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摘要：近年來，房地產行業發展迅速，房地產企業由于自身的發展特點，其普遍面臨項目開發周期長、投資金額大等特點，企業的財務管理難度較大。本文將從房地產企業管理方面著手，對企業管理特點、管理側重點進行分析，并從構建成本控制平臺、經營決策平臺以及運營監控平臺這三個方面提出強化企業管理會計體系的具體思考。
關鍵詞：房地產企業；管理會計系統；成本控制；運營監控
一、房地產企業的管理特點分析
于其他企業相比較，房地產企業在管理運營方面難度更大。首先，對于房地產企業來說，項目既是企業管理控制的重點，也是影響企業發展的重要因素，因此，房地產企業多被劃分為項目公司、區域公司、集團公司這三級結構，結構復雜，管理難度大。其次，房地產項目多需要歷經兩年到三年的時間，甚至部分項目需要數十年，開發周期過長，運營管理的不確定性和風險性大大增加。同時，對于項目的開發來說，房地產企業在前期需要投入大量的資金，且資金回籠速度緩慢，這就需要房地產企業具有更高水平的成本資金控制能力，提高資金的利用率，降低資源浪費，避免資金鏈斷裂風險。除此以外，隨著經濟的發展、人們生活水平的提升，人們的服務需求也發生了相應變化，房地產企業為更好的滿足人們需求，開始呈現售樓、租賃、物業、商業、體育、旅游、影視多元化發展態勢，企業經營面增加，運營管理難度也大大增加。
二、房地產企業管理重點分析
對于房地產企業來說，其管理重點有三個方面，分別為運營能力、現金流及利潤，具體來說，運營能力是企業能夠保證現金流并獲取利潤的前提，現金流和利潤是支撐企業能夠有效發展的基礎。房地產企業在前期項目的開發階段，需要投入大量的資金且資金回籠時間較長，因此，企業需要高水平的現金流控制，不僅要對企業的區域現金流、集團現金流、項目現金流隨時掌控，還需做好合理的融資規劃，避免資金鏈斷裂。同時，房地產企業對資源依賴性較強，土地資源是企業發展的重要基礎，因此，企業在發展過程中需要面臨金額較大的建造成本、土地成本投入，資金需求量較大，企業對成本的控制能力也需要進一步強化。項目的順利開展是房地產企業業務的重點，但就房地產企業項目來說，其普遍需要經歷較長的開發周期，周期多為兩年、三年，甚至數十年，因此，以年為單位周期的管理方式無法有效滿足企業的發展需求。企業必須要根據自身的項目特點，充分考慮項目的開發周期，以此為基礎構建起短期、中期、長期的運營管理方法，實現項目開發過程中的全過程把控。
三、構建房地產企業管理會計系統的相關措施
對于房地產企業來說，對項目運營、成本控制以及現金流的規劃是企業管理的三個重要方面。而為了解決這三大問題，全面提升房地產企業的管理能力，企業可以適當的運用成本管理、全面預算管理以及管理會計報告等工具，更為直接的進行成本控制，具體來說，企業可以通過搭建成本控制平臺、運營監控平臺以及經營決策平臺等，以科學的平臺構建來保證企業成本的有效運用、問題的及時解決發展和科學決策、資源的合理配置。
(一)搭建有效的成本控制平臺
成本控制平臺的構建除了需要涵蓋外部及標準的數據庫之外，還應適當增加歷史數據，以此來保證數據庫的全面性。對于房地產企業來說，成本控制平臺的建設有利于幫助企業增強成本控制水平，避免資源浪費等情況的出現。成本控制平臺的建設有利于實現所有成本的可控可比，具體來說，成本平臺的建設可全面整合標準數據、歷史數據、現實數據及預算數據，通過對數據的靈活運用來保證對成本的管理控制，并可實現對全成本的動態性回顧，以達到提高目標成本預測準確性的目的。在減輕員工工作重擔的同時，提高對數據的有效的運用，避免資源浪費等情況的發生。同時，房地產企業在建設成本數據庫時，需重視材料價格庫、含量指標庫和單方指標庫這三個方面的內容。具體來說，企業首先需要構建起含量指標庫，在充分考慮項目規劃指標和含量指標的基礎上，對工程量進行快速測算，為后期的限額設計提供參考，從而提高結構方案的科學性、合理性，降低企業的發展成本。其次，企業需要構建科學的單方指標庫，明確項目的不同差異，保證建造標準的合理性，對單方造價進行有效控制。同時，單方指標過程需要實現項目啟動、施工圖預算、項目招標以及結算這四個階段的全面監督管理。而對于企業來說，材料成本作為施工階段作為重要的成本之一，其將會對企業整個項目的成本產生一定的影響。因此，企業還需要合理確定材料價格庫。通過搭建標準庫、歷史庫及外部庫從而形成系統的材料價格庫，實時把握采購、招標主動權，增加對成本的控制力度。
(二)搭建有效的運營監控平臺
運營監控平臺的搭建需要借助先進的信息技術，通過對現有運營系統的數據提取，再加上適當的清理、抽取、轉換和裝載加工，將加工后的數據引入到企業的數據庫之中，并通過各類工具對企業數據的分析處理，形成對企業發展有效的信息，實行對企業運營的全過程監督，幫助企業及時了解各個項目的具體運營情況，其企業管理層科學決策提供信息支撐。企業在搭建具體的運營監控平臺時，主要可以從以下的三個方面著手：第一，根據企業現有的經營發展現狀，結合企業的分析需求變化及相應的分析指標庫，構建起配套的報表分析系統，以合理科學的層層分析來及時發現企業的經營問題，并采取具體的應對措施，避免企業面臨經營風險問題，提高企業的管理能力和經營能力。第二，根據企業的發展特點，構建企業層面的數據庫，通過數據集成工具有效整合分散數據信息，提高信息的利用率。聘請相關專家根據企業發展現狀規范相應的分析維度，以縱向、橫向兩個方面實現企業成本、營銷以及成本數據的全面分析，及時發現企業的經營問題，從而制定科學的應對措施。第三，提高信息的共享性和及時性，構建高效統一的數據平臺，根據不同部門的管理需求設定相應的信息查看權限，加強各個部門之間的聯系，打破部門間的信息壁壘，提高信息的有效利用率。同時，企業可以加大對現有信息技術的積極引進，例如，在搭建運營監控平臺時引進BI技術，以BI技術來對相關數據進行整合分析，在保證數據加工準確性的同時提高數據加工的深度。做好資金信息的及時披露，并組織專人進行定期的盈利預測，及時監控企業的運營情況。
(三)搭建有效的經營決策平臺
對于房地產企業來說，經營決策平臺的搭建主要是指企業全面預算管理系統的優化升級。相對于其他行業來說，房地產企業在經營決策時主要會涉及到五個方面，具體為拿地預測、盈利預測、現金流預測、項目全生命周期預算和年度預算。其中，拿地預測主要是指對相關土地進行經營性預測，為企業是否拿地提供決策支撐。盈利預測主要對企業的經營結果進行預測分析，提前做好資金流規劃，避免資金鏈斷裂等情況的發生。同時，項目全周期預算可對企業決策、經營產生重要的積極影響。總的來說，以上的五個方面都是企業在經營發展過程中需要重點關注的幾個方面，且企業在具體的發展過程中，可以自身實際的管理需求、管理現狀、管理問題為核心，搭建真正適合企業發展的經營決策平臺。在具體搭建經營決策平臺時，企業除了需要充分考慮自身的實際發展情況之外，還可積極引進先進的管理方法。例如，企業可自身的管理特點及業務特色構建多套預算編制模型，建立全面的預算管理系統。就橫向來說，建立包含物業管理、持有經營性物業和房地產開發三方面的預算管理模型。就縱向來說，建立包含公司總部、城市公司、項目公司三級管理的預算管理模型。從內容方面來說，除了建設以季度為周期的動態性模型外，在編制年度預算時可以目標測算為核心。就項目層面來說，除了對既有的項目進行全周期預算模型之外，還可搭建反映項目可行性的預算模型。在現有的市場環境下，搭建成本控制平臺、運營監督平臺和決策經營平臺是加強企業管理會計系統的重要措施，但以上三大平臺的具體建設還需要企業從自身的實際情況出發，根據自身的管理需求、業務特點進行有效的分析。
參考文獻：
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作者:陳燕 單位:南通五建控股集團有限公司
