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房地產經濟與管理范文1
文章編號：2095-4085（2016）09-0165-02
1房地產經濟管理當中存在的問題
1.1缺乏經濟管理意識
雖然房地產行業是我國存在已久的行業之一，但是在房地產行業的經濟管理方面，開發商還比較缺乏管理意識。一般開發商認為房地產行業主要是用來謀取利益的，忽略了房地產行業發展的真正目的。因此就扭曲了管理意識，偏離了房地產行業經濟管理的正確方向。另一方面部分管理者對房地產行業并不了解，對房地產經濟管理認識程度不夠，沒有看到房地產經濟管理對推動房地產經濟發展的重要作用。
1.2管理機制不夠合理
由于房地產經濟的波動，牽動著我國經濟發展的命脈，所以政府對房地產經濟的管理力度一直很強，但是在一系列出臺的穩定房價的政策和法規當中，存在很多缺乏可操作性，且執行效率較低的政策法規。所以在對房地產經濟進行管理的過程當中，沒有起到很好的作用。另一方面，每個地區的房地產行業發展情況及條件有所不同，所以要因地制宜，不能等同視之。而管理者往往忽略了這一點，認為所有政策法規管理機制在任何地方全部通用，管理方式不夠靈活，導致房地產行業管理機制不夠合理。
1.3法律體系不夠完善
任何一部法律的建設，一定是在實踐當中不斷摸索，不斷改進，不斷完善的。但是由于房地產行業發展太過迅速，法律的建設跟不上房地產行業發展的步伐，就導致房地產經濟管理方面的法律體系出現漏洞。另一方面由于相關部門對房地產行業的了解程度不夠，導致相關法律的不合理或是缺失，因此造成我國房地產行業在發展過程當中遇到某些問題出現無法可依的情況。我國對房地產經濟進行管理，主要還是依靠政府的宏觀調控，但是由于政府對房地產行業的關注度不夠，或是了解不夠深入，導致政府出臺的政策以及文件在真正落實實施的過程當中暴露出其不合理性。
1.4管理目標不夠明確
我國相關部門在對房地產經濟的管理當中存在諸多問題，其中包括管理目標模糊，方向出現偏差，管理重點不夠突出等問題。因此導致出臺的政策法規缺乏持久性，往往一出臺就會發現問題。另一方面國家政策的實施存在不連續性，這不僅造成房地產的經濟出現很大的波動，還對房地產的正常發展造成嚴重影響，這些問題歸根結底還是由于管理者的管理目標不夠明確所造成。
1.5政策缺乏穩定性
由于房地產經濟的波動性比較大，所以幾乎每年國家都會出臺相關政策對房地產經濟進行宏觀調控，但其出臺的政策對房價的上漲并沒有起到很好的抑制作用，反而房價在逐年上升，為民生的穩定帶來一定的困擾。相關政策不夠穩定的原因之一是國家的調控手段過于單一，沒有意識到其他因素在房地產經濟的宏觀調控中的作用，單靠政策的頒布來制約和管理房地產經濟的發展實在是力度不夠。
2房地產經濟管理的措施
2.1樹立正確的管理意識
要加強房地產經濟管理當中對經濟管理重要性的認識，并將經濟管理意識與房地產經營計劃融會貫通。第一，要在房地產產業著手施工之前對房地產項目進行嚴格審查，排查問題，并進行綜合性的評估，確定其可實施性，然后再投入資金對項目進行建設；第二，要在房地產項目的實施過程當中樹立好項目相關負責人的責任意識、管理意識。房地產產業的負責人及管理階層是整個項目的核心，決定著項目是否能夠順利完成，所以應當樹立正確的管理意識為房地產項目的順利完成打下堅實的基礎。
2.2建立健全管理機制
管理機制的建立與健全，需要從實際當中汲取經驗教訓，來不斷完善相關體制，這是一個較為漫長的過程，所以相關部門要有足夠的耐心對房地產行業進行深入了解和密切關注，總結經驗教訓并從中提取出有用的經驗，以此為依據，建立健全我們的房地產經濟管理機制。為保證我國房地產行業的穩定運行，建立有中國特色的經濟管理機制是十分有必要的，惟其如此，才能以此來規范和制約我國的房地產市場，對其進行宏觀調控。
2.3完善相關法律體系
完善法律體系一定要針對我國國情，對《建筑法》、《土地管理法》以及《城市房地產管理法》等相關法律進行完善，以保證政府在房地產經濟管理當中處于主導地位。我們所完善的法律體系一方面需要能夠控制好地方政府對房地產經濟管理的程度；另一方面需要能夠修訂出有利于房地產長期穩定發展的具體法律細則。另外在建立房地產行業法律體系時應該涵蓋多個方面的內容，確保其全面性。
2.4明確管理目標
針對我國對房地產經濟的宏觀調控，需要明確好管理目標，對癥下藥，不能進行盲目管理。只有明確了管理目標才能針對要管理的方面提出及時有效的管理措施。目前我國的經濟體制改革正處于不斷深化的階段，所以經濟結構也在面臨著前所未有的大調整，這樣就為我們明確管理目標制造了阻力。所以我們一定要重視明確目標的重要性，為我們制定合理的發展計劃提供前提條件。
2.5出臺穩定的政策做好長期規劃
出臺穩定的政策要從本質上認識房地產經濟管理方面的問題，還要從長期的調查研究當中總結經驗，提出極具針對性的政策來對房地產經濟進行長期有效的管理。制定合理的發展規劃需要從相關政策當中明確房地產發展的總體思路，而且長期的發展規劃不但要追求房地產經濟發展的利益和效應，還要為房地產行業以后的發展提供好目標及發展方向。
3結語
房地產經濟的管理是一項十分艱巨的任務，因為其與國民經濟緊密聯系，牽一發而動全身，稍有差池就會對我國的經濟帶來巨大的沖擊。所以一定要做好對房地產經濟的管理工作，解決好其存在的問題，以減小房地產的經濟波動，為我國經濟的穩定發展提供條件。
參考文獻：
房地產經濟與管理范文2
關鍵詞：房地產；開發與管理；模式創新
房地產本身具有一定的增值性和保值性，對于應對通貨膨脹具有一定作用，由于居民投資渠道較少，再加上人民幣長期升值的影響，使得大量資金流入房地產市場，使得過去幾年的房地產行業發展呈現出一片繁榮發展的景象。但過快增長的房地產經濟，使得房地產行業發展呈現出泡沫影像，近兩年來，國家連續出臺的一些房地產政策對于降溫房地產市場起到了較大的作用，但是這種非理性的房地產投資行為并不是一朝一夕能夠消除的，需要國家制定持續性的宏觀調控政策。面對當前的經濟發展形勢，房地產企業如何才能脫離泡沫經濟，實現自身的創新發展是急需解決的重要問題。
一、房地產行業發展對于我國社會經濟的促進作用
經過近三十年的發展，我國的房地產行業逐漸趨于成熟，近年來的高速增長，更是進一步推動了房地產開發企業實行大規?？绲丶皵U張，對于我國的經濟發展也作出了巨大的貢獻。作為社會主義市場經濟的重要組成部分，當地產行業的進步始終與我國的綜合國力提升緊密相連，而與其相關的建筑行業、建材行業等也爭相繁榮發展，這對于我國整體經濟水平的提升具有重要意義。
房地產行業促進我國社會主義經濟發展已經是不爭的事實，但是，近年來快速發展的房地產行業對于民生造成的困擾也使得我國整體經濟發展質量的提升受到了一定影響，房地產是關乎民生生存與發展的基本條件，其與民生的聯系非常密切，因此，房地產行業的平穩發展對于改善民生有較大的幫助作用。從2010年開始，國家實施的各項關于房地產業宏觀調控的政策逐漸出臺，并不斷完善，對于遏制過快增長的房地產經濟起到了一定作用，但房地產行業的繁榮發展仍舊是熱點話題。
二、當前我國房地產行業發展所面臨的挑戰
在市場經濟環境下任何一個行業的發展都面臨著巨大的挑戰，對于快速發展的房地產行業來說也不例外，越發激烈的市場競爭使得各個房地產企業之間的分化重組不斷加劇，行業集中度不斷提升，根據當前房地產企業的發展形勢分析，未來房地產企業的競爭及行業稀缺資源的獲得更多的是遵循資本為王，實力取勝的規則，因此，加快房地產開發與管理模式創新，推動房地產行業的健康進步是房地產企業運營過程中的重點和難點，而這也是我國房地產行業突破泡沫發展，真正實現進步所面臨的巨大挑戰。
三、當前經濟形勢下房地產開發與管理模式的創新策略
1、堅持以創新理念推動經濟發展
創新是一個亙古不變的話題，只有創新才能夠實現企業的特色發展，而這是企業構建核心競爭力的關鍵因素，因此，房地產企業在自身經濟發展過程中，應當樹立創新理念，始終堅持以創新推動經濟進步，將創新理念納入到企業文化當中，形成一種潛移默化的準則，以促使每一個企業都能夠為了自身的競爭實力而不斷創新，從而不斷提升其對消費者的服務質量，也更好的推動我國社會主義經濟進步。此外，國家應當構建與完善關于房地產企業創新發展的政策，對于創新化、特色化發展的企業給予適當優惠政策，促使其實現環境保護、資源節約，更好的滿足我國的社會主義現代化建設要求。理念是一種崇高的信仰，通過將創新理念作為房地產企業經濟發展的基本要求，能夠更好的凝聚力量，實現其未來的可持續進步。
2、構建完善的開發與管理體系
面對當前激烈的競爭態勢，如何強化房地產企業的開發與管理創新成為重中之重，房地產企業發展最密切的因素便是土地資源，但稀缺的土地資源也已經成為制約房地產業發展的關鍵。對此，構建完善的開發與管理體系已是刻不容緩。首先，房地產企業應當將創新管理貫穿到房地產開發的整個過程，無論是投資決策、施工設計還是施工過程，以促使管理人員能夠以創新的眼光看待房地產企的開發應用。其次，制定創新性的管理對策，對于房地產開發的每一個步驟都應當精打細算，爭取用最少的資源創造最優質的服務，以最大限度的降低房地產企業的運營成本，管理創新對策的實施要求企業自上而下都由明確的認知，并深刻了解創新理念，能夠自覺遵守管理制度，從而實現管理質量和效率的不斷提升。最后，企業運營都存在著或多或少的風險，尤其是2008年急劇的市場變化給房地產企業發展敲響了警鐘，加強企業運營中的風險管理也是發展關鍵，對此，企業在構建完善的管理體系的同時也應當建立健全相應的風險管理體系，以積極應對各種市場風險，將自身發展所面臨的未知因素降到最少。
3、加強房地產企業人才隊伍培養
人才始終是企業發展的主體，更是企業不斷進步的動力，面對當前各個房地產企業之間的激烈競爭，誰能獲得優秀人才，誰就能夠掌控市場，成為房地產行業的佼佼者，因此，各個企業之間的競爭歸根結底是人才的競爭，要想推動房地產企業的經濟發展，關鍵就是加強人才隊伍培養。對此，首先企業應當制定科學、合理的薪酬策略，吸引高素質人才加入到企業的發展中，同時為員工明確其在企業中的發展前景及未來房地產行業的發展潛力，以留住這些高素質人才。其次，企業應當加強對員工的培訓，不僅包括專業技能培訓，同時還包括企業文化培訓、職業素養培訓等，以確保能夠訓練處高素質的綜合型人才，從而更好的滿足企業發展需求。最后，房地產企業應當加強人才之間的整合，建立一支高素質的人才隊伍，并將這些員工貫穿于企業發展的各個環節，從而實現自身全過程的創新發展。
結束語：
在新的經濟發展形勢下，對于房地產行業的發展行業提出了更高的要求，管理始終是企業中的重要組成部分，而創新則是企業進步的動力支撐，因此，在未來的發展過程中，房地產企業應當不斷加強開發與管理模式創新，確保自身進步有創新動力的支持，最終實現自身的可持續發展，也為我國的綜合經濟水平提升及民生改善作出更大貢獻。
參考文獻：
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房地產經濟與管理范文3
關鍵詞：房地產經濟；非理性；影響分析
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
一、房地產經濟中的非理
（1）房地產的價格并不能真實的反映房地產的價值
我們知道，商品的價格是商品價值的體現，其價格信息往往是價值判斷的主要依據?，F階段房地產的價格遠遠超出了其商品本身的均衡價格，它價格的形成固然有一部分特定因素推動，但還是存在著一些虛擬因素推動著價格的上漲。比如由于統計口徑的不同，導致同一時期不同統計部門得出的統計數據差異很大，進而誤導了大眾，同時也擾亂了房地產價格的形成；再如一些媒體、網絡等通過輿論的力量，干擾消費者的判斷力，進而虛抬房價，使房價遠超均衡價格。
（2）在土地出讓制度方面 ，以供給創造需求。違背市場經濟發展規律
在市場經濟條件下，脫離市場實際需求的政府盲目出讓土地，是違背市場經濟發展規律的。在我國一些地方政府在不同性質的土地 出讓方面，事先規劃實施好，然后以優惠條件來吸引投資者和居民來投資或居住，它其實 就類 似于產品經濟 當中“以產定銷”。 因此 ，在社會主義市場經濟條件下，政府出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模和時機，應該由市場的需求來決定，需求創造供給，這樣才能使房地產市場可持續性發展，使房地產供需維持一種良性狀態。
（3）房地產開發企業的快速擴張、高資產負債率與房產高空置率并存
近年來，我國房 地產業給人一派“繁榮”景象 ，其繁榮給人以利好的誘惑。由于受此行業豐厚的回報誘惑，加之資本的逐利性以及國內投資渠道的單一性，使得民間資本紛紛涌 向房地產領域。而政府在投機性資本的市場準入方面過于寬松，無形中助長了房地產開發企業的過快增長，導致房地產企業形成魚龍混雜的局面。大多數房地產企業普遍存在著規模小、自有資金不足，其資金大部分通過銀行間接融資而來，其資產負債率非常高。據海通證券2011年提供的數據，2011年1～12月，全國房地產資金來源達8．32萬億元，較 同期增長 14％，國內貸款占房地產資金來源的 15％，利用外資占 1％，自籌資金占4l％，其他資金占43％?？紤]到自籌資金中相當部分并非企業的資本金，企業的資產負債率實際超過 6O％。同時，房地產投資增長幅度高出社會固定資產投資增長率，導致部分地區房地產供給與房地產有效需求形成巨大差距，致使房產空置率逐年上升。
（4）房地產泡沫過大與房地產金融風險并存
由于房地產業的高速擴張及投資、投機性虛擬需求的過度膨脹，使得房地產價格水平遠脫離均衡水平，繼而相對于理論價格水平非平穩性上漲，形成房地產泡沫。房地產泡沫過大，作為一種非理，它會給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。
同時，房地產開發企業的過度擴張，其自有資金嚴重不足，規模較小，而且其絕大部分資金來源，是向銀行貸款間接融資而來，一旦房地產泡沫破裂，它會產生金融危機或經濟危機?，F階段宏觀調控政策擠掉了一部分泡沫，但泡沫還比較嚴重。因此，房地產金融風險不僅影響著房地產業和金融業的穩定發展，而且還對整個金融業及國民經濟的穩定和發展至關重要。
二、房地產非理產生的影響
如果不從根本上或制度上進行改革，防止非理的進一步存在 ，它產生的影響危及最大的還是房地產市場的可持續性發展，同時還對實體經濟及我國社會的和諧穩定產生重大影響，具體表現在以下幾方面：
（1）不利于實體經濟。影響整個 國民經濟的穩步發展
房地產業作為我國的支柱產業 ，它涉及我國60多個相關產業，它在國民經濟中的地位舉足輕重。如果房價嚴重偏離其均衡的水平，勢必會對宏觀經濟造成嚴重的負面影響，首先，制約房地產業對GDP的貢獻。房價與居民收入比過高，房價扭曲，勢必會抑制居民的多樣化需求，交易量下降，導致存量房積壓，降低房地產商繼續投資的意愿，影響GDP的穩步增長。其次，擠壓其他行業的發展。房地產業投資收益率高，使得大量資金及國際資本，紛紛涌入到房地產領域，使得 流向其它產業的資金量出現不足，對其他行業的復蘇造成很大的擠出效應，制約國民經濟的整體發展。最后，過高的房價，會嚴重透支居民的消費能力 ，使居民過早的成為“房奴”。如果購房者每個月扣除房貸后，可支配收所剩無幾，更何談其它消費陛需求。
（2）危及國家金融安全
如前面所述，房地產的資產負債率高達60％以上，且資金大部分是通過銀行間接融資獲取而來，由于房地產的融資方式沒有形成風險分擔機制，因此，一旦出現市場風險，勢必會對銀行系統帶來 巨大損失，很有可能發生金融危機，進而拖累整個國民經濟的發展。
（3）加劇貧富分化。不利于社會和諧穩定隨著我國人口數量的增加 ，城市化的進一步加深，人們為了安居樂業，尋求歸屬感，使得這種剛性需求不斷增長。如果房地產超出本身的自住性屬性，而更多的傾向于資本資產屬性的話，那么房價的大漲大落，勢必會直接影響社會的和諧穩定。同時，房價的扭曲上升，并不是增加了社會財富，它只是使財富從老百姓手中，轉移到地產開發商等強勢集團當中，加劇了貧富分化。貧富差距的過大，定會增加維護社會管理的行政成本，導致很多的社會問題。
三、對策分析
誠然，現階段隨著“國八條”及“國四條”等宏觀調控政策 的實施，使得房地產市場冷淡了些，房價及交易量下滑，但如果不加強制度建設，縱容非理的存在，不從根本上對土地制度進行改革，勢必越打壓，房價越高，治標不治本。因此，我們必須理性分析市場中的“非理”，采取有針對性的措施，認清本質，對某些方面予以約束，對市場予以規范，繼而實現房地產市場的可持續性發展。
（1）加強制度建設，從根本上解決土地財政問題
中國房價 的這種偏離均衡價格的非理性現象，其實從源頭上就存在。土地價格降不下來，房價也一定降不下來。因此，政府有關職能部門，首先應該對于土地問題采取靈活的政策，進一步采取宏觀調控措施，切實把過高的水泥、鋼材等原材料價格降下來以及減免稅費，給予開發商優惠政策。其次，在土地出讓方面，國家應加強制度建設，重新調整個人、集體、地方政府及中央政府之間的利益分配機制，將土地出讓資金納入地方政府預算，進行有效預算管理，實行“收支兩條線”管理。這樣不僅可以增加對土地出讓金使用的約束，而且還可以增加支出的透明度，降低地方政府出讓土地的沖動，同時，還可以提高拍賣土地的利用效率，增加土地供給。
（2）設計開發房地產金融衍生品。拓展地產企業融資渠道 ，規避金融風險
設計開發房地產金融產品及衍生 品融資工具，防止因房地產金融風險過度而轉嫁到金融系統；設立專業型的房地產運作機構，管理房地產其它類融資工具，如產業私募基金、房地產信托基金等。這樣不僅有利于分攤銀行金融風險，防止金融危機的發生，而且還能拓展地產企業融資渠道，改變房地產企業自身的資產負債率。同時，在房地產信貸方面，積極推進客戶結構調整，拓展優質客戶，建立地產信貸客戶資信及風險分析體系，為客戶建立檔案。
（3）繼續強化政府宏觀調控，采取有效措施抑制房地產的不合理需求
由前面所述，現行的房地產價格泡沫較大，其價格已失去其真實性。抑制投機性需求 ，除繼續落實國家限購政策外，還有其它幾種方式可供選擇。一是提高二手房轉讓稅收。目前二手房轉讓的營業稅是 5．5％ ，國外一些國家遠遠高于中國，比如新加坡轉讓當年購買商 品房的稅率是16％，兩年之后是14％。二是實行差別化信貸管理，比如購買第三套房銀行不放貸，或者大幅提高貸款利率。三是征收土地財產稅及存量房物業稅。對于開發商閑置土地的，要征收不動產稅，增加開發商閑置、囤積土地的成本，防止開發商炒土地。對存量房方面，政府可以保護必要的住房面積，比如第一套房不交稅。名下擁有的房產越多 ，交的稅就越多。這樣，對于價格失真的“非理性現象”，采取更有針對性的措施 ，雙管齊下，更有效的防止居民的投資、投機性需求，調節房地產供求關系，使房價回歸到均衡、理性的水平。
（4）在房地產行業方面，對有限資源進行整合。使房地產市場步入理性發展軌道
由前面所述，現階段房地產開發企業過度擴張，魚龍混雜，因此對一些資質低、自身資金不足的中小房企進行兼并重組，使有限資源得以整合，從而使房地產市場步入理性軌道。同時，開放房地產二級、三級市場，加快商品房的流通，降低商品房空置率，保證房地產市場產銷暢通。
房地產經濟與管理范文4
一、我國房地產經濟概述
（一）我國房地產經濟現狀。雖然我國房地產行業表面繁榮，但房地產行業內部存在很多問題，嚴重影響我國房地產行業健康、穩定的發展。房地產行業內部存在的問題涉及很多方面，主要表現在以下幾個方面：首先，國家出臺多項房地產宏觀政策。近幾年，我國政府加大對房地產行業管理力度，相繼出臺多項宏觀管理政策，以此解決房地產行業中存在的問題。從房地產行業的運行情況來看，國家宏觀管理政策的效果不明顯，不能從根本上解決房地產行業存在的問題。國家宏觀管理政策不但沒有逼制房價快速增長勢頭，反而在一定程度上提高了居民住房的房價。其次，我國房價整體上漲。隨著我國物價的不斷提高，土地、建材等房地產所需物資的成本不斷提高，間接地推動我國房地產價格上升。據國家統計局調查結果顯示：2004年房價比2003年上漲10.6%；2007年我國房價快速飆升；2008年我國房地產行業受金融危機影響，房屋價格呈現下降趨勢；2009年房地產受國家宏觀經濟政策影響，房屋價格依然下行；2010年我國經濟強勁復蘇，房屋價格呈現快速上漲。再次，我國房地產市場前景樂觀。隨著國家刺激內需政策的實施，消費者的消費欲望不斷提高，使得房地產行業中的成交量不斷增加，進一步提高住房價格。我國政府實施城鎮化的發展政策，必然推動房地產的發展，保證住房價格的穩步上升。在2008年，我國政府為了減少次貸危機的影響，出臺了4萬億元的經濟刺激計劃，也為我國房屋價格不斷上升奠定了基礎。
（二）我國房地產經濟管理中的原則。因為房地產行業的發展對我國國民經濟的增強產生巨大影響，所以其必須遵循一定的原則，以保證房地產行業良好發展。其一，堅持土地所有權、使用權和經營權分離的國有化原則。國家有權處理全民所有土地，包括占有、使用和處分。從土地所有權方面來說，土地屬于國家，國家代表人民掌握土地所有權?！叭嗣癫荒芡瑫r直接經營，或者使用土地所有權、使用權和經營權?！?土地所有權國有，有利于土地的整體規劃、建筑規?？刂坪拖嚓P政策有效執行。其二，堅持土地使用權與房屋所有權相結合。從物質關系角度上來說，房屋屬于土地承載物。從經濟關系角度來說，房屋既代表土地價值，又代表土地利潤。這說明房屋所有權與土地使用權之間存在相關依賴關系，兩者密不可分。在土地所有權和房屋使用權相結合條件下，房地產經濟管理機構才能對房地產行業進行有效管理。
二、我國房地產經濟管理過程中存在的問題
房地產行業經濟管理既要從觀念上入手，理性思考經濟管理中的相關問題，又要認識到房地產行業的綜合性。房地產經濟管理需要考慮多方面的因素，依據土地產權、地租價格等相關理論，從本質上揭示房地產經濟運行的規律，有效地進行房地產行業經濟管理。目前，我國房地產行業經濟管理過程中，存在以下幾方面的問題：
（一）缺乏連續性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調整房地產市場供需平衡方面，以此控制國內房價的增長速度和供應數量。然而，我國政府在房地產市場管理方面，存在缺乏連續性政策，導致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產市場需求。目前，我國政府不能從本質上認識對房地產市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經濟管理政策，不能對房地產行業進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產行業經濟管理效果。不連續、不合理的經濟管理政策會擾亂房地產行業，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產行業的良好發展。例如，經濟適用房、房產稅收、國五條等政策的執行情況，都充分說明我國房地產經濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續性政策。
（二）經濟管理流于形式，缺乏完善的監督制度。經濟管理政策的目的是加強房地產市場管理，保障房地產行業的良好發展。然而，我國出臺的房地產經濟管理政策流于形式，缺乏完善的監督制度。其房地產成為管理熱點。目前，我國房地產行業受建筑材料供小于求、土地價格上漲等方面的影響，自2007年開始房屋價格持續上升，使得很多購房者無能力購買所需住房。同時，住房價格不斷上漲，讓很多建筑商看到了商機，加大房地產市場的投資力度。中國民間出現大批購房投機者，進一步抬高了居民住房房屋價格，使其超出住房需求者的經濟承受能力。我國政府出臺的經濟管理政策不能有效地執行，出現政策流于形式、政策失真的現象，大大降低相關政策的經濟管理效果。其二，實施細則和原則不一致。我國經濟管理政策的落實主要采取自上而下的形式，中央政府和地方政府采用兩級監督、管理形式，使得管理職責、管理范圍存在迷糊不清的問題?！斑@種房地產經濟管理形式將房地產管理政策的出臺，變成中央政府和地方政府之間的非合作博弈”H，使得我國房地產政策陷入‘‘上有政策下有對策”的惡性循環之中。其三，完善經濟管理制度。房地產具有高產出、低投入的特點，使得房地產行業成為地方經濟的主要支柱和地方財政的主要來源。地方政府為了發展本地經濟，不斷提高地價、推高房價。政府公共權力與房地產開發商之間的合作，容易出現內部交易、權錢交易等腐敗現象，影響中央政府宏觀經濟管理效果的發揮。因此，中央政府需要通過加強房地產經濟管理監督力度，保證經濟管理政策有效執行，進而控制房屋價格過快增長。房地產經濟管理監督制度的完善，既要從管理觀念方面入手，考慮房地產經濟管理機制問題，又要考慮房地產自身的綜合性、復雜性和耦合性。房地產經濟管理監督制度主要是房地產投資監督機制、房地產管理監督機制，其完善的基礎是土地產權、地租、地價和位置等方面的理論。房地產市場具有低投入、高產出的特點，使其成為地方政府創收的主要手段。很多地方政府為了獲得自身利益，與投資商勾結，拒絕執行中央關于房地產經濟管理政策，導致中央房地產經濟管理失敗。
（三）相關法律、法規體系的不健全。從國外房地產經濟管理經驗來看，房地產經濟管理政策有效執行的前提是完善的法律、法規體系。目前，我國房地產行業處于初級發展階段，房地產經濟管理缺乏完善的法律、法規。雖然房地產經濟管理貫穿于房地產開發、建設、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產整個階段的經濟管理法。同時，我國房地產法律、法規建設落后于我國房地產行業發展，經常出現房地產法律存在真空的現象。我國房地產經濟管理文件主要以國務院名義頒發，或者以國家部委辦公室的名義頒發，諸如國11條、新國4條等。這些房地產經濟管理法，缺乏嚴肅性、穩定性和適用性。雖然我國政府在房地產特定領域建立初步的法律、法規，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產行業經常出現政令不通、有法不依、執法不嚴等現象。
（四）我國房產行業存在泡沫經濟現象。房地產行業具有很強的競爭性，其占用大量社會資源和資金，容易形成房地產經濟泡沫。從2008年開始，我國房地產已經出現經濟泡沫，全國各地房地產市場交易量大幅減少。相對于2008年同期，2009年房地產市場交易量下降40%左右。截止到2011年下半年，房地產市場交易量仍然下降。住房價格卻不斷上漲，使得購房者觀望情緒更加明顯。據權威調查數據顯示：我國房地產市場出現半年成交量萎縮現象，使得房地產開發商會面臨降價壓力，容易造成住房價格急劇下降，導致房地產行業資金鏈斷裂。有些地方政府靠非理性拉高住房價格來帶動地方經濟增長的方式，并不會持續很長時間。如果房地產出現“硬著陸”現象，其必將對社會經濟造成嚴重影響。
三、我國房地產經濟管理建議和對策
在充分了解我國房地產經濟管理現狀的基礎上，分析房地產經濟管理存在的問題，利用歸納、總結和分類的方法，提出我國房地產經濟管理對策。
（一）制定連續性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產業經濟結構調整和產業發展方式轉變，所以我國經濟發展的關鍵就是“轉型和發展”?！拔覈枰浞终J識房地產行業對于改善國民居住條件和提高生活質量的重要作用，以及其在我國經濟增長的特殊地位?！逼湟唬_進行城市定位。正確的城市定位有助于地區房地產發展，諸如，天津市房地產行業。天津作為港口城市，屬于北方金融中心，所以其定位為環渤海中心城市。天津的城市定位符合天津實際情況，這主要從四個方面進行分析：一是區域位置，二是實地觀摩，三是資源調查，四是歷史情況。我國房地產結構的調整必須符合城市調整，所以天津城市定位為“金融中心城市”，并獲得普遍支持。其二，政府需要制定連續性發展規劃。我國房地產行業處于初級發展階段，需要制定連續性發展規劃，以保證房地產行業健康發展。同時，在連續性發展規劃的背景下，政府需要明確房地產經濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉居民實際居住需求和城鎮化建設需求之間的矛盾。連續性政策的制定可以維護社會的穩定，促進國民經濟和諧，保證房地產經濟管理目標的實現。其三，應制定長期發展規劃。在了解我國房地產行業發展狀況的基礎上，我國政府出臺房地產行業經濟管理長期發展規劃，以此保證房地產行業健康、穩定地發展，避免出現“越長越調，越調越長”的調控常態。從房地產市場發展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產市場經濟管理目標進行明確規定，積極引導國民住房消費，切實承擔起政府的社會保障職責。房地產行業經濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產市場的違法行為。
（二）建立健全管理機制。房地產管理體制改革是處理我國房地產市場混亂的有效辦法，其可以加強政府對經濟管理作用的認識，提高經濟管理在房地產市場的作用。首先，我國政府要發揮市場調節機能。我國政府依據市場情況進行適當的調整，既能發揮房地產市場自身的調節功能，又能有效控制我國房地產市場，保證其向健康、穩定的方向發展。健全的管理機制為房地產行業發展創造良好的發展環境，明確中央政府和地方政府的權責?！巴瑫r，劃定中央政府和地方政府的管理范圍，保證房地產行業監督工作順利實施?！?其次，積極吸取香港“雙倍印花稅”的經驗。我國政府要依據我國房地產市場發展的實際情況，采取不同的調控政策，保證房地產經濟管理政策效果的發揮。目前，香港政府在控制房價上漲方面取得很好成效，可以將其成功經驗應用到內地。香港政府為了控制房價4年來120%的漲幅，打破購房者認為“房價不跌”預期，在2013年2月決定征收雙倍買房印花稅。非港籍人士在香港購置2000萬元以上豪宅，需要交納235萬港幣的稅費。在雙倍印花稅的基礎上，香港樓市出現蕭條現象，很多房屋中介關門，開發商降價，豪宅交易量下降至80%。再次，中央政府制定財稅制度。中央政府對財稅制度進行改革，以此抑制土地財政增長，降低地方財政對房地產的依賴程度，提高國家房地產宏觀經濟管理的實施效果。中央政府針對官商合作的違法行為，給予嚴厲打擊，定期進行負面典型案例教育，維護房地產市場的良好環境，促進房地產市場的健康發展。
（三）完善相關法律、法規體系。目前，我國房地產市場處于初級階段，各項法律、法規需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產法律、法規體系。其房地產法律、法規體系建立過程漫長。完善的法律、法規體系，可以實現房地產市場規范化地運行，實現房地產市場經濟的合法化管理。從我國最近幾年的宏觀調控手段來看，尚未出臺切實有效的調控手段，特別是二、三線城市，房價不降反漲。房地產行業直接關系到社會經濟，影響國民經濟的穩定=“我國政府需要建立符合房地產市場發展規律的法律、法規體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調控政策。6其二，規范房地產市場秩序。在現有房地產法律、法規條件下，住房業主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產涉及的多元化的復雜財產關系尚未得到有效的規范。目前，我國房地產秩序長時間脫離正常經濟軌道，經常出現矛盾糾紛，業主維權困難等問題，所以我國需要完善相關法律、法規，使得房地產秩序回歸到正常經濟軌道。我國政府對相關法律、法規體系進行完善，既可以規范房地產市場秩序，又避免出現政府過度干預房地產發展的現象。同時，完善的法律、法規體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調控體系的建設。其三，不斷地完善房地產法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律，并出臺相關的法規，促進循地產法》的出臺。這些法律、法規將房地產開發、建設、交易和后期服務納入到經濟管理中，標志著我國房地產市場法律、法規體系的建立，提高房地產行業相關政策的層次性、嚴肅性和穩定性。
（四）開展實際勘察，了解土地住房居住情況。房地產發展的基礎是土地，所以土地的使用情況決定房地產的發展。目前，個別政府部門為了獲得更多的利益，放松土地審批條件，擾亂土地正常審批秩序。雖然部分開發商將土地審批下來，但在建設過程中出現各種問題，使得工程不能正常進行，造成土地閑置和浪費。各地政府應該全面調查土地使用情況，對閑置土地進行回收或者整體規劃。同時，政府需要加強閑置土地的清理力度，打擊土地囤積等違法行為。地方政府在全面掌握土地使用情況的前提下，統計城市閑置房屋數量，結合目前購房者的實際需求，建立房地產市場預警系統。房地產市場預警系統的建立，可以幫助地方政府制定長期的經濟管理規劃，促進我國房地產行業健康、穩定地發展。
（五）轉換經濟補償方式，滿足房地產的實際需要。相對于發達國家來說，我國人口基數比較大，人均國民生產總值低。我國政府應該采用經濟補償形式，縮短房屋價格與消費者經濟能力之間的差距。其轉變房地產補貼形式。雖然我國政府采用廉租房和經濟適用房的形式，對低收入人群進行補貼，但低收入人群很難準確界定，使得廉租房和經濟適用房不能有效地分配。目前，廉租房和經濟適用房并未真正地被低收入者獲得，而是被房地產投資者所獲得，說明我國廉租房和經濟適用房的補貼形式不符合實際需要。我國政府應該將廉租房和經濟適用房的資金直接對中、低收入者進行補貼，既可以提高中、低收入消費者的購買力，又可以避免公權者借助自己手中的權力謀求經濟利益。其二，加強房地產經濟管理力度。在城市建設不斷加快的過程中，在“安居樂業”的中國傳統觀念、生活條件改善性需求和房地產行業特殊性的作用下，我國房地行業未來發展潛力非常巨大。雖然我國政府在2007年實施的房地產價格調控政策，但這一政策不但沒有降低住房價格，反而使得二、三線城市出現房價不降反升的現象。因為我國房地產行業的發展直接關系國民生活水平的提高，所以我們必須加強對房地產市場的經濟管理。一方面，我國需要建立完善的、符合客觀實際的住房補貼法律、法規；另一方面，我國政府應加大對房地產的實際管理力度，制定詳細的房地產調控細則，并進行實際調查，了解土地開發、使用情況，為房地產經濟管理提供詳細的數據資料。
（六）完善我國房地產經濟管理途徑。我國政府需要完善房地產經濟管理管理途徑，以此提高經濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經理去完成項目。在房地產項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經濟管理政策提供依據。政府依據社會的實際發展需要和開發商的自身運轉情況，來確定開發商的投資總額。政府在項目開發前對開發商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經濟造成的損失。其次，加強開發商的成本控制。房地產行業經濟管理的關鍵是成本控制，而成本控制又是開發商提高自身效益的主要手段。成本控制既關系到開發商的經濟效益，又關系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關鍵問題。房地產日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現成本控制漏洞。另外，開發商采用合理包干的方式，提高相關人員的成本節約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經濟管理的最終目標是保證房地產行業的健康發展，促進地方經濟的良好發展。房地產行業的發展關系到地方部門之間的關系，也關系到地方政府利潤的獲得。在房地產經濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發商的利潤，又帶動了地方經濟發展。
房地產經濟與管理范文5
為加強外商投資企業用地管理，保護外商投資企業的用地權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市征收外商投資企業土地使用費規定》以及國家和本市其他有關規定，凡在本市行政區域內興辦的外商投資企業（中外合資、合作及外商獨資企業，下同），均須依法申請用地登記（以出讓方式取得土地使用權，進行開發經營的外商投資企業除外）。為此，兩局決定自1995年2月10日起，開展外商投資企業用地登記工作。這項工作主要包括受理登記、確定權屬、核定土地使用費、簽訂土地使用合同、頒發房地產權屬證件等內容?，F就有關事項通知如下：
一、登記范圍和條件：
（一）登記范圍：除以出讓方式取得土地使用權，進行開發經營的外商投資企業外，凡在本市行政區域內成立的中外合資、合作及外商獨資企業，已取得工商營業執照的均須辦理用地登記，未取得工商營業執照的，須在領取工商營業執照之日起30日內，申請辦理用地登記。具體包括：
1.在直接劃撥的國有土地、集體所有或中方合營者原有的土地上成立的外商投資企業；
2.利用承租的房屋或場地作為法定地址或生產經營場所的外商投資企業。
（二）用地登記須提交的證件：
1.企業的法定代表人或其人身份證明材料；
2.房地產權屬證件（復印件）或權屬來源證明文件（復印件）：
（1）土地使用證，房屋所有權證；
（2）或政府對土地征用的批復、規劃部門核發的建設用地規劃許可證及其附件和圖紙、土地管理部門核發的建設用地批準書、鄉鎮企業用地批準文件；
（3）或上級主管部門的資產調撥通知及批復；
外商投資企業承租的場地或房屋，須提交租賃合同。
3.其他主管部門的批準文件：
計劃部門的立項批復、項目可行性研究報告及其批復；
經貿部門頒發的外商投資企業批準證書及經貿部門或有批準權的主管機關批準的公司章程、合同、董事會組成文件；
工商管理部門頒發的營業執照。
4.已簽訂用地合同的外商投資企業須提供合同文本。
二、市、區、縣房地產管理局、土地管理局管理權限分工：
1.中央、部隊在京單位及市屬的企業、其他經濟組織與外商興辦的合資、合作企業、外商獨資企業，利用國有土地的，由市房地產管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。
2.中央、部隊在京單位及市屬的企業、其他經濟組織與外商興辦的合資、合作企業、外商獨資企業，利用集體土地的，由市土地管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。
3.區、縣屬及以下的企業、其他經濟組織及個人與外商興辦的合資、合作企業，利用國有土地的，由區、縣房地產管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。
4.區、縣屬及以下的企業、其他經濟組織及個人與外商興辦的合資、合作企業，利用國有土地的，由區、縣土地管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。
5.在本市無上級主管部門的企業及其它經濟組織與外商興辦的中外合資、合作企業，依使用土地的性質，分別到區、縣房地產管理局或區、縣土地管理局辦理用地登記手續。
6.市級以上單位與區、縣級及以下單位共同與外商興辦的合資、合作企業，其登記及用地手續按認繳出資額大的中方單位歸屬及其使用土地的性質，由市或用地所在區、縣房地產管理局或土地管理局辦理。
7.外商投資企業有兩處以上的辦公或生產用地在不同區、縣的，須分別到辦公、生產用地所在區、縣房地產管理局或土地管理局辦理登記。
三、工作內容及時間安排：
開展外商投資企業用地登記等管理工作，計劃從1995年元月10日開始至1996年10月31日結束，大體分四個階段進行：
第一階段：準備工作（1995年元月10日－1995年2月28日）
該階段，市局要完成的工作為：
1、起草“登記公告”、“通知”、“工作程序”、“政策規定”等一系列文件；
2、有關表格的制定和印發；
3、舉辦外商投資企業用地登記工作會和培訓班；
4、分別在北京日報和北京晚報上刊登《公告》。
各區、縣房地局、土地局要在市局培訓的基礎上，制定出本區、縣開展登記的工作計劃，并作好有關準備工作。
第二階段：受理登記（1995年3月1日－1995年5月10日）
該階段的主要工作是受理外商投資企業的用地登記申請，在此基礎上，分類整理出外商投資企業的用地情況，匯總上報市房地產管理局或市土地管理局。
第三階段：確定權屬、測繪面積、核定土地使用費、簽訂土地使用合同、頒發土地使用證（1995年5月11日－1996年6月30日）
市和區、縣房地產管理局、土地管理局按照管理權限的分工，對管理范圍內的外商投資企業用地，做好以下工作：
1.地政（或用地）部門、產權（或地籍）部門根據外商投資企業提交的權屬來源證明文件，確定權屬。
2.測繪部門對外商投資企業用地及房屋進行測繪，為以上部門提供宗地的面積及有關圖件。
3.地政（或用地）部門核定企業的土地使用費，報主管局長批準。
4.市和區、縣房地產管理局、土地管理局與外商投資企業簽訂土地使用合同。
5.核發土地使用證、房屋所有權證。
第四階段：總結驗收（1996年7月1日－1996年10月31日）
市和區、縣房地產管理局、土地管理局組織力量對外商投資企業用地登記工作進行驗收。
四、加強領導、充實人員、互相配合，共同搞好外商投資企業用地登記工作。
1.外商投資企業用地登記，是一項政策性很強的涉外工作，各級領導要高度重視，地政（或用地）、產權（或地籍）、測繪、交易等有關部門要密切配合。人員不足的，要選派人員，充實隊伍，確保此項工作順利進行。
2.各區、縣房地產管理局、土地管理局，要主動與本區、縣財政、外經委、工商等部門加強聯系。土地使用費核定后，要及時通知財政部門征收，確保國有土地收益及時入庫。
3.外商投資企業用地登記的表格、使用的合同文本等有關材料由市房地產管理局、市土地管理局統一印制。
房地產經濟與管理范文6
為促進國民經濟增長，擴大住房消費需求，加強房地產行業管理，保證住房信貸資金的安全，維護借貸雙方的合法權益，北京市房屋土地管理局和中國建設銀行北京市分行決定在確保質量的前提下，進一步加快辦理建設銀行個人住房貸款業務中的房地產抵押登記事務。特此通知如下，請各有關部門認真貫徹執行。
一、北京市房屋土地管理局與中國建設銀行北京市分行相互支持，密切合作，提高效率，加快辦理相關房地產抵押登記事務，確保抵押登記行為的真實、合法、規范、有效。
二、建設銀行各支行應與各區縣房屋土地管理局的房地產抵押登記部門建立密切的合作關系，分擔部分前期工作量，將經初步審驗后的證件及相關材料及時報送相關房地產抵押登記部門辦理抵押登記手續。
三、房屋土地管理局派專業人員對建設銀行經辦人員進行房地產抵押登記業務的集中培訓和指導，使建設銀行經辦人員在抵押登記的申報階段即實施規范有序的操作。
