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摘要:由于宏觀調控的逐步緊逼，使得房地產利潤被擠壓。所以，房地產企業需要采用納稅籌劃減輕稅負，提高經濟效益。因此，本文先簡述了納稅籌劃含義，并分析了房地產財務管理中納稅籌劃帶來的影響，且探討了納稅籌劃在房地產企業財務管理中運用的舉措，以供參考。
關鍵詞:納稅籌劃;房地產企業;財務管理;影響
根據這些年來的發展情況看來，房地產企業在經濟發展過程中地位持續上升，逐步變成了國民經濟增長的主要產業。在實行市場經濟體制以后，對房地產逐漸實行宏觀調控政策扶持，讓市場更加規范化與標準化。在房地產財務管理過程中，稅收費用乃政府財政形式的成本，房地產企業通過對稅收有關政策的全面分析，可以合理控制稅收費用，此對于房地產企業提高經濟效益作用極大。下面就針對納稅籌劃對房地產財務管理影響進行了分析論述。
一、納稅籌劃含義
納稅籌劃就是經過涉稅業務展開策劃，進而擬定出合理的納稅操作方案，以此實現節稅。納稅籌劃行為出現的原因均為經濟所驅使，也就是經濟主體追求利益最大化。納稅籌劃內容涵蓋了以下內容:第一，節稅。是納稅人在遵守稅法立法基礎之上，借助稅法中的免征額與減稅等各種優惠政策與懲處等傾斜調控政策，經過對投資活動與經營活動等的合理組織，實現少繳稅收。第二，轉嫁籌劃。就是說納稅人為減輕負擔，調節銷售商品價格，把負擔轉嫁于他人的經濟活動。因為經過轉嫁籌劃可以達到減少稅負的目的，所以把其整合到了納稅籌劃范圍以內。第三，零風險。這里的涉稅零風險就是納稅人經營賬目清晰，申報精確，繳納稅款積極，沒有產生任何違法行為，風險小。而說到開展納稅籌劃，通常人們均認為是說企業與個人通過多種方法減輕自己的負擔，這僅僅是非常片面的一個說法。根本原因是，納稅人除去減少稅負外，還有著不會得到稅收中的各種好處，可是能夠防止涉稅損失，這也就說明實現了經濟收益，該種狀態為零風險。第四，稅收陷阱規避。是納稅人在活動開展過程中，需關注嚴禁陷入稅收政策要求的稅收陷阱條例。比方說增值稅條例中明文規定，兼營不相同稅率的貨物，需分別核算，沒有分別核算的，從高適用增值稅稅率。假設人們對活動不開展納稅籌劃，極可能進入國家設定的陷阱中，進而加大稅負。第五，避稅。是說納稅人通過合理的方法與手段，借助稅法里面存在的紕漏得到稅收利益的籌劃。所以，避稅是不合法的，可是也并沒有違背相關法律制度，其屬于非違法活動。該種類型的籌劃雖不符合立法精神，可是其取得成功的前提為納稅人仔細研究稅收政策，同時在法律條文上認可法律，這和納稅人偷稅與逃稅本質上不同。針對納稅人的該種籌劃，稅務機關不應給予否定，也不能認為其屬于透稅與逃稅。國家需要持續健全稅法，堵塞漏洞，防止相同的情況再出現。
二、納稅籌劃影響房地產企業財務管理
(一)影響財務管理收益分配
房地產企業納稅籌劃不但對財務管理目標有影響，同時和企業收益分配密切相關。由于房地產企業收益分配政策擬定不單單牽涉到了利益有關者的回報，同時也牽涉到了企業是否可以確保長期穩定發展。為從整體上統籌房地產企業收益分配，房地產企業需要仔細統籌納稅計劃，根據國家有關政策與房地產企業實際經營狀況，明確既可以充分滿足房地產企業穩定發展還能統籌利益相關者實現的收益分配對策。并且，房地產企業在分配利益的時候，需要根據國家有關政策，積極使用政策紅利，促使房地產企業高速發展。比方說，政策要求房地產企業在進行應納稅所得額計算的過程中，本期利潤可以先使用來抵扣過去的虧損，所以，財務人員在開展資產折舊與攤銷中，應當思考到該因素，讓過去的年度虧損盡量從本期利潤內除去。如，中國對外投資企業有開始盈利前幾年免征所得稅的優惠對策，企業經過科學的籌劃減少應納稅年份。一個外商投資企業采取該納稅籌劃為企業節約了很多成本。詳細操作就是:經營首年虧50萬，把次年與第四年利潤經過納稅籌劃把控在每年10萬，如此企業在之前5年均會因為長期虧損無需繳納稅費。在第七年，可以將利潤放大，因為企業在盈利期間均可免稅，所以如此就能夠把次年至第七年的稅收經過納稅籌劃節約下來，經過計算，根據15%的所得稅率可以了解到企業經過該稅務安排能夠省下百萬納稅成本。
(二)影響財務管理投資安排
房地產企業經營活動中的關鍵工作就是投資，其牽扯到了企業發展與生存。好的投資活動乃房地產企業成功的催化劑，不良的投資活動會導致企業破產。在房地產企業開展投資活動的時候，納稅籌劃對投資活動的有效完成發揮著十分重要的作用，其不但可以減少納稅成本，而且還能夠將資金進行優化配置，提升經營效率。所以，房地產企業在開展投資活動前，應當思考納稅籌劃因素，依照國家優惠政策，經過納稅籌劃降低投資成本。舉例言之，房地產企業在開展投資活動的過程中，可以借助中國對中小型企業在所得稅層面的各種優惠政策，減少投資成本。注重投資國家扶持的高新技術企業，進而得到對應的稅收優惠，并且在明確投資規模的時候，依照國家政策界定企業規模，把投資規模嚴控在政策優惠的范圍以內，進而得到國家的優惠稅收政策，以此減少稅收成本，確保房地產企業投資目標實現。
(三)影響財務管理目標實現
納稅籌劃是為實現房地產企業財務管理目標，伴隨房地產企業規模的持續增大，納稅籌劃在實現財務目標的時候起著非常重要的作用，其是一種策劃活動，是根據財務管理目標展開的。財務管理是為房地產企業利益最大化而服務的，所以，納稅籌劃的優劣對房地產企業財務管理目標實現影響極大。房地產企業在現如今的市場環境下，不但要從提升外部競爭實力著手，同時還需要減少房地產企業內部成本，合理的納稅籌劃才能夠有益于房地產企業減少稅收成本，提升企業經濟效益。房地產財務管理和納稅籌劃緊密相連，在開展財務管理工作時，需注重納稅籌劃的積極作用。納稅籌劃自身有著各種各樣的特點，比如系統性與經濟性等，所以在進行納稅籌劃時，應當統籌企業長短期利益與發展，在達到經濟效益目標的時候，統籌外部社會影響，順應國家號召，將房地產企業發展目標實現。
三、房地產企業財務管理中納稅籌劃運用的對策
(一)借款利息籌劃，明確利息扣除法
依照有關土地增值稅條例規定，假設可以按轉讓項目分利息支出，同時可以提供金融機構證明的，需要按照實情扣除利息，可是需要注意嚴禁超出按同期商業銀行貸款利率計算的利息。倘若無法分清房地產項目借款利息與別的借款利息，且無法提供證明的，需要根據土地成本與開發成本之和的5%當成利息扣除額。所以，在開工時，企業需科學預測且對比項目借款利息支出和土地成本與開發成本之和的5%哪一個更大，進而挑選出最佳的利息扣除法。
(二)挑選恰當的建房方法
諸多房地產企業比較注重自行建造且銷售房地產，該種納稅籌劃空間窄，假設采用代建與合建等方法可以增大籌劃空間。第一，代建法。是說房地產企業代客戶開展房地產開發且向客戶收取代價收益的行為。以房地產企業來說，雖得到了一些收益，可是并未出現房地產權屬轉移，該收益為勞務報酬，是營業稅征稅范圍，并非土地增值稅征稅范圍。房地產企業可借助該方法減少稅收負擔，可是前提是在開發開始前，就可以明確最終用戶，進行定向開發，一次防止開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合建方法。按照有關營業稅的條例規定，合建就是一方提供土地使用權，還有一方提供資金，兩者一同建房的行為。建造完成以后根據比例分房自用，免征土地增值稅。建成以后轉讓的，需要根據規定征收土地增值稅。除了這些以外，通過土地入股合建與無形資產的，參加接受投資方分配利潤，一起承擔投資風險的行為，不會征收營業稅。對于轉讓股權的也無需征收營業稅，房地產企業可以借助優惠政策，達到共贏的目的。
(三)營業稅的籌劃
科學拆分業務，分離價外費成本。依照營業稅有關稅法，營業稅應納稅收入是納稅人提供應稅勞務與銷售不動產同對方收取的所有款項與價外成本。企業在銷售時，常常要一同代收天然氣初裝費與有線電視費用等。所以，企業銷售房產中的以上多項代收款項，都需要整合到房產銷售收入中，計算繳納營業稅，如此便增加了企業稅負。假設可以把以上代收款項從企業計稅中剝離，就能夠把原來不是企業收入的代收費用從銷售收益中剝離出去，最后減少稅負。除此以外，房地產企業銷售房產的時候，一般分為精裝房與毛坯房，所以需要把精裝房的裝飾與設備費用等獨立訂立合同。在銷售房產中，納稅人把銷售房產的行為分解為銷售房產與裝修房屋兩種行為，分別訂立合同，向對方收取相應的費用。在征稅時依據銷售不動產繳納5%的營業稅與建筑行業繳納3%的營業稅，可以有效節省2%的營業稅。
四、結束語
總之，房地產行業稅收政策成本復雜，核算過程嚴格，如此造成了該行業有著很高的涉稅風險。要嚴控風險，企業房地產企業利用納稅籌劃，在有關政策引導下減少稅收費用，借此保證房地產企業可持續發展。根據目前房地產企業納稅籌劃情況看，諸多企業均有著各種問題，如籌劃方法不科學、沒有根據實況開展籌劃工作等，必須要財務管理工作人員加強對納稅籌劃的認識，同時依據行業特征開展進一步研究，這樣才可以制定出科學的籌劃方案與對策。
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作者:楊振梁 單位:雅居樂京津冀事業部
