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[摘要]房地產企業的內部經濟活動復雜且管理難度大，而實施內控管理建設可以有效地改善這一現狀，但是不少房地產企業的內控管理效益并不樂觀，對于房地產企業而言，內控管理建設的突出職能主要是風險管控、監督評價以及效益提升職能。因此，房地產企業要想充分發揮出內控管理建設的真實效果，就需要持續地探索能夠強化企業內控管理職能的有效措施，以期企業管理水平、效益水平的穩步提升。
近年來，為適應“房子是用來住的、不是用來炒的”等宏觀調控政策的持續落實，房地產企業需要面臨更高要求的經濟環境，同時內控管理能夠幫助房地產企業完善風險管控、監督評價工作，以便于企業效益的提升。因此，內控管理成為房地產企業持續探討和改進的熱門管理工具。
1基于房地產企業的內控管理職能闡述
1.1內控管理的風險管控職能
由于房地產企業屬于高風險的行業類型，實施內控管理建設對其風險管理工作產生一定程度的積極影響，因此，房地產企業要切實發揮出內控管理的風險管控職能。具體而言，其風險管控職能主要表現為三方面內容：一是內控管理建設有助于企業風險決策機制的完善。搭建科學的內控體系，需要風險管控流程的梳理、風控制度的健全、組織結構的優化，管理環節責權明確，使得房地產企業應對重大經濟決策時具備足夠的風險控制能力，繼而保證企業風險信息的充分獲取、決策科學性的有效提升。二是內控管理建設有助于企業風險意識的提升。由于內控管理環境的構建和優化需要企業完善風險評估工作，企業的內控制度內容就需要進行風險評估流程、風險評估機制方面的設想，從而確保企業風險意識環境的持續優化和改進。比如，企業風險評估機制的完善，可以專門針對銷售環節、招標采購環節的風險開展定期評估工作，從而降低市場波動風險對企業成本的影響。三是內控管理建設有助于企業風險水平的降低。由于房地產企業的財務決策具備極強的不可逆轉性、財務決策的風險影響因素多，如宏觀監管政策因素、利率政策因素等，房地產企業實施內控管理建設就需要完善相應的內控風險控制部門，同時使其肩負起監督和探討各項風險決策的責任，最終確保企業風險水平的有效降低。
1.2內控管理的監督評價職能
房地產企業要切實提升內控管理的建設效益，就需要充分發揮出內控管理的監督評價職能。也就是說，房地產企業需要從內控管理制度入手，通過管理績效的監督設定、內控執行的監督設定，從而實現企業內控制度的有力執行和效益發揮。一方面，房地產企業針對內控制度的執行監督機制是內控制度健康運轉的前提和重要保障。由于企業職工應對新制度或新機制存在一定的緩沖時間，房地產企業改進或初次建立內控制度的情況下，就需要持續的完善相應的執行監督機制，從而確保制度內容的迅速落地，最終有力達成實施內控管理建設的各項目標。例如，針對企業內基層一級部門或機構的內控管理活動，企業上一級的負責人要開展定期的巡視督導活動，其具體監督內容包括開發成本控制活動的實際執行情況、監測和控制企業開發地產過程的不規范行為、績效約束與控制活動等等，從而保證房地產項目開發過程的規范性、項目資金支付環節的嚴謹性以及企業銷售績效的可靠性。另一方面，房地產企業針對內控管理的績效設定是內控制度落地的內在要求。盡管多數企業具備內控管理的專設部門或特色制度，企業要充分發揮出內控管理的監督評價職能，依然需要對內控管理活動進行切實的績效監督和激勵。
1.3內控管理的效益提升職能
房地產企業切實加強內控管理制度的落地執行，能夠促使企業成本管理風險、風險管理水平、決策科學性得到一定程度的改善，從而進一步促使企業效益目標的達成。一是科學的內控管理增強企業決策的正確性。由于內控管理針對單一項目實現全生命周期的現金流配置和管控，加之預算可行性的重復考慮，企業在項目開發前就能夠極大程度的杜絕決策失誤的風險，最終保證企業不形成額外費用作為效益提升的基礎鋪墊。二是有效的內控管理保證地產項目的剩余價值量不滑坡。如若房地產企業具備約束力足夠強的內控制度，那么企業項目開發的動態成本范圍就會得到有效控制，繼而保證企業工程造價的合理性，最終促使項目開發的剩余價值量、剩余價值率有效提升。三是內控管理有助于資金計劃的效益提升。由于內控管理需要企業持續的完善資金計劃、加強資金撥付控制，從而保證企業資金支付期數或支付時點與工程進度目標相符合，繼而有效杜絕項目超額支出和超進度支付的情形。
2強化企業內控管理職能的有效措施
2.1完善內控管理制度的風險評估內容
盡管眾多房地產企業已經具備了初步的風險管控意識，但是其內控管理制度的風險評估內容安排依然有待完善和改進，具體而言，需要企業管理者主要從兩方面入手：一方面，需要加強內控管理制度針對風險評估工作的機構安排。這需要企業針對內控風險控制工作專設部門或負責人，使其承擔起企業長期、短期的風險評估及風險預警工作，從而防范房地產企業可能發生的各項經營風險、降低動態成本超支風險的可能性。另一方面，需要完善內控管理制度針對企業風險預警流程的設計。由于房地產行業屬于風險不確定性較強的行業，要充分降低企業的風險水平，就需要企業內控管理制度持續的細化事前的風險預警流程，也就是說，企業管理者可以從項目開發前的風險識別和分類、前期風險成本評估、風險預警處理方案等環節加強制度部署和規劃，以便于企業內控風險管控職能的充分發揮。
2.2科學完整的構建內控目標體系
要確保房地產企業內控管理活動的健康運轉，企業管理者需要科學構建完整的內控目標體系，具體而言，主要關注三方面內容：一是關注資金風險控制目標的完善。這需要房地產企業科學制定資金計劃和資金管理目標，同時對融資風險成本、工程造價進行及時的評估和探討，以便于企業資金風險控制目標的科學設計。二是關注內控管理活動的績效目標設計。這需要企業持續的改進內控培訓活動、內控評價活動的績效指標體系，從而促進企業內控管理水平的進一步提升。三是完善內控管理活動的效益目標設定。由于房地產企業極易受到市場波動和政策變化影響，企業內控效益目標需要包括多因素影響的成本控制目標、資金分時點支付的控制目標。比如，針對企業資金分時點支付的控制目標，要通過項目進度的控制與評估確定各階段資金支付額度，以控制企業項目建設成本、提升項目開發效益。
2.3提升內控管理制度的監督力度
房地產企業要想充分體現內控管理制度的職能效果，就需要持續提升內控管理制度的監督力度，也就是說，房地產企業從企業管理意識、組織結構以及管理流程方面加強內控管理活動的監督和評價。一是強化組織結構對內控管理環境的支持。這需要企業不僅建立或完善內控管理活動的中心監督部門，同時還要針對內控管理活動的審計責任設立專人或單一部門，從而確保企業各項內控管理職責的有力執行，最終充分發揮出房地產企業實施內控管理的職能效果。比如，可以設立內控審計層級成為企業內審部門的分支級別，使得房地產企業具備專業的人力資源投入到內控活動的監督工作去，最終充分提升企業內控制度、內控流程的執行效益。二是增強內控管理制度的效益約束力。這需要企業繼續健全內控制度中的成本管控機制、績效透明化控制方法，保證企業項目開發的動態成本處于科學合理的范圍，從而保證項目開發的經濟增加值不滑坡，最終有助于企業效益目標的迅速達成。比如，針對企業內單一部門或機構負責人的內控績效擴充內容，應當將內控執行績效納入個人績效體系，從而切實激勵企業各級管理者充分的執行內控制度、發揮內控管理的效益提升職能。
3結語
綜上所述，房地產要持續的強化內控管理建設的職能發揮，就需要結合行業特征、企業現狀探索自身的內控改進措施，包括完善內控管理制度的風險評估內容、科學構建內控目標體系、提升內控管理制度的監督力度等等，從而尋求企業內控管理、財務管理水平的穩步提升。
【參考文獻】
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作者:孫琳 單位:成都城投置地(集團)有限公司
