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摘要：近年來，國家制定了嚴格的地產調控政策，給地產公司的經營帶來較大的壓力。地產公司在這種調控政策背景下，必須加強單位內部項目投資成本的控制，通過精細化的管理來壓縮成本，來提高公司的項目利潤空間，因而在整個地產公司的財務管控中，成本管控已經成為地產公司的重要工作內容。
關鍵詞：成本管理；房地產；企業項目管理
對于房地產企業而言，想要創造更大的利潤空間，需要對成本管理工作給予足夠重視。在確保工程項目質量的前提下，對項目成本進行深入分析，并盡可能減少建筑資源的浪費，控制能源消耗量，以此來達到壓縮成本的目的，讓房地產公司可以順利實現自身的經濟效益以及社會效益。
一、房地產企業成本管理的意義分析
近年來，在“房住不炒”的大基調下，國家對房地產依舊嚴格調控，地產行業的競爭力度更加激烈。地產公司想要生存，就需要轉變開發模式，在研究客戶需求、精準定位的前提下，以戰略的眼光來運作項目，進行精細管理。在項目運作中，嚴格控制每一個環節中的成本，千方百計降低開發費用，增加經營利潤。良好的成本控制不僅會增加公司利潤，也會有助于加強內部各作業活動的管理，以規范職工的作業行為。把成本控制提前到項目投資之前，也有助于去降低單位項目投資、項目開發風險[1]。
二、成本管理在地產項目開發中的應用
（一）成本管理概述
成本控制的目標是降低公司資源消耗，提高勞動生產效率，從而提高公司的經營效益，實現企業的戰略目標。在現有的技術條件下，應用科學合理的成本管控策略，對地產公司內部各項作業成本進行確定，然后利用相關的成本控制方法和策略技術等工具，來控制各經營環節中的費用。如果經營人員對產生成本高的原因都不了解，而是盲目機械地去執行成本控制策略，由于地產公司建設過程的復雜性，產品的投資周期長等原因，又會帶來新風險。根據國內當前商品房的結構差異，這些建筑的開發設計會使用不同的技術，會造成地產公司內部各個項目建設成本差異較大，管理難度增加，成本的管控標準也不一樣。在地產公司項目的開發中，項目會產生時間和空間上的差異，而且在每一個地產項目的開發階段中，都會形成成本[2]。
（二）成本管理在地產項目開發中的應用研究
1.事前成本管控
在開發建設前，項目的篩選是整個地產公司的重要環節，地產公司要對市場進行調研，把握客戶需求，對項目進行精準定位，同時要了解地產項目可能的潛在風險，對項目未來的營業收入、利潤等進行綜合的測評和研究。在調查期間，地產公司要根據所投資的項目，選擇不同類型的投資方案，并收集與項目相關的各類信息，了解到地產項目開發建設的成本數據，對未來所可能形成的投資成本進行測算。在選擇方案期間，此時公司可以就方案的具體內容，來使用現金流量法、回收期法和凈現值法等方法進行決策。外部的工程承包單位要應用公開招投標的方式來選擇，這樣能夠保證工程質量達標，保證工期按時完成。在投標階段，地產公司可以建立施工單位資源庫，通過在眾多的項目施工單位中選擇一家服務質量好、報價比較合理，以及工程公司經營信用佳的單位，來簽訂工程建設合同。在項目的投標階段，要鼓勵投標單位去公開競爭，也要去優化設計單位內部的招標流程，保證招標環境公開、透明，才能夠為公司選擇優質的承建單位，確保后期的項目質量達到技術的要求。
2.事中管理
在項目建設環節，要根據具體項目的不同情況，使用相應的成本控制的策略，來對項目的各經營活動進行成本核算，以此來編制項目的全周期總體成本計劃。管理人員要選擇合適的項目成本控制方案。在地產項目的開發中，籌資對于整個地產公司的運營至關重要。實際上，國內大部分地產公司的內部自有資金都不能夠去支持項目建設和開發，地產公司就需要通過外部的渠道去融資。開展融資時，管理人員需要對融資風險進行系統評估，要控制好單位內部的融資結構，避免融資資金量過大。在開展地產項目建設實施期，這個階段會消耗大量的資金，該階段也是整個項目開發建設的重要階段，地產項目建設會占用大量的時間，在建設中也會形成一定量的管理風險。地產項目人員就要對整個地產項目實施階段與總體計劃進行對照，及時有效地控制好項目投資、工程質量等各環節的費用支出[3]。
3.實施成本管理的策略研究
地產公司內部的成本管理是一個系統工程，包含從項目的立項到后期項目竣工驗收整個階段，因此成本管理要做到全員參與，全過程管控，在此期間，單位內部各部門要通力地配合協作，來完成單位內部整體成本控制戰略的實施和成本管理計劃的落地。對于地產公司來講，它主要是為了滿足未來公司發展、利潤目標實現和消費者對住房的需要，以及抵抗外部政策風險和環境變化風險給公司影響，來降低成本，增強公司的盈利空間，成本的控制也有利于改善公司的經營質量。在實施成本管理方案期間，要保證成本的管理與企業的戰略相結合，不能一味地為了降低成本，而偷工減料，降低項目質量，這也不利于提高項目的品質和企業的長期發展。
（三）成本管理的關鍵環節
雖然在整個地產項目的全過程都會涉及成本控制，但是對成本管理影響最大的工作則是工程設計。雖然工程設計費用在整個項目投資占有比例較小，但是設計圖紙內部的內容對整個地產項目的總成本的影響程度會達到70%。可見工程設計是降低地產公司內部的商品房建設成本的關鍵。因此，地產公司要加強對項目設計環節中成本的管控，在單位內部來開展項目設計方案的評審，組建評審委員，增強對設計階段方案質量的控制。地產公司的造價人員要將其注意力投放在建設項目的設計中，不能夠僅僅去抓住地產項目的建設各類資金的使用，而忽略了對造價費用的管理。要嚴格地審核設計圖紙內部的內容，避免設計內容過于高端，或者設計內容過多，而產生了無謂的建設費用。工程設計人員可以限額設計法，以工程項目合同為依據，來測算項目內容所形成的建設成本。在有限的資金下，合理地安排建筑的設計內容。為了進一步優化設計方案，可以在設計方案基本確定后，聘請另外的建筑設計公司進行深入優化，使設計方案更加科學合理，減少后期施工期間的變更和設計不當造成的損失。
（四）加強內部員工的成本管理培訓
地產公司內部的員工是整個地產項目開發建設和管理的重要主體，只有提高人員的專業水平，才能夠保證在公司成本管理工作達到相應的目的。高層人員要給予內部的職工開展成本管理培訓活動的支持，與外部的財務培訓機構建立合作關系，來讓財務培訓機構給內部的職工引入新型的成本控制理念和成本控制方法。
三、結語
近年，國內地產政策調控力度的加大，地產公司也面臨較大的生存壓力和挑戰，房地產公司要積極轉變經營模式，降低地產項目的開發成本。在地產項目質量技術的目標的要求前提下，應用合適的成本控制方法來降低成本。單位也要在內部建立好成本的控制機制，積極開展成本管理控制等活動。在單位內部建立成本管理的激勵機制，對于那些在成本管理方面做出突出貢獻的員工給予物質獎勵，在單位內部建立一個良好的成本控制氛圍。
參考文獻：
[1]李佐興.房地產企業成本管理內部審計策略分析[J].建材與裝飾,2019,(19):142-143.
[2]商換印.房地產企業成本管理中的問題與對策研究[J].明日,2018,(27):52-52.
[3]謝凱.房地產開發企業成本控制存在的問題及對策[J].住宅與房地產,2018,(03):45-46.
作者:云飛 單位:安徽阜陽匯鑫置業有限公司
