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摘要：成本控制是影響企業經營利潤以及持續發展的關鍵因素。進入經濟新常態時期后，房地產企業收入增速下滑，“暴利”時代已然遠離房地產企業。而收入增速的下滑使得房地產行業的競爭壓力徒然加大，企業間競爭進入白熱化階段，而擁有較好的成本控制能力的房地產企業可以在競爭中獲得較為明顯的優勢，為此，加強成本核算、控制各階段成本成為房地產企業管理的重心?；诖?，本文首先闡述了房地產企業成本核算的重要性。再結合實踐，分析房地產企業成本核算中存在的問題。最后，結合問題成因，提出優化對策建議，對房地產企業成本管理水平的提升有一定的啟示作用。
關鍵詞：房地產企業；成本核算；對策
目前政府對房地產企業的調控力度加大，房地產企業的發展受到一定的限制，房地產企業的經濟增長放緩，同時在經濟新常態的影響下，房地產企業面對的市場競爭日益激烈。通過分析現階段房地產企業的成本核算情況可以發現，企業的成本核算仍然存在較多的問題，如核算方法和理念不到位、核算內容不全面、企業忽視核算結果的應用等。文章對成本核算的實際意義和問題進行了深入分析，在確定影響成本核算的原因后，提出有效措施優化成本核算，解決成本核算問題，提升企業的成本核算水平，為制定成本管理決策夯實基礎。
一、房地產企業成本核算的意義
成本核算主要是指將企業生產經營各環節費用耗資按一定的對象進行歸集和分配，將企業成本細化到具體，分離出經營單位成本。成本核算提供了各環節詳細的費用耗資情況，是房地產企業開展成本管理的主要依據，也是房地產企業控制成本的關鍵一環。從房地產企業經營活動來看，房地產企業的成本可以分為土地和前期費用、項目建設中的費用、配套費用和間接費用、籌資費用幾部分，費用類型較為復雜，需要企業分類型、分項目計入成本。對于房地產企業而言，由于其房產項目投資周期較長，投資風險較高，投資金額較大，開發過程中的成本支出項目眾多，成本核算難度較大，提高自身成本核算水平是其科學、合理制定成本管理決策的重要基礎，能夠幫助企業將經營成本分配到各科目、各部門，將各項支出費用進行細化和追溯，有效定位費用產生的源頭，有利于房地產企業將成本控制精細到各業務活動環節，提高資產價值核算的準確性，并實現節本增效，降低房地產企業經營成本，提高企業資金使用效率，進而提高企業核心競爭力，促進房地產企業實現可持續發展。
二、房地產企業成本核算中存在的問題
（一）核算方法和理念不到位。房地產開發項目工序復雜，設計多個環節，且房地產項目從立項到竣工期間，涉及商業區、住宅區、分期支付、一次性支付等多類核算，房地產企業需要根據不同核算對象來選擇核算方法。但目前來看，房地產行業競爭的白熱化使得房地產企業更為重視項目的開展和現有房產的銷售等工作，對成本核算重視不足，多數房地產企業的成本核算工作基本由財務部門包攬，財務人員分身乏術，且缺乏領導和其他部門的支持，成本核算工作開展較為緩慢，為趕上進度，難免還會存在將部分活動“標準化”、“統一化”。此外，房地產企業內部多數財務人員能力較為單一，其技能主要集中于服務財務會計的核算方面，分析能力相對較弱，對成本核算理念的學習和理解還不夠徹底，其能力水平難以滿足全成本核算工作開展的需求，實際工作中常容易出現人為誤差，比如容易混淆因土地糾紛產生的訴訟費和律師費的歸屬，將期間費用和開發間接費用混為一談。
（二）核算內容不全面，相對忽視無形資產。全成本管理是當前企業成本管理的主要趨勢和方向，多數房地產企業也建設了全成本管理體系。在全成本管理下，企業成本核算應覆蓋企業各項業務活動，對各項成本支出活動進行耗資分析，然而現階段下，部分房地產企業全成本管理體系不夠完善，部分房地產企業的成本核算范圍還較為狹窄，企業未重視人才成本、環境成本、技術成本以及信息成本等無形資產給自身總成本控制帶來的影響，導致部分無形資產未被準確地計入在賬，成本核算信息不夠全面、準確，且還存在部分費用分攤不均、不合理的問題，影響企業成本管理。
（三）成本核算結果應用效果不強。成本核算反映出的數據既反映了房地產企業經營活動中的主要成本支出信息，也是企業實現精細化控制成本的主要依據，一份完善的成本核算報告可以反映出企業成本管理中存在的問題，通過對成本核算數據的分析，可以找到成本控制的方向。但在實際管理中，一方面受房地產企業管理者思想認知的影響，管理層對成本核算分析不夠重視，成本核算結果得不到充分利用。另一方面，也受企業財務人員能力限制，財務人員對核算數據的解讀不夠深入，部分問題未得到剖光，成本核算結果應用不夠理想，成本核算職能作用難得到全面發揮。
（四）信息化建設緩慢，數據難共享。全成本核算的開展需要企業經營活動數據的支撐，然而目前，部分房地產企業的財務系統依舊以服務財務會計為主，系統功能無法滿足提供內部報告的需求，還需財務人員手動完成，且財務系統和業務系統之間缺乏溝通交流，企業內部還存在信息孤島問題，常存在核算數據失真問題。而部分房地產企業雖然在自身實力的支撐下，逐步推進財務管理信息化建設，在內部搭建財務共享平臺，但從其效果來看，信息化進程緩慢，在引入管理會計系統時，對自身經營實際考慮不到位，系統程序、流程和企業實際需求存在偏差，只能實現部分數據的實時共享，信息孤島問題依舊存在，數據準確性、全面性還有待進一步提高。
三、房地產企業加強成本核算的對策建議
（一）加強人員成本核算思想建設，科學選擇成本核算方法。加強對成本核算的重視以及明確成本核算的目標、內容等是房地產企業實現全成本核算、提高核算效率的前提。首先，房地產企業應從管理層認知層面出發，邀請專業人士或參加同業交流學習會等模式，拓展企業管理層對成本核算的認知程度，促使其明確當前房地產企業成本核算的方向、目標以及要點，并從企業戰略發展的角度出發，結合成本核算政策規范、財務部門成本核算意見等，編制較為科學、全面的成本核算規劃，以及成本核算方法選擇標準。比如對于容易存在爭議的土地訴訟成本等，企業可以將其歸為管理費用，即對于屬于企業行為而歸為開發項目的費用，應視為企業管理費用；因有償轉讓或銷售開發場地而產生的開發費用，應進入“開發成本—土地開發”賬戶，在項目交接后，及時進行項目決算。其次，由財務部門牽頭，將全成本核算理念宣貫到企業各部門，提高人員對成本核算的重視，明確各參與部門所擔負的相關職責，并將其履職情況和績效計算、崗位升遷掛鉤，以此來刺激企業上下各層級人員遵循成本核算流程、程序等的主動性，為全成本核算體系的建立奠定良好的基礎。
（二）拓展核算范圍。成本核算效用的發揮和其核算范圍有著重要的關聯，在拓展成本核算范圍上，首先，房地產企業應將項目活動各階段的核算按照參與部門人員職責來進行細分，在此基礎上開展精細化管理，細化成本核算的流程，以此來對房產項目建設每一環節、每一筆費用支出都進行核算。其次，以成本管理范圍為基礎，拓展成本核算范圍。房地產企業應加快全成本管理體系的建設，以項目前期、中期以及后期全方位進行費用支出項目為對象，橫向比對同行業其他企業數據，縱向比對企業以往核算數據，將以往未納入成本核算的支出項目、成本歸集不合理的支出項目等進行重新規劃，從而全面、科學的開展成本核算工作。
（三）加大復合型人才培養，加強對成本核算結果的分析。成本核算結果分析是成本核算作用發揮的關鍵一環。首先，房地產企業管理層應培養成本核算結果分析評價的意識，從制度或程序上要求并支持財務部門進行成本核算結果分析，編制相應的財務報告，將企業成本核算效果以及成本核算中潛藏的問題反饋給管理者，為其下期成本管理決策提供支持。其次，建立健全人才培養機制，對現有財務人員進行成本核算知識、相關政策學習的培訓，提高財務人員對全成本核算、新成本核算方法等的掌握，提高其成本核算能力。同時，還要重視管理會計知識體系的培訓，加快財務人員從核算向管理型人才的轉型，提高財務人員決策分析等管理方面的能力，能夠對成本核算數據進行追溯根源式的分析，分析出成本核算問題關鍵成因，從而更好地支持企業成本核算體系完善工作的開展。
（四）加強信息化建設進程，搭建共享平臺。成本核算的開展離不開系統的支持。房地產企業應加大在財務管理信息化建設上的資金投入，及時從市面上引入先進的管理會計軟件，并根據自身實際核算流程、財務活動流程以及業務活動流程等對系統功能進行進一步優化，提高企業系統核算能力以及滿足全成本核算下報表編制的需求，用系統代替大部分以往需要財務人員手動進行的核算工作，解放財務人員。同時，房地產企業也需配備適宜的系統操作人員，根據所引入系統模塊、程序等，編制操作手冊，減少操作中的人為誤差。
（五）加強各部門之間的聯動性。進入發展新時期后，房地產企業的經營也逐漸多元化，因而在部門、活動的管理中很容易出現割裂問題，比如部分企業的售價法和先進先出的庫存管理模式之間會出現沖突，無法給人員一個統一的管理標準。因而，房地產企業還需加大各部門之間的聯系，以價值鏈模式連接各部門，增加部門間的溝通，提高企業多元化成本核算方法選擇的有效性，規避沖突。而且，部門間溝通的加強也進一步提高了數據交互的真實性，有利于成本核算效率的提升。成本管理是現階段房地產企業實現可持續發展的重點突破口，面對當前復雜的經營環境，房地產企業還需從加強人員成本核算思想建設、科學選擇成本核算方法、拓展核算范圍、加大復合型人才培養、加強對成本核算結果的分析、加強信息化建設進程、搭建共享平臺以及加強各部門之間的聯動性等方面來推動全成本核算體系的建設，進而實現提高企業成本管理水平的目標。
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作者:王金麗 單位:三門中天仁德投資有限公司
