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商業地產招商方案范文1
關鍵詞：商業地產；規劃設計
Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.
Key words: commercial real estate; Planning and design
中圖分類號：F301.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、大型商業地產項目規劃設計要點
1.先策劃后設計，策劃引導設計
中國商業設計協會曾對全國商業地產的設計機構和設計項目做了一個統計。統計結果反映了中國商業地產規劃設計，包括建筑設計的現狀，就是大多數沒有前期定位，或者前期定位是虛擬化的。可以說，購物中心類商業地產操作的核心是只有先通過策劃、規劃和設計，才能達到項目升值的目的。在整個合作過程中，開發商、投資商作為最大的投資方，同時也是最大的風險承擔者，而商業規劃設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產運營的綜合的專業性的考慮和提出要求。因此，將策劃思想貫穿項目規劃、設計始終，以專業的態度和技術進行操作是為了盡可能地避免不必要的風險，對項目的后期經營回報奠定了堅實的基礎。
2.注重各獨立空間的個性
對于商業中心的規劃設計，不應只是一個概念問題。每個人對空間都會產生不同的感受，每個廣場、每個商鋪都應該有自己的個性，如做餐飲酒吧和國貿品牌店就完全應該采用不同的設計手法；商業的外觀設計也不應僅僅取決于建筑材料的應用，還包括用裝飾材料、燈箱廣告、干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，以營造濃厚的商業氛圍。因此，要使消費者對購物環境產生一種良好感覺，就需要建筑師們的就精心設計。
3.人性化的設計尺度
商業中心的設計特別強調平易近人，如此才能吸引人流。其實在項目的運行過程中，合適的尺度更能讓人覺得舒服、親切。如歐洲的商業小鎮的商鋪設計就充滿了人情味，讓購物者感覺回到自己小院一樣，所以舒適的尺度應該更人性化，能讓人們能融入到更加自然，親切的商業環境之中。
4.因地制宜，入鄉隨俗
因各個地方文化存在差異，購物中心的規劃設計也必須因地制宜，入鄉隨俗，如廣州注重人人皆商，一般小區都規劃有一定的底商，這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業非常普及；而北京的高檔樓盤大都規定禁止餐飲業進入等。
5.強調內部空間的貫通性
目前，中國一些商業建筑外觀豪華氣派，但內部空間設計卻迂回曲折，整個購物環境并不理想，讓人感覺像是一個迷宮。因此，對于購物中心的設計，應強調內部空間的貫通性，從而起到引導公共購物的作用，如整個空間可通過天窗和中庭的變化，營造內部空間的靈動感和貫通性。
6.強調交通組織的合理性
交通組織的作用包括：合理的動線使顧客很方便地進入商業設施；合理的動線使顧客很容易地走完整個商業設施；合理的動線使商品很容易導入商業設施；合理的動線使店員服務更加方便。
商業綜合體的動線分四種，有給客人使用的賣場的動線，也有給后勤補給和員工上下班的后場動線。又分水平動線及垂直動線。
7.注重室外廣場的利用
現在的購物中心趨向于多種購物消費形式的融合。室外廣場是購物中心購物空間的延伸，其不僅是購物中心的需要，也是城市空間的需要。如不少商家經常在購物中心的室外廣場上搭建展臺。進行多種多樣的促銷活動。這種由現代商業演化而來的促銷形式，業已成為了一種習慣性的商業模式。
二、大型商業地產項目規劃設計解析
商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。在進行大型商業地產項目建筑規劃設計時，一般包括以下幾個環節:
商業方案設計 商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：（1）立地選項 在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。 大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。（2)商業規劃 商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。 在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建筑規劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。
2.建設方案規劃設計 建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。
項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。 3.商業空間裝飾方案設計 商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
商業外環境設計 商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括： (1)外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。 (2)外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。5.二次商業裝飾設計 二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：(1）服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。（2)導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。 (3)店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。
6.商業管理模式設計 完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。 商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：
(1)組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。（2）制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
(3)流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
三、如何做好大型商業地產項目的規劃設計
1.項目操作方式應高度專業化
雖然目前商業地產開發形勢火熱，但近來眾多的綜合商業項目擱淺，也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業項目的高專業化要求認識不夠。
與住宅開發中的底商或配套商業項目相比，大型商業地產項目在經營、開發與管理模式上有根本的不同。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區位、市場支撐與商業業態定位；二是項目設施的規劃設計是否滿足商家特定的專業需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業化管理水準。也就是說，一個大型商業項目在前期的策劃、招商中期的規劃設計，以及后期的經營管理三個階段都需要有高度專業化水準的操作能力。
2.重視專業顧問公司
認識到大型商業地產項目對專業化水準的要求后，開發商應重視專業商業投資顧問公司與商業設施規劃設計公司的作用。國際上能夠進行大型商業地產資源整合，從負責招商融資到開發顧問及后期物業管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的項目形態，是此類專業顧問公司的長項，也是國內發展商求之若渴的專業支持。專業顧問公司與商業投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業化服務上的信任關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發商自說自話的招商材料與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。
3.選址應充分考慮規劃與策劃方的專業建議
大型商業設施的選址同城市整體發展關系密切，由于國內大部分商業地產開發商只有住宅類地產的開發經驗，對商業地產選址的更多地根據現狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發商輕率選址，盲目規劃設計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。
大型商業設施的選址，國外企業有一系列參教和指標，包括經濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應重視城市整體的商業布局規劃和總體發展走向。
4.平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰
在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。
商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。
5.豐富的空間效果和多元化的立面設計創造體驗消費的新模式
隨著時代的進步，商業地產類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發展，從以購物為主要目的的消費方式發展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗消費模式。
商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型，但在創造體驗消費場所這方面，應特別重視建筑的藝術處理。這里的建筑藝術，不僅僅是指專業角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業地產項目而言，應成為矗立在當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群體甚至城市區域，并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。
結語
總之, 專業化的開發公司, 專業化的規劃建筑設計, 注重前期
招商, 配置專業化的招商顧問公司, 是一個大型商業地產項目成功的關鍵。
參考文獻:
[1]尹青. 建筑設計構思與創意. 天津：天津大學出版社，2002
商業地產招商方案范文2
關鍵詞：商業地產 Mall 零售巨頭 商業業態 商業規劃
供給量持續增長，大型化趨勢放緩
在宏觀環境及政策等各方面因素影響下，預計2006年商業地產供應量將持續增長。其原因主要有兩方面：一是國家限制住宅開發后，開發商認為商業地產利潤空間更大，轉向商業地產開發；二是目前市場的商業有效需求仍未得到滿足。2005年年初，國務院了“關于切實穩定住房價格的通知”。八項意見對于住宅開發的限制進一步增加，住宅開發數量以及速度在一定程度上放緩。為了追求更高更快的收益，部分住宅開發商被動地轉向商業地產的開發，使得商業地產的供應量相應增加。另據目前公布的調查數據顯示，國內發達城市的人均商業面積與國外的相比，尚有較大差距。商業需求未得到滿足，仍是供不應求。
商業設施規模將有變化。一方面，大規模的集中商業供應難以出現，一窩蜂開發的大型Shopping Mall的局面不會重演。多數開發商缺少同國際品牌商家，以及專業商業投資和運作機構的接軌能力，無法進行有效的國際招商。即便沿用目前國內大型商業設施的業態組合模式，但缺乏創意與特色?；螂m有創意，卻無法解決招商和巨大的資金缺口問題。盲目追求大體量，而缺乏足夠的消費人群和購買力，即便熱鬧一時，無法長期經營，供應過剩，從而導致項目擱淺。另一方面，2005年商務部了《社區商業指導意見》，社區商業將成為商業供應模式的重點，預計2006年社區示范范圍將逐步擴大。未來商業物業多以提供社區配套服務為主要形態。
商業地產需求穩增，經營模式期待轉型
商業地產經營模式將發生變化。據統計，目前商業地產項目選擇出售的比例仍然高于半數。整體趨勢將繼續轉向持有型物業。只售不租，把商業項目作為房產銷售而不是作為金融化產品來經營，產權被分割，難以進行整體商業定位策劃，整體招商及整體管理。因此，目前的商業地產開發商仍存投機心理。雖然越來越多的開發商認識到產權式銷售對商業項目的長久經營不利，但極少有開發商具有雄厚的資金實力，愿意將巨額資金沉淀在單一的商業項目上，追求長遠的持久和高額回報。
隨著WTO規則的深入實施，越來越多的國際零售企業在中國設置經營場所。其需求保持了穩定的增長勢頭。而這些企業在選擇經營場所時，基本上只選擇只租不售產品，無法與那些切割分散出售的物業進行合作。因為這種項目未來經營業態無法保證。由出售轉為出租經營模式的轉變是城市發展和市場優化的必然結果。這一核心理念目前仍未被業內廣泛接受，預計2006年商業地產開發與運作的盲目性，及空置浪費的嚴重后果仍不可能完全避免。
投資熱點轉向，社區Mall引人關注
由于城市新社區建設步伐加快，政府積極鼓勵發展社區商業。雖然2005年與往年相比社區配套的規模與形態都有了相當大的變化，但2006年將會有更大的發展潛力。較適合社區商業發展的商業形態包括社區型購物中心、鄰里中心以及現代生活廣場等，這些業態將逐漸成為商業地產中的新亮點。
前幾年在各個城市掀起了在開發社區內建設獨立會所的大潮，由于住宅社區均設有獨立會所，而這些會所的形態由于缺少全面的配套，使得服務單一，人氣可憐。特別是那些設于區內無法面向社會經營的會所更加難以為繼。其實居民需要本社區以及同板塊內的其它社區的配套提供盡可能多且方便的服務。而不同樓盤的開發商缺乏相互協調的意識和能力，各自以自我為中心，隨心經營，導致了兩種現象的發生：一是重復建設和重復經營；二是部分經營業態的空白。
2006年新興的規模在幾萬平米的小型街區Mall以更加完善的配套，豐富宜人的景觀環境特色更具有吸引力。以北京朝陽公園附近的濱湖商業街為例，該商業街以西班牙式的建筑風格，兩層高的低密度形態，上海新天地式的情趣氛圍，以及后海式的臨水消費模式，成為新一代小型Mall的嘗試。小規模的商業設施既降低了招商的風險，又方便鄰近的社區生活。是未來易于操作，容易出現亮點的商業模式。體驗消費的樂趣也更容易在這些規模雖小，但更富有情趣的項目中得以實現。
國際零售巨頭穩步擴展，商家期待趨于理性
國際零售巨頭進入中國，對商業地產將起到一定的促進作用。按照WTO條款承諾，外國資本進入中國的零售領域將不再受區域、業態、規模和資本構成的限制，這也必將進一步激活中國零售市場。在調整、充實一二線開放城市網點布局的同時，逐步向三、四線城市延伸。這些必然為商業地產的發展帶來新的機遇，然而，外國集團資本的性質也決定了國際零售巨頭進入中國市場將是慎重的、理性的、漸進的和滲透式的。但國內部分商業項目由于對項目優勢過于自信、對國際零售的招商盲目樂觀、或對國際商家進駐為項目帶來的利好期待過高，導致項目的最終擱淺。
目前市場上仍存在著對國際零售巨頭的盲目崇拜及認識誤區，主要表現在以下幾個方面：一是國際背景意味著高檔，一定可以帶來人流、提高租售價格；二是對引進的成本和管理費用估計不足；三是規劃設計完成再進行招商；四是過分夸大以國際品牌做項目營銷的作用，而對于帶來的風險忽略不計等。不能認識以上的問題，便會使得商業地產對國際零售巨頭的依賴性增強。國際零售巨頭并非華佗再世。如果商業地產定位有誤，國際零售巨頭也無法給予“第二次生命”。商業地產經過幾年挫折，無論是開發商、投資者、運營者還是消費者雖然都已經意識到商業運作的重要性，對國際商業巨頭的期待也趨于理性化。
國際資本登陸中國，商業業態更加豐富
隨著國際知名零售品牌在中國的設點步伐加快，中國國內市場商業地產發展有巨大空間，且難以解決巨大的資金缺口問題，引發國外的投資機構大規模的進入中國的商業地產市場。國際資本的參與必將提升項目的品質并吸引更多的投資者，也會促進未來商業地產的良性發展。商業地產作為商業經營的載體，其開發建設必定受到商業發展的國際化趨勢的沖擊，也使得商業面臨一個更為開放、多元、競爭的新市場環境。
機會需要把握的能力，也就要求商業地產的開發和運營者按國際游戲規則運作。房地產信托投資基金（REITs）作為房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式，正逐漸成為開發商關注的融資渠道。但目前由于開發商對國際游戲規則了解不多，對自己項目的評估與招商資料的準備缺乏專業性，可信度低，與基金合作的成功率并不高。在商業地產開發整體素質提高之前，恐怕REITs也是無能為力。相比之下，獨立投資人的方式具有更簡便的操作性和更高的成功率。
另一方面，2006年國外商業的各種形態在中國登陸將會更加全面。商業經營方式正發生巨大的變革。隨著消費水平的提高，目前市場中的單純購物和消費服務較難滿足顧客的需要，休閑和娛樂型消費已成為一種趨勢。人們的需求正由原本較單一直接的物質需求向多元化、集約化的物質精神雙重需求轉變，即需要在特定的時間段內滿足人們物質與精神需求。能夠滿足雙重需要的物業必將受到市場更多的青睞。一站式消費、主題型購物中心、體驗消費、真正成功的超大型Mall將由時尚的話題逐步進入國內消費者的現實生活中。另據有關部門預測，國際零售100強至少有50％將在北京開店。中小型百貨、購物中心將持續發展，超市也會有更大的發展空間，各種專賣店及連鎖店的經營也將會進一步擴大商業業態的多樣化發展。這一新的機會也要求開發商迅速提高自己與國際接軌的能力。
項目操作供需對接，運作邁向國際化
從2005年的全國的商業地產供需來看，一方面空置率快速上升、一方面外資零售商找不到合適的商業物業，這種矛盾狀況的出現主要是源于商業規劃和需求方沒有真正的對接。真正能夠滿足市場需要的商業地產項目需要科學專業化的商業運作，才能夠最佳發揮商業資源應有的價值。從目前眾多商業項目的盲目上馬與重復建設判斷，商業地產開發商尚無測算市場需求與供給缺口的能力。如果一個商業項目的供給超過了本區域市場需求的缺口，只能意味著兩件事情：一是通過自身獨特的競爭力，分流本區域內其它商業設施的客戶；二是擴大本項目的商圈服務范圍，將其它商圈的客戶吸引到本項目來消費。而這兩方面的任意一項均不易做到。
在目前中國市場上，能夠提供國際專業計算模式，并且提供定量的分析數據以及具體的操作實施方案的公司較少。多數的商業策劃只有定性的分析，缺乏有數據支撐的執行方案。商業地產之間的競爭是整個商業所體現出來的整體資源及綜合競爭力的較量，超越了單純的項目優勢和資金優勢的競爭，是綜合專業與技術資源優勢的競爭。因此，商業地產的運營方式需要開發商的實力、眼光、團隊協作能力與判斷能力，特別是對于各方面資源的整合能力。許多項目仍試圖以嘩眾取寵的案名，怪異搶眼的造型，以及務虛的理念來掩蓋經濟運營方面理性數據化研究的不足。2006年商業項目的策劃與規劃將更多依靠國際專業公司，引進具有國際專業水準以及海外招商能力的中介力量，這將是商業地產能否邁進理性化和專業化商業運作的重要里程碑。
作者簡介：
商業地產招商方案范文3
所謂商業地產，是指在開發商業性建筑項目的過程中，將投資估算、開發規劃、市場定位、業態組合、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產開發與經營業務，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業物業的開發與經營。
2007年1～2月份商業營業用房投資比上年同期增長12.7%，增幅比同期房地產及辦公樓投資分別低11.6和6.8個百分點；2007年第一季度，商業營業用房投資雖有所反彈，即比上年同期增長17.7%，但增幅不僅比同期房地產投資低9.2個百分點，而且比同期辦公樓及其他非住宅投資分別低5.3和2.3個百分點。2007年1～4月份與全國房地產開發投資略有反彈的情況不同，商業營業用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4個百分點，比2007年1～4月份全國房地產、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產開發投資中的比重為11.1%，比上年同期和2007年第一季度分別低1.2和0.2個百分點。
隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。商業地產作為一種不同于傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。中國商業地產將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產、購物中心地產、酒店地產、寫字樓、工業地產都將成為未來商業地產投資的亮點。
二、商業地產項目的特點
商業地產項目主要有以下特點：對資金的需求較大、受政策的影響大、協調利益的難度大、合理規劃的難度高。
1、對資金的需求較大。地產項目的投資大、占地廣、建設和投資回收期長，商業地產開發投資要求巨大的資金投入。商業地產項目需要一次投資建成才能形成商業氛圍，因而所有的前期投入都來自開發商的積累。據有關專家估計，按北京商場目前的裝飾水平，每平方米建筑費用加上裝修費用大約為2萬元，5萬平方米的大型商業地產項目就得近10個億，一年僅利息就要5，000多萬元，加上水、電、空調、電梯等一系列費用，其運作成本之高可想而知。而在出租過程中，為了吸引主力店加盟，發展商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。因此，商業地產對開發商的資本實力、市場融資能力和抗風險能力有著很高的要求。
2、受政策的影響大。對于商業地產項目投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要包括房地產開發政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商業地產項目開發報建要經多個政府部門審批。除了國土、規劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規劃方案還必須向市商委報審，設計必須符合城市商業網點的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業設施較多，對開發大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會，如大連。其次，銀行對商業地產購買的抵押貸款條件與住宅有區別，商業房地產貸款至多六成10年，而住宅貸款可以達到八成30年。
再者，商業項目的層數少，根據銷售政策規定，一般要到物業結構封頂后才能預售，而高層、小高層住宅只要投資達到1/3、已經確定竣工日期就可以進行預售，因此商業地產開發要求發展商具有很強的資金實力。此外，商業項目對政府區域規劃比住宅更敏感，城市功能布局的調整對商業項目的收益將產生革命性的影響。商業地產與城市發展互相促進、互為制約。
3、利益協調的難度大。商業地產的目標市場面臨兩級客戶，一是銷售階段的投資經營者；二是物業經營階段的最終消費者。在進行商業地產策劃時，不僅要考慮各投資經營者的需求特性，更要考慮最終消費者的消費行為和心理特征。如此，在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者就形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。
4、合理規劃的難度高。一方面商業項目面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業態對商鋪的要求不具有替代性。如果針對特定目標客戶規劃設計的商業項目招商不成功，項目在短時間內將很難找到合適的客戶，從而給項目銷售招商帶來嚴重的后果。最關鍵的是，由于其規劃難度大，因此需要多個專業顧問中介機構、各方面專業人員的協調配合，才能提高項目開發的成功率。這也對商業地產項目資源整合的程度提出了更高的要求。
三、商業地產的主要盈利模式
盈利模式的多樣性同樣也是商業地產項目的顯著特點。商業地產的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業地產是靠物業增值來獲得長線投資回報和長期現金流。因此，商業地產盈利模式的確定，對項目的成敗至關重要?？v觀我國目前商業地產的運營盈利模式，可歸納為以下幾種：
1、整體出售。通過店面或店鋪分割的方式，將商業地產出售給各個小業主。這種方式可以使開發商盡快收回投資，減少商業風險，但不利于商業地產項目的持續經營，且小業主面臨較大風險。
2、整體出租。開發商將商業地產全部出租給商業經營者，獲取租金收益。這種方式回報周期長，風險大，但可以獲得物業增值和持續現金流，同時還可以以此獲得抵押貸款。
3、部分出售，主力出租。根據項目具體情況，部分出租，部分銷售。項目較好的運作模式是將部分房地產出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個商業地產的價值；同時高價出售待售物業，以獲得最大經營收益。
4、整體持有。開發商自己經營商業物業。這種模式的前提是開發商自身擁有商業的專業經營管理人員和隊伍，是開發商實現多種經營的途徑。實踐中，由于該模式容易使開發商自己誤入競爭激烈的零售業陷阱中，承擔商業經營風險；同時，容易出現商業經營人力資源和品牌資源的缺乏，導致房地產專業指揮零售專業的情況，外行領導內行；此外，還會加大開發商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實施。
5、混合運作。大量商業地產的出現，使零售服務企業選址機會增大、商業物業招商難度增大。開發商可以通過與零售商合作，共同經營商業地產。具體方式有：（1）保底+營業額提成模式。開發商提供商業物業，零售商負責其余部分投資，并負責經營管理，開發商得到保底金額和一定比例的營業額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為1.5～2%；百貨類商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤一般低于該項目正常出租時的租金。（2）參股經營模式。開發商為了吸引國內外知名的主力店而出資參股，該主力店設在其商業地產的分店，開發商參股比例一般不超過20%。分店每年按雙方約定向開發商支付租金，同時向零售服務商交納品牌使用費和人員輸出管理費，約為1.0～2%營業額。該模式優點是容易吸引知名商家，產生其他正效應，可帶租約銷售整體物業；缺點是參股資金分紅受分店經營狀況限制，并因此承擔經營風險。
6、產權式商鋪。產權式店鋪，指開發商將商業地產分割成小商鋪出售給小業主。具體操作中可以采用：（1）售后產權人自營。這種方式不利于物業的持續經營。（2）先分散售出產權，再集中招商。這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產權。這種方式既有利于開發商獲得物業最大增值，又有利于商業物業持續經營。（4）采取售后包租。由開發商聘請專業經營者經營商業物業，并承諾一定的收益回報給小業主。這種方式實施過程中往往由于商業經營失敗或開發商失信等各種原因，而使小業主難以獲得承諾的回報。（5）以租代售。承租人租賃物業一定年期后獲得物業產權。當前，有些開發商對農貿市場經營采取現代超市加商鋪地產的模式，其實質是對農貿市場的產權式商鋪運作與超市零售商的合作組合。根據分析商業地產投資的特點可以看出，商業地產投資的風險是相當大的。因此，在分析評價商業項目投資方案時，也要把風險控制考慮在內。
四、選擇商業地產盈利模式需要解決的問題
一是講求聚合效應和互補效應。把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商對項目的市場研究不夠，市場定位不準。
二是對高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地價昂貴，拆遷補償費、安置費巨大，開發成本非常高。城市中心商業地產一般都是高層，建設周期少則一二年，多則三五年，開發風險相當大。建設周期失控，會給資金供應、市場營銷等帶來困難。要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是要有跨行業整合的能力。商業地產不同于單純的住宅地產，具有跨行業的特點；不僅要為投資者定位，還要為經營者定位，甚至要為管理者定位。如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。
商業地產招商方案范文4
合肥市近年來進入穩步快速的發展階段，在科技、文化、政治、經濟等各個領域取得了巨大的發展進步。在這經濟發展的大浪潮中，該企業抓住商機，先后在合肥包河區、政務區建立商業廣場，大大提高了居民的生活質量，成為了集購物、休閑、娛樂、居住的綜合商業中心。該企業在合肥濱湖建立的文化旅游城作為合肥第一個文化旅游城市，聚合了文化旅游資源，推動了文化和旅游的深度融合，進一步提升了合肥的城市品位和知名度。本文將以合肥為典型案例，從中探尋該集團商業地產模式的發展和創新，并分析其中存在的不足與問題，從而推動該企業的進一步發展，并為其他商業地產企業的發展提供參考與借鑒。
二、發展歷程
該集團經過20多年的發展，目前已進入高速發展階段。截止到2014年，企業資產5341億元，同比增長34．5%，年收入2424．8億元，同比增長30%，企業凈利潤同比也大幅增長，連續第9年保持環比30%以上的增速。通過分析該集團的發展資料，可以看出發展過程中主要有四個階段:
(一)創業初期1988年，集團成立，初始資金規模很小，僅為100萬元，住宅開發為其積累了第一桶金。其后，一直到1998年，在從事住宅開發的同時，也開始開辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業等領域的探索，希望能夠拓展業務領域。
(二)轉型與調整期1999年，企業開始了“訂單地產”模式的償試。2000年，召開企業發展史上的“”，決定企業戰略轉型，確立了住宅地產與商業地產開發兩條腿走路的發展戰略。2000年，第一代商業廣場在長春重慶路建成。此后，企業先后在長沙、南京、北京等地開展房地產投資，這一階段也是企業第一、第二代產品投資的高峰期。2003年，企業遭遇嚴重的資金鏈危機，沈陽項目也遭遇了停業風波，企業不得不停下來重新審視自身的商業發展模式，并進行了系列調整。
(三)發展與擴張期2004年，第二代商業廣場以一種純商業組合店聯合發展的模式出現。而在2006年，該集團做出重大調整，全力推出第三代產品城市綜合體。城市綜合體的成功誕生，使其真正找到了商業加地產的最佳結合點，由此總結出主題拿地模式，從此企業步入了快速發展期。
(四)戰略調整期近幾年，該企業快速在戰略上朝文化旅游綜合體進軍。2013年10月，合肥濱湖文化旅游城開工，成為華東最大的文化旅游投資項目。之后，集團旗下擁有的美國AMC院線公司在美國正式登陸紐約證券交易所上市交易，企業也將涉足電商領域，自此，集團開始進入戰略調整期。
三、商業模式分析
該集團獨創的商業模式，包括前期的開發建設與后期的經營管理，主要體現在招商，拿地，營銷，管理，盈利等五個方面，我們將詳細地從這幾個方面進行闡述。
(一)獨創的招商模式訂單模式就是先招商，再投資，聯合開發，通過與跨國零售企業的合作，實施主力店經營，并通過主力店帶動小商鋪的商業地產運營模式。合肥蕪湖路商業廣場正是通過先投資后建設的訂單模式而誕生運營。蕪湖路商業廣場已于沃爾瑪、家樂福、國美等20多家跨國及國內頂尖商業連鎖簽訂了發展協議，而且還囊括了同慶樓飯店等高檔餐廳、星級酒店。這種招商模式使得集團擁有長期、穩定的投資合伙人，同時帶動了許多品牌的發展也吸引了更多的投資方的加盟?？梢哉f訂單模式是該企業商業模式的核心，是企業成功的最重要因素。
(二)低成本的拿地模式在很大程度上講，該企業的成功離不開政府的支持。由于商業廣場能夠創造大量的就業機會，增加政府稅收收入，帶動周邊土地價格的上揚。所以，一些地方政府主動找上門去，希望與其合作，并為此開出了優厚的條件。2013年，集團就作為唯一的競買方，以總價7．3321億元的價格毫無懸念拿下合肥濱湖六百余畝的地塊。這種拿地模式，這不僅降低了萬達項目運作的成本，而且為其高效運作提供了有利保障。
(三)標準化的營銷模式合肥濱湖旅游城項目，主要就是通過節點鋪排，短期聚焦，在很短的實踐內擴大品牌知名度與影響力。首先，在拿地前以懸念造勢，吸引全城關注。其次，企業在拿地后，通過報紙等新聞媒體，強勢宣導品牌概念。集團在開盤前共在合肥晚報等6大主流媒體連續投放，共計8周240版次。最后，企業采取售展體系，通過對旅游城規劃的展示震撼到訪客戶，提升客戶信心，同時吸引更多人群的關注。
(四)完善的管理模式企業還可以針對性的成立商業管理公司，制定了包含招商、裝修、開業等各方面的制度，使得員工日常的行為得以規范。另外，企業自主開發了模塊化管理系統，將模塊化管理與責任人的績效掛起鉤來，執行嚴格明確的獎懲，極大地調動了執行者的責任心與積極性。該企業商業管理的優勢還在于有一支強大的商業管理團隊，其目前擁有全國最大的商業管理人才隊伍，通過專業的商業開發團隊不斷的創新，準確的進行市場定位，增加市場份額，使其商業價值不斷提升。
(五)良性的盈利模式集團采取一種“現金流滾資產”的盈利模式，其將公寓、寫字樓出售獲得的現金流部分用來支持商業物業的持有，部分用來購買土地資產，以支持擴張。按照這種模式，銷售業務也就占據了非常重要的作用，是企業的生命線。合肥天鵝湖商業廣場正是采取這種盈利模式，通過廣場周邊地產寫字樓、酒店、住宅的銷售獲取資金，再將資金回籠用于項目的繼續建設。盈利模式的良性循環，使得企業資產猶如滾雪球般地膨脹，不斷擴大。
四、商業模式的問題
雖然其商業模式取得了巨大成功，企業規模得以不斷擴大，極大地推動了地方經濟的發展。但不可置疑的是，其商業模式仍然存在一些問題，這些不足制約了企業的進一步擴展。
(一)訂單模式缺乏創新訂單模式化使得其成功鎖定了一系列大型品牌連鎖的商家企業的加盟，但存在最大的問題是，每個“訂單”換湯不換藥，比如在合肥的包河區商業廣場里有沃爾瑪超市，天鵝湖則換成了華潤萬家;且除了商鋪和周邊酒店不同外，其余的地方兩個商業廣場幾乎相同。由此可見，其訂單模式是一種復制而來的形式，對城市的適應性不足，地方區域文化特征不明顯。
(二)業態布局陳舊調查顯示，天鵝湖商業廣場經營品牌共計208家，其中零售類占63．9%，餐飲類占25．5%，休閑娛樂類占1．9%，服務配套類占8．7%，整體業種類型豐富，符合城市商業新中心的定位，但從中也可以看出天鵝湖商業廣場的業態組合稍顯陳舊。同時，從公布的數據來看，其商業廣場每日客流量正在逐漸下降。隨著互聯網時代的到來，人們的消費習慣正在悄然發生著變化，電子商務使得人們足不出戶就可以買到所需物品，這無疑嚴重影響了商業地產的客流量，對于集團來說也是一個新的挑戰。
(三)資金風險凸顯通常情況下，商業廣場在施工完成后，都會將工程中的住宅和寫字樓以及其他項目部分出售給公司以及其他投資者，以償還債務，保證項目開發建設所需要的現金流。但由于部分項目售價較高和經營問題，導致投資者后期的獲利空間有限，投資者的回報很難得到保證，從而產生了商業地產的銷售與回報矛盾，在這種情況下，商業地產動輒上百億的項目很容易出現資金問題。
(四)企業管理混亂商業地產的企業管理問題一直是我國商業地產行業頭疼問題，在2013年，合肥濱湖旅游城開盤時期，就曾出現大量客戶積累，現場客戶管理混亂，客戶滿意度極低，后期退房客戶較多的情況。在企業2014年工作總結中也指出大歌星出現嚴重管理漏洞，財務系統三次預警。所以混沌運行管理不僅會影響長期收益的商業項目，還會影響到商業地產開發商的品牌形象，甚至會導致商業項目的失敗。
五、優化方案
為了保持競爭優勢，針對該集團存在的問題，可以通過模式創新、業態布局、資金策略、公司治理四個方面進行優化。
(一)模式創新針對集團訂單模式的不足之處，我們提出一些有效的優化方案:首先，應充分地將自身企業文化與地方區域文化特色相互結合起來，盡可能引進新型業態，將商業廣場做出地方特色。比如，合肥市的包河區可以結合肥老城區的特色來考慮，天鵝湖地區則可以通過天鵝湖畔、市政務區中心周邊優美環境等來做出特點。另外，在招商引資方面，不能操之過急，要重視商業品牌和長期的經營效益，保證各類商業項目的數量與質量。同時要加強后期的管理，完善監督體制和服務體系，從而始終保持對商鋪的吸引力。
(二)調整業態布局對于陳舊的業態組合，通過定期的消費者消費情況調查，可以有效的了解各種品牌的需求情況，來相應的調整品牌和店鋪在廣場內部的分布。并且可以適當的在商業布局方面進行創新，提高休閑娛樂和餐飲類的比重。對于電子商務帶來的挑戰，嘗試著從消費者行為習慣的變化考慮，增加體驗式業態的比重，從而使整體業態組合結構更加符合現實狀況。
(三)優化資金策略首先，在銷售控制階段要保證商鋪的價格能夠穩步爬升，控制好價格以提升商業項目的價值空間。其次，還可實施物業開發為先，將商業項目分期開發，這么做的目的是降低資金壓力，并給后期的開發營造升值的機會。最后，要控制好局面，分樓層銷售，盡量在短期內將店鋪都能夠快速銷售，以便快速收回資金。通過以上措施，相信在一定程度上保證了地產項目的資金安全，并且在未來也能夠實現商業地產項目的可持續發展。
(四)加大公司治理為了更好發展，集團應該及時修改調整公司的規章制度，規范公司的治理結構，明確股東大會、董事會、監事會三者權限，使得三者分別充分履行決策、執行、監督的職責，從而形成科學有效的職責分工和制衡機制。在董事會組成方面，確實引入外部獨立董事，解決董事會的獨立性問題。從而完善公司治理結構，改善公司管理混亂局面，建立現代企業制度，確保企業高效運營。
六、總結
商業地產招商方案范文5
一、商業地產開發企業成本管理策略
1商業地產開發的目標成本管理商業地產開發的目標成本管理屬于事前控制，將控制重心放在生產開始之前的預測、決策和準備階段，將不必要的消耗和支出控制在事發之前，盡力使成本方案達到最優。目標成本管理是以目標管理的理論、方法為指導原則，結合公司發展的現狀提前做可行性研究，充分激發公司內部潛力，運用科學的手段確立該時期的成本額度和成本管理的目標。然而我國的投資公司發展起步晚，在成本管理方面存在眾多問題，例如沒有完善的成本管理制度體系、管理觀念與管理方法不科學、執行力不夠等。目標成本管理的關鍵在于控制，控制項目成本制定的過程中的一系列活動：預測、計劃、實施、核算、分析和考核等等。（1）建設目標成本管理制度。投資公司應成立專門部門或個人負責目標成本管理，設定規范的各類規章制度、合理的崗位職責和嚴格的控制流程等。商業地產開發項目是一個復雜的過程，涉及多個公司、部門，如果沒有合理的規章制度和崗位職責，會使整個流程混亂，增加不必要的耗費。（2）實時監控掌握項目合同進度。目前大多數商業地產開發投資公司都是在項目合同洽談結束后才進行目標成本的核算，但是這樣缺乏在項目開發過程中的控制，容易造成超合同付款現象。投資公司應該在項目開發的全程內實時了解最新的動態成本狀況，這樣就會避免合同簽訂后的才發現無法彌補的問題。2商業地產開發的設計階段成本管理商業地產開發的設計階段工程成本管理主要體現在對工程造價的控制。我國投資公司在對設計階段的工程造價控制還存在一定問題。設計方案應在對實際情況充分調查后，針對環境、交通規劃以及建筑用途等方面，準確制定詳細的設計方案。然而我國目前的絕大多數投資公司只是為了通過政府等相關部門的審批，設計了簡單的建筑布局后就進入施工設計階段，沒有預先進行合理的造價推算，最后根據后期的施工圖進行造價計算。這樣的設計流程的出的成本必然不是最優的結果，由此造成的額外成本消耗也是巨大的。（1）提高商業地產開發的設計水平。投資公司應該選取專業的商業地產開發人員，用先進的設計理念與科學的設計方法進行設計工作，并且嚴格按照設計流程完成設計。在設計過程中，投資公司還要充分考慮工藝、材料、技術等方面的選取與采用，運用合理科學的設計方法，使商業地產項目的性價比達到最優。（2）為設計階段提供充足的準備資源與時間。投資公司一般為了加快投資速度與較少前期投資現金，大都減少為設計單位提供設計所需基礎數據，甚至壓縮設計時間和降低設計費用，這些都會使設計質量受損，而最終反作用于投資公司的經濟效益上。所以，投資公司應該注重設計階段，為設計準備充足的地質、環境等基礎數據與資料，避免后期施工造成損耗過大等現象的發生。3商業地產開發的施工階段成本管理商業地產開發的施工階段成本管理是整個商業地產開發項目的關鍵環節，是對前面的目標和設計最終實現的過程。為了確保達到最初設定的成本預算，投資公司要認真嚴格對待此過程的經濟問題，最大限度的控制商業地產開發成本，以獲得最大的經濟效益。（1）優化施工方案。優化施工方案是降低施工成本的主要途徑。投資公司應組織專家對施工方案進行審評和更改。確定合理的施工工期和各階段施工工藝的選擇。投資公司要及時把握現場施工的實際情況，遇到技術等問題不要自己武斷決定，要咨詢現場工程師科學解決，努力尋找節約商業地產開發投資的潛力，從而控制施工階段成本，獲取更高公司利益。（2）建立材料詢價制度，嚴格把握項目材料成本。商業地產開發的工程材料費用一般要占總開發60％的成本，顯然投資公司必須牢牢控制材料成本的支出。投資公司應該設立專門的材料詢價制度，確保購入的材料在保證質量的前提下，達到成本最低。尤其在發生設計變更的情況時，投資公司更應該堅持先算賬、后花錢的原則，隨時掌握商業地產開發費用額度，避免產生超預算現象。同時，做好投資公司對商業地產開發項目的支付控制和管理，防范出現現金流缺口給投資公司造成財務風險。4控制商業地產開發項目的管理成本商業地產開發管理是一個龐大的項目管理，涉及到多方面的管理人員，其中產生的人力、管理成本也是非常巨大的。投資公司需要設立合理的相互制約的組織部門，配置科學的管理模式，提高管理者能力與素質，制定有效的員工激勵制度，來減少人力資源的損耗與管理成本。雖然對公司員工進行培訓會增加投資公司的人力成本，但是有效的培訓會提高員工專業能力與素養，有利于實現投資公司的戰略目標，減低公司運營成本，促進效益的提升。此外，對于投入運營的商業地產企業來說，做好招商工作，選配合理的物業管理單位與運營單位，也是做好集約化管理，節約成本的重要途徑。
二、結論
綜上所述，商業地產開發企業必須樹立科學的優化成本管理理念，通過具有前瞻性的市場分析，合理的優化各階段成本，達到成本管理的最優，以優異的成本領先戰略取得較高的經濟效益和股東利益，最終在激烈的市場競爭中處于不敗之地。
作者：崔婧單位：大連時代豪庭物業管理有限公司財務部
商業地產招商方案范文6
過去的十年，也是我同北京房地產共同成長的十年。
2003年，我結束了為期一年的工程施工工作之后，正式進入建外SOHO的銷售市場部開始了商業地產的營銷工作，把銷售以及工作做到細致入微，這是我在建外SOHO養成的職業習慣。2006年，我轉戰沿海賽洛城，10萬平方米的純商業地產，成為我發揮才能的“舞臺”。在大部分房地產人開始懵懂探索商業地產開發的時候，我以專業人員的身份進行著每一個營銷動作的實施，制定每一個方案細節。
在房地產政策層出不窮，大浪淘沙下房企震蕩的十年，我感受著房地產市場變化的同時，也直接“導演”了天驥·智谷的崛起，讓天驥·智谷逐漸走進人們的視野，成為人們關注的熱點?？梢哉f天驥·智谷是我地產從業生涯中，到目前為止最為滿意的一個項目。天驥·智谷項目總體定位為集總部獨棟、生態寫字樓、商業配套等多種產品類型為一體的低密度、高綠化率的智力密集型商務花園。在我接手這個項目之前，大部分營銷策劃以及后期的招商運營都還沒有啟動，這也是我到目前為止操盤的第一個產業地產項目。產業園區跟普通辦公用地最大區別在于，一定要非常重視企業入駐后期的運營管理，這不單是提供基礎物業服務。在操盤的過程中，我們提出了平臺46項服務，并深入地了解企業所需，在細節上全面護航企業成長，給他們解決企業融資、人才或者財務、稅務、政策各方面的問題。天驥·智谷不光是要做一個辦公區域的物業，更是企業的孵化器。
如今，我已經深耕房地產十年，這也正是住宅地產唱“主角”的十年，而最近我卻清晰地感覺到，我在這一場房地產開發熱潮中正進行著“角色”的演變，從最初的觀潮者，逐漸轉變為了弄潮兒。
