前言：中文期刊網精心挑選了房地產可行性報告范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產可行性報告范文1
一、總 論
1.項目建設背景
南方A市B房地產開發公司開發的“98佳園住宅小區” ，以高品質的開發建設，優美的居住環境和一流的物業管理為A市住宅小區樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創建新型城市住宅小區，該公司經過全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據自前房地產市場現狀與發展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠區內，開發中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之后又一個高品質住宅小區。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發帶來不可多得的商機。
根據A市城市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B房地產開發公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協議，獲得該廠33333.5平方米生產用地。開發建設用地及土地用途性質的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產業結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發區內。
該項目初步方案設計已經完成，“佳園二期”項目建議書已經省計委批準，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。
2.項目概況
(1)項目名稱：“佳園二期”項目。
(2)建設地點：A市白龍路。
(3)建設單位：B房地產開發公司。
(4)企業性質：國有。
(5)經營范圍：主營：房地產開發經營。兼營：建筑材料、
裝飾材料、室內外裝飾。
(6)公司類別：專營企業。
(7)資質等級：城市綜合開發二級。
(8)企業概況：B房地產開發公司是獨資國有房地產開發企 業，成立于1993年。6年來，該公司成功開發了關上中心區“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區”等項目，總開發面積24萬平方米，形成一定的開發規模，積累了城市住宅小區開發經驗，并創出了佳園小區品牌效應，在A市房地產行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到了較快的發展。“佳園二期”是該公司開發的高標準精品住宅小區。
(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。
(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產開發公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為19.8%，財務凈現值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。
3.可行性研究報告編制依據
(1)省計委計投[20xx]X X號文《關于“佳園二期”項目建議書的批復》;
(2)B房地產開發公司與A市D廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;
(3)A市規劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規劃》;
(4)A市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》;
(5)白龍寺片區地質勘探資料;
(6)A市城市規劃局《A市土地使用變更通知書》;
(7)省審計事務所驗資證明;
(8)A市城市合作銀行資金證明;
(9)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(第二版)》;
(10)建設部《房地產開發項目經濟評價方法》。
4.可行性研究報告研究范圍
根據“佳園二期”項目建議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。
5. 研究結論及建議
本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對A市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發土地利用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業產業結構調整，有明顯的社會效益。
從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。
6.主要經濟技術指標
“佳園二期’’項目主要經濟技術指標見表3—1。
表3-1 “佳園二期”項目主要經濟技術指標
序號 項目名稱 單位 指標
1 總占地面積 平方米 33333.5
2 總建筑面積 平方米 76100
3 建筑容積率 1.4
4 小區綠化率 % 40以上
5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160
聯排低層住宅 平方米/戶 260
6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米
7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950
聯排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車庫 元/位 7500
9 建設投資 萬元 17623
10 每平方米建設投資 元 2316
11 投資利潤率 % 17.7
12 全部投資財務內部收益率(稅前) % 18.7
13 全部投資財務凈現值(稅前) 萬元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9
二、住宅市場分析與營銷戰略
1、當前住宅市場現狀
進入20xx年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在：
(1)商品房開發投資穩步回升。1992年房地產業超速發1993年下半年起宏觀調控，至1995年以后，房地產開發投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產總值增長的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。
(4)房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。
2、A市商品房現狀與市場需求
A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。
再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數將比現在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。
3.“精品住宅”的市場需求及發展
“人與自然和諧發展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚，也是今后對城市住宅小區開發建設的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據A市城市經濟社會發展，以及商品房今后發展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現為：
3.1 住宅市場趨向細分化
隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區環境優美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發展方向是住宅市場細分化。對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業人員的專業水平也應隨之提高。
3.2 商品房市場進入品牌角逐時代
隨著住宅市場的不斷發育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環境優美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同時，開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產及相關產業展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：
(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經濟快速發展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資料統計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。
沿白龍路向前是新迎小區和大樹營、曙光、東華小區一帶，是A市較早開發的商品住宅區，區內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新換代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。
(2)商業消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅游城市，發展商貿一直是A市經濟發展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，為A市城市 經濟發展帶來前所未有的機遇，商貿旅游繁榮，駐市各類商業機構眾多，今后私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨
旺，隨著多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環境優美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。
(3)項目區位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，并蘊藏著巨大的區位市場潛力。
3.3 戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點
戶內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優勢不僅在于其高科技和高智能使業主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新換代的住宅智能系統會隨著未來科技的發展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。
3.4 消費者對住宅質量和物業管理的關注
消費者購房是個人的投資置業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。
3.5 住宅開發及開發商向規模化發展
前幾年，A市城市住宅開發數量發展過快，但開發規模偏小。目前A市已有各類資質的房地產開發企業200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外，大多規模較小，不但開發成本高，還引發住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發，才能滿足用戶的要求。A市目前開發的北辰小區、陽光小區等開發建設規模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規?；较虬l展。從A市最近兩年的房地產市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將涌現出來，并占市場主導地位。
3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段
隨著A市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據有關資料統計，1990年A市城鎮居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區”、“陽光小區”、“金康園’’等的成功開發，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據的。
4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題
目前，以住宅為主體的房地產市場在發展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。主要表現在以下三個方面：
(1) 商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關資料統計，A市
空置商品房已達80余萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環境不良的商品房空置率還將進一步增加。
(2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環要有一個較長的形成過程。
(3) 市場發育程度整體水平偏低，地區之間發展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產價格將產生較大影響，導致本項目的開發有一定的市場風險。
5.營銷戰略
根據上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰略：
5.1 確定項目整體形象
‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區已成功開發，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處于C民族園片區，地段位置優越，小區整體形象根據“人與自然”這一主題，強調綜合環境和居住生活方式協調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區主體形象，營造21世紀高素質物業，開發繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區。
5.2 “賣點”分析
‘‘佳園二期”住宅小區憑借其優越的地段位置和區位優勢，小區住宅銷售的“賣點”主要是：
(1) 小區規劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規劃建設，因此有突
出的環境特點。此外，開發商重視小區住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發售的佳園小區最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。
(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業管理在佳園小區的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高
質量、高水平。
(3) 小區住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區按“精品化”的標準
檔次規劃設計和經營管理。除以上因素外，小區“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發商信譽以及市場定位等。
5.3 營銷推廣策略
高素質的物業開發，除了高水平的規劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發商有合理的收益。根據本項目市場定位和開發特點，擬采用以下營銷推廣策略：
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區的成功開發與經營，B房地產開發公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統地對小區的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發成本。
(2)促銷策略。
1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。
應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。
2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新換代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據小區廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。
3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質量、進度及完善的小區物業管理承諾;⑨售樓現場樣板房促銷(佳園小區效果很好);⑩其他促銷手段。
5.4定價策略
(1)價格定位。
1)根據A市目前房地產屋源交易信息，二環路以外西、南及東北市區一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。
表3-2 樓盤銷售價格情況表
(20xx年1、2月)
序號 名稱 房屋類型 區位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區 高新開發區 2520 2880
2 陽光花園 高檔商住 市南區 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區 交易會旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區 關上寶海公園 3160 3730
5 盛達花園 多層住宅 市南區 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900
從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區位、環境、配套等均有差別，開發成本各異，僅作參考。
2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復式樓磚混結構為2380元/平方米，框架結構為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。
(2)價格優惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優惠;② 集團購買優惠;③選擇購買優惠;④特殊消費對象優惠;⑤其他優惠措施。
(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優惠價;②限期銷售優惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。
(4)定價方式。主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區“賣點”和住宅小區內環境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。
三、項目選址及建設條件
1.項目選址
1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區依山傍水，環境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區規劃，區內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發展為A市的一個高尚新社區，其周邊環境還將進一步改善。C民族園片區內開發用地成為開發商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區位優勢和較好的開發建設條件。
2.建設條件
2.1 位置優越
“佳園二期”項目建設地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側，空氣清新，水質優良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區。沿白龍路一帶的住宅區，是該市較早開發的商品住宅片區，區內人口眾多(僅新迎小區就有人口10萬人)，商業網點密布，生意興隆，呈現一派繁榮景象，與C民族園片區優雅、清新、和諧、寧靜的環境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新換代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區環境，佳園二期住宅開發建設具有無可比擬的區位優勢。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區四通八達的交通網絡。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區，坐車由佳園小區至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區，交通十分便捷。
2.3 建設廠區“五通”條件具備
C民族園片區市政設施有;道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。
供水;設施自來水管網供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預留口引入。
供電：D廠有現成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。
煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。
地質勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質勘探。
通信：直接由A市市話通信網接入
場地：建設場地為D廠內生產用地，土地平整，需要拆遷。
2. 4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全
“佳園二期”與’98佳園小區、云山小區、白龍小區、世界花苑構成白龍寺住宅片區，區內商業、教育設施完備，交行、農行、建行在該區均設有營業網點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區周困，形成了良好的文化氛圍。
2. 5 土地征用情況
開發土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產用地33333.5平 方米，未用轉讓變更方式辦理用地手續。
四、建設規模及功能標準
1. 建筑面積和內容
根據省計委立項批復，佳園二期項目建設為商品住宅小區，初步規劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。
2. 功能設施標準
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發展，戶規模"3口戶為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環境質量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發展;學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求;公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環境綠化有較大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現個性，其舒適、配套及與環境協調是發序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。
根據這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規劃設計。
2.2 設施標準
住宅的室內環境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設標準》和有關規范，并按中高檔住宅有關標準設計。
(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內墻：廚、衛為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復合防盜門;戶內門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設施：洗滌盆;⑦衛生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。
(2)小區配套設施：小區設有院內花園、草地、水池、休息廳、網球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統、通風及火災報警系統、閉路電視及通信系統以及保安監視系統等。
2.3 住宅戶型規劃
根據“佳園二期” 區位環境和住宅市場需求，初步規劃為以下3種戶型：
多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。
多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。
聯排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。
多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯排低層住宅39套
以上戶型在下一步單體設計時，還應根據消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛生間)的使用面積滿足規定的要求。聯排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排
3.工程項目一覽表
依據初步規劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3
表3-3主要工程量一覽表
序 號 項 目 名 稱 說 明
1 土建工程 建筑面積76100m2
1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2
2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房
3 普通消防系統 住宅區
4 變配電工程(強電) 配電房變配電設備
5 照明工程 小區照明
6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)
7 火災報警及安全監視 公共場所火災報警，可視防盜門
8 通風工程 地下停車庫通風
9 閉路電視 住宅區
10 室外工程 室外綠化及部分道路場地
五、建設方案
1.建設場地環境
1.1 地形
建設場地為D廠廠區現狀不規則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據“佳園一期” 地質勘察報告鉆孔位置和高程數據，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。
1.2 場地自然條件
(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現況為建筑物及回填土層。
(2)水文地質：根據“佳園一期”地質勘察結果，場區內地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據場地水質分析結果資料，建筑場區范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。
(3)地震烈度：根據建設部建抗(1993)13號《關于執行“中國地震烈度區劃圖(1990)”有關規定的通知》和省建抗(1993)44號《關于抗震設防烈度有關規定的通知》，本工程按A市地區標準，設防烈度要求為8度。
(4)地基土工程地質評價：依據《巖土工程勘察規范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎設計規范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設計規范》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90) 。根據佳園小區地質勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質物理力學性質一般或較好，周圍場地內無不良地質現象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。
2.總體規劃布局
2.1 片區規劃
A市規劃局已對白龍路沿線C民族園片區做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區市政配套設施齊全，周邊環境還將進一步改善。
2.2 小區整體規劃設計原則
(1)高綠化低密度;
(2)綜合服務配套設施齊全;
(3)戶型設計適應“升級換代”居住要求;
(4)體現小區獨特的整體建筑風格。
2.3 總平面布局
“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區中部，下設地下停車庫，利用不規則地形布置網球場和休息廳，小區設南北兩個主出人口。在小區總平面規劃范圍內，合理布局區內空間，與“98佳園小區”內空間視覺相呼應，風格相協調。
2.4 交通組織
小區交通由小區出入主通道、小區次干道和小區道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區建設標準規劃，地下停車出口和人口分別設于小區北面主出人口，緊接北面20米寬這域規劃路。
2.5 規劃指標
根據“佳園二期”初步方案及建設規模，規劃指標見表3--4。
3.建筑方案設計
本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業，設計時需遵循有關的規范規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。
表3-4 “佳園二期”項目建筑技術經濟指標
序 號 項 目 指 標
1 總用地面積 33333.5平方米
2 總建筑面積 ?6100平方米
3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米
4 地上建筑面積 61100平方米
其中：多層住宅 50960平方米
聯排低層高檔住宅 10140平方米
5 建筑層數地上 2～7層
地下 1層
6 建筑總高 7—22米
7 建筑層高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容積率 1.4米
9 綠地率 40%以上
10 停車 地上 不停車
地下 500輛
3.1 建筑方案總體構思
建設地塊緊連“98傳園小區” ，背靠C民族園，位置居園區中北部。基本要求是：建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發展”這一中心主題，創造符合時代精神面貌的現代化建筑和優美環境的精品住宿小區，并與“98佳園小區” 相呼應，與周邊建筑環境協調統一。
同時考慮到，由于社會經濟的發展，人們審美觀念也隨之化，對現代建筑功能環境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區的建筑風格和形式還應注意不受傳統風的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代息和21世紀新的居住理念。
3.2 平面設計
(1)住宅。根據使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規范要求。住宅經濟技術指標見表3-5。
表3-5 “佳園二期”項目住宅經濟技術指標
序 號 指標名稱 單 位 指 標
1 套內使用面積 平方米/套 80、128、208
2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880
3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100
4 住宅標準層使用系數 % 80
5 套內建筑面積
5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 戶內平均居住人數 人/戶 3.2
7 居住戶數 戶 431
8 居住人數 人 1379
(2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》(JGJl00)的有關規定。物業管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。
3.3 立面設計
立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環境協調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區建筑輪廓線優美和富于變化，并與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。
4.結構設計
根據“佳園一期”地質勘察報告和本項目工程初步規劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型：
4.1 基礎選型及處理
(1)樁基礎：樁基礎應根據地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。
(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規定養護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。
4.2 上部結構
“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結構;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。
5.公用設施方案
本住宅區因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區配套設施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源為城市自來水管網，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規范要求設計如下：
(1)用水標準和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。
(2)給水。
1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區內已有水泵房。
2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。
3)城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。
(3)室內給水和消防給水系統。
1)室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統。
2)普通消防供水系統：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環供水系統。
(4)室內外排水。
1)室內污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網系統，雨水量按A市地區暴雨強度公式計算。
5.2 供電
(1)供配電系統。
1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。
2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發電機組作備用電源。
3)主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。
4)計量方式：l0kV系統進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。
(2)照明及電力設計。
1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負荷為單回路供電;每戶戶內設分戶箱，按5kW/戶計算。
2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈;在通道及轉彎處，設疏散標志燈。
3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機;通風空調系統集中聯動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。
5.3 供氣
采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區預留口接人。
5.4 通風空調
(1)住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。
(2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統，設管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統，排風量按每小時6次氣計算。設備用房換氣次數為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。
5.5 弱電設計
(1)小區通信線路由A市市話網直接引入。
(2)高級商住兩用住宅設數據、語音用模塊化插座。
(3)數據語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。
(4)小區范圍內設CCTV保安監控、防盜報警系統。出入口及重要部位設置攝像機、雙監報警監視器和微音器。
(5)小區CATV電視系統由A市光纖電視網引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。
(6)設火災自動報警、消防聯動系統和緊急廣播系統。
6.消防
(1)建筑物周圍設環形消防通道，利用建筑四周城市道路系統，為消防補救提供有利的交通應急條件。
(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。
(3)小區室外按規范設消火栓。
(4)地下車庫按國家有關規范設置防火分區。
(5)根據小區消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。
7.環境保護
本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排人城市污水管道。
(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。
(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區在建筑上做隔聲處理，達到環保標準。
六、項目實施進度安排
本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內建成。建設進度計劃如下：
20xx年1月20日：項目建議書批復。
20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報告并報批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設計。
20xx年8月：綜合管網設計。
20xx年9月～20xx年11月：施工圖設計。
20xx年12月：報建、領取建設規劃許可證。
20xx年1月：工程開工。
20xx年3月：完成投資25%，開始預售。
20xx年8月：主體工程斷水。
20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗收。
20xx年1月—20xx年3月：分項工程驗收。
20xx年6月：正式人住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
根據建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數據，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。
表3-6“佳園小區” 項目投資估算 單位：萬元
序號 項 目 開發產品 分期計劃進度
成 本 1 2 3 4
1 土地費用 4500 4500
2 前期工程費 647 647
3 基礎設施建設費 2054 600 1454
4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642
5 公共配套設施建設費 280 50 100 130
6 開發間接費 109 25 35 35 14
7 管理費用 285 90 90 90 15
8 銷售費用 713 50 250 250 163
9 開發期稅費 130 130
10 其他費用 544 90 90 364
11 不可預見費 1230 400 500 330
合 計 17623 7142 7949 20xx 522
2.資金籌措
本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產開發公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金;按國家對商品房銷售有關規定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。
八、經濟效益分析
1.住宅銷售價格
根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。
2.銷售進度及付款計劃
本項目計劃在3年內完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。
表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)
項 目 合 計 1 2
多層住宅 100 15 60
聯排低層高檔住宅 100 10 60
地下停車場 100 10 60
所有業主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。
考慮小區臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區物業公司經營和管理。投入經營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見表3—8。
表3-8 稅費率表(%)
稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;
營業稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進
城市維護建設稅 7 公益金 5
教育費附加費 3 法定盈余公積金 10
企業所得稅 33 任意盈余公積金 8
房產稅(按租金) 12 不可預見費 7.5
4.盈利能力分析
項目在計算期內經營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金為1215萬元，企業所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。
項目全投資內部收益率(所得稅前)為19.8%，在預期可接受的內部收益率為15%時凈現值可達517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。
商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清償能力分析
本項目所需資金全部均由開發商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零。
6.資金平衡分析和資產負債分析
在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內，項目的資產負債結構是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發產品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租
房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表3-9及圖3-1。
表3-9敏感性分析表
序號 項 目 變動幅度(%)
內部收益率(%) 凈現值(萬元) 投資回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 開發產品投資 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 預售款回籠進度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房價格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素變動(%)
圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)
1一售房價格;2--預售款回籠進度;3一租房價格;
4--基準收益率;5一開發產品投資
8.臨界點分析
為考察對開發產品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發產品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10
表3-10 臨界點分析表
敏感因素 基本值 臨界點
全投資稅前內部收益率 19.8% 期望值 15.0%
開發產品投資(萬元) 17623 最高值 18281
售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地費用(萬元) 4500 最高值 5069
售房面積(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要經濟指標
本項目的主要經濟指標見表3—11。
表3-11 主要經濟指標表
序號 名 稱 單位 數據 備注
Ⅰ11.11.2 建設規模房地產開發產品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 經濟數據 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經營收人 經營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、風險分析及對策
1.市場風險分析
(1)從A市目前住宅市場來看，出現了住房供過于求的情況，據統計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區環境不盡如意，缺乏良好的居住環境是其重要原因。
本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區位、配套設施、交通、小區環境等方面有較大的市場需求優勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達9.75萬元～13萬元之間，相當于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數，需求有限，銷售有一定市場風險。
雖然目前A市房地產市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發商應提高工程質量，通過降低開發成本，減小市場風險。
(2)做好方案規劃。項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎上，包括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等。應杜絕規劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。
2.經營管理風險分析
(1)本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。
(2)在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用;降低投資成本。從財務評價分析數據可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。
(3)做好物業管理和售后服務工作。
3. 金融財務風險分析
本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發資金按預期回籠廠消減金融財務風險。
附表3-1項目總投資估算 單位(萬元)
序號 項 目 總投資 估算說明
1 開發建設投資 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎設施建設費 ’建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費管理費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費財務費用 450064720547570
2 經營資金
3 項目總投資 17623
3.13.23.3 開發產品成本 固定資產投資經營資金 17623
附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元
序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6
1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產投資自營資產投資借款建 設期利息自營資產投資方向調節稅 經營資金 開發產品投資其中：不含財務費用財務費用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預售收入預租收入其他收入借款 固定資產投資長期借款 自營資產投資人民幣借款 自營資產投資外幣借款 房地產投資人民幣借款 自營資產投資建設期利息借款 經營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 經營稅金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值稅 380 19 133 171 57
4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 經營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 凈轉售收入 339.51 339.51
附表3-5損益表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 經營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 經營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房經營成本出租房經營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房經營費用 78 12 21 22 22
4 自營部分經營費用
5 自營部分折舊、攤銷
6 自營部分財務費用
7 經營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值稅 380 19 133 171 57
9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 彌補以前年度虧損
11 應納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1
13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220
15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1
16 應付利潤 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利潤 43 220 220 220
附表3-6 財務現金流量表(全部投資) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產余值 回收經營資金 ’ 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產投資(含方向稅)開發產品投資(不含投資費用) 經營資金 . 自營部分經營費用 出租房經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 凈現金流量累計凈現金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得稅前凈現金流量累計所得稅前凈現金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
計算指標 所得稅前所得稅后內部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務凈現值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 財務現金流量表(資本金) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
房地產可行性報告范文2
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：
1)項目概況。
項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2)市場分析和需求預測。
在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3)規劃方案的優選。
在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4)開發進度安排。
對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
5)項目投資估算。
項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7)財務評價。
財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8)風險分析。
風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9)國民經濟評價。
國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。
財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
房地產可行性報告范文3
決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產投資決策支持系統
房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。
(一)房地產投資決策支持系統的基本功能
本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。
(二)系統的基本結構
在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。
數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。
其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產投資決策系統的相關技術
傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。
數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。
(一)數據倉庫(DW)技術
信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。
(二)聯機分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。
(三) 數據挖掘(DM)技術
數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。
數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊
數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。 三、房地產投資決策支持系統的功能模塊
(一)市場調查與預測
市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。
(二)經濟評價
經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。
經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。
(三)風險分析
房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四) 可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
房地產可行性報告范文4
1、引言
主要包括項目名稱、目標和基本功能，用戶單位名稱，新項目開發單位，該項目與其他項目或機構的關系和聯系，在可行性報告中使用的專門述語及其定義，該報告中所引用的文件和技術資料;
2、可行性分析的準備
對可行性分析的要求和目標，進行可行性所具備的條件和限制,進行可行性分析所采用的方法;
3、對項目的分析
企業要實現的目標與完成的任務，組織機構和管理體制，可供利用的資源及制約條件，企業存在的主要問題及薄弱環節;
4、新項目方案
新項目的目標及要實現的功能，新項目的組成結構，新項目的實施計劃、安排，包括各階段對人力、資金、設備的需求，新項目實現后對組織結構、管理模式影響等;
5、可行性分析
項目的必要性、項目的經濟可行性和技術可行性、組織管理的可行性和社會的可行性;
6、可行性分析的結論
根據以上對項目的可行性分析，應該得出一個該項目是否可行的結論;
報告具體的基本格式
項目可行性研究報告的基本格式包括首頁、標題、前言、正文、結論、附件等幾部分。
首頁：主要注明項目名稱，項目主辦單位及負責人，可行性研究單位名稱，可行性研究的技術負責人，經濟負責人、參加研究人員名單及報告完成日期等;
標題：一般直接注明可行性研究項目的名稱和主要內容，如《XX集團申報煤化工項目可行性報告》;
前言：一般簡要介紹項目研究的背景，項目實施的相關因素和主要目的和意義，可行性研究的主要依據和主要范圍等內容、有些可行性報告還需要列出研究報告的相關摘要;
正文：該部分是報告的主體，要求列舉事實，運用系統分析方法，綜合考慮各方面的因素，對項目實施的可行性作出客觀、全面而準確的預測、不同類型的可行性報告在該部分通常具有不同的側重點;
結論：在對項目進行可行性分析和預測的基礎上，從整體角度作出科學評價，并與相關方案進行優劣比較，最終獲得明確的行動主張、有時還就原方案提出一些更新、更全面的建議;
附件：為了結論的需要，在可行性報告正文結束后補充的相關材料，主要包括試(實)驗數據、計算浮標、圖片表格、參考文獻等。
依據不足
在建設必要性的論述中沒有國家和地區或行業的長遠規劃，沒有國家產業政策，沒有項目建議書及其批文;大中型骨干項目，沒有必要的資源報告，對于需利用礦產資源的項目，沒有國家批準的礦藏資源報告;在投資估算中，沒有主要設備的咨詢價格資料，沒有相應的工程造價的定額、標準;在經濟評價中，隨心所欲地采用一些自定的財務三率和參數等。
內容不全
所謂內容不全，就是缺少應設的篇章;例如：有的可行性研究報告，沒有節能篇，有的沒有環境保護篇，有的沒有建設進度計劃，有的在設計方案中沒有方案比選及其推薦方案的論述，特別是有關章節沒有風險分析等等。
深度不夠
所謂深度不夠，就是該寫的篇章都寫了，但研究得不深不透，論據不充分，論述不詳細，定性描述多，定量計算差;例如：有的缺少生產規模確定原則和計算過程，有的缺少設計方案的確定原則，有的缺少主要生產設備的計算方法，有的節能篇中只是泛泛地描述，缺少具體的節能措施和節能指標，有的環境保護篇仍然采用已經作廢的標準，缺少具體的環保措施;在經濟評價中，對基礎數據的來源不調查，不研究，不分析其可靠性和真實性等等。
市場預測不準
在市場經濟條件下，一個建設項目，如果不能占有市場，或者市場占有份額很小，這個項目將難以生存;因此市場預測在可行性研究中是非常重要的，切不可等閑視之;有的可行性研究的市場預測，缺少對產品銷售范圍區內市場需求(包括顯在需求和潛在需求)的調查研究，缺少產品壽命期的分析，缺少替代產品的競爭分析，缺少價格分析，缺少風險分析和營銷戰略分析。
人為摻“水”
房地產可行性報告范文5
關于開通客運班線的可行性研究報告關于開通英德至佛岡客運班線的可行性研究報告 英德現有人口105萬，國土面積5671平方公里，是廣東省國土面積最大的縣級行政區；佛岡現有人口約33萬，國土面積105平方公里。
綠色食品展示交易中心建設項目可行性報告浙江省綠色食品展示交易中心建設項目 可行性報告 當前，隨著農業發展進入新的階段，人民生活全面邁入小康和我國加入世貿組織，農產品安全工作已經提上各級政府重要議事日程。
關于投產高壓金屬化薄膜電容器的可行性報告關于投產高壓金屬化薄膜電容器的可行性報告 一． 高壓金屬化薄膜電容器發展狀況及市場狀況 隨著電力、電子技術的普及和提高，高頻脈沖電容器、直流高壓電容器、高壓并聯電容器等特種電容器的需求量越來越大。其用途主要有以下幾個方面。
縣原始胡楊林旅游項目可行性研究報告[代項目開發建議書]**縣原始胡楊林可行性研究報告 （代項目開發建議書） 第一章項目背景 為認真貫徹落實黨xx屆五中全會精神，從國務院、自治區到哈密地區，都把旅游業作為加快發展旅游業列入“xx”規劃，旅游經濟已成為地方經濟中一個醒目的新增長點。
小尾寒羊良種繁育工程建設項目可行性研究報告第一章 總 論 一、項目提要 1、項目名稱：內蒙古鄂前旗毛蓋圖小尾寒羊良種繁育工程建設 2、建設性質：新建 3、項目建設單位：鄂托克前旗毛蓋圖蘇木 法人代表：林霞 4、建設地點：內蒙古鄂前旗毛蓋圖蘇木 5、項目申報單位：內蒙古鄂前旗扶
產品可行性報告第一章總論一、項目提要1、項目名稱：邵陽市鴻遠特種養殖基地有限公司蝸牛養殖與加工工程。2、建設性質：擴建3、項目建設單位：邵陽市鴻遠特種養殖基地有限公司法人代表：羅乾震所有制形式：股份制企業4、建設地點：邵陽市大祥區城南鄉白
關于開發公路標牌廣告的可行性分析報告關于開發公路標牌廣告的可行性分析報告 一、項目提出的理由和背景。 近年來，隨著國家全面加大對公路事業的扶持力度，公路經濟已經步入了一個嶄新的高速發展階段，最近省、市局專門召開了以加快路域經濟發展步伐為主題的公路工作會議，提
企業可行性報告以開茶莊為例一、合理的選址：商業經營最注重的是“地氣”“人氣”，這并非迷信，“地氣”主要是看這個地方有沒有商業氛圍，這種商業氛圍對我們所經營的商品合不合適，“人氣”主要是指我們經營的地方有沒有顧客流這些顧客是否有購買我們
項目可行性報告格式一般工業項目可行性研究報告格式模板 [政府立項-項目建議書]第一章 項目總論第二章 項目背景和發展概況第三章 市場分析與建設規模第四章 建設條件與廠址選擇第五章 工廠技術方案第六章 環境保護與勞動安全第七章 企業組織和勞動定員第八章
可行性研究報告范本格式與寫法1引言... 1 1.1編寫目的... 1 1.2背景... 1 1.3定義... 1 1.4參考資料... 1 2可行性研究的前提... 2 2.1要求... 2 2.2目標... 2 2.3條件、假定和限制... 3 2.4進行可行性研究的方法... 3 2.5評價尺度... 3 3對現有系統的分析... 3 3.
洗煤廠儲裝運系統技術改造可行性報告一、洗煤廠基本情況 ****集團**分公司洗煤廠是**兩國政府以補償貿易方式合作建設的礦井型洗煤廠，1986年開工，1989年投產，設計年入洗能力180萬噸，入洗本礦和集團公司內團柏礦井原煤，生產工藝采用跳汰—重介—浮選聯合工藝，尾煤壓濾回
區農業生態旅游園區項目可行性研究報告×市×區農業生態旅游園區 項目可行性研究報告 一、項目概要 該項目由×市×區財政局申報，×區×鎮×村組織實施，農業生態旅游園區座落在×鎮×村，新擴建2，460畝，建設時間從XX年9月開始，于XX年9月結束，時限3年。
綠色食品“151”發展計劃項目可行性報告浙江省綠色食品“151”發展計劃 項目可行性報告 一、項目單位基本情況： 單位名稱：浙江省農業廳農場管理局 浙江省綠色食品辦公室 二、項目背景 當前，隨著農業發展進入新的階段，人民生活全面邁入小康和我國加入世貿組織，農產品的質量安
縣經濟適用住房建設項目可行性研究報告第一章項目建設背景 xx 縣整體概況 xx 縣位于 xx 省西南，屬 xx 轄區。地處東經 xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″，北緯 xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″之間。總面積為xx平方公里。
鎮關于海島地區改善水質續建飲水工程的可行性報告一、項目名稱：饒平縣xx鎮海島地區擴建配套人畜飲水工程 二、項目主辦單位：xx鎮人民政府 三、項目發展依據 xx鎮位于潮州市饒平縣南端，潮州三百門港在鎮域北端，是潮州市唯一的海島鎮。
生態可行性報告丘陵生態農業投資與持續性發展分析報告背景介紹從上世紀改革以來（1978—XX），中國農村發生了很大的變化。土地承包制的推廣，大大提高了農民的積極性，基本解決溫飽問題，經濟收入大幅度提高。
關于組建公路養護工程公司的可行性研究報告關于組建公路養護工程公司的 可行性研究報告 一、項目背景及意義 公路建設由于投資大、風險小、效益高、拉動能力強，是國家實施投資拉動戰略的重點之一，在當前和今后相當長的一段時期內仍將保持較高的增長速度。
更名組建國際旅行社可行性研究報告南昌是京九線上唯一的省會城市，江西政治、經濟、文化和旅游事業的活動中心。根據省委、省政府提出的江西要在中部地區崛起，南昌要努力做好建成現代區域經濟中心城市和現代文明花園英雄城市這兩篇文章的要求，以旅游業作為溝通南昌與海內
農村牧區節水灌溉示范項目可行性研究報告**旗***蘇木 農牧區節水灌溉示范項目 可 行 性 研 究 報 告 **旗***蘇木 XX年四月二十日 第一章 總 論 一、項目提要 （一）項目名稱：**旗***蘇木節水灌溉示范工程暨飼草料基地項目可行性研究報告 （二）建設性質：擴建 （三）項目建設單
關于合作組建省綠色食品發展有限公司可行性分析報告一、概述 省綠色食品辦公室與區人民政府農業產業化辦公室就合作組建浙江綠色食品發展有限公司、發展綠色食品事業進行了討論。雙方認為： 1、建設省綠色食品展示展銷中心（省綠色食品生產力促進中心），是構建綠色食品展示展銷體系的當務之
怎樣寫可行性分析報告可行性分析報告內容 1、企業產品/服務現狀綜述。對于企業目前的市場占有率、銷售額、產品組合、產品生命周期等情況進行分析描述，從而找出企業的弱點和有發展機會的點。 2、新產品/服務描述。
房地產開發項目可行性研究報告一、項目背景 1 、 項目名稱：居住小區（暫定名） 2、可行性研究報告的編制依據： （1）《城市居住區規劃設計規范》 （2）《a市城市拆遷管理條例》 （3）《城市居住區公共服務設施設置規定》 （4）《住宅設計規范》 （5）《住宅建筑設計標
原生態農業旅游農莊建設規劃可行性報告為了鞏固退耕還林(草)成果，挖掘本地區的農業資源優勢，增強城市服務輻射功能，拉動消費，增加收入，開辟陜北黃土高原農業增收新途徑，拓出志丹新農村建設山地新模式，特制定本規劃。
電解銅項目可行性研究報告黑龍江省寶山礦業開發公司 1000噸電解銅項目可行性研究報告黑龍江省寶山礦業開發公司 目錄 第一章總論 第二章地質資源 第三章采礦 第四章冶煉 第五章總圖運輸 第六章公用設施及土建工程 第七章投資估算 第八章環境保護 第九章共伴生金屬
肉鴨養殖可行性報告一、 國內外形式中國、歐洲甚至整個世界，養鴨業的發展方興未艾、持續增長，發展肉鴨養殖符合世界潮流。在國際市場上，目前每公斤肉鴨價格要比肉雞高一倍左右，這主要是因為國內外的消費者對畜禽產品的要求已向低脂肪、低膽固醇、高蛋白、
可行性報告的內容與要求可行性報告要依照國家和深圳市的有關規定，結合深圳實際，主要從技術、經濟、市場、財務、資源、環保、安全等方面進行全面、系統地分析論證，闡明項目設立的必要性和可能性。
可行性研究報告擬寫要求一、 基本情況1、項目單位基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯系電話、法人代表姓名、人員、資產規模、財務收支、上級單位及所隸屬的部門名稱等情況。
大米加工廠建設項目可行性研究報告年產XX噸優質大米加工廠建設項目 可行性研究報告 目錄 一、項目概況 二、項目建設的必要性和可行性 三、項目市場供求分析及預測 四、項目建設地點選擇分析 六、生產工藝技術方案 七、項目建設目標 八、項目建設內容、規模和投資概算 九、
市場可行性分析報告看了大家的精彩發言，本人忍不住也想和同道一起來分享一下做藥代的一些心得。下面介紹一下我對中國醫藥市場的一些初淺認識，權做同人參考。 一、概述 專家指出，中國醫藥市場遠未飽和，但競爭業已開始。
關于租賃工會大廈的可行性研究報告關于租賃工會大廈的可行性研究報告根據**市社會經濟發展的總體趨勢以及建設組群結構大城市的總體規劃，結合省廳、省局關于加快***工作的總體部署，為順應社會發展潮流，服務**經濟建設，提高**系統影響，****有意向租賃工會大廈，交由直屬
垃圾處理場建設項目可行性研究報告*****垃圾處理場建設 項目可行性研究報告 1.1項目概況： 項目名稱： *****垃圾填埋場工程 項目業主： *****人民政府 項目負責人： 聯系電話： 建設地址： ***** 1.2項目背景： *****位于寧化西南部，與閩贛二省三縣相毗鄰，全境面積178平
關于投資購置兩艘4萬噸級油輪的可行性研究報告關于投資購置兩艘4萬噸級油輪的可行性研究報告 為了更好地適應石油運輸市場的發展需要，滿足日益增長的運量對運力的需求，進一步擴充公司海洋運力規模，提高市場競爭力和市場占有率，經過廣泛深入的市場調查研究，我公司在已建成投入使用
超市可行性報告金融超市是一種面向社會大眾、集多種功能于一身、全面辦理個人資產業務、中間業務和負債業務的理財經營方式。近日，中國農業銀行山東省分行組織人員對轄內金融超市開辦情況進行了專題調研，對目前開辦金融超市中存在的業務品種不齊全、業
可行性研究報告可行性研究報告：可行性研究報告是從事一種經濟活動（投資）之前，雙方要從經濟、技術、生產、供銷直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經濟效益和社會效果
中國網上購物系統可行性研究報告一．網上購物發展背景 首先，互聯網形態下的外部大的市場環境日趨成熟，對傳統產業的影響不可忽視。 目前我國的大中城市，電腦和網絡的應用已經非常普遍，互聯網的迅速崛起已經催生出了年僅32歲身價幾十億的丁磊那樣的中國首富，他的財富
小區房地產開發項目可行性研究報告“ 城南春天 ” 可行性研究報告 第一章 投資環境分析 一、 國內環境：中國房地產還有20年以上的好景 XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。
開發區關于組建交安委可行性研究報告高新技術產業開發總公司是一家國有經濟性質的注冊企業。公司于1992年成立后，根據開發區創新管理體制的總體要求，總公司在牢固樹立服務第一、效率第一的同時，不斷強化內部各項管理，充分調動社會各方面的積極因素，不斷吸引全社會的科技
贛西名山開發的可行性報告分宜縣鈐岡嶺旅游風景區總體規劃及開發可行報告 前 言 分宜縣建于北宋雍熙元年（984年），地處贛西中部，面積1389平方公里，人口30萬，屬于小縣。
貿易有限公司可行性研究報告恒泰公司控股設立上海××貿易有限公司 可行性研究報告 第一章 總論 一、 公司（籌）名稱及概況 1 、公司（籌）名稱：上海恒泰國劍新材料貿易有限公司 公司（籌）承辦單位： ·安徽恒泰新型建材有限公司 企業法人：方** 企業負責人：方**
葡萄種植可行性分析報告葡萄種植可行性分析報告 目錄 一 氣候及土壤要求 二 經濟效益 三 營養價值 四 社會和生態效益 五 市場前景分析 六 葡萄品種選擇 七 啟動資金及未來收益預算 八 風險分析與防控 九 山東沂蒙苗木基地配套服務宗旨 葡萄鮮果，果色艷麗、汁多
肉羊養殖工程建設項目可行性研究報告第一章 總 論 一、項目提要 1、項目名稱：內蒙古鄂前旗毛蓋圖蘇木肉羊養殖工程建設 2、建設性質：擴建 3、項目建設單位：鄂托克前旗毛蓋圖蘇木農牧業產業化協會 負責人：林霞、張世軍 4、建設地點：內蒙古鄂前旗毛蓋圖蘇木 5、項目申報單
可行性研究報告工業項目可行性研究報告綱要 第一章 項目總論 第二章 項目背景和發展概況 第三章 市場分析與建設規模 第四章 建設條件與廠址選擇 第五章 工廠技術方案 第六章 環境保護與勞動安全 第七章 企業組織和勞動定員 第八章 項目實施進度安排 第九
項目可行性研究報告1、標題：×××項目可行性研究報告2、內容：根據國家和有關部門關于該類項目的廣度和深度規定,結合項目具體情況編列,其提綱如下：(1)依據國家產業政策、產業目錄、宏觀調控政策, 在項目建議書基礎上進一步進行調研,提出項目背景、項目建
可行性報告格式可行性報告是在市場細分的基礎上，企業投資新市場、新產品或改變經營策略的依據，是企業內部統一思想，統一認識的工具．是評估項目風險與回報的最初級文件，是對投資者的第一份承諾書。
項目可行性報告項目可行性報告 （編寫提綱） 一、基本情況 1．項目單位基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯系電話、法人代表姓名、人員、資產規模、財務收支、上級單位及所隸屬的市級部門名稱等情況。
軟件可行性研究報告寫 作 提 綱 一、 概述 簡述項目提出的背景、技術開發狀況、現有產業規模；項目產品的主要用途、性能；投資必要性和預期經濟效益；本企業實施該項目的優勢。
可行性研究報告_________工程可行性研究報告 序言(介紹該工程項目的基本情況) 正文(從經濟、政治、地理、人文等方面論證該項目的優勢、缺點、問題等)結論和建議(寫明該項目的可行性的理由、存在問題的對策等)附件1：分報告附件2：圖片附件3：參考資料__
房地產可行性報告范文6
一、目前房地產工程質量存在的問題
房地產項目的全過程主要包括四個階段:從項目構思到批準立項定義為項目構思目標設計、可行性研究階段;從批準立項到開始施工定義為設計、計劃招標、施工準備階段,從開始施工到交付使用定義為實施階段(預售活動)。從交付使用到責任結束定義為竣工驗收和交付使用階段(物業管理),各個階段在實施的過程中都存在一系列問題。
(一)工程項目構思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題。
這一階段是影響整個工程質量的關鍵段。在這一階段中,項目構思目標設計階段的質量要求和標準往往沒有符合業主的意圖,并與投資目標相背離,直接影響到項目的決策質量和設計質量。項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件等,沒有嚴格按照國家規定標準,方針、政策進行編制,而且有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告,支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準,使得現在相當數量的咨詢公司給業主提定性分析報告而很少進行定量分析(包括財務分析),分析后沒有結論,往往要業主根據只有定性思路去作判斷、去決策。
(二)工程設計、規劃階段存在的主要問題。
現今的工程項目的初步設計過程中普遍存在各專業設計質量低、設計深度不夠的現象,導致各專業施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現象。施工圖設計是對質量標準的進一步細化,是具體施工過程的指導文件,施工圖設計深度沒有很好地執行工程建設標準強制性條文,而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進行施工圖設計。導致規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優,變更圖紙多于施工圖紙的怪現象。另外在設計規劃階段,目前,我國的建設監理主要是對項目施工階段的監理,設計監理做的較少,這一問題已嚴重影響了項目的產品質量。
(三)工程實施階段存在的主要問題。
該階段主要包括施工招標及施工建設,我國曾出現過許多豆腐渣工程,主要原因應歸于此階段。主要有四個問題,其一,招標投標活動沒有嚴格按國家有關規定進行,有些業主對設計單位和人員的選擇不是很嚴格,暗箱操作,甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其二,建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件,把關檢驗不嚴格,不合格品投入使用,另外施工的機械設備、工具也沒有根據不同工藝特點和技術要求進行選擇,管理使用和保養。其三,監理工程師的選擇沒有進行嚴格審查,導致不符合要求和不合格的監理單位進行項目監理,監理人員素質低,監理工作不到位、不規范,因而在監督管理過程中不能及時發現問題,留下隱患。其四,竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段,質量管理工作主要是質量驗收、項目后評估和物業管理。項目經理在正式竣工驗收之前,沒有進行項目的預驗收,在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據合同和設計圖紙的要求,使房地產項目投產延遲,影響了投資效益的發揮。且項目后評估階段沒有邀請設計、監理、施工等單位召開專家總結會,對項且質量管理過程進行分析、找出差距,判明原因,總結經驗教訓,編寫后評價報告,而且沒有項目后評價結果的反饋。另外還存在物業管理中客戶服務管理缺乏專業性,客服人員缺乏房地產的專業知識和從業背景,客戶服務流于形式,客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度,客服人員對小業主的投訴沒有認真對待,服務態度差等問題。
二、房地產工程質量管理的建議和對策
(一)工程項目構思目標設計、可行性研究階段的質量控制。
提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業主的要求。進行可行性研究報告的審查,應借鑒發達國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設無經濟利益關系的有關專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負責,對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權。
(二)工程設計、規劃階段的質量控制。
在選擇規劃設計單位過程中應該嚴格把關,業主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進行適當的調查研究和面試。負責向業主推薦設計單位,在幾家設計單位都拿出不同方案后,由建設方組織相關專家討論會,評選出最優的規劃設計方案。
(三)建立設計經理質量責任制
嚴格按照工程建設標準進行設計,樹立“嚴格沒計質量管理”的思想。負責設計間的協調工作,對施工圖設計進行跟蹤質量檢查和評審,確保設計圖紙能按工程建設標準強制性條文進行設計,滿足工程實體質量要求和合同規定的質量要求。效仿國外加強對項目設計方案本身質量的監督,建設單位應從設計階段起委托監理單位介入設計質量監督。
(四)工程實施階段的質量控制。
招標投標活動必須嚴格按國家有美規定進行,聘請專業工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫,咨詢公司根據業主的要求和意圖,按照專業規范要求編寫設計招標文件,明確設計項目的技術標準和詳細要求,并協助業主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。嚴格控制投入品的質量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應進行全面控制,從組織貨源,優選供貨廠家,直到使用認證,做到層層把關。
在落實人員崗位質量責任制的基礎上,加強對施工人員的動態管理,把握人員進場的考核,監督與評定等,施工單位所有人員都必須統一思想,提高認識,嚴格執行IS09000體系標準?？⒐を炇蘸徒桓妒褂秒A段的質量控制。項目收尾階段是項目生命周期的最后階段,其主要確認項目實施的結果是否達到了預期的要求,實現項口的移交與清算。該階段實現質量控制的重要手段就是質量檢收,依據質量計劃中的要求,遵循國家頒發的有關工程項目質量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質量進行質量認可評定和辦理驗收交接手續,并對不合格項目提出處理辦法,以保證項目產品符合設計質量要求。項目后評價是對建設完成后的項目的實際效果與預期目標的信息追蹤和信息反饋,是實現項目運行管理科學化的手段,建議在每個項目結束前都要做一個項目的總結。
