋保險＋信貸”模式主要適用于農戶，是在評定信用戶、信用村、信用鄉（鎮）基礎上，組建信用協會，將個體信用轉化為集體信用，并引入政府救助、保險保障等風險分散機制，有效降低了金融機構信貸資金的風險，其操作流程如圖1。
這一模式首先按照農村信用工程建設的要求，采集農戶家庭信息，按一定標準評定信用戶，對信用主體進行甄別；其次，按照集體信用優于個體信用的原則，由不少于20戶的信用戶組建成立信用聯保協會，并在民政部門登記注冊；再次，聯保協會成員要在信用社存入一定金額的聯保基金，并通過信用聯保協會與金融機構簽訂貸款協議，信用社則按擔?；鸬?0倍提供貸款額度，隨用隨貸，周轉使用，簡化貸款手續；最后，政府部門出資建立風險補償基金存入農村信用，并適當引入商業保險。
該模式主要通過以下渠道防范信用風險：
一是集體聯保約束。在這一模式中，信用聯保協會的全體成員都要對每一筆貸款承擔連帶責任，將個人信用融入團體信用之中，其在風險防范上，一方面由于協會成員彼此承擔連帶責任，能夠有效地將信用不佳的客戶自然排除在協會外部，降低信息不對稱的風險；另一方面，可以促使協會成員相互監督生產與投資項目是否安全，降低經營風險。
二是聯?；?。由于單一貸款戶的違約風險，金融機構首先凍結協會聯?；穑儆蓞f會組織會員向貸款戶施加壓力還貸，仍然不能清償貸款的，利用協會聯保基金清償貸款。
三是政府風險補償基金。因市場風險形成的貸款人償貸能力集體下降，實行農戶盡力還貸，政府風險補償基金適當貼補的方法，最大限度降低信貸資金風險。
四是保險風險轉嫁。對因火災、水災等自然災害造成的貸款戶損失，由保險公司進行一定的理賠，金融機構作為第一受益人獲得保險賠償，將信貸風險損失降到最低。
河南省永城市農村信用社自2006年以來開始試點“信用戶＋信用協會＋政府補償基金＋保險＋信貸”的模式，市政府為此出資300萬元成立了擔保補償基金存入農村信用社。至2007年底永城市已建成信用鄉（鎮）3個，注冊信用協會88個，已授信用證的農戶達到39563戶，農信社累計發放支農貸款7.4億元，貸款到期本息收回率100%。由于缺乏農業政策性保險，實際操作中，該市以農戶參加人身意外險、財產險等商業性保險替代，農村信用社通過適當的優惠利率降低農戶的保費負擔。
（二）“涉農企業＋聯保協會＋保險+信貸”模式
“涉農企業＋聯保協會＋保險+信貸”模式以具有一定生產經營實力的獨立法人，自愿組成行業聯保協會，在完善法人、財產保險的基礎上，以會員貸款保證金和集體資產為抵押向金融機構貸款，同時引入保險機制，防范意外風險與損失，適用于會員之間生產或經營同類商品，有共同的貸款意向的行業群體。其基本流程如圖2。
這一模式是由生產或經營相近產品的涉農企業組成企業聯保協會，會員企業繳納保證金，由協會專戶存入金融機構，金融機構按同期存款利率支付利息；聯保協會對會員企業資產進行評估登記，會員企業以自有資產向協會作抵押；會員企業以聯保協會為第一受益人辦理財產保險和人身保險；協會與金融機構簽訂授信協議，金融機構在貸款金額、利率、服務等方面作出承諾，可選擇分散模式、集中模式或混合模式，對會員企業及時提供信貸。
該模式的運作突破了單個企業由于抵押擔保條件不具備造成貸款難的瓶頸約束，在貸款的需求與供給之間搭建一座橋梁。其特點是充分發揮了聯保協會的自律作用，設計了五道風險防范屏障，把個體會員的風險盡可能地消化在協會內部，最大限度地保障了銀行貸款安全。這五道屏障一是聯保會員資格的嚴格認定，由于企業一旦成為聯保會員，就要以自有設備、廠房等為全體會員提供信用保證，因此會員間的選擇必然是知根知底、信用較好、風險承受能力高的企業，自然排除了風險隱患大的不良企業。二是會員企業的保證金，可以部分地彌補貸款損失。三是會員企業之間的聯保，一旦會員企業不能按時歸還貸款，其他會員企業應按比例代為清償。四是會員企業抵押給協會的自有資產，一旦不能清償貸款，協會有權拍賣抵押資產且變現性非常高，既可償還銀行貸款，也有利于行業內部的兼并和優勢整合。五是保險。當會員企業發生意外損失時，保險公司將會提供賠付補償，也將為貸款安全提供最后保障。
永城市面粉行業貸款聯保協會和虞城縣企業互助擔保協會在這一模式的試點中取得了較好的成效。永城市面粉行業貸款聯保協會成立于2006年7月，現有會員29家，固定資產5.6億元，職工5930人，累計貸款3億元，目前貸款余額4700萬元。該協會在加強內部行業約束的情況下，分別與人壽保險公司、中華聯合保險公司簽訂了合同，協會以集體形式參保，以化解協會的風險和企業的風險，截至2007年底統計，29家面粉會員單位共繳保費30.7萬元，共保資產6.4億元；人壽團隊意外和工傷保險共繳保金16.8萬元，共保金額8500萬元，通過保險的介入，消除了企業的后顧之憂。
（三）“倉單+保證金+保險+信貸”模式
“倉單+保證金+保險+信貸”模式是借款企業以存儲在第三方倉儲企業的倉單作為質押物向金融機構申請貸款融資的一種模式。金融機構在借款企業繳納保證金和對標的物進行貨物保險后，按倉單標的物價值的折扣率提供一定比例的貸款，達到控制信貸風險的目的。適用于大宗農產品購銷企業、加工企業融資需要，其基本流程如圖3。
本模式是在“庫貸掛鉤”的基礎上增加第三方倉儲企業監管、保險介入和保證金，最大限度降低銀行信貸風險。在操作上，首先是金融部門對倉儲企業和借款企業進行資格審查，簽署《不可撤銷的協助行使質押權保證書》、《倉單質押貸款三方合作協議書》等相關協議；其次，借款企業依據協議向倉儲企業存入貨物標的，倉儲企業驗收合格后，向借款企業開具專用倉單，借款企業對倉單作質押背書，辦理貨物保險，并按10%-30%比例繳存保證金后，向銀行申請貸款；銀行、借款企業、倉儲企業按協議對質押貨物進行日常監管，貸款期內借款企業正常銷售貨款全額劃入專用賬戶，銀行按協議根據到賬金額，結清對應倉單的貸款本息后，開具提貨單給借款企業，倉儲企業核實發貨，余款保留在企業專用賬戶供借款企業自行支配。
“倉單+保證金+保險+信貸”模式對風險的控制主要有：一是金融機構要加強對倉儲企業的資信調查，把好準入關；二是對借款企業的經營風險，金融機構一方面要加強借款企業的日常監督管理，另一方面，在貸款到期后經催收仍不能完全清償，銀行可以通過拍賣質押物、抵扣保證金降解信貸風險；三是由于自然災害形成的倉單標的物損失風險，銀行可以通過抵扣保證金和保險賠付金將風險降至最低。
2005年以來，商丘市農發行開始對棉紡企業進行倉單融資，至2007年累計發放倉單質押貸款5.72億元。農發行對棉花收購實行銀行、倉儲企業和收購企業“三方監管”的融資模式，商丘市棉花收購企業統一將棉花庫存入商丘市銀河紡織有限公司，由棉花交易市場統一銷售或企業自行銷售，銷售資金先返回農發行，農發行開具棉花出庫單，企業才能發貨。這種資金管理模式既滿足了企業收購資金的需要，又有效降低了銀行的信貸資金的風險，三年來，該行發放的倉單質押貸款均能按時收回，沒有形成一筆不良貸款。
四、營造“第三方信用約束”環境，建立金融支農長效機制
“第三方信用約束”有效地解決了信貸雙方信息不對稱的問題，降解了農村金融交易的信用風險，提高了金融交易合約的簽約效率與履約率，為農村金融產品與金融服務創新提供了一個新的空間。在實踐基于“第三方信用約束”的農村金融產品創新過程中，需要從多個方面入手，形成聯動機制，營造良好的農村金融生態環境，推動“第三方信用約束”機制的形成，吸引更多的金融機構投身到農村金融中來，從而不斷形成“多贏”的局面。
首先，要發揮地方政府的推動作用。一是完善法律法規和政策配套，健全農村金融市場，更好地約束市場參與者，維護相關利益主體的權益。二是加強農村信用工程建設，引導農村信用社、郵政儲蓄銀行加強農村信用戶、信用村、信用鄉（鎮）評定和創建活動，優化農村信用環境。三是協調推動農村貸款擔保體系建設，推動建立農村互助擔保組織或財政、企業共同出資的擔保公司，研究利用農民專業化合作組織的增信作用和擔保作用，探索新型貸款擔保模式，擴大農戶貸款的覆蓋面。四是建立完善金融支農的風險補償機制，鑒于農業生產的高風險、低收益特點，建立金融支農風險基金，向涉農金融機構提供適當貼息和彌補呆賬損失等支持。五是建立政策性農業保險制度，各保險經營組織在由政府統一提供的農業保險制度框架下經營農業保險和再保險，并對農業保險產品進行有差別的適當的財政補貼。
其次，建立金融支農協調工作機制。以政策性銀行、農業銀行、農村信用社、郵政儲蓄銀行等涉農金融機構為主體，其他各商業銀行和保險公司積極參與配合，建立金融支農協調工作機制。一是整合金融機構資源，聯合規劃，全面推進農村金融服務。二是充分發揮政策性金融在農村金融市場中的先導作用，運用財政手段分配金融資源，將培植農村的自我造血功能與金融資源的有效配置有機結合起來，促進農村經濟增長。
再次，充分發揮基層人民銀行的作用。基層人民銀行尤其是縣級人民銀行處在貨幣政策傳導的前沿，在“窗口指導”、服務金融創新上有著不可替代的作用。一是要在金融生態環境建設工作中，以改善農村金融生態為重點，積極倡導、指導和引導農村信用工程建設。二是大力推動農戶信用信息系統建設和涉農企業信用評級工作的推廣。三是合理調劑支農再貸款限額，對支農力度大的農村信用社進行激勵。
參考文獻：
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房地產技術創新范文2
【關鍵詞】房地產企業；管理創新；對策
1、引言
隨著信息化和全球化浪潮席卷而來，房地產企業面臨著前所未有的挑戰和機遇。我國房地產市場潛力巨大，而房地產企業管理的總體水平還遠未達到應有的水平，因此房地產企業管理創新已是迫在眉睫。
在21世紀的今天，新經濟時代的房地產企業不再是以單純的金融資本或自然資源作為企業的戰略資源，而是以知識、信息作為新的競爭資源。有成效地提高企業經營管理的知識和信息含量，把科技、知識經營創新與企業管理結合得更加緊密，是房地產企業管理創新的一個重要內容。
2、管理創新的概念和意義
2.1管理創新的概念
管理，就是在特定的環境下，對組織所擁有的資源進行有效的計劃、組織、領導和控制，以便達成既定的組織目標的過程。
創新，“首先是一種思想以及在這種思想指導下的實踐，是一種原則以及在這種原則指導下的具體活動，是管理的一種基本職能。”對于企業而言，創新主要包含技術創新和管理創新兩個方面。
管理創新是適應社會和經濟的發展， 對管理工作所作的改革、變化、重組， 使整個管理系統處于動態協調之中。有研究表明， 新經濟條件下企業管理創新是企業觀念、組織、制度等的系統化創新。
2.2管理創新的意義
企業的創新包括技術創新和管理創新，管理創新不僅促進了技術創新的發展，并且為技術創新開拓了市場，找到了刺激技術創新的動力。
新經濟時代不斷改寫市場競爭的游戲規則，面對復雜、多樣、快速易變的需求模式，一味墨守陳規將很快為市場所淘汰。要確立企業競爭優勢，企業是否具有創新能力日益重要。
房地產企業的管理創新固然有制度創新、產品創新、市場創新等，但無論什么創新都需要經過企業管理職能逐步實施，管理創新在企業創新中處于綜合統籌、指揮協調的關鍵地位。
3、我國房地產企業管理現狀與發展
3.1我國房地產企業管理的問題
當前我國房地產企業的管理現狀大多還是粗放型和松散型的戰略、管理模式，管理水平普遍比較低下，如管理制度松弛、管理手段原始、管理方法落后、管理人員的綜合素質低等，與國際強勢企業相比存在相當大的差距。
我國房地產企業管理主要存在的問題包括：缺乏科學的經營理念，依賴經濟粗放經營；成本控制意識薄弱；企業的結構性缺陷導致自身處于制度創新的盲區，人才大量流失。因此，我國房地產企業應努力提高經營管理水平，并不斷進行管理創新，縮小與國際強勢企業的差距。
3.2新經濟帶來的挑戰
所謂“新經濟”，是指在信息技術革命和經濟全球化的帶動下，以生命科學、新能源、新材料、空間技術、海洋技術、環境技術和管理創新等為龍頭的經濟。新經濟時代的兩大主要特征就是信息化和全球化。
信息化意味著事情的迅速發生，互聯網使得信息分享程度達到前所未有的廣度和速度。信息化的發展使企業將隨時面臨無限機遇，而這種機遇的持續時間卻非常短暫，這就要求企業對信息迅速地做出判斷、決策、行動。這樣一來，企業與外部環境之間的聯系和影響日益密切，競爭也將更為激烈。
在經濟全球化的大背景下，企業市場競爭形式和手段也在發生著變化。在國際市場這個戰場上，企業之間的競爭已經從以商品貿易為競爭利器的時代，進入技術、資本、管理等生產要素正面交鋒的新時代，這對我國企業來說將是嚴峻考驗。
3.3管理模式的發展
管理思想隨管理實踐的發展而演變，現代化管理思想的發展包含了企業文化、企業戰略、企業再造、學習型組織等多種理論發展。
知識經濟時代的到來，新舊管理模式發生碰撞，傳統管理模式的存在基礎發生前所未有的動搖，全新的多樣化、柔性化、各功能一體化的創新管理模式出現。這就要求未來的管理者必須是在其管理范圍內起作用，更新組織模式及管理思想，才能把僵化的舊組織結構轉變為具有適應性的新組織。
4、房地產企業管理創新對策
4.1管理思想創新
管理思想創新指的是企業的價值觀、企業理念以及企業對顧客、對員工的看法等。企業的管理思想創新是關系到企業能否具有遠大的追求、企業能否擁有強大的凝聚力、能否可持續發展的根本問題。所謂企業，顧客即企業，知識即企業。卓越的企業家其思想境界往往超越了利潤。這些富有遠見的經營理念為企業發展提供了強大動力。
4.2管理制度創新
管理制度創新指的是企業產權結構、資本負債結構、企業經營管理機制、企業分配制度等方面的創新，建立產權明晰的現代企業制度是社會發展、企業發展的必然。改革的方向是加快現代企業制度建設，實行政企分開、政資分開、政事分開，進一步轉換經營機制，深化市場化改革，真正自主經營、自負盈虧，成為市場經濟主體和市場競爭主體。改革的措施是：（1）國有股東遵循有所為有所不為的原則，逐步減持股權；（2）創造條件讓經營者與骨干持股，考慮到國有企業的經營者長期辛勤工作，很少有自身的資金積累，可以試行一種新的銀企合作方式，即由企業集團與某一銀行合作，設定一定資金額度作為支持經營者骨干持股的貸款額度，由經營者向銀行申請，并將所購買的股權抵押給銀行，而銀行向借貸者發放股權額約70%的貸款；（3）試行期股獎勵制度。
4.3管理方法創新
管理方法與手段創新是管理創新組合的重要保證。房地產企業組織是一個知識系統，知識經濟其靈魂就是創新，人的智力和創造能力在經濟發展中起主導作用，并且包含人的創新能力的人力資本對現代經濟增長的至關重要的作用。
不管是先進管理思想、管理方法和管理手段，還是培養現代化管理的人才，這所有的一切都需要通過人來建立并具體實施，所以積極開發應用人力資源特別是大力提高企業管理人員的素質，是房地產企業管理現代化的最根本、最重要的環節。我們應大力開發人力資源，充分調動人的智力因素，培養和發揮人的工作能力，營造一個能發揮創造力的環境。
5、結語
面對新世紀經濟全球化、信息化和高新技術的迅猛發展，創新已日益成為一個國家、民族興旺發達的關鍵因素。雖然我國企業技術創新、管理創新都有不同程度的進展，但總體創新水平還不高。房地產企業為求生存和發展必須追求卓越，不斷推進管理創新，以應變市場需求，才能牢牢把握企業發展的主動權，開創經營管理的新天地。
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房地產技術創新范文3
[關鍵詞] 房地產測繪 質量管理 客觀 公正 完整
房地產是人們進行生產、生活及各種活動的重要場所, 是國家經濟建設的基本物質要素。隨著我國經濟社會的快速發展，房地產市場亦同時獲得發展的動力，呈現出在全國范圍內的“房地產熱”的發展動態。房地產測繪行業是房地產經濟發張過程中必須依賴的支撐性行業，在社會主義市場經濟條件下，房地產測繪行業以市場化運作的形式來適應房地產經濟又好又快發展的需要，隨之使得越來越多的測繪單位參與到房地產測繪工作中來，那么如何保證并提高房地產測繪成果的質量，這就對房地產測繪的質量管理工作提出了更高的要求。
一、房地產測繪涵義
房地產測繪是專業測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪指運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況，為房地產產權、產籍管理、房地產開發利用、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。房地產測繪具體可分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪。房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙，既房地產分幅平面圖。房地產項目測繪是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。房地產測繪所形成的成果產品只有被房地產行政主管部門確認后，才能在法律上得到認可。因此房地產測繪企業必須具備房地產測繪相應資質，能在統一的房地產平面控制網上對測繪成果成圖進行統一編碼，并經所在行政區的房地產權屬登記機構審核，納入房地產檔案集中統一進行數據處理，建立統一的信息管理系統，為房屋權屬登記確權及其檔案利用服務，并承擔相應的法律責任。
二、房地產測繪的質量管理的內容
1、測繪資格審查
房地產測繪資格審查是《中華人民共和國測繪法》、《房產測繪管理辦法》等法律法規規定的重要制度，從事房產測繪的單位必須取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發的載明房產測繪業務的《測繪資格證書》，任何單位和個人不得無證或超出《測繪資格證書》所載明的房產測繪業務范圍、作業限額從事房產測繪活動。
2、作業時間管理
進行房地產測繪時，外界環境因素對房地產測繪有較大影響，工作人員應根據實際情況選擇合適時間并采取適當措施來較少或消除外界環境因素的影響。
3、儀器管理
保證房地產測繪質量的基本前提是使用質量檢驗合格的測繪儀器進行房地產測繪。房地產測繪單位應定期檢驗并校正房地產測繪儀器與工具，經常對其進行保養。在房地產測繪單位的日常經營活動中，管理房地產測繪儀器的精度是一項復雜且經常性的工作。傳統的測繪儀器管理方法是通過手工記錄方式對測繪儀器進行登記注冊及資料變更等工作，隨著時間的延續，傳統測繪儀器管理方法易出現查詢測繪儀器效率低、測繪儀器相關資源繁多、數據冗長、新舊測繪儀器相關資源混淆等弊端。進行改進的方法是使房地產測繪單位利用計算機信息技術建立專門的測繪儀器數據庫，隨時更新測繪儀器的相關資料，實現測繪儀器的數據共享。
4、人員管理
房地產測繪工作人員也是影響房地產測繪質量的一個重要因素。不管房地產測繪單位采用多么先進的自動化儀器采集數據并進行自動化房地產測繪，但自動化儀器的安裝、使用位置與使用時間，仍是由房地產測繪工作人員決定，因此房地產測繪質量必然會受到工作人員的影響。這就要求房地產測繪人員擁有扎實的測量知識、豐富的作用經驗以及對測繪儀器操作方法的熟練掌握。房地產測繪工作人員必須經過專業培訓，合格之后才可上崗。
三、提高房地產測繪的質量管理水平的措施
1、加強質量意識教育，樹立質量責任感
房地產測繪的質量管理是一項長期的系統工程，須各部門各盡其職、協同管理。技術管理部門要依據房地產測繪技術的發展和房地產測繪手段的變化及時修訂相應操作規程；質量檢驗部門要制定相應的檢查驗收和質量評定的實施細則，為作業員和檢查員提供管理制度上的支持。不僅如此，要提高房地產測繪單位的質量水平，還要大力度對干部和職工進行質量教育，提高質量意識，樹立“質量第一”的觀念。在進度與質量相沖突時，要將質量放在首要位置，處理好房地產測繪質量與進度之間的關系。在考核房地產測繪成果時，應把質量作為考核中最重要的指標。對房地產測繪的質量可實施責任追究制，進而加強企業各個部門和各個員工的責任感。
2、加強業務素質培訓，提高員工職業水平
員工業務素質的高低是決定單位競爭力的關鍵。只有加強對房地產測繪單位員工的技術培訓，才能提高其業務素質，從而促進房地產測繪單位的持續發展。對房地產測繪單位員工的培訓要按不同類型的員工分層次制定科學合理的培訓計劃，使培訓內容滿足不同類型工作的需要。
（1）作業人員。對作業人員的培訓應著重于理解和掌握作業流程與房產測量規范，不僅要加強對全站儀的操作使用技能和對住宅建筑設計圖紙的辯讀技能的培訓，還要加強對數字化測圖、AutoCAD等信息化技術能力的培訓，使其能夠熟練應對日常測繪工作中出現的問題。
（2）項目負責人。項目負責人肩負技術指導和產品中間過程把關的雙重重任，是實際工作中的骨干力量。對項目負責人的培訓不僅要使其掌握房地產測繪新技術，還要使其熟悉房地產測繪項目質量管理的全過程及相應技術標準和質量評定標準。
（3）質檢人員。質檢人員是把握產品質量的重要關口，對質檢人員的培訓重點應放在熟悉質量把關的過程、關鍵結點、依據的標準及產生的具體質量記錄上。而且還要加強對質檢人員執行力度的要求，并針對質檢過程中出現的問題具體分析、及時討論、總結經驗，以不斷提高質檢人員的質檢水平，保證成果質量。
3、加強技術創新，提高行業競爭力
隨著房地產測繪市場化的不斷加深，房地產測繪行業的競爭日趨激烈，只有不斷完善測繪成果質量、提高測繪成果含金量，才能在激烈的競爭中站穩腳跟、立足長遠。要增加市場競爭力就要不斷創新，利用新技術和新手段提高成果質量并縮短作用周期；要增加市場競爭力還要充分利用計算機信息技術開發適用于房地產測繪生產的軟件，以減少人工計算的隨意性與差錯率，提高成果質量；要增加市場競爭力更要針對市場對房地產測繪產品的需求進行客觀分析，并根據市場供求關系，結合實際生產情況，提出技術創新的目標和措施，大力扶持新技術的應用，鼓勵員工進行技術創新。
房地產技術創新范文4
[關鍵詞] 價值創新隱性營銷泛產品
一、企業戰略新思維――價值創新
長期以來，競爭一直是企業戰略的核心思想，傳統戰略管理理論始終強調企業應增強并充分利用自己的競爭優勢。但是，法國的兩位教授金昌為(W.C.Kim）和莫泊奈(Renée A.Mauborgne）提出了一種不同于傳統戰略的新思維模式――價值創新。其戰略思想的核心是顧客需求,而不是競爭對手。
價值創新是以價值工程的功能成本分析為基礎的創新活動。價值工程由美國的麥爾斯(L?D?Miles）提出，所謂價值工程，指的是通過集體智慧和有組織的活動對產品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本，可靠的實現產品或服務的必要功能，從而提高產品或服務的價值。其數學表達式為:價值=功能／成本。我們將傳統競爭戰略與價值創新進行對比（如表所示），可以總結出價值創新的特點。
1.舍棄“標桿”， 創造需求
遵循傳統的競爭戰略，企業把競爭對手，特別是行業中的領先企業作為設計戰略的唯一參照，這時，企業往往被“你好，我要比你更好”的戰略思維所束縛。而這種戰略思維卻在三個方面存在缺陷:一是這種針對性極強的戰略，容易導致行業內的惡性競爭;二是模仿的最高境界往往也只是做到和“標桿”企業接近的水平，而很難實現超越或是要付出很大的代價實現超越；三是企業一旦陷入這種模式，容易忽視了市場和顧客需求的變化。而價值創新則以“顧客的需求是什么?這種需求是否得到了滿足?”為企業的戰略邏輯起點，以創造顧客的新需求為企業的戰略目標。舍棄“標桿”，創造需求的結果是企業成為行業新的“標桿”。
2.打破規則，重塑標準
傳統競爭戰略的前提是企業認可并遵循現有的“游戲規則”，即承認現有的市場劃分與產品標準，企業的任務就是在這個標準下做得更好。而價值創新則首先對“游戲規則”提出質疑。以顧客需求的滿足程度去評價現有的規則，就會發現其并不可靠。一方面，外部環境的不斷變化使顧客的選擇標準也在不斷發生變化，如城市的擴張、交通條件的改善等使房地產產品的區位因素在人們選擇標準中的重要性程度降低，而隨著人們環保意識的加強，對健康關注程度的提高，住宅的健康性由最初不在考慮之列的指標變為比較重要的選擇標準。企業仍遵循原有的價值標準則會遠離顧客的需求；另一方面，現有的市場劃分標準未必能準確全面反映不同層次、不同類型顧客的需求。對規則的質疑，使我們發現在兩類住宅標準之間存在的市場空白點。價值創新正是通過識別顧客需求的變化，改變原有價值曲線的手段，發現新的市場，創造出一種全新的產品，進而重新劃分市場。
3.遠離競爭，擴展視野
目前，世界正在進入一個技術進步節拍加快，產業邊界模糊，新競爭者不斷出現，客戶變得越來越挑剔的超強競爭時代。在這種背景下，企業針鋒相對的競爭，大打價格戰、廣告戰，最后往往陷入兩敗俱傷的窘境。而遠離競爭的最好辦法就是尋找競爭的空白點，在更廣闊的范圍內審視產品的內涵。如房地產產品，僅把其看作是“遮風避雨的居住空間”，則其產品要素僅為質量、價格、配套、地點等，而企業在這幾方面很難超越競爭者或者這種超越超出了市場需求的范圍。但如把其看作是“承載生活的人居空間”，則其產品要素增多了，企業可以伸展的空間也擴大了。
4.思維創新，重在持續
價值創新的實質是一種打破固有思維模式的思維創新，創新手段以經營模式的創新為主。它不以技術創新為前提，因此，一方面它具有低成本性，不像技術創新需要投入大量的資金進行研發，它所投入的是具有規模效益遞增性的智力資本;另一方面它重在持續創新，因為不像技術創新可以利用技術壁壘、專利保護等形式保護創新成果，其創新成果容易被競爭對手所模仿。因此，企業只有通過持續的創新，不斷為顧客創造更多的增加值，才能保持企業優勢。
二、房地產營銷的價值創新――隱性營銷
房地產隱性營銷是基于價值創新思維，以創造并提升顧客價值為目標，滿足消費者的隱性需求，通過隱性傳播方式與多樣化的傳播媒介，樹立組織的良好形象，潛移默化地影響消費者的決策，實現房地產產品（泛產品）向消費者的轉移的過程，其創新表現如下：
1.創造和提升顧客價值為目標，擴大了產品內涵
目前，產品的概念日益趨向整體化，產品需求層次的外延不斷擴展?，F代產品觀念表明，產品的外延從其核心產品（基本功能）向一般產品（產品的基本形式）、期望產品（期望的產品屬性和條件）、附加產品（附加利益和服務）和潛在產品（產品的未來發展）拓展。房地產產品也不再局限于僅在質量、造型、配套等有形產品與附加產品上，已經形成了側重于提供體驗與美感、自我實現、知識獲取等作為社會人應具有的完整性格與需求的泛產品概念。房地產隱性營銷的客體是泛產品，它將人們的隱性需求包括其中，以滿足并開發顧客的隱性需求為其差異化的手段。房地產隱性營銷的泛產品的策略契合了人的生命本質、家庭的天然本質、環境的自然本質、建筑的生活本質，從而充分滿足了消費者日益多樣化、個性化的需求。
2.變尋找顧客需求為培育與創造顧客
根據經濟學原理，消費者選擇某種產品的依據在于這種產品所能給他帶來效用的大小。因此，無論什么樣的產品，無不以滿足消費者的需求為前提。傳統的房地產營銷在研究顧客需求時存在兩方面的缺陷：第一，它是對市場變化被動、消極的反應。在新經濟條件下，消費者需求變化的速度在加快。但是，房地產產品投資多、開發建設周期長的特點使房地產產品不能像其它產品那樣迅速適應消費者需求的變化，往往滯后于市場需求的變化；第二，它僅滿足了顧客較低層次的需求。顧客的需求層次應包括顧客認為產品應具有的基本功能屬性、顧客表達出的對屬性的更高要求、顧客未說出的更高要求、顧客未預期到的需求。尋找需求僅僅能夠滿足顧客所能表達出的需求，但由于房地產產品的復雜性及專業性，顧客往往不能準確表達其需求。房地產隱性營銷與傳統營銷的區別在于它以滿足顧客更高層次的未說出和未預期到需求為目標，變被動迎合市場為主動創造市場。
三、房地產營銷的價值創新模式
1.價值創新的過程
房地產隱性營銷價值創新的起點是顧客的需求，其創新來源來自三方面：一是對更高層次需求的挖掘，特別是知識獲取、道德情操、自我實現等隱性需求的挖掘，旨在滿足更高層次的需求;二是研究顧客需求變化的趨勢，通過對趨勢的預測，把握創新的方向；三是審視顧客獲取價值的過程，通過價值傳遞過程中對顧客的培育擴展創新的范圍。功能成本分析是評價價值創新的依據，價值創新不是為了單純追逐標新立異，只有使顧客價值得到提升的創新才是有價值的。重構價值曲線是價值創新的工具，它有三個途徑：一是增加或減少產品要素的功能；二是提升產品平臺，完全改變產品的功能；三是降低顧客成本。通過這三個途徑重新設計標準，創造出全新的產品。而價值創新的結果是達到顧客滿意、企業增盈的雙贏。企業的增盈又為持續創新提供了保障和基礎，由此形成良性循環。
2.價值創新的平臺
(1)理念平臺
理念創新是一切創新活動的原動力，因此，理念平臺是價值創新的基礎平臺。理念創新的實質是對傳統業務的重新界定，企業的思維方式應立足于顧客所尋求的整體解決方案，不管這樣做是否會超出傳統業務的定義與范疇。如，我國房地產業起步階段，房地產開發的范疇就是建造房屋，但這僅滿足了顧客“住”的最基本需求。一些有創新思想的開發商引入了物業管理改變了原有房地產開發的范疇，將房地產重新界定為一種更好的生活服務。
(2)產品平臺
應用價值創新進行房地產產品的設計與開發，改變了傳統的以設計師、開發商為主導的產品開發模式。它是一種以顧客需求為主導的“后推式”開發模式。顧客需求是最基本的輸入信息，設計師和開發商的任務是識別與挖掘顧客的現實需求和潛在需求，并把這些比較抽象的需求與產品要素之間聯系起來，實現從顧客需求到產品設計要求的轉化。傳統模式下，產品一開始就受到原有定義和功能的束縛，如陽臺的傳統定義是多層房間與室外接觸的平臺，提供休息、眺望或家務活動的功能，那么無論其外觀如何變化都無法改變其原有功能。而“后推式”開發模式，設計師面對的是顧客的需求表，如，“我想增加書房或兒童房?！痹O計師帶著顧客的這種需求重新對照產品要素，這就會產生將陽臺加寬增加書房功能的設計靈感。
(3)服務平臺
服務平臺是傳統戰略中容易忽視的一部分。傳統房地產營銷提供服務的方式是一種“黑箱服務”，即顧客只獲得服務結果，但服務的過程是不透明的。這種服務是基于銷售階段的服務，它具有短期性、顧客信任度低和差異化小的缺點。而基于價值創新的隱性營銷通過重新審視顧客在接受服務整個過程中的需要，首先，使服務過程變得透明、開放，即把服務作為知識向顧客轉移的過程，并通過知識轉移使顧客知識增值，如開發商通過開展的住房知識普及活動，在增加消費者房地產知識的同時，也增加消費者對開發商的認同感；其次，延伸原有服務范圍，房地產企業打破傳統銷售服務的局限，而附加了產品使用中消費者可能需要的服務，如，考慮到目前投資性置業的需求正迅速增加，一些項目在銷售時企業為客戶作投資顧問，設計了投資回報計劃，或是提供帶租約的房地產產品。
(4)推廣平臺
推廣平臺是傳統營銷戰略中最容易陷入誤區、最容易產生“同質化”的部分。傳統的房地產營銷推廣片面認為廣告費用的投入與營銷效果成正比，而造成大量廣告投入變成“沉沒廣告”。而隱性營銷關注推廣的有效性，更注重功能評價，即希望以最小的廣告投入獲得最好的宣傳效果。營銷推廣的實質是把產品或服務的信息送給目標顧客，從而引起興趣，促進購買，實現企業產品銷售。它的成功取決于兩方面:一是傳遞信息的渠道是否正確、順暢，能否在最大范圍內被目標顧客接收到；二是傳遞的信息是否能引起目標顧客的興趣，而與推廣費用投入的大小沒有必然聯系。
在渠道的選擇上企業必須要考慮備選的傳播媒介是否適用于本項目的目標顧客；采用何種傳播方式易于擴大“顧客鏈”。在信息設計上企業應考慮這種設計是否突出項目的特色，是否有助于樹立項目或企業的形象。房地產推廣策略應以彰顯產品特色，提高產品美譽度，形成口碑效應為最終目標。
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房地產技術創新范文5
關鍵詞：房地產中介；宏觀環境；服務質量
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.07 文章編號：1672-3309（2012）06-16-03
房地產交易與一般商品交易有很大的不同，其交易的對象是作為特殊商品的房地產，交易的形式包括房地產的轉讓、抵押和房屋租賃。這一特征決定了房地產中介在房地產業中具有舉足輕重、不可替代的地位和作用。20世紀房地產業的發展客觀上要求房地產中介企業迅速發展。然而，我國房地產中介的發展在觀念、制度建設和經營管理上都存在問題，對行業發展產生不利影響。因此，研究我國房地產中介發展存在的問題并分析其產生根源，已成為進一步發展房地產中介所必須解決的首要任務。行業發展的生命周期特點、產業環境的制度設計及服務質量和經營模式應該是房地產中介經營發展態勢研究的重點。
一、我國房地產中介行業尚處于成長早期
中介是包括信息服務、技術咨詢、價格評估、經紀等活動的中間介紹行為。中介行業則是由各種經紀人及其中介活動集合而成的系統，其載體組織包括中國房地產估價師協會等全國性或地區性統一的中介業協會或學會。因此，可以認為房地產中介是聯結房地產與消費者，房地產與社會各經濟部門之間，專門為房地產市場交易主體服務的活動。廣義的房地產中介，就是在房地產經濟中從生產到消費一切為房地產運行服務的活動。狹義的房地產中介，就是專門為房地產市場交易主體服務的活動。依據我國《城市房地產中介服務管理規定》 ，房地產中介是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
梅森海爾最早使用生物學中的“生命周期”觀點描述產業發展狀態。市場增長率、需求增長率、產品品種、競爭者數量、進入壁壘及退出壁壘、技術變革、用戶購買行為等指標是識別行業生命周期所處階段的主要指標[1]。通常，行業處于幼稚期時，市場增長率較高，需求增長較快，技術變動較大，行業中的用戶主要致力于開辟新用戶、占領市場，但此時技術上有很大的不確定性，在產品、市場、服務等策略上有很大的余地，對行業特點、行業競爭狀況、用戶特點等方面的信息掌握不多，企業進入壁壘較低。行業處于成長期時市場增長率很高，需求高速增長，技術漸趨定型，行業特點、行業競爭狀況及用戶特點已比較明朗，企業進入壁壘提高，產品品種及競爭者數量增多。
我國房地產中介行業在發展過程中一直存在著下列問題：
第一，產業的劃分范圍、經營范圍的界定是變動的和欠穩妥的。產業發展的階段性不同，產業中企業的經營范圍也不同。在產業發展的早期，企業所提供的服務因企業規模的大小、人員狀態以及需求狀況的不同而有所不同。學者們在這方面的探索有較多的內容。從產業發展的角度看，廣義的房地產中介的定義更加有利于產業范圍的發展界定。如果我們認為“房地產中介是房地產市場運作的介質體系，是由專業中介人在國家法律、政府規章以及行業自律組織規則框架下所從事的一系列中間介質活動的集合和系統[2]?！蹦敲?，可以從三個層面界定房地產中介的內涵與外延，第一個層次對應微觀層次的房地產市場，它是房地產市場中介活動的核心部分；第二個層次是我國有關法律和法規界定的“房地產中介服務”，對應宏觀層次上的房地產市場，是房地產市場一級和二級市場活動以及絕大部分三級市場活動的咨詢、評估、經紀等服務活動的集合；第三層次的房地產中介服務不僅包括房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀，而且還包括房地產物質要素市場、房地產金融市場（包括消費信用市場）、房地產人力資源市場等調節和規范房地產經濟關系的中介服務活動[2]。
我國房地產中介企業在發展過程中存在著業務范圍變動頻繁和欠穩態的現象。小規模的房地產企業的經營范圍和業務范圍通常會限定在不同的領域，缺少一定的穩定性，其業務范圍在最大程度上受到消費需求的影響。按照《中華人民共和國城市房地產管理法》 規定房地產中介服務機構是擁有自己的名稱和組織機構、固定的服務場所、必要的財產和經費、足夠數量的專業人員和法律行政法規規定的其他條件的基本組織?？刹捎煤匣镏坪陀邢挢熑沃苾煞N組成方式。但是現有的房地產中介服務由于業務范圍的不同，通常分化為房地產銷售公司，房地產評估公司，房地產經濟公司等多種類型，有專業化的特點，隨著公司的發展和消費需求的變化，不同的公司會在發展戰略上做出業務范圍的調整，從而演變為服務較為多樣化的公司。
第二，市場增長率較快，競爭者數量激增，且未形成規模效益。房地產中介的業態具有明顯的規模上的差異：小中介一般是單店注冊，“一間房子加一張桌子加一部電話”，一張小黑板可以作為信息的平臺，抗風險能力很差。部分大中介通過連鎖形式獲得規模效應，但是發展過程中忽視品牌形象等問題時有發生。盲目擴張會導致資金及人才的缺乏使企業承擔更大的風險。北京信一天、長河地產、中大恒基等企業在遭遇市場疲軟后瞬間瓦解[3]。我國上海地區的房地產企業發展相對較快，也擁有數量較為龐大的房地產經紀企業，但絕大多數企業服務同質性強，規模效應不明顯；盡管有一些特色企業，但總體仍處于相對初級的發展階段；市場集中度低，規模優勢不明顯[4]。
第三，企業規模小，從業人員素質低，企業進入壁壘較低。這一點與行業發展狀況受到需求多樣化和行業發展階段的影響有關。以北京為例，截止到2006年底，房地產經紀機構共有2675家，其中963家注冊資金不足50萬人民幣，占總數的36%，余下的企業中，30家注冊資金不足10萬人民幣，占總數的1.1%左右， 493家注冊資金在10萬人民幣至30萬人民幣之間，占總數的18%，剩下的450家注冊資金在30萬人民幣至50萬人民幣之間，占總數的17%。而每年中介行業至少經手上千萬元的資金，如果出現問題，就可能出現中介公司卷款出逃的不法現象。而且，無照經營、超越經營范圍和非法異地經營的現象也極為普遍。2001年上海市工商管理部門對房地產經紀機構開展了專項檢查，查出企業86戶無照經營， 109戶異地經營、擅自設立分支機構， 5戶越級經營， 45戶有營業執照而未辦理資質認證或從業人員未具備經紀人資格證書[3]。
二、宏觀環境對房地產中介的發展有較大影響
產業的發展受到多方面因素的影響，不僅包含產業內部企業的規模結構，產業發展中潛在進入者的行為方式，替代產品的影響力，供應商和消費者不斷提高的議價能力，也包括，產業發展過程中外部環境帶來的重要影響力。這種外部環境既包括制度法規層面的因素，也包括經濟、社會和技術層面的因素。我國房地產中介行業的發展相對來說存在制度建設落后、經濟需求強勁、社會認知度低、技術手段落后等問題。
第一，制度建設的落后是導致房地產中介行業發展遲緩的重要因素。房地產中介發展不完善的原因在于無監管下的逆向選擇和道德風險形成的中介行業不良行為[5]。我國房地產中介方面的法律法規正處于建立框架的過程中，較高級別的法律政策文件只有《城市房地產管理法》和《城市房地產中介服務管理法》，并且規定過于原則化，不易于執行。法律法規的不完善直接導致了房地產經濟人的誠信狀況令人擔憂、難于依法管理、無監督機制、行業協會監管不力等問題。行業亂象是影響行業發展的重要原因[6]。我國房地產經紀人掌握著買賣雙方的交易信息，處于雙重的現象十分普遍，由此帶來了導致交易的道德風險和法律風險（Gene A .Marsh等，1988）。因此，房地產中介自律制度的建設，如企業承諾，法人責任制和業務失誤賠償制，完善財務制度及建立業務記錄幾個方面都是亟待解決的[7]。
第二，經濟環境的發展與變革是促進房地產中介行業發展的重要因素。伴隨著住房需求的迅速增加，中國的房地產業開始迅速發展，受到火爆的房地產市場的影響，二手房市場在各地的交易量也大幅上漲。房地產中介市場得益于此，在全國各地大量涌現。隨著我國房地產市場供求關系的深刻變化，在出現買方市場的態勢下，房地產中介行業不僅符合現代大生產的客觀要求，而且滿足了擴大房地產市場需求的緊迫需要，從而實現供求平衡。但我國房地產中介行業發展依然薄弱，整體上與中國市場經濟的不成熟有關，也與房地產業本身“重開發、輕經營”密切相關[8]。
第三，社會滿意度低是影響房地產中介行業發展的社會因素。在我國房地產業的發展中，中介服務尚沒有成為重要的組成部分。房地產投資因金額大，回收期長，其發展過程中影響因素很復雜。而發育不充分的房地產市場夾雜著大量非市場因素，市場在資源配置方面的作用十分有限。不完善的市場配置制度使房地產市場主體不善于利用中介服務，這種情況在一定程度上制約了房地產中介行業的發展[9]。實際上，房地產產銷分離可以提高銷售效率，節省銷售成本，滿足消費者的個性化需求，這種優勢互補、合理分工的業態發展模式會使市場進入一個有序的狀態。因此，大力發展房地產中介機構的服務體系不僅有社會的需求，也有現實的意義。規模小、分散性大的房地產中介服務效率和效益都很低，這種弱勢的發展不利于行業本身的成長性。
第四，信息化程度差是影響房地產中介行業發展的技術因素。我國房地產中介服務的信息化程度滯后，難以實現信息共享與資源整合[10]，信息化建設設施落后、技術水平低的問題在一些初級市場中亦普遍存在。
三、產業發展應注重以提高服務質量為目的的技術創新
房地產中介行業發展的應該依托于技術的先進性、人員素質的提升和以提高服務質量為目的的技術創新。
第一，網絡技術是提高服務質量的技術依托。房地產中介行業的發展要跟上時代的步伐，通過網絡和商業工具的引進和改造，進行以提高服務質量為目的的技術創新，使房地產中介行業在房地產市場更好的生存和發展。
信息時代的消費者對網絡的利用率不斷提高，建立房地產中介網絡，通過房地產開發商公布的樓盤的地理位置、戶型面積、周邊配套、工程進度、當前價格、優惠信息等，讓購房者獲取樓盤的信息。通過網絡廣告，和公布樓市政策項目信息擴大宣傳提高樓盤形象；通過業主論壇，使開發商及時了解購房者的需求[11]。這些成為大多數房地產中介企業需要建立的技術平臺和手段，也是他們獲取競爭優勢和形成差異化的主要渠道。部分企業還引入MLS多重上市系統，建立覆蓋整個區域的房地產市場中介信息的網絡平臺，通過信息公示、交易流程、客戶管理、服務支持、行業監督和內部管理等系統，構建“在線樓市”，達到信息共享，資源優化配置，解決信息不對稱問題[8]。部分較大規模房地產中介企業建立了基于GIS的房地產中介系統的技術戰略。增強了數據管理和分析能力，可以對房地產周邊的空間信息、客戶的管理信息、房屋的具體交易信息進行儲存，通過地圖管理、視圖管理、客戶和房產注冊信息的編輯機房屋信息空間的查詢幾大模塊來實現系統功能的運作[12]。
第二，人力資源是提高服務質量的人才保證。房地產中介是一項專業性和技術性極強的職業，從業人員的素質和水平直接影響到行業服務質量的提高和房地產市場的運行效率。而人才缺乏是制約房地產中介企業管理水平的提高重要因素[10]；通常意義上，消費者不僅要求經紀人能夠提供房源和客源的信息，而且還需要提供房地產政策、房地產投資、房地產建筑、房地產價格、房地產手續辦理等相關的專業咨詢，因此，房地產中介的從業人員要有較強的專業基礎知識和很高的專業化操作水平，而我國現階段房地產從業人員還沒有達到這個水平。在制度設立上也沒有建立包括資格審查、業務考試、登記注冊、發放執照等一系列嚴格程序化的管理措施規范的房地產中介從業人員的認證制度，僅有的房地產估價師認證制度， 也分為土地估價師與房地產估價師，兩個體系間相互獨立，違背了房、地產統一原則，存在成本高、實際操作不便、市場壟斷等問題（李恒光，2003）。部分研究表明，經紀人入職門檻的提高可以顯著提高房地產中介的服務質量（Shilling&Sirmans，1988）。因此可以通過建立網上的認證體系改善現有人員素質低的問題。
第三，誠信建設是提高服務質量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平規范的市場環境是十分必要的，清晰界定房地產產權關系，建立市場交換的基礎；建立結構合理覆蓋面廣的法律條款，保障房地產市場的有序發展；保持法律系統的統一性、協調性、針對性，易于執行。
發展大型、專業房地產中介機構，走集約化、規?；缆?，用良好的信譽、較強的實力及規范的服務使開發商放心，使消費者滿意；樹立專業的優良形象；強化交易規范化管理，實現交易清晰化，讓客戶明明白白購房；利用網絡技術，結合品牌創新、廣告營銷，低成本直銷；建立專業的營銷隊伍，不斷為員工提供專業培訓，確立自身優勢；堅持“綠色”經營原則和科學管理理念；為顧客提供切合客戶自身狀況的一站式服務[13]。這些經營理念和發展方向將是房地產中介行業發展的戰略目標。
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房地產技術創新范文6
關鍵詞：企業戰略轉型； 企業文化；更新
一、戰略轉型企業文化更新的必然性
企業文化是由一系列依存關系的價值觀念和行為方式表現，這些價值觀念、行為方式往往是為企業內的員工所共有，是一個企業通過較長時間的沉淀所留存下來的價值觀。在戰略管理中,企業戰略與企業文化有著十分密切的關系。企業戰略制定以后，利用企業文化所具有的導向、約束、凝聚、激勵等功能，可積極有效的影響企業戰略轉型的實施，因此企業文化的更新是戰略轉型成功的重要保證。但在企業制定了新的戰略后，企業文化往往由于其剛性和連續性，會產生一定的滯后性，原有文化就可能成為企業新戰略的障礙，因此需要重建適應新戰略要求的企業文化。
由于社會財富分配的差異，我國建筑企業紛紛向房地產業戰略轉型。這種戰略轉型具有自身的優勢，如行業的跨度較??；可獲得包括施工在內的整個項目的利潤；對留存的建筑業務起推動作用等。在戰略轉型后，因行業間業務行為的差異，許多企業雖然在經營上已經轉為房地產開發，但在企業的經營理念思想、管理模式和制度、企業行為準則等方面依舊保持著建筑企業的粗放型、生產型特征。在企業文化建設方面與房地產行業的要求仍有差距。建筑企業文化大致分為內外兩方面內容，內涵文化包括經營戰略、行為準則、技能素質，按勞取酬、分紅原則，核算承包、勞保福利等；它們是造就建筑產品、企業精神和行為的原動力。外顯文化包括設計、施工、交付的建筑產品；還有生產施工設備、技術設計工藝、發明創造、職工文教培訓娛樂設施，以及企業獲得的各種榮譽。房地產開發企業文化是其行業群體與個體形象、意識形態與行為準則、信念追求目標與實現手段的綜合體現。其顯著的產業特色包括：企業文化與社會文化相融性，比如建筑文化、城建文化、社區文化、生態文化等都影響著房地產企業文化。房地產企業文化存在著鮮明的地域化特征，不同的自然條件能形成獨特的特征。房地產是綜合產業，它既是科學也是藝術。房地產的藝術性和文化內涵很高，它是建筑學、藝術學、社會學緊密結合的一個產業，具有獨特的文化特性。它具有管理文化特征，是企業的價值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。典型的管理文化有學院型企業文化，特點是過度激勵個性張揚；半學院型企業文化，其特點是注重產品細節，服務貫徹始終；棒球隊型的企業文化。特點是重視工作結果，鼓勵員工創新與學習；學習型企業文化。特點是注重規范運作，激勵員工學習，注重企業長遠利益的企業文化。由此可見從建筑業戰略轉型的企業，按照房地產的要求對企業文化逐漸更新和重塑，是必然的。
二、建筑業與房地產開發的企業文化差異分析
在產業行為上他們有著明顯的差異。建筑業是第二產業，是生產型企業，房地產業是第三產業，屬服務型企業，產業性質根本不同。從產業特點看，建筑業屬于勞動密集型，而房地產業屬于資金密集型；從行業分析上看，房地產行業的盈利能力和成長性都比建筑業好。這些行業行為的差異造成了兩者之間的企業文化差異。
1. 核心競爭力不同
房地產開發企業的核心競爭力是企業多方面技能和運行機制的有機融合，其實質是資源整合能力和持續創新能力，主要包括市場研究預測能力、規劃設計創新能力、客戶吸附與發掘能力、資源有效整合與統籌能力是房地產企業的核心競爭力。而建筑行業的核心競爭力要素是圍繞著工程項目開展，如簽訂建筑工程合同能力，以及項目管理能力，包括對不同的項目的技術創新能力等，顯然兩者的核心競爭力內容存在差異。
2. 經營思想不同
房地產開發屬于服務型產業，多贏的企業價值觀充分體現在企業經營行為中。房地產開發不是直接生產，它是一個資源整合的過程，在這個過程中有許多機構和組織參與，包括政府管理部門和各種服務機構，在經營過程中，房地產業發展的專業化分工要求企業采取合作多贏的思想，市場調研與預測策略、產品定位與概念設計、規劃設計、營銷策劃與推廣、廣告宣傳及公關活動等都有專業公司，而且愈是房地產發達地區專業化分工程度愈高。房地產企業的作用在于組合、協調、決策與控制能力。建筑業則是以產品生產為主線，以排他性競爭為經營思想的行業，因此大多數建筑企業的經營理念是以產品為主，如產品質量求生存，精湛技術求精品等。
3. 組織結構不同
房地產開發企業的組織機構建立，是以協調、監督和管理為主要內容，組織機構中以計劃發展部門為組織龍頭，結構形式為網狀結構，部門之間聯系緊密，從組織設置上能夠使不同部門間發現和利用彼此的力量形成合作，而企業領導的任務是識別和聯合下屬，創造合作而不是競爭的環境。建筑企業則以生產部門為組織龍頭，以項目施工管理為主要內容的直線型組織結構形式，部門間是一種競爭和排斥的行為，領導層通常也鼓勵這種行為，因為這樣可以產生最佳的成績，這種結構形式缺乏橫向的溝通和交流，信息易失真，決策也很難正確地被執行，是一種缺乏信任的文化組織。
4.管理重點不同
房地產開發的行業特性決定了它的管理重點是協調、統籌和資源整合。房地產企業管理包括戰略管理、開發計劃管理、資金和資產管理以及營銷管理，體現在開發全過程全方位的計劃、組織、調度、控制和協調。由于大量的專業性的工作交給了專業企業，因此房地產企業的員工較少。而建筑企業的管理重點，往往放在施工現場的管理上，通過加強施工現場的管理和技術創新，減少建筑成本，由于建筑行業的勞動密集型特點，通常建筑企業的員工人數很多，企業包袱較重。
5. 人力資源要求不同
房地產開發的人力資源要求了解房地產經濟，精通房地產投資和融資方式，具有市場營銷能力和相關法律知識，并有深厚的文化底蘊和藝術鑒賞力的復合型經營管理人才。房地產開發的技術性很低，因為開發商要解決的不是技術問題，而是要解決在什么地段蓋什么房子的問題，關心的是城市的特性和不同群體的生活方式；而建筑行業人力資源的要求比較單一 ，大多數企業對人才的要求局限在工民建、工程項目管理等方面。
三、 戰略轉型企業的文化更新內涵
由于企業的信仰和價值觀根深蒂固，企業文化的更新或重塑需要較長時間來加以實現。但文化變革的目標并非人格的巨變，而是一種有利于企業的行為模式變革，其目的是要通過量變來實現質變，確保取得實現。對戰略轉型企業，可以從以下三個方面對企業文化實施變革和更新。
1. 經營性企業文化更新
轉型企業在處理與外部關系時要樹立企業、合作伙伴與消費者有效結合的多贏理念，逐漸變革排斥和拒絕合作的競爭觀念。要在工作中突出聯合和協作，在員工中培養多贏的思想意識，在經營中開拓思路，重視合作和聯合的可能性，以互惠互利的原則促成事件成功。在組織機構設置上，設立以市場為主體的企劃發展部門，強化生產經營與資本經營結合的理念，保證融資渠道的暢通。在經營上充分利用建筑企業熟悉施工、精通工程管理的特點，保持企業的比較優勢。廣州某房地產開發公司是一家轉型企業，成立之初充分利用了政府南拓政策成功的開發了“海倫堡”等項目，但是在企業經營中沿襲了建筑業的文化特點，三千人的企業絕大多數從事建筑工程工作，理念建立在 “6σ品質的產品”的基礎上，忽視了房地產行業最為關鍵的持續經營的企業文化，沒有一個專門的經營職能部門，致使面臨著無后續項目開發、員工待崗的困境。
2. 管理性企業文化更新
轉型企業在協調內部管理過程中有許多理念需要重塑和不斷變更。在責權利方面，要充分認識到項目策劃人員對企業發展的巨大貢獻，逐漸削弱工程管理在企業責權利平衡中的比重；將企業管理的重心轉移到企業持續發展和項目規劃方面；提高管理效率，使管理成本與管理效益的有效結合深入員工的工作之中；加強管理人員的素質訓練，實行長期的、有針對性的員工培訓，尤其是對高層管理人員的培訓更加重要。特別要注意重點培養房地產高級分析、開發、經營、管理和營銷人才；在企業中樹立管理目標和管理手段有效結合的有序化管理理念，實行適合本企業特點的績效考核體系和干部業績考評制度，并排除各種干擾，堅持考核與考評結合的管理手段，達到企業管理目標。
3. 體制性企業文化更新
對轉型企業來說，體制性文化最大的更新目標在于自我創新能力與協作原則有效結合的團隊理念，轉型前企業是以強調紀律和制度約束為企業的體制基礎，一切工作依照程序按部就班的有序進行，同時建筑業的競爭性決定了體制內部成員之間缺乏有效協作的團隊精神，行業特點決定了他們之間缺乏橫向的溝通，這種觀念和意識在企業轉型以后依然根深蒂固的藏匿在企業文化之中。而房地產行業要求開發企業必須具備獨特的自我創新能力，只有創新才符合房地產藝術和文化內涵的特征，同時，對房地產企業來說，優良的團隊合作精神、學習性的企業組織是房地產企業文化的真諦。
作者單位：廣東女子職業技術學院管理系
參考文獻：
