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摘要：經濟新常態下，我國房地產行業正逐步邁入“分化階段”，房地產行業競爭壓力也逐漸增大，存貨管理能力在房地產行業中占據著越來越重要的地位。本文通過對我國房地產行業存貨管理的研究，分析指出了該行業存貨管理存在的問題，并提出相關建議方案。
2022年，我國房地產行業逐步邁入“分化階段”，房價下跌的城市將繼續下跌，人口凈流入城市將持續上漲。今年“兩會”強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，滿足購房者的合理住房需求，探索新的發展模式，促進房地產業良性循環和健康發展。隨著我國經濟發展進入新時代，我國房地產行業已由高速增長階段轉向高質量發展階段，對房地產企業的存貨管理提出了更高的要求[1]。本文首先將對我國房地產企業存貨的現狀進行分析，隨后將指明房地產存貨管理中存在的問題與誤區，最后將提出房地產存貨管理的相關對策建議。
一、我國房地產企業存貨的現狀
近期，隨著部分房地產企業紛紛公布2021年報或業績快報，房地產存貨問題再次引起關注。一方面，在恒大、華夏幸福、藍光等房地產企業紛紛暴雷的情況下，碧桂園、萬科、保利發展、中海地產、招商蛇口、華潤置地、龍湖集團等7家頭部房地產企業2021年存貨依然同比平均增長將近6%；另一方面，這7家頭部房地產企業存貨總計將近5萬億元，是7家公司總資產總和的52.51%。其中，每一家房地產公司的存貨占其總資產的比例均超過50%。經過中國房地產20多年的快速發展，目前，房地產企業的大部分資產集中體現在存貨上，房地產存貨已經成為房地產企業最核心的資產，換句話說，房地產存貨的質量好壞直接關系到房地產企業發展的質量高低[2]。
二、房地產存貨管理中的問題與誤區
目前，大部分房地產企業對房地產存貨管理都存在著一定的誤區，如對房地產存貨概念的混淆、對房地產存貨大小的擔憂、對房地產存貨結構研究的淺顯。
1.房地產存貨的概念
在日常房地產存貨管理中，存貨與庫存頻繁出現，也極易混淆使用。存貨作為會計概念，是列入企業資產負債表的有形資產。房地產存貨的本質是房地產企業持有待售的資產，具有開發周期長、投入資金較大、自身價值波動大、與國家政策相關性高等特點。另外，在會計準則上，交房是房地產存貨結轉營業收入的節點，與銷售節點不同，房屋即使已實現銷售，但在交房前也依然以存貨形式存在，無法實現存貨去化[3]，存在一定滯后性。庫存作為銷售概念，指未被銷售的產品。庫存的對象為產品，在房地產業務中可以狹義的認為，產品就是取得銷售許可證后的待售房屋。房地產庫存就是取得銷售許可證而未實現銷售的房屋，即可售未售部分的房屋，是以是否實現銷售為節點而確定的。
2.房地產存貨的大小
本文依據各公司2021年年報數據和中國指數研究院公布的2021年度銷售額排行榜，選取了碧桂園、萬科、保利發展、中海地產、招商蛇口、華潤置地、龍湖集團、新城控股、中國鐵建、遠洋集團等10家房地產公司。這10家房地產企業中，年銷售額5000億元以上的房地產企業3家（碧桂園、萬科、保利發展），年銷售額3000億元～4000億元之間的房地產企業3家（中海地產、招商蛇口、華潤置地），年銷售額2000～3000億元之間的房地產企業2家（龍湖集團、新城控股），年銷售額1000以上的房地產企業2家（中國鐵建、遠洋集團）。這10家房地產企業涵蓋了中央企業、地方國企和民營企業，具有一定的代表性。在這10家房地產企業中，除遠洋集團外，其余9家存貨與銷售額比率均超過1以上，平均存貨與銷售額比率為1.4。房地產存貨總量是業務發展水平和行業排名的客觀體現。對房地產行業來說，存貨是銷售的基礎，銷售是利潤的來源，存貨多少決定了銷售額的大小，銷售額的大小在一定程度上決定了利潤的多少，也決定了行業排名。房地產企業對自身定位、發展目標、規劃路徑、實施步驟以及資源配置有較為清晰的認識，通過對這些因素的綜合分析確定存貨“儲備”，存貨是這些發展目標和資源配置能力的“實物”體現。
3.房地產存貨的結構
目前，房地產存貨分為開發成本和開發產品兩大類，其中開發成本又分為土地儲備和在建工程兩類。一般情況下，房地產存貨也可以直接分為土地儲備、在建工程和開發產品三大類。其中，在開發產品和在建工程中也包含已銷售未結轉部分金額，該部分存貨是產品已經實現了銷售，房款也已基本收回，僅剩交房環節，在本質上該部分存貨的風險已轉移至購房客戶。因此，對于房地產開發企業來說，已銷售未結轉部分存貨一般視為優質存貨，其占比越高，房地產存貨質量越好。尚未開發的土地儲備類存貨是房地產業務發展的基礎，跟房地產企業的發展目標和市場策略有直接關系，屬于正常存貨。房地產開發企業應該重點關注除已銷售未結轉部分存貨和尚未開發的土地儲備類存貨以外的房地產存貨，尤其是未實現銷售的房地產開發產品（達到了交房條件但是未實現銷售類存貨），這部分存貨是存在一定風險的庫存產品，是房地產存貨去化重點和難點。另外，房地產存貨也是個成本的概念，伴隨著整個房地產項目開發的全過程。因此，可以結合面積情況細化存貨結構，進一步了解存貨周轉的過程。其中，將開發成本對應為存貨1（土地）和存貨2（在建工程），開發產品對應為存貨3（竣工備案），在此基礎上，不僅增加了對應的可售面價，也細化了存貨2（在建工程）和存貨3（竣工備案）的成本結構。在存貨2（在建工程）中，劃分為已開工未達到預售條件的可售面積、已開工達到預售條件且已銷售的面積、已開工達到預售條件尚未銷售的面積等三部分。在存貨3（竣工備案）中，對應竣工未計營業收入可售面積，劃分為未銷售面積和已銷售未結轉面積等兩部分。具體如表3所示。
三、對房地產存貨管理的相關建議
存貨管理的有效性直接影響著房地產企業的健康高質量發展。存貨既保障了未來房地產企業的盈利空間，也會帶來計提減值準備等的不確定性。因此，房地產企業要進一步優化存貨管理的辦法，提高存貨管理的效率和質量，切實提升房地產業務收益。
1.對房地產項目進行分類管理
按照項目不同階段的特點，對房地產項目按在開發項目、尾盤項目、動態長期未更新項目等類型實施分類管理，堅持“一項目一策”原則制定存貨管理方案。對在開發項目要提高開發效率、加快開發節奏，控制開發成本、加大銷售力度，實現快開發、快銷售、快回款、快交驗；對尾盤項目要加快清理，可按照當年清盤項目和兩年內清盤項目進行分類，當年清盤項目必須在當年實現完全去化，作為業績考核的硬性指標；長期未更新項目（含存在糾紛項目和已清盤項目）要重新進行定位分析，如果認為項目可繼續推進，應拿出具體措施，限期啟動項目，確保順利推進；如果認為項目無法繼續推進或確屬已清盤項目，應限期內實現退出。
2.加強存貨去化目標管理
結合房地產公司業務實際情況，以項目為單位對房地產存貨開展一次全面梳理，摸清底數短板，提示風險問題，對梳理結果開展分析研究，逐項確定切實可行的年度、季度、月度存貨去化目標，并把目標進行層層分解，明確去化措施、時間節點和責任人，其中，月度目標、季度目標為定期跟蹤目標，年度目標為考核目標，把去化目標的實現作為考核獎懲的重要依據。
3.開展重點項目存貨管理
從存貨總額、已銷售未結轉金額、開發產品（其他類存貨為0）等指標為維度，對公司房地產項目進行梳理，定期選定重點存貨管理項目，突出去化重點，細化房地產存貨管控目標，建立房地產存貨管控臺賬，定期跟蹤管控進度，實現精準去化、精準施策。對存貨去化重點項目，堅持“分包到戶”原則，要強化區域公司領導責任、項目公司的主體責任、工作負責人的具體責任，區域公司領導要親自負責，加強對項目公司存貨去化工作的業務指導和監督檢查，明確工作目標，確保各項責任“分包到戶”，獎懲措施“落實到人”；同時，要加大督導力度，組織對重點單位和重點項目以“四不兩直”方式進行監督檢查，對存貨去化措施不力、去化成效不明顯的相關單位下發專項督導通知，對其負責人進行約談，同時強化存貨去化與業績考核、薪酬掛鉤，加大獎懲力度。通過重點項目的存貨管控，實現以點帶面，以重點促全局。
4.定期開展房地產項目壓力測試
要定期開展風險評估，對每個房地產項目進行壓力測試，尤其對于長期未開發的項目、已竣工但長期庫存積壓的項目、受各種因素影響長期滯銷的項目要充分考慮屬地政策、成本構成、價格走勢，綜合判斷是否存在減值跡象，合理預計減值金額，科學合理制定存貨管控方案，減少損失。
5.加大對房地產存貨質量的管控力度
房地產企業應調整房地產存貨的管控重心，應逐步由規模向質量轉變，進一步提高房地產存貨質量和周轉效率。一是建議重點關注剔除尚未開發土地儲備和已銷售未結轉部分存貨的房地產存貨凈值。從業務角度看，尚未開發土地儲備屬于正常存貨，已銷售未結轉部分屬于優質存貨，這兩類存貨是房地產業務發展的積極正面因素，不應作為房地產存貨管控的重點。二是建議對不同階段的存貨設置不同的考核重點。如尚未開發土地儲備考核的重點應為開發周期，如報批報建節點、設計方案節點、開工節點等；已開發未銷售部分存貨考核的重點應為開發周期和銷售周期，如施工進度節點、推廣節點、預售許可證節點、簽約節點；已完工未銷售部分存貨考核的重點應為銷售周期和交房周期，如交房驗收節點、簽約節點、尾款節點；已銷售未結轉部分存貨考核的重點應為交房周期和回款周期，如竣工節點、簽約節點、付款節點。
6.對房地產存貨進行資本化結構化籌劃
在現有會計準則下，重點研究房地產存貨在會計科目中的優化問題，如自持性產品轉固定資產或投資性房地產、房地產存貨轉為股權投資等的可行性；可以專項研究房地產存貨資本化運作方案，通過資產證券化等金融工具，盤活存量資產，為新項目騰挪出更多資金空間，實現“騰籠換鳥”；以房地產存貨作價出資，收購、兼并其他房地產企業，實現房地產業務規模擴大的同時，進一步降低房地產存貨總量。
7.研究組建房地產資產管理的公司
對房地產存貨進行分類梳理，重點對自持性物業、尾盤項目、長期未更新項目資產進行梳理盤活，以上述類別房地產存貨為基礎，定期通過內部資產劃撥或者以存貨作價出資，組建專門負責房地產存量資產管理的公司，專項負責房地產存貨或存量資產的盤活，實現對房地產存貨統一管理運營。有利于整體去化或者招商，還可以通過引入戰略投資者將資產管理公司進行非并表處理，實現存貨整體快速去化。
8.積極開展與其他企業合作
要加強與其他企業合作，尤其是注重產業鏈協同發展，充分發揮各自優勢，優勢互補，既擴大了房地產業務規模，也是實現源頭控制，降低成本，減少競爭，有利于推動房地產存貨去化。另外，要積極在探索與其他企業合作的模式和途徑上下功夫，通過項目股權合作等方式，實現項目出表管理，加快房地產存貨去化。
參考文獻：
[1]張淑娟.房地產企業營運資金管理問題思考與完善研究[J].中國產經,2020(19):157-158.
[2]龐竹.我國房地產行業存貨管理的問題與對策研究[J].經濟研究導刊,2017(31):104-105.
[3]蘇璟.房地產公司存貨管理——以北京房地產公司為例[J].中國管理信息化,2016,19(21):120-121.
作者：趙達 單位：中國中鐵股份有限公司投資管理中心
