房地產開發企業前期報建管理探析

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房地產開發企業前期報建管理探析

[摘要]報建工作是房地產開發企業在經營建設工程項目時的重要環節。房地產項目的報建工作涉及多個環節,每個工作環節都需要上報繁雜的材料,經歷嚴格的審核流程;任何細微的變動都可能延長項目建設周期,提高項目建設成本?;诖耍瑢τ诜康禺a開發企業前期報建管理的分析有著重要意義。文章將對房地產開發企業前期報建管理現狀進行分析,研究房地產開發企業前期報建工作,探究加強房地產開發企業前期報建管理的有效策略。

[關鍵詞]報建工作;房地產;政府職能部門

1房地產開發企業前期報建管理現狀

從整體角度分析,房地產企業住宅項目的前期報建工作主要就是房地產企業向設計單位進行委托,深入探究工程項目的整體規劃和建筑方案,并將相應計劃上交給各地區行政建設主管單位,由各地區行政建設主管單位開展審批工作,上述流程即是項目的前期報建;報建設計檔案向上級部門提交且經過當地有關單位的審核批準后,房地產企業可以著手制訂技術性文件及詳細的施工計劃,并將相應的施工文件再次交由當地相關建設主管行政單位進行審核。通常情況下,為增強住宅項目報建管理效率,房地產開發企業通常會采取以下措施:其一,增強對企業各部門員工的培訓力度,提升報建工作人員的管理水準和業務水準。其二,在工程項目報建工作進程中,依照工程項目的進度與實際狀況,對報建工作計劃與工程項目的建設技術文件進行編制,便于在后續施工階段能夠依照有關記錄督促工程項目的施工進度。其三,在房地產企業的運營管理進程中,需要與當地建設主管行政單位建立良好的溝通交流關系,尤其是與單位中負責工程審批的有關部門,應時常保持密切聯絡,積極主動地參與當地行政建設主管單位的有關活動;在后續工程項目審批進程中,盡可能地在規則允許的前提下快速完成審批工作;此外,各大房地產企業還應在報建工作進程中,保證資料填寫的精確性,提升工程項目申報材料的通過率,尤其是一次性過關率。房地產企業有關部門應攜帶完備的工程項目資料,協助當地行政建設主管單位的審批部門進行預審批工作,確保準備的申報資料能夠迅速通過預審批流程,在確保通過預審批后方可進入正式審批環節。為進一步提升工程項目申報的一次性過關率,房地產企業應密切注意當地行政建設主管單位審批部門的有關要求與相關細節,例如反復核對原件與復印件,標注原件與復印件的相同處并在材料的復印件上標明審批專供使用,必要時可在復印件上加蓋企業公章。

2房地產開發企業前期報建工作

2.1立項。各地區房地產企業在進行報建前期管理工作時涉及的行政審批程序大體相同,但由于工程項目規模不同,在具體的工程步驟與程序方面也存在差異。各地方政府主管單位為提升工程項目的審批效率會持續調整、優化工程項目的報建工作流程,依照國務院有關規定對規模不同、投資形式不同的項目,將報批、立項程序分為備案制、核準制、審批制三種類型。政府有關單位主導開展的工程項目通常會通過國外貸款、各類型基礎建設基金以及預算內投資獲取資金。對于部分依靠政府單位注入資本金或直接投資的工程項目,當地行政管理單位會從投資決策角度審批工程項目的可行性報告以及項目建議書;除非遇到特殊情況,通常不會審批工程項目的開工報告。對于政府投資并主導的工程項目,需要重點審批項目概算開展與初步設計,確保政府有關部門投入的項目資金產生的經濟效益與社會效益。企業主導進行投資的工程項目不隸屬于限制類與重大建設項目,相關部門也不會對工程項目進行相關范圍領域內的項目核準;企業只需向當地行政主管單位提交工程項目的申請報告。對于不在國家核準與禁止范圍內,也不使用政府資金的工程項目,無論該項目規模多大,都需要使用備案制參與項目的核準與審批,工程項目的投資者需要向當地行政投資管理機關進行從屬地備案。在一般情況下,相關地方管理單位會審查備案項目的合法性與合規性,在審批備案項目時主要會涉及以下內容:是否符合國家法律法規;是否符合相關產業政策要求;是否符合相關行業準入標準。

2.2報建內容與流程。報建內容主要涵蓋商品房預售許可證、工程建筑施工許可證、工程建設規劃許可證、規劃建筑用地許可證、國土使用證等房產局產權證、預售許可證以及物業招標證;住建委的監督驗收施工許可、規劃報批;發展改革委項目備案;國土局土地證照以及土地的拍招掛。項目報建流程會因各地區工作流程不同出現差異,由于工程項目存在不同建設性質,在工程項目的步驟與操作流程方面也存在顯著差別;但在整體方向上大體相似。房產工程項目報建工作通常分為以下三個階段:產權銷售階段、施工建設監督管理階段、前期報批階段。其中報建工作前期報批階段是指施工圖設計文件與建筑節能文件的備案審查,包括防雷、人防、消防等審核設計;工程項目的建設規劃許可證,包含建筑設計方案、建設設計條件、環境影響評價;用地建設規劃許可證,包含規劃總平圖、紅線、設計文件;項目備案;土地證。施工建設管理監督階段包括對工程項目竣工備案驗收、檔案資料移交、工程建設規劃審核、施工沿線與放線的管理監督,工程保險、勞務合同、備案合同、價格備案、質量監督備案、工程項目建筑招標、建筑報建備案等許可。產品銷售階段是指房產證、預售許可證,包含門牌、資金監管、預售合同、物業招投標、白蟻防治等。近些年,上海市政府為充分踐行便民、利民原則,在市中心設置行政審批集中辦理服務大廳,采取聯合方式開展審批關聯項目與報建管理工作,優化工程項目的報建流程[1]。

3加強房地產開發企業前期報建管理的有效策略

3.1緊跟政策風向。國內各級政府主管單位始終在完善并規范項目的報建制度,行政主管單位采取宏觀政策對當地土地政策進行調控和調整。比如,2002年,各地區紛紛實行土地招掛拍制度;2014年,建筑工程建筑計算面積規范方法出臺;2015年,不動產暫行登記條令出臺。2018年,上海全力推進“一網通辦”,旨在將面向企業和群眾的全部服務事項整合為一網受理、一次辦成。2018年9月,上海市的“一網通辦”移動端試運行。2020年5月,國務院總理在2020年國務院工作報告中指出,推動更多服務事項“一網通辦”,做到企業開辦全程網上辦理。各地區政府有關單位應對工程項目的行業秩序進行有效規范,對建筑工程前期報建管理制度進行完善;在宏觀政策背景下,確保工程項目報建體系得到進一步規范與完善。報建體系能夠有效規范和約束建筑工程業主的各項行為,規范并約束工程項目施工單位的相關行為;與此同時,報建制度體系的完善也確立了市場秩序;而多樣化的報建對象也導致監管更為多元化。因此,各級地方政府行政建設主管單位應把握對市場主體監管的側重點,確保自身的監督管理工作擁有明確的對象。此外,通過建立與完善報建制度,也對工作程序進行了進一步梳理,保障從業人員依照相關規定程序作業,有效確保市場秩序與建筑工程項目的質量。

3.2增強政府職能部門與企業的溝通聯系。房地產企業主要與政府有關單位進行報建領域的溝通、聯系?;诖?,房地產企業需要積極主動地與消防、人防、發展改革委、房產局、國土局、住建委等當地政府的行政主管單位構建緊密聯系,提高自身的工作質量與工作效率。在完善報建工作制度體系的同時,各級地方政府的行政主管單位應加強報建管理工作的培訓力度,工程建設單位應積極主動地與當地職能單位構建良好、暢通的溝通渠道,及時獲取工程報建領域的制度變動與政策導向,方便對工程項目報建工作進行調整并完善相關工作流程。與此同時,政府的各級管理監督部門應相互配合,加強交流合作,推動建筑工程報建工作的質量與效率[2]。

3.3梳理報建工作流程。報建工作的流程較為復雜煩瑣,在進行報建工作期間穿插了各類辦事程序。房地產企業在開展報建工作前,應充分依照工程項目所在區域的實際政策,對業務內容與報建工作流程進行系統性編制,統一構建各工作環節的時限、收費標準、資料清單;完善主管單位審核部門的各類信息,標注出報建工作流程的各項關系圖表,并從中深入挖掘各類報建流程、資料的聯系。與此同時,工作人員應以工程管理的標準與態度,將報建工作的關鍵性節點與非關鍵性節點逐一找出,并標注出工作的關鍵點、難點與重點,充分提升報建工作質量與效率。例如,報建工作的關鍵通常在于對五證的辦理,工作人員應對工程項目的主線報建內容進行梳理,同時進行人防、消防、環保評估等報建流程的非關鍵性工作,進一步提升報建工作效率。

3.4增強報建業務水準?,F階段,各地區的房地產企業會建立統一的報建團隊,并對各崗位職責、工作范圍、工作內容進行逐步明確。在建設工作團隊時,充分踐行“分工不分家”的基本原則。與此同時,在報建團隊的關鍵崗位實行AB崗制度,發揮老員工的關鍵作用,通過對新員工的傳、幫、帶進一步完善工作團隊各成員的工作業務水準,確保做到主動報建、聯合報建、同步報建,豐富報建工作措施,提升報建工作效率[3]。房地產企業各部門應對報建工作人員進行定期的國家法規政策知識與房地產專業知識的系統性培訓,確保每位保健工作人員在具備人際關系技能的前提下,熟知相應國家政策規范與房地產專業系統性知識,積極主動地參與相應的培訓講座,深入學習報建專業知識,努力獲得行業證書并發表專業文章,持續提升自身的管理水準與報建業務能力,進一步增強報建工作質量與效率。

4結論

綜上所述,房產工程的報建工作具有一定專業性,且與政府系統程序密切交織,融合了項目管理、人際關系、政策法規、項目建設等多個學科的專業理論知識。通過緊跟政策方向,增強與各級地方政府職能單位的溝通聯系,梳理報建工作流程,增強報建業務水準能夠有效提高報建工作質量與效率,減少反復報、漏報、少報、誤報等工作失誤。

參考文獻:

[1]陸樹威.淺談房地產建筑工程項目前期報建管理的有效策略[J].房地產導刊,2019(35):127,155.

[2]楊越.淺談工業建筑工程項目前期報建管理的相關措施與研究[J].建筑工程技術與設計,2019(35):3906.

[3]蔡尚岑.淺談工程項目前期報建管理的相關措施與研究[J].磚瓦世界,2019(20):137.

作者:李晨曦 單位:五冶集團上海有限公司

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