商業地產項目范例

【摘要】隨著經濟快速發展，行業競爭日益加劇。只有采用先進的技術，才能夠保證管理的效果，并且提高企業的經濟收入。文章主要圍繞商業地產項目管理中BIM技術展開分析和論述，介紹BIM技術的相關內容，分析商業地產項目管理中BIM技術應用的重要意義，以及當下在進行BIM技術應用時存在的問題，提出全面加強BIM技術應用的有效舉措。

【關鍵詞】商業地產；項目管理；BIM技術；重要意義

隨著商業地產行業的不斷發展，投資規模越來越大，施工周期也隨之增加，且技術難度也有所增加。為了更好地對商業地產項目進行管理，需要借助先進的項目管理技術。BIM技術作為一種新興的技術，能夠對整個商業地產項目進行綜合全面的管理，并且保證管理的效果。但是，在當下推進BIM技術應用中還存在一些問題和不足，需要尋求有效途徑，科學合理地運用BIM技術，從而保證商業地產項目有條不紊地推進。

1概念分析

所謂BIM技術，是指建筑信息化模型。該項技術廣泛應用于建筑項目、土木工程及各大工程當中，能夠將工程在全生命周期內不同階段的信息及資源進行有效集中并綜合處理，從而保證管理效率，提高管理水平。BIM技術于2002年時提出，并在全球范圍內得到了廣泛的認可。其核心是利用數字化技術建立的虛擬建筑工程項目三維模型和各類信息數據，從而了解建筑物構成的一些專業術語信息和施工狀態。因此，BIM技術能夠全面加強對整個商業工程項目的管理，全面提高和保障項目的管理水平。

2商業地產項目管理中BIM技術應用的重要意義

在商業地產項目管理過程中，運用BIM技術具有十分重要的意義和作用，主要表現在以下幾個方面。

摘要:經濟發展帶動了地產行業的發展，加大了對房屋建筑的數量需求。經濟發展多元化趨勢決定了地產行業發展形式多樣化，商業地產是一種新型的地產盈利模式，是房地產行業重要構成部分，商業地產行業隨著社會發展需求，經營規模不斷擴大，地產建筑數量不斷增多，行業發展前景大好。但是，任何事物都具有兩面性，商業地產企業在不斷拓展地產規模同時，也需投入大量資金作為地產項目運行的基礎。商業地產項目運轉是一項較為復雜、涉及環節較多、施工周期較長的復雜綜合性工程。大量資金投入到地產項目之中，短時間無法進行資金的回攏，一旦地產項目運轉過程中出現問題，資金安全受到較大影響，可能出現資金無法回攏，企業資金鏈斷裂，無法維持企業正常經營活動，導致企業破產的嚴重后果。所以，應該重視商業地產企業財務風險的規避，具有針對性的應對導致商業地產企業財務風險產生因素，以實現對資金集中有效控制，降低企業面臨的財務風險，以促進企業能夠實現健康、穩步發展。本文重點深入分析了商業地產企業財務風險因素，以及如何有效規避企業財務風險的具體措施，為實現商業地產企業可持續發展提供了寶貴的借鑒性經驗。

關鍵詞:財務風險；成因；商業地產企業

經濟發展多元化帶動了地產行業發展多樣化，高層建筑、地下建筑、商業地產等都是地產行業發展的典型代表。尤其是商業地產近些年來呈現迅猛發展速度。商業地產行業的快速發展，使社會接受了商業地產的形式，商業地產需求量也在不斷加大，行業規模不斷擴大。但是在行業迅速擴張同時，也出現了一定問題。商業地產企業資金投入在地產項目運轉中存在較大的不可控，不確定性，導致商業地產企業出現較大的財務風險。所以，為了確保商業地產企業實現更好、更快的發展，應科學制定企業項目工程造價，對項目資金投入實施集中管理，明確資金走向，構建財務風險預警機制，提升企業規避財務風險能力，以提升企業競爭力，在市場中始終保持較大競爭力。

一、商業地產企業財務風險的基本特點

(一)商業地產企業投資的周期長

商業地產企業從前期的地產項目開發到地產項目建設這一過程，準備時間較長，整體施工工期較長。由于商業地產項目施工周期較長，資金投入時間也相對加長。項目運轉中，存在較多的不可控因素影響項目資金收益，一旦出現問題，企業資金無法實現正?；財n，甚至是資金壞賬，給企業帶來較大經濟損失，影響企業正常經營以及其他投資項目的順利進行，極大的加大了商業地產企業財務風險。

(二)商業地產企業追求高效益

摘要：商業地產企業需投入較多資金且開發周期較長，不可避免會存在不同程度的財務風險，商業地產企業的長遠發展取決于能否對財務風險進行有效的應對和控制。本文主要對商業地產企業財務風險進行研究，介紹了其基本特征和表現形式，在分析了財務風險成因的基礎上，提出了相應的控制策略。

關鍵詞：商業地產企業;財務風險;成因分析

商業地產企業發展受到財務風險的直接影響，是影響企業生存的重要隱患，特別是當商業地產企業不斷擴大規模后，隨之不斷增大的財務管理范圍使商業地產企業在開發、建設工程項目的過程中伴隨一系列的財務風險，所導致的財務問題會對企業的發展產生嚴重影響。商業地產企業需提高對工程成本控制的重視程度，深入了解本企業存在的財務風險，據此完成風險防范措施合理有效的制定，建立并完善科學的財務預警系統，降低財務風險，有效提高企業財務風險的控制能力。

1商業地產企業財務風險的基本特征及表現形式

1.1基本特征

(1)投資周期較長，商業地產企業需要花費較長的時間完成前期準備工作及開發的過程，從而顯著拉長了企業投資的周期，如果不分賬款不能及時收回則會導致壞賬的出現，進而影響資金的周轉，造成企業的財務風險；(2)商業地產企業以高效益為經營目標，企業較高的投資通常會帶來較高的投資報酬率，但由于通貨膨脹及不確定性因素等的存在使商業地產企業同時面臨較高的投資風險；(3)投資額較大，且具有資金的回收期較長的特點，增加了企業財務出現危機的概率。

1.2表現形式

一、我國商業地產管理存在的主要問題

1、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制

我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。

2、商業投資模式比較低端落后

商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。

3、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏

商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。

一、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策

商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。

二、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能

第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。

三、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊

針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業性功能公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業性功能公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業性功能公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業性功能公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。

四、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃

摘要：本文針對大型商業地產運營管理模式研究及應用，結合實際案例，分析了目前大型商業地產運營管理模式和典型代表，并提出具體的應用建議。得出在新時期背景下，大型商業地產運營管理模式發生了很大變化，需要開發商、投資商、運營商、經營者四位一體的強勢聯合，并進行融通協作，才能最大限度上提升大型商業地產價值，從而實現多方共贏的結論。

關鍵詞：大型商業地產；運營管理模式；產權出售；物業持有

近年來，大型商業地產快速發展，通過不斷吸收整合的方法，將房地產和商業有機融合為一個整體，也是目前城市規劃發展的主要平臺。隨著商業經濟體制的不斷完善，大型商業地產普遍保值升值。在住宅限購政策的影響下，我國大型商業地產投資不斷升溫，受到了社會各界人士的廣泛關注。但很多國民對大型商業地產運營管理模式不甚了解，相關文獻和資料也比較少，在一定程度上限制了我國大型商業地產事業的發展。基于此，本文結合實際案例，對大型商業地產運營管理模式研究及應用做了如下分析。

一、大型商業地產運營管理模式

（一）產權出售模式

目前我國大型商業地產還處于高速發展的階段，但很多大型商業地產在運營管理模式上仍然采用傳統粗放型的管理模式，也沒有脫離出傳動住宅地產的運營思維模式，為提升資產回籠速度，在大型商業地產運營管理中經常采用產權出售模式。最典型的代表是SOHO中國，從2005年就開始投資建設大型商業地產，從2005年到2017年一直貫徹應用產權出售經營管理模式。此種運營模式也為SOHO中國締造了很多銷售神話，產權出售模式的成功應用大幅度縮短了大型商業地產的銷售周期，提升了資金回籠速度。產權出售運營管理模式的特點是通過整體或者拆零銷售的方法，達到快速銷售、滾動式開發的目的。在項目施工階段就開始銷售，有效緩解了開發商的資金壓力，逐步形成快速開發、快速銷售、快速回籠、再次開發，循環經營管理模式。但此種大型商業地產運營管理模式也存在較大的弊端，比如：商業運營的不確定性，使得采用此種運營管理模式的投資者具有較大風險。在新時期背景下，產權銷售模式有其存在的必要性，但并非大型商業地產運營管理的主要模式。

（二）物業持有模式

摘要：隨著地產業的發展，其經營水平越來越高。眾所周知，近年來我國不動產價格呈現逐年上漲的趨勢，地產開發成本的動態控制變得越來越重要。本文簡明扼要地說明了BIM技術在商業地產開發成本動態控制中的優勢價值，并結合實際案例介紹了BIM技術在商業地產開發成本動態控制中的具體應用，希望可以為相關工作人員提供幫助。

關鍵詞：BIM技術；開發成本；商業地產開發；成本控制；應用

我國商業地產行業成本動態控制的意識不強，并且成本控制體系不完善，造成商業地產行業諸多問題出現，或多或少都會對商業地產開發建設項目成本的支出與支配產生一定的消極影響。BIM技術在商業地產開發成本動態控制中的實際應用，可以更好地解決這一系列問題，因此，BIM技術應用成為商業地產行業的熱點問題。

1BIM技術在商業地產開發成本動態控制中的優勢價值

1.1信息數據的精細化

BIM技術能夠集合商業地產開發各方面的信息與數據，并通過設計模型方式將幾何數據以3D形式呈現給專業工作人員。與此同時，BIM技術還可以使相關商業地產開發建設信息數據更加詳細化與精確化，從而影響商業地產施工成本動態控制因素的確切記錄，方便相關工作人員采用和查看。

1.2信息數據的關聯性

摘要：本文主要針對“商業地產企業財務內控模式的構建工作”進行探討，首先分析了商業地產企業財務內控管理工作中的問題，其次進一步探討了商業地產企業財務內控模式的構建原則，最后詳細闡述了商業地產企業財務內控模式的構建策略。

關鍵詞：商業地產；地產企業；財務內控；模式構建

隨著我國經濟社會的不斷發展，商業地產領域的競爭也日趨激烈，特別是國家“營改增”政策實施以來，商業地產行業也被納入到了“營改增”范圍，使得企業會計核算科目增多，并在開具發票、納稅申報繳納等方面，都出現了新的變化，對商業地產企業的財務內部控制工作也提出了更高的要求。商業地產企業必須從企業財務內控中的各項問題出發，不斷完善商業地產企業的財務內控模式，促進企業提高經營效率，為企業戰略目標的實現，打下良好的財務基礎。

1商業地產企業財務內控管理工作中的問題分析

1.1商業地產企業的財務內控工作重視不足隨著我國經濟發展進入新常態，地產企業的發展也出現了新的變化，特別是“營改增”政策實施以后，商業地產企業也面臨著新的問題和風險，需要引起企業管理層的高度重視。但在實際工作中，部分商業地產企業的管理層缺乏對財務內控管理的重視，仍然將主要精力集中到了放開的開發、銷售等創收性環節，造成企業財務內控管理工作的相對滯后，影響了企業的長遠發展，不利于企業戰略目標的有效實現[1]。

1.2商業地產企業的財務內控管理不到位。目前部分商業地產企業的內部財會控制制度，并未得到有效落實。雖然已經制定了相應的規則和制度，但在落實與監督等層面還存在嚴重不足。同時，在審核方面，也存在執行不力的情況。上述問題的存在，直接影響了企業內部控制工作的效果，造成了管理工作的混亂，甚至出現各自為政、監守自盜等惡劣情況[2]。此外，還有部分商業地產企業的會計內部控制工作，面臨制度不夠完善、環節銜接性較差等情況，也導致了工作進展的不順，對企業發展造成了較大的不良影響。

1.3商業地產企業的財務內控系統不完善。在“營改增”快速普及的新環境下，不少商業地產缺乏相關的內控管理經驗，與之相適應的內控管理系統也存在諸多有待完善的地方。同時，商業地產企業在財務內容系統構建的過程中，由于盲目進行，也容易出現內控體系建設與自身財務發展狀況不相適應的情況，有些企業還出現直接照搬其他企業相關條款的情況，導致企業自身的財務內控體系出現種種問題，并直接引發了實際操作層面的困難，甚至導致財務部門與其他部門之間出現矛盾，影響了商業地產企業的正常經營活動。