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摘要：企業投資管理直接關乎企業的有序、健康發展，對于房地產企業這類現金需求量巨大的企業而言，在一定程度上更是決定了企業的命脈。因此，國內企業家對于企業投資的管理重要性、決策的科學性以及資金應用的規范性尤為關注。本文圍繞房地產企業投資決策的重要性、科學決策流程以及現金的籌集使用、現金流價值分析等方面進行闡述分析，以實現公司財務科學、規范、高效的運行。
關鍵詞：投資決策；現金管理；價值分析
企業投資對一個企業的經營發展實在太重要了，不少企業正因為沒有好的決策及管理能力導致企業的破產，這樣的例子數不勝數，如何做好企業投資管理，為此進行研究和探討，確屬十分必要。筆者將從以下內容并結合房地產的拿地投資來加以探究：
一、投資決策的重要性
（一）企業的價值取決于未來現金流量的折現值
公司的價值取決其未來現金流凈量的折現，只有當公司投入的資本回報超過資本成本時，才會創造價值。而要實現公司的價值，有兩點至關重要，其一，公司要有利潤；其二，利潤應切實轉變為現金流入企業，因此投資是推動企業發展最重要的因素。
（二）資本預算將企業的戰略明確化、具體化
戰略是從企業的使命和愿景引發出來的，要使戰略明確化和具體化必須借助投資項目來實現的。（三）投資決策一般都是企業戰略性的、重大的經營活動的調整或加強投資項目一般也會持續很多年，重大項目的投資在不同程度上減弱了企業的財務彈性，影響到企業的融資決策。盡管融資決策作為單一的決策，但需要配合投資的行為，除了要考慮其獲取的低成本外，更要考慮資金的安全及效率問題，為此投資的規模要與企業的融資、自有資金及盈余能力相匹配。
二、房地產企業投資決策的步驟
（一）提出投資方案
一般的投資方案由董事會提出方案，重大項目由股東大會決定。
（二）估計方案相關的現金流量
1.項目投資的決策依據以現金流的測算為起點,它與利潤相比有其相同點和不同點。①相同點：若一個項目不考慮資金時間價值，則其現金累計產流凈流入等于累計凈利潤。②不同點：（1）凈利潤沒有考慮資金的時間價值，而資金的時間價值的折現則是財務決策的基礎。（2）凈利潤方法對財務風險缺乏足夠的判斷，一個項目現金流的實現和凈利潤的實現往往是不同步的，此時的決策很難預估到現金流短缺的風險，因此在實際工作中以現金凈流量來考慮相關的現金凈現流符合實際情況。2.測算現金的流入（營業收入、收回的運營資金、固定資產的出售、固定資產出售時的所得稅的抵減等）、現金的流出（付現的營業成本及費用、固定資產的投資、墊支的運營資金、固定資產出售時的所得稅繳納等），而在現金流出中，要著重考慮自有資金的占用量和融資方式是否可行。以下以房產公司為例對其收入及支出進行分析：①收入的測算：收入的測算的前提是產品業態，在拿地前一塊地的容積率是既定的，此時需要測算如何搭配產品類型，比如別墅、高層或者排屋、多層等等來實現收入的最大化和去化周期的最短化。另外收入的測算要結合區域板塊未來土地供應、區域內近年商品住宅量價走勢、周邊的樓價和配套（學校、醫院等）、區域內未來的人口流量和未來的發展規劃等來確定總收入以及收入實現的時間點。②支出的測算：支出測算主要有成本、費用、稅金。目前隨著房地產市場的標準化，成本和費用的計算基本可以框定，此處節約空間并不是很大，而稅金當中所得稅和增值稅隨著收入、成本和費用的框定也基本確定，此時稅金中土增稅的影響較大，一個地塊不同的分期則土增稅的金額會有很大的不同此處財務應該著重測算。另外房地產投資的周期性很強，一般以交納拍地保證金為起點，預售許可證取得前為資金需求量最大時間點，項目交房時為現金流取得最大值，所以房地產的現金流實現與權責發生制的會計利潤實現基本不能同步。因此房地產的拿地投資測算應以現金流的價值分析為主。
（三）估計方案相關的各種價值指標
如凈現值、內含報酬率、現值指數等的估算。其中非折現指標也需要進行考慮比如項目資金占用最大時間點，此時應考慮企業是否有充足的資金去滿足，已經如何籌集資金去滿足，如不認真考慮有可能導致優質項目的爛尾。
（四）進行分析、決策
對于估算出的凈現值、內含報酬率、現值指數等指標，就可對其進行分析與決策。對于房地產企業來言靜態指標主要關注：1.現金流回正時間點：在此時間點內則項目自己可以自收自支從而不用額外增加現金的投入。2.現金回收期：因為房地產的資金投入較大資金風險隨著國家的宏觀調控會發生很大的變化，此時及時回收現金可以較大程度的避免本金虧損風險。對于房地產企業來言動態指標主要關注：1.內涵報酬率：因為內涵報酬率可以確定房地產企業采用何種方式進行融資、融資的規模和利率的高低。2.凈現值此時可以判斷在項目周期的長度對動態收益率的影響以及項目是否能夠達到股東要求的投資收益率。由于房地產企業周期短，資金占用量大、營運速度快的特點，靜態指標尤其是資金平衡點作為項目投資的底線，動態指標內含報酬率和凈現值作為項目是否有投資價值的判斷方式。
（五）對項目進行事后的審計
由于是初次的投資方案，其后應予以審計，有沒有出現偏差，如有及時跟進與校驗。
三、現金的籌集和使用
根據項目的收支，可以計算出項目的現金缺口，此時公司需要進行現金的籌集。比如房產公司，現金籌集的最低要求是要能滿足企業在預售許可證取得前不斷裂，最高要求是籌集速度快、利率低。因此要根據自有現金流量和外部借款可以合理的來搭配房地產企業的股權和債務結構。四、常規企業現金流的價值分析及其優缺點企業可以采用投資回收期、凈現值、內涵報酬率等靜態和動態的分析指標進行分析。如房產公司，在拍地的時候只有土地價格是動態的，這時候可以采用土地基準價格每增加10%進行一次測算，這時候凈現值則是一個最好的考核指標，此指標把所有的資金投入都計算了時間價值，等得出凈現值為零的時間點此時則是企業拍地能出到的最高價格，也就是企業拍地的底線。關于凈現值和內含報酬率，可能決策者會對此問題有較大的爭議，必須要引起高度重視?，F將以上兩種觀點的優缺點作出如下說明：1.凈現值法(NPV)：其收益能否補償出資者投入的本金及所要求的投資收益，如果凈現值大于等于零，企業會采納，否則則予放棄該項目的投資。2.內含報酬率法(IRR)：項目本身要求的報酬率，在此要注意如下幾個問題：①如果內含報酬率法大于其資本成本，接受項目可增加股東財富，反之則不然。②內含報酬率法(IRR)的優缺點：優點：內含報酬率法作為一種相對數指標除了可以和資本成本率比較之外，還可以與通貨膨脹率以及利率等一系列經濟指標進行比較。缺點：由于是相對指標，無法衡量出公司價值的絕對增長；在衡量非常規模項目時，可能會產生多個IRR，造成項目評估的困難，這是內含報酬率法的最大局限性，如果產生企業預收款后投入的情況下，此時的IRR測算將會完全失效。針對這種情況，企業往往會采用凈現值法來替代內含報酬率法，進行相關正確的決策判斷。3.凈現值法與內含報酬率法的比較,總之，在項目投資決策時，在關注項目的前景性時，要預測好企業的資金需求量，在合理的資本結構框架下，隨著項目的開展，各種預測指標也要根據實際情況加以投資項目的風險調整、最佳資本預算調整，包括經營活動現金流、加權平均資本成本率等，這是財務管理的核心，也是財務人員的價值之所在。
作者:趙濤 單位:浙江中興稅務師事務所有限公司
